Assurance de prêts… Libre de choisir !

Vous allez acquérir un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire ? Alors la banque vous demandera de souscrire une assurance garantissant le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité. Vous avez la possibilité de choisir l’assurance de prêt auprès de la compagnie de votre choix, dans le cadre de la délégation d’assurance. Des précautions s’imposent pour faire le bon choix ; soyez vigilants sur les garanties couvertes et comparez entre compagnies !

Dois-je obligatoirement m’assurer ?

Certes, cette assurance n’est pas obligatoire mais la banque ne vous accordera le crédit que sous condition de l’adhésion à un contrat d’assurance décès-invalidité. Cette couverture constitue une sécurité, à la fois, pour la banque et pour l’emprunteur. En effet, la compagnie d’assurance s’engage, en cas de survenance d’un décès, à rembourser le solde du prêt à la banque ou en cas d’invalidité, à prendre en charge les mensualités d’emprunt exigibles.

Quels types de garanties sont couvertes par le contrat d’assurance ?

Le contrat d’assurance emprunteur couvre plusieurs types de garanties.

Au minimum, la banque exigera de votre part la souscription d’une assurance pour le risque de décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) :

• L’assurance-décès qui est couverte dans tous les contrats d’assurance emprunteur : en cas de décès, l’assureur s’engage à verser à la banque l’intégralité du capital assuré restant dû dans la limite du montant assuré. Il existe toutefois une limite d’âge pour l’octroi de cette garantie. Elle dépend des contrats mais varie entre 65 et 80 ans.
• La garantie de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Cette garantie concerne les personnes en âge de travailler et correspond à l’impossibilité totale et définitive de se livrer à un travail ou une activité. Il existe, toutefois, des exclusions pour cette garantie : celles-ci concernent les personnes pratiquant un sport à risque (parachutisme) ou un métier à risque (pompier).

Les autres garanties peuvent être ajoutées aux deux premières dans le contrat d’assurance afin d’augmenter la protection de l’assuré. La cotisation d’assurance sera donc plus élevée.

Il s’agit de l’incapacité temporaire totale (ITT) et invalidité permanente partielle (IPP), invalidité permanente totale (IPT) ou encore l’assurance perte d’emploi.

Concernant l’assurance perte d’emploi, soyez vigilant ! Même si cette assurance peut paraître séduisante en vue de parer à un éventuel licenciement, il faut faire attention à plusieurs éléments. En effet, cette assurance ne couvre pas les personnes en intérim, en contrat à durée déterminée, fonctionnaires, professions libérales. Sont également à vérifier : le délai de carence applicable, la durée d’indemnisation et le plafond pris en charge.

Bien étudier le contenu de ces garanties vous évitera de mauvaises surprises !

Puis-je choisir mon contrat d’assurance ?

Oui, vous le pouvez grâce à La Loi Lagarde de 2010 ! Désormais, l’emprunteur peut souscrire une assurance différente de celle proposée par la banque dès lors que les garanties proposées sont équivalentes. Il s’agit de « la délégation d’assurance ». Mieux encore, depuis 2018, avec l’amendement Bourquin, vous pouvez effectuer la délégation d’assurance à chaque échéance annuelle de votre contrat en cours.

Afin de bien choisir son assurance, il convient de comparer les garanties proposées, le coût, les conditions de couverture, les limites d’âge, le maintien du tarif pendant la durée du contrat et surtout les exclusions. A noter que cette étude comparative est facilitée par la transmission de la fiche standardisée d’information (FSI) que doit vous remettre chaque professionnel que vous avez sollicité pour votre demande d’assurance.

Pour les co-emprunteurs, une réflexion devra être menée au regard des revenus personnels de chacun pour choisir au mieux les quotités d’assurance. Par exemple, le survivant pourra-t-il assurer seul le remboursement de la moitié du prêt en cas de souscription à 50% sur chaque tête ?

Puis-je être assuré en cas de problème de santé ?

Pour être assuré, il faut remplir un questionnaire de santé. Ce questionnaire permettra au service médical de l’assureur d’apprécier le pro l santé du futur assuré. Même si son formalisme est simplifié, il demeure néanmoins crucial et doit être rempli en parfaite honnêteté. En cas de fausses déclarations, l’assureur peut annuler la couverture ou se retourner contre vous.

Grâce à l’entrée en vigueur en 2007 de la convention AERAS (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) l’accès à une bonne assurance pour les personnes ayant eu un grave problème de santé a été facilité.

Zenab AMIDOU-GIUSTI, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » :

• 9 conseils pour bien acheter
• Vendre un bien immobilier : liste des pièces à fournir
• Acheter du neuf : le bon plan
• Acheter un terrain à bâtir sans mauvaises surprises
• Faire construire la maison de vos rêves
• Acheter à deux – faites un contrat équitable
• Assurance de prêt : libre de choisir
• Acheter à deux : comment bien calculer les proportions d’achat

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Achetez à deux, achetez heureux !

Quel beau projet que de vouloir acquérir son chez soi à deux. Toutefois, pour éviter que cela ne devienne un sujet houleux, mieux vaut prendre quelques précautions. La question épineuse étant : Qui paie quoi ? Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, il convient de faire un contrat équitable pour éviter des conséquences désagréables en cas de séparation ou décès.

1) Définir les proportions d’achat

Qu’en pense le notaire ? Le notaire aura à cœur que les proportions indiquées correspondent au financement réel de chacun. A défaut de précision, les acquéreurs sont réputés acquérir le bien moitié chacun. S’ensuit le risque, si cela ne correspond pas à la réalité, que l’Administration qualifie l’opération de donation déguisée, soumise à une taxe de 60% sur la fraction donnée pour les concubins.

2) Acheter à deux : rédiger un contrat équitable 

La solution, c’est un contrat équitable, dans lequel on fait apparaître le financement réel de chacun. Cela évitera de se brouiller avec la belle famille qui a contribué à l’effort financier et rendra moins compliquée la séparation éventuelle (d’un point de vue financier…).

3) Pour les époux mariés en communauté et les partenaires de PACS en indivision

L’enjeu est de déclarer tout emploi de fonds propres (fonds détenus avant le mariage ou le pacs, ou reçus depuis par donation ou succession), pour qu’en cas de séparation, l’époux ou le partenaire récupère sa mise. Sinon, par principe le bien est commun ou indivis (moitié chacun), même s’il existe une disparité des revenus employés par les deux acquéreurs. Le prix est réparti moitié chacun.

4) Pour les époux et les partenaires de PACS séparés de biens et pour les concubins

Il est prudent d’indiquer dans l’acte d’acquisition la manière dont l’achat est financé, ce qui figera définitivement les proportions de chacun.

Le calcul de ces quotes-parts est fait en fonction des apports initiaux de chacun et des facultés respectives de remboursement de l’emprunt ; l’idéal étant que cette détermination résulte de la contribution réelle de chacun.

Si l’un des membres du couple verse plus que ce qu’il a indiqué ou rembourse le crédit pour un montant supérieur à ce qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte en cas de séparation, lors de la revente du bien et du partage du prix de vente !

5) Seule la mort nous séparera !

Contrairement aux époux, les partenaires et les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Alors, si le survivant ne souhaite pas se retrouver en indivision avec les héritiers de de son compagnon, la rédaction d’un testament s’impose, à minima en usufruit. Toutefois, les concubins qui sont taxés lourdement (60%), voudront sûrement chercher d’autres solutions.

Gabrielle GOURGUE, notaire

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Acheter du neuf : le bon plan !

Qualifiée de vente super protégée, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou appelée plus communément vente dans le neuf ou sur plan, réunit un maximum de protection garantissant à l’acquéreur, la livraison d’un bien immobilier non encore édifié, dépourvu de tout vice.  Avant d’envisager la livraison de l’appartement ou de la maison achetés en l’état futur d’achèvement, il conviendra, tout d’abord, d’apporter à l’acquéreur, la certitude que le bien acquis sera achevé. Pour cela, plusieurs garanties sont actionnées : la garantie d’achèvement ou de remboursement et les garanties sur le bien  (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie d’isolation phonique, garantie décennale)

1) Garantir l’achèvement ou de remboursement

La loi est donc venue imposer au constructeur professionnel de fournir à ses acquéreurs une garantie d’achèvement qui sera délivrée par un établissement financier ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Le plus souvent, cette garantie sera fournie par un établissement bancaire.

L’établissement bancaire se portera ainsi caution pour le promoteur et garantira le paiement des entreprises pour achever l’immeuble dans l’hypothèse où le constructeur serait défaillant dans son obligation d’achever. Ledit établissement pourra également décidé après en avoir informé l’acquéreur de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur.

Cette garantie sous-entend, néanmoins, que toutes les fractions de prix exigibles au fur et à mesure de l’avancée des travaux soient versées, par l’acquéreur ou par l’établissement bancaire qui lui apporte son concours financier dans l’acquisition, sur le  compte centralisateur du programme immobilier.

La régularité des versements des fractions de prix exigibles sur le compte centralisateur est d’une importance primordiale. En effet, un versement irrégulier réalisé sur un compte ou dans un établissement bancaire différent est de nature à compromettre l’efficacité de la garantie bancaire d’achèvement, si celle-ci devait être actionnée en cas de défaillance du constructeur.

2) Les garanties sur les biens eux-mêmes

Au moment de la livraison, l’acquéreur va également bénéficier de garanties permettant d’avoir un bien conforme au contrat de vente qu’il a signé.

L’acquéreur au moment de la livraison a l’obligation de procéder au versement du solde du prix et pourra refuser le versement de celui-ci uniquement dans l’hypothèse où les biens livrés ne seraient pas conformes aux biens vendus par le promoteur. Ce qui sous-entend que lesdits biens soient affectés d’un vice ne permettant pas d’habiter le bien. Hormis cette hypothèse, l’acquéreur dressera avec le promoteur le procès-verbal de réception de son appartement ou de sa maison, aux termes duquel il sera consigné toutes les malfaçons que l’acquéreur aura pu constater comme par exemple, une fenêtre voilée ou une fissure à un carreau de carrelage.

L’acquéreur disposera également d’un délai d’un mois pour déclarer les malfaçons qui n’auraient pas pu être constatées lors de la livraison comme par exemple une prise qui ne fonctionne pas ou mal. Il sera toutefois difficile de démontrer l’antériorité d’un vice quand celui-ci était facilement visible lors de la livraison. Il conviendra donc d’être vigilant lors de la livraison de son appartement sur les éléments susceptibles de s’abîmer facilement comme les fenêtres, les peintures, le carrelage et les sanitaires.

La garantie de parfait achèvement

Le promoteur aura juridiquement un an à compter de la livraison, pour réparer les petites malfaçons qui auront pu être relevées à l’occasion de la réception des biens.

La garantie dite biennale

Elle touche les éléments d’équipements du bien immobilier dissociables du gros œuvre. Ainsi en est-il de la fenêtre qui se voile ou du volet roulant électrique qui tombe en panne. Le promoteur va donc offrir à son acquéreur, une garantie de deux ans sur les éléments d’équipement.

La garantie d’isolation phonique

Elle permet en cas de gènes phoniques significatives de demander une expertise afin de vérifier que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie court pendant le délai d’un an à compter de la prise de possession, pour le premier occupant du logement. Si celui-ci quitte le logement trois mois après la livraison, la garantie s’éteint.

La garantie décennale

Le promoteur a l’obligation de souscrire auprès d’une compagnie d’assurance agréée par l’État français, un contrat d’assurance garantissant l’immeuble réalisé, de tous vices susceptibles d’affecter le gros œuvre c’est-à-dire le squelette de l’immeuble.

Cette assurance, garantira pendant dix ans à compter de l’achèvement de l’immeuble tous vices affectant le gros œuvre à charge pour elle de financer le montant des travaux nécessaires et d’actionner ensuite l’assurance de l’entreprise qui n’aura pas été diligente dans la réalisation des travaux de construction.

S’il semble normal d’éprouver des craintes lors de l’acquisition d’un appartement ou une maison non encore édifiés, la loi est venue encadrer la vente d’immeuble à  construire afin de fournir aux acquéreurs les garanties suffisantes pour un achat serein.

Nicolas JULLIARD, notaire

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Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner.

1) Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain à bâtir ?

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction…). Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine ou une servitude de canalisation pouvant traverser le terrain. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact de l’implantation de la fufure maison, en fonction par exemple de règles de retrait par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pourra être demandé. Attention : ce certificat est une simple information sur la faisabilité du projet et pas une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire.

2) Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ?

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire.

3) Qu’en est-il des droits de préemption sur le terrain à bâtir ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme, la Safer, préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits.

4) Quels sont les avantages d’acheter un terrain dans un lotissement et les précautions à prendre ?

Dans un lotissement, le terrain est vendu viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. Vous devez cependant respecter certaines règles d’urbanisme ; votre projet  de construction peut être refusé par la mairie si des critères architecturaux précis (couleur, hauteur…) s’appliquent dans la zone où se trouve le terrain. Il est donc recommandé de vous assurer de la faisabilité de votre projet avant de signer toute promesse de vente.

Vous pouvez aussi consulter le PLU ou le plan d’occupation des sols (Pos) s’il est toujours en vigueur.

Ces documents donnent des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d’aménagement locaux. À défaut de PLU ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.

Il est également indispensable de consulter l’éventuel cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus. Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c’est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement…) et également sur les limitations du droit de construire. Il s’impose de plein droit et ne se prescrit pas. Le règlement de lotissement peut imposer des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d’un certain type de matériaux, couleurs…).

Ces documents peuvent être consultés auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement ou auprès du lotisseur. L’achat d’un terrain dans un lotissement garantit également la contenance du terrain par la présence d’un bornage du terrain.

5) Quels sont les délais pour acheter un terrain à bâtir ?

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État, les taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, redevances…). À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise.

Frédéric BRAUD, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

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La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et il est important que le vendeur s’entoure de toutes les protections afin d’éviter une remise en cause de la vente et de fournir au candidat acquéreur les informations nécessaires et ainsi éviter des conflits ultérieurs ou une renégociation du prix. 

1) Fixer le juste prix 

Il est indispensable que le bien soit expertisé par un professionnel de l’immobilier tel que le notaire qui a une connaissance parfaite du marché (secteur, conjoncture économique…), afin d’éviter de proposer un prix de vente trop élevé qui risquerait de ralentir la vente et de dévaluer le bien.

2) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier

Le vendeur doit systématiquement être en possession dès la mise en vente des pièces suivantes :

• Etat civil complet : notamment pièce d’identité, et contrat de mariage ; il en va de même pour l’acquéreur ;
• Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
• En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) si les travaux nécessitent une telle autorisation et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. Pour cela votre notaire est à votre disposition pour vous indiquer les démarches à suivre. 
• De même, l’accord de l’assemblée générale de la copropriété est nécessaire si votre bien est soumis à ce régime juridique. Il en est ainsi si ces travaux ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété; 
• Les assurances décennales des entreprises sont nécessaires et devront être remises à l’acquéreur si des travaux importants ont été réalisés depuis moins de 10 ans,

CONSEIL : conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 

• Pièces diverses : bail en cours ou cours ou congé du locataire si le bien est loué, dernière taxe foncière, contrats d’entretien des équipements (contrat d’entretien de la chaudière, certificat de ramonage annuel de la cheminée si elle existe…), documents du lotissement si votre bien est soumis à ce régime juridique…
• Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

BON A SAVOIR : il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

3) Les diagnostics immobiliers

Les différents contrôles sont résumés dans le tableau suivant

3) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en copropriété

Outre toutes les pièces qui viennent d’être énumérées, la loi ALUR impose de fournir d’autres pièces, qui, si elles ne sont pas  toujours  pertinentes, n’en demeurent pas moins obligatoires :

• Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu. Votre syndic de copropriété peut être en possession de ces documents sinon votre notaire pourra les réunir en faisant une demande au service des impôts compétent.
• Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété et les entreprises intervenant pour l’entretien de l’immeuble ; L’acquéreur se fera alors une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir :
• Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »).
• Les trois derniers PV d’assemblées générales.
• Le dossier technique global s’il existe.
• La fiche synthétique de la copropriété, qui résume les principales caractéristiques juridiques et financières de la copropriété.

La délivrance de ces documents est facturée par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

4) Les informations nécessaires pour vendre un bien immobilier

> Fiscalité :
Il est important que le vendeur se rapproche de son notaire pour connaitre l’éventuelle fiscalité générée par le vente : plus-value immobilière, taxe sur les terrains devenus constructibles… il est indispensable que le vendeur obtienne ces informations préalablement à toute mise en vente afin d’éviter des surprises financières le jour de la signature de l’acte de vente. Votre notaire sera en mesure de calculer le montant des impôts dont vous serez redevables.

> Location :
Si le bien est loué : Vous devez être en possession du dossier de location (bail, état des lieux, caution) qui devra être fourni et votre notaire vous indiquera si le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Avant toute mise en vente du bien, il est indispensable que le vendeur se renseigne auprès de son notaire sur les droits du locataire lors de la vente du bien loué. En effet, certaines ventes nécessitent la purge préalable du droit de préemption du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le bien. Il en est ainsi lors il s’agit de la première suite à la division ou subdivision du bien vendu ou lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire. Des délais imposés par la loi doivent être respectés !!

> Servitudes :
En cas d’existence de servitudes sur le terrain ou la maison vendue, il est opportun de retrouver des plans qui permettront à l’acquéreur de comprendre l’emplacement et les droits des bénéficiaires de ces servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage, d’un droit de vue, un tour d’échelle, etc…

> Assainissement :
En présence d’un assainissement autonome, le vendeur doit faire diagnostic de moins de trois mois par le service compétent (SPANC), qui indiquera la conformité ou non de votre installation. En cas de non-conformité, un devis devrait être présenté à l’acquéreur afin qu’il ait connaissance du coût des travaux à réaliser. En effet, la loi impose que les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année de l’acquisition. Cette information est donc indispensable avant toute mise en vente puisque le coût de ces travaux peut être important. 

Si toutes ces informations sont vérifiées avant la mise en vente de votre bien, la signature de l’avant-contrat peut alors se dérouler en toute connaissance de cause avec l’aide votre notaire et sans risque pour les deux parties.

Aurélie BOUVIER, F.BRAUD, notaires.

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Lors de la vente d’un appartement en copropriété se pose la question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. C’est un sujet technique et d’autant plus complexe lorsque l’acheteur vivait précédemment en maison individuelle et qu’il n’est pas coutumier du concept de copropriété. Essayons d’y voir plus clair !

Le syndic de copropriété, c’est quoi ?

Le syndic de copropriété est un organe élu par l’ensemble des copropriétaires qui est chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il établit un budget prévisionnel pour chaque exercice (qui correspond à une année civile en générale). 

Pour alimenter le budget de la copropriété, le syndic procède à des appels de fonds auprès de chaque copropriétaire, qui participe au budget, au prorata de leurs tantièmes.

Ainsi, si Monsieur ROSE est propriétaire d’un appartement auquel est rattaché 100/1000^èmes des parties communes générales (les fameux tantièmes), chaque fois qu’il sera voté 1 000 € de charges au sein de la copropriété, Monsieur ROSE devra payer 100 €.

Vente en copropriété : charges courantes, charges exceptionnelles, quelles différences ? 

On distingue les charges courantes qui permettent l’entretien général de la copropriété (nettoyage des parties communes…) et les frais de fonctionnement (chauffage s’il est collectif, électricité du hall d’entrée et de la montée, assurance des espaces communs…), des charges exceptionnelles qui sont les dépenses de travaux de plus ou moins grande ampleur (du coup de peinture au ravalement de façade).

Quelle répartition des charges entre vendeur et acquéreur ?

Le syndic ne connaît que le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds. La vente d’un lot de copropriété est sans influence sur la tenue de sa comptabilité. Une fois la vente intervenue, il enregistre simplement, sur indication du notaire, le nom du nouveau copropriétaire et se contente de transférer les comptes de l’ancien copropriétaire sur le nouveau. 

Pour illustrer ce propos, nous pouvons dire que si l’ancien copropriétaire ne payait pas ses charges, son « ardoise » est transmise au nouveau, qui devra payer pour lui ! 

Voilà pourquoi, nous interrogeons systématiquement le syndic à l’occasion de la signature d’un compromis de vente (nous réclamons un document dénommé PRE-ETAT DATE), et nous organisons, dans un souci d’équité, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur (cette répartition est proposée aux parties dans un souci de paix sociale, mais elle n’a pas de caractère obligatoire).

En ce qui concerne les charges courantes, qui sont en général appelées trimestriellement, nous établissons un prorata sur le trimestre en cours.

Qui paie les charges ? Le montant des charges par trimestre pour la copropriété LE PETIT PARIS sise au 1 rue général Janssen à Grenoble s’élève à 300 €. Monsieur ROSE, bon payeur, a réglé l’intégralité du trimestre (octobre à décembre) le 1^er octobre (ces charges comprennent le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, le contrat de nettoyage des communes par une société extérieure…). La signature de la vente et donc le transfert de propriété de l’appartement a lieu le 1^er novembre. Alors Monsieur MIMOSA devra rembourser à Monsieur ROSE, le montant des charges avancé par Monsieur ROSE sur le mois de novembre et décembre, soit 200 €.

A lire également : vente sur plan et protection de l'acquéreur

Vente en copropriété : travaux votés, qui paie ?

En ce qui concerne les travaux : c’est un sujet qui appelle la plus grande des vigilances. En effet, des travaux de grande ampleur peuvent avoir été votés (toiture, ravalement) ou être en cours au sein de la copropriété. Vendeur et acquéreur doivent en être parfaitement informés, le coût de ces travaux et leur répartition, deviennent, pour les travaux importants, un élément de négociation du prix de vente. Comme nous l’indiquions précédemment, la signature d’une vente n’a pas d’incidence sur le déroulement des appels de charges, les travaux votés sont appelés au copropriétaire en place au jour où ils sont appelés conformément au calendrier voté.

Qui paie le ravalement ? Nous apprenons qu’au sein de la copropriété LE PETIT PARIS, un ravalement de façade a été voté le 1^er janvier 2019. Ce ravalement est payable en 8 appels de fonds trimestriels de 1 000 € qui seront réalisés sur les années 2019 et 2020. Monsieur MIMOSA, l’acheteur, en a été informé avant la signature du compromis. La signature du compromis est prévue le 1^er juillet 2019 (Monsieur ROSE a donc déjà payé 2 échéances du ravalement). Monsieur MIMOSA refuse de prendre à sa charge ce ravalement, qu’il n’a pas choisi et il estime payer déjà suffisamment cher cet appartement. 

Voici l’occasion toute trouvée pour lui, soit de renégocier le prix de vente, soit de demander au vendeur de prendre à sa charge le coût financier du ravalement.

Voici ce que nous proposons généralement. Les travaux votés avant la signature du compromis de vente sont intégralement financés par le vendeur. Le vendeur devra donc rembourser à l’acheteur tous les appels de fonds restants qui concernent le ravalement.

Si la vente définitive intervient le 1^er novembre, Monsieur ROSE a déjà payé 1000 € x 4 (Trimestres 2019 janvier à mars / avril à juin / juillet à septembre et octore à décembre) et devra rembourser à Monsieur MIMOSA les 4 appels de 1 000 € qui interviendront sur 2020 directement auprès de Monsieur MIMOSA.

Enfin, si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, nous prévoyons que le coût des éventuels travaux votés lors de cette assemblée est transféré à l’acheteur, à condition que le vendeur lui ait transmis la convocation à cette assemblée générale, ainsi qu’une procuration pour y assister. En effet, l’assemblée intervient à un moment où l’acquéreur n’est pas encore propriétaire, pour y assister, il doit être mandaté par le vendeur.

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Les avances de trésorerie et fonds de travaux ?

Le syndic procède également à des appels d’avances.  Ces avances constituent une «réserve financière spéciale» pour anticiper les grosses dépenses à venir et faire face aux urgences. Il est en effet plus facile de faire voter la réalisation de travaux nécessaires lorsqu’ils sont déjà partiellement provisionnés. Cette épargne accumulée au fil des années peut représenter un montant important.

Le notaire en informera systématiquement vendeur et acquéreur dès la signature de l’avant-contrat et organisera, ici encore dans un souci d’équité, le remboursement par l’acheteur au vendeur de ces sommes. Ainsi, le vendeur, qui récupère les sommes qu’il a avancées, n’aura pas cotisé à fonds perdus. Et l’acheteur repart avec cette avance à son actif.

Nadia GHENNOUCHI, notaire

A VOS ACTES – Les étapes de l’achat immobilier 

Les notaires vous éclairent pour tous les actes importants de votre vie. En moins d’une minute, les notaires vous donnent des conseils essentiels  pour mener vos projets.

Retrouvez la vidéo A VOS ACTES sur LES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER

Lorsqu’un notaire est chargé d’un dossier de vente immobilière, il va avoir besoin de récupérer auprès du vendeur différentes pièces.

Une fois les pièces fournies à votre notaire, celui-ci va établir un avant contrat qui peut prendre la forme soit d’un compromis soit d’une promesse unilatérale de vente. Et pour établir ce contrat, le notaire va avoir besoin de récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, de récupérer le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien. L’ultime étape, c’est le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte de vente.

pour acheter un bien, il faut compter environ trois mois, pendant lesquels le notaire va faire plusieurs vérifications. Par exemple, en matière d’urbanisme, il va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter le bien à votre place, c’est le droit de préemption de la commune.

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à environ 8% du prix d’acquisition. 80% de ces frais représentent des taxes, 10 % vont être la rémunération de l’office notarial et les 10% restant correspondent à des formalités réalisées sur le dossier.

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Voir les vidéos A VOS ACTES :

1. Le PACS
2. Le contrat de mariage
3. La société civile immobilière 
4. Les étapes de la succession

Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous appréhendez difficilement les étapes importantes. Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous présentent tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer. Retrouvez en vidéo les principales étapes de votre projet immobilier, les délais et les frais d’acquisition.

Pour vendre ou acheter un bien immobilier, la première chose à faire est d’aller voir votre notaire. Il vous expliquera les grandes étapes pour bien mener votre projet immobilier. Le notaire a un rôle fondamental dans la relation de la transaction immobilière. Le notaire est là pour accompagner les parties et pour rassurer le client dans son opération. Le notaire a également l’obligation d’apporter la sécurité juridique au contrat qui va être régularisé.

1) Les étapes de la transaction

La transaction immobilière va se dérouler principalement en 4 étapes.

La première étape est la récupération des pièces et des informations nécessaires pour l’appréhension du dossier. Le notaire va récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien…

Ensuite, on procédera à la signature de l’avant contrat. L’avant contrat est communément appelé compromis de vente ou promesse unilatérale de vente. Cet avant contrat va définir les différents délais obligatoires et les droits et les obligations de chacun dans le dossier.

L’étape suivante sera la récupération de toutes les pièces nécessaires à la sécurisation de la transaction.

Entre l’avant contrat et la vente définitive, le notaire va continuer à solliciter des informations auprès de tiers pour son travail de vérification. Le notaire va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter votre bien à votre place. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption de la commune. Il va demander à l’acquéreur l’obtention de son financement. Ce n’est à réception de l’obtention de financement  l’acte de vente sera établi.

L’ultime étape, c’est évidemment le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte authentique.

2) Les délais de la vente immobilière

Les délais de réalisation d’une vente immobilière vont varier en fonction de la complexité du dossier et en fonction des formalités nécessaires. Classiquement, il faut compter 2 mois ½ à 3 mois.

3) Les frais d’acquisition

En moyenne le cout d’une opération d’acquisition s’élève environ à 8% du prix de l’achat. 80% de ces frais représentent des taxes, 10% vont être la rémunération du notaire et les 10% restant correspondent à des formalités qu’on réalise sur le dossier.

A VOS ACTES, le programme des notaires de votre région sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes. En 1 minute chrono, les notaires vous éclairent sur tous les actes importants de votre vie.