Compromis de vente, un préalable nécessaire à un achat immobilier

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Même s’il n’est pas obligatoire, un compromis de vente est généralement signé avant l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier.

Cet acte fixe d’ores et déjà les conditions de la transaction, dans l’attente du prêt de l’acquéreur et des vérifications du notaire, préalables à la signature de l’acte de vente définitif.

Cet écrit, établi par un notaire ou une agence immobilière, engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. 

Il convient dès lors d’être vigilant sur sa rédaction.

Que contient un compromis de vente ?

Le compromis prévoit et arrête l’ensemble des conditions de la vente. 

Outre la mention du prix de vente, de la description du bien vendu et des frais occasionnés par l’opération, certains points méritent d’être soulignés.

Un délai de rétractation 

En principe, le vendeur et l’acquéreur ne peuvent se dédire après avoir signé un compromis.
Néanmoins, la loi offre à l’acquéreur la possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours après la notification d’une copie du compromis qui lui aura été faite par l’intermédiaire immobilier.

L’acquéreur n’a pas à justifier au vendeur la raison de son souhait de se rétracter et les éventuelles avances sur le prix et les frais qu’il aura réalisées devront lui être restituées.

Une condition suspensive de prêt

Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien immobilier se fait par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Le contrat prévoit dès lors que si l’acquéreur n’obtient pas le crédit souhaité, le compromis est nul et non avenu.

Il sera néanmoins imposé à l’acquéreur de faire ses démarches bancaires dans un délai précis et, en cas de refus de prêt, de présenter au vendeur une attestation de la banque justifiant de ce refus.

Diverses conditions suspensives

Le compromis sera également conclu sous diverses conditions suspensives tenant aux vérifications faites par le notaire chargé de la vente.

Le compromis pourra ainsi être annulé si le titre de propriété du vendeur ou les renseignements pris auprès de la mairie par le notaire révèlent des vices ou des servitudes importantes, non mentionnées par le vendeur au compromis.

Par ailleurs, les mairies disposent souvent de la faculté de se substituer à un acheteur immobilier. Le compromis sera ainsi conclu sous la condition de l’absence de préemption par la mairie.

Les diagnostics immobiliers

La loi impose au vendeur de réaliser différents diagnostics par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié, lesquels seront annexés au compromis. Ces diagnostics portent sur la recherche dans le bien immobilier vendu de plomb, d’amiante, sur sa performance énergétique ainsi que ses systèmes électriques et de gaz 

Ces informations peuvent être précieuses pour l’acquéreur afin de connaître les vices présents.

Quelles sommes lors d’un compromis de vente ?

L’usage veut qu’en général l’acquéreur verse à la signature du compromis une avance sur le prix de 5 ou 10 % du prix du bien. 

Par ailleurs, le notaire en charge de la vente demandera une avance sur ses frais comprise entre 350 et 500 euros. 

Ces avances seront déduites du versement du prix et des frais lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui interviendra entre 2 et 3 mois après le compromis.

Quel est le coût d’un compromis de vente ?

La rédaction d’un compromis de vente reste en principe gratuite. 

Néanmoins attention la pratique consistant pour le professionnel immobilier à facturer le compromis de vente tend à se développer.

Florent GASCON, notaire.

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