Puis-je profiter exclusivement d’un bien faisant partie de l’indivision ?

Le régime de l’indivision constitue certainement l’un des pans de notre droit qui suscite le plus de passion, le plus de tension, mais également le plus d’incompréhension. Car une fois réaffirmé l’adage « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision »  dans lequel quiconque entrevoit l’issue aisée  d’une situation souvent héritée ; beaucoup de difficultés surgissent. Il arrive qu’un indivisaire profite plus que les autres du « bien commun », parce qu’il l’occupe, parce qu’il perçoit des loyers… Il est alors redevable d’une indemnité au profit des autres membres de l’indivision !

L’indivision : c’est partager…

L’indivision, c’est en effet partager avec d’autres (héritiers, conjoint…) des droits de même nature sur le même bien : une cohabitation contrainte en quelque sorte, où la manifestation des droits de chacun trouve sa limite dans l’expression des droits des autres indivisaires.

Comment traiter alors l’utilisation excessive par un des indivisaires de l’une des prérogatives de la propriété : l’usage du bien ?

FOCUS sur l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil et de son application par les tribunaux. « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Mais quels sont les contours de ce principe ?

Un usage privatif et exclusif…

Seule l’impossibilité pour les autres indivisaires de jouir du bien indivis est susceptible de fonder un droit à indemnité. Ainsi, seule l’occupation privative du bien, l’obstruction manifeste à son utilisation ou encore une décision de justice fixant un droit d’utilisation exclusif au profit d’un époux sont susceptibles de générer le droit à indemnité.

…mais pas nécessairement effectif.

Une fois démontré l’usage privatif et exclusif par l’un des indivisaires, la circonstance que ce dernier n’utilise pas effectivement le bien n’est pas de nature à l’exonérer de l’indemnité d’occupation. Il appartient à celui qui est présumé user du bien de prouver de sa disponibilité pour tous.

Une indemnité d’occupation acquise à l’indivision…

Quelle indemnité pour quel bénéficiaire ? L’indemnité d’occupation devra obligatoirement être fixée en rapport avec la valeur locative du bien (généralement 80% de cette valeur locative). L’indivision dans son ensemble en est le bénéficiaire comme la contrepartie d’une perte de revenus qui profitent normalement à l’ensemble.

…mais soumise à prescription.

Dès lors qu’une demande de paiement d’une indemnité est officiellement formalisée, elle pourra porter également  sur les sommes dues au cours des 5 années précédant la demande au maximum. Il s’agit d’une prescription quinquennale (5 ans au-delà desquelles il n’est plus possible d’agir). A noter toutefois l’absence de prescription entre époux.

Thomas PLOTTIN, notaire

 

 

 

 

Comment vendre un bien détenu par un usufruitier et un nu-propriétaire. On parle de démembrement de propriété.  Il existe plusieurs possibilités : par exemple, vendre ensemble ses droits respectifs, ou vendre uniquement l’usufruit ou la nue-propriété…Comment est réparti le prix de vente ? Peut-on reporter le prix de vente sur un autre bien…? Autant de questions auxquelles on vous répond.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Il comprend donc trois prérogative : le droit d’user de la chose (l’usus), le droit de jouir de la chose, d’en percevoir les fruits (le fructus) et le droit de disposer de cette chose, la vendre, la détruire, l’échanger (l’abusus). Ainsi, ces trois prérogatives constituant des droits distincts, la propriété peut donc être démembrée.

Dans quelles situations y-a-t-il démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut trouver naissance dans différentes origines. Le cas le plus fréquent est celui du bien provenant d’une succession. En effet, l’usufruit est souvent dévolu au conjoint survivant et la nue-propriété est partagée entre les enfants.

C’est également le cas lorsque le défunt a, par voie testamentaire, légué l’usufruit de droits sociaux lui appartenant. Le démembrement peut aussi provenir d’une donation qui crée le démembrement aux termes de laquelle le donateur transfère sa nue-propriété et conserve son usufruit toute sa vie durant ou jusqu’à un terme défini afin de continuer à utiliser le bien ou à percevoir les loyers.

Usufruit, nue-propriété : vendre l’un ou l’autre

En cas de vente du bien objet du démembrement, plusieurs hypothèses sont envisageables.

L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent très bien décider de vendre ensemble leurs droits respectifs sur le bien. C’est l’hypothèse sans doute la plus courante, il faudra alors répartir le prix de vente.

Cependant, les parties peuvent également décider de vendre distinctement leurs droits sur le bien. Le nu-propriétaire pourra alors vendre seul sa nue-propriété (l’usufruitier restant usufruitier du bien) ou c’est l’usufruitier qui décidera de céder seul son usufruit (et le nu-propriétaire restera alors titulaire de son droit sur le bien).

Un plein propriétaire peut enfin vendre la seule nue-propriété (il reste alors usufruitier du bien) ou le seul usufruit (il reste alors nu-propriétaire du bien).

Dans ces différentes hypothèses, qu’en est-il du devenir du prix de vente de ce bien démembré ? Comment répartit-on ce prix entre l’usufruitier et le nu propriétaire ?

Sort du prix de vente : le principe

En cas de vente d’un bien démembré, le sort du prix de vente est réglé par l’article 621 du Code civil, qui pose un principe à défaut de convention contraire entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, « en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix ».

Comment répartir le prix de vente : l’exemple

Le prix de cession du bien objet du démembrement est déterminé dans l’acte de vente et doit être réparti en pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de la valeur des droits de chacun. Cette valeur est le plus souvent déterminée par application du barème de l’article 669 du Code général des impôts selon l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, un usufruitier, âgé de soixante-quatorze ans, bénéficie d’un usufruit à 30 % selon le barème fiscal, et se verra donc attribuer 30 % du prix de vente du bien tandis que le nu-propriétaire recevra 70 % du prix. Précisons qu’il est possible de ne pas appliquer le barème fiscal afin de retenir une évaluation dite économique de l’usufruit, qui conduira souvent à majorer la valeur de celui-ci. Cette solution met fin aux avantages du démembrement dans la mesure où le nu-propriétaire ne bénéficie pas de l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier ; le nu-proprietaire pourra être amené à payer des droits de succession sur la quote-part du prix reçue par l’usufruitier si celui-ci ne la consomme pas avant son décès.

Répartition du prix entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : autres alternatives

Il existe deux alternatives à la répartition du prix tel qu’évoqué ci-dessus. En effet, les parties peuvent décider de conserver les bienfaits du démembrement et de la reporter sur un nouveau bien. Elles peuvent aussi conclure une convention de quasi-usufruit

Le report du démembrement sur un nouveau bien : quel avantage ?

Après la cession d’un bien objet du démembrement, le souhait des parties peut être de reporter ce démembrement sur un autre bien (immobilier ou mobilier) qui sera lui-même démembré. Cette solution présente l’avantage de conserver les effets du démembrement tout en investissant dans un bien adapté aux objectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Le report du démembrement du prix de cession d’un bien peut alors porter sur un bien locatif productif de revenus, sur un contrat de capitalisation, des droits sociaux, etc. Pour cela, le report devra être prévu dans l’acte de cession du bien.

Quasi-usufruit : profiter mais restituer…

Lors de la vente d’un bien démembré, le prix de cession dudit bien peut être payé entre les mains de l’usufruitier qui est alors libre d’en disposer comme il l’entend : on parle alors de quasi-usufruit. Dans cette hypothèse, l’usufruitier peut réaliser les investissements qu’il souhaite ou consommer le capital, à charge pour lui de le restituer à la n du quasi-usufruit.

Une créance de restitution doit donc être enregistrée et vient généralement s’imputer sur l’actif successoral de l’usufruitier. Cette créance de restitution constituera un passif de succession déductible de la masse successorale pour la liquidation des droits. Cependant, si l’actif de succession demeure insuffisant, le nu propriétaire n’aura aucun recours.

La convention de quasi-usufruit pour bien fixer les règles

Il est donc préférable pour le nu-propriétaire et le quasi-usufruitier de conclure, au moment où le quasi-usufruit s’ouvre, une convention de quasi-usufruit afin de régir leurs rapports.

La convention pourra prévoir la mise en place de garanties pour assurer le paiement de la créance de restitution à la n du quasi-usufruit. Elle pourra mettre en place une obligation de réinvestir les sommes dans un type de bien souhaité par les parties ou bien encore fixer une indexation de la créance.

Parlez-en à votre notaire !

En conclusion, la vente du bien démembré doit être l’occasion de requérir les conseils avertis de son notaire en fonction du but poursuivi par les vendeurs. Ce professionnel vous accompagnera dans la mise en place des solutions répondant à vos objectifs patrimoniaux de chacun d’entre vous.

Jessica DUMONT, notaire

 

 

ASSURANCE VIE : CE QUE L’ON SAIT MOINS !

L’assurance-vie est souvent décrite comme le placement préféré des Français. Cela s’explique notamment par la fiscalité favorable au décès qui prévoit que le capital issu des primes versées avant 70 ans est exonéré de taxes à hauteur de 152.500 € par bénéficiaire, peu importe le lien de parenté entre ce dernier et le souscripteur.

Les Français y voient donc un bon moyen de transmettre une partie de leurs économies à moindre coût, notamment lorsque le bénéficiaire sera, par exemple, un concubin qui serait très lourdement taxé s’il héritait d’une somme d’argent équivalente par testament. Néanmoins, ce placement doit être manipulé avec précaution. 

Une fiscalité moins intéressante pour les primes versées après 70 ans

Pour le capital provenant des primes versées après 70 ans, l’exonération de taxes n’est plus que de 30.500 € pour l’ensemble des contrats et non par bénéficiaire. Tout ce qui dépassera cette somme sera soumis aux droits de succession classiques.

Le droit de regard des enfants en présence de primes excessives

Certains voient en l’assurance-vie un moyen de déshériter ses enfants. Néanmoins, ces derniers pourront agir en justice pour demander à ce que les primes versées sur le contrat litigieux soient réintégrées à la succession, s’ils rapportent la preuve de leur caractère manifestement exagéré. Cette notion s’apprécie au moment de chaque versement en fonction de l’âge et de la situation familiale et patrimoniale du souscripteur.

L’absence de représentation

Contrairement à ce qui est applicable en matière de successions dans lesquelles existe le mécanisme de la représentation d’une personne prédécédée, le régime de l’assurance-vie ne le prévoit pas. Cela signifie par exemple que si vous ne prévoyez qu’un bénéficiaire unique et que celui-ci décède, le contrat n’est pas transmis aux descendants du bénéficiaire ; le contrat retombera dans votre succession.

La requalification en donation indirecte

Le bénéfice d’un contrat d’assurance-vie peut être requalifié en donation indirecte. Cela peut être le cas, par exemple, d’une personne se sachant condamnée à court terme qui utilise ce placement quelques jours avant son décès afin que ses proches échappent aux droits de succession. Cette requalification pourra être lourde de conséquences, telles que redressement fiscal, récupération d’aides sociales…

L’acception par le bénéficiaire du vivant du souscripteur

Si le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie accepte celui-ci alors que le souscripteur

est toujours vivant, cela empêche ensuite le titulaire du contrat de changer librement de bénéficiaire. Un retrait de sommes sur ce contrat devra alors être autorisé au préalable par le bénéficiaire.

Un droit d’option distinct de celui de la succession

Etre héritier ou bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie sont deux vocations distinctes : il est ainsi possible d’accepter l’une et de renoncer à l’autre.

L’utilité de la renonciation par le bénéficiaire

Sous réserve que la clause bénéficiaire prévoit un ou plusieurs bénéficiaires secondaires (par exemple « mon conjoint, à défaut mes enfants »), il est possible pour le bénéficiaire initial (dans l’exemple le conjoint) de renoncer au bénéfice du contrat d’assurance-vie. Cela va permettre aux autres bénéficiaires (dans l’exemple les enfants) de percevoir directement les capitaux.

Delphine GRANGEON, notaire