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Les prix immobiliers dans le nord Isère et l’Isère rhodanienne – Bilan 2022 et perspectives 2023

En ce début d’année 2023, force est de constater que le marché immobilier aura atteint son apogée en 2022. L’inflation conjuguée à la hausse des taux d’intérêt enclenchée au dernier semestre 2022 aura eu raison de la croissance exponentielle de ce secteur économique insufflée par et depuis la crise sanitaire.

 

Le départ 2022 « sur les chapeaux de roues » se sera finalement soldé par une amorce de la baisse du volume des ventes, annonçant l’amorce corrélative d’une baisse des prix.  Espérons que cette baisse ne soit pas vertigineuse…L’entrée en vigueur de la réforme énergétique relative à la loi Climat du 22 Août 2021 dans le contexte inflationniste qui est le nôtre, laisse en conséquence présager une année immobilière 2023 plus terne.

2022 reste un bon « cru immobilier » pour l’ensemble du territoire national mais également pour le nord du département de l’Isère, qui a bénéficié d’un volume de vente en progression de 23 % sur un an.

Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne ont bénéficié d’une dynamique de marché solide sur les trois premiers trimestres.

Le marché du neuf aurait pu se comporter bien mieux qu’il ne s’est comporté tant la demande est forte, mais ce dernier se heurte depuis quelques années à une pénurie de foncier liée à une politique urbanistique et fiscale drastique en la matière. Le marché du nord du département étant marqué par de jeunes acquéreurs, ainsi qu’un parc immobilier ancien, nous pouvons craindre une chute des ventes et une baisse brutale des prix à venir si les conditions bancaires ne cessent de s’assouplir. Toujours est-il, ne cédons pas à la panique, la situation permettra un retour à la négociation facteur utile à la régulation des prix qui ont subit une augmentation de 25 % depuis 5 ans. Si nous ne connaissons pas l’avenir, nous pouvons en revancher analyser le passé et l’année 2022, en dissociant dans le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, l’habitat individuel à l’habitat collectif. L’habitat individuel s’impose encore et toujours avec la même constante observée depuis de nombreuses années : 4 ventes sur 6 concerne des logements individuels

L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne

Les ventes de maisons

Malgré le recul du marché en fin d’année, la vente de maisons fait carton plein en 2022 tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne.

En Isère Rhodanienne, les prix ont grimpé de 6,9 % et le volume des ventes de 10,89 %, situant le prix médian désormais à 272.800 €

Dans le Nord Isère, la progression est également significative, avec 5,65 % de vente en plus et 8,7% d’augmentation du prix médian, situant ce dernier à 277.000,00 €.

Le vecteur d’attractivité est toujours le même, la proximité de l’agglomération Lyonnaise. Plus le bien est proche du Rhône, plus sa valeur est importante. On constate globalement (même si d’autres critères entrent bien évidemment en compte) que le prix médian est supérieur à 300.000 € lorsque le bien se situe à moins d’une heure de Lyon et inférieur à 300.000 € lorsque l’on dépasse ce gap d’une heure.

Les villes à succès sont toujours les mêmes. Pour exemple : HEYRIEUX (prix médian 364.000 €), TIGNIEU-JAMEZIEU (343.600,00 €), VIENNE (325.000,00 €), DIEMOZ (338.000,00 €, RUY (344.600,00 €).

Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne

2022 marque une inversion de tendance entre le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne. Contrairement à l’année passée, le volume de vente a progressé en Isère Rhodanienne avec 122 transactions de plus et régressé dans le Nord Isère avec 19 transactions de moins.

Les prix ont logiquement subi la loi de l’Offre et la Demande. La demande étant supérieure à l’offre, les prix ont considérablement augmenté avec plus 10 € le m2 dans le Nord Isère et plus 32 € le m2 en Isère Rhodanienne, portant ainsi les prix médians respectivement à 140 € et 184 € le m2. S’il est vrai que les statistiques sont plus facilement chamboulées lorsque les références sont moindres comme en l’espèce, nous pouvons tout de même prédire une augmentation des prix des terrains à bâtir sur 2023 et ce malgré la conjoncture qui est la nôtre.

La raréfaction de ces biens couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques de la loi CLIMAT devrait préserver le secteur du terrain à bâtir, sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension.

L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne

L’habitat collectif ne s’est jamais aussi bien comporté tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne, avec près de 8% d’augmentation du volume des ventes.

La situation de l’ancien

Le Nord Isère enregistre 113 ventes de plus que l’année passée et l’Isère Rhodanienne 58. Le prix médian explose dans le Nord Isère et dans l’Isère Rhodanienne, avec respectivement 260 € et 140 € d’augmentation du prix médian. Il faut désormais débourser 2.390 € du m2 dans le Nord Isère et 2.100 € le m2 en Isère Rhodanienne.

La loi CLIMAT va très certainement influencer ce secteur pour 2023 tant l’amélioration énergétique dans le collectif d’habitation peut être un casse-tête du point de vue économique et architectural. Les prédictions semblent plus compliquées sur ce registre…

La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne

A l’instar des terrains à bâtir, la tendance s’inverse cette année, car le volume des ventes régresse en Isère Rhodanienne avec 41 %  de baisse enregistrée et augmente dans le Nord Isère avec 25,7 % d’augmentation. Ce marché étant fondé sur la signature de contrats de réservation, les prix sont logiquement stables, car calqués sur les prix des exercices antérieurs.

Les prix se maintiennent en Isère Rhodanienne avec un prix médian amputé seulement de 30 € le m2 portant ce dernier à 3.570 € et progresse dans la même proportion dans le Nord Isère avec 150 € de plus le m2, ce qui est exactement la même augmentation que celle constatée entre 2020 et 2021. Le prix médian au m2 est désormais de 3.450 €.

Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne

En 2021, ma conclusion était la suivante : « L’annonce d’une remontée des taux d’intérêts et de la flambée de la dépense énergétique pourrait inverser la tendance et faire perdre à nos secteurs un peu plus reculés du département leurs heures de gloire… » Force est de constater que cette crainte est aujourd’hui d’actualité et que les vecteurs de croissance immobilière sont contrés à ce jour par une conjoncture bancaire et inflationniste peu favorable. Le début 2023 n’est pas catastrophique, mais ne s’inscrit plus du tout dans la tendance de ces trois dernières années. Gageons qu’il ne s’agisse que d’un retour à la normal et que ce retour assainisse le marché et les prix qui avaient atteint des sommets.

Jean-Philippe PAUGET, notaire

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Table ronde de l’immobilier