Défiscalisation et investissement locatif : les conseils des notaires

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« Penser sur le long terme »

Dans un contexte sanitaire inédit, la pierre est, plus que jamais, une valeur refuge. L’investissement locatif est à ce titre prisé, et ne cesse de voir sa cote de confiance augmenter. Reste à savoir comment optimiser  son projet.

Le point avec Maître Laurianne Rageau, notaire, déléguée régionale à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Grenoble.

Comment pourrait-on résumer l’investissement locatif ?

« Il s’agit d’un mécanisme qui permet d’obtenir une réduction d’impôts suite à l’achat d’un bien immobilier. L’objectif est donc de réduire son impôt, tout en constituant un patrimoine. Bien sûr, ce mécanisme impose des contreparties puisque le bien devra être loué pour une certaine durée et sous certaines conditions en fonction du dispositif d’investissement choisi. »

Quels sont pour vous les points essentiels à prendre en compte ?

« Ces dispositifs ne se conçoivent que dans la durée. La période pour optimiser la défiscalisation
est longue. Si l’on prend l’exemple du dispositif Pinel, il faudra conserver le bien 12 ans. Des engagements plus courts sont possibles, mais ils amenuisent la réduction fiscale. C’est un réel engagement dans le temps. La vie peut changer quant à l’emploi, au couple… Et cela peut avoir des conséquences, notamment celle de grever le taux d’endettement, empêchant ainsi l’achat d’un nouveau bien. Il est essentiel de voir à long terme pour valoriser le bien dans le temps. La défiscalisation n’est à mon sens qu’un «plus».

Le déconseillez-vous parfois ?

« Je le déconseille lorsque les potentiels investisseurs ne sont pas propriétaires de leur résidence
principale. Il existe des exceptions telles que les personnes hébergées à titre gratuit, ou bénéficiant de logements de fonction. Mais en dehors de ces cas, un investissement locatif augmente le taux d’endettement et peut se révéler handicapant pour mener d’autres projets notamment quant à l’acquisition d’une résidence principale. »

Quels sont vos conseils ?

« Trouver l’équilibre entre le rendement, la défiscalisation et la valorisation du patrimoine. Pour cela je conseille d’être vigilant : visiter le bien, se renseigner sur sa localisation, sur le dynamisme du secteur, mais aussi sur le prix afin de ne pas surpayer. Enfin il faut être conscient des  réalités de cet engagement sur plusieurs années, des contraintes, des aléas possibles à l’image de travaux, mais aussi des sanctions applicables si les engagements venaient à ne pas être respectés. Notre rôle est là : informer sur ce qui existe, orienter sur ce qui est le plus adapté, conseiller et sécuriser cet investissement de l’achat aux actes locatifs. »

Le conseil des notaires : Rester vigilant

Si investir et constituer un patrimoine, tout en profitant de déductions fiscales est un souhait pour de nombreux particuliers, les notaires tiennent à rappeler que la vigilance doit rester de mise. Ainsi plusieurs éléments sont à prendre en compte avec la plus grande attention. « La localisation, le dynamisme du secteur, l’accès aux services et commodités sont des points essentiels dans le choix du bien afin d’optimiser son investissement sur le long terme. Je conseille toujours de se déplacer pour vérifier les choses. Le ratio propriétaires-locataires dans la résidence est également à prendre compte », explique Laurianne Rageau, notaire, déléguée régionale à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Grenoble. « Il faut également rappeler que l’investissement locatif engendre des obligations, et s’inscrit dans le long terme. Le non-respect de ces engagements est sanctionné. Ce paramètre doit être signalé aux potentiels investisseurs. » Le cas échéant, la déduction fiscale cesserait, mais surtout, les sommes déjà déduites viendraient majorer l’impôt…

L’immobilier, valeur refuge de la crise sanitaire

En cette période de crise sanitaire, la pierre affirme plus que jamais son statut de valeur refuge. En recherche d’investissements stables et sécurisés, nombreux sont ceux qui affirment vouloir se tourner vers l’immobilier, et notamment vers l’investissement locatif. En effet, selon une récente étude OpinionWay sur l’épargne des Français, ils sont désormais 23% à privilégier ce type d’épargne, soit 3 points de plus qu’au printemps 2020. A noter, l’assurance vie et la Livret A, longtemps privilégiés, accusent quant à eux un recul respectif de 2 et 12%. La raison ? L’investissement locatif représente, aux yeux des particuliers, un moyen de se constituer un patrimoine, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. Il est ainsi perçu comme un moyen efficace pour faire fructifier son patrimoine, à moyen, et à long terme en misant sur un actif dont la valeur aura plutôt tendance à s’accroître au fil du temps, les prix ayant progressé de près de 7% en France ces 10 dernières années. Une tendance qui ne semble pas se démentir, le 1er bilan 2020 des Notaires de France montrant une évolution de +6,5% de l’indice des prix des appartements anciens, et de +4,2% de celui des maisons anciennes.

Voir notre article

Défiscalisation et investissement locatif, conseils des notaires-Le Dauphiné Immobilier

Investir dans la pierre, les principaux dispositifs

Pinel, pour investir dans le neuf

Ce dispositif permet aux particuliers qui investissent dans le neuf, en logement collectif, et en zone dite tendue, de bénéficier d’une réduction d’impôts. En échange, le propriétaire s’engage à louer le bien pour une durée de 6,9 ou 12 ans, en respectant un plafond de loyer. Le locataire devra également répondre à certains critères de ressources. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de l’investissement, dans la limite de 5.500 euros par mètre carré et 300.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% en
cas d’engagement pour six ans, de18% pour neuf ans et de 21% en cas d’engagement de location de douze ans. Son montant est réparti par parts égales sur l’impôt pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Ce dispositif est également applicable aux biens anciens, à la condition qu’ils nécessitent d’importants travaux de remise en état. La loi de finances 2021 proroge ce dispositif jusqu’à 2024, avec une extinction progressive et une baisse des taux de réduction d’impôts.

Cosse, pour louer dans l’ancien

L’engagement du dispositif Cosse consiste à s’engager à louer un bien ancien, situé en zone tendue,à des locataires aux revenus modestes en maintenant un loyer inférieur au prix du marché. En remplissant ces critères, et en s’engageant pour une période de 6 ans minimum (voir 9 ans si convention ANAH), les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction forfaitaire sur le montant des loyers imposables. Cette réduction varie de 15 à 85% selon le conventionnement choisi.

Denormandie et Malraux, pour l’ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt équivalente à celle du Pinel pour les particuliers investissant dans un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration en vue de le louer. Le logement doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Les engagements sont identiques au dispositif Pinel. Le dispositif Malraux vise quant à lui à favoriser la réhabilitation des immeubles anciens situés dans les quartiers historiques des centres villes. Il offre aux particuliers qui investissent dans un immeuble à réhabiliter une réduction d’impôt égale à 23% ou 30% du prix de l’acquisition et des travaux réalisés, retenus à hauteur de 400.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le bien immobilier après travaux pendant une durée minimum de neuf ans. Contrairement aux autres dispositifs, le Malraux n’impose pas de choisir un locataire aux ressources limitées ni de respecter un plafond de loyer.

Censi-Bouvard, investir en résidence-service

Ce dispositif s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement en résidence dédiée aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants. Une réduction d’impôt de 11% du prix payé, retenu à hauteur de 300.000 euros, s’applique alors. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.

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