Prix immobilier dans la plaine de Montélimar et la Drôme provençale, bilan 2022 et perspectives 2023

Le Secteur de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE sont composés de la partie de notre département située au Sud de Montélimar et s’étendant à l’Est jusqu’au Baronnies.

Vidéo – panorama des prix immobiliers dans les secteurs plaine de Montélimar et Drôme provençale

Tendance générale dans ces secteurs sur 2022

Nous avons pu constater un volume de transaction en 2022 équivalent à celui de 2021, c’est-à-dire une année record en volume de transactions sur les 20 dernières années.

Sur la chronologie de 2022 : retenons que cette année a été très dynamique, et ce tout au long de l’année, pour commencer à ralentir doucement au cours du quatrième trimestre.

Les prix, quant à eux ont continuer à s’envoler. Cette euphorie irrationnelle peut s’expliquer par la poursuite du besoin croissant des populations urbaines et péri-urbaines de marquer un changement dans leur mode de vie tant sur le plan personnel que professionnel, et par le recours au télétravail, désormais incontournable dans la plupart des entreprises.

Ce dynamisme a par ailleurs été encouragé et soutenu par les faibles taux d’intérêts des prêts immobiliers accordés jusqu’en fin d’année 2022.

La hausse des transactions s’est, cette année encore, traduite par une hausse des prix sur les secteurs de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE, quels que soit la typologie des biens vendus.

Prix des appartements anciens

Sur la plaine de Montélimar : les prix se sont emballés avec une augmentation de 11,2 %

En Drôme Provençale : même tendance avec une augmentation moyenne des prix de l’ordre de 9%

La majeure partie des transactions est, comme à l’accoutumée, constituée par les ventes de T3/T4.

Prix des appartements neufs

Tendance des prix sur la plaine de Montélimar : léger recul de l’indice des prix de 2,8 % avec un prix médian de 2.750 € / m² soit une diminution de 50 € sur un an, la plupart des transactions recensées étant en effet des queues de programme.

Prix des maisons anciennes

Sur la Plaine de Montélimar : Augmentation de l’indice des prix de 3,3 %. Pour acheter une maison ancienne de 110 m², il aura fallu débourser l’an passé 240.000 € en moyenne sur l’ensemble du secteur, les prix allant même jusqu’à 300.000 € sur des communes comme SAUZET ou MONTBOUCHER SUR JABRON.

En Drôme Provençale : Très forte augmentation de l’indice des prix de 10,8 %, la plus grosse part des ventes a été constituée par des maisons de 100 m² à 150 m² avec un peu de terrain qui se sont négociées dans une gamme de prix allant de 180.000 à 500.000 € suivant l’attractivité des communes.

DONZERE et PIERRELATTE pour les communes les moins attractives et SUZE LA ROUSSE, NYONS et GRIGNAN en haut de tableau.

Prix des maisons neuves

Pour la plaine de Montélimar : Quasi stagnation des prix sur un an avec un prix médian toujours aux alentours de 2.400 € / m².

En ce qui concerne le secteur de la Drôme Provençale : Augmentation des prix de l’ordre de 8 % par rapport à l’an dernier avec un prix médian de 2.450 € / m²

Prix des terrains à bâtir

Sur la plaine de Montélimar, les prix affichés en 2022 ont eu tendance à stagner par rapport à 2021 (220 €/m² en moyenne) mais avec des terrains toujours plus petits (autour de 400 m² l’an passé)

En Drôme Provençale : Après une reprise de l’indice des prix à la hausse amorcée en 2021, l’année 2022 a été marquée par une forte augmentation des prix de 9.5% en moyenne.

Sur ce secteur, les prix affichés en 2022 étaient de 130 € / m² sur des communes comme DONZERE ou PIERRELATTE pour grimper jusqu’à 160 € / m² sur SAINT PAUL TROIS CHATEAUX.

La part de marché constituée des ventes de terrains de moins de 600 m² demeure encore largement majoritaire.

Perspectives 2023

Même si les secteurs de la Plaine de Montélimar et de la Drôme provençale restent très attractifs, les français doivent faire face au durcissement réel des conditions d’octroi des prêts immobiliers (hausse des taux bancaires, nouvelle norme HCSF pour le calcul du taux d’endettement), à l’inflation galopante, et au climat de morosité ambiante sur fond de guerre en Ukraine et de réforme des retraites…

Tous ces facteurs, condensés sur une période réduite, ne peuvent avoir qu’un effet délétère et laissent à penser que l’année 2023 sera une année de retour à la normale en termes de volumes de transactions, marquée par de brusques ralentissements, comme celui que nous pouvons d’ailleurs observer dans nos Offices depuis le début de cette année.

Ce ralentissement devrait en toute logique faire fléchir l’indice des prix relevés ces dernières années.

Une chose semble néanmoins certaine, plus on descendra vers le Sud de la Drôme, plus les prix resteront importants.

Antoine BROUARD, notaire

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• Valence et agglomération valentinoise

• Périphérie valentinoise

• Nord Drôme

• Tain l’Hermitage et Romans

• Diois, Vercors, Vallée de la Drôme

• Bilan départemental et tendances 2023

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Les prix de l’immobilier dans l’agglomération valentinoise, bilan 2022 et perspectives 2023

Pour l’agglomération valentinoise, l’année 2022 aura été marquée une nouvelle fois par une forte progression des prix tant pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes. Même si nous ressentons un ralentissement dans l’augmentation des prix depuis septembre et un retour de la négociation en fin d’année.

Vidéo – panorama des prix de l’immobilier à Valence et agglomération

Prix des appartements dans l’agglomération valentinoise

Les appartements anciens progressent de + 9,8 % pour la commune de Valence avec un prix médian de 1960 €. Pour mémoire en fin 2020 nous étions à 1610 € du mètre carré soit une progression en deux ans de près de + 22 % !

Au niveau des quartiers : le centre-ville continue à avoir le vent en poupe avec + 11,2 % en une année et un prix médian à 2060 € du mètre carré ;

De la même manière, le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans continue sa progression avec environ + 10% et un prix médian s’établissant désormais à 2010 € du m². Soit une augmentation en deux ans de 30%, qui consacre ainsi la plus forte progression durant cette période.

Ces chiffres s’expliquent par les effets positifs de la politique menée par la Ville depuis plusieurs années ayant abouti à une amélioration de ces quartiers ; mais également en raison d’un bon renouvellement du parc immobilier ces dix dernières années. (la notion d’ appartements anciens correspondant à des  immeubles de plus de 5 ans.)

La plus forte progression en une année revient au quartier englobant les avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec + 12 %.

La commune de Bourg-les-Valence affiche quant à elle un prix en léger retrait par rapport à Valence avec une médiane s’établissant à 1660 €.

Prix des maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise

Le prix médian des maisons anciennes a continué sa progression en 2022.

Toutefois la hausse a été moins marquée que pour les appartements anciens.

La Ville de Valence progresse de + 3,7 %, ce qui est bien loin des 10 % de progression constatés pour les appartements anciens. La médiane se situe à 245.000 € pour la commune de Valence.

On se souviendra qu’à la sortie du confinement les maisons anciennes étaient beaucoup plus dynamiques que les appartements.

Le retour vers un marché plus sage semble commencer par ce type de bien. On notera toutefois, la forte progression, une fois de plus, pour le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans avec + 13,5 % et un prix médian s’établissant à 255.000 €.

Les prix médians les plus hauts restent, une nouvelle fois constatés au sein du quartier de Châteauvert, avec 308.800 € de médiane.

Il faut globalement relativiser l’ensemble de ces fortes progressions (maisons et appartements anciens), car depuis septembre 2022 un ralentissement dans l’augmentation des prix est constaté, ainsi qu’un retour à la normale des volumes de vente. Ce ralentissement est dû à la fin de l’effet catalyseur de la crise sanitaire mais aussi à la remontée progressive des taux d’intérêts.

Les indices avancés du marché immobilier (IAMI) basés sur les avant-contrats annoncent d’ailleurs une légère contraction des prix pour ce début d’année 2023.

Prix des appartements neufs dans l’agglomération valentinoise

Les Appartements neufs ont eux aussi progressé, leurs prix dépendent bien évidemment du standing de l’immeuble, la médiane se situant aujourd’hui entre 3.600 € et 3.900 € du mètre carré.

Le secteur du neuf a été particulièrement chahuté cette année, en raison d’une augmentation irraisonnée des matières premières et des services. Certains promoteurs préférant retarder leur projet, plutôt que de prendre le risque de travailler à perte.

Johan Montbarbon, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et publient les statistiques immobilières sur les six secteurs qui composent le département :

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Les prix immobiliers dans le nord Isère et l’Isère rhodanienne – Bilan 2022 et perspectives 2023

En ce début d’année 2023, force est de constater que le marché immobilier aura atteint son apogée en 2022. L’inflation conjuguée à la hausse des taux d’intérêt enclenchée au dernier semestre 2022 aura eu raison de la croissance exponentielle de ce secteur économique insufflée par et depuis la crise sanitaire.

Le départ 2022 « sur les chapeaux de roues » se sera finalement soldé par une amorce de la baisse du volume des ventes, annonçant l’amorce corrélative d’une baisse des prix.  Espérons que cette baisse ne soit pas vertigineuse…L’entrée en vigueur de la réforme énergétique relative à la loi Climat du 22 Août 2021 dans le contexte inflationniste qui est le nôtre, laisse en conséquence présager une année immobilière 2023 plus terne.

2022 reste un bon « cru immobilier » pour l’ensemble du territoire national mais également pour le nord du département de l’Isère, qui a bénéficié d’un volume de vente en progression de 23 % sur un an.

Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne ont bénéficié d’une dynamique de marché solide sur les trois premiers trimestres.

Le marché du neuf aurait pu se comporter bien mieux qu’il ne s’est comporté tant la demande est forte, mais ce dernier se heurte depuis quelques années à une pénurie de foncier liée à une politique urbanistique et fiscale drastique en la matière. Le marché du nord du département étant marqué par de jeunes acquéreurs, ainsi qu’un parc immobilier ancien, nous pouvons craindre une chute des ventes et une baisse brutale des prix à venir si les conditions bancaires ne cessent de s’assouplir. Toujours est-il, ne cédons pas à la panique, la situation permettra un retour à la négociation facteur utile à la régulation des prix qui ont subit une augmentation de 25 % depuis 5 ans. Si nous ne connaissons pas l’avenir, nous pouvons en revancher analyser le passé et l’année 2022, en dissociant dans le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, l’habitat individuel à l’habitat collectif. L’habitat individuel s’impose encore et toujours avec la même constante observée depuis de nombreuses années : 4 ventes sur 6 concerne des logements individuels

L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne

Les ventes de maisons

Malgré le recul du marché en fin d’année, la vente de maisons fait carton plein en 2022 tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne.

En Isère Rhodanienne, les prix ont grimpé de 6,9 % et le volume des ventes de 10,89 %, situant le prix médian désormais à 272.800 €

Dans le Nord Isère, la progression est également significative, avec 5,65 % de vente en plus et 8,7% d’augmentation du prix médian, situant ce dernier à 277.000,00 €.

Le vecteur d’attractivité est toujours le même, la proximité de l’agglomération Lyonnaise. Plus le bien est proche du Rhône, plus sa valeur est importante. On constate globalement (même si d’autres critères entrent bien évidemment en compte) que le prix médian est supérieur à 300.000 € lorsque le bien se situe à moins d’une heure de Lyon et inférieur à 300.000 € lorsque l’on dépasse ce gap d’une heure.

Les villes à succès sont toujours les mêmes. Pour exemple : HEYRIEUX (prix médian 364.000 €), TIGNIEU-JAMEZIEU (343.600,00 €), VIENNE (325.000,00 €), DIEMOZ (338.000,00 €, RUY (344.600,00 €).

Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne

2022 marque une inversion de tendance entre le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne. Contrairement à l’année passée, le volume de vente a progressé en Isère Rhodanienne avec 122 transactions de plus et régressé dans le Nord Isère avec 19 transactions de moins.

Les prix ont logiquement subi la loi de l’Offre et la Demande. La demande étant supérieure à l’offre, les prix ont considérablement augmenté avec plus 10 € le m2 dans le Nord Isère et plus 32 € le m2 en Isère Rhodanienne, portant ainsi les prix médians respectivement à 140 € et 184 € le m2. S’il est vrai que les statistiques sont plus facilement chamboulées lorsque les références sont moindres comme en l’espèce, nous pouvons tout de même prédire une augmentation des prix des terrains à bâtir sur 2023 et ce malgré la conjoncture qui est la nôtre.

La raréfaction de ces biens couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques de la loi CLIMAT devrait préserver le secteur du terrain à bâtir, sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension.

L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne

L’habitat collectif ne s’est jamais aussi bien comporté tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne, avec près de 8% d’augmentation du volume des ventes.

La situation de l’ancien

Le Nord Isère enregistre 113 ventes de plus que l’année passée et l’Isère Rhodanienne 58. Le prix médian explose dans le Nord Isère et dans l’Isère Rhodanienne, avec respectivement 260 € et 140 € d’augmentation du prix médian. Il faut désormais débourser 2.390 € du m2 dans le Nord Isère et 2.100 € le m2 en Isère Rhodanienne.

La loi CLIMAT va très certainement influencer ce secteur pour 2023 tant l’amélioration énergétique dans le collectif d’habitation peut être un casse-tête du point de vue économique et architectural. Les prédictions semblent plus compliquées sur ce registre…

La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne

A l’instar des terrains à bâtir, la tendance s’inverse cette année, car le volume des ventes régresse en Isère Rhodanienne avec 41 %  de baisse enregistrée et augmente dans le Nord Isère avec 25,7 % d’augmentation. Ce marché étant fondé sur la signature de contrats de réservation, les prix sont logiquement stables, car calqués sur les prix des exercices antérieurs.

Les prix se maintiennent en Isère Rhodanienne avec un prix médian amputé seulement de 30 € le m2 portant ce dernier à 3.570 € et progresse dans la même proportion dans le Nord Isère avec 150 € de plus le m2, ce qui est exactement la même augmentation que celle constatée entre 2020 et 2021. Le prix médian au m2 est désormais de 3.450 €.

Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne

En 2021, ma conclusion était la suivante : « L’annonce d’une remontée des taux d’intérêts et de la flambée de la dépense énergétique pourrait inverser la tendance et faire perdre à nos secteurs un peu plus reculés du département leurs heures de gloire… » Force est de constater que cette crainte est aujourd’hui d’actualité et que les vecteurs de croissance immobilière sont contrés à ce jour par une conjoncture bancaire et inflationniste peu favorable. Le début 2023 n’est pas catastrophique, mais ne s’inscrit plus du tout dans la tendance de ces trois dernières années. Gageons qu’il ne s’agisse que d’un retour à la normal et que ce retour assainisse le marché et les prix qui avaient atteint des sommets.

Jean-Philippe PAUGET, notaire

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

• Observatoire de l’immobilier : bilan 2022 et tendances 2023

• Grenoble et agglomération grenobloise

• Grenoble Grésivaudan, Vallée du Grésivaudan

• Voironnais St Marcellin, La Bièvre

• Montagne : Oisans, Vercors, Chartreuse, Belledonne

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Table ronde de l’immobilier

Immo en vue – table ronde de l’immobilier. Conjoncture des marchés de la location, de la promotion, de la construction, du logement social, du financement, du foncier.

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? L’immobilier, toujours valeur refuge ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné

• Télécharger le compte rendu de la table ronde des acteurs de l’immobilier 

Après les tendances et analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, tous les marchés sont passés en revue, lors de la table-ronde, réunissant les représentants des secteurs de la location, de la construction, de la promotion immobilière, du foncier, du logement social, du financement  avec la participation d’élus de nos territoires.

Contexte du logement : mal logement, location, réhabilitation- Voir la table ronde

• Lutter contre le mal logement, association UN TOIT POUR TOUS : Mme Michèle DARAN, présidente M. Arthur LHUISSIER, directeur
• État des lieux des logements locatifs – Problématique de la montée en charges des copropriétés : Jean-Paul Girard Président de la FNAIM de l’Isère
• Enjeux de réhabilitation de l’ancien – Comment accompagner le besoin de logements : Frédéric de Azevedo, Président de Saint-Marcellin Vercors Isère communauté

Promotion et construction durable – Voir la table ronde

• Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes
• Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

Financements – Voir la table ronde

• Évolution du taux emprunteurs en 2023 – Primo-accédants : quels bons dossiers ? Jérôme Coulaud, directeur des Solutions Immobilières Caisse d’Epargne Rhône Alpes
• À qui profite la remontée du taux d’usure – Financer un projet de réhabilitation : Alain Chorel, directeur du Pôle Immobilier Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes

Conversion et habitat social, rénovation, réhabilitation – Voir la table ronde

• Hausses des tarifs énergétiques et conséquence-  État des lieux de la rénovation de logements sociaux : Patricia Dudonné Présidente d’Absise
• Contrats de Mixité Sociale, Cadre de vie et travaux de réhabilitation urbaine ; Guillaume Lissy, maire de Seyssinet Pariset

Artificialisation et stratégie foncière – Voir la table ronde

• ZAN, où en est-on ? La densification comme solution ? Pierre Papait Géomètre-expert et président de l’UNGE Isère
• Comment se décline l’objectif ZAN au quotidien d’une collectivité – Quelle stratégie foncière dans la répartition habitat / agriculture / foncier économique :  Joel Gullon Président de Bièvre Isère Communauté

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère – Observatoire de l’immobilier des notaires

• Grenoble et agglomération grenobloise

• Grenoble Grésivaudan, Vallée du Grésivaudan

• Voironnais St Marcellin, La Bièvre

• Nord Isère, Isère Rhodanienne

• Montagne : Oisans, Vercors, Chartreuse, Belledonne

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires