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Nord Isère et Isère rhodanienne, les prix de l’immobilier – Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère

Les prix immobiliers dans le nord Isère et l’Isère rhodanienne – Bilan 2022 et perspectives 2023

En ce début d’année 2023, force est de constater que le marché immobilier aura atteint son apogée en 2022. L’inflation conjuguée à la hausse des taux d’intérêt enclenchée au dernier semestre 2022 aura eu raison de la croissance exponentielle de ce secteur économique insufflée par et depuis la crise sanitaire.

 

Le départ 2022 « sur les chapeaux de roues » se sera finalement soldé par une amorce de la baisse du volume des ventes, annonçant l’amorce corrélative d’une baisse des prix.  Espérons que cette baisse ne soit pas vertigineuse…L’entrée en vigueur de la réforme énergétique relative à la loi Climat du 22 Août 2021 dans le contexte inflationniste qui est le nôtre, laisse en conséquence présager une année immobilière 2023 plus terne.

2022 reste un bon « cru immobilier » pour l’ensemble du territoire national mais également pour le nord du département de l’Isère, qui a bénéficié d’un volume de vente en progression de 23 % sur un an.

Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne ont bénéficié d’une dynamique de marché solide sur les trois premiers trimestres.

Le marché du neuf aurait pu se comporter bien mieux qu’il ne s’est comporté tant la demande est forte, mais ce dernier se heurte depuis quelques années à une pénurie de foncier liée à une politique urbanistique et fiscale drastique en la matière. Le marché du nord du département étant marqué par de jeunes acquéreurs, ainsi qu’un parc immobilier ancien, nous pouvons craindre une chute des ventes et une baisse brutale des prix à venir si les conditions bancaires ne cessent de s’assouplir. Toujours est-il, ne cédons pas à la panique, la situation permettra un retour à la négociation facteur utile à la régulation des prix qui ont subit une augmentation de 25 % depuis 5 ans. Si nous ne connaissons pas l’avenir, nous pouvons en revancher analyser le passé et l’année 2022, en dissociant dans le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, l’habitat individuel à l’habitat collectif. L’habitat individuel s’impose encore et toujours avec la même constante observée depuis de nombreuses années : 4 ventes sur 6 concerne des logements individuels

L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne

Les ventes de maisons

Malgré le recul du marché en fin d’année, la vente de maisons fait carton plein en 2022 tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne.

En Isère Rhodanienne, les prix ont grimpé de 6,9 % et le volume des ventes de 10,89 %, situant le prix médian désormais à 272.800 €

Dans le Nord Isère, la progression est également significative, avec 5,65 % de vente en plus et 8,7% d’augmentation du prix médian, situant ce dernier à 277.000,00 €.

Le vecteur d’attractivité est toujours le même, la proximité de l’agglomération Lyonnaise. Plus le bien est proche du Rhône, plus sa valeur est importante. On constate globalement (même si d’autres critères entrent bien évidemment en compte) que le prix médian est supérieur à 300.000 € lorsque le bien se situe à moins d’une heure de Lyon et inférieur à 300.000 € lorsque l’on dépasse ce gap d’une heure.

Les villes à succès sont toujours les mêmes. Pour exemple : HEYRIEUX (prix médian 364.000 €), TIGNIEU-JAMEZIEU (343.600,00 €), VIENNE (325.000,00 €), DIEMOZ (338.000,00 €, RUY (344.600,00 €).

Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne

2022 marque une inversion de tendance entre le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne. Contrairement à l’année passée, le volume de vente a progressé en Isère Rhodanienne avec 122 transactions de plus et régressé dans le Nord Isère avec 19 transactions de moins.

Les prix ont logiquement subi la loi de l’Offre et la Demande. La demande étant supérieure à l’offre, les prix ont considérablement augmenté avec plus 10 € le m2 dans le Nord Isère et plus 32 € le m2 en Isère Rhodanienne, portant ainsi les prix médians respectivement à 140 € et 184 € le m2. S’il est vrai que les statistiques sont plus facilement chamboulées lorsque les références sont moindres comme en l’espèce, nous pouvons tout de même prédire une augmentation des prix des terrains à bâtir sur 2023 et ce malgré la conjoncture qui est la nôtre.

La raréfaction de ces biens couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques de la loi CLIMAT devrait préserver le secteur du terrain à bâtir, sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension.

L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne

L’habitat collectif ne s’est jamais aussi bien comporté tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne, avec près de 8% d’augmentation du volume des ventes.

La situation de l’ancien

Le Nord Isère enregistre 113 ventes de plus que l’année passée et l’Isère Rhodanienne 58. Le prix médian explose dans le Nord Isère et dans l’Isère Rhodanienne, avec respectivement 260 € et 140 € d’augmentation du prix médian. Il faut désormais débourser 2.390 € du m2 dans le Nord Isère et 2.100 € le m2 en Isère Rhodanienne.

La loi CLIMAT va très certainement influencer ce secteur pour 2023 tant l’amélioration énergétique dans le collectif d’habitation peut être un casse-tête du point de vue économique et architectural. Les prédictions semblent plus compliquées sur ce registre…

La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne

A l’instar des terrains à bâtir, la tendance s’inverse cette année, car le volume des ventes régresse en Isère Rhodanienne avec 41 %  de baisse enregistrée et augmente dans le Nord Isère avec 25,7 % d’augmentation. Ce marché étant fondé sur la signature de contrats de réservation, les prix sont logiquement stables, car calqués sur les prix des exercices antérieurs.

Les prix se maintiennent en Isère Rhodanienne avec un prix médian amputé seulement de 30 € le m2 portant ce dernier à 3.570 € et progresse dans la même proportion dans le Nord Isère avec 150 € de plus le m2, ce qui est exactement la même augmentation que celle constatée entre 2020 et 2021. Le prix médian au m2 est désormais de 3.450 €.

Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne

En 2021, ma conclusion était la suivante : « L’annonce d’une remontée des taux d’intérêts et de la flambée de la dépense énergétique pourrait inverser la tendance et faire perdre à nos secteurs un peu plus reculés du département leurs heures de gloire… » Force est de constater que cette crainte est aujourd’hui d’actualité et que les vecteurs de croissance immobilière sont contrés à ce jour par une conjoncture bancaire et inflationniste peu favorable. Le début 2023 n’est pas catastrophique, mais ne s’inscrit plus du tout dans la tendance de ces trois dernières années. Gageons qu’il ne s’agisse que d’un retour à la normal et que ce retour assainisse le marché et les prix qui avaient atteint des sommets.

Jean-Philippe PAUGET, notaire

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Table ronde de l’immobilier

Immo en vue – Table ronde des experts observatoire de l’immobilier des notaires

 

Immo en vue – table ronde de l’immobilier. Conjoncture des marchés de la location, de la promotion, de la construction, du logement social, du financement, du foncier.

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? L’immobilier, toujours valeur refuge ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné

Après les tendances et analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, tous les marchés sont passés en revue, lors de la table-ronde, réunissant les représentants des secteurs de la location, de la construction, de la promotion immobilière, du foncier, du logement social, du financement  avec la participation d’élus de nos territoires.

 

Contexte du logement : mal logement, location, réhabilitation- Voir la table ronde

  • Lutter contre le mal logement, association UN TOIT POUR TOUS : Mme Michèle DARAN, présidente M. Arthur LHUISSIER, directeur
  • État des lieux des logements locatifs – Problématique de la montée en charges des copropriétés : Jean-Paul Girard Président de la FNAIM de l’Isère
  • Enjeux de réhabilitation de l’ancien – Comment accompagner le besoin de logements : Frédéric de Azevedo, Président de Saint-Marcellin Vercors Isère communauté

Promotion et construction durable – Voir la table ronde

  • Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes
  • Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

Financements – Voir la table ronde

  • Évolution du taux emprunteurs en 2023 – Primo-accédants : quels bons dossiers ? Jérôme Coulaud, directeur des Solutions Immobilières Caisse d’Epargne Rhône Alpes
  • À qui profite la remontée du taux d’usure – Financer un projet de réhabilitation : Alain Chorel, directeur du Pôle Immobilier Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes

Conversion et habitat social, rénovation, réhabilitation – Voir la table ronde

  • Hausses des tarifs énergétiques et conséquence-  État des lieux de la rénovation de logements sociaux : Patricia Dudonné Présidente d’Absise
  • Contrats de Mixité Sociale, Cadre de vie et travaux de réhabilitation urbaine ; Guillaume Lissy, maire de Seyssinet Pariset

Artificialisation et stratégie foncière – Voir la table ronde

  • ZAN, où en est-on ? La densification comme solution ? Pierre Papait Géomètre-expert et président de l’UNGE Isère
  • Comment se décline l’objectif ZAN au quotidien d’une collectivité – Quelle stratégie foncière dans la répartition habitat / agriculture / foncier économique :  Joel Gullon Président de Bièvre Isère Communauté

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère – Observatoire de l’immobilier des notaires

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Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

 

 

L’immo en vue – l’évènement immobilier : analyse des marchés immobiliers de l’Isère

L’immo en vue – L’évènement immobilier en Isère

Le 30 mars prochain, pour la 3ème édition de l’Immo en vue, la Chambre des notaires de l’Isère dressera le panora­ma de l’immobilier en Isère.

« Le pre­mier volet de la conférence L’lmmo en Vue sera consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère par quatre notaires locaux : Clé­ment Dubreuil, Nicolas Julliard, Moréna Pa­get et Jean-Philippe Pauget. Ces données se fondent sur les actes authentiques de vente signés au cours de l’année 2022. Le second volet portera sur le recueil des analyses des acteurs du marché immobilier, autour d’une table ronde animée par Les Affiches de Gre­noble et du Dauphiné », précise Maître Auré­lie Bouvier, notaire, déléguée régionale à la communication.

L’immo en vue se penchera également sur la problématique du mal logement avec la participation de l’association Un Toit pour tous, qui apportera son éclairage sur le contexte en Isère et les dispositifs de lutte.

 

Sur inscription – cliquer ici

 

Suivre la conférence en live ici

9h40 – L’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère 
  • Évolution des prix et analyses par secteur, tendances du marché et perspectives.
  • Lutter contre le mal logement, avec la participation de l’Association un toit pour tous.
  • Questions/Réponses
11h00 – La Table-ronde du marché de l’immobilier des Affiches avec la participation des acteurs immobiliers et élus
  • Décryptage des tendances et enjeux de l’immobilier à travers cinq thématiques : marché immobilier de la location, construction, foncier, logements sociaux, financement.
  • Questions/Réponses

 

Acheter un terrain : étapes, délais, points de vigilance

Tout ce qu’il faut savoir avant l’achat d’un terrain à bâtir

Article publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique L’Etude des notaires.

Achat d’un terrain diffus / Achat d’un terrain en lotissement.

L’achat d’un terrain à bâtir isolé appartenant à un particulier ne vous apportera pas les mêmes garanties que l’achat d’un terrain en lotissement. En effet, un particulier n’a notamment pas d’obligation de bornage alors que l’achat d’un terrain en lotissement imposera au vendeur de vous remettre un plan de bornage afin de vous garantir la superficie dudit terrain et ses limites. Aussi, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir isolé, si vous souhaitez un bornage afin de positionner correctement votre future construction, vous pourrez solliciter la réalisation d’un bornage contradictoire mais à vos frais (sauf à le négocier aux frais du vendeur, mais il n’aura aucune obligation d’acceptation).

Par ailleurs et alors qu’un terrain en lotissement sera viabilisé en limite de parcelle par le vendeur, un particulier n’a aucune obligation à ce sujet. Aussi, il conviendra, si le terrain est vendu viabilisé par un particulier, de s’assurer qu’il est bien desservi en limite de propriété par l’ensemble des réseaux (ce qui est rarement le cas). Et à défaut de faire le point sur la réalisation de cette viabilisation (points de raccordement, gravité, servitude éventuelle nécessaire, etc.) et surtout sur le coût de cette viabilisation, qui peut représenter un budget non négligeable.

Enfin, la signature d’une promesse de vente d’un terrain diffus ne vous ouvrira pas de délai de rétractation, contrairement à l’achat d’un terrain en lotissement. Veillez donc à prendre le temps de bien relire la promesse de vente et à ne signer que si tout est parfaitement clair pour vous !

Avant de commencer vos recherches.

Même si vous risquez d’être fort surpris, la première chose à faire n’est pas de trouver un terrain (sauf à avoir un budget illimité…).

Tout d’abord, l’une des premières choses à faire avant de s’engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, c’est de voir son banquier… En effet, il est important de connaître sa capacité maximale d’emprunt afin de déterminer son budget maximum achat et construction (y compris les différentes taxes, les viabilisations, les aménagements intérieurs, etc.).

Vous pourrez ensuite contacter des constructeurs et/ou architectes afin de déterminer vos souhaits (superficie, matériaux, dépendances, annexes, etc.) et le budget afférent.

À ce sujet, plusieurs types de constructions peuvent être envisagés :

– L’auto construction ou la construction par l’intermédiaire d’un architecte. Attention dans ce cas à ce que votre banque accepte de vous prêter sans assurance dommage ouvrage ;

– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat facilite vos démarches, étant géré par un professionnel.

C’est alors que vous pourrez commencer à chercher un terrain qui correspond à vos attentes et à votre budget.

Avant de vous engager.

Avant de vous engager, il est important de vous informer sur les risques naturels.

Si le terrain se trouve en zone moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol G1 devra vous être fournie par le vendeur. Il est à noter qu’en dehors de ces zones, votre vendeur n’aura aucune obligation de vous fournir une quelconque étude de sol. Dans ce cas, on le verra un peu plus loin, nous ne pourrons que vous conseiller de la réaliser à vos frais afin de vous assurer de la qualité du terrain acheté.

Par ailleurs, un terrain en zone violette nécessitera des contraintes de constructions très importantes et potentiellement très onéreuses et une zone rouge interdira toute construction.

Vous trouverez parfois ces informations en ligne sur les sites internet des mairies. À défaut, il conviendra de contacter le service urbanisme de la mairie afin d’obtenir ces informations.

Vous profiterez de ce contact pour obtenir les informations concernant la constructibilité du terrain. À ce sujet, les règles seront différentes selon que la commune dans laquelle vous achetez le terrain est soumise :

– au règlement national d’urbanisme (RNU), ce qui vous imposera de respecter le Code de l’urbanisme ;

– ou à un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui vous imposera de respecter le règlement de zone.

Avant de signer la promesse de vente.

Comme nous l’avons vu précédemment, la signature d’une promesse de vente hors lotissement vous engage sans délai de rétractation. Vous serez cependant couvert par les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un financement, mais il conviendra de veiller à une rédaction conforme à vos projets.

Il conviendra à ce sujet, que vous achetiez en ou hors lotissement, de fournir à votre notaire préalablement à ladite signature :

– la surface de plancher maximum envisagée et les annexes éventuelles envisagées pour la construction à édifier ;

– la date à laquelle vous vous engagez à déposer votre demande de permis de construire ;

– le montant et la durée maximum de prêt envisagé, le cas échéant. Il est important que ces données concernent tant l’achat du terrain que la construction envisagée (y compris les taxes, viabilisations, assurance construction éventuelle, etc.).

Par ailleurs, il est important que votre promesse de vente comporte une condition relative à une étude de sols (indépendamment de l’éventuelle étude G1 susvisée), afin de bénéficier d’une porte de sortie pour le cas où cette étude révèle la nécessité de travaux très importants (pieux, radiers, etc.). En effet, une fois le terrain acheté, vous n’aurez plus de recours contre votre vendeur, sauf à ce qu’il ait lui-même enterré des déchets sur le terrain. Mais dans ce cas, il faudra pouvoir prouver que ces déchets étaient déjà sur le terrain avant votre achat et que vous ne les y avez pas mis vous-même…

Entre la promesse de vente et la vente.

Une fois la signature de la promesse de vente réalisée, il convient d’agir pour optimiser les délais. Bien souvent, les acquéreurs ont l’impression que les délais prévus à la promesse de vente sont larges. Or, chaque démarche nécessite un travail important et vous pourrez être surpris des délais nécessaires à l’obtention de votre permis de construire et de votre offre de prêt.

Tout d’abord, il est important avant d’engager rapidement l’étude de sol. Cette étape vous permettra de déposer une demande de permis de construire tenant compte des éventuels aléas du terrain.

Il convient ensuite de déposer votre demande de permis de construire. La mairie bénéficiera alors d’un délai d’un mois pour solliciter des pièces complémentaires. À défaut d’une telle demande reçue dans le délai d’un mois de la demande de permis de construire, la mairie a deux mois, à compter de la demande de permis, pour délivrer le permis de construire ou le refuser.

En cas d’obtention, il faudra sans délai afficher le permis de construire sur le terrain et faire constater cet affichage par un huissier de justice.

En cas de refus, un recours sur le refus pourra être réalisé. Il est important dans ce cas de prévenir tant votre notaire que votre vendeur.

Une fois le permis de construire obtenu, deux délais commenceront à courir :

– le recours des tiers de deux mois, à compter de l’affichage du permis sur le terrain

– le retrait administratif de trois mois, à compter de la délivrance du permis de construire.

L’obtention de votre financement n’est pas à négliger au milieu de ces nombreuses démarches liées à l’obtention du permis de construire. Dans l’idéal, vous pouvez tenter de bloquer le taux de votre futur prêt dès la signature de la promesse de vente. Cependant, votre offre de prêt concernant bien souvent la construction, elle ne pourra être éditée qu’à l’obtention du permis de construire. Vous pourrez donc, une fois la demande de permis déposée, prendre le temps de finaliser votre demande de prêt afin d’être prêt dès réception de votre permis de construire. Une fois l’ensemble de ces étapes réalisées, vous pourrez régulariser l’achat de votre terrain et la construction pourra enfin commencer !

Jennifer Pitarch, notaire.

Les métiers du notariat : fais ton choix !

LES METIERS DU NOTARIAT – FAITES VOTRE CHOIX

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Télécharger la brochure « métiers du notariat »

Tu cherches ta voie ou tu veux changer d’orientation.

Tu es collégien, lycéen, étudiant à la Fac…Tu te demandes ce que tu vas faire dans la vie ? Tu souhaites changer d’orientation professionnelle ? Tu aimes le contact avec les autres, tu veux te sentir utile… alors tu es fait pour travailler dans le notariat ! Et si tu travaillais dans un office notarial ? 

Le notariat propose des jobs diversifiés avec des possibilités d’évolution !

Le notariat recrute des collaborateurs et recherche des profils diversifiés pour des jobs variés et évolutifs : standardiste, assistant notarial, assistant juridique, formaliste, juriste débutant, juriste aguerri, notaire assistant, gestionnaire de patrimoine, négociateur immobilier…

Un BTS et une licence MÉTIERS DU NOTARIAT existent. 

quiz notaires
Es-tu fais pour le notariat ? Pour le savoir, fais le test !!

Le notariat est une profession ouverte, diversifiée et contemporaine

Notaires et collaborateurs accompagnent, conseillent, protègent des personnes de tous âges, tous profils, toutes professions, toutes confessions, toutes nationalités… dans le cadre de leurs projets en tout genre.

Ils interviennent dans des domaines juridiques diversifiés : droit de la famille, de l’immobilier, de l’entreprise, droit international, des collectivités locales, de l’urbanisme, droit rural, de l’environnement, fiscalité, gestion de patrimoine…

Dans le notariat, on fait du sur mesure ! Chaque client est différent. Chaque situation est unique. Chaque projet est inédit. Chaque conseil est personnalisé. Chaque acte est sécurisé !

Des métiers pour tous les goûts et tous les niveaux !

Le notariat offre des débouchés pour des juristes mais aussi pour des postes d’accueil, de secrétariat, d’assistants, de comptables ou encore de spécialistes de l’immobilier…
Les qualités requises : une rigueur à toute épreuve pour garantir des actes incontestables, une grande adaptabilité et le sens du service !
Les changements législatifs sont fréquents, l’outil numérique est omniprésent, les missions et la clientèle sont très hétérogènes (couples, familles, dirigeants, institutionnels…).
Avoir le sens du contact, être enclins aux changements et adeptes des nouvelles technologies sont les prérequis pour participer à l’excellence du service notarial !

En fonction de la taille de l’office notarié, des compétences, de la motivation et des envies de chacun, chaque métier est évolutif.

 

1) Métier du notariat : Secrétaire / assistant notarial 

Cette fonction est le premier contact avec la clientèle, que ce soit physiquement à l’accueil ou par téléphone. De son accueil dépend souvent l’image que l’on retient de l’office. Rigueur et organisation sont nécessaires. Selon la taille de l’étude, l’assistant notarial peut être chargé des missions suivantes et doit être polyvalent.

*Missions de l’assistant notarial selon la taille de l’office

  • Accueil des clients
  • Gestion des appels téléphoniques et des rendez-vous
  • Ouverture de dossiers
  • Formalités selon la taille de l’office
  • Renseignements administratifs…

*Qualités :

  • Rigueur, organisation, polyvalence, bienveillance et bonne humeur…

2) Métier du notariat : Juriste débutant – Assistant juridique / clerc de notaire

Au sein d’un office, l’assistant(e) est un maillon important. Il est souvent le 1er contact avec le client. C’est également une personne de confiance et de « mémoire » qui est en contact direct avec le notaire ou un juriste plus aguerri.

*Missions de l’assistant juridique variables selon l’importance de l’office.

  • Mission d’assistance d’un juriste ou du notaire dans la mise en forme des actes
  • Gestion des appels téléphonique et des rendez-vous
  • Collecte d’informations
  • Constitution et clôture des dossiers
  • Recherches documentaires
  • Formalités
  • Saisie des actes
  • Rédaction d’actes simples.
  • Archivage

*Qualités :

  • Secret professionnel, rigueur, bon relationnel, orthographe irréprochable, excellente maîtrise de l’outil informatique, bonnes connaissances en bureautique et en secrétariat,

 

3) Métier du notariat : Formaliste 

Le formaliste représente une fonction clé de l’office et existe dans la plupart des offices. Le formaliste assure le transfert des actes signés aux différentes administrations publiques. 

*Missions :

  • Gestion des formalités administratives préalables et postérieures à la réalisation des actes
  • Demande de pièces administratives
  • Transfert des actes signés aux différentes administrations publiques.
  • Démarches de publication et d’enregistrement des actes auprès du service de publication et des services fiscaux dans les délais impartis.
  • Responsable de la GED (Gestion électronique des documents)
  • Tenue de statistiques de l’étude en lien direct avec le juriste ou le notaire.

*Qualités :

  • rigueur, respect des délais, connaissance des pratiques des administrations, connaissance des outils modernes de l’office notarial, sens des responsabilités et diplomatie

4) Métier du notariat : Comptable-taxateur

Le comptable taxateur est le responsable financier de l’office. Il est souvent doté d’une expérience forte du secteur et connaît parfaitement les rouages de la structure. Poste important dans un office, le comptable taxateur assure la gestion économique de l’activité professionnelle.

Une formation spécifique comptable taxateur existe.

*Missions du comptable taxateur

  • Facturation des actes notariés et des prestations notariales.
  • Gestion des comptes clients et gestion de la comptabilité générale de l’étude (opérations quotidiennes, arrêté annuel des comptes…).
  • Gestion des fournisseurs
  • Gestion du personnel (paie, charges sociales et fiscales, congés, absences).

*Qualités :

  • excellentes qualités relationnelles, rigueur, autonomie, connaissance du vocabulaire juridique, grande délégation en relation directe avec tous les acteurs de l’office (notaires, formalistes…),

5) Métier du notariat : Juriste aguerri – clerc de notaire / Rédacteur d’acte

Le juriste intervient aux côtés du notaire à toutes les étapes importantes de la vie des particuliers ou des entreprises (opérations immobilières, conseil fiscal ou patrimonial, règlement successoral…). Chacune de ces étapes est concrétisée par un acte notarié.

*Missions variables selon l’expérience et la taille de l’office.

  • Préparation, rédaction et participation à l’analyse juridique des actes en relation directe avec le notaire
  • Gestion de dossiers confiés par le notaire.
  • Réception de clientèle,
  • Propositions de solutions
  • Préparation et rédaction de conventions et d’actes complexes,
  • Formalités administratives liées à la production des actes.

*Qualités :

  • Rigueur dans la rédaction des actes, connaissance des règles de déontologie, maîtrise des outils technologiques de la profession notariale, qualité relationnelle et sens des responsabilité

 

6) Métier du notariat : Négociateur immobilier 

(office doté d’un service de transaction immobilière)

Spécialiste de la transaction immobilière, gestion de la vente ou de la location de biens immobiliers : estimation, publicité, visites, états des lieux.

7) Métier du notariat : Gestionnaire de patrimoine

Spécialiste de la gestion, de l’optimisation et du transfert du patrimoine privé ou professionnel des clients.

 

8) Métier du notariat : Notaire assistant

Le notaire assistant est titulaire du diplôme de notaire, mais il n’est pas encore nommé par le Garde des Sceaux.

  • Diplômé notaire, il contrôle la réalisation des actes.
  • Il peut être responsable d’un service ou d’une équipe de rédacteurs et être spécialiste dans un domaine du droit : fiscalité, entreprise, gestion.
  • Il n’engage pas sa responsabilité civile. 

 9) Métier du notariat : Notaire

Officier public nommé par le Garde des Sceaux, détenteur d’une délégation de puissance publique. Professionnel libéral et chef d’entreprise. Le notaire « authentifie » les actes : en apposant son sceau et sa propre signature, il constate officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent.

  • Il s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte (force probante).
  • Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif (force exécutoire)
  • Le notaire est tenu à une obligation de conseil vis-à-vis de sa clientèle.

Du master au Diplôme d’Etudes Supérieures de Notariat (DESN) Arrêté du 5/07/2023 publié au JO du 13/07/203

A compter de la rentrée universitaire 2024, le DESN sera la principale voie d’accès à la profession. Les études supérieures de notariat seront assurées par l’Institut national des formations notariales (INFN) et par les établissements publics d’enseignement supérieur ayant conclu une convention avec l’INFN.

Deux modes d’accès à la formation sont prévus : entrée automatique pour les titulaires d’un master mention droit notarial sélection par la commission nationale pour les autres masters de droit

La formation de 24 mois sera composée de 3 périodes ainsi que d’un stage professionnel.

  • 1ère période : le notaire, officier public et ministériel
  • 2ème période : le notaire, expert juridique
  • 3ème période : le notaire, chef d’entreprise management – leadership
  • Puis soutenance d’un mémoire ou d’un rapport de stage. Puis délivrance du DESN.

Les personnes inscrit(e)s aux formations dans leur version antérieure demeurent soumis(e)s aux dispositions des anciennes voies universitaires et professionnelles, jusqu’au 31 décembre 2027 au plus tard.


2) COMMENT TRAVAILLER DANS LE NOTARIAT ?

Il existe des formations spécifiques : BTS Métiers du notariat, Licence professionnelle Métiers du notariat, dispensées dans des lycées, universités et dans les Instituts National de Formations Notariales (INFN).

3) FORMATIONS – CONTACT UTILES 

Plusieurs lycées, universités et Institut national des formations notariales (INFN) proposent des formations.

 

 

GRAND JEU DES ETUDIANTS – LES METIERS DU NOTARIAT

Vous êtes plus de 500 à avoir participé à notre Grand jeu des étudiants 👨‍🎓et à avoir répondu au sondage pour mieux connaître les #métiers du #notariat ! Merci de votre intérêt.🙏

On vous dévoile les résultats du sondage du « grand jeu des étudiants ».

Selon toi, pour travailler dans le notariat il faut aimer :

  1.  le droit :  81%
  2.  le contact humain :  75%
  3.  les nouvelles technologies : 17%

Dans quel(s) domaine(s) intervient le notaire ?

  1. Projet immobilier : 85 %
  2. Mariage ou pacs : 65%
  3. Création d’entreprise : 61%
  4. Droit international : 39%

Quel(s) est/sont le(s) métier(s) associé(s) au notariat

  1. Assistant notarial : 85%
  2.  Gestionnaire de patrimoine : 67%
  3. juriste : 55%
  4. négociateur immobilier : 49%
  5. comptable : 40%

Pour toi, les métiers du notariat sont ils faits pour les jeunes ?

  • oui : 84%
  • non : 15%

Sais-tu qu’il existe un BTS NOTARIAT ?

  • oui : 51%
  • non : 49%

 

Avec la participation

Web conférence : les droits de la famille

Vous avez des questions sur le mariage, le pacs, l’union libre, ou encore l’achat à deux, les donations, les successions…

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes ont répondu en live, lors de la conférence en ligne organisée avec le Dauphiné Libéré.

Retrouvez le replay de cette conférence et profitez toutes les explications et conseils qui vous permettront d’y voir plus clair pour vos projets familiaux.

 

Au sommaire : Tout ce qu’il faut savoir sur les droits de la famille : mariage, pacs, couples, achat immobilier, société civile immobilière, familles recomposées, testament, héritage, donations, successions, adoption, régimes de protection (tutelle, curatelle, habilitation familiale)…., les notaires répondent à vos interrogations.

 

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

1/ La vente de la résidence familiale

Je peux vendre seul : Faux

L’un des époux ne peut pas vendre le logement familial sans l’accord de son conjoint, quand bien même il en serait seul propriétaire.

Résidence principale, pas d’impôt de plus-value : vrai et faux

Pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value, le bien immobilier doit constituer la résidence principale au moment de la vente. A titre indicatif, l’administration fiscale accorde le bénéfice de cette exonération à l’époux ayant quitté le domicile depuis moins d’une année.

J’ai payé plus que toi, tu dois m’indemniser : vrai

Il est l’heure de faire les comptes qui auront des répercussions sur la répartition du prix de vente lorsque l’un des époux a assumé des dépenses à la place de l’autre.

Si nous vendons avant le divorce, les frais seront moindres : vrai pour les époux séparés de biens, faux pour les autres.

Pour le cas particulier des époux mariés sous le régime de la communauté, il convient d’être particulièrement attentif sur la chronologie des opérations. Le droit de partage appliqué par l’administration porte sur le bien ou son prix de vente. Bonne nouvelle, le taux de cette taxe était de 2,50 % en 2020, puis 1,80 % en 2021 et 1,10 % en 2022.

Pour éviter cette taxe, divorcer avant de vendre et prévoyez une convention d’indivision.

2/L’acquisition d’un nouveau logement par l’un des époux

Aucune difficulté pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens puisque leurs patrimoines sont indépendants. En revanche, sous le régime de la communauté, le logement acquis par l’un risque d’entrer en communauté ce qui confèrerait à l’autre époux des droits sur ce bien. Plusieurs techniques permettent d’éviter cette situation, il est donc impératif de consulter son notaire avant de s’engager dans une telle acquisition. La nature de la procédure de divorce influencera notamment le choix de la méthode à retenir.

La question du financement de l’acquisition doit également entrer en considération. Ainsi, si le bien doit être acquis avec des fonds provenant d’une donation familiale, l’autre époux n’aurait aucun droit sur le bien. Si, au contraire, il est nécessaire de recourir à un emprunt bancaire, l’établissement financier pourrait exiger l’accord du conjoint (si le divorce n’était finalement pas prononcé, le prêt constituerait une dette de la communauté). Enfin, si la nouvelle acquisition s’envisageait avec une tierce personne, il pourrait être judicieux de recourir à une société civile immobilière (SCI) pour éviter par exemple que cette tierce personne ne se retrouve en indivision avec l’autre conjoint, notamment en cas de décès avant que le divorce n’ait abouti.

En conclusion, la vente ou l’acquisition de la résidence principale en cours de divorce regorge de potentielles difficultés pour lesquelles votre notaire pourra vous conseiller en amont.

                                                                                                              Emilie BONTOUX notaire assistant

                                                                                                              Laurence CHAMPENOIS, notaire

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

  • Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

  • de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
  • d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Aujourd’hui la situation de couple ne se limite plus au cadre du mariage. Prenant acte de cette diversification des formes de conjugalité, le Code Civil consacre une place plus ou moins grande au statut du mariage, du Pacs et du concubinage.

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Né en 1999, le pacte civil de solidarité (PACS) est de son côté un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.

Quant au mariage, et jusqu’à la Loi 2013-404 du 17 mai 2013, il s’agissait d’une union stable entre un homme et une femme résultant d’une déclaration reçue en forme solennelle en vue de la création d’une famille. La nouvelle Loi a consacré le droit au mariage des personnes de même sexe.

Il résulte donc de ces définitions que ces différentes formes de conjugalité ne présentent pas la même nature, le mariage étant à la fois une institution et un contrat, le Pacs se limitant à l’aspect contractuel tandis que le concubinage relève uniquement de l’état de fait.

A ces différences de natures sont liées des statuts juridiques distincts.

Ainsi, si vous êtes marié, pacsé ou simple concubin, vos droits diffèrent en cas de décès de votre moitié.

Le mariage est synonyme de sécurité

Dans le cadre d’un mariage, le conjoint survivant a toujours vocation à recevoir une partie de la succession de son époux décédé, en plus des droits qu’il tire de son régime matrimonial.

En effet, et même sans disposition particulière pour assurer l’avenir du conjoint survivant, celui-ci ne se trouvera pas démuni. Il reçoit une part de succession du défunt, variable selon les héritiers en présence : quand le défunt laisse des enfants, si au moins un d’entre eux est né d’une union précédente, le conjoint survivant a droit à un quart de la succession.

Si les enfants sont communs, le survivant a le choix entre un quart de la succession ou l’usufruit de la totalité de celle-ci ; si le défunt n’avait pas d’enfants mais laisse ses deux parents, le conjoint survivant héritera de la moitié de la succession (si un seul parent est encore en vie, des trois quarts).

Avec une donation entre époux (donation au dernier vivant) ou un testament, les époux peuvent se transmettre une part plus importante de succession. Si le défunt laisse des enfants (nés ou non d’une précédente union), le veuf ou la veuve a droit : soit à la totalité de la succession en usufruit, soit à un quart de la succession en pleine propriété et aux trois quarts en usufruit, soit à la moitié de la succession en présence d’un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois et plus.

L’union libre est synonyme de précarité

Les couples non mariés ne profitent pas de la même protection que les époux : le concubin survivant reste étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite.

Sans testament, le concubin n’a aucun droit à la succession. Ainsi, celui-ci se trouve dépourvu :

– en matière de droit au logement : s’il appartenait au concubin décédé, le survivant n’a aucun droit car le concubin survivant ne bénéficie pas de la protection relative au logement. Bien plus, le concubin survivant, s’il n’est pas propriétaire, n’a même pas droit à un maintien temporaire dans le logement ;

– en cas d’acquisition en commun du logement : de leur vivant, les concubins étaient en indivision ; au décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de l’autre concubin. Pour contourner cet obstacle, les deux concubins peuvent avoir prévu dans l’acte d’achat du logement une clause de rachat au profit du concubin survivant : sous réserve de désintéresser les héritiers, le survivant pourra ainsi acquérir la propriété totale du logement. Ils peuvent encore chacun léguer leur part à l’autre dans l’indivision ;

– en matière de bail :

* Soit le bail aura été signé par un seul d’entre eux, et l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du signataire du bail, son concubin a droit de se maintenir dans les lieux. Néanmoins, le transfert du bail au profit du survivant est possible à condition qu’il ait vécu dans le logement avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. A défaut, il ne peut pas rester dans les lieux, sauf accord du propriétaire. Il en va de même si le contrat de location datait de moins d’un an : la situation du concubin survivant est donc extrêmement précaire.

* Soit le bail aura été cosigné par les deux concubins, et si l’un disparaît, le survivant devient seul titulaire du bail, quelle que soit la durée du concubinage.

Lorsqu’on n’est pas marié, il est donc indispensable de prévoir l’avenir le plus tôt possible, sachant cependant que la fiscalité n’est guère incitative en cas de concubinage.

La seule solution est de prévoir un testament ou une donation, en prenant garde de ne pas léser les héritiers « officiels » du défunt et en respectant les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Mais le coût fiscal sera de toute façon très élevé pour le survivant qui devra s’acquitter des droits de succession.

Pacs, un testament est impératif

À la différence des conjoints mariés, les partenaires de Pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre.

Si l’un d’entre eux décède sans avoir fait de testament, ses biens vont à sa famille selon les règles légales, comme dans le concubinage.

Le partenaire survivant bénéficie toutefois de certains droits successoraux, telle que l’attribution du véhicule de son partenaire décédé (mais uniquement si le défunt l’a prévu par testament), si celui-ci lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ou l’exercice de sa profession, sous condition de l’absence de pluralité de demandes, où le juge sera chargé de trancher en fonction des intérêts en présence.

Le partenaire survivant dispose également de certains droits sur son logement :

– Le droit de jouissance temporaire sur le logement : au décès de son partenaire, le survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale à l’époque du décès et sur le mobilier qui s’y trouve (sauf testament contraire du défunt). Ce droit lui permet de se maintenir dans les lieux gratuitement pendant les douze mois consécutifs au décès, que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué.

Dans cette dernière hypothèse, et si contrat de bail était au seul nom du partenaire décédé, le contrat de location est transféré au survivant sans condition de durée du Pacs, mais en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

En cas de bail au nom des deux partenaires, le contrat de location se poursuit au profit du partenaire survivant.

Que le bail soit au nom des deux partenaires ou d’un seul, le survivant a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession, sauf s’il en a été privé par testament.

Lorsque le logement était détenu en propriété, en indivision entre les deux partenaires, le survivant bénéficie du même droit de jouissance gratuite pendant un an. Lors des opérations de partage, il pourra demander l’attribution préférentielle du logement.

– L’attribution préférentielle du logement : le partenaire survivant peut se faire attribuer la propriété du logement qu’il occupe à l’époque du décès et de son mobilier lorsqu’il se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé. Cette attribution préférentielle est de droit pour le partenaire, mais seulement à la condition que le défunt l’ait prévue par testament. S’il ne l’a pas fait, et si l’un des héritiers du partenaire décédé demande également l’attribution préférentielle, c’est le juge qui tranchera.

En pratique, le partenaire survivant ne peut demander l’attribution préférentielle que :

* s’il dispose de droits en propriété sur le logement, ce qui suppose que le logement soit indivis entre les partenaires ;

* et s’il a les moyens de désintéresser les héritiers. Contrairement au conjoint survivant, il ne peut pas exiger de délais pour le paiement de la soulte.

Si le bien était indivis entre le partenaire décédé et un (ou plusieurs) tiers, le partenaire survivant bénéficie, sauf exception, du maintien dans les lieux pendant un an, l’indemnité d’occupation due au(x) tiers coïndivisaire(s) étant remboursée par la succession.

Passé ce délai de douze mois, le partenaire n’a aucun droit au maintien dans les lieux.

La loi offrant néanmoins peu de droits au survivant, les partenaires de Pacs ont tout intérêt à organiser eux-mêmes leur protection. Contrairement aux époux, ils ne bénéficient d’aucun outil spécifique de protection en cas de décès : il n’existe ni avantages matrimoniaux, ni donations au dernier vivant, ni quotité disponible spéciale entre partenaires.

Ils peuvent cependant mettre en œuvre d’autres moyens, avec un avantage essentiel sur les simples concubins : ils sont exonérés de toute taxation au décès.

Seul l’établissement d’un testament permet aux partenaires de Pacs d’hériter l’un de l’autre. Les possibilités de legs entre partenaires sont multiples, cependant l’option retenue dépendra de la situation personnelle des partenaires et notamment de l’étendue des droits que le testateur entend accorder au survivant, de l’existence ou non d’enfants, etc.

Cependant, de la même manière que pour les concubins, les règles successorales relatives à la réserve héréditaire (et au droit de retour des parents également) peuvent largement limiter les effets du testament fait au profit du partenaire survivant.

Par testament, le partenaire de Pacs peut recevoir : l’intégralité des biens du défunt, si ce dernier n’avait pas d’enfant ; la moitié de la succession s’il existe un enfant, un tiers avec deux enfants et un quart avec trois enfants et plus

Ainsi, la part qu’il est possible de transmettre au partenaire (comme au concubin par ailleurs) dépend éminemment de l’existence de descendants, héritiers réservataires. Une part minimum du patrimoine leur est obligatoirement réservée.

L’assurance-vie en cas de décès constitue également un bon moyen pour les partenaires de se transmettre un capital.

Quant à la protection sociale, le partenaire de pacs ou le concubin survivant n’ont pas le droit de toucher la pension de réversion après le décès de leur compagne ou de leur compagnon.

Héritage sans droits à payer pour les conjoints et partenaires de pacs

S’agissant du paiement de l’impôt sur la transmission du patrimoine, les règles diffèrent selon que le couple ait été marié, pacsé ou ait été dans une relation de concubinage.

Alors que le conjoint marié bénéficie d’une exonération de droit de succession et de donation, le concubin relève du taux le plus élevé pour les transmissions à titre gratuit : celui qui est prévu pour les personnes sans lien de parenté. La valeur de ce qu’il recevra, réduit de 1594€, sera taxée à 60%.

Par contre le PACS, s’il ne donne aucun droit de succession « automatique », du moins bénéficie-t-il d’une fiscalité plus attrayante puisque la loi a aligné en août 2007 la fiscalité applicable aux couples pacsés sur celle des couples mariés concernant les transmissions à titre gratuit, c’est-à-dire les transmissions par donation ou succession :

– les donations consenties au partenaire relèvent du tarif applicable aux époux et pour la perception des droits de donation, il est effectué un abattement de 80 724 € sur la part du partenaire lié au donateur par un PACS (cet abattement est remis en cause en cas de rupture du PACS au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l’un d’eux) ;

– le partenaire lié au défunt par un PACS est, comme le conjoint survivant, exonéré de droits de succession, quelle que soit l’antériorité du PACS (CGI, art. 796-0 bis).

Il est donc particulièrement intéressant de voir que les deux types d’union fondés sur un contrat (mariage ou le PACS) sont davantage protecteurs du conjoint survivant non marié. Ils permettent une transmission plus aisée du patrimoine.

Au contraire, le seul concubinage peut faire courir un risque au conjoint survivant non marié qui devra assurer les charges du ménage, qui peuvent être élevées en présence d’enfants, sans que ne lui soit dévolue une part dans la succession.

Au surplus, si une part lui est dévolue, il devra s’acquitter d’un impôt qui peut contribuer à accroître les problèmes du concubin non pacsé.

Ainsi, face à ce même risque du décès de l’autre, les conséquences, essentiellement pécuniaires, peuvent être désastreuses.

Quelle que soit donc votre situation, s’entourer des conseils d’un notaire revêt un intérêt tout particulier pour s’assurer que celui qui vous survivra sera protégé.

Me Adam DEBERNARDI, notaire

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit notamment de la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.

La plus-value est tout simplement la différence entre le prix d’achat (ou valeur du bien lorsque vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de revente.

C’est ce gain réalisé lors de la revente qui fait l’objet d’une taxation, après application d’un certain nombre de correctifs (abattement pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses…)

Lors du calcul de l’impôt, le prix d’acquisition d’origine peut notamment être majoré des dépenses de travaux qui ont été réalisés dans le bien vendu, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire.

I – Evaluation au montant réel

Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez supporté financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :

1°) Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. 

Sont exclues les dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins qu’elles ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration)

2°) Ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu (notamment déduites au titre de vos revenus fonciers)

3°) Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non par vous-même.

Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier du montant des travaux si l’administration vous en fait la demande.

II – Evaluation forfaitaire

Alternativement, à défaut de remplir les conditions ci-dessus, il est possible d’appliquer ce qu’on appelle « le forfait travaux » qui consiste à majorer de 15% la valeur d’acquisition. Ce forfait n’est applicable que si vous vendez un immeuble bâti que vous possédez depuis plus de 5 ans.

Il n’y a alors pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Ce forfait de 15 % est une simple faculté et ne se cumule pas avec les frais réellement supportés.

Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait de manière automatique à défaut de pouvoir justifier des frais réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.

Mais, depuis une jurisprudence récente, le forfait de 15 % semble devoir être écarté si en cas de contrôle vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez engagé des travaux dans le bien.

Ainsi, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais elle réserve à l’Administration le droit d’apporter la preuve contraire.  Conservez donc vos factures !

Me Clotilde DELPUECH, notaire

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

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