Passer au contenu principal

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier financements

Immo en vue – Table ronde de l’immobilier : financements de l’immobilier

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Évolution du taux emprunteurs en 2023 – Primo-accédants : quels bons dossiers ? Jérôme Coulaud, directeur des Solutions Immobilières Caisse d’Epargne Rhône Alpes

 

À qui profite la remontée du taux d’usure – Financer un projet de réhabilitation : Alain Chorel, directeur du Pôle Immobilier Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes

 

Voir les autres tables rondes de l’Immo en vue

 

Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes

Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

 

Voir les autres tables rondes de l’Immo en vue

Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Achat sur plan : tout savoir

Ce qu’il est bon de savoir à propos de l’achat sur plan

La principale caractéristique de cette vente est que le bien est vendu en cours de construction. Elle permet à un promoteur de financer son opération avant que les travaux soient terminés, au moyen des fonds versés par les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, l’acquéreur est protégé par des garanties financières et juridiques afin de sécuriser cette transaction immobilière.

Vous avez trouvé le lieu et la situation idéaux pour votre projet immobilier (commerces, transports, écoles, etc.) et avez rencontré un promoteur vous présentant un projet répondant à vos attentes. Il est l’heure de concrétiser vos ententes par écrit.

L’avant-contrat en matière d’achat sur plan est un contrat de réservation qui se distingue de l’avant-contrat dans l’ancien (compromis). La signature du contrat de réservation ne contraint pas le vendeur à construire, ni à vendre. Il s’engage uniquement à vous réserver le lot désigné au contrat si l’opération voit le jour, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie consigné (2 à 5 % du prix de vente selon la durée de livraison). Ce contrat contient toutefois des mentions obligatoires sous peine de nullité, notamment prix, consistance des biens vendus, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur. L’acquéreur bénéficie d’une faculté de rétractation de dix jours conformément à la loi, comme pour une vente immobilière classique.

Le promoteur a réuni toutes les autorisations d’urbanisme purgées des recours, il a obtenu les garanties financières d’achèvement et les assurances obligatoires, le programme peut donc se réaliser. De votre côté, vous avez obtenu votre financement. Le notaire du programme vous notifie un projet d’acte valant offre de vente, les plans cotés du bien vendu et la notice descriptive technique.

Vous avez encore un mois de réflexion avant de signer l’acte de vente. Le contrat devra contenir la désignation du bien vendu, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison, les matériaux et équipements prévus pour la construction, les autorisations d’urbanisme, les garanties financières et les assurances de constructions.

Vous voici propriétaire d’un bien en cours de construction, quelles sont vos garanties que le projet ira bien jusqu’au bout, que vous aurez bien les clés de votre logement et dans les délais prévus ?

Dois-je payer la totalité du prix de vente le jour de la signature de l’acte chez le notaire ?

Le prix de vente mentionné dans l’acte n’est pas réglé en totalité le jour de la signature de l’acte de vente. Il est stipulé payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, conformément à la loi et selon un échelonnement précisé dans l’acte. Le calendrier des paiements est d’application impérative. Des appels de fonds intermédiaires sont autorisés sous réserve que le vendeur n’outrepasse pas les seuils maximums réglementaires et que les travaux soient concrètement réalisés. Il doit en justifier en remettant à l’acquéreur une attestation d’un architecte ou cabinet indépendant.

Le bien n’est pas encore achevé et le vendeur est en faillite, que se passe-t-il ?

La loi vous protège en garantissant l’achèvement du bien par une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, que le vendeur doit obligatoirement souscrire avant la signature de l’acte de vente. Cette garantie prendra le relais en cas de défaillance du vendeur afin de vous assurer de l’achèvement de votre bien.

Les travaux sont terminés, puis-je prendre possession de mon logement ?

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés les malfaçons et les défauts apparents. Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

Le moment « clé » de l’acquisition sur plan est la livraison. Cette étape est l’une des plus importantes du processus, c’est le moment de vérifier que votre logement correspond à vos attentes et surtout aux documents contractuels que vous avez signés (plan, notice technique). Il est recommandé d’être très attentif et de se faire éventuellement accompagner par un professionnel du bâtiment pour effectuer une livraison prudente et sereine.

Différents schémas sont possibles :

  • la livraison s’effectue sans réserve, le logement correspond aux plans contractuels, aucune anomalie, ni défauts apparents, les clefs sont remises, la prise de possession a lieu et le solde du prix est payé ;
  • la livraison s’effectue avec des réserves notées dans un procès-verbal, les clefs sont remises, la prise de possession et le paiement du solde du prix ont lieu. Le vendeur a l’obligation de lever les réserves dans l’année.

À l’issue de ces deux premières situations, un procès-verbal de réception est signé entre les parties, avec ou sans mention de réserves. Ce document est à conserver par l’acquéreur.

  • le refus de livraison : vous contestez l’achèvement (le bien est inutilisable ou non terminé) ou les réserves sont contredites par le vendeur, il n’y a pas de prise de possession, ni de remise de clés et le solde du prix n’est pas réglé.

Les promoteurs ont souvent la bonne pratique d’organiser une prévisite avant la livraison officielle, ce qui permet de pointer les éventuels problèmes que les entreprises encore sur place pourront résoudre rapidement. Cela évite un éventuel refus de livraison.

Attention, dans le cadre d’une vente dans un immeuble collectif, cette livraison ne concerne que votre appartement, la livraison des parties communes s’effectuera par le syndic de copropriété que vous aurez choisi en assemblée générale.

J’ai intégré mon logement, mais je découvre par la suite des anomalies, que puis-je faire ?

Le bien livré ne doit comporter aucune malfaçon, non-façon ou défaut de conformité. À défaut, le vendeur s’expose à différentes sanctions légales : travaux de mise en conformité, diminution du prix, voire résolution de la vente. La vente sur plan est donc très protégée et offre de nombreuses garanties.

La protection se situe au niveau des garanties légales dues par le vendeur, à savoir :

La garantie de parfaitement achèvement : avec la garantie des vices et défauts de conformité apparents (défauts perceptibles au terme d’un simple examen visuel, décelable par un individu prudent et diligent, dépourvu de compétences techniques), la loi impose au promoteur-vendeur de lever les réserves dans l’année suivant la livraison.

La garantie d’isolation phonique : cette réglementation permet de demander au promoteur de diligenter une expertise afin de s’assurer que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie est d’un an à compter de la livraison et bénéficie au premier occupant. Elle s’éteint donc en cas de départ anticipé du premier occupant dans l’année de la livraison.

La garantie biennale cette garantie joue dans les deux ans à compter de la livraison, pour les désordres qui affectent des éléments d’équipements qui sont dissociables du gros œuvre, comme une porte qui se voile, le moteur du volet roulant qui présente des dysfonctionnements.

La garantie dommages-ouvrage : cette garantie, de dix ans à compter de la réception des travaux des entreprises par le promoteur, couvre les vices affectant le gros œuvre de l’immeuble, son squelette (murs, planchers, toiture, étanchéité). Il s’agit de défauts non visibles qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Cette assurance obligatoire fournie par une compagnie agréée par l’État a pour fonction de payer les travaux de réparation des vices en dehors de toute recherche de responsabilité, à charge pour elle d’actionner à postériori l’assurance de l’entreprise à l’origine du sinistre. La jurisprudence étend la garantie aux désordres liés aux éléments d’équipements du bien dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Comme vous pouvez le constater, le législateur veille à votre protection tout au long de votre projet d’acquisition sur plan. La présence de différents intervenants professionnels (promoteur, banque, notaire) est aussi un gage de sécurité. Il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.

Valérie Prévosto-Roy, notaire.

Conseils en vidéos – A vos actes : Couple, famille, immobilier, patrimoine, succession, tous nos conseils en vidéo !

Retrouvez nos conseils en vidéos dans notre série A VOS ACTES.

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes répondent à des questions très pratiques : acheter à deux, protéger son conjoint, diviser son terrain, rédiger son testament, acheter pendant un divorce, faire des travaux sur un bien reçu en héritage, déshériter ses enfants. En une minute, nous vous apportons de précieux conseils sur vos droits.

Diffusés sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes et réalisés en partenariat avec les notaires des Savoie, de la cour d’appel de Lyon, d’Auvergne et de l’Ardèche. 

XX

IMMOBILIER – Acheter en copropriété, quels sont les travaux autorisés ?

xx

FAMILLE – le Pacs – Si je me pacse, suis-je protégé(e) en cas de décès ?

xx

xx

FAMILLE – Personnes vulnérables : quelle est la façon la plus simple de protéger une personne vulnérable avec l’habilitation familiale ?

xx

IMMOBILIER – Acheter en copropriété, que verser au syndic ?

xx

SUCCESSION – Si je décède de quoi hérite mon conjoint ?

IMMOBILIER – Si je vends un bien immobilier, est-ce que je paie de l’impôt sur la plus value ?

DIVORCE – Peut-on acheter pendant une procédure de divorce ?

SUCCESSION – Peut-on déshériter ses enfants ?

ACHAT IMMOBILIER A DEUX – Est-on obligé d’acheter moitié/moitié ?

PATRIMOINE – Usufruit, nue-propriété, indivision,  il y a des travaux à f aire sur la maison reçu en héritage, qui paie quoi ?

TESTAMENT – Combien de fois puis-je modifier mon testament ? 

DIVISION DE TERRAIN – Puis-je vendre librement une partie de mon terrain pour faire construire

XX

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Avec le soutien de la banque des territoires

Acheter un terrain : étapes, délais, points de vigilance

Tout ce qu’il faut savoir avant l’achat d’un terrain à bâtir

Article publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique L’Etude des notaires.

Achat d’un terrain diffus / Achat d’un terrain en lotissement.

L’achat d’un terrain à bâtir isolé appartenant à un particulier ne vous apportera pas les mêmes garanties que l’achat d’un terrain en lotissement. En effet, un particulier n’a notamment pas d’obligation de bornage alors que l’achat d’un terrain en lotissement imposera au vendeur de vous remettre un plan de bornage afin de vous garantir la superficie dudit terrain et ses limites. Aussi, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir isolé, si vous souhaitez un bornage afin de positionner correctement votre future construction, vous pourrez solliciter la réalisation d’un bornage contradictoire mais à vos frais (sauf à le négocier aux frais du vendeur, mais il n’aura aucune obligation d’acceptation).

Par ailleurs et alors qu’un terrain en lotissement sera viabilisé en limite de parcelle par le vendeur, un particulier n’a aucune obligation à ce sujet. Aussi, il conviendra, si le terrain est vendu viabilisé par un particulier, de s’assurer qu’il est bien desservi en limite de propriété par l’ensemble des réseaux (ce qui est rarement le cas). Et à défaut de faire le point sur la réalisation de cette viabilisation (points de raccordement, gravité, servitude éventuelle nécessaire, etc.) et surtout sur le coût de cette viabilisation, qui peut représenter un budget non négligeable.

Enfin, la signature d’une promesse de vente d’un terrain diffus ne vous ouvrira pas de délai de rétractation, contrairement à l’achat d’un terrain en lotissement. Veillez donc à prendre le temps de bien relire la promesse de vente et à ne signer que si tout est parfaitement clair pour vous !

Avant de commencer vos recherches.

Même si vous risquez d’être fort surpris, la première chose à faire n’est pas de trouver un terrain (sauf à avoir un budget illimité…).

Tout d’abord, l’une des premières choses à faire avant de s’engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, c’est de voir son banquier… En effet, il est important de connaître sa capacité maximale d’emprunt afin de déterminer son budget maximum achat et construction (y compris les différentes taxes, les viabilisations, les aménagements intérieurs, etc.).

Vous pourrez ensuite contacter des constructeurs et/ou architectes afin de déterminer vos souhaits (superficie, matériaux, dépendances, annexes, etc.) et le budget afférent.

À ce sujet, plusieurs types de constructions peuvent être envisagés :

– L’auto construction ou la construction par l’intermédiaire d’un architecte. Attention dans ce cas à ce que votre banque accepte de vous prêter sans assurance dommage ouvrage ;

– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat facilite vos démarches, étant géré par un professionnel.

C’est alors que vous pourrez commencer à chercher un terrain qui correspond à vos attentes et à votre budget.

Avant de vous engager.

Avant de vous engager, il est important de vous informer sur les risques naturels.

Si le terrain se trouve en zone moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol G1 devra vous être fournie par le vendeur. Il est à noter qu’en dehors de ces zones, votre vendeur n’aura aucune obligation de vous fournir une quelconque étude de sol. Dans ce cas, on le verra un peu plus loin, nous ne pourrons que vous conseiller de la réaliser à vos frais afin de vous assurer de la qualité du terrain acheté.

Par ailleurs, un terrain en zone violette nécessitera des contraintes de constructions très importantes et potentiellement très onéreuses et une zone rouge interdira toute construction.

Vous trouverez parfois ces informations en ligne sur les sites internet des mairies. À défaut, il conviendra de contacter le service urbanisme de la mairie afin d’obtenir ces informations.

Vous profiterez de ce contact pour obtenir les informations concernant la constructibilité du terrain. À ce sujet, les règles seront différentes selon que la commune dans laquelle vous achetez le terrain est soumise :

– au règlement national d’urbanisme (RNU), ce qui vous imposera de respecter le Code de l’urbanisme ;

– ou à un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui vous imposera de respecter le règlement de zone.

Avant de signer la promesse de vente.

Comme nous l’avons vu précédemment, la signature d’une promesse de vente hors lotissement vous engage sans délai de rétractation. Vous serez cependant couvert par les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un financement, mais il conviendra de veiller à une rédaction conforme à vos projets.

Il conviendra à ce sujet, que vous achetiez en ou hors lotissement, de fournir à votre notaire préalablement à ladite signature :

– la surface de plancher maximum envisagée et les annexes éventuelles envisagées pour la construction à édifier ;

– la date à laquelle vous vous engagez à déposer votre demande de permis de construire ;

– le montant et la durée maximum de prêt envisagé, le cas échéant. Il est important que ces données concernent tant l’achat du terrain que la construction envisagée (y compris les taxes, viabilisations, assurance construction éventuelle, etc.).

Par ailleurs, il est important que votre promesse de vente comporte une condition relative à une étude de sols (indépendamment de l’éventuelle étude G1 susvisée), afin de bénéficier d’une porte de sortie pour le cas où cette étude révèle la nécessité de travaux très importants (pieux, radiers, etc.). En effet, une fois le terrain acheté, vous n’aurez plus de recours contre votre vendeur, sauf à ce qu’il ait lui-même enterré des déchets sur le terrain. Mais dans ce cas, il faudra pouvoir prouver que ces déchets étaient déjà sur le terrain avant votre achat et que vous ne les y avez pas mis vous-même…

Entre la promesse de vente et la vente.

Une fois la signature de la promesse de vente réalisée, il convient d’agir pour optimiser les délais. Bien souvent, les acquéreurs ont l’impression que les délais prévus à la promesse de vente sont larges. Or, chaque démarche nécessite un travail important et vous pourrez être surpris des délais nécessaires à l’obtention de votre permis de construire et de votre offre de prêt.

Tout d’abord, il est important avant d’engager rapidement l’étude de sol. Cette étape vous permettra de déposer une demande de permis de construire tenant compte des éventuels aléas du terrain.

Il convient ensuite de déposer votre demande de permis de construire. La mairie bénéficiera alors d’un délai d’un mois pour solliciter des pièces complémentaires. À défaut d’une telle demande reçue dans le délai d’un mois de la demande de permis de construire, la mairie a deux mois, à compter de la demande de permis, pour délivrer le permis de construire ou le refuser.

En cas d’obtention, il faudra sans délai afficher le permis de construire sur le terrain et faire constater cet affichage par un huissier de justice.

En cas de refus, un recours sur le refus pourra être réalisé. Il est important dans ce cas de prévenir tant votre notaire que votre vendeur.

Une fois le permis de construire obtenu, deux délais commenceront à courir :

– le recours des tiers de deux mois, à compter de l’affichage du permis sur le terrain

– le retrait administratif de trois mois, à compter de la délivrance du permis de construire.

L’obtention de votre financement n’est pas à négliger au milieu de ces nombreuses démarches liées à l’obtention du permis de construire. Dans l’idéal, vous pouvez tenter de bloquer le taux de votre futur prêt dès la signature de la promesse de vente. Cependant, votre offre de prêt concernant bien souvent la construction, elle ne pourra être éditée qu’à l’obtention du permis de construire. Vous pourrez donc, une fois la demande de permis déposée, prendre le temps de finaliser votre demande de prêt afin d’être prêt dès réception de votre permis de construire. Une fois l’ensemble de ces étapes réalisées, vous pourrez régulariser l’achat de votre terrain et la construction pourra enfin commencer !

Jennifer Pitarch, notaire.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui doit obligatoirement être fourni par le propriétaire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

Le but de ce nouveau diagnostic de performance énergétique est de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement, notamment à travers des étiquettes énergie, allant de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique).

Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic de performance énergétique a été profondément réformé, qu’il s’agisse de son contenu ou de ses effets, devenant ainsi un véritable outil de lutte contre les « passoires énergétiques », voulu par le législateur. Il s’inscrit ainsi dans le cadre d’une politique visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

Notons que dans le cadre d’une vente ou d’une location, les DPE « ancienne formule » sont actuellement toujours valables, suivant la règle suivante :

– Les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.

– Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 3 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quant au DPE « nouvelle formule », sa durée de validité est de dix ans à compter de son établissement.

UN CONTENU PLUS FIABLE ET PLUS COMPLET

Se voulant plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été révisé et unifié pour tous les types de logements. Il n’est désormais plus basé sur les factures de consommation (critère subjectif qui dépendait des habitudes de l’occupant), tel qu’auparavant, mais sur toutes les caractéristiques du logement : mode de chauffage, qualité de l’isolation, qualité du bâti, type de fenêtres, etc. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres comme la consommation énergétique en matière d’éclairage ou de ventilation, les phénomènes thermiques (ex : effet du vent sur les murs extérieurs)… Les critères sont ainsi devenus objectifs.

Ce nouveau DPE permet donc désormais d’éviter les DPE « vierges » qui, avant la réforme, étaient produits par les propriétaires lors de ventes ou de locations de logements inoccupés ou non chauffés, pour lesquels les propriétaires n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classe énergétique pour de nombreux logements.

Sa présentation évolue pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques, des informations complémentaires comme l’état de la ventilation et de l’isolation, le détail de déperditions thermiques et surtout les recommandations de travaux et les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Le calcul des étiquettes énergie du DPE est calculé en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et l’émission de gaz à effet de serre. Le logement est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) par un système de double seuil.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, trois informations doivent être obligatoirement affichées dans les annonces immobilières, à savoir : l’étiquette énergie (de A à G), l’étiquette climat (de A à G) et l’estimation de la facture théorique annuelle.

DES EFFETS PLUS CONTRAIGNANTS

Alors que le DPE que nous connaissions jusqu’alors n’avait qu’un effet informatif, la nouvelle version devient opposable, au même titre que les autres diagnostics techniques devant être fournis par le propriétaire (amiante, plomb, état de l’installation intérieure de gaz, état de l’installation intérieure d’électricité, certificat de superficie et état des risques et pollution, le cas échéant). Ainsi, lorsqu’un acheteur ou un locataire constate des erreurs entre l’état réel du logement et les indications contenues dans le DPE, il peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur, afin de demander un dédommagement, voire ester en justice.

À noter que seules les recommandations incluses dans le DPE gardent un caractère informatif.

De plus, le classement énergétique du logement va avoir un impact sur la possibilité de mise en location du logement et sur les informations à communiquer en cas de vente.

En effet, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (« passoires énergétiques ») ne pourront plus être augmentés. Ce blocage de loyer est applicable à tous les stades locatifs, qu’il s’agisse de la révision annuelle du loyer en cours de bail ou de la fixation du loyer entre deux locataires.

Puis, dans un futur proche, les propriétaires de « passoires thermiques » devront faire face à de nouvelles contraintes.

À compter du 1er janvier 2025, les logements classés en catégorie G au DPE ne pourront plus être mis en location. Il en sera de même pour les logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis à partir du 1er janvier 2034 pour la classe E.

Les propriétaires concernés seront donc dans l’obligation de faire des travaux afin d’améliorer la performance énergétique des logements énergivores pour pouvoir continuer à les louer.

Concernant la vente des logements, un audit énergétique deviendra obligatoire à compter du 1er avril 2023, aux fins d’information de l’acquéreur, pour les logements classés en catégorie F et G. L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées en E à partir du 1er janvier 2025, puis à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D.

Cet audit comprend notamment : un état des lieux général du bien (caractéristiques énergétiques), une estimation de la performance du bâtiment s’appuyant sur le DPE et des propositions de travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique, en indiquant notamment le coût estimatif de ces travaux et la mention des principales aides financières mobilisables. Il présente au moins deux scénarii de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule fois pour faire passer des logements classés en F ou G en classe C, et les logements classés en E ou D en classe B. La première étape de travaux doit faire gagner au moins une classe et au minimum la classe E.

Il est toutefois à noter que la réalisation de travaux recommandés n’est pas une obligation pour conclure la vente. L’objectif est d’informer l’acheteur, afin qu’il intègre ces travaux dans son budget d’achat.

Pour conclure, les règles de ce nouveau DPE constituent un enjeu important pour les propriétaires, ayant des impacts importants dans le cadre de la location et de la vente des logements, valorisant les biens classés de A à D et inversement dévalorisant les « passoires énergétiques » (biens classés de E à G), incitant ainsi les propriétaires à effectuer des travaux d’amélioration énergétique.

La fixation du prix de vente d’un bien immobilier (plus particulièrement dans le cadre d’un investissement locatif) ou du montant du loyer se fera par suite considération prise de ces éléments, instituant ainsi une « valeur verte » au marché immobilier.

Un article rédigé par Me Patricia Arbet et publié dans les Affiches le 16 novembre 2022

Diagnostic de performance énergétique : ce qui change

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE  ENERGETIQUE EN 2022.

CE QUI VA CHANGER !

Vous souhaitez vendre votre logement ? En faisant du tri dans vos papier, vous retrouvez l’ancien diagnostic de performance énergétique (DPE).Celui qui vous avait été fourni lors de votre propre acquisition.

Est-il encore valable ? Pouvez-vous le réutiliser ?

Vous appelez aussitôt votre notaire qui vous parle de la réforme du DPE et de ses conséquences.

Rappelons tout d’abord que l’objectif du législateur est de lutter contre les passoires thermiques. Pour les identifier, le DPE dans sa nouvelle version devient l’outil de référence pour détecter les logements les plus énergivores et les plus polluants.

Son but premier est d’indiquer de manière plus fiable au futur acquéreur, plusieurs choses :

  • une estimation de la consommation énergétique du logement
  • son taux d’émission de gaz à effet de serre

Tout cela au travers des étiquettes énergie. Ainsi, l’acquéreur parfaitement informé sera alors davantage en mesure d’envisager des travaux pour améliorer la qualité énergétique du logement.

Pratique donc !

 

NOUVELLE PRÉSENTATION POUR DAVANTAGE DE FIABILITÉ

Le nouveau DPE signe notamment la fin… :

  • de la méthode dite « sur facture », qui consistait à apprécier la qualité énergétique d’un logement en analysant la facture de consommation d’énergie produite par le vendeur.
  • des DPE « vierges » qui étaient produits lors des ventes de logements inoccupés ou non chauffés pour lesquelles les vendeurs n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Désormais, la nouvelle méthode de calcul s’appuie uniquement sur des éléments objectifs. On y retrouve par exemple les caractéristiques physiques du logement : structure du bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage.

Le calcul intègre aussi de nouveaux paramètres :

  • consommations énergétiques en matière d’éclairage ou de ventilation
  • nouveaux scénarii météo
  • phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs

Sa présentation évolue de même pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques.

Il permet ainsi d’apporter des informations complémentaires comme :

  • le détail des déperditions thermiques
  • l’état de la ventilation et de l’isolation
  • la présence de cheminée à foyer ouvert
  • l’indicateur de confort d’été
  • les recommandations de travaux
  • les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières. A savoir : l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.

 

 

UNE NOUVELLE OPPOSABILITÉ POUR DAVANTAGE DE RESPONSABILITÉ

Fini le DPE purement informatif ! Le DPE devient opposable !

Comme pour les diagnostics électriques ou la présence d’amiante ou de plomb, le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant à l’acquéreur.

Les recommandations sont la seule partie du DPE qui ne gardent qu’un caractère informatif.

Bon à savoir donc !

 

UNE DURÉE DE VALIDITÉ INCHANGÉE

Depuis le 1er juillet 2021, tous les nouveaux DPE ont une durée de validité de 10 ans.

En revanche, pour les anciens DPE la règle est la suivante :

  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu’au 31 décembre 2022.
  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En conclusion, si vous avez besoin ou si vous souhaitez faire établir un nouveau DPE, pensez bien à fournir les détails et justificatifs de tous les travaux réalisés.

Sans oublier aussi tous les éléments techniques du logement ou du bâtiment en copropriété (chauffage, ventilation…), afin que votre DPE reflète au mieux la qualité énergétique de votre logement !

 

LA NOUVELLE METHODE DE CALCUL

Depuis le 1er juillet 2022, une nouvelle méthode de calcul permet d’obtenir des informations plus fiables pour le locataire ou l’acquéreur.

Le DPE permet ainsi au propriétaire de pointer du doigt les travaux à effectuer. Ainsi les logements étiquetés de A à D sont valorisés et inversement les logements de E à G sont dans le collimateur.

En effet, dès 2025 les logements les plus énergivores [classés G] seront interdits à la location.  Le même sort est réservé aux logements classés F en 2028 et pour ceux classés E en 2034.

Un bonne nouvelle pour les nouveaux propiétaires qui pourront ainsi profiter de bien immobilier avec une meilleure performance énergétique de leur logement !

Les propriétaires concernés qui souhaitent vendre, devront eux effectuer ces travaux pour améliorer leur DPE.

 

Clotilde DELPUECH Notaire

Des questions à poser au sujet de l’immoblier ?

Vous souhaitez trouver un notaire près de chez vous ?

Rendez-vous sur https://passezalacte.com/annuaire-des-notaires/.

Retrouvez toutes nos actualités sur les réseaux sociaux via notre page Facebook.

Que comprennent les frais d’achat immobilier ?

Que comprennent les frais d’achat immobilier ?

Article Publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires – le 18 mai 2022,

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire. Les règles tant fiscales que tarifaire s’appliquent et s’imposent au notaire. Elle sont les mêmes pour tous.

 

 

LES IMPÔTS ET LES TAXES, APPELÉS DROITS D’ENREGISTREMENT OU TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculé d’après la valeur du bien, leur montant varie selon le lieu géographique. Pour l’Isère, au 1er juin 2022, les droits d’enregistrement ont augmenté de 0,7 %. Soit un taux départemental passant de 3,8 % à 4,5 %.

DROITS D’ENREGISTREMENT
  • Droit départemental 4,5 %
  • Taxe communale additionnelle 1,2
  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (calculé sur le montant du droit départemental) 2,37 %*.

 

Quel est le rôle des collectivités ?

Chaque année, du 1er juin au 31 mai, les conseils départementaux fixent le tarif de la taxe de publicité foncière. Mais aussi ceux des droits d’enregistrement exigibles sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers.

Ils peuvent à titre facultatif instituer un abattement sur l’assiette de ces droits. Mais également réduire le taux de ces droits d’enregistrement jusqu’à 0,70 % pour certaines mutations. Ou encore voter l’exonération de ces droits pour certains types de cessions.

De la même manière, les conseils municipaux peuvent réduire le taux de cette taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement jusqu’à 0,50 % pour certaines mutations. Et cela même s’ils perçoivent directement la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement. Il peuvent également voter une exonération de cette taxe communale pour certaines cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Toutes ces décisions sont prises par délibération

Depuis un certain temps, le Département de l’Isère n’avait pas voté cette augmentation. Nous étions quatre départements à ne pas avoir eu l’augmentation : le Morbihan, l’Indre, l’Isère et Mayotte.

Or, à compter du 1er juin 2022, en Isère, le taux de la taxe départementale passe à 4,5 %. Cela correspond à une augmentation de 700 euros environ de taxe par tranche de 100 000 euros. Voici un exemple chiffré de l’impact de cette augmentation, pour un prix de 200 000 euros.

 

1- Vente en Isère avant le 1er juin 2022

Montant droit départemental 3,8 % X 200.000 =7600 euros
Taxe communale additionnelle 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,37 % X 7600 = 180,12 euros
Soit un total de 10.180 euros

 

2- Vente en Isère après le 1er juin 2022

Coût du droit départemental = 4,5 % X 200.000 = 9.000 euros
Taxe communale additionnelle = 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette […] = 2,37 % X 9000 = 213,30 euros
Montant total de 11.613 euros

 

Taux réduit : un droit départemental 0,70 % + un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,14 %.

 

LA RÉMUNÉRATION DU NOTAIRE

La rémunération du notaire est appelée émoluments, lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal. Le tarif qui datait de 1978, a été remanié par :

Le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice ;
L’arrêté du 26 février 2016 figurant les tarifs réglementés des notaires ;
Un décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels de droit ;
Le nouvel arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2020 au 28 février 2022.

Ainsi, la vente ou cession de gré à gré (art A444-91 du Code commerce) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, dont voici le barême !

TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE

Le calcul se fait tranche par tranche, de 0 à 6500 euros : 3,870 % — De 6500 euros à 17.000 euros : 1,596 % — De 17.000 euros à 60.000 euros : 1,064 % — Plus de 60.000 euros : 0,799 %

Exemple sur un prix de 200 000 euros :

0 à 6500 euros 3,870 % X 6500 = 251,55 €
6500 euros à 17.000 euros 1,596 % X 10500 = 167,58 €
17.000 euros à 60.000 euros 1,064 % X 43000 = 457,52 €
Plus de 60.000 euros 0,799 % X 140000 = 1118,60 € soit un total de 1995,25 €

 

Des réduction de frais possibles

Une réduction des émoluments pour les ventes à petits prix a été instituée. En effet, aux termes de l’article R 444-9 du Code commerce, la somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien. Ou doit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant. Ce qui est le cas des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, caves ou parkings. Ce plafond n’a pas d’impact sur les taxes fiscales générées par l’opération.

Il est également possible de procéder à une remise à certaines conditions. Lorsqu’une prestation afférente à un bien ou un droit est d’une valeur supérieure à 100 000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise concerne alors toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art R 444-10 II du Code de commerce).

 

Et lorsque le prix de l’acte dépasse 10 M€ ? 

… une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art R 444-10 II du Code de commerce).

Les taux de remise par catégorie d’acte et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office. Ils doivent être affichés sur place.

Sous réserve d’observer cette réglementation, il appartient au notaire de décider par catégorie de prestations d’appliquer ou de ne pas appliquer une remise au taux et dans les domaines qu’il choisit. Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site internet, les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranche d’assiettes. Dès lors qu’il respecte cette obligation d’information, le notaire peut modifier, pour de nouveaux dossiers, les taux de remise qu’il pratique. Si plusieurs notaires doivent recevoir l’acte, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.

 

LES FORMALITÉS

Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d’arpentage ; une notification nécessaire à la purge d’un droit de préemption (pour chacune des notifications). Une demande concernant l’état civil des personnes physiques et l’immatriculation des personnes morales.

 

FRAIS & DÉBOURS

Ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre-expert, syndic…). Il y a lieu de prendre également en compte certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

Comme vous pouvez le voir, les frais dits de notaire pour l’acquisition sont dans une proportion de deux tiers pour l’État et d’un tiers pour l’étude notariale.

Ne pas oublier que l’émolument du notaire n’est autre que la rémunération de l’étude, et donc de son fonctionnement.

Me Géraldine Thomann-Rousset, notaire

 

Des questions à poser à un notaire près de chez vous ?

Rendez-vous sur https://passezalacte.com/annuaire-des-notaires/ & retrouvez toutes nos actualités sur les réseaux sociaux via notre page Facebook.

J’achète en copropriété : qui paie quoi ?

Règlement de comptes…de copro !

Ça y est ! Après plusieurs mois de recherche, vous avez eu le coup de cœur pour un appartement situé dans une copropriété sympa. Pour être définitivement propriétaire, en plus du prix de vente, des frais d’acquisition et de garanties, que devez-vous régler lors de la vente ?

Acheteur, vendeur, qui paie quoi ? Que prévoit la loi ?

Les principes sont les suivants. La loi oblige le syndic, pour l’acte de vente, à délivrer aux frais du vendeur, un document appelé « état daté » qui synthétise les informations relatives aux lots de copropriété vendus. Il reprend les informations financières sur lesquelles les comptes entre vendeur et acquéreur seront basés. Le syndic réclame toutes les sommes au propriétaire des lots de copropriété qu’il connait lors de son appel de fonds, peu importe la date de la vente donc pour le syndic. Le notaire solde, lors de la vente, le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente, et informe ce dernier du nouveau copropriétaire. Ainsi après la vente, l’acquéreur ne payera pas les sommes initialement dues par le vendeur auprès du Syndic.

Que prévoit la convention des parties ?

Parce que la loi n’est pas toujours équitable sur ce sujet, votre acte de vente, ainsi que l’avant-contrat, contiennent, le plus souvent, une convention entre vendeur et acquéreur au sujet des comptes de la copropriété. Cette convention, issue de la pratique, a pour objectif de prévoir entre les parties un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété. A noter que cette convention peut varier entre les professionnels du droit selon les départements et régions. Indépendamment du règlement par le notaire du solde de compte dû par le vendeur auprès du syndic, la convention porte sur trois éléments de comptes : les frais de fonctionnement, les épargnes et les travaux.

1-Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires
vote un budget prévisionnel pour la copropriété correspondant à ses frais de fonctionnement, ainsi que la périodicité des appels de fonds (annuel, semestriel ou trimestriel ) à réaliser auprès de chaque
copropriétaire pour couvrir ce budget. La convention prévoit alors un remboursement par l’acquéreur au vendeur du prorata temporis de l’appel de fonds en cours lors de la vente. De même, elle précise que lors de l’approbation des comptes de l’exercice concerné, la restitution ou le complément demandé par le Syndic pour couvrir le budget réellement dépensé fera le profit ou la perte de l’acquéreur. En d’autres termes, les comptes sont définitifs entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

2 – Les épargnes (ou fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider la mise en place d’une «épargne» pour la copropriété, appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits, en vue de financer de futurs travaux non encore décidés et votés. Avant la loi ALUR, il s’agissait de fonds de réserve, et depuis, il s’appelle fonds de travaux. La loi prévoit que cette épargne reste attachée aux lots de copropriété. Ainsi, lors du changement de propriétaire effectué par le syndic, ces sommes sont mises au nom
de l’acquéreur. La convention prévoit un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes épargnées (parfois également à la demande du Syndic lui-même).

3 – Les travaux : qui vote paye !

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux à réaliser pour la
copropriété et en voter le budget. La convention prévoit le principe équitable du « qui vote paye ». Ainsi les travaux dont le coût a été voté en assemblée générale demeureront à la charge effective de celui du vendeur ou de l’acquéreur qui a voté à cette assemblée. Sauf accords différents entre les parties dans l’acte, il convient de tirer trois conséquences : les travaux votés avant la signature de
l’avant-contrat demeureront à la charge du vendeur ; les travaux votés après la vente
demeureront à la charge de l’acquéreur ; et enfin si entre l’avant-contrat et la vente une assemblée est convoquée par le syndic, la convention prévoit que si le vendeur transmet à l’acquéreur la convocation et le
pouvoir à son profit pour voter à sa place, qu’il s’y rende ou non, alors les travaux votés demeureront à sa charge. A défaut de transmission de ces documents, les travaux votés demeureront à la charge du vendeur. A noter enfin qu’en dehors des comptes de copropriété, vous devez prévoir lors de la vente de rembourser, au titre de l’année en cours, le prorata temporis de la taxe foncière établie sur le dernier avis connu. Le calcul, faisant état du montant à régler, est préparé par le notaire pour la signature de l’acte de vente, à réception des éléments du syndic.  Prévoyez donc un mode de règlement de cette somme et n’hésitez pas à demander conseils à votre notaire.

Bonne acquisition !

Antoine EXERTIER, notaire

Division et création de lots de copropriété : mode d’emploi

COPROPRIETE – DIVISER POUR MIEUX RENTABILISER

Diviser pour mieux rentabiliser, tel est l’espoir de certains propriétaires lorsqu’ils
s’aperçoivent que le bien qu’ils possèdent est d’une surface trop importante pour un rendement optimisé. Cet espoir est souvent réalisé par le découpage d’un lot de copropriété en différents logements, juridiquement individualisés, afin d’être exploités, loués ou encore revendus de manière individuelle. Mais ce découpage nécessite la prise en compte de contraintes juridiques et pratiques.

Préalable – Le bricolage ne s’improvise pas !

En ce qui concerne les contraintes pratiques, lors de la division, il est notamment nécessaire de prévoir : Le respect des normes de décence prescrites, comprenant un critère de surface et de volume, ainsi que des exigences sanitaires. La séparation des réseaux secs et humides (eau, électricité, téléphone, etc.), en intégrant la pose de nouveaux compteurs ; il est recommandé d’éviter le passage de réseaux d’un lot à l’autre. L’installation de toilettes et sanitaires car l’installation d’un sani/broyeur ou de toilettes chimiques est soumise à une réglementation spécifique. L’installation d’un accès indépendant. Il conviendra parfois de créer un SAS commun. La séparation des différents lots par des cloisonnements isolants. La mise en place d’une boîte aux lettres.

La libre disposition de son bien, mais pas sans limite.

Avant toute division d’un lot de copropriété il convient d’analyser le règlement de copropriété. Ce dernier peut éventuellement autoriser la division, avec ou sans condition, ou interdire la division de lots. En l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété, il convient de considérer que la division d’un lot pour créer des logements est libre, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette atteinte sera constatée lorsque le lot est situé dans un secteur où l’habitat apparaît comme préservé ou bien dans une résidence de standing. La division doit être compatible avec la structure et les éléments d’équipement de l’immeuble mais ne doit pas altérer les conditions de vie de ses occupants. En effet, une surpopulation au sein de la copropriété pourrait générer des troubles de jouissance anormaux.

L’accord de l’assemblée générale…sinon rien !

Afin de garantir une sécurité juridique de l’opération de division, il convient d’obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Le recours à l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire pour approuver la nouvelle répartition des charges attribuée aux lots nouvellement créés, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne fixerait pas ces règles de répartition. L’approbation de la nouvelle répartition des charges peut intervenir a posteriori de l’opération de division. Les éventuels travaux qui touchent à la modification de l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble devront aussi être approuvés lors de cette assemblée générale.

L’inconvénient du recours à l’assemblée générale réside dans sa longueur et sa lourdeur, mais il vient pallier le risque du refus de division du lot et approuve la nouvelle répartition des charges en amont de l’opération de division.

Modificatif de l’état descriptif

La division des lots de copropriété nécessite l’établissement d’un modificatif de l’état
descriptif de division. Ce document, établi sous forme notariée, est publié au service de la publicité foncière. Il prévoit la suppression du lot existant et crée les nouveaux lots issus de la division ; il permet également la publication de la nouvelle répartition des charges. Son coût est généralement supporté par le propriétaire à l’initiative de la division.

Stationnement

Enfin, en ce qui concerne les stationnements, il convient de consulter les documents d’urbanisme. En effet, le nombre de places de stationnement exigé est fréquemment déterminé en fonction du nombre de logements. Dans cette hypothèse, la création de nouveaux logements pourrait être conditionnée à la création de stationnement.

Avant tout, consulter votre notaire !

Avant de diviser son lot, un certain nombre de prérequis est à envisager par le propriétaire.
Il vous est fortement conseillé de consulter votre notaire pour un tel projet !

Jean-Baptiste GRIMA, notaire