Autorisations d’urbanisme : les délais contraignant l’administration et conséquences en cas de non respect

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Au fur et à mesure de l’instruction d’un dossier d’autorisations d’urbanisme, différents délais doivent être respectés par l’administration pour exiger des pièces supplémentaires, notifier des prorogations d’instruction et délivrer les autorisations. Ce dispositif se veut contraignant pour l’administration qui en cas de non respect ne pourra pas demander des compléments, proroger, ou simplement s’opposer à la demande. Les délais d’instruction varient selon le type d’autorisation d’urbanisme sollicitée.

Le certificat d’urbanisme

Le délai d’instruction est fixé à un mois pour le certificat d’urbanisme d’information générale et à deux mois pour le certificat opérationnel à compter de la réception de la demande en mairie. A défaut de réponse, le demandeur obtient un certificat d’urbanisme tacite.

Par définition ce certificat tacite ne donne aucune information, son seul effet est de cristalliser les dispositions d’urbanisme applicables. En conséquence, un CU opérationnel tacite ne permet pas de considérer que l’administration a agréé l’opération. L’absence de réponse n’a alors que peu de conséquence.

Les autorisations de construire

Délai d’un mois à respecter

L’administration a tout d’abord une obligation de délivrer un récépissé de la demande contenant un numéro d’enregistrement ainsi que la date à laquelle le dossier est reçu. Cette demande sera affichée au plus tard quinze jours après le dépôt de la demande en mairie.

Le délai d’instruction liant la collectivité compétente ne court qu’à compter de la réception d’un dossier complet. Toutefois, l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter de la date du dépôt de la demande pour notifier une demande de pièces complémentaires ou un délai d’instruction
différent du délai de droit commun indiqué initialement dans le récépissé. C’est un premier délai contraignant.

A défaut d’une telle notification ou en cas de notification tardive, le dossier sera réputé complet et en l’absence de réponse expresse, un permis tacite naîtra à l’échéance de délai de droit commun. Cette contrainte permet au demandeur d’être fixé un mois après le dépôt de son dossier sur le délai dans lequel il sera instruit. Dans le délai d’un mois, il doit lui être précisé s’il bénéficie du délai d’instruction de droit commun ou si un délai particulier ou une majoration de délai s’impose.

Délais d’instruction de droit commun

L’article R 423 23 du Code de l‘urbanisme fixe un délai d’instruction de droit commun :

  • un mois pour une déclaration préalable,
  • deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ainsi qu’un permis de démolir,
  • trois mois pour les autres projets.

Le délai d’instruction à la différence du délai de recours n’est pas un délai franc ce qui signifie qu’il expire, jour pour jour, deux mois plus tard pour un permis de maison individuelle par exemple.

Délais d’instruction particuliers

Il existe certaines exceptions au délai de droit commun portant le délai d’instruction à six mois dont les plus notables sont la présence dans le champ de visibilité d’un monument historique, l’ouverture d’un établissement recevant du public, un projet au sein d’un parc national existant ou envisagé. De même, le permis devant être précédé d’une autorisation de défrichement est soumis à un délai de instruction de trois mois minimum, de sept mois lorsque le défrichement est soumis à la reconnaissance
de la situation et de l’état du terrain, de neuf mois lorsque le défrichement est soumis à enquête publique. Ces délais sont autonomes et ne s’ajoutent donc pas à celui de droit commun.

Majorations de délais

Le délai d’instruction peut également faire l’objet de délais de majoration qui s’ajoutent au délai de droit commun, sans pouvoir se cumuler entre eux :

  • un mois par exemple pour un projet soumis à un régime d’autorisation autre que le Code de l’urbanisme, (reconstruction après catastrophe naturelle, accessibilité d’un logement aux personnes handicapées, stationnement et densité dans certaines communes carencées, …),
  • deux mois pour les projets en zone agricole exigeant une dérogation à la distance réglementaire entre les habitations et les bâtiments agricoles, les projet de surélévation nécessitant des dérogations aux règles de construction dans certaines communes.

Prorogations exceptionnelles de délais

Le délai d’un mois peut simplement permettre de signifier au demandeur que son projet est susceptible d’être exceptionnellement prolongé pour tenir compte de procédures et avis particuliers qui ne sont pas encore connues. Si par suite, les conditions de prorogation se confirment, le demandeur devra être informé avant l’expiration du délai d’instruction notifié initialement. (Ainsi le délai d’instruction du permis est prolongé de trois mois quand le Préfet a décidé de prolonger de trois mois le délai d’instruction d’une autorisation de défrichement, de cinq mois si la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation
d’aménagement commercial ou cinématographique dont le refus de CDAC a fait l’objet d’un recours devant la CNAC).

Non respect du délai d’instruction

De manière expresse, la demande de permis va recevoir soit une décision de refus, soit un sursis à statuer, soit une décision favorable assortie de prescriptions, soit une décision favorable accordant une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme, soit une décision favorable.
Mais, si à l’issue du délai d’instruction, aucune autorisation n’a été notifiée, le demandeur devient titulaire d’une décision favorable tacite. Il en est également ainsi pour les permis modificatifs ou les demandes de transfert.
Peu importe qu’une décision expresse ait été signée avant l’expiration de ce délai si elle est notifiée après. Toutefois, la notification tardive d’un refus exprès s’analyse comme un retrait administratif du permis tacite né à l’expiration du délai d’instruction. Il est noté qu’en principe, c’est l’ensemble des services ou commissions saisis qui est contraint par les délais. Un avis consultatif sera réputé favorable à la demande si aucune réponse n’a été communiquée dans le mois (délai de droit commun), délai pouvant souvent être majoré selon les services consultés (ainsi : quatre mois pour les services de l’Architecte des bâtiments
de France, cinq mois pour la Préfecture chargée de donner son accord sur un ERP).
Il existe là encore des hypothèses dans lesquelles le permis ne peut être qu’exprès et pour lesquelles l’absence de décision dans le délai d’instruction ne vaut pas permis tacite : nécessité d’une autorisation du Ministère de la défense, d’une autorisation au titre des sites classés, des réserves naturelles, projet sur un immeuble inscrit ou adossé à un monument historique, projet au sein d’un parc naturel national, nécessité d’une autorisation d’exploitation commerciale ou cinématographique, d’une CDAC ou en d’une CNAC. De même, si dans le délai d’instruction, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis défavorable ou des prescriptions particulières, le permis ne pourra être tacite.

Tout bénéficiaire d’une autorisation tacite pourra obtenir un certificat sur simple demande attestant qu’il est titulaire d’une autorisation et la date de cette dernière. Depuis 2012, l’administration doit également indiquer à quelle date le dossier d’instruction a été envoyé au contrôle de légalité. La connaissance de cette date est essentielle puisque le Préfet pourra contester à tout moment ladite autorisation si le dossier ne lui a pas été notifié préalablement.

Or, à la différence de la décision expresse qui devient exécutoire à la date de sa notification au contrôle de légalité, un permis de construire tacite, comme d’ailleurs une décision de non opposition à déclaration préalable, est exécutoire immédiatement, sans condition de transmission en Préfecture.
Un permis de démolir ne peut lui être mis en oeuvre avant un délai de quinze jours.Dans tous les cas, l’administration sera tenue d’afficher le permis dans les huit jours (quinze jours pour les déclarations) de la délivrance en mairie et ce pendant deux mois. Toutefois, l’inaction n’a ici plus de conséquence puisque seul l’affichage sur le terrain déclenche le délai de recours des tiers.

Prorogation du délai de validité du permis

Le permis de construire peut être prorogé uniquement d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. Là encore, la prorogation sera acquise si aucune décision n’a été notifiée à l’intéressé dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Contrôle de la conformité des travaux

Une fois le chantier achevé, le titulaire doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. L’administration dispose alors d’un délai de trois mois (si le recollement des travaux est une simple faculté) et de cinq mois (si le recollement est une obligation : immeuble inscrits, secteur sauvegardé, parc national, ERP, immeuble situé dans un plan de prévention des risques naturels ou technologiques,…) pour contrôler les travaux et imposer si nécessaire le dépôt d’une autorisation modificative ou des travaux supplémentaires. Toutefois, l’expiration du délai ne fait pas naître de décision implicite admettant la conformité des travaux. Celle-ci reste contestable pénalement et civilement et ne donne pas de droit acquis en cas de demande de reconstruction à l’identique après sinistre. A l’issue de ce délai, un simple certificat de non contestation doit être d’ailleurs délivré par le maire et en cas de refus, par le Préfet et non un certificat de conformité. A une période où la construction a le plus besoin d’être sécurisée puisqu’elle est achevée, le silence de l’administration n’est cette fois plus créateur de droit.

La durée de validité des autorisations d’urbanisme – En savoir plus

Philippe LINTANFF, notaire

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