L’immobilier en bref – Grenoble, Grenoble Nord et Grenoble sud
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Clément Dubreuil
Analyse détaillée des marchés de la ville de Grenoble et des secteurs Grenoble Nord et Grenoble sud
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Clément Dubreuil, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Analyse des marchés de la ville de Grenoble et agglomération grenobloise
Le marché grenoblois a-t-il résisté ?
Si l’on devait se focaliser uniquement sur l’évolution des prix, on pourrait le croire. En effet, le prix au mètre carré des appartements augmente de 0,8% à Grenoble en 2023. Si l’on analyse chaque quartier, on constate surtout des correctifs du marché :
- L’année dernière, on avait noté une croissance des prix sur les grands boulevards et le quartier de eaux claires. Pourtant, en 2023, leurs prix baissent respectivement de 2.6% et 6.2%.
- Le quartier Berriat ou l’hyper centre étaient dynamiques ces dernières années, en 2023, leurs prix stagnent.
Parmi les quartiers les plus prisés, seul l’Ile verte progresse encore de 2.2%. Dans les autres Communes de l’agglomération, les prix des appartements pour l’essentiel ont stagné (cad entre -1% et +1%). A l’est, on notera seulement la progression de saint martin d’hères (+3.9%) et de la tronche (+4.2%) A l’ouest, encore une fois des correctifs, Vif par exemple régresse de 6.3%.
Difficile de tirer des conclusions claires tant les statistiques sont disparates. Révélons d’autres données pour nous permettre d’avoir une vision plus précise de l’année passée. Comme ailleurs, il faut relever tout d’abord un effondrement du volume des ventes de 21%. Ce très fort recul, rarement observé, s’explique autant par l’augmentation des taux d’intérêt que par le resserrement des conditions d’octroi du prêt immobilier. Rappelons que le montant global des crédits à l’habitat octroyés par les banques en 2023 a chuté de 40% en un an. Les taux, quant à eux, ont doublé sur la même période. Le cumul de ces marqueurs économiques est évidemment à l’origine de cette régression.
Quelle est la typologie des biens vendus ?
Cette forte hausse du coût du crédit couplée à l’absence, pour l’heure, de baisse des prix, a engendré une fonte du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Selon l’indicateur mis au point par la Banque de France, ce dernier a reculé de 7 mètres carrés sur un an, de fin septembre 2022 à fin septembre 2023.
La typologie des biens vendus évolue. Les appartements de petites surfaces, moins chers, sont vendus en plus grand nombre que les années précédentes. Ils passent de 31% à 35% du volume des ventes. Dans le même temps, leur prix baisse fortement. Ainsi, les studios voient leur prix se contracter de 7,7%.
A l’inverse, la part des logements de 4 pièces reculent de 26 à 22% alors que leur prix s’accroit de 3,4%.
Quel effet sur la typologie des acquéreurs ?
Dans ce contexte, il est devenu impératif de justifier d’un apport important pour qu’un banquier vous accorde un prêt. Cette donnée a eu un impact direct sur le profil des candidats acquéreurs : alors que leur âge médian baissait régulièrement ces dernières années, il augmente en 2023 pour passer à 41 ans.
Autre effet relatif au profil d’acquéreur : vous l’avez compris, le primo-accédant a disparu des radars en 2023. Si l’on doit faire un peu de prospective, un autre type d’acquéreur va bientôt se raréfier : l’investisseur.
Et ce n’est pas moins grave pour l’avenir des logements grenoblois. A Grenoble, la proportion des locataires est importante. 60% des grenoblois sont locataires. Dans la France entière, ils sont seulement 40%. Parmi ces 60% de locataires, un certain nombre est logé en hlm.
En réalité, presque la moitié des grenoblois sont locataires d’appartements possédés par des propriétaires privés. Or, ces propriétaires ne sont rien d’autres que des investisseurs, qui, comme tout investisseur (livret A, assurance-vie…), nourrissent un espoir de plus-value ou de rentabilité.
Or, depuis 2023, ces propriétaires se trouvent confronter à deux obstacles de taille dans leur stratégie d’investissement. Tout d’abord, fin octobre, ils ont constaté l’augmentation importante de leur taxe foncière. On peut estimer que la seule augmentation pratiquée en 2023 représente 15 jours de loyer sur l’année complète. 15 jours de loyer qu’il ne touchera plus.
Puis, en novembre, ils ont appris la mise en place prochaine de l’encadrement des loyers sur le territoire de la métropole de Grenoble. Si les contours et donc l’impact de cette réglementation restent à définir, cela constitue pour le propriétaire une seconde mauvaise nouvelle.
Plus de charges (avec la taxe foncière), peut-être moins de revenus…Si on rappelle à ces investisseurs les travaux auxquels ils sont tenus pour améliorer les performances énergétiques révélés par leur DPE, ils commencent sérieusement à douter des performances de leur investissement.
Il ne s’agit pas ici de s’apitoyer sur l’investisseur privé. Même si, rappelons-le, nous ne sommes pas face à des Warren Buffet de l’immobilier. Les investisseurs que l’on rencontre dans nos études sont principalement des particuliers possédant un seul bien acquis par leur assurer une meilleure retraite ou pour constituer un patrimoine à leurs enfants.
Quelle conclusion tirer de ces marqueurs, quels risques ?
La première conclusion est que cette situation va engendrer une perte d’attractivité de l’investissement dans le logement. Je parle volontairement de logement et non d’immobilier. Le logement a une dimension sociale, quand l’immobilier est plus économique. Et ne doutons pas que cette perte d’attractivité sera très certainement accompagnée par une baisse des prix bien plus nette que l’évolution constatée en 2023.
Enfin, et surtout, par ricochet, alors que nous devrions être à l’heure de l’optimisation de la chose construite, l’incitation à la rénovation et à l’amélioration de l’habitat, une dégradation du parc immobilier ancien est à craindre.
Car les travaux réalisés dans ces logements (50% du parc grenoblois) restent juridiquement à la charge de ces investisseurs privés. Sans rentabilité suffisante, et donc parfois incapables de financer le coût de travaux de rénovation, il est à craindre qu’ils délaissent l’entretien de leurs biens, voire renoncent à le relouer à cause de contraintes réglementaires trop fortes (nous en sommes déjà témoin).
Quand il est aujourd’hui impératif de lutter contre l’habitat insalubre (rappel du permis de louer), et la vacance des logements, on peut trouver la situation ironique voire estimer que ces mesures sont contreproductives.
Clément DUBREUIL, notaire