Immobilier : faites les bons choix grâce aux notaires. Conseils sur le marché de l’immobilier, la vente de biens immobiliers, l’achat de maisons, appartements ou terrains.
Comme pour les autres secteurs et à quelques exceptions près, le nombre de transactions immobilières en montagne connait une baisse par rapport aux années précédentes.
Pour le marché des appartements anciens : Ce marché connait une baisse significative du nombre de transactions, avec :
49 % pour le massif de Belledonne,
19 % pour le Vercors,
15 % pour l’Oisans.
Seule la Chartreuse limite la baisse : – 0,05 %
Pour le marché du neuf : Assez peu de références sont disponibles, et on note une baisse de 15,5 % dans la massif de l’Oisans
Pour le marché des maisons anciennes : Une progression de 0,5 % dans le Vercors et de 0,3 % dans le massif de Belledonne et une baisse de 7,4 % dans l’Oisans ou de 7,1 % en Chartreuse
Pour les terrains à batir : Là encore assez peu de références avec une baisse de 16,4 % en Belledonne ou de 8,32 % en Oisans
Le marché de station en Isère est un marché principalement de résidences secondaires, avec peu d’étrangers, à la différence des stations savoyardes.
Les prix
Tous massifs confondus, la tendance à la hausse des prix constatée l’an passé se confirme, à l’exception du marché des maisons anciennes. Des différences importantes perdurent néanmoins entre les différents massifs. Les écarts de prix entre les différents massifs de BELLEDONNE, de la CHARTREUSE , du VERCORS ou encore celui de l’OISANS sont très significatifs.
Dans le collectif, marché de l’ancien
Le massif de l’Oisans : le secteur progresse de 9 % avec un prix médian à 5 300 €/m². (en 2022 : 19,9 % avec un prix médian à 4860 €/m²). La commune d’HUEZ connait une forte augmentation de 18,4% avec un prix médian à 7 160 €/m² (2022 / + 3,4 % le prix au m2 atteint 6040€/m²). Aux Deux Alpes, le prix/m² médian s’établit à 5 190 €/m² en augmentation de 7,9 % (2022 : 4820 €/m² en augmentation de +18,2%)
Le massif de Belledonne : le prix médian poursuit sa hausse de + 15,4 % et atteint 2780€/m². (2022 12,8 % / 2400€/m²) Chamrousse connait la plus forte progression avec un prix médian de 3020 €/m² en hausse de 15,5 % (2022 : 2610 €/m² en hausse de 13,4%)
Le massif du Vercors : connait une progression linéaire par rapport à 2022 : + 8% avec un prix médian à 3 330 €/m² (2022 : 7,4 % et le prix médian s’établit à 2050 €/m²). Avec une forte progression pour Gresse en Vercors: + 17,8 % et un prix médian à 2060 €/m² ou Autrans : + 14,2 % et un prix médian à 3 570 €/m²
Le massif de la Chartreuse : à la différence de l’année 2022, la progression ralentit en Chartreuse : + 4,8 % avec un prix médian à 2 290 €/m² (2022 : +18,3 % avec un prix médian de 2210 €/m²).
Dans l’habitat individuel
Le massif de la Chartreuse connaît une baisse de 7,1 % avec un prix médian à 221 100 € (2022 : + 18,9 % avec un prix médian à 234 000 €), tout comme celui de l’Oisans avec une baisse de 7,4 % et un prix médian de 189 600 €
Seuls les massifs de Belledonne et du Vercors connaissent une légère hausse de prix : + 0,5 % en Vercors et un prix médian de 414 300 € et + 0,3 % en Belledonne et un prix médian de 275 000 €
Pour les appartements
Le marché est dominé, à l’exception de la Chartreuse, par les ventes de biens de petite taille (studio, 1 pièce). En effet, la vente de biens de 2 et 3 pièces représente la majorité des ventes en Chartreuse, (environ 50 % en 2023 et 67,5 % en 2022).
La commune d’HUEZ, comme l’année précédente reste la plus chère du département avec un prix médian 7 160 €/m² (6 040 E/m² en 2022) ; cette tendance à la hausse se confirme d’année en année.
Pour les maisons
le marché sur le secteur de l’Oisans se concentre sur la vente de maisons de 1 à 4 pièces (environ 53,8 % des ventes) alors que sur les secteurs de Belledonne, de la Chartreuse et du Vercors la majeure partie des ventes se concentre sur la vente de maisons de 4 à 6 pièces ; la vente des maisons de 6 pièces représente 42,5 % du marché en Belledonne et 37,2 % dans le Vercors.
Pour les terrains à bâtir
Il y a peu de références sur le secteur de montagne. On peut noter une progression de + 1,9 % dans le massif de l’Oisans avec un prix médian à 106 €/m². Par comparaison, le prix médian dans le massif de Belledonne est de 116 €/m² et dans le massif du Vercors, il est de 260 €/m²
Comme l’année précédente, le réchauffement climatique interroge sur le devenir des stations de moyenne montagne. Le modèle économique principalement tourné vers les sports d’hiver doit évoluer pour assurer la pérennité du marché.
Morena Paget, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
L’immobilier en bref dans les secteurs Nord Isère et Isère Rhodanienne
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Jean-Philippe Pauget, notaire
ANALYSE DÉTAILLÉ DES MARCHÉS du nord Isère et de l’Isère Rhodanienne
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Jean-Philippe Pauget dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Analyse des marchés du Nord Isère et de l’Isère Rhodanienne
L’enfer est pavé de bonnes intentions ». De juillet 2022 à fin 2023, la Banque Centrale Européenne a tenu une politique de resserrement monétaire pour tenter d’étrangler l’hyperinflation constatée depuis la sortie de la crise sanitaire, entrainant de facto une hausse vertigineuse des taux d’intérêts des prêts immobiliers et ce sur la quasi-totalité de l’exercice 2023.
Comme si cela ne suffisait pas, la loi Climat du 22 Août 2021 sortait également de son « œuf » pour « éclore » au 1er Avril 2023, en imposant notamment de nouvelles obligations énergétiques et en invitant désormais le diagnostic de performance énergétique sur la table du « banquier ». Pour emprunter désormais, l’acquéreur doit également démontrer qu’il est capable de réaliser les travaux d’amélioration énergétique ou tout du mois d’acquitter sa note de chauffage.
C’est donc la double peine pour les foyers les plus modestes ! Ces derniers avaient d’ores et déjà difficilement accès aux logements performants sur le plan énergétique, aujourd’hui ils ont simplement difficilement accès à la propriété… Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne étant un marché principalement axés sur la résidence principale et la vente de maisons, vous devinerez aisément que la conjoncture immobilière pour l’année 2023 a été plus terne que les années précédentes.
C’est d’ailleurs ce que nous avions prédit l’année passée et ce que nous allons constater ci-dessous.
L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Les ventes de maisons
Le volume des transactions baisse de 28,45 % en Isère Rhodanienne avec une régression corrélative du prix médian de 1,7 % portant dorénavant celui-ci à 268.200 € contre 272.800 € l’année passée. Le Nord Isère subit le même sort avec un volume de ventes qui s’écroule de 24,82 % et une baisse du prix médian de 3,8 %, portant ce dernier de 277.000 € à 265.600 €. Les communes les plus attractives n’échappent pas à la chute du marché, ainsi qu’en attestent les baisses du prix médian des communes suivantes : HEYRIEUX : – 15,49 %, TIGNIEU-JAMEZIEU : -10,10 % VIENNE :-12,31 % DIEMOZ : -10,65 %, RUY : -4,73 %
Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne
J’indiquais l’année passée que la raréfaction des terrains à bâtir couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques pouvait préserver ce secteur sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension. C’est malheureusement ce qui s’est produit avec une inflation galopante sur ce secteur.
Corrélativement, le volume des transactions s’est littéralement effondré sur 2023, présentant une baisse de 42 % en Isère Rhodanienne et de 44,2% dans le Nord Isère. C’est précisément et respectivement 156 et 231 ventes de moins sur un an…
S’agissant du prix médian, il y a une certaine stabilité. Le Nord Isère voit son prix médian augmenter de 17 € le m2 soit un prix médian de 157 € le m2. Pour l’Isère Rhodanienne le prix médian baisse de 13 € portant ce dernier à 171 € le m2. Eu égard au faible volume de ventes sur 2023, la variation du prix médian est peu significative.
Toujours est-il, à la lecture de ces statistiques, il n’y a rien d’étonnant à ce qu’il y ait autant de constructeurs de maisons individuelles en grande difficulté financière. Il n’est pas acquis, bien au contraire que 2024 s’éclaircisse sur le sujet avec la suppression du prêt à taux zéro pour les constructions de maisons individuelles…
L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne
L’habitat collectif ne se soustrait pas à la tendance 2023 et subit une baisse globale de 20,91 % du volume de ses ventes sur ces deux secteurs.
La situation de l’ancien
Le Nord Isère encaisse 21,30 % de baisse de son volume de vente et l’Isère Rhodanienne 14,33 %. A contrario, les prix se stabilisent car le prix médian passe simplement de 2390 € le m2 à 2.330 € dans le Nord Isère et de 2.100 € le m2 à 2.130 € en Isère Rhodanienne. Le collectif ayant les faveurs du législateur ce secteur devrait pouvoir résister un peu mieux à la conjoncture actuelle puisque le prêt a taux zéro a été maintenu lorsque l’achat s’accompagne notamment de travaux d’améliorations énergétiques.
La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Alors que le volume des ventes se maintient en Isère Rhodanienne avec seulement 28 ventes de moins, le marché du Nord Isère subit une baisse 39,85 %. S’agissant des prix, ces derniers ont logiquement progressé eu égard à l’évolution du cout de la construction. Le prix médian augmente de 4,22 % en Isère Rhodanienne portant ce dernier à 3.700 € le m2 et de 12,5 % dans le Nord Isère avec un prix médian de 3.870 € le m2. L’avenir semble plus terne pour le neuf que pour l’ancien car ce secteur, eu égard aux prix plus élevés, était marqué par une clientèle d’investisseurs séduits par les dispositifs de défiscalisation. La fin du dispositif Pinel au 31 Décembre 2024 devrait compliquer grandement la commercialisation de ces appartements.
Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Si l’on devait résumer l’année 2023 en matière immobilière, tant sur le plan national que local, nous pourrions simplement utiliser la formule de Jacques Chirac « Les emmerdes, ça vole toujours en escadrille ».
La récession constatée n’est que le reflet du cumul des difficultés en présence conjuguée à l’absence totale de soutien du marché par le législateur, voir à son désengagement…S’il est acquis qu’une réforme énergétique était nécessaire, la conjoncture économique exigeait une entrée en matière plus progressive, et des dispositifs complémentaires pour accompagner cette transition écologique.
Le particulier à lui seul ne peut encaisser cette révolution verte de l’immobilier ! Un cas pratique très simple suffit à expliquer la situation. Le prix médian d’une maison ancienne dans le Nord Isère a augmenté en 5 ans de plus de 27 %. Notre maison dite « médiane » qui valait 209.000 € en 2018 peut valoir 265.600 € en 2023. Abstraction faite du taux des assurances des prêts immobiliers, l’acquéreur de ce même bien pouvait espérer un taux fixe d’emprunt d’environ 1,50 % sur 20 ans en 2018 contre environ 4,5 % sur la même période en 2023 portant ainsi l’échéance mensuelle du prêt hors assurance d’environ 1.000 € en 2018 contre environ 1700 € en 2023. Soit 700 € de remboursement d’emprunt mensuel de plus alors que dans la même période le revenu médian disponible par personne n’a progressé selon l’INSEE que de 79 €. Si l’on part du postulat que notre maison est acquise par un couple, il subsiste toujours un delta de 542 € soit (700 € – (79 € x 2))
Dans cette configuration, il est acquis que ce couple ne pourra pas investir un euro de plus dans l’amélioration énergétique de son habitat.
Avant que le marché immobilier ne s’effondre d’avantage, il est donc urgent de légiférer pour réinstaurer un vrai prêt à taux zéro avec un large champ d’application, pour réinstaurer les dispositifs fiscaux incitatifs type loi PINEL, pour une baisse plus rapide des taux d’intérêts et de créer de nouveaux dispositifs fiscaux poussant à l’amélioration énergétique
De tous temps, « la carotte » a toujours été plus efficace que le « bâton »…
Jean-Philippe Pauget, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
Analyse des prix des secteurs Voironnais, Saint Marcellin et Bièvre
L’engouement pour le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE constaté pendant les années post-COVID, la recherche d’un habitat proche de la nature tout en conservant un accès rapide et facile aux grandes métropoles GRENOBLOISE et LYONNAISE, n’ont pas été suffisants pour maintenir un marché immobilier stable, préservé de la crise dont les prémices se sont faits ressentir à la fin de l’été 2022.
L’immobilier en bref – Voironnais – Saint Marcellin – La Bièvre
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Nicolas Julliard
Analyse détaillée des marchés du Voironnais, Saint Marcellin et de la Bièvre
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Nicolas Julliard, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Bilan et analyses des prix
Dès l’automne 2022, le marché immobilier sur ce secteur, a commencé à accuser un net ralentissement ayant tout d’abord pour origine un taux d’usure bas et des taux d’intérêt des prêts immobiliers en ascension. Les acquéreurs pourtant présents jusqu’alors, commençaient à essuyer des refus de prêt et certaines banques initiaient une politique de renforcement des conditions d’accès au crédit qui s’est accentuée tout au long de l’année 2023. Ainsi sur les premiers mois de 2023 le ralentissement du volume des ventes s’est considérablement accentué et le marché à dévisser au cours du premier semestre.
Pour tous types de biens confondus, il a été d’enregistrées 2837 mutations en 2023 contre 3791 pour l’année 2022 soit une baisse de – 25,16%. Nous sommes ainsi loin de la progression enregistrée en 2022, tout marché confondu de +16,40% du volume des ventes pour le VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN et de + 1,80% pour la BIEVRE.
La croissance permanente des taux d’intérêts des prêts immobiliers a eu raison du budget des primo-accédants allant même jusqu’à les exclure du circuit de l’accession à la propriété.
Les moins de 30 ans ont donc été les grands absents du parcours de l’ascension des taux d’intérêts sur 2023. Seuls les primo-accédants qui ont pu bénéficier d’une aide financière familiale notamment par des donations de sommes d’argent ont pu acquérir leur premier logement. L’exclusion de cette catégorie d’acquéreurs a inévitablement eu un impact sur l’accès aux logements locatifs puisque les jeunes, ne pouvant plus acquérir, conservaient leur logement locatif, créant ainsi une pénurie de logements disponibles à la location.
Cet impact sur le marché locatif, a été renforcé par l’absence également constatée d’investisseurs faisant l’acquisition de biens immobiliers en vue de leur mise en location. En effet, les investisseurs ont été les premiers à subir les renforcements des conditions d’accès au prêt, les établissements bancaires souhaitant consacrer principalement leur enveloppe de crédits immobiliers aux acquisitions des résidences principales de leurs clients.
De plus et pour les investisseurs qui pouvaient néanmoins obtenir un prêt, l’intérêt financier de l’opération se révélait moins attractif du fait du cout plus important du crédit, conséquence de taux d’intérêt plus élevés qu’auparavant et de l’instauration dans certaines communes du plafonnement des loyers.
Enfin, il est également à noter un ralentissement de « l’exode » des séniors vers des appartements de centre-ville, plus adaptés à leur besoin, préférant attendre un marché plus stable pour mettre en vente leur maison. Leurs maisons n’étaient donc pas mise en vente, et le projet d’achat de logements souvent dans des immeubles neufs ou récents n’ont pas eu lieu ou ont été fortement réduits.
L’IMMO EN VUE – LE REPLAY : intervention de Nicolas Julliard – Voironnais – Saint Marcellin, la Bièvre
L’habitat collectif ancien
S’il était possible de constater une progression du volume des ventes en 2022 par rapport à 2021 (871 ventes en 2022 contre 532 en 2021), il en est autrement pour l’année 2023 qui accuse un ralentissement de – 22,56 % au global sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN- BIEVRE par rapport à 2022.
VOIRON, ville centre du PAYS VOIRONNAIS, est fortement touchée par la baisse du volume des mutations sur son territoire avec – 30,29 %. Le prix médian du m² sur la commune affiche néanmoins une légère progression de + 1 %.
La commune de SAINT MARCELLIN subit une baisse moindre du volume des ventes dans l’ancien avec -12,60 % tandis que le prix médian au m² est en baisse de – 2,20% par rapport au +8,20% d’augmentation sur 2022. Il est en de même pour MOIRANS, avec une baisse de – 21,15% de ventes. La croissance du prix médian bien qu’en légère baisse se maintien néanmoins + 4,60%.
Les plus petites communes, plus particulièrement RIVES, qui s’était jusqu’alors démarquée sur les années précédentes sur le marché porteur de l’immobilier collectif ancien, a connu une moindre baisse du nombre de ventes enregistrées de – 7% avec une légère baisse de la croissance du prix médian au m² de – 3,10% contre + 4,50% en 2022. TULLINS, est l’une des communes ayant enregistré le recul le plus important avec – 36,70% de mutations, et – 5,70 % pour le prix médian au m² suivi de près du PONT DE BEAUVOISIN avec – 20 % de mutations, et – 9,30 % pour le prix médian au m².
Le recul du nombre de ventes pour ce type de bien immobilier trouve principalement sa cause dans la réduction sensible des acquisitions réalisées par les primo-accédants et les investisseurs. Ce marché était en effet jusqu’alors essentiellement porté avant la crise par les primo-accédants, les prix étant plus faibles que dans le neuf, et les investisseurs qui même avec une enveloppe budgétaire moyennant pouvaient investir.
Sur ce secteur les appartements de type T3 représentent le plus grand nombre mutations d’appartements anciens.
Marché immobilier collectif neuf
Sans surprise, le marché de l’immobilier neuf a été très fortement impacté par la crise immobilière que nous traversons. Nous sommes loin des performances enregistrées sur 2022 avec à l’époque + 14,45% du nombre d’actes de vente signés par rapport à 2021.
Pour 2023, la vente d’immobilier neuf accuse une baisse de – 26,71 %.VOIRON, qui représentait jusqu’alors la commune enregistrant le plus de mutations en volume subit une baisse historique de – 47,47 %. 52 mutations enregistrées contre 99 sur 2022. Le nombre de ventes sur RIVES baisse fortement avec – 39,02 %.COUBLEVIE, reste stable avec une baisse uniquement de – 6,89 %. MOIRANS résiste néanmoins avec une augmentation du volume des ventes dans le neuf de + 6,80%.
Le prix médian dans l’immobilier neuf ne subit toutefois pas la crise, puisqu’il est possible de constater une augmentation. Pour VOIRON, le prix médian est porté à 4.360,00€/m² soit + 14,10% d’augmentation, 3.450,00€/m²pour RIVES soit une évolution de +10,80%.COUBLEVIE semble se démarquer avec une augmentation de + 18,80% soit une prix médian de 4.220,00€ / m². Le prix du m² Moirannais est également en augmentation pour +14,10 % soit 3.700,00€ / m² . SAINT MARCELLIN reste stable avec un prix médian de 3.360,00€ / m².
La BIEVRE, peu présentative du marché immobilier neuf du fait de la présence majoritaire d’habitat individuel sur son territoire, enregistre 22 mutations d’appartements neufs, pour un prix médian de 2.990,00€ / m².
L’année 2023 est une mauvaise année pour l’immobilier neuf sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE, et la crise l’affecte de « plein fouet ». L’engouement moins prononcé des retraités contraints de vendre leur maison au profit d’appartements en centre-ville, a des conséquences indéniables sur le marché immobilier neuf, ce type de bien ayant jusqu’alors leur préférence.
Pour autant, il faut craindre une année 2024 tout aussi compliquée voir d’avantage. En effet, les signatures réalisées en 2023, du moins celles intervenues sur le premier semestre provenaient notamment de réitération de contrats de réservations signés en 2022 à une période donc meilleure pour le marché d’appartements neufs que 2023.
L’habitat individuel ancien
La maison individuelle reste à l’échelle du secteur VOIRONNAIS-SAINT MARCELLIN-LA BIEVRE, le type d’habitat le plus rependu et représentant le plus grand nombre de mutations du secteur, celui-ci étant essentiellement un territoire, semi-urbain, semi-rural voir rural. Le marché de la maison individuelle ancienne a représenté en effet sur 2023 plus de 54 % des mutations enregistrées sur le secteur.
Concernant LA BIEVRE, il a été régularisé 446 ventes en 2023 contre 608 sur 2022 soit une baisse de – 26,64% pour un prix moyen de 220.800,00€ soit une augmentation de + 1% etune surface moyenne de 108m² habitable et un terrain d’une superficie moyenne de 1.000m².
Concernant le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN, il a été constaté 1106 mutations de maisons en 2023 contre 1420 sur 2022 soit une baisse moins important que sur LA BIEVRE de – 22,11 % avec un prix moyen de 249.000,00€ soit une légère augmentation de + 0,50 % et une surface moyenne de 108m² habitable et un terrain d’une superficie moyenne de 890m².
Toutes les communes du secteur sont impactées par la crise sans exception surtout dans le nombre de ventes enregistrées, la variation des prix à la baisse étant moins significative et variable d’une ville à l’autre.
VOIRON connait un recul du volume de vente de – 9,58 % et une baisse de prix de – 6,40% pour 2023, là où il était possible de constater une augmentation du prix moyen de + 19,30% en 2022. En effet en 2022 le prix moyen des maisons individuelles sur la commune était porté à 352.000,00€ contre 329.600,00€ pour 2023.
SAINT MARCELLIN, affiche un recul du volume des ventes de – 16 % et une baisse du prix médian moindre qu’à VOIRON, puisque de – 1,50%. La maison individuelle sur SAINT MARCELLIN représente en effet sur 2023 un prix moyen de 208.800,00€ contre 212.000,00€ sur 2022 avec une superficie moyenne de 98 m² et un terrain d’une surface moyenne de 640m².
Les villes cotées du PAYS VOIRONNAIS comme SAINT JEAN DE MOIRANS ou COUBLEVIE, ne sont pas épargnées par la crise, puisque SAINT JEAN DE MOIRANS accuse une baisse de – 24,32 % de volume des ventes et – 38,77 % pour COUBLEVIE. Pour COUBLEVIE, le prix moyen de vente de maisons représente 386.100,00€ soit une évolution de + 2,70 % en 2023 contre 3,90% pour 2022.
Les communes du bord du lac de Paladru, prisées également par les acquéreurs, comme LES VILLAGES DU LAC DE PALADRU ou MONTFERRAT demeurent attractives puisque même en affichant une baisse de – 22,22% pour la commune des VILLAGES DU LAC DE PALADRU présente une augmentation du prix médian de +10,20% et de + 2,50% pour MONTFERRAT.
La commune de MOIRANS est sensiblement affectée puisque en plus de subir une baisse de volume de – 8,92 %, celle-ci présente une baisse du prix médian de – 15,60 % soit un prix moyen de 254.100,00€. La commune de SAINT ANDRE LE GAZ n’est pas affectée par la baisse du nombre de mutation puisqu’il a été enregistré autant de mutations en 2023 qu’en 2022 mais le prix médian chute de -1,80%, là où il était possible de constater une augmentation record en 2022 de – 19,50%. Le prix médian à SAINT GEOIRE EN VALDAINE de la maison individuelle subit un recul important de – 39,49%.
Force est de constater qu’aucune commune n’est épargnée par la crise sur le secteur tant dans la baisse des volumes que sur la variation du prix médian dont l’ascension, bien que restant positive est en recul. Les communes semi-rurales semblent toutefois moins affectées que les communes de plus grande importance.
Terrain à bâtir
Sans nul doute, le marché immobilier du terrain à bâtir est le plus impacté par la crise immobilier que nous traversons puisque ce secteur subit la baisse la plus significative avec une chute remarquable d’environ – 40% ; l’augmentation du cout des matériaux constituant très certainement la raison d’un tel recul.
Le prix médian du m² sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN révèle toutefois une augmentation portée à 135€/m² en 2023 contre 122€/m² pour 2022 soit une augmentation d’environ + 10%.
Pour la commune de VOIRON, 12 mutations de terrains à bâtir ont pu être réalisées en 2023 soit une baisse de – 43% pour un prix médian de 205€/m² contre 190€ en 2022. Pour la commune de VINAY, 8 ventes ont été enregistrées pour un prix médian de 150€/m² et 151€/m² pour SAINT MARCELLIN contre 129€ / m² en 2022. MOIRANS affiche une performance du prix au m² avec 288€/m² contre 240,00€/m² pour COUBLEVIE. Il est à noter toutefois, que le prix au m² sur la commune de MOIRANS, est notamment justifié par la petite taille des terrains vendus en 2023 avec une moyenne de 500m² contre 950m² pour COUBLEVIE.
La BIEVRE présente un prix au m² plus raisonnable affiché à 99€/m² avec une baisse toutefois du volume de – 29,48%.
Les chiffres présentés pour les terrains à bâtir démontrent l’importance de la crise immobilière dans la production de maisons neuves mais plus généralement du secteur de la construction pour lequel nous avons pu constater la mise en liquidation d’entreprises nationales spécialisées dans la construction de maison individuelles.
Perspectives pour 2024
Dans le marché incertain que nous connaissons actuellement toutes prévisions avec un degré de fiabilité satisfaisant semble impossible. Certains acteurs de l’immobiliers prédisent une année 2024 compliquée, là où d’autres, plus optimistes, ont le sentiment que la reprise est déjà amorcée et une nette amélioration sur le second semestre.
Le premier trimestre 2024 étant quasiment achevé, il semble possible de croire en cette 2éme prévision, sachant que le marché semble connaitre un léger frémissement probablement du à une baisse des taux et à une politique bancaire des établissements financiers, plus enclin à délivrer des financements.
Maitre GOJON, Notaire à CHIRENS, le constate également sur son territoire et affirme que depuis « ce début d’année se profile un regain de transactions immobilières notamment dans la maison individuelle grâce notamment à la baisse des taux ».
Il nous faut alors garder l’espoir de jours meilleurs, que le pire est derrière nous, même si le climat géopolitique est plus qu’incertain et affecte sans aucun doute le monde de l’économie dont l’immobilier.
Nicolas Julliard, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
L’immobilier en bref – Grenoble, Grenoble Nord et Grenoble sud
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Clément Dubreuil
Analyse détaillée des marchés de la ville de Grenoble et des secteurs Grenoble Nord et Grenoble sud
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Clément Dubreuil, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Analyse des marchés de la ville de Grenoble et agglomération grenobloise
Le marché grenoblois a-t-il résisté ?
Si l’on devait se focaliser uniquement sur l’évolution des prix, on pourrait le croire. En effet, le prix au mètre carré des appartements augmente de 0,8% à Grenoble en 2023. Si l’on analyse chaque quartier, on constate surtout des correctifs du marché :
L’année dernière, on avait noté une croissance des prix sur les grands boulevards et le quartier de eaux claires. Pourtant, en 2023, leurs prix baissent respectivement de 2.6% et 6.2%.
Le quartier Berriat ou l’hyper centre étaient dynamiques ces dernières années, en 2023, leurs prix stagnent.
Parmi les quartiers les plus prisés, seul l’Ile verte progresse encore de 2.2%. Dans les autres Communes de l’agglomération, les prix des appartements pour l’essentiel ont stagné (cad entre -1% et +1%). A l’est, on notera seulement la progression de saint martin d’hères (+3.9%) et de la tronche (+4.2%) A l’ouest, encore une fois des correctifs, Vif par exemple régresse de 6.3%.
Difficile de tirer des conclusions claires tant les statistiques sont disparates. Révélons d’autres données pour nous permettre d’avoir une vision plus précise de l’année passée. Comme ailleurs, il faut relever tout d’abord un effondrement du volume des ventes de 21%. Ce très fort recul, rarement observé, s’explique autant par l’augmentation des taux d’intérêt que par le resserrement des conditions d’octroi du prêt immobilier. Rappelons que le montant global des crédits à l’habitat octroyés par les banques en 2023 a chuté de 40% en un an. Les taux, quant à eux, ont doublé sur la même période. Le cumul de ces marqueurs économiques est évidemment à l’origine de cette régression.
Quelle est la typologie des biens vendus ?
Cette forte hausse du coût du crédit couplée à l’absence, pour l’heure, de baisse des prix, a engendré une fonte du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Selon l’indicateur mis au point par la Banque de France, ce dernier a reculé de 7 mètres carrés sur un an, de fin septembre 2022 à fin septembre 2023.
La typologie des biens vendus évolue. Les appartements de petites surfaces, moins chers, sont vendus en plus grand nombre que les années précédentes. Ils passent de 31% à 35% du volume des ventes. Dans le même temps, leur prix baisse fortement. Ainsi, les studios voient leur prix se contracter de 7,7%.
A l’inverse, la part des logements de 4 pièces reculent de 26 à 22% alors que leur prix s’accroit de 3,4%.
Quel effet sur la typologie des acquéreurs ?
Dans ce contexte, il est devenu impératif de justifier d’un apport important pour qu’un banquier vous accorde un prêt. Cette donnée a eu un impact direct sur le profil des candidats acquéreurs : alors que leur âge médian baissait régulièrement ces dernières années, il augmente en 2023 pour passer à 41 ans.
Autre effet relatif au profil d’acquéreur : vous l’avez compris, le primo-accédant a disparu des radars en 2023. Si l’on doit faire un peu de prospective, un autre type d’acquéreur va bientôt se raréfier : l’investisseur.
Et ce n’est pas moins grave pour l’avenir des logements grenoblois. A Grenoble, la proportion des locataires est importante. 60% des grenoblois sont locataires. Dans la France entière, ils sont seulement 40%. Parmi ces 60% de locataires, un certain nombre est logé en hlm.
En réalité, presque la moitié des grenoblois sont locataires d’appartements possédés par des propriétaires privés. Or, ces propriétaires ne sont rien d’autres que des investisseurs, qui, comme tout investisseur (livret A, assurance-vie…), nourrissent un espoir de plus-value ou de rentabilité.
Or, depuis 2023, ces propriétaires se trouvent confronter à deux obstacles de taille dans leur stratégie d’investissement. Tout d’abord, fin octobre, ils ont constaté l’augmentation importante de leur taxe foncière. On peut estimer que la seule augmentation pratiquée en 2023 représente 15 jours de loyer sur l’année complète. 15 jours de loyer qu’il ne touchera plus.
Puis, en novembre, ils ont appris la mise en place prochaine de l’encadrement des loyers sur le territoire de la métropole de Grenoble. Si les contours et donc l’impact de cette réglementation restent à définir, cela constitue pour le propriétaire une seconde mauvaise nouvelle.
Plus de charges (avec la taxe foncière), peut-être moins de revenus…Si on rappelle à ces investisseurs les travaux auxquels ils sont tenus pour améliorer les performances énergétiques révélés par leur DPE, ils commencent sérieusement à douter des performances de leur investissement.
Il ne s’agit pas ici de s’apitoyer sur l’investisseur privé. Même si, rappelons-le, nous ne sommes pas face à des Warren Buffet de l’immobilier. Les investisseurs que l’on rencontre dans nos études sont principalement des particuliers possédant un seul bien acquis par leur assurer une meilleure retraite ou pour constituer un patrimoine à leurs enfants.
Quelle conclusion tirer de ces marqueurs, quels risques ?
La première conclusion est que cette situation va engendrer une perte d’attractivité de l’investissement dans le logement. Je parle volontairement de logement et non d’immobilier. Le logement a une dimension sociale, quand l’immobilier est plus économique. Et ne doutons pas que cette perte d’attractivité sera très certainement accompagnée par une baisse des prix bien plus nette que l’évolution constatée en 2023.
Enfin, et surtout, par ricochet, alors que nous devrions être à l’heure de l’optimisation de la chose construite, l’incitation à la rénovation et à l’amélioration de l’habitat, une dégradation du parc immobilier ancien est à craindre.
Car les travaux réalisés dans ces logements (50% du parc grenoblois) restent juridiquement à la charge de ces investisseurs privés. Sans rentabilité suffisante, et donc parfois incapables de financer le coût de travaux de rénovation, il est à craindre qu’ils délaissent l’entretien de leurs biens, voire renoncent à le relouer à cause de contraintes réglementaires trop fortes (nous en sommes déjà témoin).
Quand il est aujourd’hui impératif de lutter contre l’habitat insalubre (rappel du permis de louer), et la vacance des logements, on peut trouver la situation ironique voire estimer que ces mesures sont contreproductives.
Clément DUBREUIL, notaire
L’IMMO EN VUE – LE REPLAY : INTERVENTION DE Clément Dubreuil – Grenoble et secteurs de Grenoble nord et Grenoble sud
En exclusivité, tous les marchés immobiliers décryptés par les notaires ! A l’occasion de l’évènement immobilier « l’Immo en vue », les notaires de l’Isère dressent le bilan des prix, analysent la conjoncture immobilière et les évolutions sur les territoires isérois et dévoilent les premières tendances 2024.
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
Le premier volet de la conférence « L’lmmo en Vue » est consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, par quatre notaires locaux qui dressent le panorama 2023 et les tendances 2004 en Isère. Ces données sont établies à partir des actes authentiques de vente, signés lors des transactions enregistrées en 2023. L’Observatoire de l’immobilier des notaires est un outil de référence et permet une restitution exhaustive des vrais prix de l’immobilier
Observatoire de l’immobilier – En vidéo : analyses des prix par secteur et tendances 2024
L’année 2023 fait suite à trois années durant lesquelles l’activité immobilière a été particulièrement intense, parfois même qualifiées « exceptionnelles ».». Si un ralentissement avait commencé à poindre fin 2022, celui-ci a été beaucoup plus net en 2023, où l’on a constaté un effritement constant des transactions, avec une baisse des volumes de l’ordre de 22% en Isère, qui s’est nettement accentuée au dernier trimestre. Retrouvez l’analyse des notaires et les perspectives 2024, avec la participation de Morena Paget,Clément Dubreuil, Jean-Philippe Pauget, Nicolas Julliard
Replay – Présentation de l’observatoire de l’immobilier des notaires
Les tendances départementales
En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains. Cette décrue devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière.
Pour rappel, l’année 2022 a fait suite à une année 2021, exceptionnellement dynamique au plan de la demande, dans un contexte de crise sanitaire. Toutefois, l’automne 2022 a amorcé la baisse du volume de transactions au plan national et local. Cette décrue s’est installée en 2023, et devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier – qui a marqué un seuil – et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière.
Quelques indicateurs viennent appuyer cette tendance. Aujourd’hui, l’inflation, comme les taux d’intérêts se sont stabilisés, et les banques témoignent d’une démarche de crédits plus ample. Mais la dynamique du marché immobilier ne reviendra jamais aux valeurs antérieures, qui étaient anormales.
Les années 2023 et 2024 s’alignent donc sur le volume de transactions d’avant Covid. En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains.
En valeur, sur 1 an, le prix/m² médian des appartements anciens a progressé de +3,1% en Isère et s’établit à 2510 €/m². Pour le marché du neuf, on reste sur une progression positive avec +6,8% et un prix/m² de 4080 €. A contrario, le prix médian des maisons a baissé de -2,2% et atteint 270 800 €. Le prix des terrains est aussi en recul de -2,4% et se situe à 100 500 €.
Pour ces 3 derniers mois, l’indicateur de l’évolution des prix basé sur les avant-contrats met en relief une baisse de prix de l’ordre de -1,1% pour les appartements anciens et une légère reprise de +1,9% pour les maisons.
Certains analystes laissent augurer une reprise de l’activité au second semestre 2024.
Stanislas, Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère
La proposition des notaires
Le marché de l’immobilier est en crise. Depuis environ 18 mois l’immobilier mais également le secteur de la construction subissent une crise que certains professionnels qualifient de sans précédent depuis plusieurs décennies.
Le marché de la vente de logements neufs est le secteur le plus impacté par la baisse significative du volume des ventes. Un pan entier du marché immobilier est à l’arrêt. Certains constructeurs préfèrent renoncer à la réalisation de projets de constructions de logements pourtant initiés depuis plusieurs années plutôt que de persévérer au risque d’aggraver la situation économique déjà critique de leur entreprise.
Les acquéreurs boudent les logements neufs depuis le début de la crise, du fait de prix plus importants que dans l’ancien. Si jusqu’alors, la faiblesse des taux d’intérêt, permettait d’acquérir des logements plus chers, leur augmentation significative a impacté le pouvoir d’achat d’une partie de potentiels acquéreurs qui ont préféré se retourner vers l’acquisition de logements anciens moins onéreux.
La raréfaction de terrains susceptibles d’accueillir la construction d’immeubles de logements collectifs, l’augmentation des règlementations et des exigences en matière de performances énergétiques toujours plus contraignantes laissent très peu de « marge de manœuvre » aux constructeurs pour envisager une baisse significatif des prix de leurs logements permettant la captation de nouveaux acquéreurs.
Ce phénomène est d’autant plus accentué par le fait que les dispositifs d’incitation fiscale à l’acquisition de logements neufs en vue de leur location sont destinés à disparaitre comme il en est notamment le cas pour le dispositif PINEL, qui vit ces derniers mois avec un taux de réduction réduits progressivement depuis l’annonce de sa suppression.
Le dispositif PINEL + sensé maintenir le taux de réduction d’impôt sur le revenu en parallèle de la baisse des taux de réduction du PINEL, n’a pas suffisamment séduit les investisseurs et les constructeurs du fait du niveau d’exigence des conditions pour bénéficier de ce dispositif.
En effet, à une époque où le prix d’acquisition du foncier représente une partie toujours plus importante dans le cout de production du logement, il était difficile pour les constructeurs d’envisager de produire des logements dont le niveau de performance énergétique et environnementale se doit d’être supérieur à la réglementation en vigueur associé à un niveau de qualité d’usage et de confort définis par décret.
Le logement neuf n’est il pas alors l’oublié des pouvoirs publics alors que la construction de logements permet à un très grand nombre d’entreprises de vivre ?
Il ne faut pas oublier également que la revitalisation de centres villes, de friches industrielles, de quartiers entiers serait impossible sans l’intervention des acteurs privés de la construction, les pouvoirs publics ne pouvant agir seul.
Il faut donc réagir et envisager sans délai la mise en place un véritable électrochoc fiscal d’ampleur composé de diverses mesures comme remèdes permettant une relance d’un secteur sinistré à ce jour.
Ainsi en serait-il par exemple, de la création d’un dispositif d’incitation fiscale attractif à l’acquisition de logements, un taux réduit de TVA sur les acquisitions de logements à usage locatif et/ou d’une exonération temporaire de taxe foncière et totale pour les investisseurs qui prendrait des engagements locatifs avec plafond de loyers.
L’Immo en Vue, l’évènement immobilier en Isère
Les tables rondes de l’immobilier
La 4ème édition de « L’lmmo en Vue », qui s’est tenue à la Chambre des notaires de l’Isère, le 28 mars 2024 a rassemblé plus de 200 professionnels de l’immobilier. Après la présentation de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, puis l’intervention du grand témoin invité par les notaires, le second volet de « l’Immo en vue » porte sur le recueil de l’analyse des acteurs du marché immobilier, autour de 3 tables rondes animées par Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.
La grande tendance de l’année 2023 est la contraction du volume des ventes. Nous devrions atteindre à la fin décembre approximativement 885.000 transactions, soit une baisse en une année d’environ 20 % !
Une baisse aussi importante n’avait pas été constatée depuis plus de dix ans.
On sort cette année des deux années d’euphorie post-covid, 2021 et 2022, où nous avions atteint respectivement : 1,2 million et 1,1 million transactions : des sommets qui n’avaient jamais été atteints depuis que les statistiques immobilières existent.
Au cours de cette période, nous avions assisté à une anticipation des achats. Or lorsqu’il y a une anticipation, il y a nécessairement ensuite baisse d’activité : les achats qui ont été faits, ne sont plus à faire !
Le retour à la normal était donc certain, ne demeurait qu’une seule inconnue : le moment auquel il s’opérerait.
Toutefois la baisse des volumes ne s’explique pas exclusivement par la fin de cette période post-covid, plusieurs autres phénomènes sont en jeu :
L’inflation tout d’abord : qui a mécaniquement impacté le pouvoir d’achat des Français (le temps que les salaires se réajustent) ; cette perte de pouvoir d’achat a eu pour effet d’exclure du marché la plupart des primo-accédants dans les secteurs géographiques tendus notamment Paris et Lyon (dans la Drôme les primo-accédants sont encore présents, mais ils achètent des biens de plus petites surfaces) ;
L’augmentation des taux d’intérêt : qui a limité également la capacité d’achat,
Enfin depuis le milieu de l’année, nous avons constaté un phénomène d’attentisme chez les acheteurs : qui misent sur une baisse des prix.
Une baisse des prix se profile-t-elle ?
Les statistiques que nous allons vous présenter, secteur par secteur, ne révèlent pas nécessairement une baisse des prix, car elles sont calculées sur une année entière et sur la base de la notion des « prix médians » (c’est-à-dire la médiane qui coupe en deux masses les prix pratiqués sur le marché, quelle que soit la typologie de biens).
Mais l’ensemble des intervenants de l’Observatoire de la Drôme est unanime, même si cela reste timide pour le moment : les prix ont commencé à baisser depuis septembre, avec une tendance qui s’accélère en fin d’année.
Cette tendance de fond commence à être identifiable au niveau de l’indice des prix (qui lui est basé sur l’évolution annuelle des biens immobiliers de même qualité, contrairement aux prix médians). En effet, l’indice des prix – qui est l’outil le plus fiable en matière de statistique – révèle d’ores-et-déjà cette tendance baissière.
Ainsi au niveau national : La baisse est sur une année est de -1%.
Au niveau départemental : Les appartements et les maisons anciennes baissent respectivement de – 1,8% et -2,4%.
Dans le neuf, la situation est compliquée. Après l’augmentation des matières premières, les acteurs subissent la baisse de volume liée à la perte de pouvoir d’achat et à la diminution de la capacité d’endettement.
Selon la plupart des promoteurs, il manque pour le moment une véritable politique de relance dans ce secteur, la prolongation sous certaines conditions du PTZ et de la loi Pinel, n’étant pas de nature à permettre le déblocage de la situation.
Concernant l’avenir, et plus particulièrement l’année 2024, il est difficile d’anticiper réellement la tendance.
On peut espérer que l’arrêt de l’augmentation des taux d’intérêt annoncé par la BCE, ainsi que l’ajustement des salaires et un commencement de baisse des prix, permettront un redémarrage du marché.
Me Johan MONTBARBON Notaire, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme
L’analyse est basée sur les actes authentiques de vente, centralisées par les notaires, sur l’année écoulée. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement.
De cette base de données vont être établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. De cette base de données sont établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites.
Chaque année, les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier dans l’Observatoire de l’immobilier.
L’immobilier en bref dans le Vercors, le Diois et la Vallée de la Drôme
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Frédéric Sannier, notaire
Analyse détaillée des marchés immobiliers dans la Vallée de la Drôme, le Vercors et le Diois
Si l’année 2022 nous avait donné une impression, finalement contrastée, d’augmentation sensible des prix, l’année 2023 pouvait nous laisser penser à une chute vertigineuse des mêmes prix.
Quelle ne fut donc pas notre surprise de constater, que malgré les apparences, les prix médians ont augmenté dans les secteurs étudiés. Mais nous avons appris à être prudents.
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Frédéric Sannier dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
ANALYSES DES PRIX DE L’IMMOBILIER
Nous pouvons donc certes annoncer une augmentation des prix médian :
POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS de l’ordre de +7,6 % pour la vallée de la Drôme et de +15,2% pour le Diois ;
POUR LES MAISONS ANCIENNES de +3,6% pour la vallée de la Drôme et de +19 % pour le Diois.
Cette augmentation est importante, a fortiori pour le secteur du DIOIS où l’augmentation du prix médian est à deux chiffres.
Mais nous lui apporterons cependant une interprétation nuancée quant à l’impact sur les prix réels des biens. Nous pensons en effet que cette augmentation des prix médians est simplement le reflet de la typologie des acquéreurs et incidemment des biens acquis : en 2023, le blocage des crédits-immobiliers a paralysé les acquisitions par les actifs ayant besoin de recourir à l’emprunt (les primo-accédants).
De sorte que les biens ont essentiellement été acquis par des personnes disposant des liquidités, c’est-à-dire par des personnes ayant vendu leur précédent bien (souvent des retraités ou des cadres provenant de villes importantes). Ces derniers ayant un pouvoir d’achat plus important que les primo-accédants, l’essentiel des transactions a concerné des biens de taille et de prix plus élevés que l’année précédente, ce qui justifie selon nous, cette augmentation du prix médian.
Par exemple dans le secteur du Diois, 67,5% des acquisitions visaient des biens de 4 pièces ou plus, dont 27,5% pour les biens de 6 pièces et plus (au prix médian de 380 500 €). Nous savions déjà que le secteur du Diois était attractif, mais il semble l’avoir été encore plus au cours de cette année 2023.
Ce constat doit être nuancé pour le secteur du VERCORS, secteur pour lequel nous avons eu un effet inverse : le prix médian a diminué de 8,5% pour les maisons anciennes (192.100 € pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²). Dans ce secteur le prix médian des appartements anciens a stagné (-0,1%).
Au regard des statistiques des avant-contrats (pour les mois d’août à octobre 2023) on constate que la baisse de prix tant annoncée est à nos portes : – 9,2 % du prix des maisons anciennes pour le secteur de la vallée de la Drôme.
Détail des statistiques significatives pour les secteurs
PRIX IMMOBILIER DANS LE DIOIS
Les maisons anciennes : +19 % du prix par m² médian, soit 212.500 €, pour une surface de 98 m² et un terrain de 580 m²
Les appartements anciens : + 15% prix par m² médian, soit 114.200 €, pour une surface de 68 m² (1670 €/m²)
PRIX IMMOBILIER DANS LA VALLEE DE LA DROME
Les maisons anciennes : +3,6 % prix par m² médian, soit 248.600 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 640 m²
Les appartements anciens : + 7,6 % prix par m² médian soit 118.000 €, pour une surface de 65 m² (1800 €/m²). A CREST l’augmentation du prix médian a été de + 19,1%.
Les terrains à bâtir : – 6,2 % du prix médian, soit 71.300 €, pour un terrain de 470 m² (144€ par m²)
PRIX IMMOBILIER DANS LE VERCORS
Les maisons anciennes : -8,5 % prix par m² médian, soit 192.100 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²
Les appartements anciens : – 0,1 % prix par m² médian, soit 56.000 € pour une surface médiane de 56 m² (1410 €/m²)
Les terrains à bâtir : + 13,7 % du prix médian, soit 71.000 €, pour un terrain de 990 m² (74 € par m²)
Frédéric SANNIER, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
Dans notre secteur, l’analyse portera sur le marché des maisons et appartements anciens et celui des terrains à bâtir. En effet, il s’agit d’un secteur rural où le peu de programmes neufs ne permet pas de réaliser une analyse de l’évolution des prix
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Sylvia Costan, notaire
Analyse détaillée des marchés immobiliers du secteur Nord Drôme
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Sylvia Costan dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
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Les tendances générales du secteur Nord Drôme
La tendance générale est à la baisse, avec des différences entre les différents secteurs.
Cette baisse concerne tout d’abord le volume des transactions. Mais cette « baisse » est à relativiser, car après une augmentation exceptionnelle des volumes en 2021 -2022, les volumes actuels reflètent une situation que nous connaissions déjà avant le COVID.
Dans le secteur Nord Drôme, le volume des ventes a baissé par rapport à l’année dernière d’environ 23 % concernant les appartements.
S’agissant des maisons, le recul est de 14 %, donc plus modéré par rapport à l’ensemble du département, où la baisse constatée atteint environ 20 %.
Sans surprise, la baisse concerne également les prix, à l’exception des terrains à bâtir
En effet, dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêts, de durcissement des conditions d’octroi des crédits et baisse des volumes, nous constatons une tendance à la baisse au niveau des prix, sans qu’elle soit significative.
Prix des maisons dans l’ancien dans le Nord Drôme
Dans le secteur Nord Drôme la baisse est assez faible, soit -1,4 % sur un an concernant notamment le marché des maisons. Ainsi, le prix médian d’une maison d’une surface de 105 m² et un terrain de 780 m² tourne autour de 207.000 €.
Les communes de SAINT DONAT SUR L’HERBASSE, de SAINT VALLIER et ANNEYRON enregistrent quant à elles un prix médian en hausse, entre 7,2 % et 20 %, sur une année. A SAINT DONAT le prix médian est de 240.000 €. Sur ANNEYRON, la hausse est plus importante que dans le reste du secteur, avec un prix au m² de 2.086 €.
Toutefois, dans l’ensemble du secteur Nord Drôme, si les premiers trimestres 2023 ont connu une stagnation voire une légère augmentation au niveau des prix, la tendance sur le dernier trimestre est à la baisse, soit -5,2 %.
La baisse est là, mais reste assez raisonnable, la correction portant finalement plus sur le nombre de transactions que sur les prix.
Comme je l’avais évoqué l’année dernière, le secteur connaît une forte disparité entre l’offre et la demande, d’où le maintien des prix.
Prix des appartements anciens dans le Nord Drôme
le prix médian se situe autour de 1430 € du m², soit une augmentation modeste de 2,3 % sur un an.
La commune de ST VALLIER affiche une progression de 0,1 %, avec un prix médian du m² pour un trois pièces de 1.110 €, soit 70.000 €.
Prix des terrains à bâtir dans le Nord Drôme
La progression constatée dans l’ensemble est de l’ordre de 6,8 %, avec un prix médian pour une surface de 700 m² de 95 €. Contrairement à 2022, l’augmentation est plus marquée cette année pour les surfaces de terrain de moins de 600 m² et celles comprises entre 900 et 1499 m².
Pour conclure, les prix sont en baisse. Cependant, la hausse des prix médians sur un an est révélatrice du fait que les biens de moins bonne qualité, nécessitant beaucoup de travaux se sont moins bien vendus que les biens de meilleure qualité.
Sylvia COSTAN, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
L’immobilier en bref, Plaine de Montélimar et Drôme provençale
Le secteur de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE sont composés de la partie de notre département située au Sud de Montélimar et s’étendant à l’Est jusqu’au Baronnies.
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Antoine Brouard, notaire
ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DES SECTEURS PLAINE DE MONTELIMAR ET DROME PROVENCALE
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils d’Antoine Brouard dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
Tendance générale dans les secteurs de la Plaine de Montélimar et la Drôme sur 2023
Nous avons pu constater un net ralentissement du volume de transaction en 2023, après une année 2022 qualifiée d’année record à ce titre.
Sur la chronologie de 2023 : retenons que cette année a été n’a pas été très dynamique, a commencé très doucement, avec quelques pics d’activités qui ne se sont pas inscrits dans la durée.
Les prix, si nous regardons les statistiques, ont généralement continué à progresser à la hausse, car l’essentiel des transactions ont été réalisées sur des biens de meilleure qualité par rapport à l’an dernier (par conséquent plus chers).
Toutefois, les prix de biens qualitativement équivalents ont baissé cette année par rapport à l’an dernier.
De plus, en analysant les indices des prix du dernier trimestre 2023, basés sur les données figurant dans les compromis de vente signés au cours de cette même période, il est indéniable que nous assistons à une contraction des prix.
Ce ralentissement des volumes et cette contraction des prix sont essentiellement dus au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, ainsi qu’à la hausse constante des taux des emprunts sur 2023, et également à l’inflation galopante notamment pour le coût des matériaux et de l’énergie impactant largement les ménages français.
Le ralentissement des transactions s’est traduit en 2023 par une hausse des prix relative et maîtrisée et s’amenuisant en fin d’année sur les secteurs de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE, quelle que soit la typologie des biens vendus.
Appartements anciens dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la plaine de Montélimar : légère augmentation des prix de 1,6 % (car plus de vente de petits appartements par rapport à l’an dernier)
En Drôme Provençale : augmentation moyenne des prix de l’ordre de 9%, comme l’an dernier, mais les indices des prix du dernier trimestre 2023 relevés dans les compromis de vente, négatifs pour la plupart, annoncent bel et bien une contraction des prix (légère baisse de 5%).
La majeure partie des transactions s’est concentrée cette année sur les ventes de T2/T3, c’est-à-dire sur des appartements de surface quelque peu inférieure à ce qui était observé les années précédentes ou nous étions plutôt sur un standard T3/T4.
Appartements neufs dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Trop peu de ventes d’appartements neufs réalisées en 2023 sur la plaine de Montélimar et en Drôme Provençale pour avoir des chiffres exploitables
Maisons anciennes dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la Plaine de Montélimar : Augmentation des prix de 4,2 %. Pour acheter une maison ancienne de 5 pièces de 110 m², il aura fallu débourser l’an passé 270.000 € en moyenne sur l’ensemble du secteur, les prix les plus bas étant de 220K/230K pour les secteurs de CHATEAUNEUF DU RHÔNE/ centre de Ville de MONTELIMAR et MONTELIMAR OUEST pour aller jusqu’à 335.000 € sur des communes comme SAUZET ou MONTBOUCHER SUR JABRON.
En Drôme Provençale : Augmentation des prix en moyenne de 4,8% (bien moins forte que l’an dernier), la plus grosse part des ventes a été constituée par des maisons de 100 m² avec 600m² de terrain qui se sont négociées dans une gamme de prix allant de 180.000 à 300.000 € suivant l’attractivité des communes.
(DONZERE, NYONS et PIERRELATTE pour les communes les moins attractives et SAINT PAUL TROIS CHATEAUX, TAULIGNAN et les Communes des Baronnies en haut de tableau)
Donc à noter que cette année la superficie moyenne des maisons les plus vendues a baissé par rapport à l’an dernier.
Maisons neuves dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Pour la plaine de Montélimar : Augmentation des prix sur un an avec un prix médian oscillant entre 2.700 € pour les maisons standard (95 m² avec 250 m² de terrain) qui ont constitué l’essentiel des ventes, et 2.800 € / m² pour des maisons un peu plus grandes avec plus de terrain.
En ce qui concerne le secteur de la Drôme Provençale : Pas de données exploitables sur ce secteur.
Terrains à bâtir dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la plaine de Montélimar, les prix affichés en 2023 ont eu tendance à stagner par rapport à 2022 (235 €/m² en moyenne) avec des terrains de relativement faible superficie (autour de 400 m² l’an passé).
A noter des disparités des prix au m² pour ce type de terrain qui sera plus élevé sur la Commune de MONTELIMAR (environ 100.000 €) que sur le reste de la plaine (environ 80.000 €)
En Drôme Provençale : Légère augmentation des prix de 5% par rapport à l’an passé.
Prix affichés en 2023 de l’ordre de 180 €/m² sur la Commune de SAINT PAUL TROIS CHATEAUX.
La part de marché constituée des ventes de terrains de moins de 600 m² demeure encore largement majoritaire.
Perspectives
Même si les secteurs de la Plaine de Montélimar et de la Drôme provençale restent très attractifs, les français doivent toujours faire face au durcissement réel des conditions d’octroi des prêts immobiliers et à la hausse générale du coût de la vie.
Malgré tout, une stabilisation des taux d’emprunt, voire une légère baisse de ces derniers est annoncée pour ce début d’année.
Il est plus que probable que le prix de l’immobilier baissera en 2024 dans l’ancien, notamment en raison du ralentissement des transactions et du coût croissant des travaux de rénovation souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements., ce qui est d’ailleurs confirmé par les indices des prix relevés dans les compromis de vente signés fin 2023.
Pour ce qui est du neuf, le marché est tellement ralenti qu’il est quasiment certain que les prix vont stagner.
Enfin, pour les terrains à bâtir, au vu de leur rareté, le prix de ces derniers continuera sans doute à augmenter, mais de manière moins spectaculaire que ces dernières années.
Une chose reste certaine, plus on descendra vers le Sud de la Drôme, plus les prix resteront importants.
En termes de volumes, ceux-ci seront certainement comparables à ceux enregistrés en 2023.
Antoine BROUARD, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
L’immobilier en bref à Valence et agglomération valentinoise.
Retrouvez les chiffrés clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Johan Montbarbon, notaire.
Analyse détaillée des marchés immobiliers de Valence et agglomération valentinoise.
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Johan Montbarbon, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
Bilan immobilier dans l’agglomération valentinoise
Les prix médians sont une nouvelle fois en hausse cette année pour l’agglomération valentinoise.
Toutefois, il faut corriger immédiatement cette affirmation, car l’on constate de manière générale depuis la fin du troisième trimestre et tout au long du quatrième, une baisse des prix, tant dans les appartements anciens, qu’au niveau des maisons anciennes. Il n’en demeure pas moins, que sur une année entière nous sommes bien en présence, une nouvelle fois, d’une augmentation des prix.
Appartements anciens dans l’agglomération valentinoise
L’agglomération se situe au-dessus de la moyenne départementale avec un prix au mètre carré de 1960 euros. Soit une progression en une année de + 3,6 %.
Valence intra-muros atteint 1980 euros du mètre carré.
Cette progression, malgré une fin d’année en contraction, confirme le bon dynamisme de la Ville de Valence et témoigne également des volontés, depuis plus de dix ans, de renouvellement du parc immobilier.
Globalement les appartements les plus vendus sont les T3 et T4, représentant les 2/3 du marché. Le Centre-ville fait exception.
Evolutions par quartier
Centre-ville : Au niveau des quartiers, nous constatons une nouvelle fois une forte progression du centre-ville de Valence avec un prix médian du mètre carré s’établissant à 2170 €. Prenant ainsi le contre-pied des mesures énergétiques restrictives à la location. En huit années de très forte progression (+35%), le Centre-Ville aura non seulement rattrapé son retard sur les autres quartiers, mais sera qui plus est parvenu à atteindre le haut du pavé, n’étant désormais distancé plus que par le quartier de Victor Hugo-Maurice Faure.
Cette année le Centre-ville aura été porté, plus particulièrement, par le marché des investisseurs. Nous constatons en effet que les studios et les 2 pièces – à destination essentiellement des étudiants et du AirBNB – représentent plus de la moitié du marché pour cette zone, soit une augmentation du volume de 36 %, représentant ainsi plus de la moitié des ventes, ce qui explique ce phénomène structurel d’augmentation des prix (puisque plus les appartements sont de faibles surfaces et plus le prix au mètre carré est élevé).
Rue des Alpes – Avenue de Romans : Le quartier situé entre la Rue des Alpes et l’avenue de Romans progresse une nouvelle fois, en frôlant les 2000 € du mètre carré, rappelons-nous que ce quartier ne cesse de progresser depuis plus d’une dizaine d’année, c’est-à-dire depuis la rénovation urbaine entreprise dans le secteur de la Tour Maubourg.
Châteauvert : Du côté de Châteauvert, et pour les appartements anciens, nous enregistrons une année de stagnation avec une médiane s’établissant à 1940 €.
Victor Hugo – Maurice Faure : Pour les appartements anciens, la médiane la plus haute revient aux avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec un peu plus de 2400 € du mètre carré dans l’ancien.
Bourg-les-Valence : La commune de Bourg-lès-Valence progresse également avec un prix médian de 1770 €.
Maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise
Nous constatons globalement une progression des prix sur une année entière d’environ + 3,9 % soit un prix médian de 254.000 €, mais encore une fois nous émettons des réserves sur ce constat, puisque qu’en contradiction avec cette évolution annuelle, nous constatons une baisse des prix depuis septembre.
Concernant la typologie de biens, les 2/3 du marché sont constitués par les maisons de 4 à 5 pièces.
La Chamberlière : Le quartier de la Chamberlière est en bonne progression avec un prix médian de 257.200 €.
Châteauvert : Le quartier de Châteauvert marque le pas cette année avec une moyenne négative, toutefois ce quartier demeure indétrônable en termes de prix médian, distançant très largement les autres secteurs. Le prix médian s’établit à 292.100 € tout type de maisons anciennes confondues. La médiane parvient à atteindre les 441.000 € pour les maisons de six pièces et plus, ce qui correspond (et c’est important de le souligner) à la plus forte médiane départementale ! Dans ce quartier les maisons de six pièces et plus, correspondent à près de 50 % des volumes de vente.
Bourg-les-Valence : Bourg-les-Valence est en progression de + 2,2 %, avec un prix médian s’établissant à 247.000 €.
Marché du neuf dans l’agglomération valentinoise
Le gros du marché aura été cette année les 2 et 3 pièces, avec un prix médian dépassant les 3600 € du mètre carré.
Volumes de ventes dans l’agglomération valentinoise
La tendance de l’agglomération suit les tendances nationales et départementales.
Ainsi nous constatons un retour à la normal. Mettant fin à deux années d’euphorie, ayant atteint des sommets inégalés.
Au niveau national, après deux années atteignant environ 1.200.000 transactions nous devrions parvenir à 855.000 transactions pour l’année 2023.
Au niveau de l’habitat neuf, une réelle difficulté existe, avec une très forte baisse des volumes. Ces difficultés inquiètent d’autant les professionnels, qu’aucune réelle mesure de relance n’est envisagée à ce jour.
Me Johan MONTBARBON, notaire Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département
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