Opération immobilière des collectivités locales : obligation de consulter la Direction Immobilière de l’Etat

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Par un décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016 et son arrêté en date du même jour, tous deux publiés au Journal Officiel le 21 septembre 2016, le service de France Domaine a été remplacé par la Direction immobilière de l’Etat (DIE) au sein de la Direction générale des finances publiques.

Obligation pesant sur les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics

L’article L 1311-9 du Code général des collectivités territoriales prévoit que les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics doivent, dans le cadre de leurs projets d’opérations immobilières, et avant toute entente amiable, établir au préalable une demande d’avis de l’autorité compétente de l’Etat, à savoir la Direction de l’immobilier de l’Etat (DIE).
Cette obligation est parfois perçue comme une contrainte ou un frein à l’autonomie de gestion des collectivités territoriales. Néanmoins, elle répond à différents objectifs :

  • Donner une plus grande transparence de l’action publique en matière immobilière.
  • Améliorer la maîtrise de la dépense publique.
  • Donner aux décideurs locaux des informations objectives et neutres dans le cadre d’opérations immobilières, souvent sensibles au niveau local.

Toutefois, cette obligation de consultation doit être ciblée et réservée aux opérations les plus importantes. C’est la raison pour laquelle les textes ont limité l’obligation

Opération de cession immobilière

La DIE doit émettre un avis sur la valeur vénale ou locative du bien susceptible d’être acquis, vendu ou pris à bail par la collectivité territoriale. Attention, il ne faut pas confondre valeur vénale et prix. La valeur vénale (ou locative) est probable mais non certaine, contrairement au prix (ou au loyer) qui sanctionne l’opération déjà̀ réalisée. C’est pourquoi une marge d’appréciation est fréquemment admise afin de tenir compte de cette distinction.

Opération d’acquisition immobilière et de prise en location

Un arrêté de 5 décembre 2016, entré en vigueur le 1er janvier 2017, a fixé les nouveaux seuils applicables aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques. Sont concernées par cette saisine obligatoire de la DIE, les opérations suivantes :

  • La conclusion de baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d’immeubles de toute nature d’un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à 24 000 € (au lieu de 12 000 € auparavant).
  • Les acquisitions à l’amiable, par adjudication ou par exercice du droit de préemption, d’immeubles, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l’attribution, en pleine propriété, d’immeubles ou de parties d’immeubles, d’une valeur totale égale ou supérieure à 180 000 € (avant le seuil était de 75 000 €). Toutefois, la saisine est obligatoire sans condition de montant dès le premier euro, pour les acquisitions réalisées dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain renforcé ou du droit de préemption en ZAD.
  • Les acquisitions par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique. La saisine est obligatoire sans condition de montant en cas d’acquisition de biens immobiliers par expropriation pour cause d’utilité publique. En cas d’opération d’ensemble, le seuil de consultation est apprécié au regard de l’opération globale, et non par référence à la valeur vénale individuelle des emprises foncières.
  • Toutes les cessions immobilières ou de droits réels immobiliers, quelle qu’en soit leur forme, par une commune de plus de 2 000 habitants (article L2241-1 du CGCT), par un département (article L3213-2 du CGCT), par un établissement public de coopération intercommunale (article L5211-37 du CGCT), sont soumises à la consultation préalable de la DIE dès le premier euro et sans condition de montant.

Délibérer au vu de cette consultation

Les personnes visées par cette obligation doivent délibérer au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État sur cette valeur (article L 1311-11 du Code général des collectivités territoriales).
Cette formalité de consultation du service des Domaines est substantielle. En cas de méconnaissance, la décision d’aliéner est irrégulière. Concrètement, cela veut dire que la vente pourrait être annulée.
A noter que la personne publique n’est pas liée par l’avis rendu et elle peut parfaitement décider de modifier le montant, sous réserve de motiver sa décision.
Mais cette liberté n’est pas absolue… le montant
arrêté ne doit pas être disproportionné au regard de l’avis rendu.
Par prudence, n’hésitez pas à consulter votre notaire bien en amont de votre projet immobilier !

Julien MINIO, notaire

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