Vous avez conclu un bail commercial avec le propriétaire des murs de votre entreprise, ou vous avez repris un bail en cours, et la date de fin de bail fixée au contrat arrive bientôt.

Mais pas de panique, ne contactez pas tout de suite les déménageurs ! En effet, l’arrivée à échéance du bail commercial ne met pas fin automatiquement à ce dernier.

En effet, ce type de bail vous apporte une protection particulière, car après son terme le bail se prolonge tacitement. Toutefois le dépassement de la durée du bail commercial sans renouvellement n’est pas sans danger.

La tacite prolongation du bail commercial à l’arrivée du terme

A l’arrivée du terme contractuel (c’est à dire à l’issue de la durée du bail commercial, qui est au minimum de 9 ans), si aucune des parties n’a demandé son renouvellement ou donné congé dans les conditions légales, le bail ne prend pas fin : il continue pour une durée indéterminée.

Ainsi, si le bailleur ne vous a pas adressé de congé, vos droits sur le local abritant votre entreprise seront maintenus, sans pouvoir en être évincé. Les conditions du bail d’origine restent applicables (notamment le loyer n’est pas modifié, en dehors de l’indexation contractuelle).

Toutefois, vous n’avez pas intérêt à laisser perdurer cette situation de prolongation tacite.

Les dangers de la prolongation tacite du bail commercial pour le preneur

• La possibilité de donner congé à tout moment pour le bailleur

Après le dépassement de la durée du bail, il pourra prendre fin par la volonté de l’une des parties, en respectant un préavis de six mois.

Ainsi, le bailleur pourra, en respectant ledit préavis, vous donner congé. Vous devrez donc quitter les lieux, même s’il devra néanmoins dans ce cas vous verser une indemnité d’éviction.

• Le déplafonnement en cas de dépassement de la durée de 12 ans

Mais le plus gros risque sera qu’au-delà d’une durée totale de douze années, (soit une tacite prolongation de trois ans en cas de bail initial d’une durée de neuf ans), le bailleur ne sera plus tenu par le plafonnement du loyer. Il pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de la règle du plafonnement (limité à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux), en se basant sur la valeur locative. Le loyer pourra donc subir une augmentation importante.

Les précautions à prendre par le preneur en cas de prolongation tacite du bail commercial

Lorsque la date de fin de bail commercial est dépassée, il n’est toutefois pas trop tard !

Ainsi, sauf dans l’hypothèse où vous souhaitez, à brève échéance, quitter les locaux objets du bail commercial, il vous est vivement conseillé d’adresser au bailleur une demande de renouvellement. Cette demande devra être formulée par huissier.

Le bailleur aura un délai de trois mois pour accepter ce renouvellement. A défaut, il sera réputé l’avoir accepté tacitement. Il ne pourra ainsi pas procéder au déplafonnement, et le nouveau bail recommencera pour une nouvelle durée de 9 ans.

Pascale FAVIER, notaire