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La vente d’un bien inachevé

vente d'un bien inachevé

Certains événements de la vie, tels que la mutation professionnelle, le divorce ou les naissances, peuvent bouleverser un projet de construction, poussant ainsi les particuliers à vendre leur maison avant que celle-ci ne soit achevée. La vente d’un bien inachevé par un particulier est donc devenue une chose assez courante, qui mérite que l’on s’attarde sur son cadre juridique et fiscal. 

La vente d’un bien inachevé, le cadre juridique

La vente d’un bien inachevé par un particulier implique que ce bien soit vendu à l’acquéreur « en l’état ». Par suite, l’acte de vente, qui sera reçu par le Notaire, devra détailler les travaux ayant déjà été effectués par le vendeur et les travaux restant à être faits par l’acquéreur, permettant l’achèvement de la maison. 

Les garanties
En terme de garanties, le vendeur est redevable envers l’acquéreur de la garantie décennale pour les travaux qu’il a déjà effectués (en pratique, les garanties décennales des entreprises étant intervenues sur le chantier vont profiter à l’acquéreur). 

Le permis de construire
Sur le plan de l’urbanisme, le permis de construire qui a été délivré au vendeur, devra faire l’objet d’un arrêté de la Mairie autorisant le transfert au profit de l’acquéreur. Ce transfert permettra à l’acquéreur de devenir titulaire de l’autorisation de construire. Il pourra ainsi terminer les travaux de construction et déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auprès de la Mairie, afin de se voir délivrer une attestation de conformité. Attention, cela implique que le vendeur ait bien respecté les prescriptions du permis de construire concernant les travaux qu’il a déjà effectués (dans le cas contraire, un permis de construire modificatif pourra être demandé à la Mairie) et que l’acquéreur se conforme bien également à cette autorisation pour les travaux restant à effectuer.

La vente d’un bien inachevé, le cadre fiscal

Le transfert des taxes d’urbanisme
Le transfert du permis de construire au profit de l’acquéreur engendre également le transfert des taxes d’urbanisme liées à la construction (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, etc…). La taxe d’aménagement est par exemple exigible en deux fractions égales après la délivrance du permis : au 14ème mois pour la première, puis au 26ème mois pour la seconde.

Par suite, selon la date de délivrance dudit permis d’origine (fait générateur de l’exigibilité des taxes), les taxes d’urbanisme seront soit réclamées à l’acquéreur par l’administration fiscale, soit elles auront été d’ores et déjà versées par le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte ce paramètre lors de la détermination du prix de vente de la maison.

La fiscalité de l’acte de vente
> Droits d’enregistrement pour l’acquéreur
Quant à la fiscalité applicable à l’acte de vente du bien immobilier inachevé entre particuliers, l’acquéreur sera soumis, en principe, à la taxation aux droits d’enregistrement (5,09 % du prix de vente en Isère, l’Indre et le Morbihan, 5,80 % du prix de vente pour les autres départements).

> Plus-value immobilière pour le vendeur
Le vendeur, quant à lui, sera imposé au titre de la plus-value immobilière (34,5 % de la plus-value nette réalisée). Celle-ci sera calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain, majoré du coût des travaux de construction déjà effectués (d’où l’importance de bien conserver les factures) et des frais d’acte de vente réglés lors de l’achat.

Patricia ARBET, notaire.

 

Acheter un bien “non conforme”

bien non conforme

Cette fois c’est sûr, vous l’avez trouvée : C’est LA maison de vos rêves !! Elle correspond en tous points à vos critères, le vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation avec goût. Mais attention, bien que conforme à vos attentes, elle ne l’est pas forcément à la règlementation…

Qu’est-ce qu’un bien “non conforme” ?

Avant la réalisation de certains travaux (construction d’origine puis par exemple extension, ajout d’une fenêtre…) le propriétaire doit demander une autorisation à la mairie, qui peut être une simple déclaration préalable de travaux, ou un permis de construire.
Dans tous les cas, à la fin de ces travaux, il devra déposer une déclaration qui permet d’attester auprès de la mairie de leur achèvement et de leur conformité à l’autorisation d’urbanisme accordée (« DAACT »).
A compter de ce dépôt, la mairie bénéficie d’un délai de trois mois pour se rendre sur place afin de contrôler cette conformité.

Quels risques encourez-vous en achetant un bien “non conforme” ?

Après l’achat, les sanctions administratives relatives à cette non-conformité vous seront transmises en qualité de nouveau propriétaire du bien, et vous en en subirez seul les conséquences.

Elles sont les suivantes :

– 1er risque en cas d’achat d’un bien “non conforme” : l’obligation de mise en conformité

La mairie a un délai de 10 ans, à compter de l’achèvement, pour demander la mise en conformité de la construction (pouvant aller jusqu’à la destruction)
Ainsi, si les travaux réalisés sur le bien que vous achetez ont été réalisés depuis moins de 10 ans, vous risquez de subir cette demande de mise en conformité par l’administration.
Au-delà du délai de 10 ans, la demande de mise en conformité n’est plus à craindre.

– 2ème risque en cas d’achat d’un bien “non conforme” : l’obligation de régularisation en cas de nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Si vous souhaitez réaliser des travaux nécessitant une nouvelle autorisation d’urbanisme, la situation ancienne devra être régularisée. A défaut, la nouvelle autorisation d’urbanisme pourrait vous être refusée.
Toutefois, si ces travaux antérieurs « non conformes » sont achevés depuis plus de dix ans, l’administration ne pourra pas refuser la nouvelle demande d’autorisation en se fondant sur l’irrégularité de la construction initiale (sauf si cette dernière a été réalisée sans permis de construire).

– 3ème risque en cas d’achat d’un bien “non conforme” : l’impossibilité de reconstruire à l’identique

En cas de destruction du bien, vous ne pourrez pas le reconstruire à l’identique (c’est-à-dire que la reconstruction devra être réalisée conformément à l’autorisation délivrée, et non à la construction réellement réalisée)
Dans tous les cas, lorsque vous achetez un bien ayant fait l’objet de travaux de la part du vendeur, signalez-le à votre notaire afin de lui permettre de recueillir et de vous fournir toutes les informations à ce sujet.

 

Pascale FAVIER, notaire

Division de terrain : comment s’y prendre ?

division de terrain

Je vends un bout de jardin… comment faire ? Un nombre croissant de propriétaires décident de vendre une partie de leur propriété en tant que parcelle constructible, afin d’en dégager un profit.

En effet, vendre un bout de son jardin peut s’avérer être une opération très avantageuse sur le plan financier, les prix de vente des terrains à bâtir étant de plus en plus élevés, notamment en zones urbaines.

Mais comment procéder à cette division de terrain ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour la division de terrain ?

Pour répondre à ces questions, il y a trois aspects à prendre en compte : la division physique du terrain (1), pour s’assurer de son accès, sa division cadastrale (2) par le biais de l’intervention d’un géomètre, et la division administrative du terrain conférée par une autorisation d’urbanisme (3).

1 – Division de terrain, la division physique : s’assurer de l’accès

La première chose à  faire dans le cadre du détachement d’un terrain est d’en définir son accès. Comment l’accès à la future maison sera-t-il assuré ? Où passeront les réseaux de cette future maison ? Où passent les réseaux du bien restant appartenir au propriétaire ?

Si l’accès au terrain doit être effectué via un chemin situé sur la partie restant appartenir au propriétaire, ou inversement, il faudra en définir les modalités dans un acte contenant constitution de servitude. Il en est de même si les réseaux de la future construction seront situés sur la parcelle restant appartenir au propriétaire, ou bien s’il est traversé par des réseaux et canalisations desservant la propriété conservée.

Ces servitudes seront le plus souvent constituées dans l’acte de vente dudit terrain, qui sera reçu par un Notaire. Les modalités d’exercice de ces servitudes y seront alors déterminées avec précision.

Toutes ces questions sont essentielles pour définir précisément les modalités de l’opération de division et présenter le projet avec clarté à vos futurs voisins!

2 – Division de terrain, la division cadastrale : l’intervention du géomètre

Diviser un terrain implique l’intervention d’un géomètre-expert dont la mission sera en premier lieu d’établir des plans matérialisant la division projetée (vous en aurez besoin pour déposer la demande d’autorisation d’urbanisme détaillée ci-dessous) faisant notamment figurer l’emplacement du chemin d’accès, des futurs réseaux et des réseaux existants.

De plus, le géomètre dressera un document d’arpentage, destiné à être publié au service du cadastre, afin de conférer de nouveaux numéros cadastraux à la fois à la parcelle détachée et à la parcelle restant appartenir au propriétaire.

Enfin, le géomètre réalisera le bornage fixant définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher.

https://vimeo.com/342198089

3 – Division de terrain, la division administrative : l’autorisation d’urbanisme

Enfin, la division d’un terrain doit être obligatoirement précédée de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : un arrêté de non opposition à déclaration préalable de division ou un permis d’aménager.

Ce dernier est nécessaire pour les divisions créant plusieurs lots à bâtir lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. La déclaration préalable s’applique dans les autres cas.

Cette demande d’autorisation doit être déposée à la Mairie, accompagnée d’un dossier comportant notamment les plans dressés par le géomètre.

Une fois le délai d’instruction de la Mairie écoulé (un mois dans le cadre de la déclaration préalable et trois mois dans le cadre du permis d’aménager), si l’autorisation de division est accordée par la Mairie, elle doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain, et ce pendant une durée de deux mois minimum, afin de purger le délai de recours des tiers (voisins par exemple). Afin de s’assurer de l’absence de contestation de cet affichage, le mieux est de le faire constater par un huissier de justice.

taxes de la division de terrain

Patricia ARBET, notaire

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La plus-value immobilière par l’exemple…

plus value immobilière

Depuis plusieurs années, la plus-value immobilière est calculée par votre Notaire et réglée par son intermédiaire auprès de l’administration fiscale. Vous n’avez plus à vous occuper de rien ou presque. Il reste une chose que le Notaire ne fait pas encore, régler la note de 36,2% à votre place !

Ce taux de 36,2 % correspond à un impôt sur le revenu de 19%, plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2% (depuis le 01.01.2018).

Lorsqu’on vend un bien à un prix plus élevé que son prix d’achat, on réalise alors un gain soumis à un impôt de plus-value immobilière.

Calcul de plus-value immobilière : prenons un exemple.

Vous héritez en 2000 de la maison de votre père estimée à 200.000 euros dans la succession, avant de la revendre 270.000 euros en 2018. Les frais et droits de succession liés à la succession ont été de 22.000 euros.

Le prix de revient à prendre en compte est ainsi de 200.000 + 22.000 + 30.000 euros (correspondant à un forfait de travaux égal à 15% de l’estimation de départ 200.000 euros).

La plus-value est la différence entre le prix de vente de 270.000 euros moins le prix de revient de 252.000 euros, soit une plus value brute de 18.000 euros.

Vous êtes propriétaire depuis 18 ans, vous avez donc droit à un abattement sur cette plus-value théorique de 78% au titre de l’impôt sur le revenu et de 21,45 % au titre des prélèvements sociaux.

Après application des abattements et des taux d’imposition de 19% et de 17,2%, le total de la plus-value immobilière s’élève à la somme de 3184 euros.

Des cas bien précis d’exonération de plus-value immobilière.

  • Le cas le plus fréquent est la vente de la résidence principale à condition qu’elle le soit toujours au moment de la cession. Attention en cas de déménagement, le logement perd son caractère de résidence principale, sauf si la vente intervient dans un délai normal, estimé à environ un an en pratique.
  • L’exonération pour durée de détention de plus de trente ans est également fréquente. Notez que si vous faites construire une maison, la date part du début des travaux, soit l’ouverture du chantier. Et oui, la patience a un prix !
  • Ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale peuvent être exonérés de plus-value pour la vente de leur résidence secondaire, à condition notamment de réemployer le prix de vente dans l’achat d’une résidence principale sous un délai de 24 mois.
  • Si la quote-part du prix de vente de chacun des vendeurs est inférieur à 15.000 euros, ces derniers seront également exonérés de toute imposition (exemple un parking de 30.000 euros vendu par un couple).

Retenez que la plus value est prélevée par le notaire dès la signature de l’acte (vente, partage, apport en société…) donnant lieu à cette imposition. Le taux est certes élevé, mais il diminue d’autant plus qu’on détient le bien depuis plusieurs années. La majeure partie des ventes restent exonérées de plus-value s’agissant de la vente des résidences principales, mais pour combien de temps encore ?

En pratique les calculs s’avèrent souvent bien plus complexes selon l’origine des biens, la nature des travaux effectués, les cas d’exonération très particuliers, etc. …

Un simulateur gratuit calcul de plus-value immobilière est mis à votre disposition.

Bien entendu, faites valider préalablement vos calculs par votre notaire.

impôt sur la fortune immobilière

Edouard MALATRAY, notaire

Voir nos articles sur  « la plus-value immobilière »

Immobilier : tout savoir sur l’usufruit et la nue-propriété (vidéo)

usufruit et nue-propriété

Usufruit et nue-propriété : tout savoir sur les droits et devoirs en cas d’usufruit et de nue-propriété d’un bien immobilier.

Durée des vidéos : 2 x 5 minutes

Usufruit et nue-propriété, une vidéo à voir ou à revoir : extrait de l’émission 9h50 le matin sur France 3, avec la participation de maître Sophie Sabot-Barcet, notaire en Haute-Loire.

Cette vidéo aborde les points suivants :

  • Qu’est-ce que l’usufruit ?
  • Qu’est-ce que la nue-propriété ?
  • Quels sont les droits et devoirs qui incombent à l’usufruitier et nu-propriétaire.

A lire en complément, l’article “l’usufruit du conjoint survivant“.

7 raisons de renégocier son prêt immobilier

renegocier-son-pret-immobilier

Dans un contexte où les taux d’immobilier restent bas, il est intéressant de renégocier son prêt immobilier. Comment savoir si cette renégociation  est intéressante pour vous ? Pourquoi aller voir une autre banque ? Quels sont les frais mais aussi les gains ? Faut-il jouer sur la durée ou la mensualité ? Quant à l’assurance du prêt, vous pouvez aussi être gagnant !

Est-ce intéressant pour moi de renégocier mon prêt immobilier ?

Généralement, il faut que les taux pratiqués aujourd’hui soient au moins inférieurs d’un point par rapport au taux de votre ancien crédit (par exemple à 1,5% contre 2,5% sur 20 ans). Mais attention, parfois un écart de 0,5% suffit.

Il faut être le plus souvent dans la première moitié de son crédit. En effet, c’est au début que l’on paie le plus d’intérêts. Plus le crédit est récent et plus la renégociation est avantageuse pour l’emprunteur. Faites une simulation en ligne avant d’interroger votre banque ou un courtier.

Renégocier son prêt immobilier : pourquoi faut-il souvent changer de banque pour renégocier son taux ?

Début 2018, les emprunteurs obtiennent en moyenne un taux de 1,70 % et 1,80 % selon les régions, sur 20 ans. C’était presque 2 fois moins qu’en 2013 ! Si votre banque vous a prêté de l’argent à 3,20 %, elle ne peut pas baisser votre taux à 1,20 %. Elle a, elle-même, emprunté cet argent à un coût plus élevé. Ainsi dans la majorité des cas, votre banque préférera donc vous perdre plutôt que de s’aligner sur la concurrence. Vous pouvez adresser à une autre banque ou à un courtier qui fera la recherche pour vous.

A quels gains peut-on s’attendre quand on souhaite renégocier son prêt immobilier ?

Avec un crédit de 250.000 euros sur 20 ans souscrit au cours des 5 dernières années, vous pouvez vous attendre à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies. Là encore, seule une simulation vous donnera une estimation précise des gains potentiels.

Quels sont les frais lors d’une renégociation de prêt immobilier  ?

La renégociation de son crédit implique trois niveaux de frais.

  • Lorsque vous rachetez votre crédit, vous remboursez d’un seul coup la totalité de votre emprunt. La plupart des contrats prévoient des indemnités de remboursement anticipé et la plupart du temps, même lorsque vous avez initialement négocié une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique qu’en cas de revente. Les IRA ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû.
  • Il faut prendre ne compte également les frais de dossier. Ils peuvent représenter jusqu’à 1% du capital restant dû. Là aussi tout est affaire de négociation.
  • Enfin, lorsque vous souscrivez un crédit, la banque vous demande de prendre une caution (comme Crédit Logement) ou une garantie hypothécaire. Cela engendre des frais, le plus souvent réintégrés dans le nouveau prêt. Dans le cas d’une garantie hypothécaire, les frais peuvent s’élever jusqu’à 2% du capital restant dû. Il est cependant possible de transférer celle-ci entre l’ancien établissement financier et le nouveau pour réduire la facture.

Assurance du prêt : à quoi d’autre faut-il faire attention ?

Lorsque l’on souhaite renégocier son prêt immobilier, en dehors des frais et du taux que l’on obtient, la question de l’assurance est également primordiale. Les taux sur l’assurance emprunteur varient grandement, de 0,10 à 0,40%. C’est souvent là que les établissements financiers font de la marge. Il faut savoir se poser les bonnes questions en fonction de son profil (les sports à risque sont-ils couverts, le mal de dos, les accidents du travail etc.).

Depuis la loi Hamon de juillet 2014, vous pouvez également changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités ; et depuis janvier 2018, vous pouvez renégocier votre assurance de prêt tous les ans, à la date d’échéance.

Renégocier son prêt immobilier : quel choix faire entre durée et mensualité ?

Vous pouvez soit décider de réduire la durée de votre crédit, soit opter pour une baisse des mensualités. Une diminution des mensualités vous permet de respirer financièrement, tout en faisant généralement des économies sur l’ensemble du crédit.

Si vous choisissez plutôt de réduire la durée de votre emprunt, vous profiterez de taux plus faibles et d’intérêts réduits. Le gain supplémentaire de la baisse de durée peut-être de 30% par rapport à une baisse de mensualité.

Qu’est-ce que le transfert de prêt ?

Lors de votre renégociation, pensez à demander la possibilité de transférer le prêt à l’avenir. Comme les taux sont à des niveaux planchers aujourd’hui, vous pouvez légitimement anticiper une progression des taux sur le long terme. Vous aurez alors la possibilité de vendre et d’acheter un nouveau bien, tout en gardant le même emprunt avec les mêmes conditions. De quoi faire de substantielles économies…

Edouard MALATRAY, notaire

 

A lire également :complément renégocier son prêt immobilier

 

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