Au fur et à mesure de l’instruction d’un dossier d’autorisations d’urbanisme, différents délais doivent être respectés par l’administration pour exiger des pièces supplémentaires, notifier des prorogations d’instruction et délivrer les autorisations. Ce dispositif se veut contraignant pour l’administration qui en cas de non respect ne pourra pas demander des compléments, proroger, ou simplement s’opposer à la demande. Les délais d’instruction varient selon le type d’autorisation d’urbanisme sollicitée.

Le certificat d’urbanisme

Le délai d’instruction est fixé à un mois pour le certificat d’urbanisme d’information générale et à deux mois pour le certificat opérationnel à compter de la réception de la demande en mairie. A défaut de réponse, le demandeur obtient un certificat d’urbanisme tacite.

Par définition ce certificat tacite ne donne aucune information, son seul effet est de cristalliser les dispositions d’urbanisme applicables. En conséquence, un CU opérationnel tacite ne permet pas de considérer que l’administration a agréé l’opération. L’absence de réponse n’a alors que peu de conséquence.

Les autorisations de construire

Délai d’un mois à respecter

L’administration a tout d’abord une obligation de délivrer un récépissé de la demande contenant un numéro d’enregistrement ainsi que la date à laquelle le dossier est reçu. Cette demande sera affichée au plus tard quinze jours après le dépôt de la demande en mairie.

Le délai d’instruction liant la collectivité compétente ne court qu’à compter de la réception d’un dossier complet. Toutefois, l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter de la date du dépôt de la demande pour notifier une demande de pièces complémentaires ou un délai d’instruction
différent du délai de droit commun indiqué initialement dans le récépissé. C’est un premier délai contraignant.

A défaut d’une telle notification ou en cas de notification tardive, le dossier sera réputé complet et en l’absence de réponse expresse, un permis tacite naîtra à l’échéance de délai de droit commun. Cette contrainte permet au demandeur d’être fixé un mois après le dépôt de son dossier sur le délai dans lequel il sera instruit. Dans le délai d’un mois, il doit lui être précisé s’il bénéficie du délai d’instruction de droit commun ou si un délai particulier ou une majoration de délai s’impose.

Délais d’instruction de droit commun

L’article R 423 23 du Code de l‘urbanisme fixe un délai d’instruction de droit commun :

• un mois pour une déclaration préalable,
• deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ainsi qu’un permis de démolir,
• trois mois pour les autres projets.

Le délai d’instruction à la différence du délai de recours n’est pas un délai franc ce qui signifie qu’il expire, jour pour jour, deux mois plus tard pour un permis de maison individuelle par exemple.

Délais d’instruction particuliers

Il existe certaines exceptions au délai de droit commun portant le délai d’instruction à six mois dont les plus notables sont la présence dans le champ de visibilité d’un monument historique, l’ouverture d’un établissement recevant du public, un projet au sein d’un parc national existant ou envisagé. De même, le permis devant être précédé d’une autorisation de défrichement est soumis à un délai de instruction de trois mois minimum, de sept mois lorsque le défrichement est soumis à la reconnaissance
de la situation et de l’état du terrain, de neuf mois lorsque le défrichement est soumis à enquête publique. Ces délais sont autonomes et ne s’ajoutent donc pas à celui de droit commun.

Majorations de délais

Le délai d’instruction peut également faire l’objet de délais de majoration qui s’ajoutent au délai de droit commun, sans pouvoir se cumuler entre eux :

• un mois par exemple pour un projet soumis à un régime d’autorisation autre que le Code de l’urbanisme, (reconstruction après catastrophe naturelle, accessibilité d’un logement aux personnes handicapées, stationnement et densité dans certaines communes carencées, …),
• deux mois pour les projets en zone agricole exigeant une dérogation à la distance réglementaire entre les habitations et les bâtiments agricoles, les projet de surélévation nécessitant des dérogations aux règles de construction dans certaines communes.

Prorogations exceptionnelles de délais

Le délai d’un mois peut simplement permettre de signifier au demandeur que son projet est susceptible d’être exceptionnellement prolongé pour tenir compte de procédures et avis particuliers qui ne sont pas encore connues. Si par suite, les conditions de prorogation se confirment, le demandeur devra être informé avant l’expiration du délai d’instruction notifié initialement. (Ainsi le délai d’instruction du permis est prolongé de trois mois quand le Préfet a décidé de prolonger de trois mois le délai d’instruction d’une autorisation de défrichement, de cinq mois si la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation
d’aménagement commercial ou cinématographique dont le refus de CDAC a fait l’objet d’un recours devant la CNAC).

Non respect du délai d’instruction

De manière expresse, la demande de permis va recevoir soit une décision de refus, soit un sursis à statuer, soit une décision favorable assortie de prescriptions, soit une décision favorable accordant une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme, soit une décision favorable.
Mais, si à l’issue du délai d’instruction, aucune autorisation n’a été notifiée, le demandeur devient titulaire d’une décision favorable tacite. Il en est également ainsi pour les permis modificatifs ou les demandes de transfert.
Peu importe qu’une décision expresse ait été signée avant l’expiration de ce délai si elle est notifiée après. Toutefois, la notification tardive d’un refus exprès s’analyse comme un retrait administratif du permis tacite né à l’expiration du délai d’instruction. Il est noté qu’en principe, c’est l’ensemble des services ou commissions saisis qui est contraint par les délais. Un avis consultatif sera réputé favorable à la demande si aucune réponse n’a été communiquée dans le mois (délai de droit commun), délai pouvant souvent être majoré selon les services consultés (ainsi : quatre mois pour les services de l’Architecte des bâtiments
de France, cinq mois pour la Préfecture chargée de donner son accord sur un ERP).
Il existe là encore des hypothèses dans lesquelles le permis ne peut être qu’exprès et pour lesquelles l’absence de décision dans le délai d’instruction ne vaut pas permis tacite : nécessité d’une autorisation du Ministère de la défense, d’une autorisation au titre des sites classés, des réserves naturelles, projet sur un immeuble inscrit ou adossé à un monument historique, projet au sein d’un parc naturel national, nécessité d’une autorisation d’exploitation commerciale ou cinématographique, d’une CDAC ou en d’une CNAC. De même, si dans le délai d’instruction, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis défavorable ou des prescriptions particulières, le permis ne pourra être tacite.

Tout bénéficiaire d’une autorisation tacite pourra obtenir un certificat sur simple demande attestant qu’il est titulaire d’une autorisation et la date de cette dernière. Depuis 2012, l’administration doit également indiquer à quelle date le dossier d’instruction a été envoyé au contrôle de légalité. La connaissance de cette date est essentielle puisque le Préfet pourra contester à tout moment ladite autorisation si le dossier ne lui a pas été notifié préalablement.

Or, à la différence de la décision expresse qui devient exécutoire à la date de sa notification au contrôle de légalité, un permis de construire tacite, comme d’ailleurs une décision de non opposition à déclaration préalable, est exécutoire immédiatement, sans condition de transmission en Préfecture.
Un permis de démolir ne peut lui être mis en oeuvre avant un délai de quinze jours.Dans tous les cas, l’administration sera tenue d’afficher le permis dans les huit jours (quinze jours pour les déclarations) de la délivrance en mairie et ce pendant deux mois. Toutefois, l’inaction n’a ici plus de conséquence puisque seul l’affichage sur le terrain déclenche le délai de recours des tiers.

Prorogation du délai de validité du permis

Le permis de construire peut être prorogé uniquement d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. Là encore, la prorogation sera acquise si aucune décision n’a été notifiée à l’intéressé dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Contrôle de la conformité des travaux

Une fois le chantier achevé, le titulaire doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. L’administration dispose alors d’un délai de trois mois (si le recollement des travaux est une simple faculté) et de cinq mois (si le recollement est une obligation : immeuble inscrits, secteur sauvegardé, parc national, ERP, immeuble situé dans un plan de prévention des risques naturels ou technologiques,…) pour contrôler les travaux et imposer si nécessaire le dépôt d’une autorisation modificative ou des travaux supplémentaires. Toutefois, l’expiration du délai ne fait pas naître de décision implicite admettant la conformité des travaux. Celle-ci reste contestable pénalement et civilement et ne donne pas de droit acquis en cas de demande de reconstruction à l’identique après sinistre. A l’issue de ce délai, un simple certificat de non contestation doit être d’ailleurs délivré par le maire et en cas de refus, par le Préfet et non un certificat de conformité. A une période où la construction a le plus besoin d’être sécurisée puisqu’elle est achevée, le silence de l’administration n’est cette fois plus créateur de droit.

La durée de validité des autorisations d’urbanisme – En savoir plus

Philippe LINTANFF, notaire

Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme ?

Un décret du 5 janvier 2016 a augmenté les délais de validité de l’ensemble des autorisations d’urbanisme. La durée de validité des décisions de non opposition à déclaration préalable comme des permis de construire a été portée à trois ans. Les permis d’aménager ou de démolir sont également concernés par l’allongement de la durée de validité des autorisations d’urbanisme.

Augmentation de la durée des délais de validité

Les autorisations obtenues avant le 7 janvier 2016 (date d’entrée en vigueur du décret) et encore en cours de validité lors de la publication du décret bénéficient de cette prorogation à trois ans.

• En cas de recours par un tiers contre l’autorisation, l’autorisation est suspendue c’est-à-dire que le délai recommencera à courir pour le temps qu’il restait à courir lors de l’introduction de l’action.
• En cas de recours administratif, le délai de validité est interrompu c’est-à-dire qu’un nouveau délai de validité de trois ans va courir à compter de la notification du jugement validant l’autorisation.

Ces délais ne varient pas que l’autorisation soit expresse ou tacite. Simplement, le point de départ n’est pas similaire : le délai court pour les décisions expresses de la date à laquelle elles ont été notifiées et pour les décisions tacites de la date à laquelle elles ont été acquises. C’est le commencement des travaux qui doit être engagé dans ce délai. Le dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à caractériser le début des travaux qui doit être matérialisé par exemple par la mise en place de travaux préparatoires de type sondages, terrassements ou clôtures. A défaut, l’autorisation sera périmée.

Déclaration préalable

Attention, pour les déclarations préalables, il convient de distinguer selon l’existence de travaux ou l’absence de travaux à réaliser (pour une division foncière ou un changement destination). En cas d’existence de travaux à réaliser, il importe que ces travaux soient entamés dans le délai de trois ans qui suit l’obtention de l’autorisation. Par contre, dans l’hypothèse où aucun travaux n’existe, la décision de non opposition devra trouver à s’appliquer dans le délai de trois ans, par exemple pour une division par la signature de l’acte authentique dans ce délai.

Arrêt des travaux

L’autorisation administrative sera également périmée si les travaux sont arrêtés volontairement pendant plus d’un an, mais une fois le délai initial de validité écoulé. En outre, une autorisation d’urbanisme, une fois obtenue, peut faire l’objet d’une prorogation à la demande de son bénéficiaire.
Ainsi, un permis de construire peut être prorogé d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. La prorogation sera acquise si aucune décision n’est notifiée au demandeur dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Prorogation des délais et évolution des règles d’urbanisme

Il convient toutefois de préciser que cette prorogation peut être refusée si les règles d’urbanisme ont évolué défavorablement (annulation d’un plan local d’urbanisme ayant rendu le terrain inconstructible par exemple) rendant illicites les travaux initialement autorisés et que cette prorogation peut être demandée à tout moment et donc dès les premiers mois de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. La combinaison
de ces deux règles permet au titulaire d’une autorisation de demander la prorogation de son autorisation dès son obtention pour éviter le refus d’une prorogation en raison de règles qui pourraient évoluer défavorablement dans les trois ans.
Depuis le décret susvisé, la prorogation peut en outre être renouvelée une fois. Ainsi par le jeu des prorogations, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut atteindre cinq ans.

En savoir plus sur les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.

PROCÉDURE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU) – LE DROIT DE VISITE DU BIEN

Possibilité offerte à la commune de visiter le bien et incidence sur le délai de préemption

Les dispositions des articles D 213-13-1 et suivants du Code de l’urbanisme, applicables aux déclarations d’intention d’aliéner notifiées à compter du 1er janvier 2015, prévoient que le titulaire du droit de préemption urbain peut solliciter une visite du bien. Cette demande est admise si elle est effectuée dans le délai dont il dispose pour préempter (deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner).

Formalisme lié à la demande de visite du bien dans le cadre du Droit de Préemption Urbain

La demande de visite doit être adressée au propriétaire ou son représentant, ainsi qu’à son notaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d’huissier, ou par remise en mains propres contre récepissé. Pour être recevable, la demande de visite doit également comporter certaines mentions obligatoires listées à l’article D 213-13-4 du Code de l’urbanisme : les références de la déclaration d’intention d’aliéner, le contenu des articles L 213-2, D 213-13-2 et D 213-13-3, l’identité et les coordonnées de l’agent à contacter pour organiser les modalités de la visite, et le fait que la visite doit être faite en présence du propriétaire et du représentant du titulaire du droit de préemption, ou de leurs mandataires.
Le respect des mentions susvisées est essentiel, car une demande de visite incomplète pourra être inopposable au propriétaire.
De même, la forme de la notification comportant la demande de visite permettra de décompter le délai conféré au propriétaire pour faire connaître sa réponse.

Liberté du propriétaire

Le propriétaire n’est pas tenu d’accéder à cette demande. Son refus peut être exprès, ou tacite (si huit jours après la réception de la demande de visite, il n’a pas donné son accord au titulaire du droit de préemption).
L’acceptation du propriétaire doit être écrite et adressée au titulaire du droit de préemption dans les mêmes conditions que la demande de visite. Il sera opportun de rappeler au propriétaire, dans le courrier comportant la demande de visite, le délai et les formes de son acceptation.

Modalités de la visite

Si le propriétaire donne son accord pour qu’une visite soit effectuée, celle-ci doit intervenir dans les quinze jours ouvrés suivant la réception de cette réponse. A défaut, cela s’analyse comme un refus de visite, ou une renonciation du titulaire du droit de préemption à sa demande de visite. Le propriétaire doit informer les occupants mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner de la date et de l’heure retenues pour la visite. La visite se clôture par l’établissement d’un constat contradictoire précisant les noms et qualité des personnes présentes. Ce constat doit être daté et signé par le propriétaire, le titulaire du droit de
préemption, ou leurs représentants.

Incidence sur le délai de préemption

La demande de visite, faite dans le respect du formalisme ci-dessus, suspend le délai de deux mois prévu par l’article L 213- du Code l’urbanisme (délai de préemption). Ce délai reprend après le refus exprès ou tacite du propriétaire ou la visite du bien. L’article L 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit enfin que si après la période de suspension susvisée, le délai de préemption restant est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Exemple – Droit de visite dans le cadre du Droit de Préemption Urbain – Délais

La déclaration d’intention d’aliéner est présentée au titulaire du droit de préemption le 16 mai 2018. Ce dernier peut, jusqu’au 16 juillet 2018, requérir de visiter le bien. Cette demande, dûment réalisée en la forme, est reçue par le propriétaire le 11 juin 2018.
Dans ce cas, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

• Le propriétaire refuse expressément la visite. Ce refus est notifié au titulaire du droit de préemption le 18 juin 2018. Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et sept jours, soit jusqu’au 23 juillet 2018).
• Le propriétaire refuse tacitement la demande de visite. Ce refus résulte de l’absence d’accord exprès dans les huit jours suivant la réception de la demande émanant du titulaire du droit de préemption.
  Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et huit jours, soit jusqu’au 24 juillet 2018).
• Le propriétaire notifie au titulaire du droit de préemption son accord pour la réalisation d’une visite. Cette réponse est adressée et reçue dans le délai de huit jours suivant la demande, le 15 juin 2018. La visite intervient le 25 juin 2018 soit dans les quinze jours suivant la réponse du propriétaire.
  Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’à la date de la visite, il reprend pour la durée restante (un mois et quatorze jours, soit jusqu’au 8 août 2018).

En tout état de cause, si le délai de préemption restant après la période de suspension est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Arnaud PLOTTIN, notaire assistant

Le Projet Urbain Partenarial (PUP). Comment ça marche ?

Créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, le projet urbain partenarial (PUP) a pour but de permettre le développement de l’urbanisme opérationnel d’initiative privée en mettant en place un dispositif de financement d’équipements purement contractuel.

Qu’est-ce que le Projet Urbain Partenarial

Le projet urbain partenarial est défini par les articles L 332-11-3 et L 332-11-4 du Code de l’urbanisme, le premier disposant au I : « Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations  d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L. 132-1, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. »

Les parties au contrat du Projet Urbain Partenarial

Les parties aux contrats sont d’une part, le conseil municipal, l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou le représentant de l’Etat et d’autre part les aménageurs ou les constructeurs, en ce compris les organismes HLM.

Champ d’application territorial du Projet Urbain Partenarial

Il est évident que le PUP n’a pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’une ZAC dans laquelle il est spécifiquement prévu une participation au titre de la ZAC destinée à financer les aménagements et équipements. Il s’applique uniquement dans les zones urbanisées ou à urbaniser à l’exclusion de toutes autres zones, c’est-à-dire : les zones U et AU du plan local d’urbanisme ; les zones U et NA des plans d’occupation des sols, ainsi que des zonages équivalents des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et des anciens plans d’aménagement de zone (PAZ) des ZAC. Sous réserve toutefois que ces zones ne soient pas déjà largement pourvues en équipements publics.
Par ailleurs, la convention de PUP devra définir précisément le périmètre dans lequel il a vocation à s’appliquer et ce périmètre devra figurer en annexe du PLU. Une mise à jour du PLU pourra être rendue nécessaire. Le périmètre pouvant évoluer au fil du temps

Nature des équipements concernés par le Projet Urbain Partenarial

Le PUP a pour unique objet de financer « la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L 332-15 » du Code de l’urbanisme et qui sont rendus nécessaires pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des opérations comprises dans le périmètre du PUP.
Sont donc exclus de la convention : « tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation
en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (…), branchement desdits équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés ». ainsi que les équipements généraux de la commune (marché, salle des fêtes, parking…).
En revanche, la réalisation d’une école ou d’une crèche entre dans son champ
d’application. Par ailleurs le contrat devra mentionner la liste des équipements précis à réaliser.

Participation 

La convention de PUP doit également prévoir le montant de la participation mise à la charge de l’opérateur, Le délai de paiement ainsi que le délai d’exclusion de la taxe d’aménagement qui ne peut excéder 10 ans. Le paiement peut être fait en numéraire ou par la remise de terrain bâtis ou non, mais ne peut se faire par la réalisation de travaux dans le cadre de l’opération (obligation de mise en concurrence dans le cadre des marchés publics). Le montant de la participation doit être proportionnelle aux besoins des futurs usagés ou habitant, de sorte que si la capacité des équipements les excèdent, l’opérateur ne participera qu’à due concurrence. Si le coût de réalisation des équipements est supérieur à celui indiqué dans la convention de PUP, aucun complément ne peut être exigé à défaut d’avenant à la convention. Un avenant pourra également être régularisé à l’effet de réaliser un équipement non initialement prévu.
Il sera de bonnes pratiques de prévoir ab initio dans la convention de PUP la possibilité de régulariser des avenants afin de prévenir la modification de la programmation ou la possibilité d’évolution des engagements financiers.
Il est précisé que l’extrait de la convention de PUP mentionnant le périmètre et la part et nature des équipements constitue une pièce obligatoire de la demande d’autorisation d’urbanisme. La régularisation de la convention doit donc être un préalable à toutes demandes d’autorisation lorsque l’opération est susceptible d’être concernée.

Claire GRIBAUDO, notaire