Que faire avant de vendre un bien immobilier ?

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La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et il est important que le vendeur s’entoure de toutes les protections afin d’éviter une remise en cause de la vente et de fournir au candidat acquéreur les informations nécessaires et ainsi éviter des conflits ultérieurs ou une renégociation du prix. 

1) Fixer le juste prix 

Il est indispensable que le bien soit expertisé par un professionnel de l’immobilier tel que le notaire qui a une connaissance parfaite du marché (secteur, conjoncture économique…), afin d’éviter de proposer un prix de vente trop élevé qui risquerait de ralentir la vente et de dévaluer le bien.

2) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier

Le vendeur doit systématiquement être en possession dès la mise en vente des pièces suivantes :

  • Etat civil complet : notamment pièce d’identité, et contrat de mariage ; il en va de même pour l’acquéreur ;
  • Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
  • En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) si les travaux nécessitent une telle autorisation. Pour cela votre notaire est à votre disposition pour vous indiquer les démarches à suivre. 
  • De même, l’accord de l’assemblée générale de la copropriété est nécessaire si votre bien est soumis à ce régime juridique. Il en est ainsi si ces travaux ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété; 
  • Les assurances décennales des entreprises sont nécessaires et devront être remises à l’acquéreur si des travaux importants ont été réalisés depuis moins de 10 ans.

CONSEIL : conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 

  • Pièces diverses : dernière taxe foncière, contrats d’entretien des équipements, documents du lotissement si votre bien est soumis à ce régime juridique… 
  • Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents vous sera indiqué par le diagnostiqueur.

BON A SAVOIR : il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

Les différents contrôles sont résumés dans le tableau suivant :

Objet du contrôle Bien concerné Elément contrôlé Durée de validité du certificat
Amiante Bien construit avant le 1/7/1997 Composants divers (parois, planchers, toiture, canalisations etc…) Illimitée si certificat à jour de la nouvelle législation
Plomb Bien à usage d’habitation construit avant le 1/1/1949 Peintures (et pas les canalisations !) Contrôle négatif : illimitée

Contrôle positif : un an 

Termites Bien situé dans une zone identifiée par le préfet  Immeuble 6 mois
Etat des risques naturels et technologiques Bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques Immeuble 6 mois
Gaz/électricité Bien à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz et/ou d’électricité a plus de 15 ans Installation intérieure du bien 3 ans
Performance énergétique Bien pourvu d’un système de chauffage Immeuble 10 ans
Assainissement Bien à usage d’habitation non raccordé Installation d’assainissement non collectif 3 ans
Surface Lot de copropriété  seulement (appartement ou maison) Partie privative du bien (à l’exclusion des terrasses, jardins, etc…) Illimitée (sous certaines réserves)
Mérules Bien à usage d’habitation dans une zone définie par la loi Immeuble 6 mois

 

3) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en copropriété

Outre toutes les pièces qui viennent d’être énumérées, la récente loi ALUR impose de fournir d’autres pièces, qui, si elles ne sont pas  toujours  pertinentes, n’en demeurent pas moins obligatoires :

  • Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu. Votre syndic de copropriété peut être en possession de ces documents sinon votre notaire pourra les réunir en faisant une demande au service des impôts compétent.
  • Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété et les entreprises intervenant pour l’entretien de l’immeuble;
  • Diverses informations comptables sur les charges de copropriété afférentes au bien vendu et les travaux en cours de réalisation, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté » qui sera fourni par le syndic).
  • Et les trois derniers PV d’assemblées générales.

4) Les informations nécessaires pour vendre un bien immobilier

> Fiscalité :
Il est important que le vendeur se rapproche de son notaire pour connaitre l’éventuelle fiscalité générée par le vente : plus-value immobilière, taxe sur les terrains devenus constructibles… il est indispensable que le vendeur obtienne ces informations préalablement à toute mise en vente afin d’éviter des surprises financières le jour de la signature de l’acte de vente. Votre notaire sera en mesure de calculer le montant des impôts dont vous serez redevables.

> Location :
Si le bien est loué : Vous devez être en possession du dossier de location (bail, état des lieux, caution) qui devra être fourni et votre notaire vous indiquera si le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Avant toute mise en vente du bien, il est indispensable que le vendeur se renseigne auprès de son notaire sur les droits du locataire lors de la vente du bien loué. En effet, certaines ventes nécessitent la purge préalable du droit de préemption du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le bien. Il en est ainsi lors il s’agit de la première suite à la division ou subdivision du bien vendu ou lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire. Des délais imposés par la loi doivent être respectés !!

> Servitudes :
En cas d’existence de servitudes sur le terrain ou la maison vendue, il est opportun de retrouver des plans qui permettront à l’acquéreur de comprendre l’emplacement et les droits des bénéficiaires de ces servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage, d’un droit de vue, un tour d’échelle, etc…

> Assainissement :
En présence d’un assainissement autonome, le vendeur doit faire diagnostic de moins de trois mois par le service compétent (SPANC), qui indiquera la conformité ou non de votre installation. En cas de non-conformité, un devis devrait être présenté à l’acquéreur afin qu’il ait connaissance du coût des travaux à réaliser. En effet, la loi impose que les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année de l’acquisition. Cette information est donc indispensable avant toute mise en vente puisque le coût de ces travaux peut être important. 

Si toutes ces informations sont vérifiées avant la mise en vente de votre bien, la signature de l’avant-contrat peut alors se dérouler en toute connaissance de cause avec l’aide votre notaire et sans risque pour les deux parties.

F.B, notaire.

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