Acquisition du logement par des concubins : faut-il faire une SCI ?

Google+ LinkedIn +

Vous êtes concubins et souhaitez acquérir un logement. Comment vous protéger ? Voici quelques éléments de réponses.

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné – rubrique l’Etude des notaires

LA SITUATION DES CONCUBINS

Rappelons tout d’abord ce qu’est le concubinage. La loi définit le concubinage comme « une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple » (article 515-8 du Code civil).

Ainsi, l’union libre ne donne aucune obligation aux concubins, ne prévoit pas de protection de l’un par l’autre, aucune solidarité pour les dépenses de la vie courante. Or, lors de l’achat de leur logement, la majorité des couples achète en indivision. Si celle-ci présente le mérite d’assurer lors de l’acquisition justice et égalité, les accidents de parcours pourtant fréquents sont source de biens des tracas. Qui n’a pas entendu parler dans son entourage de litiges avec des héritiers en cas de successions ou de séparation ? La difficulté qui se pose alors est due au mode de détention en indivision du logement acquis en commun.

En effet, propriétaires, chaque concubin, ou les héritiers du concubin prédécédé, peuvent exiger la vente du bien sans l’accord de l’autre et la lui imposer (si la demande est faite auprès d’un juge), plaçant ainsi le survivant dans une situation de précarité pouvant aboutir à l’obligation pour ce dernier de se voir contraint de quitter son domicile.

Il existe pourtant une alternative : l’acquisition du bien en SCI. La société civile immobilière (SCI), est une forme de société idéale pour les couples désirant détenir ou gérer des actifs immobiliers. Elle offrira la possibilité au couple de s’unir pour acquérir un bien immobilier et éviter les difficultés de l’indivision. C’est dans le Code civil, aux articles 1832 et suivants, que les règles de la SCI sont traitées.

POURQUOI LA SCI ?

La SCI est avant tout un moyen permettant d’échapper au régime de l’indivision, et donc de pallier les différentes difficultés visées ci-dessus, compte tenu que les concubins seront détenteurs de parts sociales et non pas du bien immobilier qui sera la propriété de la société.

  • La forme sociétaire permet d’anticiper les règles de gestion de la société (et donc indirectement du bien immobilier), étant donné que les règles du jeu seront déterminées dans les statuts dont la rédaction offre une grande liberté.
  • La SCI apporte également une solution aux couples souhaitant acquérir un bien tout en protégeant les droits de chacun en cas d’exercice d’une profession à risque par l’un des membres du couple.
  • Enfin, les statuts permettront de déterminer qui peut devenir associé en cas de décès et mettre en mesure le survivant de donner son agrément aux nouveaux entrants ou à défaut refuser un nouvel entrant en le dédommageant financièrement.

Nous nous limiterons ici à envisager la plus grande problématique pour les couples qui est de se protéger en cas de décès et permettre au survivant de pouvoir rester dans les lieux et garder le contrôle sur le bien sans léser aucun enfant du couple.

L’acquisition du bien immobilier par la SCI sera insuffisante pour apporter la protection recherchée. Il y aura lieu de mettre en place en complément un démembrement de propriété des parts sociales.

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ DES PARTS SOCIALES

Rappelons qu’en cas de succession, chaque concubin est un étranger par rapport à l’autre, et à défaut de testament (lequel aurait pour conséquence l’application de droits de succession taxés à 60 %, après abattement de la somme de… 1 594 € !), le concubin survivant au décès de l’autre n’a droit à aucun héritage. Pour répondre à la préoccupation du couple, le mécanisme du démembrement croisé des parts sociales apportera la solution.

Le mécanisme est le suivant : Tout d’abord il y a lieu de rappeler que le Code civil définit l’usufruit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété (la nue-propriété), comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (article 578 du Code civil). Dans notre volonté de protéger le survivant, nous allons lui conférer l’usufruit des parts sociales de la SCI, car au préalable, il aura été inséré dans les statuts que le droit de vote lors des prises de décisions dans la société appartient à l’usufruitier.

L’usufruit des parts ainsi que sa qualité de gérant lui permettra de profiter de sa résidence principale (ce qui aura été inscrit dans les statuts), et de gérer la SCI en toute liberté.

MAIS COMMENT FAIRE ?

Le couple va dans un premier temps constituer une SCI et chacun va donc recevoir des parts sociales en pleine propriété en contrepartie de ses apports, soit d’un bien immobilier (apport immobilier) s’ils en sont déjà propriétaires, soit une somme d’argent pour l’acheter ensuite (apport en numéraires).

Il y aura lieu de se rapprocher de votre notaire pour une rédaction minutieuse des statuts pour prévoir que le droit de vote appartiendra à l’usufruitier en cas de démembrement de propriété et adapter les statuts à votre situation. Une fois la société immatriculée, les concubins vont s’échanger la nue-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales. On parle alors de démembrement croisé des parts.

Ainsi, lors du décès du premier concubin, le survivant disposera de la pleine propriété de la moitié des parts sociales de la SCI et de l’usufruit de l’autre moitié des parts sociales, ce qui lui assurera la gestion de la société sans subir les exigences des héritiers de son concubin.

Prenons un exemple :

Monsieur Jean Goisse et Madame Annie Rincomprandre sont tous deux divorcés et parents de deux enfants issus d’un premier mariage.

Ils ne souhaitent plus se remarier et l’idée même d’un Pacs les terrorise.

Ils disposent de 250 000 € de liquidités chacun, qu’ils souhaitent investir dans l’achat d’un joli mas dauphinois pour y habiter.

Ils conviennent donc de créer une SCI de 1 000 parts au capital de 500 000 €, pour lequel chacun apporte 250 000 € et reçoit donc 500 parts sociales en toute propriété. Ils sont nommés tous deux cogérants.

Annie et Jean échangent ensuite la nue-propriété de leurs parts respectives : âgés tous deux de 50 ans, la valeur de la nue-propriété est donc retenue pour 40 % (art 669 du CGI).

Cette opération génère un coût fiscal de 5 % sur la valeur de la nue-propriété échangée soit 500 000 € x 40 % x 5 % = 10 000 €. Annie récupère la nue-propriété des parts numérotées de 1 à 500 ainsi que l’usufruit des parts 501 à 1 000.

Jean obtient l’usufruit des parts 1 à 500 et la nue-propriété des parts 501 à 1 000.

Au décès de l’un des deux, ses deux enfants reçoivent en héritage la nue-propriété des parts.

Le survivant qui reste gérant devient usufruitier de la totalité des parts et conserve donc la jouissance totale et la maîtrise du logement du couple.

Et cerise sur le gâteau, cela permettra d’éviter les droits de succession à 60 % puisque l’extinction de l’usufruit se réalisera sans frais et les enfants recueilleront les parts de leur parent.

Si ce mécanisme apporte la protection recherchée par les concubins, la création d’une SCI a quant à elle quelques limites à ne pas négliger.

LES LIMITES DE LA SCI

Comme toute société, la constitution d’une SCI est soumise à certaines formalités administratives : rédaction des statuts, formalités de publications (greffe et publication dans un journal d’annonces légales), ce qui alourdit le coût financier de l’opération. Il y aura également l’acte d’échange à mettre en place et à financer.

Au cours de la vie sociale, un ensemble de formalités devront également être réalisées (tenues des assemblées générales, déclarations fiscales…).

En outre, si la SCI permet d’échapper au régime de l’indivision et donc de la possibilité pour l’un des indivisaires de forcer la vente du bien, à l’inverse, un associé ne pourra faire la demande au juge de forcer le partage de la SCI en cas de mauvaises relations entre les concubins.

Il convient également de ne pas omettre que si la société devient insolvable, il appartient aux associés de rembourser son passif, car ces derniers sont tenus de manière indéfinie aux dettes de la société en fonction des parts détenues dans le capital et il n’y a pas de notion de responsabilité limitée en SCI.

Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI peut parfois limiter l’accès à certains prêts, comme un prêt à taux zéro par exemple.

Alors certes, voici une solution pour permettre aux concubins de se protéger, mais n’oublions pas que la solution la plus simple pour se protéger reste le mariage ou le Pacs, mais il s’agit d’une autre histoire…

Par Me Franck Malvy, notaire.

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphine Lire ici 

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

 

 

 

 

Partager.

A propos de l'auteur

Comments are closed.