La vente d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin et il est important que le vendeur s’entoure de toutes les protections afin d’éviter une remise en cause de la vente et de fournir au candidat acquéreur les informations nécessaires et ainsi éviter des conflits ultérieurs ou une renégociation du prix. 

1) Fixer le juste prix 

Il est indispensable que le bien soit expertisé par un professionnel de l’immobilier tel que le notaire qui a une connaissance parfaite du marché (secteur, conjoncture économique…), afin d’éviter de proposer un prix de vente trop élevé qui risquerait de ralentir la vente et de dévaluer le bien.

2) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier

Le vendeur doit systématiquement être en possession dès la mise en vente des pièces suivantes :

• Etat civil complet : notamment pièce d’identité, et contrat de mariage ; il en va de même pour l’acquéreur ;
• Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
• En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) si les travaux nécessitent une telle autorisation et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. Pour cela votre notaire est à votre disposition pour vous indiquer les démarches à suivre. 
• De même, l’accord de l’assemblée générale de la copropriété est nécessaire si votre bien est soumis à ce régime juridique. Il en est ainsi si ces travaux ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété; 
• Les assurances décennales des entreprises sont nécessaires et devront être remises à l’acquéreur si des travaux importants ont été réalisés depuis moins de 10 ans,

CONSEIL : conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 

• Pièces diverses : bail en cours ou cours ou congé du locataire si le bien est loué, dernière taxe foncière, contrats d’entretien des équipements (contrat d’entretien de la chaudière, certificat de ramonage annuel de la cheminée si elle existe…), documents du lotissement si votre bien est soumis à ce régime juridique…
• Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

BON A SAVOIR : il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

3) Les diagnostics immobiliers

Les différents contrôles sont résumés dans le tableau suivant

3) Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en copropriété

Outre toutes les pièces qui viennent d’être énumérées, la loi ALUR impose de fournir d’autres pièces, qui, si elles ne sont pas  toujours  pertinentes, n’en demeurent pas moins obligatoires :

• Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu. Votre syndic de copropriété peut être en possession de ces documents sinon votre notaire pourra les réunir en faisant une demande au service des impôts compétent.
• Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété et les entreprises intervenant pour l’entretien de l’immeuble ; L’acquéreur se fera alors une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir :
• Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »).
• Les trois derniers PV d’assemblées générales.
• Le dossier technique global s’il existe.
• La fiche synthétique de la copropriété, qui résume les principales caractéristiques juridiques et financières de la copropriété.

La délivrance de ces documents est facturée par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

4) Les informations nécessaires pour vendre un bien immobilier

> Fiscalité :
Il est important que le vendeur se rapproche de son notaire pour connaitre l’éventuelle fiscalité générée par le vente : plus-value immobilière, taxe sur les terrains devenus constructibles… il est indispensable que le vendeur obtienne ces informations préalablement à toute mise en vente afin d’éviter des surprises financières le jour de la signature de l’acte de vente. Votre notaire sera en mesure de calculer le montant des impôts dont vous serez redevables.

> Location :
Si le bien est loué : Vous devez être en possession du dossier de location (bail, état des lieux, caution) qui devra être fourni et votre notaire vous indiquera si le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Avant toute mise en vente du bien, il est indispensable que le vendeur se renseigne auprès de son notaire sur les droits du locataire lors de la vente du bien loué. En effet, certaines ventes nécessitent la purge préalable du droit de préemption du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le bien. Il en est ainsi lors il s’agit de la première suite à la division ou subdivision du bien vendu ou lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire. Des délais imposés par la loi doivent être respectés !!

> Servitudes :
En cas d’existence de servitudes sur le terrain ou la maison vendue, il est opportun de retrouver des plans qui permettront à l’acquéreur de comprendre l’emplacement et les droits des bénéficiaires de ces servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage, d’un droit de vue, un tour d’échelle, etc…

> Assainissement :
En présence d’un assainissement autonome, le vendeur doit faire diagnostic de moins de trois mois par le service compétent (SPANC), qui indiquera la conformité ou non de votre installation. En cas de non-conformité, un devis devrait être présenté à l’acquéreur afin qu’il ait connaissance du coût des travaux à réaliser. En effet, la loi impose que les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans l’année de l’acquisition. Cette information est donc indispensable avant toute mise en vente puisque le coût de ces travaux peut être important. 

Si toutes ces informations sont vérifiées avant la mise en vente de votre bien, la signature de l’avant-contrat peut alors se dérouler en toute connaissance de cause avec l’aide votre notaire et sans risque pour les deux parties.

Aurélie BOUVIER, F.BRAUD, notaires.

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » :

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• Assurance de prêt : libre de choisir
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Télécharger ici le GUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Lors de la vente d’un appartement en copropriété se pose la question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. C’est un sujet technique et d’autant plus complexe lorsque l’acheteur vivait précédemment en maison individuelle et qu’il n’est pas coutumier du concept de copropriété. Essayons d’y voir plus clair !

Le syndic de copropriété, c’est quoi ?

Le syndic de copropriété est un organe élu par l’ensemble des copropriétaires qui est chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il établit un budget prévisionnel pour chaque exercice (qui correspond à une année civile en générale). 

Pour alimenter le budget de la copropriété, le syndic procède à des appels de fonds auprès de chaque copropriétaire, qui participe au budget, au prorata de leurs tantièmes.

Ainsi, si Monsieur ROSE est propriétaire d’un appartement auquel est rattaché 100/1000^èmes des parties communes générales (les fameux tantièmes), chaque fois qu’il sera voté 1 000 € de charges au sein de la copropriété, Monsieur ROSE devra payer 100 €.

Vente en copropriété : charges courantes, charges exceptionnelles, quelles différences ? 

On distingue les charges courantes qui permettent l’entretien général de la copropriété (nettoyage des parties communes…) et les frais de fonctionnement (chauffage s’il est collectif, électricité du hall d’entrée et de la montée, assurance des espaces communs…), des charges exceptionnelles qui sont les dépenses de travaux de plus ou moins grande ampleur (du coup de peinture au ravalement de façade).

Quelle répartition des charges entre vendeur et acquéreur ?

Le syndic ne connaît que le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds. La vente d’un lot de copropriété est sans influence sur la tenue de sa comptabilité. Une fois la vente intervenue, il enregistre simplement, sur indication du notaire, le nom du nouveau copropriétaire et se contente de transférer les comptes de l’ancien copropriétaire sur le nouveau. 

Pour illustrer ce propos, nous pouvons dire que si l’ancien copropriétaire ne payait pas ses charges, son « ardoise » est transmise au nouveau, qui devra payer pour lui ! 

Voilà pourquoi, nous interrogeons systématiquement le syndic à l’occasion de la signature d’un compromis de vente (nous réclamons un document dénommé PRE-ETAT DATE), et nous organisons, dans un souci d’équité, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur (cette répartition est proposée aux parties dans un souci de paix sociale, mais elle n’a pas de caractère obligatoire).

En ce qui concerne les charges courantes, qui sont en général appelées trimestriellement, nous établissons un prorata sur le trimestre en cours.

Qui paie les charges ? Le montant des charges par trimestre pour la copropriété LE PETIT PARIS sise au 1 rue général Janssen à Grenoble s’élève à 300 €. Monsieur ROSE, bon payeur, a réglé l’intégralité du trimestre (octobre à décembre) le 1^er octobre (ces charges comprennent le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, le contrat de nettoyage des communes par une société extérieure…). La signature de la vente et donc le transfert de propriété de l’appartement a lieu le 1^er novembre. Alors Monsieur MIMOSA devra rembourser à Monsieur ROSE, le montant des charges avancé par Monsieur ROSE sur le mois de novembre et décembre, soit 200 €.

A lire également : vente sur plan et protection de l'acquéreur

Vente en copropriété : travaux votés, qui paie ?

En ce qui concerne les travaux : c’est un sujet qui appelle la plus grande des vigilances. En effet, des travaux de grande ampleur peuvent avoir été votés (toiture, ravalement) ou être en cours au sein de la copropriété. Vendeur et acquéreur doivent en être parfaitement informés, le coût de ces travaux et leur répartition, deviennent, pour les travaux importants, un élément de négociation du prix de vente. Comme nous l’indiquions précédemment, la signature d’une vente n’a pas d’incidence sur le déroulement des appels de charges, les travaux votés sont appelés au copropriétaire en place au jour où ils sont appelés conformément au calendrier voté.

Qui paie le ravalement ? Nous apprenons qu’au sein de la copropriété LE PETIT PARIS, un ravalement de façade a été voté le 1^er janvier 2019. Ce ravalement est payable en 8 appels de fonds trimestriels de 1 000 € qui seront réalisés sur les années 2019 et 2020. Monsieur MIMOSA, l’acheteur, en a été informé avant la signature du compromis. La signature du compromis est prévue le 1^er juillet 2019 (Monsieur ROSE a donc déjà payé 2 échéances du ravalement). Monsieur MIMOSA refuse de prendre à sa charge ce ravalement, qu’il n’a pas choisi et il estime payer déjà suffisamment cher cet appartement. 

Voici l’occasion toute trouvée pour lui, soit de renégocier le prix de vente, soit de demander au vendeur de prendre à sa charge le coût financier du ravalement.

Voici ce que nous proposons généralement. Les travaux votés avant la signature du compromis de vente sont intégralement financés par le vendeur. Le vendeur devra donc rembourser à l’acheteur tous les appels de fonds restants qui concernent le ravalement.

Si la vente définitive intervient le 1^er novembre, Monsieur ROSE a déjà payé 1000 € x 4 (Trimestres 2019 janvier à mars / avril à juin / juillet à septembre et octore à décembre) et devra rembourser à Monsieur MIMOSA les 4 appels de 1 000 € qui interviendront sur 2020 directement auprès de Monsieur MIMOSA.

Enfin, si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, nous prévoyons que le coût des éventuels travaux votés lors de cette assemblée est transféré à l’acheteur, à condition que le vendeur lui ait transmis la convocation à cette assemblée générale, ainsi qu’une procuration pour y assister. En effet, l’assemblée intervient à un moment où l’acquéreur n’est pas encore propriétaire, pour y assister, il doit être mandaté par le vendeur.

A lire également : Achat immobilier, les pièges à éviter (vidéo)

Les avances de trésorerie et fonds de travaux ?

Le syndic procède également à des appels d’avances.  Ces avances constituent une «réserve financière spéciale» pour anticiper les grosses dépenses à venir et faire face aux urgences. Il est en effet plus facile de faire voter la réalisation de travaux nécessaires lorsqu’ils sont déjà partiellement provisionnés. Cette épargne accumulée au fil des années peut représenter un montant important.

Le notaire en informera systématiquement vendeur et acquéreur dès la signature de l’avant-contrat et organisera, ici encore dans un souci d’équité, le remboursement par l’acheteur au vendeur de ces sommes. Ainsi, le vendeur, qui récupère les sommes qu’il a avancées, n’aura pas cotisé à fonds perdus. Et l’acheteur repart avec cette avance à son actif.

Nadia GHENNOUCHI, notaire

A VOS ACTES – Les étapes de l’achat immobilier 

Les notaires vous éclairent pour tous les actes importants de votre vie. En moins d’une minute, les notaires vous donnent des conseils essentiels  pour mener vos projets.

Retrouvez la vidéo A VOS ACTES sur LES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER

Lorsqu’un notaire est chargé d’un dossier de vente immobilière, il va avoir besoin de récupérer auprès du vendeur différentes pièces.

Une fois les pièces fournies à votre notaire, celui-ci va établir un avant contrat qui peut prendre la forme soit d’un compromis soit d’une promesse unilatérale de vente. Et pour établir ce contrat, le notaire va avoir besoin de récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, de récupérer le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien. L’ultime étape, c’est le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte de vente.

pour acheter un bien, il faut compter environ trois mois, pendant lesquels le notaire va faire plusieurs vérifications. Par exemple, en matière d’urbanisme, il va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter le bien à votre place, c’est le droit de préemption de la commune.

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à environ 8% du prix d’acquisition. 80% de ces frais représentent des taxes, 10 % vont être la rémunération de l’office notarial et les 10% restant correspondent à des formalités réalisées sur le dossier.

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Vidéo A VOS ACTES diffusée sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes

Voir les vidéos A VOS ACTES :

1. Le PACS
2. Le contrat de mariage
3. La société civile immobilière 
4. Les étapes de la succession

Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous appréhendez difficilement les étapes importantes. Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous présentent tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer. Retrouvez en vidéo les principales étapes de votre projet immobilier, les délais et les frais d’acquisition.

Pour vendre ou acheter un bien immobilier, la première chose à faire est d’aller voir votre notaire. Il vous expliquera les grandes étapes pour bien mener votre projet immobilier. Le notaire a un rôle fondamental dans la relation de la transaction immobilière. Le notaire est là pour accompagner les parties et pour rassurer le client dans son opération. Le notaire a également l’obligation d’apporter la sécurité juridique au contrat qui va être régularisé.

1) Les étapes de la transaction

La transaction immobilière va se dérouler principalement en 4 étapes.

La première étape est la récupération des pièces et des informations nécessaires pour l’appréhension du dossier. Le notaire va récupérer les diagnostics immobiliers informatifs, le titre de propriété du vendeur et les éléments relatifs à l’urbanisme et à la construction du bien…

Ensuite, on procédera à la signature de l’avant contrat. L’avant contrat est communément appelé compromis de vente ou promesse unilatérale de vente. Cet avant contrat va définir les différents délais obligatoires et les droits et les obligations de chacun dans le dossier.

L’étape suivante sera la récupération de toutes les pièces nécessaires à la sécurisation de la transaction.

Entre l’avant contrat et la vente définitive, le notaire va continuer à solliciter des informations auprès de tiers pour son travail de vérification. Le notaire va vérifier notamment si la commune ne souhaite pas acheter votre bien à votre place. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption de la commune. Il va demander à l’acquéreur l’obtention de son financement. Ce n’est à réception de l’obtention de financement  l’acte de vente sera établi.

L’ultime étape, c’est évidemment le transfert de la propriété qui se fait par la signature de l’acte authentique.

2) Les délais de la vente immobilière

Les délais de réalisation d’une vente immobilière vont varier en fonction de la complexité du dossier et en fonction des formalités nécessaires. Classiquement, il faut compter 2 mois ½ à 3 mois.

3) Les frais d’acquisition

En moyenne le cout d’une opération d’acquisition s’élève environ à 8% du prix de l’achat. 80% de ces frais représentent des taxes, 10% vont être la rémunération du notaire et les 10% restant correspondent à des formalités qu’on réalise sur le dossier.

A VOS ACTES, le programme des notaires de votre région sur France 3 Auvergne Rhône-Alpes. En 1 minute chrono, les notaires vous éclairent sur tous les actes importants de votre vie.

Une servitude est définie comme une charge imposée sur une propriété (fonds servant) pour l’usage d’une propriété appartenant à une autre personne (fonds dominant).

Les servitudes sont donc très utiles, permettant par exemple d’empêcher son voisin de construire un garage juste en face de sa terrasse (servitude non aedificandi) ou de passer chez son voisin à pieds ou en voiture (servitude de passage). L’existence d’une servitude peut augmenter ou diminuer la valeur d’un bien immobilier. 

Les options pour acquérir une servitude sont encadrées et limitées. C’est pourquoi les servitudes sont souvent à l’origine de conflits de voisinage.

Lorsqu’elles ne sont pas légales (les servitudes légales sont créées par la loi – ex : servitude de mitoyenneté) ou constatées par un jugement (les servitudes judiciaires nécessitent de saisir le tribunal), il existe deux options : l’acquisition de servitude par titre (I), qui est alors conventionnelle, et l’acquisition de servitude par prescription (II).

Acquisition de la servitude par titre

Une servitude peut être constituée entre deux ou plusieurs propriétés, par un acte écrit, de préférence authentique, reçu par un Notaire, afin qu’il soit opposable aux tiers (cet acte sera publié au service de la publicité foncière).

Cet acte fixe les modalités d’usage de la servitude constituée. Par exemple, pour une servitude de passage, il convient de délimiter l’assiette du passage (emplacement déterminé) et indiquer l’étendue des droits du propriétaire du fonds dominant, en précisant si ce droit de passage est limité à un passage à pieds, en véhicule, s’il permet le passage des réseaux, et le nombre d’habitations pour lequel il est autorisé. Cette création de servitude peut être faite à titre gratuit, ou contre versement d’une indemnité au profit de propriétaire du fonds servant.

A défaut d’accord conventionnel, il est possible, dans certains cas, d’acquérir une servitude par prescription.

A lire également : les servitudes entre voisins

Acquisition de la servitude par prescription

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par leur utilisation pendant 30 ans. Ce sont les servitudes qui sont présentes de façon visible, matérielle et constante. C’est le cas par exemple d’une servitude de vue : il est prouvé qu’une fenêtre donnant sur le terrain voisin existe depuis plus de 30 ans.

Toute la difficulté réside dans la preuve de l’existence de cette servitude pendant plus de 30 ans.

Par contre, il est à noter qu’une servitude de passage ne peut se prescrire, celle-ci étant qualifiée de discontinue, car elle a besoin du fait de l’homme pour être exercée.

Patricia ARBET, notaire