Que comprennent les frais d’achat immobilier ?

Article Publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires – le 18 mai 2022,

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire. Les règles tant fiscales que tarifaire s’appliquent et s’imposent au notaire. Elle sont les mêmes pour tous.

 

 

LES IMPÔTS ET LES TAXES, APPELÉS DROITS D’ENREGISTREMENT OU TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculé d’après la valeur du bien, leur montant varie selon le lieu géographique. Pour l’Isère, au 1er juin 2022, les droits d’enregistrement ont augmenté de 0,7 %. Soit un taux départemental passant de 3,8 % à 4,5 %.

DROITS D’ENREGISTREMENT

• Droit départemental 4,5 %
• Taxe communale additionnelle 1,2
• Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (calculé sur le montant du droit départemental) 2,37 %*.

 

Quel est le rôle des collectivités ?

Chaque année, du 1er juin au 31 mai, les conseils départementaux fixent le tarif de la taxe de publicité foncière. Mais aussi ceux des droits d’enregistrement exigibles sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers.

Ils peuvent à titre facultatif instituer un abattement sur l’assiette de ces droits. Mais également réduire le taux de ces droits d’enregistrement jusqu’à 0,70 % pour certaines mutations. Ou encore voter l’exonération de ces droits pour certains types de cessions.

De la même manière, les conseils municipaux peuvent réduire le taux de cette taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement jusqu’à 0,50 % pour certaines mutations. Et cela même s’ils perçoivent directement la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement. Il peuvent également voter une exonération de cette taxe communale pour certaines cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Toutes ces décisions sont prises par délibération

Depuis un certain temps, le Département de l’Isère n’avait pas voté cette augmentation. Nous étions quatre départements à ne pas avoir eu l’augmentation : le Morbihan, l’Indre, l’Isère et Mayotte.

Or, à compter du 1er juin 2022, en Isère, le taux de la taxe départementale passe à 4,5 %. Cela correspond à une augmentation de 700 euros environ de taxe par tranche de 100 000 euros. Voici un exemple chiffré de l’impact de cette augmentation, pour un prix de 200 000 euros.

 

1- Vente en Isère avant le 1er juin 2022

Montant droit départemental 3,8 % X 200.000 =7600 euros
Taxe communale additionnelle 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,37 % X 7600 = 180,12 euros
Soit un total de 10.180 euros

 

2- Vente en Isère après le 1er juin 2022

Coût du droit départemental = 4,5 % X 200.000 = 9.000 euros
Taxe communale additionnelle = 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette […] = 2,37 % X 9000 = 213,30 euros
Montant total de 11.613 euros

 

Taux réduit : un droit départemental 0,70 % + un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,14 %.

 

LA RÉMUNÉRATION DU NOTAIRE

La rémunération du notaire est appelée émoluments, lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal. Le tarif qui datait de 1978, a été remanié par :

Le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice ;
L’arrêté du 26 février 2016 figurant les tarifs réglementés des notaires ;
Un décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels de droit ;
Le nouvel arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2020 au 28 février 2022.

Ainsi, la vente ou cession de gré à gré (art A444-91 du Code commerce) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, dont voici le barême !

TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE

Le calcul se fait tranche par tranche, de 0 à 6500 euros : 3,870 % — De 6500 euros à 17.000 euros : 1,596 % — De 17.000 euros à 60.000 euros : 1,064 % — Plus de 60.000 euros : 0,799 %

Exemple sur un prix de 200 000 euros :

0 à 6500 euros 3,870 % X 6500 = 251,55 €
6500 euros à 17.000 euros 1,596 % X 10500 = 167,58 €
17.000 euros à 60.000 euros 1,064 % X 43000 = 457,52 €
Plus de 60.000 euros 0,799 % X 140000 = 1118,60 € soit un total de 1995,25 €

 

Des réduction de frais possibles

Une réduction des émoluments pour les ventes à petits prix a été instituée. En effet, aux termes de l’article R 444-9 du Code commerce, la somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien. Ou doit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant. Ce qui est le cas des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, caves ou parkings. Ce plafond n’a pas d’impact sur les taxes fiscales générées par l’opération.

Il est également possible de procéder à une remise à certaines conditions. Lorsqu’une prestation afférente à un bien ou un droit est d’une valeur supérieure à 100 000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise concerne alors toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art R 444-10 II du Code de commerce).

 

Et lorsque le prix de l’acte dépasse 10 M€ ? 

… une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art R 444-10 II du Code de commerce).

Les taux de remise par catégorie d’acte et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office. Ils doivent être affichés sur place.

Sous réserve d’observer cette réglementation, il appartient au notaire de décider par catégorie de prestations d’appliquer ou de ne pas appliquer une remise au taux et dans les domaines qu’il choisit. Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site internet, les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranche d’assiettes. Dès lors qu’il respecte cette obligation d’information, le notaire peut modifier, pour de nouveaux dossiers, les taux de remise qu’il pratique. Si plusieurs notaires doivent recevoir l’acte, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.

 

LES FORMALITÉS

Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d’arpentage ; une notification nécessaire à la purge d’un droit de préemption (pour chacune des notifications). Une demande concernant l’état civil des personnes physiques et l’immatriculation des personnes morales.

 

FRAIS & DÉBOURS

Ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre-expert, syndic…). Il y a lieu de prendre également en compte certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

Comme vous pouvez le voir, les frais dits de notaire pour l’acquisition sont dans une proportion de deux tiers pour l’État et d’un tiers pour l’étude notariale.

Ne pas oublier que l’émolument du notaire n’est autre que la rémunération de l’étude, et donc de son fonctionnement.

Me Géraldine Thomann-Rousset, notaire

 

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Règlement de comptes…de copro !

Ça y est ! Après plusieurs mois de recherche, vous avez eu le coup de cœur pour un appartement situé dans une copropriété sympa. Pour être définitivement propriétaire, en plus du prix de vente, des frais d’acquisition et de garanties, que devez-vous régler lors de la vente ?

Acheteur, vendeur, qui paie quoi ? Que prévoit la loi ?

Les principes sont les suivants. La loi oblige le syndic, pour l’acte de vente, à délivrer aux frais du vendeur, un document appelé “état daté” qui synthétise les informations relatives aux lots de copropriété vendus. Il reprend les informations financières sur lesquelles les comptes entre vendeur et acquéreur seront basés. Le syndic réclame toutes les sommes au propriétaire des lots de copropriété qu’il connait lors de son appel de fonds, peu importe la date de la vente donc pour le syndic. Le notaire solde, lors de la vente, le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente, et informe ce dernier du nouveau copropriétaire. Ainsi après la vente, l’acquéreur ne payera pas les sommes initialement dues par le vendeur auprès du Syndic.

Que prévoit la convention des parties ?

Parce que la loi n’est pas toujours équitable sur ce sujet, votre acte de vente, ainsi que l’avant-contrat, contiennent, le plus souvent, une convention entre vendeur et acquéreur au sujet des comptes de la copropriété. Cette convention, issue de la pratique, a pour objectif de prévoir entre les parties un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété. A noter que cette convention peut varier entre les professionnels du droit selon les départements et régions. Indépendamment du règlement par le notaire du solde de compte dû par le vendeur auprès du syndic, la convention porte sur trois éléments de comptes : les frais de fonctionnement, les épargnes et les travaux.

1-Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires
vote un budget prévisionnel pour la copropriété correspondant à ses frais de fonctionnement, ainsi que la périodicité des appels de fonds (annuel, semestriel ou trimestriel ) à réaliser auprès de chaque
copropriétaire pour couvrir ce budget. La convention prévoit alors un remboursement par l’acquéreur au vendeur du prorata temporis de l’appel de fonds en cours lors de la vente. De même, elle précise que lors de l’approbation des comptes de l’exercice concerné, la restitution ou le complément demandé par le Syndic pour couvrir le budget réellement dépensé fera le profit ou la perte de l’acquéreur. En d’autres termes, les comptes sont définitifs entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

2 – Les épargnes (ou fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider la mise en place d’une «épargne» pour la copropriété, appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits, en vue de financer de futurs travaux non encore décidés et votés. Avant la loi ALUR, il s’agissait de fonds de réserve, et depuis, il s’appelle fonds de travaux. La loi prévoit que cette épargne reste attachée aux lots de copropriété. Ainsi, lors du changement de propriétaire effectué par le syndic, ces sommes sont mises au nom
de l’acquéreur. La convention prévoit un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes épargnées (parfois également à la demande du Syndic lui-même).

3 – Les travaux : qui vote paye !

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux à réaliser pour la
copropriété et en voter le budget. La convention prévoit le principe équitable du « qui vote paye ». Ainsi les travaux dont le coût a été voté en assemblée générale demeureront à la charge effective de celui du vendeur ou de l’acquéreur qui a voté à cette assemblée. Sauf accords différents entre les parties dans l’acte, il convient de tirer trois conséquences : les travaux votés avant la signature de
l’avant-contrat demeureront à la charge du vendeur ; les travaux votés après la vente
demeureront à la charge de l’acquéreur ; et enfin si entre l’avant-contrat et la vente une assemblée est convoquée par le syndic, la convention prévoit que si le vendeur transmet à l’acquéreur la convocation et le
pouvoir à son profit pour voter à sa place, qu’il s’y rende ou non, alors les travaux votés demeureront à sa charge. A défaut de transmission de ces documents, les travaux votés demeureront à la charge du vendeur. A noter enfin qu’en dehors des comptes de copropriété, vous devez prévoir lors de la vente de rembourser, au titre de l’année en cours, le prorata temporis de la taxe foncière établie sur le dernier avis connu. Le calcul, faisant état du montant à régler, est préparé par le notaire pour la signature de l’acte de vente, à réception des éléments du syndic.  Prévoyez donc un mode de règlement de cette somme et n’hésitez pas à demander conseils à votre notaire.

Bonne acquisition !

Antoine EXERTIER, notaire

COPROPRIETE – DIVISER POUR MIEUX RENTABILISER

Diviser pour mieux rentabiliser, tel est l’espoir de certains propriétaires lorsqu’ils
s’aperçoivent que le bien qu’ils possèdent est d’une surface trop importante pour un rendement optimisé. Cet espoir est souvent réalisé par le découpage d’un lot de copropriété en différents logements, juridiquement individualisés, afin d’être exploités, loués ou encore revendus de manière individuelle. Mais ce découpage nécessite la prise en compte de contraintes juridiques et pratiques.

Préalable – Le bricolage ne s’improvise pas !

En ce qui concerne les contraintes pratiques, lors de la division, il est notamment nécessaire de prévoir : Le respect des normes de décence prescrites, comprenant un critère de surface et de volume, ainsi que des exigences sanitaires. La séparation des réseaux secs et humides (eau, électricité, téléphone, etc.), en intégrant la pose de nouveaux compteurs ; il est recommandé d’éviter le passage de réseaux d’un lot à l’autre. L’installation de toilettes et sanitaires car l’installation d’un sani/broyeur ou de toilettes chimiques est soumise à une réglementation spécifique. L’installation d’un accès indépendant. Il conviendra parfois de créer un SAS commun. La séparation des différents lots par des cloisonnements isolants. La mise en place d’une boîte aux lettres.

La libre disposition de son bien, mais pas sans limite.

Avant toute division d’un lot de copropriété il convient d’analyser le règlement de copropriété. Ce dernier peut éventuellement autoriser la division, avec ou sans condition, ou interdire la division de lots. En l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété, il convient de considérer que la division d’un lot pour créer des logements est libre, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette atteinte sera constatée lorsque le lot est situé dans un secteur où l’habitat apparaît comme préservé ou bien dans une résidence de standing. La division doit être compatible avec la structure et les éléments d’équipement de l’immeuble mais ne doit pas altérer les conditions de vie de ses occupants. En effet, une surpopulation au sein de la copropriété pourrait générer des troubles de jouissance anormaux.

L’accord de l’assemblée générale…sinon rien !

Afin de garantir une sécurité juridique de l’opération de division, il convient d’obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Le recours à l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire pour approuver la nouvelle répartition des charges attribuée aux lots nouvellement créés, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne fixerait pas ces règles de répartition. L’approbation de la nouvelle répartition des charges peut intervenir a posteriori de l’opération de division. Les éventuels travaux qui touchent à la modification de l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble devront aussi être approuvés lors de cette assemblée générale.

L’inconvénient du recours à l’assemblée générale réside dans sa longueur et sa lourdeur, mais il vient pallier le risque du refus de division du lot et approuve la nouvelle répartition des charges en amont de l’opération de division.

Modificatif de l’état descriptif

La division des lots de copropriété nécessite l’établissement d’un modificatif de l’état
descriptif de division. Ce document, établi sous forme notariée, est publié au service de la publicité foncière. Il prévoit la suppression du lot existant et crée les nouveaux lots issus de la division ; il permet également la publication de la nouvelle répartition des charges. Son coût est généralement supporté par le propriétaire à l’initiative de la division.

Stationnement

Enfin, en ce qui concerne les stationnements, il convient de consulter les documents d’urbanisme. En effet, le nombre de places de stationnement exigé est fréquemment déterminé en fonction du nombre de logements. Dans cette hypothèse, la création de nouveaux logements pourrait être conditionnée à la création de stationnement.

Avant tout, consulter votre notaire !

Avant de diviser son lot, un certain nombre de prérequis est à envisager par le propriétaire.
Il vous est fortement conseillé de consulter votre notaire pour un tel projet !

Jean-Baptiste GRIMA, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. 

Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” : 

• 9 conseils pour acheter en toute sérénité
• Bien acheter : check liste des pièces à fournir 
• Acheter du neuf : le bon plan 
• Acheter un terrain sans mauvaise surprise
• Faire construire la maison de vos rêves
• Acheter à deux, acheter heureux
• Assurance de prêt…libre de choisir

Télécharger ici le GUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Pas de projet immobilier sans notaire : les étapes du compromis à la signature de l’acte de vente.

1) A quel moment le notaire intervient-il dans la vente ?

Le notaire peut rédiger le compromis ou la promesse de vente (appelé avant-contrat). Il constitue ensuite le dossier qui lui permettra de rédiger l’acte de vente. Il est présent parfois encore plus en amont puisqu’un notaire peut être mandaté par un propriétaire immobilier pour trouver un acquéreur. Cette activité de négociation s’exerce dans le respect d’une déontologie spécifique à la profession.

2) Quels sont les délais ?

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes. La première étape après qu’acquéreur et vendeur se sont mis d’accord est la signature de l’avant contrat (un compromis ou une promesse de vente). Pour cela, pas de délai minimum. Néanmoins, pour le rédiger, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents et des informations importantes concernant le bien vendu : les diagnostics obligatoires, le titre de propriété du vendeur, et, pour les lots de copropriété, des documents spécifiques à obtenir auprès du syndic de la copropriété. Ces informations sont nécessaires à la parfaite information de l’acquéreur.

Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien pour obtenir la liste des pièces qui seront à fournir. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur dispose, sauf cas particulier, d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification que lui adressera l’office notarial.

Ensuite, pendant que le notaire effectue l’ensemble des formalités administratives, il revient à l’acquéreur de rechercher son financement, sauf s’il dispose déjà des fonds nécessaire à l’achat. En effet, l’avant-contrat prévoit, si l’acquéreur a besoin d’un prêt pour l’acquisition, une clause suspensive d’obtention de prêt, qui lui permet de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé.

3) Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?

En parallèle, le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… S’y ajoutent de nombreux documents spécifiques lorsque le bien est en copropriété.

Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la proposition d’achat effectuée à la mairie, cette dernière dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer.

Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé.

Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose ! Tous ces éléments lui permettront de rédiger le projet d’acte de vente qu’il vous transmettra avant le rendez-vous de signature.

4) Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

Une fois votre prêt obtenu et après que le notaire a procédé aux vérifications habituelles et aux formalités administratives préalables, vous signerez l’acte de vente et serez alors propriétaire. Le jour de la vente, le notaire vous donne lecture et explications de l’acte, auquel il est encore possible d’apporter des corrections ou des précisions. Aujourd’hui, l’acte de vente se signe sous format numérique chez votre notaire dans la plupart des cas. La signature sur tablette permet d’éviter de parapher chacune des pages de l’acte et de consacrer davantage de temps aux questions de chacun. L’acte sur support électronique est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé très sécurisé mis en place par la profession notariale. Une fois l’acte signé, la remise des clefs est effectuée et le notaire se charge de verser les fonds au vendeur : la vente est dite parfaite !

5) Le notaire effectue-t-il des formalités après la vente ?

Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Le notaire doit encore ”officialiser” l’opération auprès de l’administration, en publiant l’acte au service de la publicité foncière, qui confère la preuve de la propriété. L’office adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Elle lui est retournée, le plus souvent sous forme dématérialisée, revêtue des ”immatriculations” de l’administration fiscale. Le délai d’enregistrement par l’administration est variable d’une région à l’autre.

Laurianne RAGEAU, notaire

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En cas de vente d’un bien immobilier, le locataire peut disposer d’un droit de préemption, autrement dit, de la faculté d’acquérir le bien immobilier en priorité, en lieu et place de l’acquéreur choisi par le propriétaire bailleur.

Néanmoins, ce droit de préemption n’est pas systématique et n’existe que dans quatre hypothèses développées : le droit de préemption dans le cadre d’une vente, d’une division d’immeuble en copropriété, d’une vente d’un immeuble entier, d’un local commercial.

1) Le droit de préemption du locataire dans le cadre d’une vente

(Contrat de bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Lorsque le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien immobilier lui appartenant libre de toute location, il doit signifier à son locataire un congé pour vendre, conformément à l’article 15 de ladite loi. Ce congé pour vendre doit impérativement être délivré par le propriétaire six mois au moins avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement et doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Ce congé vaut alors offre de vente du logement au profit de locataire, qui peut exercer son droit de préemption durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Si le locataire refuse l’offre de vente ou s’il garde le silence durant ce délai de deux mois, il est déchu de son droit d’occupation du logement et devra quitter les lieux aux termes du bail.

Par exemple, dans le cadre d’un contrat de bail arrivant à échéance le 31 juillet 2021, le congé pour vendre devra être signifié au locataire au plus tard le 31 janvier 2021, à peine de nullité (attention, si le congé est signifié après cette date, il est réputé nul et sans effet, de sorte que le bail serait renouvelé par tacite reconduction). Le locataire pourra exercer son droit de préemption jusqu’au 30 mars 2021. Passé cette date, en l’absence d’acceptation de l’offre, il devra quitter les lieux le 31 juillet 2021.

Si le propriétaire décide de vendre le logement à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux notifiés au locataire dans le congé, le bailleur devra notifier ces nouvelles conditions à ce dernier.  Cette notification ouvrira un nouveau délai d’un mois durant lequel le locataire aura la faculté d’exercer son droit de préemption et ce même si le bail est arrivé à échéance et que le locataire a quitté les lieux.

Il convient de préciser que si le logement est vendu loué, il n’y a pas de droit de préemption au profit de locataire, le bail continuant à courir avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions, hormis dans les cas exposés ci-après.

2) Droit de préemption du locataire d’un logement dans le cadre d’une division de l’immeuble en lots de copropriété

Droit de préemption ouvert au locataire régi par les dispositions de l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975. Selon cet article, le locataire d’un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, dispose d’un droit de préemption lorsque la vente du bien est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.

Par exemple, une personne est propriétaire d’un bâtiment composé de trois logements loués, qu’il souhaite vendre à trois propriétaires différents. L’immeuble va faire l’objet d’une mise en copropriété avec l’établissement d’un état descriptif de division, créant trois lots de copropriété.

Les locataires desdits logements, devenus des lots de copropriété, bénéficieront d’un droit de priorité sur l’achat.

Le bailleur doit alors faire connaitre par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, à chacun des locataires (ou occupants de bonne foi) le prix et les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente à son profit, durant deux mois à compter la réception du courrier.

Dans ce cas, le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail ; s’il décide de refuser l’offre ou en cas de silence à l’expiration du délai de deux mois, il n’a pas l’obligation de quitter les lieux puisque le bail se poursuivra.

Il est à noter que ce droit de préemption n’est ouvert que lors de la première vente suivant la division ou subdivision.

Enfin, à titre informatif, des accords collectifs en date du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 ont instauré une procédure de mise en vente très stricte dès lors qu’elle porte sur un immeuble composé de plus de dix logements à usage d’habitation, appartenant à une personne morale (c’est-à-dire une société). Le bailleur doit alors informer les locataires (information écrite générale et information personnelle à chaque locataire donnant les renseignements propres à son lot) de la vente de l’immeuble. Ensuite, à l’issue d’un délai de trois mois, le bailleur devra purger le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 susvisé.

3) Droit de préemption du locataire en cas de vente d’un immeuble entier

En troisième lieu, l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 précitée prévoit qu’en cas de vente de la totalité et en une seule fois, à un seul acquéreur, d’un immeuble entier comprenant plus de cinq logements à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, le bailleur doit faire connaitre à chaque locataire ou occupants de bonne foi le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et le prix et les conditions de la vente du local occupé par le locataire.

Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier et être accompagnée d’un projet de règlement de copropriété (qui s’avèrera nécessaire dès lors qu’au moins un locataire préempte) et du diagnostic technique de l’immeuble.

Le locataire dispose alors d’un délai de quatre mois à compter de la réception de la notification pour faire connaitre sa décision d’acquérir le logement qu’il occupe.

En cas de refus, ou en l’absence de réponse, le locataire conserve son titre locatif jusqu’au terme du bail.

Il convient de préciser que ce droit de préemption est exclu lorsque l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger les baux en cours pendant une durée de six ans à compter de la date de signature de l’acte de vente.

4) Droit de préemption du locataire lors de la vente d’un local commercial

Pour terminer la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », a instauré un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente d’un local commercial ou artisanal (art. L 145-46-1 du Code de commerce), loué par bail commercial.

Ainsi, le propriétaire qui envisage de vendre le local commercial loué est tenu d’en informer au préalable son locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement ou acte d’huissier. Cette notification doit contenir le prix de vente et les conditions de la vente.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour faire connaitre sa décision.

En cas de refus de sa part, ou de silence à l’expiration de ce délai, le bail se poursuit avec l’acquéreur devenu le nouveau propriétaire.

Dans chaque hypothèse de droit de préemption, si le bailleur propose à un acquéreur la vente de son bien à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre de vente devra être notifiée au locataire, qui sera valable pendant un délai d’un mois à compter de sa réception.

Pour conclure, la purge des divers droits de préemption de locataires doit être maniée avec la plus grande prudence par les propriétaires bailleurs, car une signification mal effectuée est nulle et peut conduire à des situations complexes pouvant aller jusqu’à empêcher la vente du bien immobilier. Il est donc recommandé de recueillir les conseils d’un professionnel avant d’initier toute démarche dans ce sens.

Patricia ARBET, notaire

 

 

« Penser sur le long terme »

Dans un contexte sanitaire inédit, la pierre est, plus que jamais, une valeur refuge. L’investissement locatif est à ce titre prisé, et ne cesse de voir sa cote de confiance augmenter. Reste à savoir comment optimiser  son projet.

Le point avec Maître Laurianne Rageau, notaire, déléguée régionale à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Grenoble.

Comment pourrait-on résumer l’investissement locatif ?

« Il s’agit d’un mécanisme qui permet d’obtenir une réduction d’impôts suite à l’achat d’un bien immobilier. L’objectif est donc de réduire son impôt, tout en constituant un patrimoine. Bien sûr, ce mécanisme impose des contreparties puisque le bien devra être loué pour une certaine durée et sous certaines conditions en fonction du dispositif d’investissement choisi. »

Quels sont pour vous les points essentiels à prendre en compte ?

« Ces dispositifs ne se conçoivent que dans la durée. La période pour optimiser la défiscalisation
est longue. Si l’on prend l’exemple du dispositif Pinel, il faudra conserver le bien 12 ans. Des engagements plus courts sont possibles, mais ils amenuisent la réduction fiscale. C’est un réel engagement dans le temps. La vie peut changer quant à l’emploi, au couple… Et cela peut avoir des conséquences, notamment celle de grever le taux d’endettement, empêchant ainsi l’achat d’un nouveau bien. Il est essentiel de voir à long terme pour valoriser le bien dans le temps. La défiscalisation n’est à mon sens qu’un «plus».

Le déconseillez-vous parfois ?

« Je le déconseille lorsque les potentiels investisseurs ne sont pas propriétaires de leur résidence
principale. Il existe des exceptions telles que les personnes hébergées à titre gratuit, ou bénéficiant de logements de fonction. Mais en dehors de ces cas, un investissement locatif augmente le taux d’endettement et peut se révéler handicapant pour mener d’autres projets notamment quant à l’acquisition d’une résidence principale. »

Quels sont vos conseils ?

« Trouver l’équilibre entre le rendement, la défiscalisation et la valorisation du patrimoine. Pour cela je conseille d’être vigilant : visiter le bien, se renseigner sur sa localisation, sur le dynamisme du secteur, mais aussi sur le prix afin de ne pas surpayer. Enfin il faut être conscient des  réalités de cet engagement sur plusieurs années, des contraintes, des aléas possibles à l’image de travaux, mais aussi des sanctions applicables si les engagements venaient à ne pas être respectés. Notre rôle est là : informer sur ce qui existe, orienter sur ce qui est le plus adapté, conseiller et sécuriser cet investissement de l’achat aux actes locatifs. »

Le conseil des notaires : Rester vigilant

Si investir et constituer un patrimoine, tout en profitant de déductions fiscales est un souhait pour de nombreux particuliers, les notaires tiennent à rappeler que la vigilance doit rester de mise. Ainsi plusieurs éléments sont à prendre en compte avec la plus grande attention. « La localisation, le dynamisme du secteur, l’accès aux services et commodités sont des points essentiels dans le choix du bien afin d’optimiser son investissement sur le long terme. Je conseille toujours de se déplacer pour vérifier les choses. Le ratio propriétaires-locataires dans la résidence est également à prendre compte », explique Laurianne Rageau, notaire, déléguée régionale à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Grenoble. « Il faut également rappeler que l’investissement locatif engendre des obligations, et s’inscrit dans le long terme. Le non-respect de ces engagements est sanctionné. Ce paramètre doit être signalé aux potentiels investisseurs. » Le cas échéant, la déduction fiscale cesserait, mais surtout, les sommes déjà déduites viendraient majorer l’impôt…

L’immobilier, valeur refuge de la crise sanitaire

En cette période de crise sanitaire, la pierre affirme plus que jamais son statut de valeur refuge. En recherche d’investissements stables et sécurisés, nombreux sont ceux qui affirment vouloir se tourner vers l’immobilier, et notamment vers l’investissement locatif. En effet, selon une récente étude OpinionWay sur l’épargne des Français, ils sont désormais 23% à privilégier ce type d’épargne, soit 3 points de plus qu’au printemps 2020. A noter, l’assurance vie et la Livret A, longtemps privilégiés, accusent quant à eux un recul respectif de 2 et 12%. La raison ? L’investissement locatif représente, aux yeux des particuliers, un moyen de se constituer un patrimoine, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. Il est ainsi perçu comme un moyen efficace pour faire fructifier son patrimoine, à moyen, et à long terme en misant sur un actif dont la valeur aura plutôt tendance à s’accroître au fil du temps, les prix ayant progressé de près de 7% en France ces 10 dernières années. Une tendance qui ne semble pas se démentir, le 1er bilan 2020 des Notaires de France montrant une évolution de +6,5% de l’indice des prix des appartements anciens, et de +4,2% de celui des maisons anciennes.

Voir notre article

Défiscalisation et investissement locatif, conseils des notaires-Le Dauphiné Immobilier

Investir dans la pierre, les principaux dispositifs

Pinel, pour investir dans le neuf

Ce dispositif permet aux particuliers qui investissent dans le neuf, en logement collectif, et en zone dite tendue, de bénéficier d’une réduction d’impôts. En échange, le propriétaire s’engage à louer le bien pour une durée de 6,9 ou 12 ans, en respectant un plafond de loyer. Le locataire devra également répondre à certains critères de ressources. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de l’investissement, dans la limite de 5.500 euros par mètre carré et 300.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% en
cas d’engagement pour six ans, de18% pour neuf ans et de 21% en cas d’engagement de location de douze ans. Son montant est réparti par parts égales sur l’impôt pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Ce dispositif est également applicable aux biens anciens, à la condition qu’ils nécessitent d’importants travaux de remise en état. La loi de finances 2021 proroge ce dispositif jusqu’à 2024, avec une extinction progressive et une baisse des taux de réduction d’impôts.

Cosse, pour louer dans l’ancien

L’engagement du dispositif Cosse consiste à s’engager à louer un bien ancien, situé en zone tendue,à des locataires aux revenus modestes en maintenant un loyer inférieur au prix du marché. En remplissant ces critères, et en s’engageant pour une période de 6 ans minimum (voir 9 ans si convention ANAH), les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction forfaitaire sur le montant des loyers imposables. Cette réduction varie de 15 à 85% selon le conventionnement choisi.

Denormandie et Malraux, pour l’ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt équivalente à celle du Pinel pour les particuliers investissant dans un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration en vue de le louer. Le logement doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Les engagements sont identiques au dispositif Pinel. Le dispositif Malraux vise quant à lui à favoriser la réhabilitation des immeubles anciens situés dans les quartiers historiques des centres villes. Il offre aux particuliers qui investissent dans un immeuble à réhabiliter une réduction d’impôt égale à 23% ou 30% du prix de l’acquisition et des travaux réalisés, retenus à hauteur de 400.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le bien immobilier après travaux pendant une durée minimum de neuf ans. Contrairement aux autres dispositifs, le Malraux n’impose pas de choisir un locataire aux ressources limitées ni de respecter un plafond de loyer.

Censi-Bouvard, investir en résidence-service

Ce dispositif s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement en résidence dédiée aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants. Une réduction d’impôt de 11% du prix payé, retenu à hauteur de 300.000 euros, s’applique alors. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.