J’achète en copropriété : qui paie quoi ?

Publié le 30 juillet 2021 - 12 h 30 min

Règlement de comptes…de copro !

Ça y est ! Après plusieurs mois de recherche, vous avez eu le coup de cœur pour un appartement situé dans une copropriété sympa. Pour être définitivement propriétaire, en plus du prix de vente, des frais d’acquisition et de garanties, que devez-vous régler lors de la vente ?

Acheteur, vendeur, qui paie quoi ? Que prévoit la loi ?

Les principes sont les suivants. La loi oblige le syndic, pour l’acte de vente, à délivrer aux frais du vendeur, un document appelé « état daté » qui synthétise les informations relatives aux lots de copropriété vendus. Il reprend les informations financières sur lesquelles les comptes entre vendeur et acquéreur seront basés. Le syndic réclame toutes les sommes au propriétaire des lots de copropriété qu’il connait lors de son appel de fonds, peu importe la date de la vente donc pour le syndic. Le notaire solde, lors de la vente, le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente, et informe ce dernier du nouveau copropriétaire. Ainsi après la vente, l’acquéreur ne payera pas les sommes initialement dues par le vendeur auprès du Syndic.

Que prévoit la convention des parties ?

Parce que la loi n’est pas toujours équitable sur ce sujet, votre acte de vente, ainsi que l’avant-contrat, contiennent, le plus souvent, une convention entre vendeur et acquéreur au sujet des comptes de la copropriété. Cette convention, issue de la pratique, a pour objectif de prévoir entre les parties un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété. A noter que cette convention peut varier entre les professionnels du droit selon les départements et régions. Indépendamment du règlement par le notaire du solde de compte dû par le vendeur auprès du syndic, la convention porte sur trois éléments de comptes : les frais de fonctionnement, les épargnes et les travaux.

1-Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires
vote un budget prévisionnel pour la copropriété correspondant à ses frais de fonctionnement, ainsi que la périodicité des appels de fonds (annuel, semestriel ou trimestriel ) à réaliser auprès de chaque
copropriétaire pour couvrir ce budget. La convention prévoit alors un remboursement par l’acquéreur au vendeur du prorata temporis de l’appel de fonds en cours lors de la vente. De même, elle précise que lors de l’approbation des comptes de l’exercice concerné, la restitution ou le complément demandé par le Syndic pour couvrir le budget réellement dépensé fera le profit ou la perte de l’acquéreur. En d’autres termes, les comptes sont définitifs entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

2 – Les épargnes (ou fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider la mise en place d’une «épargne» pour la copropriété, appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits, en vue de financer de futurs travaux non encore décidés et votés. Avant la loi ALUR, il s’agissait de fonds de réserve, et depuis, il s’appelle fonds de travaux. La loi prévoit que cette épargne reste attachée aux lots de copropriété. Ainsi, lors du changement de propriétaire effectué par le syndic, ces sommes sont mises au nom
de l’acquéreur. La convention prévoit un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes épargnées (parfois également à la demande du Syndic lui-même).

3 – Les travaux : qui vote paye !

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux à réaliser pour la
copropriété et en voter le budget. La convention prévoit le principe équitable du « qui vote paye ». Ainsi les travaux dont le coût a été voté en assemblée générale demeureront à la charge effective de celui du vendeur ou de l’acquéreur qui a voté à cette assemblée. Sauf accords différents entre les parties dans l’acte, il convient de tirer trois conséquences : les travaux votés avant la signature de
l’avant-contrat demeureront à la charge du vendeur ; les travaux votés après la vente
demeureront à la charge de l’acquéreur ; et enfin si entre l’avant-contrat et la vente une assemblée est convoquée par le syndic, la convention prévoit que si le vendeur transmet à l’acquéreur la convocation et le
pouvoir à son profit pour voter à sa place, qu’il s’y rende ou non, alors les travaux votés demeureront à sa charge. A défaut de transmission de ces documents, les travaux votés demeureront à la charge du vendeur. A noter enfin qu’en dehors des comptes de copropriété, vous devez prévoir lors de la vente de rembourser, au titre de l’année en cours, le prorata temporis de la taxe foncière établie sur le dernier avis connu. Le calcul, faisant état du montant à régler, est préparé par le notaire pour la signature de l’acte de vente, à réception des éléments du syndic. Prévoyez donc un mode de règlement de cette somme et n’hésitez pas à demander conseils à votre notaire.

Bonne acquisition !

Antoine EXERTIER, notaire

Division et création de lots de copropriété : mode d’emploi

Publié le 30 juillet 2021 - 12 h 23 min

COPROPRIETE – DIVISER POUR MIEUX RENTABILISER

Diviser pour mieux rentabiliser, tel est l’espoir de certains propriétaires lorsqu’ils
s’aperçoivent que le bien qu’ils possèdent est d’une surface trop importante pour un rendement optimisé. Cet espoir est souvent réalisé par le découpage d’un lot de copropriété en différents logements, juridiquement individualisés, afin d’être exploités, loués ou encore revendus de manière individuelle. Mais ce découpage nécessite la prise en compte de contraintes juridiques et pratiques.

Préalable – Le bricolage ne s’improvise pas !

En ce qui concerne les contraintes pratiques, lors de la division, il est notamment nécessaire de prévoir : Le respect des normes de décence prescrites, comprenant un critère de surface et de volume, ainsi que des exigences sanitaires. La séparation des réseaux secs et humides (eau, électricité, téléphone, etc.), en intégrant la pose de nouveaux compteurs ; il est recommandé d’éviter le passage de réseaux d’un lot à l’autre. L’installation de toilettes et sanitaires car l’installation d’un sani/broyeur ou de toilettes chimiques est soumise à une réglementation spécifique. L’installation d’un accès indépendant. Il conviendra parfois de créer un SAS commun. La séparation des différents lots par des cloisonnements isolants. La mise en place d’une boîte aux lettres.

La libre disposition de son bien, mais pas sans limite.

Avant toute division d’un lot de copropriété il convient d’analyser le règlement de copropriété. Ce dernier peut éventuellement autoriser la division, avec ou sans condition, ou interdire la division de lots. En l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété, il convient de considérer que la division d’un lot pour créer des logements est libre, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette atteinte sera constatée lorsque le lot est situé dans un secteur où l’habitat apparaît comme préservé ou bien dans une résidence de standing. La division doit être compatible avec la structure et les éléments d’équipement de l’immeuble mais ne doit pas altérer les conditions de vie de ses occupants. En effet, une surpopulation au sein de la copropriété pourrait générer des troubles de jouissance anormaux.

L’accord de l’assemblée générale…sinon rien !

Afin de garantir une sécurité juridique de l’opération de division, il convient d’obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Le recours à l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire pour approuver la nouvelle répartition des charges attribuée aux lots nouvellement créés, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne fixerait pas ces règles de répartition. L’approbation de la nouvelle répartition des charges peut intervenir a posteriori de l’opération de division. Les éventuels travaux qui touchent à la modification de l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble devront aussi être approuvés lors de cette assemblée générale.

L’inconvénient du recours à l’assemblée générale réside dans sa longueur et sa lourdeur, mais il vient pallier le risque du refus de division du lot et approuve la nouvelle répartition des charges en amont de l’opération de division.

Modificatif de l’état descriptif

La division des lots de copropriété nécessite l’établissement d’un modificatif de l’état
descriptif de division. Ce document, établi sous forme notariée, est publié au service de la publicité foncière. Il prévoit la suppression du lot existant et crée les nouveaux lots issus de la division ; il permet également la publication de la nouvelle répartition des charges. Son coût est généralement supporté par le propriétaire à l’initiative de la division.

Stationnement

Enfin, en ce qui concerne les stationnements, il convient de consulter les documents d’urbanisme. En effet, le nombre de places de stationnement exigé est fréquemment déterminé en fonction du nombre de logements. Dans cette hypothèse, la création de nouveaux logements pourrait être conditionnée à la création de stationnement.

Avant tout, consulter votre notaire !

Avant de diviser son lot, un certain nombre de prérequis est à envisager par le propriétaire.
Il vous est fortement conseillé de consulter votre notaire pour un tel projet !

Jean-Baptiste GRIMA, notaire

Tout savoir sur le consentement à la procréation médicalement assistée (PMA)

Publié le 30 juillet 2021 - 9 h 52 min

Consentement à PMA : un jeu d’enfant ?

L’assistance médicale à la procréation (PMA) offre à de nombreux couples l’espoir d’avoir un enfant, tout en soulevant des questions juridiques, pouvant nécessiter, en fonction de la technique utilisée, le recueil d’un consentement éclairé.

Qui peut avoir recours à la PMA ?

La procréation médicalement assistée (PMA) s’adresse aux couples hétérosexuels. Ceux-ci peuvent être indifféremment mariés, ou non, dans la mesure où ils peuvent apporter la preuve d’une vie commune d’au moins deux ans. Ils doivent être en âge de procréer et concernés par une stérilité ou infertilité médicalement constatée, sauf à ce que l’un des membres du couple soit porteur d’une maladie grave, susceptible d’être transmise au conjoint ou à l’enfant. Ils doivent également consentir préalablement au transfert des embryons ou à l’insémination.

Après la décision du Conseil constitutionnel rendue le 29 juillet 2021, la loi n°2021-1017 relative à la loi bioéthique a été promulguée le 2 août et publiée ce jour au Journal officiel. Elle constitue une évolution du cadre bioéthique avec l’élargissement du recours à l’assistance médicale à la procréation (AMP) aux couples de femmes et aux femmes non mariées, tout en garantissant de nouveaux droits pour les enfants nés d’une AMP.

Ce texte crée un cadre juridique et prévoit des mesures strictes notamment pour la sécurisation de la filiation des enfants.

Le couple de femmes et/ou femme non mariée, devront exprimer leur consentement devant un notaire qui rédigera un acte authentique , comme cela est déjà le cas pour les couples hétérosexuels recourant à l’AMP. (Voir ci-après)

C’est à l’occasion de la réception de cet acte que sera recueillie également la reconnaissance conjointe de l’enfant à naitre par le couple de femmes. L’acte authentique reçu par le notaire permettra ainsi d’établir aussi la filiation de l’enfant de façon incontestable. Il sera donc mentionné dans l’acte de naissance intégral, que » les deux mères auront reconnu l’enfant à telle date devant notaire « .

Le notaire devra s’assurer dans tous les cas de la liberté du consentement qu’il recueille et informer les futurs parents des conséquences extra-patrimoniales et patrimoniales que ce consentement à l’AMP et que cette reconnaissance de l’enfant à naitre impliquent.

PMA : Un peu de biologie…

On distingue deux grandes techniques de procréation médicalement assistée (PMA) :

la technique endogène réalisée avec les gamètes du couple,
la technique exogène faisant appel à un tiers donneur, pouvant être un don de gamètes masculins, ou féminins, voire un don d’embryon, en cas de double infertilité du couple, appelé ”accueil d’embryon”.

Quelle que soit la technique utilisée, elle nécessite naturellement un consentement auprès du corps médical qui s’assure de la compréhension tant du protocole que des conséquences médicales éventuelles.

PMA : Un peu de formalisme…

Néanmoins, avec l’utilisation de la technique exogène procédant à une dissociation de la filiation et de la génétique, le législateur a exigé que le recueil du consentement prenne un formalisme particulier.

Ce consentement est depuis la loi du 23 mars 2019 exclusivement reçu par un notaire, qui va informer le couple des conséquences de leur acte au regard de la filiation.

Aucun lien de filiation ne pourra être établi avec le tiers donneur et l’enfant issu de la PMA. Il ne peut y avoir également aucune action en responsabilité à l’encontre dudit tiers, qui a effectué son don anonymement, et gratuitement.

PMA : Beaucoup d’effets…

Le consentement donné à une PMA devant notaire interdira toute action aux fins d’établissement ou de contestation de filiation. Ce principe supportera néanmoins deux exceptions : si l’enfant n’est pas issu de la PMA ou si le consentement a été privé d’effet. Ce dernier sera privé d’effet en cas de décès, de dépôt d’une requête en divorce ou en séparation de corps ou de cessation de la communauté de vie, survenant avant la réalisation de la procréation médicalement assistée.

Il est également privé d’effet lorsque l’homme ou la femme le révoque, par écrit et avant la réalisation de la procréation médicalement assistée, auprès du médecin chargé de mettre en œuvre cette assistance. Aussi, juridiquement, l’enfant né d’un couple ayant recours à une méthode de PMA a le statut d’enfant du couple. A l’égard de la mère, la filiation résulte de la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant. Quand le couple est marié, le père de l’enfant sera le mari. En revanche quand le couple n’est pas marié, le père doit reconnaître l’enfant, le consentement à la PMA n’emportant pas reconnaissance de paternité. Mais le père qui aurait consenti à la PMA et ne reconnaîtrait pas l’enfant qui en est issu engagerait sa responsabilité tant envers la mère que l’enfant. Sa paternité pourra alors être judiciairement déclarée.

PMA : Pas du tout cher…

Afin de permettre l’accessibilité de cet acte pour tous les couples, l’acte de recueil du consentement est exonéré de tout droit d’enregistrement et ne donnera lieu qu’à la perception d’un émolument de 76,92 € hors débours et formalités éventuels.

Cilia PECHOUX, notaire

Assurance-vie : tout savoir sur la clause bénéficiaire !

Publié le 16 juillet 2021 - 15 h 26 min

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires.

A l’origine, le contrat d’assurance-vie est un excellent instrument de protection pour le souscripteur, mais au décès de ce dernier, il devient un outil performant de transmission et de protection du ou des bénéficiaires. L’assurance-vie est donc un produit qui répond au souci de se protéger soi-même et de protéger ses proches, contre les conséquences d’un décès prématuré ou d’une survie prolongée.

Cette étude de l’assurance-vie se limite à l’analyse de la rédaction de la clause bénéficiaire.

Nous indiquerons dans un premier temps l’objectif de la clause bénéficiaire, puis dans un deuxième temps, nous préciserons les supports de rédaction de ladite clause. Enfin nous apporterons quelques précisions sur l’outil de transmission qu’est le contrat d’assurance-vie.

La désignation du bénéficiaire

Le droit de désigner le bénéficiaire du contrat est personnel au souscripteur, il ne peut être délégué à un tiers. En cas de cosouscription, un consensus entre les souscripteurs sera nécessaire.

La clause bénéficiaire n’est pas une condition de validité du contrat. Cependant, elle est mise en place de manière quasi-systématique par la rédaction d’une clause type proposée par le conseiller. A défaut de bénéficiaire déterminé ou déterminable, le bénéfice du contrat intègrera l’actif de succession et supportera les droits de mutation par décès. La fiscalité favorable du contrat d’assurance-vie est liée à l’existence d’un bénéficiaire du contrat.

Au même titre qu’un testament établi par un défunt, la clause bénéficiaire peut traduire une volonté du souscripteur de rompre avec la dévolution légale, c’est-à-dire, ne pas respecter l’ordre des héritiers établi par la loi. Mais dans la mesure où l’assurance-vie est « hors-succession » il sera possible pour le souscripteur, sous certaines limites, de déroger aux règles que constituent la protection des réservataires et les règles de la représentation.

Il convient également de tenir compte que le versement du capital d’assurance-vie au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires suit une fiscalité différente de celle de l’actif de succession. Elle peut s’avérer être un argument lors de la souscription du contrat et également dans le choix du ou des bénéficiaires.

En tenant compte de cet enjeu fiscal et des règles de dévolutions légales, une réflexion approfondie doit être entreprise par le souscripteur et nécessite l’intervention d’un conseiller averti.

Généralement, la compagnie d’assurance propose une clause type rédigée de la manière suivante : « mon conjoint, à défaut mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés, à défaut mes héritiers ». En première lecture, cette clause protège le conjoint survivant, mais après analyse, on constate que cette clause déroge aux règles de dévolution légale et pourrait s’avérer peu optimale sur un plan fiscal, en fonction des configurations familiales. Une transmission exclusive du capital au profit d’un conjoint exonéré de droits de succession, pénaliserait les héritiers lors du second décès par l’application d’une fiscalité plus contraignante.

Ainsi la clause doit désigner les bénéficiaires en traduisant l’intention du souscripteur afin que ceux-ci soient facilement identifiables.

Le support de la clause bénéficiaire

La désignation peut intervenir dans le bulletin d’adhésion en utilisant une formule type proposée par la compagnie d’assurance. Mais il est possible de recourir à d’autres supports comme le testament (holographe ou authentique) ou encore la lettre autographiée.

La modification de la clause peut intervenir à tout moment avant le décès du souscripteur. Il est même admis que la modification de cette clause soit portée à la connaissance de l’assureur postérieurement au décès, si cette modification intervient par testament.

Toutefois, il est essentiel d’informer l’assureur le plus vite possible afin d’éviter le déblocage des fonds au profit des bénéficiaires désignés dans la précédente clause.

Une désignation nominative et/ou qualitative

Le bénéficiaire peut être désigné de manière directe par les éléments de civilité (Nom, Prénom, date et lieu de naissance, et éventuellement lieu de résidence) ; une désignation précise et claire facilitera l’exécution de la recherche par l’assureur. En pratique, une telle désignation exprime clairement la volonté du souscripteur. Mais on peut également désigner un bénéficiaire par sa qualité, par exemple : « bénéficiaire, mon jardinier ». Cette désignation indirecte est fréquente (Cf. infra Clause générale). Cette qualité s’apprécie au jour du dénouement du contrat, or une qualité peut évoluer avec le temps. Il en va ainsi des qualités de conjoint, partenaire pacsé et concubin. Il est alors conseillé de prévoir une désignation qui associe qualité et identité du bénéficiaire.

L’assurance-vie un outil de transmission patrimoniale

La rédaction de la clause bénéficiaire bénéficie d’une souplesse très importante dont il convient de préciser certains aspects.

Le fractionnement du bénéfice du contrat permet de multiplier les combinaisons au décès en désignant un ou plusieurs bénéficiaires. Il peut participer au maintien d’une bonne entente familiale ou prévoir différentes options, afin qu’un bénéficiaire puisse accepter tout ou partie du bénéfice. La clause pourra ainsi prévoir que le conjoint puisse accepter totalement le bénéfice du contrat, une partie seulement ou encore ne pas y prendre part s’il le souhaite. La fraction non perçue reviendra ainsi à un bénéficiaire désigné en second. Le contrat devient une variable d’ajustement en fonction des besoins du bénéficiaire principal au jour du dénouement du contrat.

Si le partage du capital peut être opéré en pleine propriété, il est également possible de prévoir une répartition du capital en démembrement de propriété entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires. Cette méthode, préconisée depuis plusieurs années par certains auteurs a été acceptée par les compagnies d’assurance.

Elle permet à l’usufruitier, bénéficiaire exclusif de disposer des capitaux comme il l’entend dès le décès du souscripteur, en consommant, investissant ou épargnant, on parle de quasi-usufruit qui est exercé sur les capitaux. L’usufruitier dispose des mêmes droits que s’il avait été désigné bénéficiaire exclusif en pleine propriété. Cependant, les nus-propriétaires, généralement les enfants, ne sont pas exclus car ils sont appelés à jouir des capitaux au décès de l’usufruitier. L’usufruitier a ainsi la charge de rendre aux nus-propriétaires, charge qui prend la forme d’une créance au jour du décès de l’usufruitier.

La rédaction de cette clause pourra être encore plus poussée en faisant supporter des charges à l’usufruitier ou encore en prévoyant un usufruit temporaire (dont la durée est fixe).

L’intérêt de recourir au notaire lors de la rédaction de la clause bénéficiaire

Une analyse globale autant sur le plan civil que fiscal est nécessaire pour établir une telle clause. Certaines compagnies d’assurances seront réticentes à sortir de la clause type alors qu’il est nécessaire d’aménager ladite clause en fonction des objectifs poursuivis par le souscripteur.

De surcroit le dépôt de cette clause bénéficiaire chez le notaire impose l’inscription au fichier des dispositions de dernières volontés. La consultation de ce fichier est systématique lors des opérations de règlement de succession, ce qui permet d’avoir la certitude que l’existence de ces contrats sera révélée au jour du décès.

Jean-Baptiste GRIMA, notaire

Acquisition du logement par des concubins : faut-il faire une SCI ?

Publié le 21 juin 2021 - 15 h 45 min

Vous êtes concubins et souhaitez acquérir un logement. Comment vous protéger ? Voici quelques éléments de réponses.

Extrait de l’article

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné – rubrique l’Etude des notaires

LA SITUATION DES CONCUBINS

Rappelons tout d’abord ce qu’est le concubinage. La loi définit le concubinage comme « une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple » (article 515-8 du Code civil).

Ainsi, l’union libre ne donne aucune obligation aux concubins, ne prévoit pas de protection de l’un par l’autre, aucune solidarité pour les dépenses de la vie courante. Or, lors de l’achat de leur logement, la majorité des couples achète en indivision. Si celle-ci présente le mérite d’assurer lors de l’acquisition justice et égalité, les accidents de parcours pourtant fréquents sont source de biens des tracas. Qui n’a pas entendu parler dans son entourage de litiges avec des héritiers en cas de successions ou de séparation ? La difficulté qui se pose alors est due au mode de détention en indivision du logement acquis en commun.

En effet, propriétaires, chaque concubin, ou les héritiers du concubin prédécédé, peuvent exiger la vente du bien sans l’accord de l’autre et la lui imposer (si la demande est faite auprès d’un juge), plaçant ainsi le survivant dans une situation de précarité pouvant aboutir à l’obligation pour ce dernier de se voir contraint de quitter son domicile.

Il existe pourtant une alternative : l’acquisition du bien en SCI. La société civile immobilière (SCI), est une forme de société idéale pour les couples désirant détenir ou gérer des actifs immobiliers. Elle offrira la possibilité au couple de s’unir pour acquérir un bien immobilier et éviter les difficultés de l’indivision. C’est dans le Code civil, aux articles 1832 et suivants, que les règles de la SCI sont traitées.

POURQUOI LA SCI ?

La SCI est avant tout un moyen permettant d’échapper au régime de l’indivision, et donc de pallier les différentes difficultés visées ci-dessus, compte tenu que les concubins seront détenteurs de parts sociales et non pas du bien immobilier qui sera la propriété de la société.

La forme sociétaire permet d’anticiper les règles de gestion de la société (et donc indirectement du bien immobilier), étant donné que les règles du jeu seront déterminées dans les statuts dont la rédaction offre une grande liberté.
La SCI apporte également une solution aux couples souhaitant acquérir un bien tout en protégeant les droits de chacun en cas d’exercice d’une profession à risque par l’un des membres du couple.
Enfin, les statuts permettront de déterminer qui peut devenir associé en cas de décès et mettre en mesure le survivant de donner son agrément aux nouveaux entrants ou à défaut refuser un nouvel entrant en le dédommageant financièrement.

Nous nous limiterons ici à envisager la plus grande problématique pour les couples qui est de se protéger en cas de décès et permettre au survivant de pouvoir rester dans les lieux et garder le contrôle sur le bien sans léser aucun enfant du couple.

L’acquisition du bien immobilier par la SCI sera insuffisante pour apporter la protection recherchée. Il y aura lieu de mettre en place en complément un démembrement de propriété des parts sociales.

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ DES PARTS SOCIALES

Rappelons qu’en cas de succession, chaque concubin est un étranger par rapport à l’autre, et à défaut de testament (lequel aurait pour conséquence l’application de droits de succession taxés à 60 %, après abattement de la somme de… 1 594 € !), le concubin survivant au décès de l’autre n’a droit à aucun héritage. Pour répondre à la préoccupation du couple, le mécanisme du démembrement croisé des parts sociales apportera la solution.

Le mécanisme est le suivant : Tout d’abord il y a lieu de rappeler que le Code civil définit l’usufruit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété (la nue-propriété), comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (article 578 du Code civil). Dans notre volonté de protéger le survivant, nous allons lui conférer l’usufruit des parts sociales de la SCI, car au préalable, il aura été inséré dans les statuts que le droit de vote lors des prises de décisions dans la société appartient à l’usufruitier.

L’usufruit des parts ainsi que sa qualité de gérant lui permettra de profiter de sa résidence principale (ce qui aura été inscrit dans les statuts), et de gérer la SCI en toute liberté.

MAIS COMMENT FAIRE ?

Le couple va dans un premier temps constituer une SCI et chacun va donc recevoir des parts sociales en pleine propriété en contrepartie de ses apports, soit d’un bien immobilier (apport immobilier) s’ils en sont déjà propriétaires, soit une somme d’argent pour l’acheter ensuite (apport en numéraires).

Il y aura lieu de se rapprocher de votre notaire pour une rédaction minutieuse des statuts pour prévoir que le droit de vote appartiendra à l’usufruitier en cas de démembrement de propriété et adapter les statuts à votre situation. Une fois la société immatriculée, les concubins vont s’échanger la nue-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales. On parle alors de démembrement croisé des parts.

Ainsi, lors du décès du premier concubin, le survivant disposera de la pleine propriété de la moitié des parts sociales de la SCI et de l’usufruit de l’autre moitié des parts sociales, ce qui lui assurera la gestion de la société sans subir les exigences des héritiers de son concubin.

Lire l’article complet ici

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

Acheter un bien pendant un divorce

Publié le 24 avril 2021 - 10 h 41 min

L’acquisition d’un bien par un époux en instance de divorce

Extrait de l’article paru dans les Affiches, dans la rubrique « l’Étude des notaires ».

Comment dois-je faire pour acheter un bien immobilier alors que je suis en instance de divorce ? Je souhaite acquérir avec mon nouveau compagnon, mon conjoint doit-il vraiment intervenir à l’acte d’achat ? Voici quelques éléments de réponses.

Régulièrement confronté à cette situation, le notaire devra, lors de la période d’instance en divorce, avertir son client souhaitant procéder à l’acquisition d’un bien immobilier pour se reloger, seul ou avec son nouveau compagnon, des conséquences de cette situation. Ces conséquences vont varier selon la situation patrimoniale de l’époux, en fonction de son régime matrimonial : régime de séparation de biens ou de communauté.

Ainsi, l’acquisition pendant l’instance en divorce par un époux séparé de biens, ne soulève en principe aucune difficulté. À l’inverse, si l’acquisition par un époux soumis au régime communautaire demeure possible, celle-ci soulève en pratique des difficultés majeures.

UNE ACQUISITION POSSIBLE…mais qui soulève de nombreuses difficultés.

En effet, et selon l’article 1401 du Code civil, « la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres ».

Il résulte de ce texte que toute acquisition faite par un époux pendant la durée du mariage dépendra de la communauté. Le caractère commun du bien acquis s’impose aux époux, de sorte qu’ils ne peuvent y déroger sans violer le principe d’immutabilité des régimes matrimoniaux, et ce, même avec l’accord de son conjoint.

L’intervention de ce dernier à l’acte d’acquisition, même pendant l’instance en divorce, ne peut donc conférer, à elle seule, le caractère propre au bien acquis par l’époux acquéreur. Il n’existe que deux moyens pour qu’un bien acquis par un époux commun en biens lui soit propre : soit il est acquis par emploi ou remploi de deniers propres, soit il est établi un acte portant modification du régime matrimonial en application des dispositions de l’article 1397 du Code civil.

Adam Debernardi, notaire

Lire l’article complet de « L’etude des notaires », publiée dans les Affiches

Solidarité étudiants : les notaires se mobilisent

Publié le 10 avril 2021 - 13 h 39 min

Les Notaires de France se mobilisent pour soutenir les étudiants

Cours à distance, manque de relations sociales et d’échanges, logements de taille réduite, perte de jobs étudiants… les restrictions liées au contexte sanitaire accentuent les situations d’isolement et de précarité pour la population étudiante. La crise sanitaire touche particulièrement les étudiants. Malgré les réouvertures de certains sites d’enseignement, les perspectives de retour à la normale sont ténues, le moral des étudiants reste bas.

Les Notaires de France soutiennent les étudiants avec des actions de solidarité.

Parrainage « 1 notaire / 1 étudiant »

« Les étudiants représentent une composante essentielle de l’avenir de la Nation, mais également de notre profession pour ceux inscrits en faculté de droit. Certains d’entre eux sont frappés par les conséquences de la crise sanitaire et connaissent des situations de précarité et d’isolement. Il est juste que la solidarité intergénérationnelle joue pleinement entre ceux qui ont suivi et ceux qui suivent des études. » – David Ambrosiano, Président du CSN.

Les Notaires de France lancent une opération de parrainage pour soutenir les étudiants en droit !

Forts du succès de l’opération «3620 dites notaire» de début mars, le Conseil supérieur du notariat (CSN) accentue ses actions pour soutenir les étudiants en droit avec le mise en place d’une opération de parrainage « un notaire / un étudiant » pour une durée de trois mois.

Partout en France, les notaires de France se mobilisent pour parrainer les étudiants en droit jusqu’à la fin de l’année universitaire.

Pres de 20 notaires de la Drôme Isère et Hautes-Alpes se sont portés volontaires pour accompagner les étudiants.

Cette opération permettra aux étudiants en droit d’échanger et d’être conseillés par des notaires à propos de leur orientation, des thèmes étudiés, de la méthodologie de travail et l’organisation du monde judiciaire et juridique, le travail du notaire…

L’échange, en visio-conférence, sera également l’occasion d’évoquer la situation matérielle et psychologique de l’étudiant.

Selon l’évolution de la situation sanitaire, il pourra être également reçu (une journée à minima) dans une étude afin de découvrir le quotidien d’un office notarial.

Les étudiants qui souhaitent être parrainés sont invités à s’inscrire à l’adresse mail dédiée : parrainage.etudiants@notaires.fr

Collecte de dons au profit des étudiants

Une collecte de dons a déjà débuté auprès de tous les notaires en partenariat et sous l’égide de la Fondation de France.
Une page dédiée « Notaires de France » sur la plateforme de la Fondation de France permet dès à présent aux notaires de faire des dons en ligne et soutenir des associations aidant les étudiants au quotidien sur le plan alimentaire, matériel et psychologique.
👉https://dons.fondationdefrance.org/solidarite-etudiants-csn/

« 3620 dites notaires » spécial étudiants – Bilan

Du 1er au 4 mars, les notaires de France ont tenu des permanences téléphoniques afin de répondre aux besoins d’écoute et de conseil des étudiants en droit ou des jeunes intéressés par le notariat. Près de 500 jeunes ont pris contact par le biais du « 3620 diteq notaires ».

Donner sa résidence principale, une bonne idée ?

Publié le 22 mars 2021 - 7 h 00 min

Dans un souci d’anticipation, ou pour aider un enfant, les parents sont souvent tentés de donner leur résidence principale. Mais donner sa résidence principale, est-ce une bonne idée ?

La donation est un excellent outil de gestion et de transmission patrimoniale. Elle vous permet d’anticiper sur votre succession future en transmettant un ou plusieurs biens dépendant de votre patrimoine.

Toutefois, donner c’est aussi se déposséder. Si votre résidence principale est le seul bien composant votre patrimoine, des précautions sont indispensables.

1) Donner c’est donner ! Mais est-ce que reprendre, c’est voler ?

La donation est l’acte par lequel le donateur (celui qui donne) se dessaisit irrévocablement au profit d’un donataire (celui qui reçoit) d’un bien déterminé. Cette transmission est faite obligatoirement du vivant du donateur et à titre gratuit. Le patrimoine du donateur s’appauvrit du bien donné tandis que le donataire s’enrichit dudit bien qui entre dans son patrimoine.

Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, la donation confère au donataire la qualité de propriétaire de ce bien et un droit de jouissance qui peut être immédiat (donation en pleine propriété du bien) ou futur (donation de la nue-propriété du bien seulement, par exemple).

Toutefois, lorsque le bien est donné, il ne vous appartient plus et ce, même si vous vous réservez un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du bien. Vous en êtes dépossédé et vous ne pouvez plus, à loisir, récupérer votre bien et en disposer, comme bon vous semble.

La donation transférant le bien du patrimoine du donateur vers celui du donataire, il vous est fortement déconseillé de vous dessaisir de tous vos biens. Et s’agissant de votre résidence principale, il peut paraître inopportun de vous en déposséder, notamment s’il s’agit du principal bien constituant votre patrimoine.

2) Donner mais à quelles conditions ?

Le choix entre la transmission en pleine propriété ou la transmission en nue-propriété avec réserve d’usufruit ou réserve d’un simple droit d’usage et d’habitation dépend des objectifs civils et fiscaux poursuivis par le donateur.

Concernant la donation de votre résidence principale, il est recommandé de conserver l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit de jouir du bien toute votre vie ou a minima, un droit d’usage et d’habitation.

L’usufruit vous permettra de vous maintenir dans le bien, votre vie durant, voire, si vous le souhaitez, de le donner à bail d’habitation et d’en percevoir seul les revenus. Lorsque le donateur donne la nue-propriété et se réserve, sa vie durant, l’usufruit du bien donné, on parle de démembrement de la propriété.

Les conseils de votre notaire seront très importants pour définir avec vous dans l’acte les futurs rapports entre usufruitier et nu-propriétaire, tant en ce qui concerne leurs obligations que leurs pouvoirs et ce afin d’éviter d’éventuels conflits ultérieurs (entretien du bien, impôts…).

La donation de la nue-propriété de la résidence principale avec réserve d’usufruit au profit des donateurs est souvent envisagée par des parents au profit de leur unique enfant. En suite de la donation, la maison occupée à titre de résidence principale appartiendra, pour l’usufruit aux donateurs et pour la nue-propriété au donataire.

Au delà de répondre à une préoccupation de transmission du vivant, la donation avec réserve d’usufruit présente un intérêt financier. La valeur de l’usufruit conservé par le donateur ne supporte pas la taxation aux droits de donation : l’impôt n’est dû que sur ce que l’on donne !

3) Donner sa résidence principale : quelles conséquences ?

Vous l’aurez compris, dès lors que le bien est donné, le donateur n’en est plus pleinement propriétaire et son statut d’usufruitier lui confère des droits mais aussi des devoirs. Le donateur usufruitier devra, par exemple, veiller à la bonne conservation du bien et ne pourra pas en modifier la destination.

Le donateur usufruitier ne pourra pas, non plus, décider de vendre seul sa résidence principale. Il sera tenu de requérir l’accord du nu-propriétaire pour vendre et ne récupérera pas la totalité du prix mais uniquement le prix correspondant à la valeur de son usufruit, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.

Il est à noter que la valeur de l’usufruit diminue en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier sera âgé, au moment de la vente, moins le prix afférent à son usufruit sera élevé. L’usufruit réservé sur le bien permettra toutefois, au donateur, de continuer à habiter gratuitement le bien ou décider de le donner à bail et d’en percevoir seul les revenus.

4) Des clauses utiles à insérer dans l’acte !

Interdiction d’aliéner et d’hypothéquer

Dès lors que l’usufruit est réservé, une clause d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer pourra être stipulée au bénéfice du donateur et empêchera le donataire, sauf accord du donateur, de vendre le bien donné.

Réserve de retour conventionnel

Il pourra être également prévu dans l’acte de donation, qu’en cas de décès du bénéficiaire de la donation avant le donateur, le bien donné revienne automatiquement dans le patrimoine du donateur. La mise en œuvre du droit de retour conventionnel entrainera l’anéantissement rétroactif de la donation. Cette clause permet d’assurer la conservation du bien dans le cercle familial. Elle sera souvent aménagée afin de permettre une transmission aux petits enfants en cas de décès d’un enfant.

Le report du démembrement sur le prix de vente ou sur un bien subrogé

Même si l’initiative de la vente n’appartient plus au seul usufruitier, votre notaire pourra vous conseiller de stipuler dans l’acte une clause de report automatique du démembrement de propriété sur le prix de vente, sauf accord contraire des parties le jour venu. Cela permettra à l’usufruitier, en cas de vente du bien, de percevoir seul l’intégralité du prix, son usufruit se reportant sur le prix de vente.

Dès lors que le prix de vente est réemployé à l’acquisition d’un nouveau bien, il pourra être également convenu le report du démembrement sur un bien subrogé (acquis en remplacement du bien donné).

Se déposséder ? Prudence !

La donation confère des avantages civils et fiscaux indéniables et favorise la transmission sécurisée de votre patrimoine mais se déposséder de sa résidence principale n’est pas un acte anodin et doit être murement réfléchi. Il est essentiel de prendre conseil auprès de son notaire avant de franchir le pas !

Emilie BENHAMOU, notaire

Guide pratique pour vous accompagner dans votre projet immobilier

Publié le 20 mars 2021 - 16 h 56 min

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération.

Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » :

9 conseils pour acheter en toute sérénité
Bien acheter : check liste des pièces à fournir
Acheter du neuf : le bon plan
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Faire construire la maison de vos rêves
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Assurance de prêt…libre de choisir

Télécharger ici le GUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Pas de projet immobilier sans notaire : les étapes du compromis à la signature de l’acte de vente.

1) A quel moment le notaire intervient-il dans la vente ?

Le notaire peut rédiger le compromis ou la promesse de vente (appelé avant-contrat). Il constitue ensuite le dossier qui lui permettra de rédiger l’acte de vente. Il est présent parfois encore plus en amont puisqu’un notaire peut être mandaté par un propriétaire immobilier pour trouver un acquéreur. Cette activité de négociation s’exerce dans le respect d’une déontologie spécifique à la profession.

2) Quels sont les délais ?

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes. La première étape après qu’acquéreur et vendeur se sont mis d’accord est la signature de l’avant contrat (un compromis ou une promesse de vente). Pour cela, pas de délai minimum. Néanmoins, pour le rédiger, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents et des informations importantes concernant le bien vendu : les diagnostics obligatoires, le titre de propriété du vendeur, et, pour les lots de copropriété, des documents spécifiques à obtenir auprès du syndic de la copropriété. Ces informations sont nécessaires à la parfaite information de l’acquéreur.

Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien pour obtenir la liste des pièces qui seront à fournir. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur dispose, sauf cas particulier, d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification que lui adressera l’office notarial.

Ensuite, pendant que le notaire effectue l’ensemble des formalités administratives, il revient à l’acquéreur de rechercher son financement, sauf s’il dispose déjà des fonds nécessaire à l’achat. En effet, l’avant-contrat prévoit, si l’acquéreur a besoin d’un prêt pour l’acquisition, une clause suspensive d’obtention de prêt, qui lui permet de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé.

3) Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?

En parallèle, le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… S’y ajoutent de nombreux documents spécifiques lorsque le bien est en copropriété.

Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la proposition d’achat effectuée à la mairie, cette dernière dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer.

Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé.

Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose ! Tous ces éléments lui permettront de rédiger le projet d’acte de vente qu’il vous transmettra avant le rendez-vous de signature.

4) Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

Une fois votre prêt obtenu et après que le notaire a procédé aux vérifications habituelles et aux formalités administratives préalables, vous signerez l’acte de vente et serez alors propriétaire. Le jour de la vente, le notaire vous donne lecture et explications de l’acte, auquel il est encore possible d’apporter des corrections ou des précisions. Aujourd’hui, l’acte de vente se signe sous format numérique chez votre notaire dans la plupart des cas. La signature sur tablette permet d’éviter de parapher chacune des pages de l’acte et de consacrer davantage de temps aux questions de chacun. L’acte sur support électronique est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé très sécurisé mis en place par la profession notariale. Une fois l’acte signé, la remise des clefs est effectuée et le notaire se charge de verser les fonds au vendeur : la vente est dite parfaite !

5) Le notaire effectue-t-il des formalités après la vente ?

Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Le notaire doit encore ”officialiser” l’opération auprès de l’administration, en publiant l’acte au service de la publicité foncière, qui confère la preuve de la propriété. L’office adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Elle lui est retournée, le plus souvent sous forme dématérialisée, revêtue des ”immatriculations” de l’administration fiscale. Le délai d’enregistrement par l’administration est variable d’une région à l’autre.

Laurianne RAGEAU, notaire

Retrouvez les articles du Guide pratique « spécial immobilier »

Chemin d’exploitation : droits et obligations des propriétaires

Publié le 20 mars 2021 - 10 h 56 min

Extrait de l’article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’étude des notaires.

Votre terrain est desservi par un chemin et vous vous interrogez sur la nature de celui-ci.

Serait-il un chemin d’exploitation et le cas échéant, vous vous demandez les règles qui le régissent ? Le régime des chemins d’exploitation est tout à fait singulier.

Le contentieux relatif à ces chemins et les décisions de justice qui en résultent le démontrent. Dès lors, quels sont les critères d’application et le régime de ces chemins particuliers ?

CHEMIN D’EXPLOITATION ET DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le chemin d’exploitation est une propriété privée dans la mesure où il est créé par des particuliers sur des parcelles leur appartenant et pour leurs besoins propres. Ce n’est donc ni un chemin rural, ni un chemin communal. Ce n’est pas non plus une servitude de passage, puisqu’il ne résulte pas d’une convention.

La jurisprudence considère que les propriétaires riverains disposent d’une propriété indivise sur l’assiette qui le constitue, une sorte d’indivision forcée. Pour autant, les copropriétaires d’un chemin d’exploitation ne sont pas soumis aux règles de l’indivision telles que prévues par les articles 815 et suivants du Code civil.

Cette propriété résulte d’une présomption forcée, puisqu’en général, toute la difficulté de la qualification d’un chemin d’exploitation résulte du fait qu’il est rarement relaté par écrit. La doctrine a fondé cette copropriété sur la présomption que chacun des riverains a sacrifié à l’usage commun une portion de leur fonds.

Lire l’article complet ici

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Règlement de comptes…de copro !

Acheteur, vendeur, qui paie quoi ? Que prévoit la loi ?

Que prévoit la convention des parties ?

1-Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

2 – Les épargnes (ou fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

3 – Les travaux : qui vote paye !

COPROPRIETE – DIVISER POUR MIEUX RENTABILISER

Préalable – Le bricolage ne s’improvise pas !

La libre disposition de son bien, mais pas sans limite.

L’accord de l’assemblée générale…sinon rien !

Modificatif de l’état descriptif

Stationnement

Avant tout, consulter votre notaire !

Consentement à PMA : un jeu d’enfant ?

Qui peut avoir recours à la PMA ?

PMA : Un peu de biologie…

PMA : Un peu de formalisme…

PMA : Beaucoup d’effets…

PMA : Pas du tout cher…

La désignation du bénéficiaire

Le support de la clause bénéficiaire

Une désignation nominative et/ou qualitative

L’assurance-vie un outil de transmission patrimoniale

L’intérêt de recourir au notaire lors de la rédaction de la clause bénéficiaire

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

LA SITUATION DES CONCUBINS

POURQUOI LA SCI ?

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ DES PARTS SOCIALES

MAIS COMMENT FAIRE ?

La protection du logement des concubins grâce à la SCI

L’acquisition d’un bien par un époux en instance de divorce

Extrait de l’article paru dans les Affiches, dans la rubrique « l’Étude des notaires ».

UNE ACQUISITION POSSIBLE…mais qui soulève de nombreuses difficultés.

Les Notaires de France se mobilisent pour soutenir les étudiants

Parrainage « 1 notaire / 1 étudiant »

Collecte de dons au profit des étudiants

« 3620 dites notaires » spécial étudiants – Bilan

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1) A quel moment le notaire intervient-il dans la vente ?

2) Quels sont les délais ?

3) Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?

4) Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

5) Le notaire effectue-t-il des formalités après la vente ?

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