Acheter un logement neuf : quelles sont les garanties ?

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Acheter du neuf : le bon plan !

Qualifiée de vente super protégée, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou appelée plus communément vente dans le neuf ou sur plan, réunit un maximum de protection garantissant à l’acquéreur, la livraison d’un bien immobilier non encore édifié, dépourvu de tout vice.  Avant d’envisager la livraison de l’appartement ou de la maison achetés en l’état futur d’achèvement, il conviendra, tout d’abord, d’apporter à l’acquéreur, la certitude que le bien acquis sera achevé. Pour cela, plusieurs garanties sont actionnées : la garantie d’achèvement ou de remboursement et les garanties sur le bien  (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie d’isolation phonique, garantie décennale)

1) Garantir l’achèvement ou de remboursement

La loi est donc venue imposer au constructeur professionnel de fournir à ses acquéreurs une garantie d’achèvement qui sera délivrée par un établissement financier ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Le plus souvent, cette garantie sera fournie par un établissement bancaire.

L’établissement bancaire se portera ainsi caution pour le promoteur et garantira le paiement des entreprises pour achever l’immeuble dans l’hypothèse où le constructeur serait défaillant dans son obligation d’achever. Ledit établissement pourra également décidé après en avoir informé l’acquéreur de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur.

Cette garantie sous-entend, néanmoins, que toutes les fractions de prix exigibles au fur et à mesure de l’avancée des travaux soient versées, par l’acquéreur ou par l’établissement bancaire qui lui apporte son concours financier dans l’acquisition, sur le  compte centralisateur du programme immobilier.

La régularité des versements des fractions de prix exigibles sur le compte centralisateur est d’une importance primordiale. En effet, un versement irrégulier réalisé sur un compte ou dans un établissement bancaire différent est de nature à compromettre l’efficacité de la garantie bancaire d’achèvement, si celle-ci devait être actionnée en cas de défaillance du constructeur.

2) Les garanties sur les biens eux-mêmes

Au moment de la livraison, l’acquéreur va également bénéficier de garanties permettant d’avoir un bien conforme au contrat de vente qu’il a signé.

L’acquéreur au moment de la livraison a l’obligation de procéder au versement du solde du prix et pourra refuser le versement de celui-ci uniquement dans l’hypothèse où les biens livrés ne seraient pas conformes aux biens vendus par le promoteur. Ce qui sous-entend que lesdits biens soient affectés d’un vice ne permettant pas d’habiter le bien. Hormis cette hypothèse, l’acquéreur dressera avec le promoteur le procès-verbal de réception de son appartement ou de sa maison, aux termes duquel il sera consigné toutes les malfaçons que l’acquéreur aura pu constater comme par exemple, une fenêtre voilée ou une fissure à un carreau de carrelage.

L’acquéreur disposera également d’un délai d’un mois pour déclarer les malfaçons qui n’auraient pas pu être constatées lors de la livraison comme par exemple une prise qui ne fonctionne pas ou mal. Il sera toutefois difficile de démontrer l’antériorité d’un vice quand celui-ci était facilement visible lors de la livraison. Il conviendra donc d’être vigilant lors de la livraison de son appartement sur les éléments susceptibles de s’abîmer facilement comme les fenêtres, les peintures, le carrelage et les sanitaires.

La garantie de parfait achèvement

Le promoteur aura juridiquement un an à compter de la livraison, pour réparer les petites malfaçons qui auront pu être relevées à l’occasion de la réception des biens.

La garantie dite biennale

Elle touche les éléments d’équipements du bien immobilier dissociables du gros œuvre. Ainsi en est-il de la fenêtre qui se voile ou du volet roulant électrique qui tombe en panne. Le promoteur va donc offrir à son acquéreur, une garantie de deux ans sur les éléments d’équipement.

La garantie d’isolation phonique

Elle permet en cas de gènes phoniques significatives de demander une expertise afin de vérifier que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie court pendant le délai d’un an à compter de la prise de possession, pour le premier occupant du logement. Si celui-ci quitte le logement trois mois après la livraison, la garantie s’éteint.

La garantie décennale

Le promoteur a l’obligation de souscrire auprès d’une compagnie d’assurance agréée par l’État français, un contrat d’assurance garantissant l’immeuble réalisé, de tous vices susceptibles d’affecter le gros œuvre c’est-à-dire le squelette de l’immeuble.

Cette assurance, garantira pendant dix ans à compter de l’achèvement de l’immeuble tous vices affectant le gros œuvre à charge pour elle de financer le montant des travaux nécessaires et d’actionner ensuite l’assurance de l’entreprise qui n’aura pas été diligente dans la réalisation des travaux de construction.

S’il semble normal d’éprouver des craintes lors de l’acquisition d’un appartement ou une maison non encore édifiés, la loi est venue encadrer la vente d’immeuble à  construire afin de fournir aux acquéreurs les garanties suffisantes pour un achat serein.

Nicolas JULLIARD, notaire

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