La location meublée est-elle encore avantageuse ?

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Il n’est pas rare que des clients demandent à leur notaire à l’occasion d’un achat d’un appartement destiné à la location s’ils n’ont pas intérêt à réaliser une location en meublé. Cette location en meublé consiste à mettre à disposition du locataire un logement pourvu d’un ensemble de mobilier. C’est ce qui la distingue de la location classique qui est celle d’un logement nu, vide de tout mobilier. 

Pendant longtemps le régime de la location meublée a été connu pour être particulièrement favorable tant dans les conditions du bail qu’en ce qui concerne le traitement fiscal des revenus locatifs. Aujourd’hui cette situation s’est modifiée et la réalité est différente.

Les conditions du bail de la location meublée

Le contrat en meublé impose par nature de fournir à son locataire des meubles et des éléments de vie tels que des ustensiles de cuisine, des équipements de nettoyage qui doivent lui permettre de manger, de dormir et de vivre convenablement au re­gard de la vie courante dans le logement loué. Une liste précise et quasi impérative a été établie par un texte législatif que votre notaire pourra utilement vous délivrer. 

L’attractivité principale de la location me­ublée consiste depuis l’origine dans la possi­bilité de souscrire un bail d’une durée courte, un an renouvelable, ce qui en a longtemps fait le seul bail d’habitation autorisé d’une durée inférieure à trois ans. A cela s’ajoute la possibilité pour le locataire de donner un préavis de départ dans un délai d’un mois et pour le bailleur-propriétaire dans un délai de trois mois. Cet avantage est important au regard du régime général des locations qui prévoit une durée de bail pour un logement vide de trois ans minimum, un préavis par le locataire de trois mois (sauf dans les zones tendues) et un congé par le bailleur de six mois au terme du bail.

Le bail mobilité

Ces avantages uniques ont été un peu bou­leversés par l’apparition du bail mobilité qui instaure un nouveau type de location en meublé avec les mêmes dispositions en ter­mes de préavis et de congé mais avec un bail qui a une durée comprise entre 1 et 10 mois non renouvelables. Ce bail mobilité est réservé principalement aux locataires en formation (étude ou stage) ou mutation professionnelle.

Les loyers de la location meublée

En ce qui concerne la fixation des loyers, ils sont maintenant plafonnés pour le bail en meublé ou le bail (en meublé) mobilité dans les zones tendues et restent libres sur le reste du territoire.

location : louer vide ou meublé

Location meublée… Ne pas confondre avec la location touristique

Le régime décrit ci-dessus est celui qui s’applique quand le locataire occupe son logement au titre de sa résidence principale. 

Si ce n’est pas le cas, il s’agit alors d’une loca­tion considérée comme touristique qui obéit à des règles spécifiques et est notamment visée par l’obligation d’avoir au préalable des accords nécessaires tant pour s’assurer du respect du règlement de la copropriété de l’immeuble dans lequel va avoir lieu cette location que pour être en conformité avec la réglementation de la mairie de la ville au re­gard des locations touristiques et hôtelières. Cette réglementation est variable suivant la taille de la ville concernée. L’agrément est de plus en plus strict afin d’éviter toute concur­rence avec les activités hôtelières régulières (expansion du régime Airbnb).

Le régime fiscal de la location meublée

Si la location en meublé n’est pas systéma­tiquement plus rentable qu’une location vide car les charges sont plus importantes, en revanche la fiscalité est plus douce. 

Le régime aujourd’hui reste intéressant à ce titre. En effet les revenus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Il existe deux cas de figure.

Si les revenus sont inférieurs à 70 000 € par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Le propriétaire bénéficie d’un abat­tement de 50% sur les recettes brutes, le solde est imposé avec les revenus. 

(Si vous faites de la location touristique et que votre bien a été classé, ce régime micro-BIC s’applique jusqu’à 170 000 € de recettes par an et l’abattement passe à 71%). 

Si vos revenus dépassent ces plafonds, vous êtes soumis au régime réel ou bien vous avez choisi volontairement ce régime. 

Vous pourrez déduire des recettes les charges liées au logement et l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Les bénéfices sont imposés avec vos autres revenus. 

Le déficit s’impute pendant 10 ans sur des revenus commerciaux de même nature.

Si vous avez le statut de loueur meublé professionnel (LMP), ce déficit s’imputera sur votre revenu global sans limitation.

L’état des lieux de la location meublée

Enfin il faut signaler que la location en meublé nécessite des biens dans un état irréprochable et qu’il faudra être en mesure de changer les ustensiles et le matériel très rapidement s’il est défectueux. 

Il est également conseillé de soigner la présentation du bien sur le site Internet car ce sera le premier critère de choix d’un locataire potentiel. 

Certains secteurs des villes sont plus propices à ce type de logement. Il s’agit des zones proches des universités, des gares, des centres d’affaires et des centres historiques.

Pour l’aspect juridique votre notaire pourra vous conseiller et établir avec vous le bail.

Philippe JACQUET, notaire

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