MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Publié le 11 janvier 2023 - 12 h 47 min

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Aujourd’hui la situation de couple ne se limite plus au cadre du mariage. Prenant acte de cette diversification des formes de conjugalité, le Code Civil consacre une place plus ou moins grande au statut du mariage, du Pacs et du concubinage.

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Né en 1999, le pacte civil de solidarité (PACS) est de son côté un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.

Quant au mariage, et jusqu’à la Loi 2013-404 du 17 mai 2013, il s’agissait d’une union stable entre un homme et une femme résultant d’une déclaration reçue en forme solennelle en vue de la création d’une famille. La nouvelle Loi a consacré le droit au mariage des personnes de même sexe.

Il résulte donc de ces définitions que ces différentes formes de conjugalité ne présentent pas la même nature, le mariage étant à la fois une institution et un contrat, le Pacs se limitant à l’aspect contractuel tandis que le concubinage relève uniquement de l’état de fait.

A ces différences de natures sont liées des statuts juridiques distincts.

Ainsi, si vous êtes marié, pacsé ou simple concubin, vos droits diffèrent en cas de décès de votre moitié.

Le mariage est synonyme de sécurité

Dans le cadre d’un mariage, le conjoint survivant a toujours vocation à recevoir une partie de la succession de son époux décédé, en plus des droits qu’il tire de son régime matrimonial.

En effet, et même sans disposition particulière pour assurer l’avenir du conjoint survivant, celui-ci ne se trouvera pas démuni. Il reçoit une part de succession du défunt, variable selon les héritiers en présence : quand le défunt laisse des enfants, si au moins un d’entre eux est né d’une union précédente, le conjoint survivant a droit à un quart de la succession.

Si les enfants sont communs, le survivant a le choix entre un quart de la succession ou l’usufruit de la totalité de celle-ci ; si le défunt n’avait pas d’enfants mais laisse ses deux parents, le conjoint survivant héritera de la moitié de la succession (si un seul parent est encore en vie, des trois quarts).

Avec une donation entre époux (donation au dernier vivant) ou un testament, les époux peuvent se transmettre une part plus importante de succession. Si le défunt laisse des enfants (nés ou non d’une précédente union), le veuf ou la veuve a droit : soit à la totalité de la succession en usufruit, soit à un quart de la succession en pleine propriété et aux trois quarts en usufruit, soit à la moitié de la succession en présence d’un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois et plus.

L’union libre est synonyme de précarité

Les couples non mariés ne profitent pas de la même protection que les époux : le concubin survivant reste étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite.

Sans testament, le concubin n’a aucun droit à la succession. Ainsi, celui-ci se trouve dépourvu :

– en matière de droit au logement : s’il appartenait au concubin décédé, le survivant n’a aucun droit car le concubin survivant ne bénéficie pas de la protection relative au logement. Bien plus, le concubin survivant, s’il n’est pas propriétaire, n’a même pas droit à un maintien temporaire dans le logement ;

– en cas d’acquisition en commun du logement : de leur vivant, les concubins étaient en indivision ; au décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de l’autre concubin. Pour contourner cet obstacle, les deux concubins peuvent avoir prévu dans l’acte d’achat du logement une clause de rachat au profit du concubin survivant : sous réserve de désintéresser les héritiers, le survivant pourra ainsi acquérir la propriété totale du logement. Ils peuvent encore chacun léguer leur part à l’autre dans l’indivision ;

– en matière de bail :

* Soit le bail aura été signé par un seul d’entre eux, et l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du signataire du bail, son concubin a droit de se maintenir dans les lieux. Néanmoins, le transfert du bail au profit du survivant est possible à condition qu’il ait vécu dans le logement avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. A défaut, il ne peut pas rester dans les lieux, sauf accord du propriétaire. Il en va de même si le contrat de location datait de moins d’un an : la situation du concubin survivant est donc extrêmement précaire.

* Soit le bail aura été cosigné par les deux concubins, et si l’un disparaît, le survivant devient seul titulaire du bail, quelle que soit la durée du concubinage.

Lorsqu’on n’est pas marié, il est donc indispensable de prévoir l’avenir le plus tôt possible, sachant cependant que la fiscalité n’est guère incitative en cas de concubinage.

La seule solution est de prévoir un testament ou une donation, en prenant garde de ne pas léser les héritiers « officiels » du défunt et en respectant les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Mais le coût fiscal sera de toute façon très élevé pour le survivant qui devra s’acquitter des droits de succession.

Pacs, un testament est impératif

À la différence des conjoints mariés, les partenaires de Pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre.

Si l’un d’entre eux décède sans avoir fait de testament, ses biens vont à sa famille selon les règles légales, comme dans le concubinage.

Le partenaire survivant bénéficie toutefois de certains droits successoraux, telle que l’attribution du véhicule de son partenaire décédé (mais uniquement si le défunt l’a prévu par testament), si celui-ci lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ou l’exercice de sa profession, sous condition de l’absence de pluralité de demandes, où le juge sera chargé de trancher en fonction des intérêts en présence.

Le partenaire survivant dispose également de certains droits sur son logement :

– Le droit de jouissance temporaire sur le logement : au décès de son partenaire, le survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale à l’époque du décès et sur le mobilier qui s’y trouve (sauf testament contraire du défunt). Ce droit lui permet de se maintenir dans les lieux gratuitement pendant les douze mois consécutifs au décès, que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué.

Dans cette dernière hypothèse, et si contrat de bail était au seul nom du partenaire décédé, le contrat de location est transféré au survivant sans condition de durée du Pacs, mais en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

En cas de bail au nom des deux partenaires, le contrat de location se poursuit au profit du partenaire survivant.

Que le bail soit au nom des deux partenaires ou d’un seul, le survivant a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession, sauf s’il en a été privé par testament.

Lorsque le logement était détenu en propriété, en indivision entre les deux partenaires, le survivant bénéficie du même droit de jouissance gratuite pendant un an. Lors des opérations de partage, il pourra demander l’attribution préférentielle du logement.

– L’attribution préférentielle du logement : le partenaire survivant peut se faire attribuer la propriété du logement qu’il occupe à l’époque du décès et de son mobilier lorsqu’il se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé. Cette attribution préférentielle est de droit pour le partenaire, mais seulement à la condition que le défunt l’ait prévue par testament. S’il ne l’a pas fait, et si l’un des héritiers du partenaire décédé demande également l’attribution préférentielle, c’est le juge qui tranchera.

En pratique, le partenaire survivant ne peut demander l’attribution préférentielle que :

* s’il dispose de droits en propriété sur le logement, ce qui suppose que le logement soit indivis entre les partenaires ;

* et s’il a les moyens de désintéresser les héritiers. Contrairement au conjoint survivant, il ne peut pas exiger de délais pour le paiement de la soulte.

Si le bien était indivis entre le partenaire décédé et un (ou plusieurs) tiers, le partenaire survivant bénéficie, sauf exception, du maintien dans les lieux pendant un an, l’indemnité d’occupation due au(x) tiers coïndivisaire(s) étant remboursée par la succession.

Passé ce délai de douze mois, le partenaire n’a aucun droit au maintien dans les lieux.

La loi offrant néanmoins peu de droits au survivant, les partenaires de Pacs ont tout intérêt à organiser eux-mêmes leur protection. Contrairement aux époux, ils ne bénéficient d’aucun outil spécifique de protection en cas de décès : il n’existe ni avantages matrimoniaux, ni donations au dernier vivant, ni quotité disponible spéciale entre partenaires.

Ils peuvent cependant mettre en œuvre d’autres moyens, avec un avantage essentiel sur les simples concubins : ils sont exonérés de toute taxation au décès.

Seul l’établissement d’un testament permet aux partenaires de Pacs d’hériter l’un de l’autre. Les possibilités de legs entre partenaires sont multiples, cependant l’option retenue dépendra de la situation personnelle des partenaires et notamment de l’étendue des droits que le testateur entend accorder au survivant, de l’existence ou non d’enfants, etc.

Cependant, de la même manière que pour les concubins, les règles successorales relatives à la réserve héréditaire (et au droit de retour des parents également) peuvent largement limiter les effets du testament fait au profit du partenaire survivant.

Par testament, le partenaire de Pacs peut recevoir : l’intégralité des biens du défunt, si ce dernier n’avait pas d’enfant ; la moitié de la succession s’il existe un enfant, un tiers avec deux enfants et un quart avec trois enfants et plus

Ainsi, la part qu’il est possible de transmettre au partenaire (comme au concubin par ailleurs) dépend éminemment de l’existence de descendants, héritiers réservataires. Une part minimum du patrimoine leur est obligatoirement réservée.

L’assurance-vie en cas de décès constitue également un bon moyen pour les partenaires de se transmettre un capital.

Quant à la protection sociale, le partenaire de pacs ou le concubin survivant n’ont pas le droit de toucher la pension de réversion après le décès de leur compagne ou de leur compagnon.

Héritage sans droits à payer pour les conjoints et partenaires de pacs

S’agissant du paiement de l’impôt sur la transmission du patrimoine, les règles diffèrent selon que le couple ait été marié, pacsé ou ait été dans une relation de concubinage.

Alors que le conjoint marié bénéficie d’une exonération de droit de succession et de donation, le concubin relève du taux le plus élevé pour les transmissions à titre gratuit : celui qui est prévu pour les personnes sans lien de parenté. La valeur de ce qu’il recevra, réduit de 1594€, sera taxée à 60%.

Par contre le PACS, s’il ne donne aucun droit de succession « automatique », du moins bénéficie-t-il d’une fiscalité plus attrayante puisque la loi a aligné en août 2007 la fiscalité applicable aux couples pacsés sur celle des couples mariés concernant les transmissions à titre gratuit, c’est-à-dire les transmissions par donation ou succession :

– les donations consenties au partenaire relèvent du tarif applicable aux époux et pour la perception des droits de donation, il est effectué un abattement de 80 724 € sur la part du partenaire lié au donateur par un PACS (cet abattement est remis en cause en cas de rupture du PACS au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l’un d’eux) ;

– le partenaire lié au défunt par un PACS est, comme le conjoint survivant, exonéré de droits de succession, quelle que soit l’antériorité du PACS (CGI, art. 796-0 bis).

Il est donc particulièrement intéressant de voir que les deux types d’union fondés sur un contrat (mariage ou le PACS) sont davantage protecteurs du conjoint survivant non marié. Ils permettent une transmission plus aisée du patrimoine.

Au contraire, le seul concubinage peut faire courir un risque au conjoint survivant non marié qui devra assurer les charges du ménage, qui peuvent être élevées en présence d’enfants, sans que ne lui soit dévolue une part dans la succession.

Au surplus, si une part lui est dévolue, il devra s’acquitter d’un impôt qui peut contribuer à accroître les problèmes du concubin non pacsé.

Ainsi, face à ce même risque du décès de l’autre, les conséquences, essentiellement pécuniaires, peuvent être désastreuses.

Quelle que soit donc votre situation, s’entourer des conseils d’un notaire revêt un intérêt tout particulier pour s’assurer que celui qui vous survivra sera protégé.

Me Adam DEBERNARDI, notaire

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Publié le 11 janvier 2023 - 9 h 50 min

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit notamment de la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.

La plus-value est tout simplement la différence entre le prix d’achat (ou valeur du bien lorsque vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de revente.

C’est ce gain réalisé lors de la revente qui fait l’objet d’une taxation, après application d’un certain nombre de correctifs (abattement pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses…)

Lors du calcul de l’impôt, le prix d’acquisition d’origine peut notamment être majoré des dépenses de travaux qui ont été réalisés dans le bien vendu, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire.

I – Evaluation au montant réel

Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez supporté financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :

1°) Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

Sont exclues les dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins qu’elles ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration)

2°) Ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu (notamment déduites au titre de vos revenus fonciers)

3°) Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non par vous-même.

Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier du montant des travaux si l’administration vous en fait la demande.

II – Evaluation forfaitaire

Alternativement, à défaut de remplir les conditions ci-dessus, il est possible d’appliquer ce qu’on appelle « le forfait travaux » qui consiste à majorer de 15% la valeur d’acquisition. Ce forfait n’est applicable que si vous vendez un immeuble bâti que vous possédez depuis plus de 5 ans.

Il n’y a alors pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Ce forfait de 15 % est une simple faculté et ne se cumule pas avec les frais réellement supportés.

Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait de manière automatique à défaut de pouvoir justifier des frais réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.

Mais, depuis une jurisprudence récente, le forfait de 15 % semble devoir être écarté si en cas de contrôle vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez engagé des travaux dans le bien.

Ainsi, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais elle réserve à l’Administration le droit d’apporter la preuve contraire. Conservez donc vos factures !

Me Clotilde DELPUECH, notaire

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Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

Publié le 10 janvier 2023 - 16 h 32 min

Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

La déduction du prix du mobilier du bien acquis est souvent présentée comme un bon moyen de réduire les « frais de notaire » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour rappel, les frais d’acquisition payés au notaire sont composés pour la majeure partie de taxes (droits de mutation pour 6% environ du prix et taxe sur la valeur ajoutée). La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1% du prix de vente.

Lorsque les parties décident d’intégrer la valeur du mobilier dans le prix de vente, la partie du prix correspondante à ce mobilier ne sera pas soumise aux droits de mutation.

Il peut donc paraitre séduisant de prime abord d’intégrer du mobilier pour réduire ses frais d’acquisition.

Toutefois, cette pratique peut s’avérer pénalisante.

Avant d’exposer les avantages et inconvénients, il faut revenir sur la définition de « mobilier ». Il s’agit des meubles meublants et objets de décoration et ou d’équipements vendus avec une maison ou un appartement (table, chaises, lit, matelas, électroménager…etc).

Ne peuvent être intégrés à cette liste, que les meubles qui peuvent être enlevés sans causer de dégâts au bien et qui ne lui sont pas indissociablement liés.

Par exemple, un radiateur ou une baignoire ne peuvent pas être intégrés dans la liste car ils sont attachés à l’immeuble.

Ensuite, la valorisation de ces meubles ne peut pas excéder 5 à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé d’utiliser les factures et d’appliquer une décote par année de détention.

La liste du mobilier doit être ventilée article par article pour pouvoir être déduite. Chaque élément doit donc être valorisé indépendamment des autres.

Vous l’aurez compris, valoriser le mobilier permet de réduire les frais de notaire d’une somme d’environ 6% du mobilier.

Par exemple, pour un prix de 200 000 euros dont 5 000 euros de mobilier, les frais seront réduits de 300 €.

Intégrer une liste du mobilier vendu permet aussi à l’acquéreur de se ménager la preuve des meubles qui ne peuvent pas être emportés par le vendeur lors de son déménagement.

Toutefois, la valorisation de ce mobilier ne présente pas toujours un avantage.

Premièrement, il y a toujours un risque de contestation de l’administration fiscale qui pourra réclamer les factures et estimer que la valorisation est trop élevée par rapport à la vétusté des meubles et réclamer les taxes, intérêts de retard et majoration lors d’un redressement.
Deuxièmement, si à une époque les banques finançaient sans difficulté le mobilier, elles refusent aujourd’hui de l’intégrer dans le prêt immobilier, demandant aux acquéreurs de les financer avec leur apport personnel.
Troisièmement, en cas de revente d’une résidence secondaire (la résidence principale n’est pas concernée), il n’est pas possible d’ajouter au prix de l’immeuble le prix des meubles pour le calcul de l’impôt sur la plus-value. Par exception, si les meubles sont récents et que le vendeur a conservé les factures, les meubles pourront être déduits en tenant compte de la vétusté (décote par année de détention).

Concrètement, si le prix d’achat de 200 000 € comprenait 5 000 € de mobilier, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la plus-value, que de 195 000 € et le vendeur sera taxé à l’impôt sur la plus-value sur les 5 000 € de mobilier.

Pour résumer le mobilier est non déductible de la plus-value pour le vendeur et déductible des droits de mutation pour l’acquéreur.

Pour économiser 6%, l’acquéreur prend le risque de payer un impôt de 36,2% à la revente !

Enfin, du côté du vendeur, il n’y a pas d’avantage à intégrer du mobilier :

La fraction du prix correspondant aux meubles ne se déduit pas de la base taxable à la plus-value immobilière (dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ne pourra pas déduire les 5 000 € des 200 000 € du prix de vente pris en compte pour la plus-value),
Si la valorisation dépasse la valeur vénale du mobilier vendu et que l’un des éléments tombe en panne avant la vente le vendeur devra le remplacer par un objet de valeur équivalente.

Ainsi si un four est estimé à 500 € alors qu’il est ancien et qu’il ne fonctionne plus avant la vente (et qu’il n’est pas réparable), le vendeur devra racheter un four ou le remplacer par un autre d’une valeur de 500 €.

Vous l’aurez compris, intégrer du mobilier dans une vente immobilière présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de s’engager ; n’hésitez pas à en parler à votre notaire, il sera là pour vous conseiller.

Me Carole OLIVIER-IMPERATRICE

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Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ?

Publié le 10 janvier 2023 - 16 h 02 min

Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ?

Vous venez de perdre votre père ou votre mère et vous consultez votre Notaire pour le règlement de la succession.

Parmi tous les documents/informations à fournir, vous devez mentionnez les donations dont vous avez pu bénéficier de la part de la personne décédée.

Cette demande vous surprend peut-être, pourquoi en parler ? Après tout il s’agit du passé !

Ces éléments sont pourtant essentiels à votre Notaire pour régler la succession de votre parent, nous allons vous expliquer pour quelles raisons.

Celles-ci sont orientées autour de deux grands axes :

Tout d’abord, cela tient à un aspect plutôt connu, il s’agit du rappel fiscal.

Actuellement, il est possible de transmettre à chacun de ses enfants un montant de 100 000 € tous les 15 ans. Cela signifie qu’au moment de la succession, il faut regarder dans le rétroviseur pour savoir si le défunt a réalisé des donations 15 ans avant son décès.

Si c’est le cas, l’enfant qui a bénéficié de la donation ne bénéficiera plus l’exonération de 100 000 € ou peut-être pas en totalité selon le montant qui lui a été donné.

Prenons l’exemple d’une donation réalisée le 26 octobre 2017 par M. DUPONT à son fils Daniel pour un montant de 80 000 €. Lorsque M. DUPONT décède le 18 novembre 2021, la donation a 4 ans (donc moins de 15 ans !), ce qui signifie que dans la succession de son père, Daniel n’aura pas 100 000 € d’abattement mais plus que 20 000 € (100 000 € – 80 000 €).

Vous le voyez cette information est donc importante pour que votre Notaire puisse établir une déclaration fiscale de succession sans erreur.

La seconde raison pour laquelle votre Notaire doit connaître les donations réalisées par la personne décédée concerne cette fois le droit civil, c’est ce qu’on l’appelle le rapport civil.

L’objet de ce mécanisme est d’assurer l’égalité entre les héritiers en réintégrant fictivement les donations réalisées aux biens laissés à son décès par la personne décédée.

Les droits de chacun des enfants seront ainsi calculés sur ce total (biens donnés et biens existants au décès).

La répartition des biens restants sera différente entre les héritiers pour prendre en compte les donations déjà réalisées : celui qui a bénéficié d’une donation recevra donc moins sur les biens existants au décès que son cohéritier qui n’a pas bénéficié de donation.

Dans ce domaine, il n’est plus du tout question de durée, cela concerne toutes les donations réalisées par le défunt au cours de sa vie, même plus de 15 ans avant le décès. Cette opération peut s’avérer complexe, surtout si la personne est décédée âgée en ayant commencé tôt à réaliser des donations.

Prenons l’exemple de M. DURAND décédé à l’âge de 93 ans qui avait consenti une donation à sa fille Monique lorsqu’il avait l’âge de 42 ans. Monique devra donc rapporter à la succession de son père cette donation réalisée il y a plus de plus de 50 ans !

Vous l’aurez compris votre Notaire n’est pas juste curieux, il souhaite simplement régler la succession que vous lui avez confié avec toutes les cartes en mains.

Me Delphine GRANGEON

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Passez à l’acte, le magazine des notaires pour vous – juillet 2022

Publié le 26 juillet 2022 - 15 h 21 min

Passez à l’acte, le magazine des notaires pour vous – juillet 2022

Les notaires de la Drôme, de l’Isère, des Hautes-Alpes et de l’Ardèche ont le plaisir de vous offrir un peu de lecture pour vos vacances.

Nous avons souhaité tout particulièrement mettre l’accent sur certaines questions relatives à la vente immobilière. Les récentes statistiques démontrent l’intérêt que vous portez à la pierre, et nous sommes à vos côtés pour déjouer les nombreux pièges que recèlent les transactions immobilières.

Par ailleurs, avec la belle saison, les mariages fleurissent. Mais parce qu’on ne vit pas d’amour et d’eau fraîche, il est important de se poser les bonnes questions en matière patrimoniale avant votre union.

Découvrez notre sommaire et plongez-vous dans nos articles

JE VENDS MA MAISON – En quoi cela concerne mes frères et sœurs ?
VENTE DE LOGEMENT OCCUPÉ – Le locataire est-il prioritaire ?
TRANSMETTRE SEREINEMENT son entreprise, c’est possible ?
JE ME MARIE – Ai-je intérêt à faire un contrat de mariage ?
MARRE DE CE PETIT BALCON – Acheter un terrain en lotissement
PATRIMIONE – Faut-il conserver les placements dont on hérite ?

Quelles que soient vos préoccupations, ayez le réflexe notaire pour vous conseiller à chaque étape importante de votre vie.

Bonne lecture.
Aurélie BOUVIER, notaire déléguée communication

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Avec le soutien de la Banque des Territoires

Réaliser des travaux dans son appartement

Publié le 18 janvier 2022 - 7 h 16 min

Article publié en partenariat avec le magazine Les Affiches de Grenoble et si Dauphine, rubrique L’étude des notaires.

Droit et contraintes pour réaliser des travaux dans son appartement

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété et vous souhaitez le rénover ou le transformer ? Avant de vous lancer, certaines précautions s’imposent, car en fonction de la nature et de l’endroit des travaux envisagés, vous devrez requérir au préalable certaines autorisations, et notamment celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, rassurez-vous, la plupart des travaux et aménagements peuvent être réalisés en toute liberté et ne nécessitent nullement l’accord de vos voisins. Ainsi vous pouvez librement aménager une salle de bains ou une cuisine, créer ou supprimer une cloison (hors murs porteurs), faire une isolation intérieure, installer une mezzanine intégrée dans l’espace existant, poser des revêtements de sols (sauf contrainte spécifique du règlement de copropriété)…

En revanche, dès que les travaux envisagés ont un impact sur les parties communes de l’immeuble ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez requérir, avant leur réalisation, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit l’obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble […] ».

Quels sont les travaux qui affectent les parties communes ?

Avant de répondre à cette question, il est important de comprendre de quoi il s’agit quand on parle de « parties communes ». En effet, si on comprend aisément que le local vélos ou le hall d’entrée de l’immeuble soient qualifiés de « parties communes » on comprend moins facilement qu’à l’intérieur même de notre appartement certains éléments soient également qualifiés de « parties communes ». Et pourtant ce point est essentiel car c’est cette distinction qui vous permet de savoir si vos travaux nécessitent au préalable l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont notamment les suivantes : les murs porteurs, les canalisations qui traversent le logement, les coffres, gaines et têtes de cheminées… Tous les travaux qui ont un impact sur ces éléments sont considérés comme des travaux sur des parties communes et nécessitent un accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions ci-après visées.

En conséquence, voici quelques exemples de travaux sur parties communes à usage privatif qui nécessitent un accord de l’assemblée générale : abattre un mur porteur un sein de son logement, raccorder l’évacuation d’un nouveau WC aux canalisations de l’immeuble, installer un insert…

Quels sont les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ?

En copropriété, les travaux « affectant l’aspect extérieur de l’immeuble » doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’assemblée générale. Que signifie cette notion, qui n’est pas toujours bien comprise du grand public et qui s’avère être source d’un abondant contentieux ?

En premier lieu, il faut insister sur un point : si vos travaux ne sont visibles d’aucun endroit, ils n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel est le cas pour des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété. Par définition, de tels travaux « invisibles » ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation.

En second lieu, si vos travaux sont visibles, sont-ils préjudiciables à l’harmonie de l’immeuble ? Le juge, en cas de contentieux, appréciera la situation au cas par cas. Ainsi la création d’un conduit extérieur requiert l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que, visible de tous depuis la rue, ce conduit affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, certains travaux discrets peuvent être dispensés d’autorisation, dès lors qu’ils ne nuisent pas à l’harmonie générale de l’immeuble.

On voit donc que l’aspect extérieur de l’immeuble est une notion délicate à manier et dépendra beaucoup de l’appréciation des juges en cas de contentieux. L’analyse de la jurisprudence se révèle donc utile pour se déterminer.

Exemples de travaux qui nécessitent systématiquement l’autorisation de l’assemblée générale :

la création d’une véranda sur une terrasse
la fermeture d’un balcon
la création de nouvelles ouvertures (velux, chiens-assis…)
la pose de nouveaux volets ou de barreaux aux fenêtres
la modification des couleurs des volets
l’édification d’une construction dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda…).

Attention, dans certains cas, les travaux nécessitent également une autorisation d’urbanisme, qui pourra prendre la forme soit d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, soit d’un arrêté de permis de construire.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
Création d’ouvertures donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux…)
Changement de couleur des volets ou des fenêtres
Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.

Comment obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ?

En premier lieu, il est important de préciser que seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux que vous souhaitez réaliser.

Aucune clause du règlement de copropriété ne peut autoriser d’avance certains travaux. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.

En second lieu, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Il vous faudra :

prendre attache auprès du syndic de votre copropriété afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
joindre à la demande d’inscription les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, plans…), afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause.

Si vous ne souhaitez pas attendre la tenue de l’assemblée générale annuelle, vous pouvez également requérir le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui statuera sur votre projet de travaux. Les frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale resteront alors à votre charge.

Lors de l’assemblée générale, à quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

Généralement l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sera votée à la majorité absolue. Cette majorité (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Comment faire si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale ?

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote des copropriétaires lorsqu’il est nécessaire sont illégaux. Le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux, en outre il peut également réclamer des dommages et intérêts. La décision d’intenter une action en justice par le syndicat des copropriétaires doit être votée par l’assemblée générale. Ce recours peut être exercé pendant cinq ans depuis la loi Élan du 25 novembre 2018. Ce délai était auparavant de dix ans. Il est néanmoins possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux. Cette autorisation dite « a posteriori » vaudra régularisation et aura pour effet de faire disparaître l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable.

Clotilde Delpuech, notaire

TRANSMETTRE VOTRE PATRIMOINE – LE GUIDE POUR VOUS AIDER

Publié le 29 novembre 2021 - 13 h 34 min

Transmettre son patrimoine : téléchargez le guide

Détenir un patrimoine n’est pas une fin en soi. Ce qu’il adviendra de ses biens après son décès est primordial pour donner du sens à son existence.

Quelle que soit l’importance de votre patrimoine, vous êtes nombreux à vous poser de multiples questions : qui va hériter de mes biens ? Est-ce que mes héritiers sont suffisamment protégés ? Est-ce qu’ils vont payer d’importants frais de succession ?

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous proposent un guide « spécial transmission de patrimoine » pour vous donner, en quelques articles, les clés de compréhension d’une matière pas toujours simple à appréhender pour un néophyte.

Qu’il s’agisse d’axer la protection de son conjoint ou de ses enfants, de donner ses biens de son vivant ou de retarder la transmission au décès dans le cadre d’un testament, vous trouverez dans nos pages des articles didactiques qui abordent, tant au plan civil que fiscal, les sujets qui vous préoccupent.

Chaque situation familiale est cependant unique, et c’est avec l’aide de votre notaire que vous trouverez la réponse spécifique adaptée à vos besoins.

N’hésitez pas à pousser la porte de nos Études pour des solutions sur-mesure !

Aurélie BOUVIER, notaire

Télécharger ici ⇒ Transmettre son patrimoine – Guide pratique

Sommaire du guide pratique « Transmettre son patrimoine »

Transmettre dans le couple
Transmettre par testament : rédiger son testament seul ou comment rater sa sortie
Transmettre par la donation : panorama des possibilités
Transmettre aux enfants : le choix de la donation partage
Transmettre dans les familles recomposées : prenez vos dispositions !
Focus : transmettre une concession funéraire
Drôle de succession !
Les chiffres clés de la transmission de patrimoine

Assurance-vie : tout savoir sur la clause bénéficiaire !

Publié le 16 juillet 2021 - 15 h 26 min

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires.

A l’origine, le contrat d’assurance-vie est un excellent instrument de protection pour le souscripteur, mais au décès de ce dernier, il devient un outil performant de transmission et de protection du ou des bénéficiaires. L’assurance-vie est donc un produit qui répond au souci de se protéger soi-même et de protéger ses proches, contre les conséquences d’un décès prématuré ou d’une survie prolongée.

Cette étude de l’assurance-vie se limite à l’analyse de la rédaction de la clause bénéficiaire.

Nous indiquerons dans un premier temps l’objectif de la clause bénéficiaire, puis dans un deuxième temps, nous préciserons les supports de rédaction de ladite clause. Enfin nous apporterons quelques précisions sur l’outil de transmission qu’est le contrat d’assurance-vie.

La désignation du bénéficiaire

Le droit de désigner le bénéficiaire du contrat est personnel au souscripteur, il ne peut être délégué à un tiers. En cas de cosouscription, un consensus entre les souscripteurs sera nécessaire.

La clause bénéficiaire n’est pas une condition de validité du contrat. Cependant, elle est mise en place de manière quasi-systématique par la rédaction d’une clause type proposée par le conseiller. A défaut de bénéficiaire déterminé ou déterminable, le bénéfice du contrat intègrera l’actif de succession et supportera les droits de mutation par décès. La fiscalité favorable du contrat d’assurance-vie est liée à l’existence d’un bénéficiaire du contrat.

Au même titre qu’un testament établi par un défunt, la clause bénéficiaire peut traduire une volonté du souscripteur de rompre avec la dévolution légale, c’est-à-dire, ne pas respecter l’ordre des héritiers établi par la loi. Mais dans la mesure où l’assurance-vie est « hors-succession » il sera possible pour le souscripteur, sous certaines limites, de déroger aux règles que constituent la protection des réservataires et les règles de la représentation.

Il convient également de tenir compte que le versement du capital d’assurance-vie au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires suit une fiscalité différente de celle de l’actif de succession. Elle peut s’avérer être un argument lors de la souscription du contrat et également dans le choix du ou des bénéficiaires.

En tenant compte de cet enjeu fiscal et des règles de dévolutions légales, une réflexion approfondie doit être entreprise par le souscripteur et nécessite l’intervention d’un conseiller averti.

Généralement, la compagnie d’assurance propose une clause type rédigée de la manière suivante : « mon conjoint, à défaut mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés, à défaut mes héritiers ». En première lecture, cette clause protège le conjoint survivant, mais après analyse, on constate que cette clause déroge aux règles de dévolution légale et pourrait s’avérer peu optimale sur un plan fiscal, en fonction des configurations familiales. Une transmission exclusive du capital au profit d’un conjoint exonéré de droits de succession, pénaliserait les héritiers lors du second décès par l’application d’une fiscalité plus contraignante.

Ainsi la clause doit désigner les bénéficiaires en traduisant l’intention du souscripteur afin que ceux-ci soient facilement identifiables.

Le support de la clause bénéficiaire

La désignation peut intervenir dans le bulletin d’adhésion en utilisant une formule type proposée par la compagnie d’assurance. Mais il est possible de recourir à d’autres supports comme le testament (holographe ou authentique) ou encore la lettre autographiée.

La modification de la clause peut intervenir à tout moment avant le décès du souscripteur. Il est même admis que la modification de cette clause soit portée à la connaissance de l’assureur postérieurement au décès, si cette modification intervient par testament.

Toutefois, il est essentiel d’informer l’assureur le plus vite possible afin d’éviter le déblocage des fonds au profit des bénéficiaires désignés dans la précédente clause.

Une désignation nominative et/ou qualitative

Le bénéficiaire peut être désigné de manière directe par les éléments de civilité (Nom, Prénom, date et lieu de naissance, et éventuellement lieu de résidence) ; une désignation précise et claire facilitera l’exécution de la recherche par l’assureur. En pratique, une telle désignation exprime clairement la volonté du souscripteur. Mais on peut également désigner un bénéficiaire par sa qualité, par exemple : « bénéficiaire, mon jardinier ». Cette désignation indirecte est fréquente (Cf. infra Clause générale). Cette qualité s’apprécie au jour du dénouement du contrat, or une qualité peut évoluer avec le temps. Il en va ainsi des qualités de conjoint, partenaire pacsé et concubin. Il est alors conseillé de prévoir une désignation qui associe qualité et identité du bénéficiaire.

L’assurance-vie un outil de transmission patrimoniale

La rédaction de la clause bénéficiaire bénéficie d’une souplesse très importante dont il convient de préciser certains aspects.

Le fractionnement du bénéfice du contrat permet de multiplier les combinaisons au décès en désignant un ou plusieurs bénéficiaires. Il peut participer au maintien d’une bonne entente familiale ou prévoir différentes options, afin qu’un bénéficiaire puisse accepter tout ou partie du bénéfice. La clause pourra ainsi prévoir que le conjoint puisse accepter totalement le bénéfice du contrat, une partie seulement ou encore ne pas y prendre part s’il le souhaite. La fraction non perçue reviendra ainsi à un bénéficiaire désigné en second. Le contrat devient une variable d’ajustement en fonction des besoins du bénéficiaire principal au jour du dénouement du contrat.

Si le partage du capital peut être opéré en pleine propriété, il est également possible de prévoir une répartition du capital en démembrement de propriété entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires. Cette méthode, préconisée depuis plusieurs années par certains auteurs a été acceptée par les compagnies d’assurance.

Elle permet à l’usufruitier, bénéficiaire exclusif de disposer des capitaux comme il l’entend dès le décès du souscripteur, en consommant, investissant ou épargnant, on parle de quasi-usufruit qui est exercé sur les capitaux. L’usufruitier dispose des mêmes droits que s’il avait été désigné bénéficiaire exclusif en pleine propriété. Cependant, les nus-propriétaires, généralement les enfants, ne sont pas exclus car ils sont appelés à jouir des capitaux au décès de l’usufruitier. L’usufruitier a ainsi la charge de rendre aux nus-propriétaires, charge qui prend la forme d’une créance au jour du décès de l’usufruitier.

La rédaction de cette clause pourra être encore plus poussée en faisant supporter des charges à l’usufruitier ou encore en prévoyant un usufruit temporaire (dont la durée est fixe).

L’intérêt de recourir au notaire lors de la rédaction de la clause bénéficiaire

Une analyse globale autant sur le plan civil que fiscal est nécessaire pour établir une telle clause. Certaines compagnies d’assurances seront réticentes à sortir de la clause type alors qu’il est nécessaire d’aménager ladite clause en fonction des objectifs poursuivis par le souscripteur.

De surcroit le dépôt de cette clause bénéficiaire chez le notaire impose l’inscription au fichier des dispositions de dernières volontés. La consultation de ce fichier est systématique lors des opérations de règlement de succession, ce qui permet d’avoir la certitude que l’existence de ces contrats sera révélée au jour du décès.

Jean-Baptiste GRIMA, notaire

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PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

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II – Evaluation forfaitaire

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