Immobilier : acheter à deux, comment calculer les proportions d’acquisition ?

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Achat à deux : comment retrouver ses petits !

Vous avez trouvé votre moitié, acheté votre logement sur un coup de cœur, emprunté à un taux très bas et fait des travaux. En cas de mésentente ou de décès, comment réussir votre partage ? Ne laissez pas la justice trancher à votre place ! Conseillons au mieux Carole et Christophe qui souhaitent acheter ensemble. Il faudra bien déterminer dès le départ les proportions d’achat dans l’acte de vente en fonction du financement de chacun.

Proportions d’achat : c’est essentiel ! L’amour ne doit pas rendre aveugle !

Le partage se prépare dès la signature de l’acte d’achat, rédigé par un notaire. Cet acte authentique de vente est garant de votre sécurité juridique.

Carole et Christophe seront propriétaires ensemble, à deux. C’est le principe de l’indivision. Il faut fixer le pourcentage de propriété de chacun (par exemple 1/4 v 3/4, 1/3 v 2/3 etc). A défaut ils possèderont le bien par parts égales.

Attention à bien faire fixer la proportion au financement réel de chacun ! Les bons comptes font les bons amis.

Et s’ils financent leur nid douillet par un prêt, comment faire ?

Ils seront engagés solidairement et indivisément vis-à-vis du banquier (ce dernier peut poursuivre l’un ou l’autre pour le tout). Ils peuvent aussi prévoir des contributions différentes (inopposables à la banque).

  • Prix d’achat ……………………. 120.000 € (avec 5.000 € de meubles)
    Frais de vente ……………………. 9.000 € env. (dont 6.300 € de taxes environ)
  • Frais de prêt ……………………….. 1.000 €
  • Commission d’agence ………. 7.000 €
  • Total à financer …………….. 137.000 €
  • Cet investissement sera financé par : – l’apport de Carole pour 27.000 €
  • le solde soit 110.000 € par un prêt sur 20 ans à un taux de 1%.

Carole et Christophe décident de rembourser le prêt chacun pour moitié.

Il faudra qu’ils respectent cette proportion ! Pas question pour Christophe de financer les courses et les frais des enfants et pour Carole de payer seule le prêt !

Le plus simple est d’ouvrir un compte commun qui sera alimenté chacun pour moitié.
Carole aura financé 27.000 € et 55.000 €, soit un total de 82.000 €, sa proportion est de 59,85% arrondie d’un commun accord à 60%. Christophe aura financé 55.000 €, sa proportion est de 40,14% arrondie d’un commun accord à 40%.

Nota : Ce calcul peut également tenir compte des intérêts qui vont être payés tout au long du remboursement du prêt et qui participe au coût global de l’achat de Carole et Christophe. Compte tenu du taux bas ci-dessus, nous n’en avons pas tenu compte.

En cas de séparation, que se passe-t-il ?

Carole peut racheter la part de Christophe ou l’inverse, l’indivision va cesser. Carole devra financer la totalité du prêt ou en faire un nouveau, car il faudra que Christophe soit libéré vis-à-vis du banquier. Si le bien immobilier est vendu, le prix sera partagé. Dans les deux cas, il faudra faire les comptes entre Carole et Christophe. On appliquera les proportions fixées entre eux ci-dessus. Sauf à ce que

  • Christophe ou Carole justifie avoir financé plus que sa quote-part et qu’il peut le prouver (attention aux époux mariés sous le régime de la séparation de biens…).
  • L’un d’entre eux justifie avoir financé des travaux ; il bénéficiera d’une créance.

Il faudra leur accord à tous les deux et le notaire en tiendra compte dans son partage. En cas de désaccord il faudra recourir au juge.

Et afin que nos acquéreurs se protègent en cas de décès, nous leur conseillerons de se renseigner auprès de leur notaire.

Stéphanie LELONG, notaire

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