Vente d’un bien immobilier loué : le locataire est-il prioritaire ?

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En cas de vente d’un bien immobilier, le locataire peut disposer d’un droit de préemption, autrement dit, de la faculté d’acquérir le bien immobilier en priorité, en lieu et place de l’acquéreur choisi par le propriétaire bailleur.

Néanmoins, ce droit de préemption n’est pas systématique et n’existe que dans quatre hypothèses développées : le droit de préemption dans le cadre d’une vente, d’une division d’immeuble en copropriété, d’une vente d’un immeuble entier, d’un local commercial.

1) Le droit de préemption du locataire dans le cadre d’une vente

(Contrat de bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Lorsque le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien immobilier lui appartenant libre de toute location, il doit signifier à son locataire un congé pour vendre, conformément à l’article 15 de ladite loi. Ce congé pour vendre doit impérativement être délivré par le propriétaire six mois au moins avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement et doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Ce congé vaut alors offre de vente du logement au profit de locataire, qui peut exercer son droit de préemption durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Si le locataire refuse l’offre de vente ou s’il garde le silence durant ce délai de deux mois, il est déchu de son droit d’occupation du logement et devra quitter les lieux aux termes du bail.

Par exemple, dans le cadre d’un contrat de bail arrivant à échéance le 31 juillet 2021, le congé pour vendre devra être signifié au locataire au plus tard le 31 janvier 2021, à peine de nullité (attention, si le congé est signifié après cette date, il est réputé nul et sans effet, de sorte que le bail serait renouvelé par tacite reconduction). Le locataire pourra exercer son droit de préemption jusqu’au 30 mars 2021. Passé cette date, en l’absence d’acceptation de l’offre, il devra quitter les lieux le 31 juillet 2021.

Si le propriétaire décide de vendre le logement à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux notifiés au locataire dans le congé, le bailleur devra notifier ces nouvelles conditions à ce dernier.  Cette notification ouvrira un nouveau délai d’un mois durant lequel le locataire aura la faculté d’exercer son droit de préemption et ce même si le bail est arrivé à échéance et que le locataire a quitté les lieux.

Il convient de préciser que si le logement est vendu loué, il n’y a pas de droit de préemption au profit de locataire, le bail continuant à courir avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions, hormis dans les cas exposés ci-après.

2) Droit de préemption du locataire d’un logement dans le cadre d’une division de l’immeuble en lots de copropriété

Droit de préemption ouvert au locataire régi par les dispositions de l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975. Selon cet article, le locataire d’un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, dispose d’un droit de préemption lorsque la vente du bien est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.

Par exemple, une personne est propriétaire d’un bâtiment composé de trois logements loués, qu’il souhaite vendre à trois propriétaires différents. L’immeuble va faire l’objet d’une mise en copropriété avec l’établissement d’un état descriptif de division, créant trois lots de copropriété.

Les locataires desdits logements, devenus des lots de copropriété, bénéficieront d’un droit de priorité sur l’achat.

Le bailleur doit alors faire connaitre par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, à chacun des locataires (ou occupants de bonne foi) le prix et les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente à son profit, durant deux mois à compter la réception du courrier.

Dans ce cas, le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail ; s’il décide de refuser l’offre ou en cas de silence à l’expiration du délai de deux mois, il n’a pas l’obligation de quitter les lieux puisque le bail se poursuivra.

Il est à noter que ce droit de préemption n’est ouvert que lors de la première vente suivant la division ou subdivision.

Enfin, à titre informatif, des accords collectifs en date du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 ont instauré une procédure de mise en vente très stricte dès lors qu’elle porte sur un immeuble composé de plus de dix logements à usage d’habitation, appartenant à une personne morale (c’est-à-dire une société). Le bailleur doit alors informer les locataires (information écrite générale et information personnelle à chaque locataire donnant les renseignements propres à son lot) de la vente de l’immeuble. Ensuite, à l’issue d’un délai de trois mois, le bailleur devra purger le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 susvisé.

3) Droit de préemption du locataire en cas de vente d’un immeuble entier

En troisième lieu, l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 précitée prévoit qu’en cas de vente de la totalité et en une seule fois, à un seul acquéreur, d’un immeuble entier comprenant plus de cinq logements à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, le bailleur doit faire connaitre à chaque locataire ou occupants de bonne foi le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et le prix et les conditions de la vente du local occupé par le locataire.

Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier et être accompagnée d’un projet de règlement de copropriété (qui s’avèrera nécessaire dès lors qu’au moins un locataire préempte) et du diagnostic technique de l’immeuble.

Le locataire dispose alors d’un délai de quatre mois à compter de la réception de la notification pour faire connaitre sa décision d’acquérir le logement qu’il occupe.

En cas de refus, ou en l’absence de réponse, le locataire conserve son titre locatif jusqu’au terme du bail.

Il convient de préciser que ce droit de préemption est exclu lorsque l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger les baux en cours pendant une durée de six ans à compter de la date de signature de l’acte de vente.

4) Droit de préemption du locataire lors de la vente d’un local commercial

Pour terminer la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », a instauré un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente d’un local commercial ou artisanal (art. L 145-46-1 du Code de commerce), loué par bail commercial.

Ainsi, le propriétaire qui envisage de vendre le local commercial loué est tenu d’en informer au préalable son locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement ou acte d’huissier. Cette notification doit contenir le prix de vente et les conditions de la vente.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour faire connaitre sa décision.

En cas de refus de sa part, ou de silence à l’expiration de ce délai, le bail se poursuit avec l’acquéreur devenu le nouveau propriétaire.

Dans chaque hypothèse de droit de préemption, si le bailleur propose à un acquéreur la vente de son bien à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre de vente devra être notifiée au locataire, qui sera valable pendant un délai d’un mois à compter de sa réception.

Pour conclure, la purge des divers droits de préemption de locataires doit être maniée avec la plus grande prudence par les propriétaires bailleurs, car une signification mal effectuée est nulle et peut conduire à des situations complexes pouvant aller jusqu’à empêcher la vente du bien immobilier. Il est donc recommandé de recueillir les conseils d’un professionnel avant d’initier toute démarche dans ce sens.

Patricia ARBET, notaire

 

 

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