La principale caractéristique de cette vente est que le bien est vendu en cours de construction. Elle permet à un promoteur de financer son opération avant que les travaux soient terminés, au moyen des fonds versés par les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, l’acquéreur est protégé par des garanties financières et juridiques afin de sécuriser cette transaction immobilière.

Vous avez trouvé le lieu et la situation idéaux pour votre projet immobilier (commerces, transports, écoles, etc.) et avez rencontré un promoteur vous présentant un projet répondant à vos attentes. Il est l’heure de concrétiser vos ententes par écrit.

L’avant-contrat en matière d’achat sur plan est un contrat de réservation qui se distingue de l’avant-contrat dans l’ancien (compromis). La signature du contrat de réservation ne contraint pas le vendeur à construire, ni à vendre. Il s’engage uniquement à vous réserver le lot désigné au contrat si l’opération voit le jour, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie consigné (2 à 5 % du prix de vente selon la durée de livraison). Ce contrat contient toutefois des mentions obligatoires sous peine de nullité, notamment prix, consistance des biens vendus, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur. L’acquéreur bénéficie d’une faculté de rétractation de dix jours conformément à la loi, comme pour une vente immobilière classique.

Le promoteur a réuni toutes les autorisations d’urbanisme purgées des recours, il a obtenu les garanties financières d’achèvement et les assurances obligatoires, le programme peut donc se réaliser. De votre côté, vous avez obtenu votre financement. Le notaire du programme vous notifie un projet d’acte valant offre de vente, les plans cotés du bien vendu et la notice descriptive technique.

Vous avez encore un mois de réflexion avant de signer l’acte de vente. Le contrat devra contenir la désignation du bien vendu, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison, les matériaux et équipements prévus pour la construction, les autorisations d’urbanisme, les garanties financières et les assurances de constructions.

Vous voici propriétaire d’un bien en cours de construction, quelles sont vos garanties que le projet ira bien jusqu’au bout, que vous aurez bien les clés de votre logement et dans les délais prévus ?

Dois-je payer la totalité du prix de vente le jour de la signature de l’acte chez le notaire ?

Le prix de vente mentionné dans l’acte n’est pas réglé en totalité le jour de la signature de l’acte de vente. Il est stipulé payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, conformément à la loi et selon un échelonnement précisé dans l’acte. Le calendrier des paiements est d’application impérative. Des appels de fonds intermédiaires sont autorisés sous réserve que le vendeur n’outrepasse pas les seuils maximums réglementaires et que les travaux soient concrètement réalisés. Il doit en justifier en remettant à l’acquéreur une attestation d’un architecte ou cabinet indépendant.

Le bien n’est pas encore achevé et le vendeur est en faillite, que se passe-t-il ?

La loi vous protège en garantissant l’achèvement du bien par une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, que le vendeur doit obligatoirement souscrire avant la signature de l’acte de vente. Cette garantie prendra le relais en cas de défaillance du vendeur afin de vous assurer de l’achèvement de votre bien.

Les travaux sont terminés, puis-je prendre possession de mon logement ?

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés les malfaçons et les défauts apparents. Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

Le moment « clé » de l’acquisition sur plan est la livraison. Cette étape est l’une des plus importantes du processus, c’est le moment de vérifier que votre logement correspond à vos attentes et surtout aux documents contractuels que vous avez signés (plan, notice technique). Il est recommandé d’être très attentif et de se faire éventuellement accompagner par un professionnel du bâtiment pour effectuer une livraison prudente et sereine.

Différents schémas sont possibles :

• la livraison s’effectue sans réserve, le logement correspond aux plans contractuels, aucune anomalie, ni défauts apparents, les clefs sont remises, la prise de possession a lieu et le solde du prix est payé ;
• la livraison s’effectue avec des réserves notées dans un procès-verbal, les clefs sont remises, la prise de possession et le paiement du solde du prix ont lieu. Le vendeur a l’obligation de lever les réserves dans l’année.

À l’issue de ces deux premières situations, un procès-verbal de réception est signé entre les parties, avec ou sans mention de réserves. Ce document est à conserver par l’acquéreur.

• le refus de livraison : vous contestez l’achèvement (le bien est inutilisable ou non terminé) ou les réserves sont contredites par le vendeur, il n’y a pas de prise de possession, ni de remise de clés et le solde du prix n’est pas réglé.

Les promoteurs ont souvent la bonne pratique d’organiser une prévisite avant la livraison officielle, ce qui permet de pointer les éventuels problèmes que les entreprises encore sur place pourront résoudre rapidement. Cela évite un éventuel refus de livraison.

Attention, dans le cadre d’une vente dans un immeuble collectif, cette livraison ne concerne que votre appartement, la livraison des parties communes s’effectuera par le syndic de copropriété que vous aurez choisi en assemblée générale.

J’ai intégré mon logement, mais je découvre par la suite des anomalies, que puis-je faire ?

Le bien livré ne doit comporter aucune malfaçon, non-façon ou défaut de conformité. À défaut, le vendeur s’expose à différentes sanctions légales : travaux de mise en conformité, diminution du prix, voire résolution de la vente. La vente sur plan est donc très protégée et offre de nombreuses garanties.

La protection se situe au niveau des garanties légales dues par le vendeur, à savoir :

La garantie de parfaitement achèvement : avec la garantie des vices et défauts de conformité apparents (défauts perceptibles au terme d’un simple examen visuel, décelable par un individu prudent et diligent, dépourvu de compétences techniques), la loi impose au promoteur-vendeur de lever les réserves dans l’année suivant la livraison.

La garantie d’isolation phonique : cette réglementation permet de demander au promoteur de diligenter une expertise afin de s’assurer que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie est d’un an à compter de la livraison et bénéficie au premier occupant. Elle s’éteint donc en cas de départ anticipé du premier occupant dans l’année de la livraison.

La garantie biennale : cette garantie joue dans les deux ans à compter de la livraison, pour les désordres qui affectent des éléments d’équipements qui sont dissociables du gros œuvre, comme une porte qui se voile, le moteur du volet roulant qui présente des dysfonctionnements.

La garantie dommages-ouvrage : cette garantie, de dix ans à compter de la réception des travaux des entreprises par le promoteur, couvre les vices affectant le gros œuvre de l’immeuble, son squelette (murs, planchers, toiture, étanchéité). Il s’agit de défauts non visibles qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Cette assurance obligatoire fournie par une compagnie agréée par l’État a pour fonction de payer les travaux de réparation des vices en dehors de toute recherche de responsabilité, à charge pour elle d’actionner à postériori l’assurance de l’entreprise à l’origine du sinistre. La jurisprudence étend la garantie aux désordres liés aux éléments d’équipements du bien dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Comme vous pouvez le constater, le législateur veille à votre protection tout au long de votre projet d’acquisition sur plan. La présence de différents intervenants professionnels (promoteur, banque, notaire) est aussi un gage de sécurité. Il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.

Valérie Prévosto-Roy, notaire.