Passer au contenu principal

Observatoire de l’immobilier des notaires de la Drôme – Bilan 2023 et perspectives 2024

Chaque année, l’observatoire de l’immobilier des notaires de la Drôme présente les statistiques sur l’évolution du marché immobilier dans la Drôme. 

Bilan immobilier et perspectives : les tendances générales au plan national et départemental.

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo complète, commentés par Johan Montbarbon, notaire et directeur de l’Observatoire de l’immobilier

Bilan immobilier 2023 et tendances 2024

La grande tendance de l’année 2023 est la contraction du volume des ventes. Nous devrions atteindre à la fin décembre approximativement 885.000 transactions, soit une baisse en une année d’environ 20 % !

Une baisse aussi importante n’avait pas été constatée depuis plus de dix ans.

On sort cette année des deux années d’euphorie post-covid, 2021 et 2022, où nous avions atteint respectivement : 1,2 million et 1,1 million transactions : des sommets qui n’avaient jamais été atteints depuis que les statistiques immobilières existent.

Au cours de cette période, nous avions assisté à une anticipation des achats. Or lorsqu’il y a une anticipation, il y a nécessairement ensuite baisse d’activité : les achats qui ont été faits, ne sont plus à faire !

Le retour à la normal était donc certain, ne demeurait qu’une seule inconnue : le moment auquel il s’opérerait.

Toutefois la baisse des volumes ne s’explique pas exclusivement par la fin de cette période post-covid, plusieurs autres phénomènes sont en jeu :

  • L’inflation tout d’abord : qui a mécaniquement impacté le pouvoir d’achat des Français (le temps que les salaires se réajustent) ; cette perte de pouvoir d’achat a eu pour effet d’exclure du marché la plupart des primo-accédants dans les secteurs géographiques tendus notamment Paris et Lyon (dans la Drôme les primo-accédants sont encore présents, mais ils achètent des biens de plus petites surfaces) ;
  • L’augmentation des taux d’intérêt : qui a limité également la capacité d’achat,
  • Enfin depuis le milieu de l’année, nous avons constaté un phénomène d’attentisme chez les acheteurs : qui misent sur une baisse des prix.

Une baisse des prix se profile-t-elle ?

Les statistiques que nous allons vous présenter, secteur par secteur, ne révèlent pas nécessairement une baisse des prix, car elles sont calculées sur une année entière et sur la base de la notion des « prix médians » (c’est-à-dire la médiane qui coupe en deux masses les prix pratiqués sur le marché, quelle que soit la typologie de biens).

Mais l’ensemble des intervenants de l’Observatoire de la Drôme est unanime, même si cela reste timide pour le moment : les prix ont commencé à baisser depuis septembre, avec une tendance qui s’accélère en fin d’année.

Cette tendance de fond commence à être identifiable au niveau de l’indice des prix (qui lui est basé sur l’évolution annuelle des biens immobiliers de même qualité, contrairement aux prix médians). En effet, l’indice des prix – qui est l’outil le plus fiable en matière de statistique – révèle d’ores-et-déjà cette tendance baissière.

  • Ainsi au niveau national : La baisse est sur une année est de -1%.
  • Au niveau départemental : Les appartements et les maisons anciennes baissent respectivement de – 1,8% et -2,4%.

Dans le neuf, la situation est compliquée. Après l’augmentation des matières premières, les acteurs subissent la baisse de volume liée à la perte de pouvoir d’achat et à la diminution de la capacité d’endettement.

Selon la plupart des promoteurs, il manque pour le moment une véritable politique de relance dans ce secteur, la prolongation sous certaines conditions du PTZ et de la loi Pinel, n’étant pas de nature à permettre le déblocage de la situation.

Concernant l’avenir, et plus particulièrement l’année 2024, il est difficile d’anticiper réellement la tendance.

On peut espérer que l’arrêt de l’augmentation des taux d’intérêt annoncé par la BCE, ainsi que l’ajustement des salaires et un commencement de baisse des prix, permettront un redémarrage du marché.

Me Johan MONTBARBON Notaire, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les six secteurs qui composent le département de la Drôme.

L’analyse est basée sur les actes authentiques de vente, centralisées par les notaires, sur l’année écoulée. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. 

De cette base de données vont être établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. De cette base de données sont établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites.

———————

Immo en vue, l’évènement immobilier en Isère. Prix et conjoncture des secteurs de l’immobilier et du logement

L’évènement immobilier en Isère. Les notaires de l’Isère accueilleront tous les acteurs de l’immobilier pour un grand débat.

Pour la quatrième année consécutive, les notaires de l’Isère et les Affiches de Grenoble et du Dauphiné réunissent leurs temps forts annuels consacrés au marché de l’immobilier en Isère pour créer un seul évènement : l’IMMO EN VUE.

L’observatoire de l’immobilier et la table-ronde de l’immobilier se dérouleront le jeudi 28 mars à partir de 9h à la Chambre des Notaires, 10 rue Jean-Moulin 38180 Seyssins.

Les notaires de l’Isère accueilleront tous les acteurs de l’immobilier pour un grand débat sur les problématiques immobilières.

Réservation obligatoire – inscription ici

Première partie : L’Observatoire de l’immobilier des notaires

EN EXCLUSIVITÉ, tous les marchés immobiliers décryptés par les notaires !

Les notaires de l’Isère dresseront le bilan des prix 2023, analyseront la conjoncture immobilière, les prix et évolutions sur les territoires isérois et dresseront les premières tendances 2024.

Basé sur les actes authentiques de vente signés lors des transactions, l’Observatoire de l’immobilier des notaires est un outil de référence et permet une restitution exhaustive des vrais prix de l’immobilier.
avec la participation de Stanislas DUFRESNE Nicolas JULLIARD Jean-Philippe Pauget Morena PAGET Clément DUBREUIL

Grand témoin : Valérie DENU, présidente du tribunal de commerce

L’année 2023 fait suite à trois années durant lesquelles l’activité immobilière a été particulièrement intense, parfois même qualifiées « exceptionnelles ».». Si un ralentissement avait commencé à poindre fin 2022, celui-ci a été beaucoup plus net en 2023, où l’on a constaté un effritement constant des transactions, avec une baisse des volumes de l’ordre de 22% en Isère, qui s’est nettement accentuée au dernier trimestre.

Deuxième partie : Table ronde des acteurs de l’immobilier

Avec les représentants des secteurs du financement, du foncier, de la construction, de la promotion, de la location, du logement social ainsi que d’élus locaux.

  • Partie 1 : Financements et valeurs des biens : le marché à la relance ?
  • Partie 2 : Construction et réhabilitation : comment éviter le mur ?
  • Partie 3 : Logement social et gestion foncière : enjeux au long court ?

Un événement à suivre en présentiel ou en visio.

PROGRAMME

8h45 : Accueil café pour les participants en présentiel

9h : Observatoire de l’immobilier / Table ronde de l’immobilier – Début du direct

12h : Fin des présentations et du direct

12h10 : Questions/réponses avec le public

Prix de l’immobilier dans le Vercors, le Diois et la Vallée de la Drôme. Bilan 2023 et perspectives 2024

Chaque année, les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier dans l’Observatoire de l’immobilier.

L’immobilier en bref dans le Vercors, le Diois et la Vallée de la Drôme

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Frédéric Sannier, notaire

Analyse détaillée des marchés immobiliers dans la Vallée de la Drôme, le Vercors et le Diois

Si l’année 2022 nous avait donné une impression, finalement contrastée, d’augmentation sensible des prix, l’année 2023 pouvait nous laisser penser à une chute vertigineuse des mêmes prix.

Quelle ne fut donc pas notre surprise de constater, que malgré les apparences, les prix médians ont augmenté dans les secteurs étudiés. Mais nous avons appris à être prudents.

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Frédéric Sannier dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

ANALYSES DES PRIX DE L’IMMOBILIER

Nous pouvons donc certes annoncer une augmentation des prix médian :

  • POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS de l’ordre de +7,6 % pour la vallée de la Drôme et de +15,2% pour le Diois ;
  • POUR LES MAISONS ANCIENNES de +3,6% pour la vallée de la Drôme et de +19 % pour le Diois.

Cette augmentation est importante, a fortiori pour le secteur du DIOIS où l’augmentation du prix médian est à deux chiffres.

Mais nous lui apporterons cependant une interprétation nuancée quant à l’impact sur les prix réels des biens. Nous pensons en effet que cette augmentation des prix médians est simplement le reflet de la typologie des acquéreurs et incidemment des biens acquis : en 2023, le blocage des crédits-immobiliers a paralysé les acquisitions par les actifs ayant besoin de recourir à l’emprunt (les primo-accédants).

De sorte que les biens ont essentiellement été acquis par des personnes disposant des liquidités, c’est-à-dire par des personnes ayant vendu leur précédent bien (souvent des retraités ou des cadres provenant de villes importantes). Ces derniers ayant un pouvoir d’achat plus important que les primo-accédants, l’essentiel des transactions a concerné des biens de taille et de prix plus élevés que l’année précédente, ce qui justifie selon nous, cette augmentation du prix médian.

  • Par exemple dans le secteur du Diois, 67,5% des acquisitions visaient des biens de 4 pièces ou plus, dont 27,5% pour les biens de 6 pièces et plus (au prix médian de 380 500 €). Nous savions déjà que le secteur du Diois était attractif, mais il semble l’avoir été encore plus au cours de cette année 2023.
  • Ce constat doit être nuancé pour le secteur du VERCORS, secteur pour lequel nous avons eu un effet inverse : le prix médian a diminué de 8,5% pour les maisons anciennes (192.100 € pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²). Dans ce secteur le prix médian des appartements anciens a stagné (-0,1%). 

Au regard des statistiques des avant-contrats (pour les mois d’août à octobre 2023) on constate que la baisse de prix tant annoncée est à nos portes : – 9,2 % du prix des maisons anciennes pour le secteur de la vallée de la Drôme.

Détail des statistiques significatives pour les secteurs

PRIX IMMOBILIER DANS LE DIOIS

  • Les maisons anciennes : +19 % du prix par m² médian, soit 212.500 €, pour une surface de 98 m² et un terrain de 580 m²
  • Les appartements anciens : + 15% prix par m² médian, soit 114.200 €, pour une surface de 68 m² (1670 €/m²)

PRIX IMMOBILIER DANS LA VALLEE DE LA DROME

  • Les maisons anciennes : +3,6 % prix par m² médian, soit 248.600 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 640 m²
  • Les appartements anciens : + 7,6 % prix par m² médian soit 118.000 €, pour une surface de 65 m² (1800 €/m²). A CREST l’augmentation du prix médian a été de + 19,1%.
  • Les terrains à bâtir : – 6,2 % du prix médian, soit 71.300 €, pour un terrain de 470 m² (144€ par m²)

PRIX IMMOBILIER DANS LE VERCORS

  • Les maisons anciennes : -8,5 % prix par m² médian, soit 192.100 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²
  • Les appartements anciens : – 0,1 % prix par m² médian, soit 56.000 € pour une surface médiane de 56 m² (1410 €/m²)
  • Les terrains à bâtir : + 13,7 % du prix médian, soit 71.000 €, pour un terrain de 990 m² (74 € par m²)

Frédéric SANNIER, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.

Prix de l’immobilier dans le Nord Drôme. Bilan 2023 et perspectives 2024

L’immobilier en bref dans le secteur nord Drôme

Dans notre secteur, l’analyse portera sur le marché des maisons et appartements anciens et celui des terrains à bâtir. En effet, il s’agit d’un secteur rural où le peu de programmes neufs ne permet pas de réaliser une analyse de l’évolution des prix

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Sylvia Costan, notaire

Analyse détaillée des marchés immobiliers du secteur Nord Drôme

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Sylvia Costan dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

.

Les tendances générales du secteur Nord Drôme

La tendance générale est à la baisse, avec des différences entre les différents secteurs.

Cette baisse concerne tout d’abord le volume des transactions. Mais cette « baisse » est à relativiser, car après une augmentation exceptionnelle des volumes en 2021 -2022, les volumes actuels reflètent une situation que nous connaissions déjà avant le COVID.

Dans le secteur Nord Drôme, le volume des ventes a baissé par rapport à l’année dernière d’environ 23 % concernant les appartements.

S’agissant des maisons, le recul est de 14 %, donc plus modéré par rapport à l’ensemble du département, où la baisse constatée atteint environ 20 %.

Sans surprise, la baisse concerne également les prix, à l’exception des terrains à bâtir

En effet, dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêts, de durcissement des conditions d’octroi des crédits et baisse des volumes, nous constatons une tendance à la baisse au niveau des prix, sans qu’elle soit significative.

Prix des maisons dans l’ancien dans le Nord Drôme

Dans le secteur Nord Drôme la baisse est assez faible, soit -1,4 % sur un an concernant notamment le marché des maisons. Ainsi, le prix médian d’une maison d’une surface de 105 m² et un terrain de 780 m² tourne autour de 207.000 €.

Les communes de SAINT DONAT SUR L’HERBASSE, de SAINT VALLIER et ANNEYRON enregistrent quant à elles un prix médian en hausse, entre 7,2 % et 20 %, sur une année. A SAINT DONAT le prix médian est de 240.000 €. Sur ANNEYRON, la hausse est plus importante que dans le reste du secteur, avec un prix au m² de 2.086 €.

Toutefois, dans l’ensemble du secteur Nord Drôme, si les premiers trimestres 2023 ont connu une stagnation voire une légère augmentation au niveau des prix, la tendance sur le dernier trimestre est à la baisse, soit -5,2 %.

La baisse est là, mais reste assez raisonnable, la correction portant finalement plus sur le nombre de transactions que sur les prix.

Comme je l’avais évoqué l’année dernière, le secteur connaît une forte disparité entre l’offre et la demande, d’où le maintien des prix.

Prix des appartements anciens dans le Nord Drôme

le prix médian se situe autour de 1430 € du m², soit une augmentation modeste de 2,3 % sur un an.

La commune de ST VALLIER affiche une progression de 0,1 %, avec un prix médian du m² pour un trois pièces de 1.110 €, soit 70.000 €.

Prix des terrains à bâtir dans le Nord Drôme

La progression constatée dans l’ensemble est de l’ordre de 6,8 %, avec un prix médian pour une surface de 700 m² de 95 €. Contrairement à 2022, l’augmentation est plus marquée cette année pour les surfaces de terrain de moins de 600 m² et celles comprises entre 900 et 1499 m².

Pour conclure, les prix sont en baisse. Cependant, la hausse des prix médians sur un an est révélatrice du fait que les biens de moins bonne qualité, nécessitant beaucoup de travaux se sont moins bien vendus que les biens de meilleure qualité.

Sylvia COSTAN, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.

Prix de l’immobilier dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale. Bilan 2023 et perspectives 2024

L’immobilier en bref, Plaine de Montélimar et Drôme provençale

Le secteur de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE sont composés de la partie de notre département située au Sud de Montélimar et s’étendant à l’Est jusqu’au Baronnies.

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Antoine Brouard, notaire

ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DES SECTEURS PLAINE DE MONTELIMAR ET DROME PROVENCALE

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils d’Antoine Brouard dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

Tendance générale dans les secteurs de la Plaine de Montélimar et la Drôme sur 2023

Nous avons pu constater un net ralentissement du volume de transaction en 2023, après une année 2022 qualifiée d’année record à ce titre.

Sur la chronologie de 2023 : retenons que cette année a été n’a pas été très dynamique, a commencé très doucement, avec quelques pics d’activités qui ne se sont pas inscrits dans la durée.

Les prix, si nous regardons les statistiques, ont généralement continué à progresser à la hausse, car l’essentiel des transactions ont été réalisées sur des biens de meilleure qualité par rapport à l’an dernier (par conséquent plus chers).

Toutefois, les prix de biens qualitativement équivalents ont baissé cette année par rapport à l’an dernier.

De plus, en analysant les indices des prix du dernier trimestre 2023, basés sur les données figurant dans les compromis de vente signés au cours de cette même période, il est indéniable que nous assistons à une contraction des prix.

Ce ralentissement des volumes et cette contraction des prix sont essentiellement dus au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, ainsi qu’à la hausse constante des taux des emprunts sur 2023, et également à l’inflation galopante notamment pour le coût des matériaux et de l’énergie impactant largement les ménages français.

Le ralentissement des transactions s’est traduit en 2023 par une hausse des prix relative et maîtrisée et s’amenuisant en fin d’année sur les secteurs de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE, quelle que soit la typologie des biens vendus.

Appartements anciens dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale

Sur la plaine de Montélimar : légère augmentation des prix de 1,6 % (car plus de vente de petits appartements par rapport à l’an dernier)

En Drôme Provençale : augmentation moyenne des prix de l’ordre de 9%, comme l’an dernier, mais les indices des prix du dernier trimestre 2023 relevés dans les compromis de vente, négatifs pour la plupart, annoncent bel et bien une contraction des prix (légère baisse de 5%).

La majeure partie des transactions s’est concentrée cette année sur les ventes de T2/T3, c’est-à-dire sur des appartements de surface quelque peu inférieure à ce qui était observé les années précédentes ou nous étions plutôt sur un standard T3/T4.

Appartements neufs dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale

Trop peu de ventes d’appartements neufs réalisées en 2023 sur la plaine de Montélimar et en Drôme Provençale pour avoir des chiffres exploitables

Maisons anciennes dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale

Sur la Plaine de Montélimar : Augmentation des prix de 4,2 %. Pour acheter une maison ancienne de 5 pièces de 110 m², il aura fallu débourser l’an passé 270.000 € en moyenne sur l’ensemble du secteur, les prix les plus bas étant de 220K/230K pour les secteurs de CHATEAUNEUF DU RHÔNE/ centre de Ville de MONTELIMAR et MONTELIMAR OUEST pour aller jusqu’à 335.000 € sur des communes comme SAUZET ou MONTBOUCHER SUR JABRON.

En Drôme Provençale : Augmentation des prix en moyenne de 4,8% (bien moins forte que l’an dernier), la plus grosse part des ventes a été constituée par des maisons de 100 m² avec 600m² de terrain qui se sont négociées dans une gamme de prix allant de 180.000 à 300.000 € suivant l’attractivité des communes.

(DONZERE, NYONS et PIERRELATTE pour les communes les moins attractives et SAINT PAUL TROIS CHATEAUX, TAULIGNAN et les Communes des Baronnies en haut de tableau)

Donc à noter que cette année la superficie moyenne des maisons les plus vendues a baissé par rapport à l’an dernier.

Maisons neuves dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale

Pour la plaine de Montélimar : Augmentation des prix sur un an avec un prix médian oscillant entre 2.700 € pour les maisons standard (95 m² avec 250 m² de terrain) qui ont constitué l’essentiel des ventes, et 2.800 € / m² pour des maisons un peu plus grandes avec plus de terrain.

En ce qui concerne le secteur de la Drôme Provençale : Pas de données exploitables sur ce secteur.

Terrains à bâtir dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale

Sur la plaine de Montélimar, les prix affichés en 2023 ont eu tendance à stagner par rapport à 2022 (235 €/m² en moyenne) avec des terrains de relativement faible superficie (autour de 400 m² l’an passé).

A noter des disparités des prix au m² pour ce type de terrain qui sera plus élevé sur la Commune de MONTELIMAR (environ 100.000 €) que sur le reste de la plaine (environ 80.000 €)

En Drôme Provençale : Légère augmentation des prix de 5% par rapport à l’an passé.

Prix affichés en 2023 de l’ordre de 180 €/m² sur la Commune de SAINT PAUL TROIS CHATEAUX.

La part de marché constituée des ventes de terrains de moins de 600 m² demeure encore largement majoritaire.

Perspectives

Même si les secteurs de la Plaine de Montélimar et de la Drôme provençale restent très attractifs, les français doivent toujours faire face au durcissement réel des conditions d’octroi des prêts immobiliers et à la hausse générale du coût de la vie.

Malgré tout, une stabilisation des taux d’emprunt, voire une légère baisse de ces derniers est annoncée pour ce début d’année.

Il est plus que probable que le prix de l’immobilier baissera en 2024 dans l’ancien, notamment en raison du ralentissement des transactions et du coût croissant des travaux de rénovation souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements., ce qui est d’ailleurs confirmé par les indices des prix relevés dans les compromis de vente signés fin 2023.

Pour ce qui est du neuf, le marché est tellement ralenti qu’il est quasiment certain que les prix vont stagner.

Enfin, pour les terrains à bâtir, au vu de leur rareté, le prix de ces derniers continuera sans doute à augmenter, mais de manière moins spectaculaire que ces dernières années.

Une chose reste certaine, plus on descendra vers le Sud de la Drôme, plus les prix resteront importants.

En termes de volumes, ceux-ci seront certainement comparables à ceux enregistrés en 2023. 

Antoine BROUARD, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.

Prix de l’immobilier à Valence et agglomération valentinoise – Bilan 2023 et perspectives 2024

L’immobilier en bref à Valence et agglomération valentinoise.

Retrouvez les chiffrés clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Johan Montbarbon, notaire.

Analyse détaillée des marchés immobiliers de Valence et agglomération valentinoise.

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Johan Montbarbon, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

Bilan immobilier dans l’agglomération valentinoise

Les prix médians sont une nouvelle fois en hausse cette année pour l’agglomération valentinoise.

Toutefois, il faut corriger immédiatement cette affirmation, car l’on constate de manière générale depuis la fin du troisième trimestre et tout au long du quatrième, une baisse des prix, tant dans les appartements anciens, qu’au niveau des maisons anciennes. Il n’en demeure pas moins, que sur une année entière nous sommes bien en présence, une nouvelle fois, d’une augmentation des prix.

Appartements anciens dans l’agglomération valentinoise

L’agglomération se situe au-dessus de la moyenne départementale avec un prix au mètre carré de 1960 euros. Soit une progression en une année de + 3,6 %.

Valence intra-muros atteint 1980 euros du mètre carré.

Cette progression, malgré une fin d’année en contraction, confirme le bon dynamisme de la Ville de Valence et témoigne également des volontés, depuis plus de dix ans, de renouvellement du parc immobilier.

Globalement les appartements les plus vendus sont les T3 et T4, représentant les 2/3 du marché. Le Centre-ville fait exception.

Evolutions par quartier

  • Centre-ville : Au niveau des quartiers, nous constatons une nouvelle fois une forte progression du centre-ville de Valence avec un prix médian du mètre carré s’établissant à 2170 €. Prenant ainsi le contre-pied des mesures énergétiques restrictives à la location. En huit années de très forte progression (+35%), le Centre-Ville aura non seulement rattrapé son retard sur les autres quartiers, mais sera qui plus est parvenu à atteindre le haut du pavé, n’étant désormais distancé plus que par le quartier de Victor Hugo-Maurice Faure.
  • Cette année le Centre-ville aura été porté, plus particulièrement, par le marché des investisseurs. Nous constatons en effet que les studios et les 2 pièces – à destination essentiellement des étudiants et du AirBNB – représentent plus de la moitié du marché pour cette zone, soit une augmentation du volume de 36 %, représentant ainsi plus de la moitié des ventes, ce qui explique ce phénomène structurel d’augmentation des prix (puisque plus les appartements sont de faibles surfaces et plus le prix au mètre carré est élevé).
  • Rue des Alpes – Avenue de Romans : Le quartier situé entre la Rue des Alpes et l’avenue de Romans progresse une nouvelle fois, en frôlant les 2000 € du mètre carré, rappelons-nous que ce quartier ne cesse de progresser depuis plus d’une dizaine d’année, c’est-à-dire depuis la rénovation urbaine entreprise dans le secteur de la Tour Maubourg.
  • Châteauvert : Du côté de Châteauvert, et pour les appartements anciens, nous enregistrons une année de stagnation avec une médiane s’établissant à 1940 €.
  • Victor Hugo – Maurice Faure : Pour les appartements anciens, la médiane la plus haute revient aux avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec un peu plus de 2400 € du mètre carré dans l’ancien.
  • Bourg-les-Valence : La commune de Bourg-lès-Valence progresse également avec un prix médian de 1770 €.

Maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise

Nous constatons globalement une progression des prix sur une année entière d’environ + 3,9 % soit un prix médian de 254.000 €, mais encore une fois nous émettons des réserves sur ce constat, puisque qu’en contradiction avec cette évolution annuelle, nous constatons une baisse des prix depuis septembre.

Concernant la typologie de biens, les 2/3 du marché sont constitués par les maisons de 4 à 5 pièces.

  • La Chamberlière : Le quartier de la Chamberlière est en bonne progression avec un prix médian de 257.200 €.
  • Châteauvert : Le quartier de Châteauvert marque le pas cette année avec une moyenne négative, toutefois ce quartier demeure indétrônable en termes de prix médian, distançant très largement les autres secteurs. Le prix médian s’établit à 292.100 € tout type de maisons anciennes confondues. La médiane parvient à atteindre les 441.000 € pour les maisons de six pièces et plus, ce qui correspond (et c’est important de le souligner) à la plus forte médiane départementale ! Dans ce quartier les maisons de six pièces et plus, correspondent à près de 50 % des volumes de vente.
  • Bourg-les-Valence : Bourg-les-Valence est en progression de + 2,2 %, avec un prix médian s’établissant à 247.000 €.

Marché du neuf dans l’agglomération valentinoise

Le gros du marché aura été cette année les 2 et 3 pièces, avec un prix médian dépassant les 3600 € du mètre carré.

Volumes de ventes dans l’agglomération valentinoise

La tendance de l’agglomération suit les tendances nationales et départementales.

Ainsi nous constatons un retour à la normal. Mettant fin à deux années d’euphorie, ayant atteint des sommets inégalés.

Au niveau national, après deux années atteignant environ 1.200.000 transactions nous devrions parvenir à 855.000 transactions pour l’année 2023.

Au niveau de l’habitat neuf, une réelle difficulté existe, avec une très forte baisse des volumes. Ces difficultés inquiètent d’autant les professionnels, qu’aucune réelle mesure de relance n’est envisagée à ce jour.

Me Johan MONTBARBON, notaire Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département

Prix de l’immobilier dans la périphérie valentinoise. Bilan 2023 et perspectives 2024

L’IMMOBILIER EN BREF, PERIPHERIE VALENTINOISE

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par François Augusto, notaire

ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DU SECTEUR DE LA PERIPHERIE VALENTINOISE

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de François Augusto, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

La périphérie valentinoise, un secteur qui résiste

Dans le secteur de la périphérie valentinoise, c’est-à-dire la plaine qui s’étend sur le pourtour de Valence jusqu’au pied du Vercors, les prix des maisons ont stagné en 2023, avec une hausse médiane de seulement 1,3% pour atteindre 276 000 €. 

En revanche, les prix des appartements ont continué d’augmenter de 5%, pour atteindre un prix médian de 134 000 € réhaussant le prix du m² à 2030 €.

Le secteur de la périphérie valentinoise reste toujours le plus côté de la Drôme pour les maisons, mais pour les appartements, le secteur est supplanté par celui de Tain l’Hermitage pour la deuxième année consécutive.

Prix par ville

La situation est très hétérogène selon les communes, puisque certaines peuvent voir leurs prix monter ou baisser alors que seulement quelques kilomètres les séparent.

Ainsi Beaumont-les-Valence et Chabeuil ont connu une belle hausse de 10% et 5%, respectivement, tandis que Malissard et Saint-Marcel-Les-Valence ont connu une baisse de 6,6% et 7,7%, respectivement.

Bien que les maisons à plus de 300 000 € / 400 000 € soient toujours courantes dans le secteur y compris sur les communes en baisse de prix, elles ont connu ici une forte chute de leur volume de transactions comme au niveau national. 

En somme, le secteur est très hétérogène, mais les prix se sont globalement stabilisés en 2023, au moins en ce qui concerne les maisons individuelles. 

La hausse du prix des appartements peut quant à elle s’expliquer par la relative rareté de ces produits sur le secteur.

Sur la toute fin d’année on peut assister à une baisse des prix assez soudaine, mais qui arrive avec un an de retard. Si techniquement cela est lié à la baisse des volumes, elle-même liée à la hausse des taux d’intérêts depuis un an, cette latence peut s’expliquer par l’inertie du marché immobilier et la réticence des propriétaires à négocier leur prix à la baisse.

Toutefois cette baisse tardive intervient alors même que les raisons pour lesquelles elle aurait techniquement dû arriver sont en passe de disparaître.

La stabilisation des taux d’intérêts en principe prévue pour ce premier semestre et peut être même leur lente décrue à partir de la seconde partie de l’année, devrait probablement suffire à enrayer assez rapidement la baisse des volumes et cette baisse de prix tardive. Il ne serait pas étonnant que le marché se relance au printemps.

François AUGUSTO, Notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département.

Prix de l’immobilier dans les secteurs de Tain l’Hermitage et Romans. Bilan 2023 et perspectives 2024

Les secteurs de Tain l’Hermitage et de Romans, c’est ce qu’on appelle la Drôme des Collines, une région qui se trouve au Nord et Nord Est de Valence et qui regroupe les cantons Tain L’Hermitage, Bourg de Péage et Romans soit au total un bassin de vie d’environ 90 000 habitants.

L’IMMOBILIER EN BREF, SECTEURS DE TAIN L’HERMITAGE ET DE ROMANS

Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Quentin Sorrel, notaire

ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DES SECTEURS DE TAIN L’HERMITAGE ET ROMANS

Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Quentin Sorrel dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».

Les marchés immobiliers de Tain l’Hermitage et Romans.

L’étude porte principalement sur les plus grandes communes du secteur tel que Tain L’Hermitage, Mercurol-Veaunes, Pont De L’Isère, La Roche De Glun, Romans, Bourg De Péage, Mours, Genissieux et Chatuzanze Le Goubet.

Quelle est la tendance principale de ce secteur ?

A l’exception des appartements anciens, on est pour les 2 secteurs confondus sur une stagnation voire une baisse du prix médian.

Quels sont les chiffres à retenir ?

Prix des appartements dans les secteurs Tain l’Hermitage et Romans

Pour les appartements anciens

  • Secteur Romans : Hausse du prix médian de plus de 3,5 % avec un prix médian de 1.670 euros par mètre carré.
  • Secteur Tain : Hausse du prix médian de plus de 7,3 % avec un prix médian de 2.130 euros par mètre carré.

Toutefois, ces hausses du prix médians sont désormais à prendre avec précaution car on assiste sur les derniers avant contrats signés fin 2023 à une baisse de l’indice des prix.

En toute logique, on devrait constater prochainement une baisse du prix médian pour les appartements anciens.

Pour les appartements neufs

Pour les secteurs de Romans, on constate désormais une baisse du prix médian de 2% : soit 3.090€ par mètre carré au lieu de 3.130€ par mètre carré pour l’année précédente.

Prix des maisons dans les secteurs Tain l’Hermitage et Romans

  • Secteur Romans : Baisse de 0,9 % du prix médian avec un prix médian à 241.700 euros.
  • Secteur Tain : Baisse de 2,1 % du prix médian avec un prix médian de 233.200 euros.

A noter que les prix sont toutefois plus élevés sur les communes de Pont de l’Isère et La Roche de Glun avec des prix médians respectivement de l’ordre de 294.500 et 273.000 euros.

Pourquoi une telle différence de prix entre certaines villes et villages ?

C’est essentiellement lié à la consistance du bien immobilier lui-même.

Dans les villes dites historiques comme Romans et Tain, on trouvera beaucoup plus de petites maisons et spécialement des maisons de rue avec parfois seulement une petite cour et pas de jardin.

Dans les villes beaucoup plus récentes, on trouve des maisons de lotissement de taille plus grande et souvent avec jardin et piscine ce qui explique donc les différences de prix.

Prix des terrains à bâtir dans les secteurs Tain l’Hermitage et Romans

  • Secteur Romans : Hausse de plus de 0,6 % avec un prix médian de 85.500 Euros au lieu de 82.000 euros l’année précédente.
  • Secteur Tain : pas de statistiques pour 2023 en raison du faible volume de transaction intervenus sur l’année.

Quels constats peut-on faire de cette année 2023 ?

On constate un marché très contrasté selon les secteurs et la nature des biens vendus mais avec une tendance à la baisse des prix que ce soit en termes de prix médian ou d’indice des prix.

C’est surtout le volume des ventes en forte baisse qui marque au fer rouge cette année.

Sur le secteur de TAIN L’HERMITAGE, je constate une baisse de volume de l’ordre de – 20%.

On assiste à une guerre de tranchée entre vendeur et acquéreur, chacun campe sur ses positions.

Le vendeur n’entend pas baisser son prix de vente, bien que certains n’y couperont pas notamment ceux qui veulent se délester de leur logement trop énergivore.

De son côté, l’acquéreur potentiel attend avec impatience cette baisse de prix et ainsi que celle des taux d’intérêts.

L’année 2024 sera celle de l’incertitude, et il me semble difficile pour pouvoir à ce stade faire des pronostics fiables.

Quentin SORREL, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département.

Logement 1er bilan immobilier 2023 – Les 4 jours du logement


A l’occasion des 4 jours du logement, qui se sont tenus en décembre 2023, Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes dressent un premier bilan immobilier

Retrouvez notre magazine « Passez a l’acte » spécial Logement à découvrir dans la presse locale, chez votre notaire.

1ER BILAN IMMOBILIER – UN EFFRITEMENT, DÉGRESSIF MAIS LINÉAIRE, DU VOLUME DE TRANSACTIONS

Le troisième trimestre 2023 témoigne du ralentissement de l’activité immobilière de l’ordre de – 18 % sur nos départements. Nous assistons à l’effritement, dégressif mais linéaire, du volume de transactions qui, en réalité, a été initié dès l’automne 2022

1er bilan immobilier – les statistiques immobilières 2023

Dans l’ancien, l’effritement du volume de transactions a précédé la baisse des prix de l’immobilier, qui commence tout juste à poindre. Ce phénomène s’explique de plusieurs façons : d’une part, les propriétaires qui n’ont pas le besoin impérieux de vendre, maintiennent leur prix.

Les constructions neuves subissent une forte baisse du volume de transactions.

L’acquisition du foncier est chère, et se combine aux problématiques de la hausse du prix de revient de construction et la hausse des taux d’intérêt. Au-delà, l’inflation freine l’acquisition dans le neuf pour les primo-accédants notamment.

Volumes des ventes : Sur nos 3 départements Isère Drôme Hautes-Alpes, tous biens confondus, les volumes de vente baisse de -18% : par types de biens, les ventes d’appartements anciens baissent de -13% et -17% pour les appartements neufs, -18% pour les maisons anciennes, et -36% pour les terrains.

Variation de prix : L’indice des prix met en évidence une hausse très contenue pour les appartements anciens, de +1,4% et une baisse de -0,3% pour les maisons anciennes.

Synthèse des prix à télécharger

Synthèse des prix immobiliers en Isère, Drôme et Hautes-Alpes

Isère – Prix immobilier

Drôme – Prix immobilier

Hautes-Alpes – Prix immobilier

Comment se caractérise le marché immobilier au troisième trimestre 2023 ?

Nous constatons un ralentissement de l’activité immobilière. Ce phénomène résulte de la conjonction de deux facteurs : d’une part, la diminution du nombre d’acquéreurs, liée aux difficultés d’accès au crédit bancaire ; d’autre part, les vendeurs potentiels, qui ont acquis un bien à un taux d’intérêt bas et qui souhaiteraient changer de logement. Ils ont une capacité d’emprunt moindre et diffèrent leur projet. Au final, donc, nous assistons à un certain immobilisme global de l’activité, qui perdure cette fin d’année.

Après la parenthèse des années Covid, ne revient-on pas à un volume d’activité proche de la normale ?

En effet, les années post-Covid – 2021 et 2022 – ont été caractérisées par une hausse de + 20 % environ du volume de transactions, à laquelle s’est ajoutée mécaniquement une hausse des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les acquéreurs potentiels ont assimilé le principe de taux d’intérêt plus élevés, et l’hypothèse d’une augmentation, ou d’une baisse future des taux. Par ailleurs, les acquéreurs ont intégré le principe d’une appréciation du taux d’endettement maximum à 35 % autorisé par les banques. Ces facteurs conjugués créent manifestement un « effet ciseau » pour les jeunes acquéreurs primo-accédants en particulier, et aboutissent à une forte sélection des acquéreurs potentiels. La problématique énergétique des logements, combinée à la hausse du coût de l’énergie, constituent deux autres facteurs déterminants, aboutissant au ralentissement de l’activité : les règles deviennent plus contraignantes, d’où une exigence et une sélectivité plus forte de la part des acquéreurs sur les niveaux de performance énergétique.

Comment se caractérise la demande actuelle?

Globalement, la demande demeure forte dans notre région. Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE. On observe la baisse des prix de l’immobilier pour les biens dont les notes sont dégradées – F et G – mais le marché existe. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les habitations classées G + ne peuvent plus faire l’objet d’un bail. Le marché à la location est, de fait, fortement impacté. Les propriétaires-bailleurs sont donc confrontés à deux options : vendre, ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Et, les investisseurs locatifs qui pourraient être partants, sont freinés dans leur acquisition. D’où la crainte à terme d’une chute des prix de l’immobilier, liée à l’abondance de biens sur le marché, qui seront inoccupés…

Analyse de Stanislas Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère

Chute des volumes : jusqu’à quand ?

Pour le moment, nous sommes dans un scénario d’une baisse des prix modérée, mois après mois, qui va se poursuivre dans le temps. L’inconnue étant de savoir si la chute des volumes, plus violente que prévue, se stabilisera ».

Johan Montbarbon, directeur de l’observatoire immobilier de la Drome

La problématique du calendrier de rénovation énergétique dans les copropriétés


« Actuellement, le parc ancien peine à être rénové, et la construction neuve est à l’arrêt, constate Aurélie Bouvier, déléguée à la communication du conseil régional des notaires. L’objectif de la loi Climat et Résilience est noble, mais les moyens pour y parvenir ne sont pas à la hauteur des enjeux, et nécessiteraient de vraies mesures d’accompagnement, notamment des propriétaires les plus modestes : prêts bonifiés, possibilité d’échelonner les travaux dans le temps, donner au syndic le pouvoir d’agir afin d’engager des travaux collectivement. Parallèlement, les pouvoirs publics devraient accorder des aides plus conséquentes pour favoriser l’acquisition de logements neufs. Car l’inquiétude portant sur l’accès au logement est réelle, et la confiance des acquéreurs et des investisseurs doit impérativement être restaurée », conclut Aurélie Bouvier.

Retrouvez notre magazine « Passez à l’acte spécial logement »

Pour en savoir plus, retrouvez nos vidéos spécial logement « Passez à l’acte le mag » ici

Acheter un premier bien immobilier seul, en couple ou à plusieurs, louer, vendre, transmettre ou encore rénover son logement : vous avez des questions ? Retrouvez tous nos conseils dans nos vidéos.

Immobilier et la réglementation énergétique

Acheter à deux


Logement – Spécial magazine passez à l’acte – Hiver 2023

Le logement est au cœur des préoccupations de chacun. Pendant les 4 jours du logement, du 11 au 14 décembre, les notaires sont à l’écoute des Français

Dans un contexte économique chahuté, marqué par les difficultés d’accès à l’emprunt et la raréfaction des produits peu énergivores, les notaires de la Drôme, des Hautes-Alpes, de l’Isère et de l’Ardèche ont souhaité mettre l’accent sur des questions qui leur sont très fréquemment posées.

Des solutions alternatives de financement en passant par les points de vigilance en cas d’achat, le sujet des passoires thermiques etc…, vous devriez trouver dans ce magazine des premiers éléments de réponse.

Un conseil : avant de passer à l’acte, n’hésitez pas à pousser la porte de l’Etude de votre notaire pour une analyse personnalisée de votre problématique !

Au sommaire :

  • Financer son achat, des solutions existent
  • Vérifier avant d’acheter : les points de vigilance
  • Acheter à deux : mieux vaut prévenir que guérir
  • Acheter en copropriété : que doit-on payer ?
  • Maison et assainissement : mon installation est-elle conforme ?
  • Passoire thermique : puis-je louer librement
  • Construire en couple sur le terrain d’un seul
  • La SCPI en 5 questions

Télécharger le magazine Passez à l’acte SPECIAL LOGEMENT ICI

Retrouvez nos conseils dans la vidéo ACHETER A DEUX

Et pour en savoir toujours plus, retrouvez toutes nos vidéos « passez à l’acte le mag » ici