Que comprennent les frais d’achat immobilier ?
Article Publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires – le 18 mai 2022,
Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire. Les règles tant fiscales que tarifaire s’appliquent et s’imposent au notaire. Elle sont les mêmes pour tous.
LES IMPÔTS ET LES TAXES, APPELÉS DROITS D’ENREGISTREMENT OU TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE
Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculé d’après la valeur du bien, leur montant varie selon le lieu géographique. Pour l’Isère, au 1er juin 2022, les droits d’enregistrement ont augmenté de 0,7 %. Soit un taux départemental passant de 3,8 % à 4,5 %.
DROITS D’ENREGISTREMENT
- Droit départemental 4,5 %
- Taxe communale additionnelle 1,2
- Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (calculé sur le montant du droit départemental) 2,37 %*.
Quel est le rôle des collectivités ?
Chaque année, du 1er juin au 31 mai, les conseils départementaux fixent le tarif de la taxe de publicité foncière. Mais aussi ceux des droits d’enregistrement exigibles sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers.
Ils peuvent à titre facultatif instituer un abattement sur l’assiette de ces droits. Mais également réduire le taux de ces droits d’enregistrement jusqu’à 0,70 % pour certaines mutations. Ou encore voter l’exonération de ces droits pour certains types de cessions.
De la même manière, les conseils municipaux peuvent réduire le taux de cette taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement jusqu’à 0,50 % pour certaines mutations. Et cela même s’ils perçoivent directement la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement. Il peuvent également voter une exonération de cette taxe communale pour certaines cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Toutes ces décisions sont prises par délibération
Depuis un certain temps, le Département de l’Isère n’avait pas voté cette augmentation. Nous étions quatre départements à ne pas avoir eu l’augmentation : le Morbihan, l’Indre, l’Isère et Mayotte.
Or, à compter du 1er juin 2022, en Isère, le taux de la taxe départementale passe à 4,5 %. Cela correspond à une augmentation de 700 euros environ de taxe par tranche de 100 000 euros. Voici un exemple chiffré de l’impact de cette augmentation, pour un prix de 200 000 euros.
1- Vente en Isère avant le 1er juin 2022
Montant droit départemental 3,8 % X 200.000 =7600 euros
Taxe communale additionnelle 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,37 % X 7600 = 180,12 euros
Soit un total de 10.180 euros
2- Vente en Isère après le 1er juin 2022
Coût du droit départemental = 4,5 % X 200.000 = 9.000 euros
Taxe communale additionnelle = 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette […] = 2,37 % X 9000 = 213,30 euros
Montant total de 11.613 euros
Taux réduit : un droit départemental 0,70 % + un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,14 %.
LA RÉMUNÉRATION DU NOTAIRE
La rémunération du notaire est appelée émoluments, lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal. Le tarif qui datait de 1978, a été remanié par :
Le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice ;
L’arrêté du 26 février 2016 figurant les tarifs réglementés des notaires ;
Un décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels de droit ;
Le nouvel arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2020 au 28 février 2022.
Ainsi, la vente ou cession de gré à gré (art A444-91 du Code commerce) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, dont voici le barême !
TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE
Le calcul se fait tranche par tranche, de 0 à 6500 euros : 3,870 % — De 6500 euros à 17.000 euros : 1,596 % — De 17.000 euros à 60.000 euros : 1,064 % — Plus de 60.000 euros : 0,799 %
Exemple sur un prix de 200 000 euros :
0 à 6500 euros 3,870 % X 6500 = 251,55 €
6500 euros à 17.000 euros 1,596 % X 10500 = 167,58 €
17.000 euros à 60.000 euros 1,064 % X 43000 = 457,52 €
Plus de 60.000 euros 0,799 % X 140000 = 1118,60 € soit un total de 1995,25 €
Des réduction de frais possibles
Une réduction des émoluments pour les ventes à petits prix a été instituée. En effet, aux termes de l’article R 444-9 du Code commerce, la somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien. Ou doit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant. Ce qui est le cas des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, caves ou parkings. Ce plafond n’a pas d’impact sur les taxes fiscales générées par l’opération.
Il est également possible de procéder à une remise à certaines conditions. Lorsqu’une prestation afférente à un bien ou un droit est d’une valeur supérieure à 100 000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise concerne alors toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art R 444-10 II du Code de commerce).
Et lorsque le prix de l’acte dépasse 10 M€ ?
… une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art R 444-10 II du Code de commerce).
Les taux de remise par catégorie d’acte et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office. Ils doivent être affichés sur place.
Sous réserve d’observer cette réglementation, il appartient au notaire de décider par catégorie de prestations d’appliquer ou de ne pas appliquer une remise au taux et dans les domaines qu’il choisit. Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site internet, les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranche d’assiettes. Dès lors qu’il respecte cette obligation d’information, le notaire peut modifier, pour de nouveaux dossiers, les taux de remise qu’il pratique. Si plusieurs notaires doivent recevoir l’acte, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.
LES FORMALITÉS
Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d’arpentage ; une notification nécessaire à la purge d’un droit de préemption (pour chacune des notifications). Une demande concernant l’état civil des personnes physiques et l’immatriculation des personnes morales.
FRAIS & DÉBOURS
Ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre-expert, syndic…). Il y a lieu de prendre également en compte certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.
Comme vous pouvez le voir, les frais dits de notaire pour l’acquisition sont dans une proportion de deux tiers pour l’État et d’un tiers pour l’étude notariale.
Ne pas oublier que l’émolument du notaire n’est autre que la rémunération de l’étude, et donc de son fonctionnement.
Me Géraldine Thomann-Rousset, notaire
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