Que faire avant de vendre un bien immobilier ?

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La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et il est important que le vendeur s’entoure de toutes les protections afin d’éviter une remise en cause de la vente et de fournir au candidat acquéreur les informations nécessaires et ainsi éviter des conflits ultérieurs ou une renégociation du prix. 

1) Fixer le juste prix 

Il est indispensable que le bien soit expertisé par un professionnel de l’immobilier tel que le notaire qui a une connaissance parfaite du marché (secteur, conjoncture économique…), afin d’éviter de proposer un prix de vente trop élevé qui risquerait de ralentir la vente et de dévaluer le bien.

2) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier

Le vendeur doit systématiquement être en possession dès la mise en vente des pièces suivantes :

  • Etat civil complet : notamment pièce d’identité, et contrat de mariage ; il en va de même pour l’acquéreur ;
  • Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
  • En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) si les travaux nécessitent une telle autorisation et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. Pour cela votre notaire est à votre disposition pour vous indiquer les démarches à suivre. 
  • De même, l’accord de l’assemblée générale de la copropriété est nécessaire si votre bien est soumis à ce régime juridique. Il en est ainsi si ces travaux ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété; 
  • Les assurances décennales des entreprises sont nécessaires et devront être remises à l’acquéreur si des travaux importants ont été réalisés depuis moins de 10 ans,

CONSEIL : conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 

  • Pièces diverses : bail en cours ou cours ou congé du locataire si le bien est loué, dernière taxe foncière, contrats d’entretien des équipements (contrat d’entretien de la chaudière, certificat de ramonage annuel de la cheminée si elle existe…), documents du lotissement si votre bien est soumis à ce régime juridique…
  • Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

BON A SAVOIR : il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

3) Les diagnostics immobiliers

Les différents contrôles sont résumés dans le tableau suivant

Diagnostic

Bien immobilier concerné

Contenu du rapport / éléments à contrôler

Validité

Certificat  de  superficie  (loi carrez)

Tous les lots de copropriété quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial). *Les maisons hors copropriété ne sont pas concernées par la loi Carrez

Sont compris dans la surface carrez : les sous-sols (autres que les caves, garages et parking) ainsi que les combles non aménagées, greniers, réserves, remises et vérandas d’une superficie supérieure à 8 m².

Certificat à refaire lors de chaque vente

Plomb

Biens immobiliers à usage d’habitation construits selon un permis antérieur au 1er janvier 1949

Peintures

Illimité  si constat négatif
Valable 1 an si constat positif

Amiante Diagnostic amiante avant-vente

Tous les biens immobiliers quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial…) + les annexes (caves, garages, abris, grange…) construits selon un permis antérieur au 1er juillet 1997.

Le repérage porte sur les matériaux friables et non friables des listes A et B (flocages, calorifugeages, faux-plafonds, revêtements de sols et de murs, descentes pluviales, couvertures…accessibles sans travaux destructifs)

Illimitée sauf si présence d’amiante détectée nouveau contrôle dans les 3 ans

Termites

Tous les biens immobiliers situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Immeubles bâtis et terrains à bâtir

6 mois

Gaz

Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation individuelle de plus + 15 ans

Etat des appareils fixes et des tuyauteries

Attention : l’installation doit être alimentée en gaz lors de la réalisation du diagnostic

3 ans

Performance énergétique  (DPE)

Les immeubles équipés d’une installation de chauffage (Hors lieux de culte, monument historique, construction provisoire, bâtiments agricoles…)

Consommation et émission de gaz à effet de serre.

Attention : le DPE établi pour la vente peut être utilisé pour la location mais pas l’inverse.

10 ans

Electricité

Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation de + de 15 ans

Dispense de diagnostic si attestation de conformité de moins de 6 ans produite par un organisme agréé

Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation

3 ans

Assainissement

Si immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées

Contrôle de l’installation existante

3 ans

Mérules

Si immeuble d’habitation dans une zone prévue par l’article L 133-8 du Code de la construction et de l’habitation

Immeuble bâti

6 mois

Etat des risques et pollutions

Tous les biens immobiliers quel que soit leur usage

Indications sur la localisation du bien : en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, information sur la pollution des sols et le risque radon.

6 mois

3) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en copropriété

Outre toutes les pièces qui viennent d’être énumérées, la loi ALUR impose de fournir d’autres pièces, qui, si elles ne sont pas  toujours  pertinentes, n’en demeurent pas moins obligatoires :

  • Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu. Votre syndic de copropriété peut être en possession de ces documents sinon votre notaire pourra les réunir en faisant une demande au service des impôts compétent.
  • Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété et les entreprises intervenant pour l’entretien de l’immeuble ; L’acquéreur se fera alors une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir :
  • Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »).
  • Les trois derniers PV d’assemblées générales.
  • Le dossier technique global s’il existe.
  • La fiche synthétique de la copropriété, qui résume les principales caractéristiques juridiques et financières de la copropriété.

La délivrance de ces documents est facturée par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

4) Les informations nécessaires pour vendre un bien immobilier

> Fiscalité :
Il est important que le vendeur se rapproche de son notaire pour connaitre l’éventuelle fiscalité générée par le vente : plus-value immobilière, taxe sur les terrains devenus constructibles… il est indispensable que le vendeur obtienne ces informations préalablement à toute mise en vente afin d’éviter des surprises financières le jour de la signature de l’acte de vente. Votre notaire sera en mesure de calculer le montant des impôts dont vous serez redevables.

> Location :
Si le bien est loué : Vous devez être en possession du dossier de location (bail, état des lieux, caution) qui devra être fourni et votre notaire vous indiquera si le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Avant toute mise en vente du bien, il est indispensable que le vendeur se renseigne auprès de son notaire sur les droits du locataire lors de la vente du bien loué. En effet, certaines ventes nécessitent la purge préalable du droit de préemption du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le bien. Il en est ainsi lors il s’agit de la première suite à la division ou subdivision du bien vendu ou lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire. Des délais imposés par la loi doivent être respectés !!

> Servitudes :
En cas d’existence de servitudes sur le terrain ou la maison vendue, il est opportun de retrouver des plans qui permettront à l’acquéreur de comprendre l’emplacement et les droits des bénéficiaires de ces servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage, d’un droit de vue, un tour d’échelle, etc…

> Assainissement :
En présence d’un assainissement autonome, le vendeur doit faire diagnostic de moins de trois mois par le service compétent (SPANC), qui indiquera la conformité ou non de votre installation. En cas de non-conformité, un devis devrait être présenté à l’acquéreur afin qu’il ait connaissance du coût des travaux à réaliser. En effet, la loi impose que les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année de l’acquisition. Cette information est donc indispensable avant toute mise en vente puisque le coût de ces travaux peut être important. 

Si toutes ces informations sont vérifiées avant la mise en vente de votre bien, la signature de l’avant-contrat peut alors se dérouler en toute connaissance de cause avec l’aide votre notaire et sans risque pour les deux parties.

Aurélie BOUVIER, F.BRAUD, notaires.

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” :

 

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