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Logement 1er bilan immobilier 2023 – Les 4 jours du logement


Dans le cadre de l’opération, les 4 jours du logement, les notaires répondent à vos questions – Voir ici

Acheter un premier bien immobilier seul, en couple ou à plusieurs, louer, vendre, transmettre ou encore rénover son logement : vous avez des questions ? Vous souhaitez échanger avec un notaire ?

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous donnent rendez-vous :

  • Salon virtuel : Mardi 12 et mercredi 13 décembre 2023 de 9h à 19h. Inscription ici
  • Consultation par téléphone, mercredi 13 et jeudi 14 décembre de 16h à 20h « 3620 dites notaire » (prix d’un appel local)

En local

1ER BILAN IMMOBILIER – UN EFFRITEMENT, DÉGRESSIF MAIS LINÉAIRE, DU VOLUME DE TRANSACTIONS

Le troisième trimestre 2023 témoigne du ralentissement de l’activité immobilière de l’ordre de – 18 % sur nos départements. Nous assistons à l’effritement, dégressif mais linéaire, du volume de transactions qui, en réalité, a été initié dès l’automne 2022

1er bilan immobilier – les statistiques immobilières 2023

Dans l’ancien, l’effritement du volume de transactions a précédé la baisse des prix de l’immobilier, qui commence tout juste à poindre. Ce phénomène s’explique de plusieurs façons : d’une part, les propriétaires qui n’ont pas le besoin impérieux de vendre, maintiennent leur prix.

Les constructions neuves subissent une forte baisse du volume de transactions.

L’acquisition du foncier est chère, et se combine aux problématiques de la hausse du prix de revient de construction et la hausse des taux d’intérêt. Au-delà, l’inflation freine l’acquisition dans le neuf pour les primo-accédants notamment.

Volumes des ventes : Sur nos 3 départements Isère Drôme Hautes-Alpes, tous biens confondus, les volumes de vente baisse de -18% : par types de biens, les ventes d’appartements anciens baissent de -13% et -17% pour les appartements neufs, -18% pour les maisons anciennes, et -36% pour les terrains.

Variation de prix : L’indice des prix met en évidence une hausse très contenue pour les appartements anciens, de +1,4% et une baisse de -0,3% pour les maisons anciennes.

Synthèse des prix à télécharger

Synthèse des prix immobiliers en Isère, Drôme et Hautes-Alpes

Isère – Prix immobilier

Drôme – Prix immobilier

Hautes-Alpes – Prix immobilier

Comment se caractérise le marché immobilier au troisième trimestre 2023 ?

Nous constatons un ralentissement de l’activité immobilière. Ce phénomène résulte de la conjonction de deux facteurs : d’une part, la diminution du nombre d’acquéreurs, liée aux difficultés d’accès au crédit bancaire ; d’autre part, les vendeurs potentiels, qui ont acquis un bien à un taux d’intérêt bas et qui souhaiteraient changer de logement. Ils ont une capacité d’emprunt moindre et diffèrent leur projet. Au final, donc, nous assistons à un certain immobilisme global de l’activité, qui perdure cette fin d’année.

Après la parenthèse des années Covid, ne revient-on pas à un volume d’activité proche de la normale ?

En effet, les années post-Covid – 2021 et 2022 – ont été caractérisées par une hausse de + 20 % environ du volume de transactions, à laquelle s’est ajoutée mécaniquement une hausse des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les acquéreurs potentiels ont assimilé le principe de taux d’intérêt plus élevés, et l’hypothèse d’une augmentation, ou d’une baisse future des taux. Par ailleurs, les acquéreurs ont intégré le principe d’une appréciation du taux d’endettement maximum à 35 % autorisé par les banques. Ces facteurs conjugués créent manifestement un « effet ciseau » pour les jeunes acquéreurs primo-accédants en particulier, et aboutissent à une forte sélection des acquéreurs potentiels. La problématique énergétique des logements, combinée à la hausse du coût de l’énergie, constituent deux autres facteurs déterminants, aboutissant au ralentissement de l’activité : les règles deviennent plus contraignantes, d’où une exigence et une sélectivité plus forte de la part des acquéreurs sur les niveaux de performance énergétique.

Comment se caractérise la demande actuelle?

Globalement, la demande demeure forte dans notre région. Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE. On observe la baisse des prix de l’immobilier pour les biens dont les notes sont dégradées – F et G – mais le marché existe. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les habitations classées G + ne peuvent plus faire l’objet d’un bail. Le marché à la location est, de fait, fortement impacté. Les propriétaires-bailleurs sont donc confrontés à deux options : vendre, ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Et, les investisseurs locatifs qui pourraient être partants, sont freinés dans leur acquisition. D’où la crainte à terme d’une chute des prix de l’immobilier, liée à l’abondance de biens sur le marché, qui seront inoccupés…

Analyse de Stanislas Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère

La problématique du calendrier de rénovation énergétique dans les copropriétés


« Actuellement, le parc ancien peine à être rénové, et la construction neuve est à l’arrêt, constate Aurélie Bouvier, déléguée à la communication du conseil régional des notaires. L’objectif de la loi Climat et Résilience est noble, mais les moyens pour y parvenir ne sont pas à la hauteur des enjeux, et nécessiteraient de vraies mesures d’accompagnement, notamment des propriétaires les plus modestes : prêts bonifiés, possibilité d’échelonner les travaux dans le temps, donner au syndic le pouvoir d’agir afin d’engager des travaux collectivement. Parallèlement, les pouvoirs publics devraient accorder des aides plus conséquentes pour favoriser l’acquisition de logements neufs. Car l’inquiétude portant sur l’accès au logement est réelle, et la confiance des acquéreurs et des investisseurs doit impérativement être restaurée », conclut Aurélie Bouvier.

Retrouvez notre magazine « Passez à l’acte spécial logement »

Pour en savoir plus, retrouvez nos vidéos spécial logement « Passez à l’acte le mag » ici

Immobilier et la réglementation énergétique

Acheter à deux


Less étapes de l’achat immobilier

Logement – Spécial magazine passez à l’acte – Hiver 2023

Le logement est au cœur des préoccupations de chacun. Pendant les 4 jours du logement, du 11 au 14 décembre, les notaires sont à l’écoute des Français

Dans un contexte économique chahuté, marqué par les difficultés d’accès à l’emprunt et la raréfaction des produits peu énergivores, les notaires de la Drôme, des Hautes-Alpes, de l’Isère et de l’Ardèche ont souhaité mettre l’accent sur des questions qui leur sont très fréquemment posées.

Des solutions alternatives de financement en passant par les points de vigilance en cas d’achat, le sujet des passoires thermiques etc…, vous devriez trouver dans ce magazine des premiers éléments de réponse.

Un conseil : avant de passer à l’acte, n’hésitez pas à pousser la porte de l’Etude de votre notaire pour une analyse personnalisée de votre problématique !

Au sommaire :

  • Financer son achat, des solutions existent
  • Vérifier avant d’acheter : les points de vigilance
  • Acheter à deux : mieux vaut prévenir que guérir
  • Acheter en copropriété : que doit-on payer ?
  • Maison et assainissement : mon installation est-elle conforme ?
  • Passoire thermique : puis-je louer librement
  • Construire en couple sur le terrain d’un seul
  • La SCPI en 5 questions

Télécharger le magazine Passez à l’acte SPECIAL LOGEMENT ICI

Retrouvez nos conseils dans la vidéo ACHETER A DEUX

Et pour en savoir toujours plus, retrouvez toutes nos vidéos « passez à l’acte le mag » ici

Conseils en vidéos – A vos actes : Couple, famille, immobilier, patrimoine, succession, tous nos conseils en vidéo !

Retrouvez nos conseils en vidéos dans notre série A VOS ACTES.

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes répondent à des questions très pratiques : acheter à deux, protéger son conjoint, diviser son terrain, rédiger son testament, acheter pendant un divorce, faire des travaux sur un bien reçu en héritage, déshériter ses enfants. En une minute, nous vous apportons de précieux conseils sur vos droits.

Diffusés sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes et réalisés en partenariat avec les notaires des Savoie, de la cour d’appel de Lyon, d’Auvergne et de l’Ardèche. 

Découvrez la nouvelle saison de A VOS ACTES.

COUPLE-ENFANT – Procréation Médicalement Assistée quelles sont les nouvelles règles

IMMOBILIER Passoire énergétique ; comment vendre ou louer  ?

FAMILLE – Comment faire une donation à ses enfants ?

IMMOBILIER – location de courte durée, a-t-on le droit de tout faire ?

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FAMILLE – le Pacs – Si je me pacse, suis-je protégé(e) en cas de décès ?

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IMMOBILIER – Acheter en copropriété, quels sont les travaux autorisés ?

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FAMILLE – Personnes vulnérables : quelle est la façon la plus simple de protéger une personne vulnérable avec l’habilitation familiale ?

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IMMOBILIER – Acheter en copropriété, que verser au syndic ?

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Retrouvez nos autres vidéos sur la succession, la plus-value immobilière, le divorce, l’indivision, le testament, la division de terrain

SUCCESSION – Si je décède de quoi hérite mon conjoint ?

IMMOBILIER – Si je vends un bien immobilier, est-ce que je paie de l’impôt sur la plus value ?

DIVORCE – Peut-on acheter pendant une procédure de divorce ?

SUCCESSION – Peut-on déshériter ses enfants ?

ACHAT IMMOBILIER A DEUX – Est-on obligé d’acheter moitié/moitié ?

PATRIMOINE – Usufruit, nue-propriété, indivision,  il y a des travaux à f aire sur la maison reçu en héritage, qui paie quoi ?

TESTAMENT – Combien de fois puis-je modifier mon testament ? 

DIVISION DE TERRAIN – Puis-je vendre librement une partie de mon terrain pour faire 

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Toutes nos vidéos A VOS ACTES sont sur notre chaine youtube. Abonnez-vous !

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Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Avec le soutien de la banque des territoires

Retrouvez tous les évènements des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes.

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes répondent à vos questions d’ordre juridique et vous donnent rendez-vous pour vous informer, lors des évènements organisés dans nos départements.

Une consultation personnalisée chez le notaire de votre choix sera ensuite nécessaire pour approfondir selon votre situation familiale, patrimoniale, professionnelle ou financière et mettre en œuvre tous vos projets.

Salons du mariage – A la rencontre des couples – Grand jeu concours et consultations offertes

A quoi vous engage le mariage au plan juridique ? Qu’est-ce qu’un régime matrimonial ? Avez-vous besoin d’un contrat de mariage ? Quelles sont les différents contrats de mariage ? ..Les notaires vous éclairent sur toutes ces questions juridiques.
Un grand jeu concours sur le mariage vous attend ! A decouvrir prochainement sur nos réseaux sociaux et sur les salons !

  • 14 et 15/10 : salon du mariage Parc des expositions, Valence
  • 28 et 29/10 : salon du mariage, salle polyvalente à Bourgoin Jallieu
  • 4 et 5/11 : salon du mariage, le quattro à Gap
  • 18 et 19/11 : salon mariage, Alpexpo Grenoble

Escales juridiques – la web-série de ”passez à l’acte Le mag”

  • A partir du 1er octobre, à travers 24 escales, tournées aux cœur de nos territoires alpins, nous suivrons 12 guides juridiques en compagnie de notre reporter, entre Grenoble, Allevard, Voiron, jusqu’aux portes de Lyon, en passant par Gap, Briançon, Serre Chevallier, Valence, jusqu’en Drôme Provençale… Parce que la vie est une série d’évènements, nous parcourrons, avec des notaires locaux, les grandes étapes et sillonnerons les actes importants de la vie au fil du temps et des décors emblématiques de nos départements.

Congrès des maires – à la rencontre des élus

  • 6/10 : congrès des maires Hautes Alpes, le quattro Gap
  • 14/10 : congrès des maires Isère, salle polyvalente Beaurepaire
  • 26/10 : congrès des maires Drome, Parc des expositions Valence

Parution du magazine « Passez à l’acte, hors-série spécial collectivités locales » –

« Passez à l’acte », le mag d’infos des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes


Nuit du droit – à la rencontre du public

  • 4/10 en Isère : Faculté de droit UGA Campus Universitaire Grenoble
  • 4/10 dans la Drôme : parquet général, Valence
  • 4/10 dans les Hautes-Alpes : Tribunal judiciaire Gap Hautes-Alpes

Consultations d’informations sur rendez-vous

Consultations anonymes. Un rendez-vous personnalisé chez le notaire de votre choix est ensuite recommandé pour faire le point sur votre situation.

Maison de la Justice à Grenoble,
25 Av. de Constantine, de 14h à 17h
Sur rendez-vous au  04 38 49 91 50
Maison de la Justice à Villefontaine
Pl. du 11 Novembre 1918, de 14h à 17h
Sur rendez-vous au 04 74 96 94 67
14/09 et 28/09 – 5/10 et 12/10
9/11 et 23/11 – 7/12 et 14/12
5/09 et 19/09 – 3/10 et 17/10
7/11 et 21/11 – 5/12 et 12/12
Point Justice de Gap, Rue des jardins,
maison Pommier, de 14h-16h30
Sur rendez-vous au 04 92 52 10 27
Point Justice de Briançon
23 rue de la République de 14h à 16h.
Sur rendez-vous au 04 92 57 75 05
8/09 – 13/10 – 10/11 – 8/1215/09 – 20/10 – 17/11 – 15/12
Maison de la Justice à Romans
5 Bd Gabriel Péri de 14h30 à 17h
Sur rendez-vous au 04 75 70 68 00

1er lundi du mois

Jeu concours – pas de repos éternel sans notaire !

  • A découvrir sur nos réseaux sociaux en octobre

A vos actes – sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Forum des métiers – à la rencontre des jeunes

  • 17/11 : nuit de l’orientation, CCI de Gap,14h-21h
  • 24/11 : nuit de l’orientation, campus universitaire, Isère
  • 1/2/12 : salon de l’étudiant Alpexpo Grenoble

Evènementiel immobilier-logement

  • 11/12 au 14/12 : les 4 jours du logement – Conférences, consultations

Pour contacter un notaire près de chez vous et avoir une consultation personnalisée, consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Immobilier : achat, vente, location, réglementation énergétique, plus-value, construction, fiscalité, toutes les réponses à vos questions

Achat, vente, location, réglementation énergétique, plus-value, construction, fiscalité…un notaire répond à toutes vos questions

Toutes les réponses dans cette vidéo consacrée à l’immobilier : location saisonnière, réglementation énergétique, construction, division de terrain, achat à deux…Retrouvez dans notre web-conférence des réponses claires à toutes vos questions.

  • ACHAT IMMOBILIER : en couple, est-on obligé d’acheter moitié/moitié ?
  • LOCATION : Est-ce que je peux louer librement mon appartement ?
  • VENTE IMMOBILIERE : Si je vends un bien immobilier, est-ce que je paie de l’impôt sur la plus-value ?
  • REGLEMENTATION ENERGETIQUE : quelles sont les nouveautés en matière en règlementation énergétique et quels impacts pour la vente d’un bien 
  • FISCALITE ACHAT IMMOBILIER / Que comprennent les frais de notaire dans l’acquisition d’un bien immobilier ?
  • CONSTRUCTION : Puis-je faire construire une maison sur un terrain appartenant à mon conjoint ?
  • ACHAT IMMOBILIER : acheter à deux sans être marié, quelles précautions prendre ?
  • DIVISION DE TERRAIN – Puis-je vendre librement une partie de mon terrain pour faire construire ?

Extraits – Questions ? Réponses ! Tout comprendre en 1 minute

Retrouvez dans les vidéos suivantes les réponses du notaire aux différentes questions ; peut-on louer librement son bien ? Que comprennent les frais de notaire ? Acheter sans être marié, doit-on acheter moitié/moitié ? Dans quelles situations paie-t-on l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Peut-on louer librement son bien ? Quelles sont les règles de la location saisonnière ?

Frais d’acquisition : que comprennent les frais dans l’acquisition d’un bien immobilier ?

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié, faut-il acheter moitié / moitié ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, est-ce qu’on paie l’impôt sur la plus value ?

Retrouvez en vidéos les réponses à des questions de la vie courante concernant

l’achat immobilier à deux,

le couple et la famille : mariage, pacs, concubinage

Succession, transmission de patrimoine, assurance-vie, testament

Questions / réponses : tout voir ici

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Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Achat en couple – pacs, mariage, concubinage, que choisir et quelles conséquences ? Un notaire vous répond en 1 minute, pour tout comprendre !

Achat en couple – Question ? Réponse ! 1 minute pour tout comprendre !

Acheter à deux, selon la situation du couple, les conséquences juridiques de l’achat et la protection du couple sont différentes. Vaut-il mieux se pacser, se marier, être en concubinage ?

Retrouvez dans nos vidéos ce qu’il faut retenir en 1 minute

  • Acheter sans être marié, faut-il obligatoirement acheter moitié/moitié ?
  • pour acheter en couple, est-ce vaut-il mieux être pacsé ou marié ?
  • Achat immobilier entre pacsés, est-on protégé en cas de décès ?
  • Séparation de concubins, comment partager le bien acheté ensemble ?

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié, faut-il acheter moitié / moitié ?

Acheter à deux : vaut-il mieux être pacsé ou faut-il se marier ?

PACS, achat immobilier et succession : est-on protégé en cas de décès d’un partenaire ?

Séparation de concubins, comment partager le bien acheté ensemble ?

Retrouvez en vidéos les réponses à des questions de la vie courante sur la famille et le couple

  • MARIAGE : ai-je intérêt à faire un contrat de mariage ? pourquoi et comment changer de régime matrimonial ?
  • PACS : Si je me pacse, suis-je protégé(e) en cas de décès ?
  • PACS : Comment rompre un PACS et comment partager les biens ?
  • CONCUBINS : séparation de concubins, comment partager le bien acheté ensemble ?
  • DIVORCE : notaire, avocat, qui fait quoi et combien ça coute ?
  • ENFANT : Quelles sont les nouveautés en matière de Procréation Médicalement Assistée

D’autres réponses en vidéos sont disponibles :

l’immobilier (achat, vente, location, construction)

Succession, transmission de patrimoine, assurance-vie, testament

Questions / réponses : tout voir ici

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Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier financements

Immo en vue – Table ronde de l’immobilier : financements de l’immobilier

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Évolution du taux emprunteurs en 2023 – Primo-accédants : quels bons dossiers ? Jérôme Coulaud, directeur des Solutions Immobilières Caisse d’Epargne Rhône Alpes

 

À qui profite la remontée du taux d’usure – Financer un projet de réhabilitation : Alain Chorel, directeur du Pôle Immobilier Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes

 

Voir les autres tables rondes de l’Immo en vue

 

Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes

Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

 

Voir les autres tables rondes de l’Immo en vue

Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Achat sur plan : tout savoir

Ce qu’il est bon de savoir à propos de l’achat sur plan

La principale caractéristique de cette vente est que le bien est vendu en cours de construction. Elle permet à un promoteur de financer son opération avant que les travaux soient terminés, au moyen des fonds versés par les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, l’acquéreur est protégé par des garanties financières et juridiques afin de sécuriser cette transaction immobilière.

Vous avez trouvé le lieu et la situation idéaux pour votre projet immobilier (commerces, transports, écoles, etc.) et avez rencontré un promoteur vous présentant un projet répondant à vos attentes. Il est l’heure de concrétiser vos ententes par écrit.

L’avant-contrat en matière d’achat sur plan est un contrat de réservation qui se distingue de l’avant-contrat dans l’ancien (compromis). La signature du contrat de réservation ne contraint pas le vendeur à construire, ni à vendre. Il s’engage uniquement à vous réserver le lot désigné au contrat si l’opération voit le jour, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie consigné (2 à 5 % du prix de vente selon la durée de livraison). Ce contrat contient toutefois des mentions obligatoires sous peine de nullité, notamment prix, consistance des biens vendus, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur. L’acquéreur bénéficie d’une faculté de rétractation de dix jours conformément à la loi, comme pour une vente immobilière classique.

Le promoteur a réuni toutes les autorisations d’urbanisme purgées des recours, il a obtenu les garanties financières d’achèvement et les assurances obligatoires, le programme peut donc se réaliser. De votre côté, vous avez obtenu votre financement. Le notaire du programme vous notifie un projet d’acte valant offre de vente, les plans cotés du bien vendu et la notice descriptive technique.

Vous avez encore un mois de réflexion avant de signer l’acte de vente. Le contrat devra contenir la désignation du bien vendu, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison, les matériaux et équipements prévus pour la construction, les autorisations d’urbanisme, les garanties financières et les assurances de constructions.

Vous voici propriétaire d’un bien en cours de construction, quelles sont vos garanties que le projet ira bien jusqu’au bout, que vous aurez bien les clés de votre logement et dans les délais prévus ?

Dois-je payer la totalité du prix de vente le jour de la signature de l’acte chez le notaire ?

Le prix de vente mentionné dans l’acte n’est pas réglé en totalité le jour de la signature de l’acte de vente. Il est stipulé payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, conformément à la loi et selon un échelonnement précisé dans l’acte. Le calendrier des paiements est d’application impérative. Des appels de fonds intermédiaires sont autorisés sous réserve que le vendeur n’outrepasse pas les seuils maximums réglementaires et que les travaux soient concrètement réalisés. Il doit en justifier en remettant à l’acquéreur une attestation d’un architecte ou cabinet indépendant.

Le bien n’est pas encore achevé et le vendeur est en faillite, que se passe-t-il ?

La loi vous protège en garantissant l’achèvement du bien par une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, que le vendeur doit obligatoirement souscrire avant la signature de l’acte de vente. Cette garantie prendra le relais en cas de défaillance du vendeur afin de vous assurer de l’achèvement de votre bien.

Les travaux sont terminés, puis-je prendre possession de mon logement ?

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés les malfaçons et les défauts apparents. Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

Le moment « clé » de l’acquisition sur plan est la livraison. Cette étape est l’une des plus importantes du processus, c’est le moment de vérifier que votre logement correspond à vos attentes et surtout aux documents contractuels que vous avez signés (plan, notice technique). Il est recommandé d’être très attentif et de se faire éventuellement accompagner par un professionnel du bâtiment pour effectuer une livraison prudente et sereine.

Différents schémas sont possibles :

  • la livraison s’effectue sans réserve, le logement correspond aux plans contractuels, aucune anomalie, ni défauts apparents, les clefs sont remises, la prise de possession a lieu et le solde du prix est payé ;
  • la livraison s’effectue avec des réserves notées dans un procès-verbal, les clefs sont remises, la prise de possession et le paiement du solde du prix ont lieu. Le vendeur a l’obligation de lever les réserves dans l’année.

À l’issue de ces deux premières situations, un procès-verbal de réception est signé entre les parties, avec ou sans mention de réserves. Ce document est à conserver par l’acquéreur.

  • le refus de livraison : vous contestez l’achèvement (le bien est inutilisable ou non terminé) ou les réserves sont contredites par le vendeur, il n’y a pas de prise de possession, ni de remise de clés et le solde du prix n’est pas réglé.

Les promoteurs ont souvent la bonne pratique d’organiser une prévisite avant la livraison officielle, ce qui permet de pointer les éventuels problèmes que les entreprises encore sur place pourront résoudre rapidement. Cela évite un éventuel refus de livraison.

Attention, dans le cadre d’une vente dans un immeuble collectif, cette livraison ne concerne que votre appartement, la livraison des parties communes s’effectuera par le syndic de copropriété que vous aurez choisi en assemblée générale.

J’ai intégré mon logement, mais je découvre par la suite des anomalies, que puis-je faire ?

Le bien livré ne doit comporter aucune malfaçon, non-façon ou défaut de conformité. À défaut, le vendeur s’expose à différentes sanctions légales : travaux de mise en conformité, diminution du prix, voire résolution de la vente. La vente sur plan est donc très protégée et offre de nombreuses garanties.

La protection se situe au niveau des garanties légales dues par le vendeur, à savoir :

La garantie de parfaitement achèvement : avec la garantie des vices et défauts de conformité apparents (défauts perceptibles au terme d’un simple examen visuel, décelable par un individu prudent et diligent, dépourvu de compétences techniques), la loi impose au promoteur-vendeur de lever les réserves dans l’année suivant la livraison.

La garantie d’isolation phonique : cette réglementation permet de demander au promoteur de diligenter une expertise afin de s’assurer que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie est d’un an à compter de la livraison et bénéficie au premier occupant. Elle s’éteint donc en cas de départ anticipé du premier occupant dans l’année de la livraison.

La garantie biennale cette garantie joue dans les deux ans à compter de la livraison, pour les désordres qui affectent des éléments d’équipements qui sont dissociables du gros œuvre, comme une porte qui se voile, le moteur du volet roulant qui présente des dysfonctionnements.

La garantie dommages-ouvrage : cette garantie, de dix ans à compter de la réception des travaux des entreprises par le promoteur, couvre les vices affectant le gros œuvre de l’immeuble, son squelette (murs, planchers, toiture, étanchéité). Il s’agit de défauts non visibles qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Cette assurance obligatoire fournie par une compagnie agréée par l’État a pour fonction de payer les travaux de réparation des vices en dehors de toute recherche de responsabilité, à charge pour elle d’actionner à postériori l’assurance de l’entreprise à l’origine du sinistre. La jurisprudence étend la garantie aux désordres liés aux éléments d’équipements du bien dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Comme vous pouvez le constater, le législateur veille à votre protection tout au long de votre projet d’acquisition sur plan. La présence de différents intervenants professionnels (promoteur, banque, notaire) est aussi un gage de sécurité. Il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.

Valérie Prévosto-Roy, notaire.

Acheter un terrain : étapes, délais, points de vigilance

Tout ce qu’il faut savoir avant l’achat d’un terrain à bâtir

Article publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique L’Etude des notaires.

Achat d’un terrain diffus / Achat d’un terrain en lotissement.

L’achat d’un terrain à bâtir isolé appartenant à un particulier ne vous apportera pas les mêmes garanties que l’achat d’un terrain en lotissement. En effet, un particulier n’a notamment pas d’obligation de bornage alors que l’achat d’un terrain en lotissement imposera au vendeur de vous remettre un plan de bornage afin de vous garantir la superficie dudit terrain et ses limites. Aussi, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir isolé, si vous souhaitez un bornage afin de positionner correctement votre future construction, vous pourrez solliciter la réalisation d’un bornage contradictoire mais à vos frais (sauf à le négocier aux frais du vendeur, mais il n’aura aucune obligation d’acceptation).

Par ailleurs et alors qu’un terrain en lotissement sera viabilisé en limite de parcelle par le vendeur, un particulier n’a aucune obligation à ce sujet. Aussi, il conviendra, si le terrain est vendu viabilisé par un particulier, de s’assurer qu’il est bien desservi en limite de propriété par l’ensemble des réseaux (ce qui est rarement le cas). Et à défaut de faire le point sur la réalisation de cette viabilisation (points de raccordement, gravité, servitude éventuelle nécessaire, etc.) et surtout sur le coût de cette viabilisation, qui peut représenter un budget non négligeable.

Enfin, la signature d’une promesse de vente d’un terrain diffus ne vous ouvrira pas de délai de rétractation, contrairement à l’achat d’un terrain en lotissement. Veillez donc à prendre le temps de bien relire la promesse de vente et à ne signer que si tout est parfaitement clair pour vous !

Avant de commencer vos recherches.

Même si vous risquez d’être fort surpris, la première chose à faire n’est pas de trouver un terrain (sauf à avoir un budget illimité…).

Tout d’abord, l’une des premières choses à faire avant de s’engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, c’est de voir son banquier… En effet, il est important de connaître sa capacité maximale d’emprunt afin de déterminer son budget maximum achat et construction (y compris les différentes taxes, les viabilisations, les aménagements intérieurs, etc.).

Vous pourrez ensuite contacter des constructeurs et/ou architectes afin de déterminer vos souhaits (superficie, matériaux, dépendances, annexes, etc.) et le budget afférent.

À ce sujet, plusieurs types de constructions peuvent être envisagés :

– L’auto construction ou la construction par l’intermédiaire d’un architecte. Attention dans ce cas à ce que votre banque accepte de vous prêter sans assurance dommage ouvrage ;

– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat facilite vos démarches, étant géré par un professionnel.

C’est alors que vous pourrez commencer à chercher un terrain qui correspond à vos attentes et à votre budget.

Avant de vous engager.

Avant de vous engager, il est important de vous informer sur les risques naturels.

Si le terrain se trouve en zone moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol G1 devra vous être fournie par le vendeur. Il est à noter qu’en dehors de ces zones, votre vendeur n’aura aucune obligation de vous fournir une quelconque étude de sol. Dans ce cas, on le verra un peu plus loin, nous ne pourrons que vous conseiller de la réaliser à vos frais afin de vous assurer de la qualité du terrain acheté.

Par ailleurs, un terrain en zone violette nécessitera des contraintes de constructions très importantes et potentiellement très onéreuses et une zone rouge interdira toute construction.

Vous trouverez parfois ces informations en ligne sur les sites internet des mairies. À défaut, il conviendra de contacter le service urbanisme de la mairie afin d’obtenir ces informations.

Vous profiterez de ce contact pour obtenir les informations concernant la constructibilité du terrain. À ce sujet, les règles seront différentes selon que la commune dans laquelle vous achetez le terrain est soumise :

– au règlement national d’urbanisme (RNU), ce qui vous imposera de respecter le Code de l’urbanisme ;

– ou à un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui vous imposera de respecter le règlement de zone.

Avant de signer la promesse de vente.

Comme nous l’avons vu précédemment, la signature d’une promesse de vente hors lotissement vous engage sans délai de rétractation. Vous serez cependant couvert par les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un financement, mais il conviendra de veiller à une rédaction conforme à vos projets.

Il conviendra à ce sujet, que vous achetiez en ou hors lotissement, de fournir à votre notaire préalablement à ladite signature :

– la surface de plancher maximum envisagée et les annexes éventuelles envisagées pour la construction à édifier ;

– la date à laquelle vous vous engagez à déposer votre demande de permis de construire ;

– le montant et la durée maximum de prêt envisagé, le cas échéant. Il est important que ces données concernent tant l’achat du terrain que la construction envisagée (y compris les taxes, viabilisations, assurance construction éventuelle, etc.).

Par ailleurs, il est important que votre promesse de vente comporte une condition relative à une étude de sols (indépendamment de l’éventuelle étude G1 susvisée), afin de bénéficier d’une porte de sortie pour le cas où cette étude révèle la nécessité de travaux très importants (pieux, radiers, etc.). En effet, une fois le terrain acheté, vous n’aurez plus de recours contre votre vendeur, sauf à ce qu’il ait lui-même enterré des déchets sur le terrain. Mais dans ce cas, il faudra pouvoir prouver que ces déchets étaient déjà sur le terrain avant votre achat et que vous ne les y avez pas mis vous-même…

Entre la promesse de vente et la vente.

Une fois la signature de la promesse de vente réalisée, il convient d’agir pour optimiser les délais. Bien souvent, les acquéreurs ont l’impression que les délais prévus à la promesse de vente sont larges. Or, chaque démarche nécessite un travail important et vous pourrez être surpris des délais nécessaires à l’obtention de votre permis de construire et de votre offre de prêt.

Tout d’abord, il est important avant d’engager rapidement l’étude de sol. Cette étape vous permettra de déposer une demande de permis de construire tenant compte des éventuels aléas du terrain.

Il convient ensuite de déposer votre demande de permis de construire. La mairie bénéficiera alors d’un délai d’un mois pour solliciter des pièces complémentaires. À défaut d’une telle demande reçue dans le délai d’un mois de la demande de permis de construire, la mairie a deux mois, à compter de la demande de permis, pour délivrer le permis de construire ou le refuser.

En cas d’obtention, il faudra sans délai afficher le permis de construire sur le terrain et faire constater cet affichage par un huissier de justice.

En cas de refus, un recours sur le refus pourra être réalisé. Il est important dans ce cas de prévenir tant votre notaire que votre vendeur.

Une fois le permis de construire obtenu, deux délais commenceront à courir :

– le recours des tiers de deux mois, à compter de l’affichage du permis sur le terrain

– le retrait administratif de trois mois, à compter de la délivrance du permis de construire.

L’obtention de votre financement n’est pas à négliger au milieu de ces nombreuses démarches liées à l’obtention du permis de construire. Dans l’idéal, vous pouvez tenter de bloquer le taux de votre futur prêt dès la signature de la promesse de vente. Cependant, votre offre de prêt concernant bien souvent la construction, elle ne pourra être éditée qu’à l’obtention du permis de construire. Vous pourrez donc, une fois la demande de permis déposée, prendre le temps de finaliser votre demande de prêt afin d’être prêt dès réception de votre permis de construire. Une fois l’ensemble de ces étapes réalisées, vous pourrez régulariser l’achat de votre terrain et la construction pourra enfin commencer !

Jennifer Pitarch, notaire.