Les autorisations d’urbanisme : quelle durée de validité ?

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Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme ?

Un décret du 5 janvier 2016 a augmenté les délais de validité de l’ensemble des autorisations d’urbanisme. La durée de validité des décisions de non opposition à déclaration préalable comme des permis de construire a été portée à trois ans. Les permis d’aménager ou de démolir sont également concernés par l’allongement de la durée de validité des autorisations d’urbanisme.

Augmentation de la durée des délais de validité

Les autorisations obtenues avant le 7 janvier 2016 (date d’entrée en vigueur du décret) et encore en cours de validité lors de la publication du décret bénéficient de cette prorogation à trois ans.

  • En cas de recours par un tiers contre l’autorisation, l’autorisation est suspendue c’est-à-dire que le délai recommencera à courir pour le temps qu’il restait à courir lors de l’introduction de l’action.
  • En cas de recours administratif, le délai de validité est interrompu c’est-à-dire qu’un nouveau délai de validité de trois ans va courir à compter de la notification du jugement validant l’autorisation.

Ces délais ne varient pas que l’autorisation soit expresse ou tacite. Simplement, le point de départ n’est pas similaire : le délai court pour les décisions expresses de la date à laquelle elles ont été notifiées et pour les décisions tacites de la date à laquelle elles ont été acquises. C’est le commencement des travaux qui doit être engagé dans ce délai. Le dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à caractériser le début des travaux qui doit être matérialisé par exemple par la mise en place de travaux préparatoires de type sondages, terrassements ou clôtures. A défaut, l’autorisation sera périmée.

Déclaration préalable

Attention, pour les déclarations préalables, il convient de distinguer selon l’existence de travaux ou l’absence de travaux à réaliser (pour une division foncière ou un changement destination). En cas d’existence de travaux à réaliser, il importe que ces travaux soient entamés dans le délai de trois ans qui suit l’obtention de l’autorisation. Par contre, dans l’hypothèse où aucun travaux n’existe, la décision de non opposition devra trouver à s’appliquer dans le délai de trois ans, par exemple pour une division par la signature de l’acte authentique dans ce délai.

Arrêt des travaux

L’autorisation administrative sera également périmée si les travaux sont arrêtés volontairement pendant plus d’un an, mais une fois le délai initial de validité écoulé. En outre, une autorisation d’urbanisme, une fois obtenue, peut faire l’objet d’une prorogation à la demande de son bénéficiaire.
Ainsi, un permis de construire peut être prorogé d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. La prorogation sera acquise si aucune décision n’est notifiée au demandeur dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Prorogation des délais et évolution des règles d’urbanisme

Il convient toutefois de préciser que cette prorogation peut être refusée si les règles d’urbanisme ont évolué défavorablement (annulation d’un plan local d’urbanisme ayant rendu le terrain inconstructible par exemple) rendant illicites les travaux initialement autorisés et que cette prorogation peut être demandée à tout moment et donc dès les premiers mois de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. La combinaison
de ces deux règles permet au titulaire d’une autorisation de demander la prorogation de son autorisation dès son obtention pour éviter le refus d’une prorogation en raison de règles qui pourraient évoluer défavorablement dans les trois ans.
Depuis le décret susvisé, la prorogation peut en outre être renouvelée une fois. Ainsi par le jeu des prorogations, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut atteindre cinq ans.

En savoir plus sur les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.

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