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Les diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location immobilière

les diagnostics obligatoires pour le vente et la location

Vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier et votre notaire vous demande le dossier de diagnostics techniques ?

Vous souhaitez mettre en location un bien immobilier et vous devez fournir à votre locataire un dossier de diagnostics techniques ?

En fonction de la nature du bien immobilier, de l’année de construction de l’immeuble ou de la région dans laquelle se situe le bien, les diagnostics à fournir sont différents.

Vous trouverez ci-après toutes les réponses à vos questions avec cette liste complète des diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location.

La liste complète des diagnostics obligatoires en cas de vente ou location immobilière

  • A noter, depuis le 10 août 2020, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable (une étude de sol).
Diagnostic Type de contrat Bien immobilier concerné Contenu du rapport / Elément à contrôler Validité
Certificat de surface habitable (loi Boutin) Location Bien immobilier non meublé loué pour la résidence principale d’un locataire Sont exclus de la surface habitable : les sous-sols, combles non aménagés, greniers, réserves, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées pour les habitations collectives, et au moins 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, locaux communs et dépendances des logements Illimité

(sauf si évolution du bien)

 

Base de calcul commune Surface habitable & Surface Carrez :

Surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre

Certificat de superficie (loi carrez) Vente Tous les lots de copropriété quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial… )

*Les maisons hors copropriété ne sont pas concernées par la loi Carrez

Certificat à refaire lors de chaque vente
Sont compris dans la surface carrez : les sous-sols (autres que les caves, garages et parking) ainsi que les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas d’une superficie supérieure à 8 m².
Plomb Location + Vente Biens immobiliers à usage d’habitation construits selon un permis antérieur au 1er janvier 1949 Peintures Illimité si constat négatif / Valable 1 an si constat positif
Amiante Vente

« Diagnostic amiante avant-vente »

Tous les biens immobiliers quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial… ) + les annexes (caves, garages, abris, grange…) construits selon un permis antérieur au 1er juillet 1997. Le repérage porte sur les matériaux friables et non friables des listes A et B ( flocages, calorifugeages, faux-plafonds, revêtements de sols et de murs, descentes pluviales, couvertures… accessibles sans travaux destructifs), Illimitée sauf si présence d’amiante détectée nouveau contrôle dans les 3 ans
Location

« DAPP (Diagnostic amiante des parties privatives) »

Logements en copropriété uniquement.

Ce diagnostic doit être mis à disposition du locataire mais n’a pas à être annexé au contrat de bail.

Le repérage porte uniquement sur les matériaux dits friables de la liste A (flocages, calorifugeages, faux-plafonds) ;
Termites Vente Tous les biens immobiliers situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Immeubles bâti et terrains à bâtir 6 mois
Gaz Vente Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation individuelle de plus + 15 ans Etat des appareils fixes et des tuyauteries

*Attention : L’installation doit être alimentée en gaz lors de la réalisation du diagnostic

3 ans
Location 6 ans
Performance énergétique

(DPE)

Vente Les immeubles équipés d’une installation de chauffage (Hors lieux de culte, monument historique, construction provisoire, bâtiments agricoles…) Consommation et émission de gaz à effet de serre

*Attention : le DPE établi pour la vente peut être

utilisé pour la location mais pas l’inverse.

10 ans
Location Tous les biens immobiliers à usage d’habitation
Electricité Vente Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation de + de 15 ans

*Dispense de diagnostic si attestation de conformité de moins de 6 ans produite par un organisme agréé

Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation 3 ans
Location 6 ans
Assainissement Vente Si immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Contrôle de l’installation existante 3 ans
Mérules Vente Si immeuble d’habitation dans une zone prévue par l’article L 133-8 du Code de la construction et de l’habitation Immeuble bâti 6 mois
Etat des risques et pollution (ERP) Location + Vente Tous les biens immobiliers quel que soit leur usage Indications sur la localisation du bien : en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, information sur la pollution des sols et le risque radon. 6 mois

 

 

Clothilde DELPUECH, notaire

Les diagnostics obligatoires à fournir pour la vente d’un bien d’habitation

Les diagnostics obligatoires à réaliser lors de la vente d'un bien d'habitation

Emilie et Yanis, à l’approche de l’arrivée de leur premier enfant, ont décidé de vendre leur appartement devenu trop exigu pour s’acheter une maison. Ils aimeraient pouvoir signer rapidement la promesse de vente de leur appartement, mais leur notaire leur dit que ce n’est pas possible car il manque encore certaines pièces…dont certains diagnostics obligatoires.

L’information de l’acquéreur dès l’avant-contrat

L’information de l’acquéreur dès la signature de l’avant-contrat de vente est une condition indispensable à la validité de la transaction. Tout acquéreur d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation/réflexion de dix jours qui, s’il n’est pas correctement purgé, pourrait lui permettre de revendiquer la nullité de la vente.

Pour sécuriser la vente, il faut donc que l’acquéreur ait en sa possession l’intégralité des pièces obligatoires prescrites par la loi, et plus généralement, l’ensemble des documents dont le contenu est déterminant pour son consentement.

La liste de ces pièces est différente selon le type de bien vendu.

Les pièces communes à toute vente de bien d’habitation

Le vendeur doit systématiquement fournir dès l’avant-contrat :

  • Etat civil complet : notamment pièce d’identité et contrat de mariage ; il en est de même pour l’acquéreur ;
  • Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
  • En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme et/ou de la copropriété le cas échéant et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Attention, conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 
  • Pièces diverses : bail si le bien est loué, dernière taxe foncière, etc…
  • Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

Les diagnostics obligatoires

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux.

Quels diagnostics obligatoires sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ? 

Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation.

  • Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans.
  • Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture.
  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.
  • Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb.
  • Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire.
  • Depuis le 10 août 2020, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable (une étude de sol) doit être fournie par le vendeur.
  • D’autres informations peuvent être demandées : précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics obligatoires avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.

A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics obligatoires ? 

Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs.

Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif).

L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site http://www.prim.net).

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée – sauf en cas de travaux ou de changement d’usage. Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente. Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans,  le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans…

L’information de l’acquéreur sur la copropriété pour les ventes en copropriété

L’information reçue avant l’achat d’un lot de copropriété est de plus en plus complète. Encore faut-il la décrypter. 

Quelles sont les obligations liées à l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété ? 

La Loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété. De nombreux documents doivent être annexés à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ou remis à l’acquéreur : Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu.  Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété ; Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »). Et les 3 derniers PV d’assemblées générales.

Le vendeur peut demander la liste des pièces à réunir au notaire. A noter que les coûts liés à la délivrance des documents sont à sa charge et sont facturés par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

En quoi ces documents sont-ils utiles à l’acquéreur ?

Ces documents constituent une mine d’informations. Pour les décrypter, il est possible de faire appel au notaire, qui pourra donner toutes les explications nécessaires.

Ainsi, pour valider son budget lors de l’achat d’un lot de copropriété, il est essentiel de connaître le montant exact des charges annuelles correspondant à la quote-part dudit lot, de même que les travaux (ravalement, étanchéité…) prévus ou en cours dans les parties communes. Si des appels de fonds sont prévus pour des travaux importants, le syndic les fera  auprès du copropriétaire acquéreur s’ils sont postérieurs à la vente. Cependant, vendeur et acquéreur peuvent se mettre d’accord pour les mettre à la charge du vendeur  par une clause dans l’avant contrat ou dans l’acte de vente.

Avant de se lancer, l’acquéreur se fera une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir grâce au carnet d’entretien et aux procès-verbaux d’assemblée générale. Il doit également s’enquérir de la santé financière de la copropriété, qui peut souffrir de la présence de mauvais payeurs. Enfin, l’ambiance de la copropriété transparaît également des PV d’assemblée générale…

Peut-on avoir de mauvaises surprises ?

Le notaire découvre parfois, par exemple, que l’annexion d’un pallier ou de combles par le propriétaire vendeur (ou l’un de ces prédécesseurs) n’a pas été officialisée et n’apparaît pas dans l’état descriptif de division, ou encore qu’un changement de destination (bureaux devenus logement…) n’a pas été soumis au vote de  l’assemblée des copropriétaires.

Ce type de désagrément est plus fréquent qu’on ne le pense et peut compliquer considérablement la vente. Dans une telle situation, le notaire sera en première ligne pour résoudre cette situation juridique complexe.

Assurance vie : placement avantageux mais avec des limites !

ASSURANCE VIE : CE QUE L’ON SAIT MOINS !

L’assurance-vie est souvent décrite comme le placement préféré des Français. Cela s’explique notamment par la fiscalité favorable au décès qui prévoit que le capital issu des primes versées avant 70 ans est exonéré de taxes à hauteur de 152.500 € par bénéficiaire, peu importe le lien de parenté entre ce dernier et le souscripteur.

Les Français y voient donc un bon moyen de transmettre une partie de leurs économies à moindre coût, notamment lorsque le bénéficiaire sera, par exemple, un concubin qui serait très lourdement taxé s’il héritait d’une somme d’argent équivalente par testament. Néanmoins, ce placement doit être manipulé avec précaution. 

Une fiscalité moins intéressante pour les primes versées après 70 ans

Pour le capital provenant des primes versées après 70 ans, l’exonération de taxes n’est plus que de 30.500 € pour l’ensemble des contrats et non par bénéficiaire. Tout ce qui dépassera cette somme sera soumis aux droits de succession classiques.

Le droit de regard des enfants en présence de primes excessives

Certains voient en l’assurance-vie un moyen de déshériter ses enfants. Néanmoins, ces derniers pourront agir en justice pour demander à ce que les primes versées sur le contrat litigieux soient réintégrées à la succession, s’ils rapportent la preuve de leur caractère manifestement exagéré. Cette notion s’apprécie au moment de chaque versement en fonction de l’âge et de la situation familiale et patrimoniale du souscripteur.

L’absence de représentation

Contrairement à ce qui est applicable en matière de successions dans lesquelles existe le mécanisme de la représentation d’une personne prédécédée, le régime de l’assurance-vie ne le prévoit pas. Cela signifie par exemple que si vous ne prévoyez qu’un bénéficiaire unique et que celui-ci décède, le contrat n’est pas transmis aux descendants du bénéficiaire ; le contrat retombera dans votre succession.

La requalification en donation indirecte

Le bénéfice d’un contrat d’assurance-vie peut être requalifié en donation indirecte. Cela peut être le cas, par exemple, d’une personne se sachant condamnée à court terme qui utilise ce placement quelques jours avant son décès afin que ses proches échappent aux droits de succession. Cette requalification pourra être lourde de conséquences, telles que redressement fiscal, récupération d’aides sociales…

L’acception par le bénéficiaire du vivant du souscripteur

Si le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie accepte celui-ci alors que le souscripteur

est toujours vivant, cela empêche ensuite le titulaire du contrat de changer librement de bénéficiaire. Un retrait de sommes sur ce contrat devra alors être autorisé au préalable par le bénéficiaire.

Un droit d’option distinct de celui de la succession

Etre héritier ou bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie sont deux vocations distinctes : il est ainsi possible d’accepter l’une et de renoncer à l’autre.

L’utilité de la renonciation par le bénéficiaire

Sous réserve que la clause bénéficiaire prévoit un ou plusieurs bénéficiaires secondaires (par exemple « mon conjoint, à défaut mes enfants »), il est possible pour le bénéficiaire initial (dans l’exemple le conjoint) de renoncer au bénéfice du contrat d’assurance-vie. Cela va permettre aux autres bénéficiaires (dans l’exemple les enfants) de percevoir directement les capitaux.

Delphine GRANGEON, notaire

Copropriété : usage privatif d’une partie commune, une liberté réglementée !

DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIVE SUR PARTIES COMMUNES

Il est fréquent de voir certains lots de copropriété bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, un balcon ou une terrasse. Comme son nom l’indique, le droit jouissance exclusive permet à son titulaire d’utiliser privativement une partie commune. Toutefois, cette qualification hybride a plusieurs conséquences.

Copropriété et usage exclusif des parties communes

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d’usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les balcons, terrasses, jardins, cours, combles, couloirs. Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit être prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l’article 26.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis), soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

Concession du droit de jouissance exclusive

Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Lorsqu’il n’a pas été prévu par le règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusive peut être concédé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui devra être prise à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, voire à l’unanimité, notamment s’il est concédé à titre gratuit.

Le titulaire du droit de jouissance n’est pas le propriétaire

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune n’est pas un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire.

Le titulaire du droit de jouissance n’étant pas propriétaire de la partie commune qui en est grevée, par exemple, en cas d’expropriation d’un terrain soumis à un droit de jouissance exclusive, c’est le syndicat des copropriétaires qui encaissera l’indemnité d’expropriation. Il n’est pas non plus possible de vendre un droit de jouissance exclusif indépendamment du lot de copropriété dont il est l’accessoire.

Le copropriétaire ne peut pas construire

Dans le même ordre d’idée, un copropriétaire ne dispose pas du droit de construire (une piscine, une véranda etc…) sur la partie commune dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il a obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut, la sanction est la démolition de la construction et la remise des lieux dans leur état antérieur.

Travaux et entretien

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l’usage de l’immeuble. Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation.

En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires. Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d’entretien spécifiques. En revanche, les dépenses relatives au gros-oeuvre de l’immeuble (travaux d’étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l’ensemble des copropriétaires.

Un copropriétaire doit supporter les travaux qui auraient été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires sans pouvoir s’y opposer.

Les réparations et l’entretien courant de la partie commune grevée d’une jouissance exclusive, par exemple, l’élagage des arbres ou l’entretien d’une cour, incombe à son titulaire.

Le copropriétaire ne peut pas transformer

En outre, le titulaire d’un droit de jouissance exclusive doit en user conformément à sa destination, c’est-à-dire qu’il ne peut pas en transformer sa nature. Ainsi, un jardin ne pourrait pas être transformé en parking. De même, l’usage qui en est fait doit respecter les droits des autres copropriétaires et ne pas leur causer de préjudice. Par exemple, il a pu être décidé qu’un copropriétaire ne peut pas aménager un jardin dont il a la jouissance exclusive comme accès à son cabinet médical.

Remise en cause ou litige

La remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.

En cas de litige, le juge détermine les conditions d’usage privatif de cette partie commune au cas par cas.

Jérome QUENARD, Amélie URSO MEHDIB, notaires

Dons familiaux de sommes d’argent : exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 €

100 000 euros. C’est la somme qui peut être donnée sans fiscalité et sous conditions dans le cercle familial pour aider à la construction d’une résidence principale, financer des travaux de rénovation énergétique ou encore créer ou développer une entreprise de moins de 50 salariés. Cette mesure relève de la loi de finances rectificative pour 2020, adoptée par le Parlement le 23 juillet 2020, qui met en place, sous plusieurs conditions, une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) en faveur de certains dons familiaux de sommes d’argent. Cette disposition est temporaire et s’applique jusqu’au 30 juin 2021.

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous présentent les aménagements opérés par la troisième loi de finances rectificative pour 2020, adoptée par le Parlement le 23 juillet 2020, dans le domaine des droits de mutation à titre gratuit.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit concernant le nouveau don familial de 100 000 €  ?

1 – LES DONATAIRES : LE CERCLE FAMILIAL

L’exonération est réservée aux dons consentis à :

  • un enfant,
  • un petit-enfant,
  • un arrière petit-enfant
  • ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce.

2 – L’OBJET DE LA DONATION

La donation doit porter sur la pleine propriété d’une somme d’argent.

3 – EMPLOI DES SOMMES REÇUES

Les sommes reçues doivent être affectées par le donataire au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert à :

a) Des travaux et dépenses éligibles à la prime de transition énergétique (« MaPrimeRénov’ ») pour financer des travaux réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale ;

N.B. : Les travaux éligibles doivent concerner le logement du donataire. Ce dernier doit en être propriétaire et doit l’avoir affecté à son habitation principale.

b) À la construction de sa résidence principale (c’est-à-dire la résidence principale du donataire).

c) À la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise de moins de 50 salariés et dont le chiffres d’affaires annuel ou le total du bilan annuel n’excède pas 10 millions d’euros sous réserve des conditions suivantes :

Au niveau de l’entreprise :

  • L’entreprise exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou  libérale depuis moins de cinq ans.
  • Elle n’a pas encore distribué de bénéfices,
  • Elle n’est pas issue d’une concentration.

N.B. :  L’entreprise satisfait aux conditions prévues au c et aux e à g du 1 bis du I de l’article 885-0 V bis3 du présent code, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2017.

Au niveau du donataire :

  • Le donataire exerce son activité professionnelle principale dans l’entreprise, pendant une durée minimale de trois ans à compter de la souscription (ou l’une des fonctions énumérées au 1° du 1 du III de l’article 975, lorsque celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés).

N.B. : Le bénéfice de l’exonération est subordonné au respect de l’article 22 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

4 – PORTÉE DE EXONÉRATION

Les dons effectués sont exonérés dans la limite de 100.000 €.

Le donataire ne peut bénéficier du dispositif qu’une seule fois par donateur.

Pour un même donateur la somme des donations ayant bénéficié de l’exonération ne peut excéder un montant de 100.000 euros.

Cette exonération s’ajoute aux abattements déjà disponibles de 100  000 € sur les donations entre parents et enfants, de  31 865 € sur celles entre grands-parents (de moins de 80 ans) et petits-enfants et de 5310 € sur celles faites aux arriere-petits-enfants. 

5 – RÈGLE DE NON CUMUL

Cette exonération ne s’applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié des dispositifs suivants :

  • Crédit d’impôt accordé au titre des sommes versées pour l’emploi d’un salarié à domicile, à une association agréée ou à un organisme habilité ou conventionné ayant le même objet.
  • Crédit d’impôt pour la transition énergétique ;
  • Réduction de charges pour la détermination de ses revenus catégoriels ;
  • Prime pour la transition énergétique (prévue au II de l’article 15 de la loi de finances pour 2020).

Concernant l’entreprise, cette exonération ne s’applique pas aux versements effectués par le donataire au titre de souscriptions ayant ouvert droit aux réductions d’impôt suivantes :

  • Réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer.
  • Réduction d’impôt Madelin au titre des souscriptions en numéraire au capital de société.
  • Réduction d’impôt accordée au titre d’emprunts souscrits pour la reprise d’une entreprise.

6 – UN DISPOSITIF D’EXONÉRATION TEMPORAIRE

Ce nouveau dispositif d’exonération prévu à l’article 790 A bis du CGI s’applique aux sommes versées entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Le donataire doit conserver les pièces justificatives à la disposition de l’administration.

(article 790 A Bis du CGI)

 

Assurance de prêts immobiliers : vous pouvez choisir votre contrat d’assurance

Assurance de prêts… Libre de choisir !

Vous allez acquérir un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire ? Alors la banque vous demandera de souscrire une assurance garantissant le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité. Vous avez la possibilité de choisir l’assurance de prêt auprès de la compagnie de votre choix, dans le cadre de la délégation d’assurance. Des précautions s’imposent pour faire le bon choix ; soyez vigilants sur les garanties couvertes et comparez entre compagnies !

Dois-je obligatoirement m’assurer ?

Certes, cette assurance n’est pas obligatoire mais la banque ne vous accordera le crédit que sous condition de l’adhésion à un contrat d’assurance décès-invalidité. Cette couverture constitue une sécurité, à la fois, pour la banque et pour l’emprunteur. En effet, la compagnie d’assurance s’engage, en cas de survenance d’un décès, à rembourser le solde du prêt à la banque ou en cas d’invalidité, à prendre en charge les mensualités d’emprunt exigibles.

Quels types de garanties sont couvertes par le contrat d’assurance ?

Le contrat d’assurance emprunteur couvre plusieurs types de garanties.

Au minimum, la banque exigera de votre part la souscription d’une assurance pour le risque de décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) :

  • L’assurance-décès qui est couverte dans tous les contrats d’assurance emprunteur : en cas de décès, l’assureur s’engage à verser à la banque l’intégralité du capital assuré restant dû dans la limite du montant assuré. Il existe toutefois une limite d’âge pour l’octroi de cette garantie. Elle dépend des contrats mais varie entre 65 et 80 ans.
  • La garantie de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Cette garantie concerne les personnes en âge de travailler et correspond à l’impossibilité totale et définitive de se livrer à un travail ou une activité. Il existe, toutefois, des exclusions pour cette garantie : celles-ci concernent les personnes pratiquant un sport à risque (parachutisme) ou un métier à risque (pompier).

Les autres garanties peuvent être ajoutées aux deux premières dans le contrat d’assurance afin d’augmenter la protection de l’assuré. La cotisation d’assurance sera donc plus élevée.

Il s’agit de l’incapacité temporaire totale (ITT) et invalidité permanente partielle (IPP), invalidité permanente totale (IPT) ou encore l’assurance perte d’emploi.

Concernant l’assurance perte d’emploi, soyez vigilant ! Même si cette assurance peut paraître séduisante en vue de parer à un éventuel licenciement, il faut faire attention à plusieurs éléments. En effet, cette assurance ne couvre pas les personnes en intérim, en contrat à durée déterminée, fonctionnaires, professions libérales. Sont également à vérifier : le délai de carence applicable, la durée d’indemnisation et le plafond pris en charge.

Bien étudier le contenu de ces garanties vous évitera de mauvaises surprises !

Puis-je choisir mon contrat d’assurance ?

Oui, vous le pouvez grâce à La Loi Lagarde de 2010 ! Désormais, l’emprunteur peut souscrire une assurance différente de celle proposée par la banque dès lors que les garanties proposées sont équivalentes. Il s’agit de « la délégation d’assurance ». Mieux encore, depuis 2018, avec l’amendement Bourquin, vous pouvez effectuer la délégation d’assurance à chaque échéance annuelle de votre contrat en cours.

Afin de bien choisir son assurance, il convient de comparer les garanties proposées, le coût, les conditions de couverture, les limites d’âge, le maintien du tarif pendant la durée du contrat et surtout les exclusions. A noter que cette étude comparative est facilitée par la transmission de la fiche standardisée d’information (FSI) que doit vous remettre chaque professionnel que vous avez sollicité pour votre demande d’assurance.

Pour les co-emprunteurs, une réflexion devra être menée au regard des revenus personnels de chacun pour choisir au mieux les quotités d’assurance. Par exemple, le survivant pourra-t-il assurer seul le remboursement de la moitié du prêt en cas de souscription à 50% sur chaque tête ?

Puis-je être assuré en cas de problème de santé ?

Pour être assuré, il faut remplir un questionnaire de santé. Ce questionnaire permettra au service médical de l’assureur d’apprécier le pro l santé du futur assuré. Même si son formalisme est simplifié, il demeure néanmoins crucial et doit être rempli en parfaite honnêteté. En cas de fausses déclarations, l’assureur peut annuler la couverture ou se retourner contre vous.

Grâce à l’entrée en vigueur en 2007 de la convention AERAS (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) l’accès à une bonne assurance pour les personnes ayant eu un grave problème de santé a été facilité.

Zenab AMIDOU-GIUSTI, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » :

Télécharger ici leGUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Achat immobilier à deux : faites un contrat équitable !

Achetez à deux, achetez heureux !

Quel beau projet que de vouloir acquérir son chez soi à deux. Toutefois, pour éviter que cela ne devienne un sujet houleux, mieux vaut prendre quelques précautions. La question épineuse étant : Qui paie quoi ? Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, il convient de faire un contrat équitable pour éviter des conséquences désagréables en cas de séparation ou décès.

1) Définir les proportions d’achat

Qu’en pense le notaire ? Le notaire aura à cœur que les proportions indiquées correspondent au financement réel de chacun. A défaut de précision, les acquéreurs sont réputés acquérir le bien moitié chacun. S’ensuit le risque, si cela ne correspond pas à la réalité, que l’Administration qualifie l’opération de donation déguisée, soumise à une taxe de 60% sur la fraction donnée pour les concubins.

2) Acheter à deux : rédiger un contrat équitable 

La solution, c’est un contrat équitable, dans lequel on fait apparaître le financement réel de chacun. Cela évitera de se brouiller avec la belle famille qui a contribué à l’effort financier et rendra moins compliquée la séparation éventuelle (d’un point de vue financier…).

3) Pour les époux mariés en communauté et les partenaires de PACS en indivision

L’enjeu est de déclarer tout emploi de fonds propres (fonds détenus avant le mariage ou le pacs, ou reçus depuis par donation ou succession), pour qu’en cas de séparation, l’époux ou le partenaire récupère sa mise. Sinon, par principe le bien est commun ou indivis (moitié chacun), même s’il existe une disparité des revenus employés par les deux acquéreurs. Le prix est réparti moitié chacun.

4) Pour les époux et les partenaires de PACS séparés de biens et pour les concubins

Il est prudent d’indiquer dans l’acte d’acquisition la manière dont l’achat est financé, ce qui figera définitivement les proportions de chacun.

Le calcul de ces quotes-parts est fait en fonction des apports initiaux de chacun et des facultés respectives de remboursement de l’emprunt ; l’idéal étant que cette détermination résulte de la contribution réelle de chacun.

Si l’un des membres du couple verse plus que ce qu’il a indiqué ou rembourse le crédit pour un montant supérieur à ce qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte en cas de séparation, lors de la revente du bien et du partage du prix de vente !

5) Seule la mort nous séparera !

Contrairement aux époux, les partenaires et les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Alors, si le survivant ne souhaite pas se retrouver en indivision avec les héritiers de de son compagnon, la rédaction d’un testament s’impose, à minima en usufruit. Toutefois, les concubins qui sont taxés lourdement (60%), voudront sûrement chercher d’autres solutions.

Gabrielle GOURGUE, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » :

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Acheter un logement neuf : quelles sont les garanties ?

Acheter du neuf : le bon plan !

Qualifiée de vente super protégée, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou appelée plus communément vente dans le neuf ou sur plan, réunit un maximum de protection garantissant à l’acquéreur, la livraison d’un bien immobilier non encore édifié, dépourvu de tout vice.  Avant d’envisager la livraison de l’appartement ou de la maison achetés en l’état futur d’achèvement, il conviendra, tout d’abord, d’apporter à l’acquéreur, la certitude que le bien acquis sera achevé. Pour cela, plusieurs garanties sont actionnées : la garantie d’achèvement ou de remboursement et les garanties sur le bien  (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie d’isolation phonique, garantie décennale)

1) Garantir l’achèvement ou de remboursement

La loi est donc venue imposer au constructeur professionnel de fournir à ses acquéreurs une garantie d’achèvement qui sera délivrée par un établissement financier ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Le plus souvent, cette garantie sera fournie par un établissement bancaire.

L’établissement bancaire se portera ainsi caution pour le promoteur et garantira le paiement des entreprises pour achever l’immeuble dans l’hypothèse où le constructeur serait défaillant dans son obligation d’achever. Ledit établissement pourra également décidé après en avoir informé l’acquéreur de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur.

Cette garantie sous-entend, néanmoins, que toutes les fractions de prix exigibles au fur et à mesure de l’avancée des travaux soient versées, par l’acquéreur ou par l’établissement bancaire qui lui apporte son concours financier dans l’acquisition, sur le  compte centralisateur du programme immobilier.

La régularité des versements des fractions de prix exigibles sur le compte centralisateur est d’une importance primordiale. En effet, un versement irrégulier réalisé sur un compte ou dans un établissement bancaire différent est de nature à compromettre l’efficacité de la garantie bancaire d’achèvement, si celle-ci devait être actionnée en cas de défaillance du constructeur.

2) Les garanties sur les biens eux-mêmes

Au moment de la livraison, l’acquéreur va également bénéficier de garanties permettant d’avoir un bien conforme au contrat de vente qu’il a signé.

L’acquéreur au moment de la livraison a l’obligation de procéder au versement du solde du prix et pourra refuser le versement de celui-ci uniquement dans l’hypothèse où les biens livrés ne seraient pas conformes aux biens vendus par le promoteur. Ce qui sous-entend que lesdits biens soient affectés d’un vice ne permettant pas d’habiter le bien. Hormis cette hypothèse, l’acquéreur dressera avec le promoteur le procès-verbal de réception de son appartement ou de sa maison, aux termes duquel il sera consigné toutes les malfaçons que l’acquéreur aura pu constater comme par exemple, une fenêtre voilée ou une fissure à un carreau de carrelage.

L’acquéreur disposera également d’un délai d’un mois pour déclarer les malfaçons qui n’auraient pas pu être constatées lors de la livraison comme par exemple une prise qui ne fonctionne pas ou mal. Il sera toutefois difficile de démontrer l’antériorité d’un vice quand celui-ci était facilement visible lors de la livraison. Il conviendra donc d’être vigilant lors de la livraison de son appartement sur les éléments susceptibles de s’abîmer facilement comme les fenêtres, les peintures, le carrelage et les sanitaires.

La garantie de parfait achèvement

Le promoteur aura juridiquement un an à compter de la livraison, pour réparer les petites malfaçons qui auront pu être relevées à l’occasion de la réception des biens.

La garantie dite biennale

Elle touche les éléments d’équipements du bien immobilier dissociables du gros œuvre. Ainsi en est-il de la fenêtre qui se voile ou du volet roulant électrique qui tombe en panne. Le promoteur va donc offrir à son acquéreur, une garantie de deux ans sur les éléments d’équipement.

La garantie d’isolation phonique

Elle permet en cas de gènes phoniques significatives de demander une expertise afin de vérifier que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie court pendant le délai d’un an à compter de la prise de possession, pour le premier occupant du logement. Si celui-ci quitte le logement trois mois après la livraison, la garantie s’éteint.

La garantie décennale

Le promoteur a l’obligation de souscrire auprès d’une compagnie d’assurance agréée par l’État français, un contrat d’assurance garantissant l’immeuble réalisé, de tous vices susceptibles d’affecter le gros œuvre c’est-à-dire le squelette de l’immeuble.

Cette assurance, garantira pendant dix ans à compter de l’achèvement de l’immeuble tous vices affectant le gros œuvre à charge pour elle de financer le montant des travaux nécessaires et d’actionner ensuite l’assurance de l’entreprise qui n’aura pas été diligente dans la réalisation des travaux de construction.

S’il semble normal d’éprouver des craintes lors de l’acquisition d’un appartement ou une maison non encore édifiés, la loi est venue encadrer la vente d’immeuble à  construire afin de fournir aux acquéreurs les garanties suffisantes pour un achat serein.

Nicolas JULLIARD, notaire

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Acheter un terrain à bâtir

Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner.

1) Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain à bâtir ?

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction…). Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine ou une servitude de canalisation pouvant traverser le terrain. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact de l’implantation de la fufure maison, en fonction par exemple de règles de retrait par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pourra être demandé. Attention : ce certificat est une simple information sur la faisabilité du projet et pas une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire.

2) Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ?

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire.

3) Qu’en est-il des droits de préemption sur le terrain à bâtir ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme, la Safer, préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits.

4) Quels sont les avantages d’acheter un terrain dans un lotissement et les précautions à prendre ?

Dans un lotissement, le terrain est vendu viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. Vous devez cependant respecter certaines règles d’urbanisme ; votre projet  de construction peut être refusé par la mairie si des critères architecturaux précis (couleur, hauteur…) s’appliquent dans la zone où se trouve le terrain. Il est donc recommandé de vous assurer de la faisabilité de votre projet avant de signer toute promesse de vente.

Vous pouvez aussi consulter le PLU ou le plan d’occupation des sols (Pos) s’il est toujours en vigueur.

Ces documents donnent des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d’aménagement locaux. À défaut de PLU ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.

Il est également indispensable de consulter l’éventuel cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus. Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c’est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement…) et également sur les limitations du droit de construire. Il s’impose de plein droit et ne se prescrit pas. Le règlement de lotissement peut imposer des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d’un certain type de matériaux, couleurs…).

Ces documents peuvent être consultés auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement ou auprès du lotisseur. L’achat d’un terrain dans un lotissement garantit également la contenance du terrain par la présence d’un bornage du terrain.

5) Quels sont les délais pour acheter un terrain à bâtir ?

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État, les taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, redevances…). À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise.

Frédéric BRAUD, notaire

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Faire construire la maison de vos rêves

Vous réalisez votre rêve : faire construire votre maison…Mais que choisir : maison sur-mesure ou maison clés en mains ? Pour vous aider à répondre à cette question, voici un focus sur les deux contrats principaux applicables en matière de construction : le contrat de construction de maison individuelle (ou CCMI) et le contrat d’architecte.

1) Constructeur ou architecte : quelles missions ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

En concluant un CCMI, vous désignez un professionnel, nommé le constructeur, qui sera en charge d’effectuer l’intégralité des travaux. Ce contrat, strictement encadré par la loi, peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, vous faites construire votre maison d’après un plan que le constructeur propose. Dans le second cas, le constructeur se limite à l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Dans tous les cas, une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques de la maison et de ses éléments d’équipement doit être dressée.

Le contrat d’architecte

Le contrat d’architecte, quant à lui, est conclu avec un architecte qui peut prendre en charge la maitrise d’œuvre (suivi du chantier..). Son contenu est librement négocié entre les parties, ce qui est peut-être considéré comme moins protecteur que le CCMI, mais permettant d’adapter plus aisément le projet à vos souhaits. Pas de plan type, votre projet est établi sur mesure. Selon les missions que vous décidez de lui confier, l’architecte établit les plans et coordonne les travaux. Mais il ne se charge pas lui-même de la construction.

2) La maîtrise du coût : quelles garanties ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI doit obligatoirement mentionner le prix de la construction, qui est forfaitaire et définitif. En cas de dépassement du prix convenu, cela relève de la responsabilité du constructeur. En cas de défaillance de ce dernier, le surcoût sera pris en charge par un garant (en principe un établissement de crédit), car la loi impose au constructeur de souscrire une garantie. Quant au paiement du prix, il est effectué en plusieurs versements exigibles au fur et à mesure de l’avancement des travaux, avec un encadrement légal strict.

Le contrat d’architecte

L’architecte quant à lui, définit en général l’enveloppe financière des travaux. En cas de dépassement, mais uniquement lorsque l’architecte s’est engagé sur la base d’un prix plafond, sa responsabilité peut être mise en cause. Il est également du devoir de l’architecte de vérifier les comptes établis par les entreprises, qu’il vous présente

3) Date de livraison : quelles obligations ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

La date de livraison et les pénalités à la charge du constructeur en cas de retard de livraison, sont des mentions obligatoires du contrat de CCMI. Le constructeur engage donc sa responsabilité.

Il est ici précisé que le constructeur a l’obligation de souscrire une garantie de livraison, auprès notamment d’un établissement de crédit, lequel prendra en charge les travaux de construction et les pénalités de retard en cas de défaillance du constructeur.

Le contrat d’architecte

L’architecte peut quant à lui être chargé de diriger l’exécution des travaux, en coordonnant les différents corps de métiers, et surveiller la bonne exécution (en faisant notamment reprendre les malfaçons dès leur constatation). Par suite, il peut être tenu des conséquences d’un retard mais uniquement lorsque celui-ci provient d’une faute de sa part. Seul le manquement d’accomplissement de certaines diligences peut lui être reproché

4) Garanties de l’ouvrage

Il convient de préciser que les constructeurs et architectes sont tenus de garantir l’ouvrage. Ils doivent ainsi la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.

Pour conclure, le choix entre les deux types de contrats devra être effectué en fonction de vos attentes : le constructeur dans le cadre d’un CCMI sera votre seul interlocuteur, vous livrant ainsi une maison clés en mains, alors que l’architecte aura pour mission de vous assister dans la définition de votre projet (qui sera établi sur-mesure), vos relations avec les entreprises et lors de la réception des travaux.

Patricia ARBET, notaire

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