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Achat immobilier à deux : faites un contrat équitable !

Achetez à deux, achetez heureux !

Quel beau projet que de vouloir acquérir son chez soi à deux. Toutefois, pour éviter que cela ne devienne un sujet houleux, mieux vaut prendre quelques précautions. La question épineuse étant : Qui paie quoi ? Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, il convient de faire un contrat équitable pour éviter des conséquences désagréables en cas de séparation ou décès.

1) Définir les proportions d’achat

Qu’en pense le notaire ? Le notaire aura à cœur que les proportions indiquées correspondent au financement réel de chacun. A défaut de précision, les acquéreurs sont réputés acquérir le bien moitié chacun. S’ensuit le risque, si cela ne correspond pas à la réalité, que l’Administration qualifie l’opération de donation déguisée, soumise à une taxe de 60% sur la fraction donnée pour les concubins.

2) Acheter à deux : rédiger un contrat équitable 

La solution, c’est un contrat équitable, dans lequel on fait apparaître le financement réel de chacun. Cela évitera de se brouiller avec la belle famille qui a contribué à l’effort financier et rendra moins compliquée la séparation éventuelle (d’un point de vue financier…).

3) Pour les époux mariés en communauté et les partenaires de PACS en indivision

L’enjeu est de déclarer tout emploi de fonds propres (fonds détenus avant le mariage ou le pacs, ou reçus depuis par donation ou succession), pour qu’en cas de séparation, l’époux ou le partenaire récupère sa mise. Sinon, par principe le bien est commun ou indivis (moitié chacun), même s’il existe une disparité des revenus employés par les deux acquéreurs. Le prix est réparti moitié chacun.

4) Pour les époux et les partenaires de PACS séparés de biens et pour les concubins

Il est prudent d’indiquer dans l’acte d’acquisition la manière dont l’achat est financé, ce qui figera définitivement les proportions de chacun.

Le calcul de ces quotes-parts est fait en fonction des apports initiaux de chacun et des facultés respectives de remboursement de l’emprunt ; l’idéal étant que cette détermination résulte de la contribution réelle de chacun.

Si l’un des membres du couple verse plus que ce qu’il a indiqué ou rembourse le crédit pour un montant supérieur à ce qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte en cas de séparation, lors de la revente du bien et du partage du prix de vente !

5) Seule la mort nous séparera !

Contrairement aux époux, les partenaires et les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Alors, si le survivant ne souhaite pas se retrouver en indivision avec les héritiers de de son compagnon, la rédaction d’un testament s’impose, à minima en usufruit. Toutefois, les concubins qui sont taxés lourdement (60%), voudront sûrement chercher d’autres solutions.

Gabrielle GOURGUE, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” :

Télécharger ici le GUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Acheter un logement neuf : quelles sont les garanties ?

Acheter du neuf : le bon plan !

Qualifiée de vente super protégée, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou appelée plus communément vente dans le neuf ou sur plan, réunit un maximum de protection garantissant à l’acquéreur, la livraison d’un bien immobilier non encore édifié, dépourvu de tout vice.  Avant d’envisager la livraison de l’appartement ou de la maison achetés en l’état futur d’achèvement, il conviendra, tout d’abord, d’apporter à l’acquéreur, la certitude que le bien acquis sera achevé. Pour cela, plusieurs garanties sont actionnées : la garantie d’achèvement ou de remboursement et les garanties sur le bien  (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie d’isolation phonique, garantie décennale)

1) Garantir l’achèvement ou de remboursement

La loi est donc venue imposer au constructeur professionnel de fournir à ses acquéreurs une garantie d’achèvement qui sera délivrée par un établissement financier ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Le plus souvent, cette garantie sera fournie par un établissement bancaire.

L’établissement bancaire se portera ainsi caution pour le promoteur et garantira le paiement des entreprises pour achever l’immeuble dans l’hypothèse où le constructeur serait défaillant dans son obligation d’achever. Ledit établissement pourra également décidé après en avoir informé l’acquéreur de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur.

Cette garantie sous-entend, néanmoins, que toutes les fractions de prix exigibles au fur et à mesure de l’avancée des travaux soient versées, par l’acquéreur ou par l’établissement bancaire qui lui apporte son concours financier dans l’acquisition, sur le  compte centralisateur du programme immobilier.

La régularité des versements des fractions de prix exigibles sur le compte centralisateur est d’une importance primordiale. En effet, un versement irrégulier réalisé sur un compte ou dans un établissement bancaire différent est de nature à compromettre l’efficacité de la garantie bancaire d’achèvement, si celle-ci devait être actionnée en cas de défaillance du constructeur.

2) Les garanties sur les biens eux-mêmes

Au moment de la livraison, l’acquéreur va également bénéficier de garanties permettant d’avoir un bien conforme au contrat de vente qu’il a signé.

L’acquéreur au moment de la livraison a l’obligation de procéder au versement du solde du prix et pourra refuser le versement de celui-ci uniquement dans l’hypothèse où les biens livrés ne seraient pas conformes aux biens vendus par le promoteur. Ce qui sous-entend que lesdits biens soient affectés d’un vice ne permettant pas d’habiter le bien. Hormis cette hypothèse, l’acquéreur dressera avec le promoteur le procès-verbal de réception de son appartement ou de sa maison, aux termes duquel il sera consigné toutes les malfaçons que l’acquéreur aura pu constater comme par exemple, une fenêtre voilée ou une fissure à un carreau de carrelage.

L’acquéreur disposera également d’un délai d’un mois pour déclarer les malfaçons qui n’auraient pas pu être constatées lors de la livraison comme par exemple une prise qui ne fonctionne pas ou mal. Il sera toutefois difficile de démontrer l’antériorité d’un vice quand celui-ci était facilement visible lors de la livraison. Il conviendra donc d’être vigilant lors de la livraison de son appartement sur les éléments susceptibles de s’abîmer facilement comme les fenêtres, les peintures, le carrelage et les sanitaires.

La garantie de parfait achèvement

Le promoteur aura juridiquement un an à compter de la livraison, pour réparer les petites malfaçons qui auront pu être relevées à l’occasion de la réception des biens.

La garantie dite biennale

Elle touche les éléments d’équipements du bien immobilier dissociables du gros œuvre. Ainsi en est-il de la fenêtre qui se voile ou du volet roulant électrique qui tombe en panne. Le promoteur va donc offrir à son acquéreur, une garantie de deux ans sur les éléments d’équipement.

La garantie d’isolation phonique

Elle permet en cas de gènes phoniques significatives de demander une expertise afin de vérifier que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie court pendant le délai d’un an à compter de la prise de possession, pour le premier occupant du logement. Si celui-ci quitte le logement trois mois après la livraison, la garantie s’éteint.

La garantie décennale

Le promoteur a l’obligation de souscrire auprès d’une compagnie d’assurance agréée par l’État français, un contrat d’assurance garantissant l’immeuble réalisé, de tous vices susceptibles d’affecter le gros œuvre c’est-à-dire le squelette de l’immeuble.

Cette assurance, garantira pendant dix ans à compter de l’achèvement de l’immeuble tous vices affectant le gros œuvre à charge pour elle de financer le montant des travaux nécessaires et d’actionner ensuite l’assurance de l’entreprise qui n’aura pas été diligente dans la réalisation des travaux de construction.

S’il semble normal d’éprouver des craintes lors de l’acquisition d’un appartement ou une maison non encore édifiés, la loi est venue encadrer la vente d’immeuble à  construire afin de fournir aux acquéreurs les garanties suffisantes pour un achat serein.

Nicolas JULLIARD, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

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Acheter un terrain à bâtir

Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner.

1) Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain à bâtir ?

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction…). Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine ou une servitude de canalisation pouvant traverser le terrain. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact de l’implantation de la fufure maison, en fonction par exemple de règles de retrait par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pourra être demandé. Attention : ce certificat est une simple information sur la faisabilité du projet et pas une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire.

2) Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ?

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire.

3) Qu’en est-il des droits de préemption sur le terrain à bâtir ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme, la Safer, préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits.

4) Quels sont les avantages d’acheter un terrain dans un lotissement et les précautions à prendre ?

Dans un lotissement, le terrain est vendu viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. Vous devez cependant respecter certaines règles d’urbanisme ; votre projet  de construction peut être refusé par la mairie si des critères architecturaux précis (couleur, hauteur…) s’appliquent dans la zone où se trouve le terrain. Il est donc recommandé de vous assurer de la faisabilité de votre projet avant de signer toute promesse de vente.

Vous pouvez aussi consulter le PLU ou le plan d’occupation des sols (Pos) s’il est toujours en vigueur.

Ces documents donnent des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d’aménagement locaux. À défaut de PLU ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.

Il est également indispensable de consulter l’éventuel cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus. Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c’est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement…) et également sur les limitations du droit de construire. Il s’impose de plein droit et ne se prescrit pas. Le règlement de lotissement peut imposer des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d’un certain type de matériaux, couleurs…).

Ces documents peuvent être consultés auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement ou auprès du lotisseur. L’achat d’un terrain dans un lotissement garantit également la contenance du terrain par la présence d’un bornage du terrain.

5) Quels sont les délais pour acheter un terrain à bâtir ?

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État, les taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, redevances…). À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise.

Frédéric BRAUD, notaire

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La vente sur plan et la protection de l’acquéreur

Toutes les protections de l'acquéreur dans le cadre d'une vente sur plan

La vente sur plan concerne la quasi-totalité des immeubles neufs vendus. L’intérêt, pour le promoteur étant de financer l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. Si l’achat sur plan appelé VEFA peut inquiéter l’acquéreur novice, il faut savoir que c’est un mode d’acquisition particulièrement sécurisé. En effet, le chemin qui mène à la livraison de votre logement neuf est parsemé de « points de sécurité » permettant l’aboutissement heureux de votre projet immobilier.

Le contrat de réservation

Ce contrat doit contenir des mentions obligatoires (sous peine de nullité du contrat) : surface habitable, qualité de la construction, éléments d’équipement, prix, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur…

Le dépôt de garantie

La somme à verser dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Son montant ne peut pas dépasser 2 à 5% du prix d’achat.

Le dépôt est versé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque).

La rétractation de l’acquéreur

Après sa signature, un exemplaire du contrat préliminaire est adressé à l’acquéreur en courrier recommandé avec accusé de réception.

L’acquéreur peut alors se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la réception de ce contrat sans avoir à donner de motif.

Le contenu du contrat de vente

Le projet de contrat doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Outre une description détaillée du bien vendu, ce contrat devra impérativement contenir les références de la garantie bancaire d’achèvement ainsi que de l’assurance dommage-ouvrage.

Le Notaire a l’obligation de vérifier l’effectivité de ces garanties ; indispensables pour vous assurer la bonne exécution de la construction et vous protéger de possibles vices ou malfaçons apparus après la livraison du logement.

Le prix définitif de vente

Le paiement du prix se fait au fur et à mesure de l’achèvement des travaux avec des pourcentages maximaux.

Echelonnement du prix de vente d’un appartement
Pour l’acquisition d’un appartement dont le vendeur bénéficie de la garantie d’un organisme bancaire, les plafonds sont de :
– 35 % au plus à l’achèvement des fondations,
– 70 % au plus à la mise « hors d’eau »,
– 95 % du prix au plus à l’achèvement des travaux
– Il restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement

La réception des travaux

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents.

Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

La livraison du bien

Lors de la remise des clés, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception.

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour faire un état des lieux et lister les anomalies (vices apparents). Celles-ci doivent être réparées dans de délai d’un an ; à défaut, le tribunal peut être saisi avant l’expiration de ce délai.

Si l’acquéreur fait des réserves relatives à la conformité de l’immeuble, il peut consigner 5% maximum du prix jusqu’à la réparation des désordres signalés.

Le retard de livraison

Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde mais il peut justifier d’une indemnisation en faveur de l’acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.

Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel,…).

Les vices apparents

Un vice est dit apparent s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l’année qui suit. Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l’exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l’entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur, de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

Les vices cachés

Il s’agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie,…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l’assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d’application de la garantie décennale. Ainsi, les désordres liés aux éléments d’équipement du bien, dès lors que ceux-ci sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, ou rendent le bien immobilier impropre à sa destination.

Exemple de vices couverts par la garantie décennale :
– installation de chauffage au sol défectueuse,
– carrelages dont la pose détériore le support,
– décollement d’un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,
– installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

L’isolation phonique

La loi vous fait bénéficier l’acquéreur d’une garantie d’isolation phonique pendant un délai d’un an à compter de l’entrée dans les lieux.

Les éléments d’équipements

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement.

Ces éléments comprennent : les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines, portes, fenêtres, persiennes et volets.

Même si la loi acte et veille à la protection des consommateurs, la présence de différents intervenants professionnels responsables (promoteur, notaire, banquier, etc.) est aussi un gage de sécurité pour votre projet immobilier. C’est pour cela qu’il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.

Que faire avant de vendre un bien immobilier ?

Vente d'un bien immobilier

La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et il est important que le vendeur s’entoure de toutes les protections afin d’éviter une remise en cause de la vente et de fournir au candidat acquéreur les informations nécessaires et ainsi éviter des conflits ultérieurs ou une renégociation du prix. 

1) Fixer le juste prix 

Il est indispensable que le bien soit expertisé par un professionnel de l’immobilier tel que le notaire qui a une connaissance parfaite du marché (secteur, conjoncture économique…), afin d’éviter de proposer un prix de vente trop élevé qui risquerait de ralentir la vente et de dévaluer le bien.

2) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier

Le vendeur doit systématiquement être en possession dès la mise en vente des pièces suivantes :

  • Etat civil complet : notamment pièce d’identité, et contrat de mariage ; il en va de même pour l’acquéreur ;
  • Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
  • En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) si les travaux nécessitent une telle autorisation et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. Pour cela votre notaire est à votre disposition pour vous indiquer les démarches à suivre. 
  • De même, l’accord de l’assemblée générale de la copropriété est nécessaire si votre bien est soumis à ce régime juridique. Il en est ainsi si ces travaux ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété; 
  • Les assurances décennales des entreprises sont nécessaires et devront être remises à l’acquéreur si des travaux importants ont été réalisés depuis moins de 10 ans,

CONSEIL : conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 

  • Pièces diverses : bail en cours ou cours ou congé du locataire si le bien est loué, dernière taxe foncière, contrats d’entretien des équipements (contrat d’entretien de la chaudière, certificat de ramonage annuel de la cheminée si elle existe…), documents du lotissement si votre bien est soumis à ce régime juridique…
  • Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

BON A SAVOIR : il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

3) Les diagnostics immobiliers

Les différents contrôles sont résumés dans le tableau suivant

Diagnostic

Bien immobilier concerné

Contenu du rapport / éléments à contrôler

Validité

Certificat  de  superficie  (loi carrez)

Tous les lots de copropriété quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial). *Les maisons hors copropriété ne sont pas concernées par la loi Carrez

Sont compris dans la surface carrez : les sous-sols (autres que les caves, garages et parking) ainsi que les combles non aménagées, greniers, réserves, remises et vérandas d’une superficie supérieure à 8 m².

Certificat à refaire lors de chaque vente

Plomb

Biens immobiliers à usage d’habitation construits selon un permis antérieur au 1er janvier 1949

Peintures

Illimité  si constat négatif
Valable 1 an si constat positif

Amiante Diagnostic amiante avant-vente

Tous les biens immobiliers quel que soit l’usage (habitation, professionnel, commercial…) + les annexes (caves, garages, abris, grange…) construits selon un permis antérieur au 1er juillet 1997.

Le repérage porte sur les matériaux friables et non friables des listes A et B (flocages, calorifugeages, faux-plafonds, revêtements de sols et de murs, descentes pluviales, couvertures…accessibles sans travaux destructifs)

Illimitée sauf si présence d’amiante détectée nouveau contrôle dans les 3 ans

Termites

Tous les biens immobiliers situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Immeubles bâtis et terrains à bâtir

6 mois

Gaz

Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation individuelle de plus + 15 ans

Etat des appareils fixes et des tuyauteries

Attention : l’installation doit être alimentée en gaz lors de la réalisation du diagnostic

3 ans

Performance énergétique  (DPE)

Les immeubles équipés d’une installation de chauffage (Hors lieux de culte, monument historique, construction provisoire, bâtiments agricoles…)

Consommation et émission de gaz à effet de serre.

Attention : le DPE établi pour la vente peut être utilisé pour la location mais pas l’inverse.

10 ans

Electricité

Biens immobiliers à usage d’habitation ayant une installation de + de 15 ans

Dispense de diagnostic si attestation de conformité de moins de 6 ans produite par un organisme agréé

Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation

3 ans

Assainissement

Si immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées

Contrôle de l’installation existante

3 ans

Mérules

Si immeuble d’habitation dans une zone prévue par l’article L 133-8 du Code de la construction et de l’habitation

Immeuble bâti

6 mois

Etat des risques et pollutions

Tous les biens immobiliers quel que soit leur usage

Indications sur la localisation du bien : en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, information sur la pollution des sols et le risque radon.

6 mois

3) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en copropriété

Outre toutes les pièces qui viennent d’être énumérées, la loi ALUR impose de fournir d’autres pièces, qui, si elles ne sont pas  toujours  pertinentes, n’en demeurent pas moins obligatoires :

  • Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu. Votre syndic de copropriété peut être en possession de ces documents sinon votre notaire pourra les réunir en faisant une demande au service des impôts compétent.
  • Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété et les entreprises intervenant pour l’entretien de l’immeuble ; L’acquéreur se fera alors une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir :
  • Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »).
  • Les trois derniers PV d’assemblées générales.
  • Le dossier technique global s’il existe.
  • La fiche synthétique de la copropriété, qui résume les principales caractéristiques juridiques et financières de la copropriété.

La délivrance de ces documents est facturée par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

4) Les informations nécessaires pour vendre un bien immobilier

> Fiscalité :
Il est important que le vendeur se rapproche de son notaire pour connaitre l’éventuelle fiscalité générée par le vente : plus-value immobilière, taxe sur les terrains devenus constructibles… il est indispensable que le vendeur obtienne ces informations préalablement à toute mise en vente afin d’éviter des surprises financières le jour de la signature de l’acte de vente. Votre notaire sera en mesure de calculer le montant des impôts dont vous serez redevables.

> Location :
Si le bien est loué : Vous devez être en possession du dossier de location (bail, état des lieux, caution) qui devra être fourni et votre notaire vous indiquera si le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Avant toute mise en vente du bien, il est indispensable que le vendeur se renseigne auprès de son notaire sur les droits du locataire lors de la vente du bien loué. En effet, certaines ventes nécessitent la purge préalable du droit de préemption du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le bien. Il en est ainsi lors il s’agit de la première suite à la division ou subdivision du bien vendu ou lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire. Des délais imposés par la loi doivent être respectés !!

> Servitudes :
En cas d’existence de servitudes sur le terrain ou la maison vendue, il est opportun de retrouver des plans qui permettront à l’acquéreur de comprendre l’emplacement et les droits des bénéficiaires de ces servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage, d’un droit de vue, un tour d’échelle, etc…

> Assainissement :
En présence d’un assainissement autonome, le vendeur doit faire diagnostic de moins de trois mois par le service compétent (SPANC), qui indiquera la conformité ou non de votre installation. En cas de non-conformité, un devis devrait être présenté à l’acquéreur afin qu’il ait connaissance du coût des travaux à réaliser. En effet, la loi impose que les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année de l’acquisition. Cette information est donc indispensable avant toute mise en vente puisque le coût de ces travaux peut être important. 

Si toutes ces informations sont vérifiées avant la mise en vente de votre bien, la signature de l’avant-contrat peut alors se dérouler en toute connaissance de cause avec l’aide votre notaire et sans risque pour les deux parties.

Aurélie BOUVIER, F.BRAUD, notaires.

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Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” :

 

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Immobilier, 9 conseils pour bien acheter

immobilier, 8 conseils

Vous rêvez de devenir propriétaire de votre résidence principale ? C’est aujourd’hui le bon moment ! Toutefois cette décision se mûrit. Il faut se poser les bonnes questions pour éviter les erreurs et trouver le bien qui vous convient le mieux : Pour quel projet de vie ? Quel est le type de bien recherché ? A quel prix ? Quel est mon budget ? Comment prospecter ?

Voici les 9 conseils à suivre pour réussir son achat en toute sérénité !

1 – Pour bien acheter, soyez sûr de vous !

Assurez-vous que le moment est opportun avant d’investir toutes vos économies et de vous endetter. Au regard des frais engendrés et du montant de l’investissement envisagé, mieux vaut acheter lorsque l’on se sent prêt. La patience est la principale qualité dont vous devrez faire preuve durant votre projet d’acquisition immobilière.

2 – Contactez votre notaire pour connaître les conditions actuelles du marché immobilier.

Connaissance prise de ces conditions, vous déterminez au mieux les caractéristiques du bien recherché au regard de votre projet de vie. Le notaire vous accompagnera au fil des étapes.

3 – Pour bien acheter, déterminez les caractéristiques du bien recherché

Ce temps de réflexion vous permettra de déterminer les caractéristiques du bien qui répondra au mieux à votre projet de vie : délai de détention future du bien, lieu de situation du bien, achat dans le neuf ou dans l’ancien, appartement ou maison, nombre de pièces …

Une fois votre projet déterminé, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire pour connaître les conditions actuelles du marché immobilier.

4 –Pour bien acheter, fixez votre budget

Avant d’acquérir le bien immobilier de votre rêve, déterminez votre budget global et votre plan de financement (apport et prêt envisagé).

Il faudra garder à l’esprit qu’en sus du prix de vente, vous devrez vous acquitter des frais de notaire, d’une éventuelle commission d’agence, des frais de prêt et de garantie (caution ou hypothèque), du coût des travaux envisagés et d’autres frais comme la taxe foncière et taxe d’habitation, l’assurance habitation et des charges de copropriété ou de lotissement le cas échéant.

5 –  Pour bien acheter, prenez le temps d’éplucher les petites annonces immobilières

Par une agence immobilière ou de particulier à particulier, il faut y consacrer du temps et ne pas se précipiter. Il faut accepter de se déplacer, de visiter plusieurs biens, être capable de passer les logements au peigne fin pour déceler leurs défauts.

Ne vous contentez jamais d’une seule visite ! Cela n’est pas suffisant pour bien évaluer l’état du bien, la luminosité, le bruit extérieur, l’activité environnante et le coût des éventuels travaux à réaliser.

6 – Pour bien acheter, soyez curieux !

Posez le maximum de questions au vendeur ou à l’agence immobilière et réclamez l’ensemble des documents relatifs à la situation matérielle et juridique du bien vendu : les éventuelles autorisations d’urbanisme obtenues pour la construction du bien ou pour des travaux d’agrandissement, les assurances souscrites, les éventuelles servitudes, le type d’assainissement, les différents diagnostics immobiliers réalisés, les factures et justificatifs appropriés de professionnels, les documents et informations relatifs à la copropriété ou au lotissement.

Soyez vigilants sur des critères tels que l’emplacement, l’accès au lieu de travail, la proximité de crèche, écoles, le voisinage, les bruits, l’étage… Estimez les travaux à réaliser selon l’état du bien (redistribution des pièces, simple modernisation ou  décoration…).

7 – Pour bien acheter, formulez une offre raisonnable

Une fois votre choix effectué, formulez une offre d’achat raisonnable au regard des prix du marché immobilier. L’offre d’achat n’est pas un acte anodin, elle engage son auteur. Elle doit être bien formulée et mentionner le prix proposé mais également les conditions de votre acquisition (notamment le recours à un prêt) et la durée de validité de votre proposition.

8 – Pour bien acheter, régularisez un compromis de vente devant un professionnel 

Une fois votre offre acceptée par le vendeur, prenez contact avec votre notaire pour la régularisation du compromis ou promesse de vente. L’avant contrat engagera chacune des parties et précisera l’ensemble des conditions de la vente au regard des accords intervenus entre vous et le vendeur. Il s’agit de l’acte le plus important. Au compromis, on se dit tout !

9 – Pour bien acheter, finalisez votre financement et devenez enfin propriétaire 

Pour bénéficier des meilleures conditions possibles pour votre prêt immobilier (taux d’emprunt, frais de dossier, assurance décès, indemnité de remboursement anticipé), n’hésitez pas à contacter plusieurs banques et faire jouer la concurrence. Vous pourrez également faire appel à un courtier dans votre quête du meilleur prêt.

Une fois votre prêt obtenu, et la date de signature fixée chez le notaire, revisiter le bien immobilier avec votre vendeur pour vous assurer de son état et procéder aux relevés des compteurs pour les transferts de contrat. Il ne restera ensuite plus qu’à signer l’acte de vente.

Julien MINIO, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” :

Télécharger ici le GUIDEPRATIQUE IMMOBILIER

 

Vente en copropriété, qui paie les charges ?

vente en copropriété

Lors de la vente d’un appartement en copropriété se pose la question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. C’est un sujet technique et d’autant plus complexe lorsque l’acheteur vivait précédemment en maison individuelle et qu’il n’est pas coutumier du concept de copropriété. Essayons d’y voir plus clair !

Le syndic de copropriété, c’est quoi ?

Le syndic de copropriété est un organe élu par l’ensemble des copropriétaires qui est chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il établit un budget prévisionnel pour chaque exercice (qui correspond à une année civile en générale). 

Pour alimenter le budget de la copropriété, le syndic procède à des appels de fonds auprès de chaque copropriétaire, qui participe au budget, au prorata de leurs tantièmes.

Ainsi, si Monsieur ROSE est propriétaire d’un appartement auquel est rattaché 100/1000èmes des parties communes générales (les fameux tantièmes), chaque fois qu’il sera voté 1 000 € de charges au sein de la copropriété, Monsieur ROSE devra payer 100 €.

Vente en copropriété : charges courantes, charges exceptionnelles, quelles différences ? 

On distingue les charges courantes qui permettent l’entretien général de la copropriété (nettoyage des parties communes…) et les frais de fonctionnement (chauffage s’il est collectif, électricité du hall d’entrée et de la montée, assurance des espaces communs…), des charges exceptionnelles qui sont les dépenses de travaux de plus ou moins grande ampleur (du coup de peinture au ravalement de façade).

Quelle répartition des charges entre vendeur et acquéreur ?

Le syndic ne connaît que le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds. La vente d’un lot de copropriété est sans influence sur la tenue de sa comptabilité. Une fois la vente intervenue, il enregistre simplement, sur indication du notaire, le nom du nouveau copropriétaire et se contente de transférer les comptes de l’ancien copropriétaire sur le nouveau. 

Pour illustrer ce propos, nous pouvons dire que si l’ancien copropriétaire ne payait pas ses charges, son « ardoise » est transmise au nouveau, qui devra payer pour lui ! 

Voilà pourquoi, nous interrogeons systématiquement le syndic à l’occasion de la signature d’un compromis de vente (nous réclamons un document dénommé PRE-ETAT DATE), et nous organisons, dans un souci d’équité, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur (cette répartition est proposée aux parties dans un souci de paix sociale, mais elle n’a pas de caractère obligatoire).

En ce qui concerne les charges courantes, qui sont en général appelées trimestriellement, nous établissons un prorata sur le trimestre en cours.

Qui paie les charges ? Le montant des charges par trimestre pour la copropriété LE PETIT PARIS sise au 1 rue général Janssen à Grenoble s’élève à 300 €. Monsieur ROSE, bon payeur, a réglé l’intégralité du trimestre (octobre à décembre) le 1er octobre (ces charges comprennent le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, le contrat de nettoyage des communes par une société extérieure…). La signature de la vente et donc le transfert de propriété de l’appartement a lieu le 1er novembre. Alors Monsieur MIMOSA devra rembourser à Monsieur ROSE, le montant des charges avancé par Monsieur ROSE sur le mois de novembre et décembre, soit 200 €.

A lire également : vente sur plan et protection de l'acquéreur

Vente en copropriété : travaux votés, qui paie ?

En ce qui concerne les travaux : c’est un sujet qui appelle la plus grande des vigilances. En effet, des travaux de grande ampleur peuvent avoir été votés (toiture, ravalement) ou être en cours au sein de la copropriété. Vendeur et acquéreur doivent en être parfaitement informés, le coût de ces travaux et leur répartition, deviennent, pour les travaux importants, un élément de négociation du prix de vente. Comme nous l’indiquions précédemment, la signature d’une vente n’a pas d’incidence sur le déroulement des appels de charges, les travaux votés sont appelés au copropriétaire en place au jour où ils sont appelés conformément au calendrier voté.

Qui paie le ravalement ? Nous apprenons qu’au sein de la copropriété LE PETIT PARIS, un ravalement de façade a été voté le 1er janvier 2019. Ce ravalement est payable en 8 appels de fonds trimestriels de 1 000 € qui seront réalisés sur les années 2019 et 2020. Monsieur MIMOSA, l’acheteur, en a été informé avant la signature du compromis. La signature du compromis est prévue le 1er juillet 2019 (Monsieur ROSE a donc déjà payé 2 échéances du ravalement). Monsieur MIMOSA refuse de prendre à sa charge ce ravalement, qu’il n’a pas choisi et il estime payer déjà suffisamment cher cet appartement. 

Voici l’occasion toute trouvée pour lui, soit de renégocier le prix de vente, soit de demander au vendeur de prendre à sa charge le coût financier du ravalement.

Voici ce que nous proposons généralement. Les travaux votés avant la signature du compromis de vente sont intégralement financés par le vendeur. Le vendeur devra donc rembourser à l’acheteur tous les appels de fonds restants qui concernent le ravalement.

Si la vente définitive intervient le 1er novembre, Monsieur ROSE a déjà payé 1000 € x 4 (Trimestres 2019 janvier à mars / avril à juin / juillet à septembre et octore à décembre) et devra rembourser à Monsieur MIMOSA les 4 appels de 1 000 € qui interviendront sur 2020 directement auprès de Monsieur MIMOSA.

Enfin, si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, nous prévoyons que le coût des éventuels travaux votés lors de cette assemblée est transféré à l’acheteur, à condition que le vendeur lui ait transmis la convocation à cette assemblée générale, ainsi qu’une procuration pour y assister. En effet, l’assemblée intervient à un moment où l’acquéreur n’est pas encore propriétaire, pour y assister, il doit être mandaté par le vendeur.

A lire également : Achat immobilier, les pièges à éviter (vidéo)

Les avances de trésorerie et fonds de travaux ?

Le syndic procède également à des appels d’avances.  Ces avances constituent une «réserve financière spéciale» pour anticiper les grosses dépenses à venir et faire face aux urgences. Il est en effet plus facile de faire voter la réalisation de travaux nécessaires lorsqu’ils sont déjà partiellement provisionnés. Cette épargne accumulée au fil des années peut représenter un montant important.

Le notaire en informera systématiquement vendeur et acquéreur dès la signature de l’avant-contrat et organisera, ici encore dans un souci d’équité, le remboursement par l’acheteur au vendeur de ces sommes. Ainsi, le vendeur, qui récupère les sommes qu’il a avancées, n’aura pas cotisé à fonds perdus. Et l’acheteur repart avec cette avance à son actif.

Nadia GHENNOUCHI, notaire

A VOS ACTES – LES PRINCIPALES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER

A VOS ACTES – Les étapes de l’achat immobilier 

Les notaires vous éclairent pour tous les actes importants de votre vie. En moins d’une minute, les notaires vous donnent des conseils essentiels  pour mener vos projets.

Retrouvez la vidéo A VOS ACTES sur LES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER

Lorsqu’un notaire est chargé d’un dossier de vente immobilière, il va avoir besoin de récupérer auprès du vendeur différentes pièces.

Une fois les pièces fournies à votre notaire, celui-ci va établir un avant contrat qui peut prendre la forme soit d’un compromis soit d’une promesse unilatérale de vente. Et pour établir ce contrat, le notaire va avoir besoin de récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, de récupérer le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien. L’ultime étape, c’est le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte de vente.

pour acheter un bien, il faut compter environ trois mois, pendant lesquels le notaire va faire plusieurs vérifications. Par exemple, en matière d’urbanisme, il va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter le bien à votre place, c’est le droit de préemption de la commune.

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à environ 8% du prix d’acquisition. 80% de ces frais représentent des taxes, 10 % vont être la rémunération de l’office notarial et les 10% restant correspondent à des formalités réalisées sur le dossier.

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Voir les vidéos A VOS ACTES :

  1. Le PACS
  2. Le contrat de mariage
  3. La société civile immobilière 
  4. Les étapes de la succession

 

Les étapes de l’achat immobilier en vidéo

Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous appréhendez difficilement les étapes importantes. Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous présentent tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer. Retrouvez en vidéo les principales étapes de votre projet immobilier, les délais et les frais d’acquisition.

Pour vendre ou acheter un bien immobilier, la première chose à faire est d’aller voir votre notaire. Il vous expliquera les grandes étapes pour bien mener votre projet immobilier. Le notaire a un rôle fondamental dans la relation de la transaction immobilière. Le notaire est là pour accompagner les parties et pour rassurer le client dans son opération. Le notaire a également l’obligation d’apporter la sécurité juridique au contrat qui va être régularisé.


1) Les étapes de la transaction

La transaction immobilière va se dérouler principalement en 4 étapes.

La première étape est la récupération des pièces et des informations nécessaires pour l’appréhension du dossier. Le notaire va récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien…

Ensuite, on procédera à la signature de l’avant contrat. L’avant contrat est communément appelé compromis de vente ou promesse unilatérale de vente. Cet avant contrat va définir les différents délais obligatoires et les droits et les obligations de chacun dans le dossier.

L’étape suivante sera la récupération de toutes les pièces nécessaires à la sécurisation de la transaction.

Entre l’avant contrat et la vente définitive, le notaire va continuer à solliciter des informations auprès de tiers pour son travail de vérification. Le notaire va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter votre bien à votre place. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption de la commune. Il va demander à l’acquéreur l’obtention de son financement. Ce n’est à réception de l’obtention de financement  l’acte de vente sera établi.

L’ultime étape, c’est évidemment le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte authentique.

2) Les délais de la vente immobilière

Les délais de réalisation d’une vente immobilière vont varier en fonction de la complexité du dossier et en fonction des formalités nécessaires. Classiquement, il faut compter 2 mois ½ à 3 mois.

3) Les frais d’acquisition

En moyenne le cout d’une opération d’acquisition s’élève environ à 8% du prix de l’achat. 80% de ces frais représentent des taxes, 10% vont être la rémunération du notaire et les 10% restant correspondent à des formalités qu’on réalise sur le dossier.

A VOS ACTES, le programme des notaires de votre région sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes. En 1 minute chrono, les notaires vous éclairent sur tous les actes importants de votre vie.

 

Comment faire l’acquisition d’une servitude ?

acquisition servitude

Une servitude est définie comme une charge imposée sur une propriété (fonds servant) pour l’usage d’une propriété appartenant à une autre personne (fonds dominant).

Les servitudes sont donc très utiles, permettant par exemple d’empêcher son voisin de construire un garage juste en face de sa terrasse (servitude non aedificandi) ou de passer chez son voisin à pieds ou en voiture (servitude de passage). L’existence d’une servitude peut augmenter ou diminuer la valeur d’un bien immobilier. 

Les options pour acquérir une servitude sont encadrées et limitées. C’est pourquoi les servitudes sont souvent à l’origine de conflits de voisinage.

Lorsqu’elles ne sont pas légales (les servitudes légales sont créées par la loi – ex : servitude de mitoyenneté) ou constatées par un jugement (les servitudes judiciaires nécessitent de saisir le tribunal), il existe deux options : l’acquisition de servitude par titre (I), qui est alors conventionnelle, et l’acquisition de servitude par prescription (II).

Acquisition de la servitude par titre

Une servitude peut être constituée entre deux ou plusieurs propriétés, par un acte écrit, de préférence authentique, reçu par un Notaire, afin qu’il soit opposable aux tiers (cet acte sera publié au service de la publicité foncière).

Cet acte fixe les modalités d’usage de la servitude constituée. Par exemple, pour une servitude de passage, il convient de délimiter l’assiette du passage (emplacement déterminé) et indiquer l’étendue des droits du propriétaire du fonds dominant, en précisant si ce droit de passage est limité à un passage à pieds, en véhicule, s’il permet le passage des réseaux, et le nombre d’habitations pour lequel il est autorisé. Cette création de servitude peut être faite à titre gratuit, ou contre versement d’une indemnité au profit de propriétaire du fonds servant.

A défaut d’accord conventionnel, il est possible, dans certains cas, d’acquérir une servitude par prescription.

A lire également : les servitudes entre voisins

Acquisition de la servitude par prescription

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par leur utilisation pendant 30 ans. Ce sont les servitudes qui sont présentes de façon visible, matérielle et constante. C’est le cas par exemple d’une servitude de vue : il est prouvé qu’une fenêtre donnant sur le terrain voisin existe depuis plus de 30 ans.

Toute la difficulté réside dans la preuve de l’existence de cette servitude pendant plus de 30 ans.

Par contre, il est à noter qu’une servitude de passage ne peut se prescrire, celle-ci étant qualifiée de discontinue, car elle a besoin du fait de l’homme pour être exercée.

Patricia ARBET, notaire