Passer au contenu principal

Vidéo : les étapes de l’achat immobilier, le notaire comme chef d’orchestre

étapes de l'achat immobilier

Acte 3 – suite et fin du parcours immobilier : la préparation de l’acte de vente et la signature

Enfin, M. PORTAL est sur le point de faire affaire avec le vendeur. Avant de conclure, M. Portal veut en savoir plus sur ce qui va se passer une fois qu’il aura signé l’avant-contrat. Que devra-t-il faire ? Comment le notaire va-t-il orchestrer tout cela ? Il reprend contact avec l’office notarial « REPONSE A TOUT » et un notaire va lui présenter les différentes étapes entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif.

Retranscription de la Vidéo : les étapes de l’achat immobilier

On a trouvé le bien qui nous convient. Comment ça va se passer maintenant ? 

On va déjà signer ensemble ce compromis de vente. 1ère étape mais étape la plus importante puisqu’on fige vos accords. On détermine qui vend qui achète quel prix et surtout quelles conditions.

Quand on fige, c’est-à-dire qu’après on pourra plus revenir dessus ?

Le vendeur est définitivement engagé dès la signature du compromis. Vous êtes engagé de votre côté en tant qu’acquéreur à l’issue d’un délai de rétractation de 10 jours. Le vendeur n’en bénéficie pas.

Vous parlez de conditions, c’est quoi ces conditions ?

Conditions, c’est tout ce qui va sécuriser cette vente. C’est des conditions suspensives. Elles suspendent votre engagement d’acheter. Si elles se réalisent, on peut signer, à défaut de réalisation, la vente ne peut pas se faire.

Quelles sont les autres conditions qui vont faire en sorte qu’il y a un délai entre le compromis et la vente ?

Les délais concernant l’acquéreur, c’est le financement. Et les autres conditions suspensives dont le notaire va s’occuper, c’est l’obtention de tous les documents administratifs nécessaires à la réalisation de l’acte de vente définitif. Vérification qu’il n’y ait pas de gage sur le bien immobilier que vous envisagez d’acheter. Dans la situation de l’achat d’un bien ancien, qui ne nécessite pas  d’obtenir un permis de construire, le  délai peut être estimé entre 2 et 3 mois, pour obtenir, côté notaire, toutes les pièces administratives et côté acquéreur, le prêt immobilier. 

Qu’est-ce qu’un gage exactement ? 

Notre rôle en tant que  notaire est de vérifier que les dettes éventuelles de votre vendeur ne vous impactent pas après la signature de l’acte de vente. Donc on va purger la situation c’est-à-dire qu’on va payer tout ce qui reste à payer du chef du vendeur

On va vérifier, par exemple dans le cadre de l’achat d’un terrain, que la mairie n’ait pas prévu d’empiéter sur une partie du terrain que vous projetez d’acheter, on va vérifier également que la mairie ne souhaite pas acheter par priorité sur vous, si on est dans une zone où elle peut le faire. Si préemption il y a, vous ne pourrez pas vous porter acquéreur puisque la mairie sera prioritaire ; 

La signature de l’acte de vente, c’est une simple formalité ?

Lors de la vente, nous ne ferons que réitérer tout ce qu’on s’est déjà dit lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Si tous les fonds sont disponibles et qu’on a toutes les pièces administratives nécessaires, nous pourrons envisager la signature de l’acte définitif.

Une fois que le rdv pour la vente définitive aura été fixé, on contactera le banquier pour procéder aux virements nécessaires pour que tout soit conforme le jour de la vente.

Que se passe-t-il après la signature de l’acte de vente ?

L’acte de vente une fois qu’il est signé, nous procédons à son enregistrement auprès d’un service de l’administration qui s’appelle le service de la publicité foncière. C’est le service en France qui gère toutes les immatriculations immobilières. On vous immatricule comme les nouveaux propriétaires auprès de ce service. Ce service fait le lien avec le centre des impôts fonciers. Et après la signature également nous procédons à toutes les démarches utiles auprès du syndic pour lui notifier le changement de propriétaire. 

(Fin de retranscription de la vidéo ” les étapes de l’achat immobilier”)

Suivez les différents rendez-vous de M. PORTAL :

> Achat immobilier - Les PIEGES A EVITER 

 

> ACHAT A DEUX – QUELLES PRECAUTIONS

Vidéo : quelles précautions pour un achat à deux

précautions pour un achat immobilier à deux

Acte 2 – 2ème étape du parcours immobilier de Monsieur PORTAL : l’achat à deux, quelles options ?

Après cette première visite chez le notaire, M. PORTAL repart motivé. Avec sa compagne, ils se sont mis en quête du logement de leur rêve et ils ont eu le coup de cœur. Six mois après son 1er rdv. M. PORTAL retourne à l’étude « REPONSE A TOUT » et est reçu par une notaire qui connait bien son dossier. Comme M. Portal n’est ni pacsé, ni marié, il s’inquiète. Le notaire va passer en revue les différents scénarios de l’achat à deux.

Retranscription de la vidéo “Quelles précautions pour un achat à deux”

Aujourd’hui, on n’est ni marié, ni pacsé. On n’a aucun contrat entre nous, ça nous fait un peu peur ! Quelles précautions devons nous prendre pour un achat à deux ?

Par rapport à cet achat, il va falloir prendre soin de définir avec votre compagne vos proportions d’achat. On définit dans l’acte qui est propriétaire de quoi, dans quelles proportions. Ces proportions sont fixées en fonction de qui paie quoi. On le notera bien dans l’acte de façon à ce qu’en cas de séparation, vous soyez assurés de pouvoir retrouver cet argent.

Le PACS, qu’est-ce que cela change ?

Aujourd’hui, vous êtes concubin. Si vous venez à décéder, votre pourcentage de la maison va aller directement à vos héritiers. Vos héritiers sont vos enfants, ou vos père et mère si vous n’avez pas d’enfants. On se retrouvera à ce moment-là dans une indivision avec des héritiers qui peuvent demander leur part. 

Acheter en indivision, ça veut dire quoi exactement ?

Acheter en indivision, c’est acheter à deux sans avoir aucun régime de protection légale en cas de décès. 

L’indivision semble toujours être associée à des problèmes. Pourquoi ?

L’indivision est une situation extrêmement inconfortable au moment du décès de l’un des membres du couple. Celui qui reste est à la merci des autres qui peuvent à tout moment réclamer leur part. La seule solution est le mariage. 

Qu’apporte le mariage par rapport au PACS ? 

On a souvent l’impression qu’en étant pacsé, on se protège automatiquement en cas de décès. La réponse est non, puisqu’il faut faire un testament. En présence d’enfants, il peut arriver que le testament ne marche pas. Pourquoi ? Parce que vos enfants sont des héritiers réservataires. La réserve héréditaire est la part incompressible de vos biens qui va à vos enfants. Si ce que vous avez laissé dans le testament dans le cadre du pacs, à votre compagne, empiète sur la part des enfants, vous ne pourrez rester dans la maison qu’en dédommageant financièrement vos enfants. 

Ce n’est pas le cas dans le mariage : « le survivant à l’usufruit des biens de l’autre ». Cela s’impose aux enfants qui ne peuvent absolument pas contester ce droit.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit, c’est l’usage et les fruits. « J’ai l’usage de la maison ; je reste dans la maison jusqu’à mon décès. Les fruits : « je vais louer ma maison et je perçois les fruits ; c’est moi qui perçois les loyers en tant qu’épouse. Ce ne sont pas les enfants ».

Je peux vendre avec cet usufruit ? 

Vous pouvez vendre, mais avec l’intervention de ce qu’on appelle les nus-propriétaires, autrement dit les enfants. Pour donner leur accord et le jour où la vente se fait, il y a un partage de la part du prix du défunt, entre l’usufruitier (soit le conjoint) qui va percevoir un certain pourcentage, et les enfants qui vont percevoir le reste. 

On nous a parlé de créer une société pour acheter, c’est-à-dire ?

La société civile immobilière (SCI) est un outil d’acquisition qui peut être intéressant, plutôt pour les personnes en indivision, concubins ou pacsés, plutôt que pour les couples mariés. Vous allez acheter, par le biais d’une SCI et vous allez pouvoir transmettre de manière anticipée, vos biens à vos héritiers tout en gardant la maitrise de ce bien. 

Peut-on diriger cette SCI, sans avoir le « pouvoir financier » ?

Rien n’empêche dans les statuts de la SCI, de vous désigner gérant de la société, et de définir vos pouvoirs de gérant, qui doivent être extrêmement étendus. Les pouvoirs du gérant peuvent aller jusqu’à vendre le bien sans l’intervention des associés. 

(Fin de retranscription de la vidéo “Quelles précautions pour un achat à deux”)

Suivez les différents rendez-vous de M. PORTAL :

> Achat immobilier - Les PIEGES A EVITER 

 

> LES ETAPES / LE NOTAIRE COMME CHEF D’ORCHESTRE DE LA VENTE IMMOBILIERE

Le parcours immobilier de monsieur Portal

achat immobilier M. Portal

Monsieur PORTAL est en couple. Il vit depuis 2 ans avec sa compagne dans un studio coquet. Ils ont envie de construire un projet commun. Et pourquoi pas acheter ensemble un premier logement plus grand ?

Actuellement locataires, ils se demandent s’ils vont passer à l’acte, c’est-à-dire s’ils vont se lancer dans l’aventure d’un achat immobilier. Beaucoup de questions les préoccupent. M. PORTAL se décide à passer par un notaire et, en accord avec sa compagne, contacte « l’office NOTARIAL REPONSE A TOUT ». Trois notaires sont associés dans l’étude « REPONSE A TOUT » ; chacun d’eux va aider M. PORTAL à murir son projet immobilier au fil du temps.

Acte  1 – 1ère étape du parcours immobilier de Monsieur PORTAL : la recherche du bien et les pièges à éviter

Lors de son premier rendez-vous, M. PORTAL est encore hésitant. Il a besoin d’être rassuré et  se demande si c’est vraiment le moment d’acheter. Il  veut aussi connaitre les pièges à éviter lorsqu’il commencera à visiter des biens. Le notaire va l’alerter sur les points de vigilance. 

Acte 2 – 2ème étape du parcours immobilier de Monsieur PORTAL : l’achat à deux, quelles options ?

Après cette première visite chez le notaire, M. PORTAL repart motivé. Avec sa compagne, ils se sont mis en quête du logement de leur rêve et ils ont eu le coup de cœur. Six mois après son 1er rdv. M. PORTAL retourne à l’étude « REPONSE A TOUT » et est reçu par une notaire qui connait bien son dossier. Comme M. Portal n’est ni pacsé, ni marié, il s’inquiète. Le notaire va passer en revue les différents scénarios de l’achat à deux.

Acte 3 – suite et fin du parcours immobilier : la préparation de l’acte de vente et la signature

Enfin, M. PORTAL est sur le point de faire affaire avec le vendeur. Avant de conclure, M. Portal veut en savoir plus sur ce qui va se passer une fois qu’il aura signé l’avant-contrat. Que devra-t-il faire ? Comment le notaire va-t-il orchestrer tout cela ? Il reprend contact avec l’office notarial « REPONSE A TOUT » et un notaire va lui présenter les différentes étapes entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif.

Suivez les différents rendez-vous de M. PORTAL :

> Achat immobilier - Les PIEGES A EVITER 

 

> ACHAT A DEUX – QUELLES PRECAUTIONS

 

> LES ETAPES / LE NOTAIRE COMME CHEF D’ORCHESTRE DE LA VENTE IMMOBILIERE

 

 

 

Acheter à deux : ayez les bons réflexes

acheter à deux un bien immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier en France est le rêve de beaucoup de couples. Néanmoins, mieux vaut être bien conseillé pour éviter que cela ne tourne au cauchemar ! Séparation et décès sont à anticiper dès l’acquisition et ce quel que soit le statut de son couple.

Acheter à deux : les précautions lors de l’achat

Achat par des couples mariés sans contrat

acheter-a-2-pas-de-contrat-de-mariage

. Les personnes mariées sans contrat de mariage relèvent du régime de la communauté. Les biens qu’elles acquièrent pendant le mariage sont présumés communs par la loi et sont partagés par moitié en cas de séparation. 

Néanmoins, un époux peut souhaiter utiliser pour partie de l’argent qui lui est propre pour faire cet achat (comme une somme qu’il avait avant le mariage ou lui provenant de sa famille). Il conviendra de le mentionner dans l’acte d’acquisition afin qu’il puisse réclamer une récompense en cas de divorce. 

Achat en Indivision

Les concubins, personnes pacsées ou personnes mariées sous un régime de séparation de biens qui achètent un bien immobilier sont soumis à l’indivision.

La participation financière de chacun à l’acquisition doit être précisée dans l’acte de vente. Cette participation permettra de fixer la quotité de propriété du bien allouée à chacun. Il convient d’être précis afin d’éviter les donations déguisées et d’établir la preuve des éventuelles créances de chacun en cas de séparation.

Acheter à deux : le sort du bien acquis en cas de séparation 

En cas de divorce ou en cas de séparation, chacun peut demander le partage du bien. Cette demande peut être faite en justice en cas de désaccord. 

Celui qui voudra conserver le bien devra alors verser une soulte à l’autre pour lui racheter sa part et parfois demander l’accord de la banque pour reprendre seul la charge du prêt en cours.  

En revanche, il faudra l’accord des deux pour vendre le bien à un tiers. Le prix sera partagé en fonction des quotités de propriété et des éventuelles créances de chacun.

Acheter à deux : le sort du bien en cas de décès

En cas de décès d’un époux, son conjoint hérite de sa part avec les enfants du défunt, sans droit de succession à payer. 

Ce qui n’est pas le cas des concubins ou partenaires pacsés qui n’héritent pas l’un de l’autre.

Pour ces derniers, il conviendra pour y remédier de prévoir un testament instituant son partenaire légataire. Et si les partenaires pacsés sont exempts de droits de succession, ce n’est pas le cas des concubins qui sont imposés à 60% sur la valeur transmise.

Il est également possible de recourir à la technique dite de la « tontine » en insérant dans l’acte d’achat une clause aux termes de laquelle en cas de décès de l’un des partenaires, seul le survivant est réputé avoir été propriétaire dès l’origine. Néanmoins cette faculté est peu utilisée en pratique pour les concubins car elle peut être fiscalement coûteuse.

acheter à deux un bien immobilier

Acheter à deux en Société Civile Immobilière (SCI)

En cas d’achat immobilier par une SCI, c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble tandis que les conjoints ou partenaires sont titulaires chacun de parts sociales. 

Cela permet de ne pas être soumis à l’indivision en cas de séparation des partenaires et ainsi de prévenir toute demande de partage unilatérale ou d’éviter la vente du bien.

En cas de décès, la SCI présente un intérêt important en présence d’enfants d’une précédente union.

Les statuts de la SCI peuvent prévoir un agrément à l’entrée de nouveaux associés et ainsi protéger son conjoint ou partenaire de cohéritiers peu amènes envers lui.

Les statuts de la SCI peuvent également réserver au survivant les pouvoirs de décision de la société.

Pour les couples non mariés, l’achat en SCI peut être envisagé.

Néanmoins la constitution d’une SCI nécessite un suivi de sa gestion avec une assemblée générale annuelle et génèrera un coût pour sa constitution (entre 1000 et 2000 euros) et en cas de dissolution.

Pour aller plus loin sur la SCI, voir notre article Les avantages de la SCI

https://vimeo.com/342198438

Florent GASCON, notaire

Pour tout savoir sur les prix de l’immobilier, les notaires de l’Isère, de la Drôme et des Hautes-Alpes mettent à votre disposition des statistiques immobilières.

EnregistrerEnregistrer

Tout savoir sur l’hypothèque

tout savoir sur l'hypothèque

L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière ; elle offre au créancier qui en bénéficie un droit particulier sur un immeuble qui lui permettra d’obtenir le paiement de sa créance dans le cas où le débiteur ne s’exécuterait pas volontairement.

  • L’hypothèque confère au créancier le droit de faire vendre le bien immobilier et d’obtenir le remboursement de sa créance sur le prix  de vente.
  • L’hypothèque confère ainsi un droit de préférence à son titulaire, droit qui permet au bénéficiaire de l’hypothèque d’être payé avant les autres créanciers.
  • L’hypothèque (publiée) confère en outre un droit de suite, c’est-à-dire la faculté de faire saisir le bien hypothéqué même dans le patrimoine d’un tiers auquel il aurait été cédé ou transmis.

L’hypothèque est établie par la loi, le contrat ou le jugement

L’hypothèque établie par le contrat est une hypothèque conventionnelle. Elle est souvent rencontrée lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur emprunteur consent une hypothèque à la banque sur le bien acquis en garantie du remboursement du prêt.

L’hypothèque légale est conférée à un créancier par la loi en raison de la qualité de la créance par exemple  l’hypothèque légale garantie les créances d’un époux, sur les biens de l’autre ; les créances  des mineurs ou majeurs en tutelle, sur les biens du tuteur ou de l’administrateur légal ; les créances  du légataire, sur les biens de la succession.

Mais aussi l’hypothèque légale du trésor public pour le recouvrement des droits de succession sur les immeubles de la succession, le recouvrement des impositions de toute nature et amendes fiscales sur tous les biens immeubles des redevables.

L’hypothèque judiciaire est celle qui résulte d’un jugement.

Tout créancier bénéficiant d’un jugement de condamnation de son débiteur jouit d’une hypothèque qualifiée de judiciaire qui peut être prise  sur  tous les biens du débiteur  garantissant ainsi l’exécution  de la décision judiciaire.

L’hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable permet au  débiteur d’affecter un même bien en garantie d’autres créances que celles prévues initialement, sans procéder à une nouvelle  affectation hypothécaire entraînant de nouveaux frais.

Cette même hypothèque rechargeable ne concerne plus que la garantie des créances professionnelles.

Cela supposera que le créancier et le constituant soient professionnels et que l’immeuble soit affecté à l’activité professionnelle.

Toutes les hypothèques doivent faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier

Cette publicité engendre des frais.

Pour une hypothèque conventionnelle il y aura des émoluments d’acte calculés sur le montant de la créance  et une taxe de publicité foncière de 0,715% et une contribution de sécurité immobilière de 0,05% sur le montant de la créance (auquel on y ajoute des accessoires qui sont des frais de procédure).

Exemple : pour une créance de 100.000 €, les frais  d’hypothèque s’élèvent à environ 1900 Euro.

Quand prennent fin les hypothèques sur un bien ?

La radiation de l’inscription est une conséquence de l’extinction de l’hypothèque. Elle est soit conventionnelle, soit judiciaire.

Dans le premier cas, cette radiation intervient le plus souvent lors de la vente du bien immobilier le vendeur rembourse le prêt et la banque créancière accorde la mainlevée de l’hypothèque sur le bien vendu.

La radiation est judiciaire lorsque l’inscription n’est plus justifiée mais que le créancier n’y consent pas. L’inscription radiée ne produit plus d’effet.

Olivia DESCHAMPS, notaire

La vente en viager

la vente en viager

À l’heure où la plupart de nos aînés peinent à boucler leur fin de mois, la vente en viager trouve de nombreux adeptes. En effet, cette opération permet au vendeur de percevoir un complément de revenus tout en conservant éventuellement la jouissance de son bien.

Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente jusqu’à la fin de ses jours, laquelle est revalorisée régulièrement pour tenir compte de l’évolution des prix.

Pour l’acquéreur, ce système peut permettre d’accéder à la propriété sans nécessairement recourir à un emprunt bancaire. Cela peut donc présenter un avantage pour les acquéreurs ne pouvant être assurés à cause d’un problème de santé.

En dépit de ses particularités, le viager reste avant tout une vente dont l’objectif principal est de transférer la propriété d’un bien entre un vendeur et un acquéreur. La rente n’est finalement qu’une modalité de paiement du prix.

La vente en viager répond, compte tenu de ses caractéristiques, à des règles spécifiques. Avant de s’engager dans ce procédé complexe, mieux vaut en connaître les pièges et les possibilités de remise en question.

1/ Le viager, une vente spécifique, mais une vente tout de même

La vente en viager répond aux conditions de la vente traditionnelle et notamment la nécessité pour les parties de tomber d’accord sur la chose et sur le prix. 

Concernant le prix, le principe est simple : Le “débirentier” (acquéreur) verse au “crédirentier” (vendeur) une somme payable comptant le jour de la signature de l’acte de vente (le bouquet) et une rente viagère sa vie durant.

Le terme “viager” vient de “viage” qui signifie en vieux français “temps de vie”. Cette durée de vie doit nécessairement être aléatoire sous peine de nullité du contrat.

Comme dans une vente classique, le vendeur peut conventionnellement se réserver certains droits.

L’occupation du bien

Le vendeur a la faculté de se réserver un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu, voire même de conserver l’usufruit du bien. On parle alors de viager “occupé”.

La réserve d’usufruit est plus protectrice pour le vendeur qui peut alors louer le bien et en percevoir les loyers.

Si le vendeur souhaite ne pas conserver l’usage du bien, la vente porte alors sur la pleine propriété de celui -ci et on parle alors de viager “libre”.

Bien entendu, l’occupation du bien a une influence directe sur le montant du prix car l’indisponibilité temporaire du bien est de nature à en diminuer sensiblement la valeur.

Le calcul de la rente

Les parties sont libres de fixer le montant des arrérages de la rente au taux qui leur convient. Mais toute évaluation incohérente risque de provoquer la nullité du contrat en cas de prix dérisoire. En effet, le prix doit être réel et sérieux.

On fait donc en pratique référence à des barèmes édités par des compagnies d’assurance pour déterminer le montant de la rente. 

Le calcul de la rente dépend nécessairement de la présence ou non d’un bouquet, du nombre de crédirentier et de leur espérance de vie au moment du contrat.

Si la transaction comprend un bouquet, c’est seulement le surplus du prix qui est converti en rente viagère après déduction des réserves effectuées par le vendeur.

Le taux de rendement du bien vendu est également un paramètre à prendre en compte pour calculer celle-ci.

L’indexation de la rente

Les clauses d’indexation de la rente sont libres. L’indexation est indispensable pour assurer l’équilibre du contrat dans le temps, notamment en période d’inflation. L’indice choisi n’a pas à être en lien avec l’activité des parties. En pratique, les rentes sont le plus souvent indexées sur l’indice des prix à la consommation et révisables annuellement à la date anniversaire du contrat, à l’initiative du crédirentier.

L’indexation ne doit pas avoir pour effet de porter le montant des échéances à un montant supérieur en capital à la valeur du bien cédé en contrepartie. 

A  contrario, le montant des échéances doit au minimum se voir appliquer le montant des majorations forfaitaires légales.

Le paiement de la rente

Les dates des échéances de la rente peuvent être fixées librement. La rente peut être payée mensuellement, trimestriellement, annuellement, à terme échu ou d’avance.

S’il existe plusieurs débirentiers, la solidarité ne se présume pas. Il convient donc de prévoir dans le contrat que les acquéreurs seront solidairement engagés par son paiement ce qui permet au crédirentier d’exiger le paiement en totalité à l’un ou à l’autre de ceux-ci.

Lorsque le bien vendu appartient à un couple, il convient de veiller à ce que la rente soit réversible sur la tête du survivant afin d’offrir au conjoint survivant le même avantage qu’une retraite. Cet élément devra être précisé dans le contrat.

Enfin, en cas de décès du débirentier, son obligation de payer la rente se transmet à ses héritiers.

La vente en viager doit être négociée et rédigée avec précaution faute de quoi, elle peut être remise en cause.

2/ La remise en cause de la vente en viager

La remise en cause de la vente peut résulter des parties elles-mêmes ou d’un tiers au contrat.

L’annulation du contrat par les parties à la vente

Pour garantir le vendeur contre les risques de non-paiement de la rente, il est fortement recommandé de prévoir que le bien vendu sera grevé du privilège de vendeur.

Cette sûreté qui fonctionne comme une hypothèque doit être inscrite au service de la publicité foncière par le notaire rédacteur de l’acte de vente. En cas de non-paiement des échéances, il permettra au vendeur, à l’issue d’une procédure judiciaire, de faire saisir le bien afin d’en recouvrer la propriété.

L’annulation du contrat peut également résulter de la mise en œuvre par le vendeur de l’action résolutoire si celle-ci a été expressément prévue dans l’acte de vente. Cette résolution doit être prononcée judiciairement.

Remise en cause du contrat par un tiers

Outre les possibilités d’annulation de la vente pour absence d’aléa (décès du crédirentier rapidement après la vente ou caractère dérisoire du prix), le code civil prévoit qu’une vente en viager est présumée être une donation déguisée quand elle est consentie entre parent et enfant (article 918 du Code civil). Pour que cette transaction soit incontestable, il faut donc en faire accepter le principe aux autres enfants dans l’acte lui-même. 

Enfin, au plan fiscal, l’immeuble vendu avec réserve d’usufruit à un futur héritier est sensé rester la propriété du vendeur si ce dernier décède rapidement après la vente. L’acquéreur héritier peut donc être amené à payer des droits de succession sur la totalité du bien quand la vente et le décès du crédirentier sont trop rapprochés.

 Malgré ses nombreux pièges, la vente en viager suscite beaucoup d’intérêts auprès des propriétaires à la recherche d’un complément de revenu. Malheureusement, à une époque où l’espérance de vie ne cesse d’augmenter et où les taux d’intérêts sont historiquement bas, elle ne rencontre pas autant de succès auprès des candidats acquéreurs. Conscients que ce montage répond à un réel besoin sociologique, les pouvoirs publics ont créé un fonds d’investissement en viager destiné à investir dans les grandes villes françaises. Il existe également des fonds privés d’investisseurs en viager.

Emmanuelle MOLLET, notaire.

La plus-value immobilière : Mode d’emploi

Plus-value immobilière mode d'emploi

Toute personne ayant un projet de vente immobilière doit nécessairement s’interroger sur le fait qu’il aura peut-être à payer un impôt sur la plus-value immobilière.

Pour autant, sommes-nous toujours concernés par cette plus-value ? Que veut dire l’expression « Faire une plus-value » ? Comment se calcule-t-elle ?

1) Quand y-a-t’il plus-value immobilière ?

La vente d’un bien immobilier (appartement, terrain, maison), génère de la plus-value immobilière lorsque le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat payé à l’époque par le vendeur (sauf cas d’exonération comme par exemple la vente de sa résidence principale ou encore la vente d’un bien dont le prix serait inférieur à 15.000 Euros).

2) Calcul de la plus-value immobilière 

Pour calculer la plus-value immobilière, on compare la valeur du bien lorsqu’il est entré dans le patrimoine du vendeur (achat) à la valeur de sortie de celui-ci (vente). 

Pour que cet impôt ne soit pas trop « injuste », quelques correctifs sont apportés par la loi à ce calcul : 

  • On rajoute au prix d’achat les éventuels frais supportés par le vendeur lors de son acquisition :
  • Commission d’agence immobilière  
  • Frais d’acte d’achat (au réel ou forfait de 7,5% de la valeur du bien à l’achat)
  • Travaux effectués dans le bien pour leur montant réel (et non déjà déduits au titre d’éventuels revenus fonciers) ou un forfait de travaux de 15% à condition d’être propriétaire depuis plus de 5 ans.
  • On déduit du prix de vente, certains frais supportés par le vendeur  notamment : 
  • Le coût des diagnostics obligatoires (amiante, termites, DPE….)
  • Frais de mainlevée hypothécaire, si une hypothèque doit être radiée sur le bien vendu
  • Commission d’agence immobilière

Une fois ces correctifs appliqués, il peut être déterminé la plus-value dite « imposable » en faisant une soustraction entre le prix d’achat et le prix vente « corrigés ».

Mais le calcul ne s’arrête pas là.

Plus le bien est détenu depuis longtemps par le vendeur, et plus le montant de la plus-value à payer va baisser. En effet, un abattement par année de propriété du bien est appliqué. Cette durée de détention pourra même conduire à une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans.

Cette plus-value imposable sera alors taxée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux soit 36,20% au total.

Cet impôt sera ensuite prélevé sur le prix de vente par votre notaire qui se chargera de le verser à l’administration fiscale pour votre compte. 

3) Calcul de la plus-value immobilière, exemple

Monsieur DUPONT a acheté en janvier  2014 un appartement au prix de 80.000 €. Il le revend 120.000 € en février 2019.

Lors de la vente, il a payé une commission d’agence de 8000 €.

Lors de l’achat, il n’avait pas eu recours au service d’une agence immobilière.

  • Prix de vente : 120.000 € – 8.000 € 
  • Prix de vente corrigé = 112.000 €
  • Prix d’achat : 80.000 € + 6.000 € (forfait de 7,5% de frais d’achat) + 12.000€  (forfait de 15% de travaux car le bien a été acheté il y a plus de 5 ans).
  • Prix d’achat corrigé = 98.000 € 
  • Plus-value nette imposable = 112.000 € – 98.000 € soit : 14.000 €
  • Le montant de l’impôt à payer est de 5068 € (14000×36,20%)

Olivier MARCE, notaire.

Pour aller plus loin sur  “la plus-value immobilière”

10 idées pour acheter votre logement en toute sérénité

10 conseils à suivre pour acheter votre logement

L’achat  immobilier en France est devenu une opération de plus en plus complexe qui peut ressembler parfois au parcours du combattant !

Pour ne pas vous lancer dans une aventure immobilière hasardeuse ou catastrophique, 10 conseils ou idées pour anticiper et acheter un bien immobilier « malin et serein ».

1/ Épluchez les petites annonces

Comparez attentivement les offres des particuliers, des agences immobilières, des journaux et des sites web.

2/ Établissez clairement votre budget total pour votre achat

Le budget comprend le prix de vente mais également les frais d’acte improprement appelés « frais de notaire », les frais de garantie (demandés par votre banquier en contrepartie du prêt qu’il vous accorde), des frais de dossier…etc.

3/ Procurez-vous des informations fiables sur les prix pratiqués

A cet égard, votre notaire peut utilement vous aider et vous renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier où vous souhaitez acheter.

4/ Identifiez et repérez les défauts que le bien (maison ou appartement) peut receler

Pour cela, l’avis et les conseils de votre notaire sont précieux : situation, urbanisme, copropriété en difficultés, travaux régulièrement réalisés, conformité… Tout doit être pris en compte, après signature, il sera trop tard. Faites estimer précisément les travaux à effectuer par un expert immobilier ou un architecte.

5/ Demandez l’ensemble des expertises réalisées par votre vendeur pour la signature de l’avant contrat

Diagnostic Amiante, Diagnostic Plomb, Etat parasitaire, Etat des risques naturels et technologiques…etc.

A cet égard et en cas de diagnostic positif c’est-à-dire faisant état d’anomalies ou de présence d’amiante par exemple, il est utile de prendre attache avec l’expert qui les a réalisés lequel sera le plus à même de vous renseigner sur le coût des travaux à entreprendre.

6/ Achetez un logement loué

C’est-à-dire avec un locataire déjà en place. À la fin du bail et à condition de respecter scrupuleusement les conditions de reprise de son bien ou de congé pour vendre, vous pouvez le récupérer pour l’habiter, voire même le vendre. À la clé, une décote comprise entre 12 et 15% du prix d’acquisition. A cet égard, la décote n’est pas une obligation légale, mais elle est d’usage. Avant d’acheter, il est indispensable de recueillir des informations sur le locataire en place, d’éventuels incidents de paiement et votre notaire saura vous renseigner utilement.

7/ Achetez un bien à rénover

Acheter un bien à rénover permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, variable selon l’importance des travaux et la zone géographique du bien si le marché y est tendu. Pour un simple rafraîchissement, comptez entre 300 et 400 euros le mètre carré. Pour une rénovation complète (électricité, double vitrage, changement de chaudière, etc.), la facture tourne autour de 700 à 900 euros. Pour estimer le coût des travaux, il est vivement conseillé de faire venir un architecte. Les honoraires sont libres, mais il faudra débourser en moyenne entre 8 et 10% du montant des travaux hors taxes. Pour réaliser une bonne affaire, il vous faudra vérifier que le coût de revient, prix et travaux, ne dépasse pas celui d’un bien de bonne facture dans le même secteur géographique.

8/ Achetez un local commercial

C’est un nouveau mode de vie très urbain et de plus en plus en vogue. L’achat d’un local commercial tel qu’un ancien entrepôt ou un ancien atelier…

Il permet non seulement de payer de 10 à 20% moins cher que pour un logement traditionnel situé dans un même quartier, mais aussi d’acquérir une surface atypique en centre-ville, ce qui peut avoir son charme. En rez-de-chaussée, le local commercial peut offrir de beaux volumes avec un sous-sol et des lieux de stockage. Mais attention, cette opération n’est pas sans risque. Le coût des travaux doit être estimé avec soin dans la mesure où l’on crée un lieu de vie (une cuisine, une salle de bains, etc.).Par ailleurs, un changement d’affectation du bien immobilier doit être obtenu de la copropriété et du service d’urbanisme de la ville, se référant au plan local d’urbanisme (PLU). Des sites Internet sont spécialisés dans ce type de biens mais rien ne vaut le bouche-à-oreille…

9/ Achetez en viager

Environ 4.500 transactions sont effectuées chaque année en viager, principalement en région parisienne et sur la Côte d’Azur. En plein essor, le viager permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote sur le prix du bien, puisque le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès (95% sont des viagers occupés). 

Le jour de la transaction, l’acheteur appelé « le débirentier » verse un capital, dit « le bouquet », au vendeur appelé « Le crédirentier », qui correspond en moyenne à 30% de la valeur estimée du bien. Ensuite, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée et vice versa. Pour acheter en viager, il faut disposer de liquidités suffisantes, car les banques ne financent pas ce type d’acquisition. Et surtout il ne faut pas négliger le risque “Jeanne Calment”. En effet, si le vendeur “joue les prolongations” de nombreuses années, l’opération sera financièrement perdante. Il faut aussi avoir conscience que le viager engage l’acheteur : le crédirentier peut annuler la vente en viager grâce à la clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente. Dans ce cas, aucune indemnité de rupture ne sera versée.

10/ Empruntez malin !

En outre et pour une bonne acquisition, il faut emprunter malin ! Pour cela, il vous faudra  trouver le banquier ou le courtier qui répondra le mieux à vos besoins ! Evitez les courtiers payants ! En effet, quand la collaboration aboutit à la souscription d’un contrat de prêt, le client ne devra verser aucune somme au courtier lequel sera rémunéré par la banque sans impact sur le coût global du crédit.

Le courtier en prêt et assurance de prêt permettra donc :

  • Au futur emprunteur de se voir proposer, selon la prestation recherchée, une consultation, un devis gratuit ou une simulation comparative en ligne et gagner un temps considérable.
  • D’économiser du temps et de l’argent : Son travail consistera à proposer votre dossier à différentes banques et à vous proposer celle réalisant la meilleure offre.
  • De négocier un contrat sur mesure : un courtier en prêt ne se borne pas à négocier « un taux » mais il va également pour vous et dans le cadre de son mandat, négocier le taux de votre assurance et au besoin vous proposer une délégation d’assurance c’est-à-dire une assurance autre que celle proposée par l’organisme bancaire souvent bien trop chère ! Le courtier négociera également en fonction de votre profil les indemnités de remboursement anticipées…
  • Bref, à chacun son métier !

En clair, vous l’aurez compris, il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès de tous les professionnels concernés !!

Rémi PORCELLA, notaire.

Compromis de vente, un préalable nécessaire à un achat immobilier

compromis de vente

Même s’il n’est pas obligatoire, un compromis de vente est généralement signé avant l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier.

Cet acte fixe d’ores et déjà les conditions de la transaction, dans l’attente du prêt de l’acquéreur et des vérifications du notaire, préalables à la signature de l’acte de vente définitif.

Cet écrit, établi par un notaire ou une agence immobilière, engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. 

Il convient dès lors d’être vigilant sur sa rédaction.

Que contient un compromis de vente ?

Le compromis prévoit et arrête l’ensemble des conditions de la vente. 

Outre la mention du prix de vente, de la description du bien vendu et des frais occasionnés par l’opération, certains points méritent d’être soulignés.

Un délai de rétractation 

En principe, le vendeur et l’acquéreur ne peuvent se dédire après avoir signé un compromis.
Néanmoins, la loi offre à l’acquéreur la possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours après la notification d’une copie du compromis qui lui aura été faite par l’intermédiaire immobilier.

L’acquéreur n’a pas à justifier au vendeur la raison de son souhait de se rétracter et les éventuelles avances sur le prix et les frais qu’il aura réalisées devront lui être restituées.

Une condition suspensive de prêt

Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien immobilier se fait par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Le contrat prévoit dès lors que si l’acquéreur n’obtient pas le crédit souhaité, le compromis est nul et non avenu.

Il sera néanmoins imposé à l’acquéreur de faire ses démarches bancaires dans un délai précis et, en cas de refus de prêt, de présenter au vendeur une attestation de la banque justifiant de ce refus.

Diverses conditions suspensives

Le compromis sera également conclu sous diverses conditions suspensives tenant aux vérifications faites par le notaire chargé de la vente.

Le compromis pourra ainsi être annulé si le titre de propriété du vendeur ou les renseignements pris auprès de la mairie par le notaire révèlent des vices ou des servitudes importantes, non mentionnées par le vendeur au compromis.

Par ailleurs, les mairies disposent souvent de la faculté de se substituer à un acheteur immobilier. Le compromis sera ainsi conclu sous la condition de l’absence de préemption par la mairie.

Les diagnostics immobiliers

La loi impose au vendeur de réaliser différents diagnostics par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié, lesquels seront annexés au compromis. Ces diagnostics portent sur la recherche dans le bien immobilier vendu de plomb, d’amiante, sur sa performance énergétique ainsi que ses systèmes électriques et de gaz 

Ces informations peuvent être précieuses pour l’acquéreur afin de connaître les vices présents.

Quelles sommes lors d’un compromis de vente ?

L’usage veut qu’en général l’acquéreur verse à la signature du compromis une avance sur le prix de 5 ou 10 % du prix du bien. 

Par ailleurs, le notaire en charge de la vente demandera une avance sur ses frais comprise entre 350 et 500 euros. 

Ces avances seront déduites du versement du prix et des frais lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui interviendra entre 2 et 3 mois après le compromis.

Quel est le coût d’un compromis de vente ?

La rédaction d’un compromis de vente reste en principe gratuite. 

Néanmoins attention la pratique consistant pour le professionnel immobilier à facturer le compromis de vente tend à se développer.

Florent GASCON, notaire.

acheter à deux

 

Achat, vente : frais de notaire et fiscalité de l’immobilier

achat, vente, frais de notaire

Que recouvrent les « frais de notaire » payés  lors d’un achat immobilier ?


Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, en plus du prix de vente et des frais d’agence s’il y a lieu, l’acquéreur doit s’acquitter des « frais de notaire » ou plus précisément des « frais d’achat ». Ces frais d’acquisition sont composés à plus de 85% par des impôts et des taxes (appelés aussi droits d’enregistrement) reversés au Département, à la commune et à l’Etat, et par la rémunération de l’office notarial (environ 15%).

Comment sont calculés les frais d’achat pour un logement neuf ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur peut être amené à payer un impôt sur la plus-value immobilière. Comment est-il calculé, quels sont les cas d’exonération ? La réponse en vidéo 🙂