Immobilier : tous les conseils des notaires en matière d'immobilier

Compromis de vente, un préalable nécessaire à un achat immobilier

Publié le 31 janvier 2019 - 14 h 25 min

Même s’il n’est pas obligatoire, un compromis de vente est généralement signé avant l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier.

Cet acte fixe d’ores et déjà les conditions de la transaction, dans l’attente du prêt de l’acquéreur et des vérifications du notaire, préalables à la signature de l’acte de vente définitif.

Cet écrit, établi par un notaire ou une agence immobilière, engage à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Il convient dès lors d’être vigilant sur sa rédaction.

Que contient un compromis de vente ?

Le compromis prévoit et arrête l’ensemble des conditions de la vente.

Outre la mention du prix de vente, de la description du bien vendu et des frais occasionnés par l’opération, certains points méritent d’être soulignés.

Un délai de rétractation

En principe, le vendeur et l’acquéreur ne peuvent se dédire après avoir signé un compromis.
Néanmoins, la loi offre à l’acquéreur la possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours après la notification d’une copie du compromis qui lui aura été faite par l’intermédiaire immobilier.

L’acquéreur n’a pas à justifier au vendeur la raison de son souhait de se rétracter et les éventuelles avances sur le prix et les frais qu’il aura réalisées devront lui être restituées.

Une condition suspensive de prêt

Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien immobilier se fait par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Le contrat prévoit dès lors que si l’acquéreur n’obtient pas le crédit souhaité, le compromis est nul et non avenu.

Il sera néanmoins imposé à l’acquéreur de faire ses démarches bancaires dans un délai précis et, en cas de refus de prêt, de présenter au vendeur une attestation de la banque justifiant de ce refus.

Diverses conditions suspensives

Le compromis sera également conclu sous diverses conditions suspensives tenant aux vérifications faites par le notaire chargé de la vente.

Le compromis pourra ainsi être annulé si le titre de propriété du vendeur ou les renseignements pris auprès de la mairie par le notaire révèlent des vices ou des servitudes importantes, non mentionnées par le vendeur au compromis.

Par ailleurs, les mairies disposent souvent de la faculté de se substituer à un acheteur immobilier. Le compromis sera ainsi conclu sous la condition de l’absence de préemption par la mairie.

Les diagnostics immobiliers

La loi impose au vendeur de réaliser différents diagnostics par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié, lesquels seront annexés au compromis. Ces diagnostics portent sur la recherche dans le bien immobilier vendu de plomb, d’amiante, sur sa performance énergétique ainsi que ses systèmes électriques et de gaz

Ces informations peuvent être précieuses pour l’acquéreur afin de connaître les vices présents.

Quelles sommes lors d’un compromis de vente ?

L’usage veut qu’en général l’acquéreur verse à la signature du compromis une avance sur le prix de 5 ou 10 % du prix du bien.

Par ailleurs, le notaire en charge de la vente demandera une avance sur ses frais comprise entre 350 et 500 euros.

Ces avances seront déduites du versement du prix et des frais lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui interviendra entre 2 et 3 mois après le compromis.

Quel est le coût d’un compromis de vente ?

La rédaction d’un compromis de vente reste en principe gratuite.

Néanmoins attention la pratique consistant pour le professionnel immobilier à facturer le compromis de vente tend à se développer.

Florent GASCON, notaire.

PACS et bail d’habitation

Publié le 31 janvier 2019 - 14 h 20 min

Vous êtes pacsés et vous envisagez de louer un appartement. Deux possibilités s’offrent à vous aux conséquences différentes : soit vous signez tous les deux le bail de location, soit un seul d’entre vous le signe.

1) PACS et bail d’habitation : si un seul signe le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Le locataire est uniquement le signataire. Les courriers du bailleur sont opposables de plein droit au partenaire pacsé dès lors que le bailleur n’avait pas connaissance du pacs au jour de la notification. De plus, le partenaire pacsé non locataire ne pourra pas bénéficier des avantages pouvant lui profiter en cas de dissolution du pacs en cours de location, d’abandon du logement par le partenaire pacsé locataire ou en cas de décès de ce dernier.

Cependant, il reste possible d’associer le partenaire pacsé au bail. Le locataire pacsé peut en effet soit informer son bailleur de son statut de personne pacsée en indiquant au bailleur l’identité de son partenaire pacsé, soit imposer au bailleur son partenaire pacsé en tant que locataire supplémentaire.

Dans le premier cas, le partenaire pacsé ne devient pas locataire au même titre que son partenaire pacsé. Il devra par contre être destinataire des différentes communications émises par le bailleur (ex: congé donné par le bailleur). Si le partenaire locataire donne congé au bailleur, l’autre partenaire doit quitter le logement à la fin du délai de préavis et ne peut se prévaloir d’aucun droit pour continuer à occuper le logement. A l’inverse, si le partenaire non locataire quitte le logement, aucun préavis n’est à respecter mais il reste tenu de la solidarité légale qui sera abordée par la suite.

Si le pacs est dissout en cours de location :

L’un des partenaires peut demander au juge d’instance de se voir attribuer le droit au bail de l’appartement, dès lors qu’il servait effectivement d’habitation aux deux partenaires. Le juge prendra en compte les intérêts sociaux et familiaux.

Si le partenaire locataire abandonne le logement sans donner congé ou s’il décède :

L’autre partenaire peut profiter de la continuation du bail. Cependant, ce droit est également reconnu à d’autres personnes (ex: descendants, ascendants, etc., sous condition de vie commune depuis au moins un an). Dès lors que l’une de ces personnes demande l’attribution du droit au bail en concurrence avec le partenaire pacsé resté dans les lieux, il reviendra au juge de se prononcer en fonction des intérêts en présence. A noter que cette attribution du droit au bail est de droit et sans concurrence lorsque l’on est en présence d’un logement social (sans conditions de ressources) ou d’un logement soumis à la loi de 1948.

Dans le second cas, le partenaire devient cotitulaire du bail. A cette fin, les deux partenaires doivent adresser une demande conjointe par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin d’être cotitulaire du droit au bail. On se retrouve alors dans la même situation qu’en présence d’un bail signé par les deux partenaires.

2) PACS et bail d’habitation : si les deux signent le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Ils sont cotitulaires du droit au bail. L’ensemble des informations fournies par le bailleur doit être adressé à chacun des partenaires de façon identique. L’information transmise à l’un n’est pas opposable à l’autre. Par ailleurs, le congé donné par l’un des partenaires ne met pas fin au bail, lequel continuera de produire ses effets à l’égard du second partenaire. Celui qui aura donné congé restera tenu solidairement du paiement des loyers au titre de la solidarité légale.

Si le pacs est dissout en cours de location, les conséquences sont identiques à celles d’un bail signé que par un des partenaires.

Si l’un des partenaires abandonne le logement, le bail continue à l’égard du second partenaire.

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le droit au bail sans être en concurrence avec quiconque. Il peut cependant décider d’y renoncer.

3) PACS et bail d’habitation : qui paie le loyer dans le cadre du PACS ?

Que le bail soit signé par les deux ou par un seul, les partenaires pacsés sont tenus solidairement au paiement des loyers et autres charges locatives. Ainsi, le bailleur peut s’adresser indifféremment à l’un d’eux pour le paiement de la totalité du loyer et des autres charges locatives. Il s’agit d’une solidarité prévue par la loi. Cette solidarité légale ne joue que durant le pacs (ou pour les dettes nées avant la publicité de la rupture du pacs en marge de l’acte de naissance ou jusqu’à l’information du bailleur de cette rupture). Elle diffère de la solidarité qui peut être prévue conventionnellement et qui ne dure que tant que le bail existe et que les deux partenaires sont cotitulaires du droit au bail.

Alexandre BAVOUX, notaire.

Les travaux sur les parties communes

Publié le 14 décembre 2018 - 15 h 58 min

Le propriétaire d’un lot de copropriété peut librement réaliser des travaux à l’intérieur de son lot, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, certains travaux, de par leur nature, peuvent avoir pour effet de porter atteinte aux parties communes de l’immeuble ou peuvent conduire à une véritable appropriation de parties communes. Dans ces hypothèses, les travaux nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux affectant les parties communes

Les travaux affectant les parties communes sont des travaux qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation. Ce sont également les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– les travaux impliquant le passage de conduits ou canalisations à travers les parties communes.

– le percement ou l’agrandissement d’une fenêtre.

– l’ouverture d’une trémie dans le plancher afin de créer un duplex.

– le percement d’un mur porteur.

– la pose d’une fenêtre de toit pour éclairer une pièce.

– la pose de climatiseur sur la toiture de l’immeuble.

Les travaux affectant les parties communes de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux entraînant une approbation de parties communes

Les travaux entraînant une appropriation de parties communes doivent être autorisés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– l’annexion du sol par la construction d’une véranda.

– l’édification d’une construction sur un jardin en jouissance privative.

– la fermeture d’un balcon ou d’une loggia.

Toujours est-il que la distinction entre les travaux affectant les parties communes et ceux entraînant une appropriation de parties communes se révèle parfois délicate.

Il convient de rappeler qu’une simple autorisation donnée par le syndic, par le conseil syndical, par un copropriétaire majoritaire ou même par l’ensemble des copropriétaires n’a aucune valeur juridique. De même, une clause du règlement de copropriété autorisant, par avance, un copropriétaire à réaliser des travaux affectant les parties communes est réputée non écrite.

Enfin, il est à noter que les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou entraînant une appropriation de parties communes, réalisés par un copropriétaire sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise.

Julie MAISTRE DU CHAMBON, notaire.

Agrandir sa maison, les travaux sur existant, une liberté contrôlée

Publié le 14 décembre 2018 - 15 h 27 min

Les réformes législatives et/ou réglementaires en matière d’urbanisme et d’environnement encouragent le renouvellement urbain, la densification, l’extension du bâti ou encore la surélévation. Cette évolution est indispensable pour éviter une consommation inutile de l’espace naturel ou agricole dont la destination doit être préservée pour les générations futures.

La réalisation de travaux sur un bâtiment existant se présente alors comme le moyen de répondre à ces attentes. Il s’agit de la liberté retrouvée de pouvoir faire évoluer sa maison au gré d’évènements professionnels ou familiaux.

Pour autant cette liberté demeure une liberté contrôlée à plusieurs niveaux : par l’autorité publique souvent ; par le voisinage parfois et par le notaire … toujours !

Alors avant de vous lancer dans vos projets, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un professionnel.

Agrandir sa maison, une liberté encadrée par la règle d’urbanisme

Le contrôle a priori par l’administration de la conformité du projet par rapport au règlement d’urbanisme (PLU, PLUi, POS, Carte communale, RNU…)

Les travaux sur existants sont par principe exemptés de toute autorisation sauf dispositions spécifiques prévues par le Code de l’Urbanisme aux articles R.421-14 à R 421-17-1.

Ainsi, dans les zones urbaines qui sont couvertes par un document d’urbanisme, la nature de l’autorisation dépendra de la surface de plancher créée. Un permis de construire sera prescrit pour toute extension supérieure à 40m² ou pour des extensions ayant pour objet de créer une emprise au sol ou une surface de plancher comprise entre 20 et 40m² si la surface totale de surface excède certains maximas. En dessous de ces seuils, et sauf cas particuliers, seule une simple déclaration de travaux sera a priori nécessaire.

Dans les zones non urbaines en revanche toute augmentation de la surface de plancher supérieure à 20m² supposera obligatoirement un permis de construire.

A l’inverse, et quelle que soit la zone concernée, les travaux portant modification des façades ou de l’aspect extérieur de l’immeuble ne supposent qu’une simple déclaration préalable de travaux sauf en cas de changement de destination (passage d’une destination commerciale à une destination d’habitation par exemple).

Par ailleurs en application de la jurisprudence administrative, il conviendra également de vérifier au préalable la situation du bien par rapport à la réglementation actuelle. Si un bâtiment existant est non conforme (par suite de l’évolution des règles d’urbanisme ou par suite du non-respect d’une règle à la construction), les travaux envisagés ne pourront être autorisés que s’ils rendent le bien plus conforme à la réglementation ou encore s’ils sont étrangers à la non-conformité.

Bon à savoir :

L’évolution d’une annexe d’habitation telle que cave ou garage en habitation n’est soumise à aucun contrôle (si cette transformation n’est accompagnée d’aucuns travaux de structure ou de façade).
Certaines dispositions spécifiques autorisent la dérogation aux règle fixées par le document d’urbanisme si le projet est particulièrement remarquable en matière d’économie d’énergie par exemple.
Penser à établir les déclarations fiscales (formulaires H2 ou IL) en cas de travaux.
Des travaux ne pourront être refusés sur un bâtiment non conforme mais légalement édifié il y a plus de dix ans uniquement si les travaux envisagés aggravent la non-conformité.

Agrandir sa maison, une liberté parfois entravée par la règle de droit privé

Un contrôle souvent a posteriori aux conséquences parfois dramatiques

Vous sortez du service de l’urbanisme le sourire aux lèvres, votre projet va être accepté.

Attention, quelques vérifications s’imposent.

La simple autorisation d’urbanisme ne constitue pas un blanc-seing vous autorisant à démarrer les travaux d’extension ou de transformation de votre maison. Outre le contrôle par les tiers de la légalité de l’autorisation à l’occasion du « recours des tiers » contre le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux, la situation juridique de votre bien peut constituer un obstacle à la réalisation de votre projet.

Le règlement du lotissement ou de copropriété

Pensez à consulter le cahier des charges du lotissement ou le règlement de copropriété dont dépend votre maison. En copropriété, le terrain constitue une partie commune sur laquelle chaque copropriétaire ne peut bénéficier que d’un droit de jouissance parfois exclusif. Ce simple droit de jouissance impose d’obtenir des autorisations pour réaliser des travaux d’extension ou des travaux modifiant la destination de l’ensemble immobilier. Certaines clauses ou dispositions de ces documents qui constituent la règle commune à plusieurs propriétaires, sont inviolables.

La servitude de droit privé

Certaines charges peuvent grever la plénitude de votre droit de propriété, il s’agit de servitudes. Il pourra s’agir par exemple de l’interdiction de construire sur un certain périmètre ou encore d’élever au-dessus d’une certaine hauteur plus restrictive que celle prévue par la règle d’urbanisme. Ces servitudes sont généralement conférées au profit d’un autre terrain et cela indépendamment des changements successifs de propriétaires.

Dans ces situations et alors même que votre autorisation d’urbanisme est purgée de tous recours, un voisin pourrait vous opposer le non-respect d’une telle clause de droit privé pour obtenir l’interdiction de faire réaliser vos travaux ; voire leur démolition…

Bon à savoir :

Certaines clause d’un lotissement peuvent disparaître par l’écoulement du temps
Certaines servitudes qualifiées de non apparentes ne sont pas opposables au tiers de bonne foi en cas de non transcription au service de la publicité foncière.
« L’erreur commune ne fait pas le droit » : la simple circonstance qu’un voisin ait pu à un moment réaliser des travaux sans l’autorisation de la copropriété, en violation d’un cahier des charges ou d’une servitude de droit privé ne vous autorise pas à vous exonérer du respect de la règle.

Agrandir sa maison, une liberté surveillée lors de la revente du bien

Le contrôle systématique du notaire, seul garant de la sécurité juridique de son acte

La réalisation de travaux sur existants peut constituer à bien des égards un obstacle lors de la revente d’un bien. Il appartient au notaire de vérifier la correspondance entre la chose vendue et la désignation du bien dans le titre de propriété antérieure ou au permis de construire. A cet égard il interroge le vendeur sur l’existence de travaux sur le bien vendu.

Pourquoi ?

Car la réalisation de travaux en infraction avec les règles d’urbanisme ou les règles de droit privé peut avoir des conséquences sur la transaction. L’acquéreur doit être informé de la fragilité juridique du bien qu’il acquiert.

De la même façon la réalisation de travaux depuis moins de dix ans fait entrer de plein droit la vente dans le régime de la garantie des vices de construction.

L’acquéreur pourra-t-il librement réaliser d’autres travaux sur le bien à l’avenir ?
Pourra- t-il reconstruire le bien après sinistre à l’identique de ce qu’il a vu et visité ?
Les constructions ont-elles été réalisées par une entreprise assurée en responsabilité civile décennale ?
Pourra-t-il se retourner contre l’entreprise qui a fait les travaux ?
Risquera-t-il une action en contestation ou en démolition de la part d’un voisin ou de la copropriété.

Il est certain que l’écoulement du temps permettra de purger la plupart des situations. Lorsque la construction est achevée depuis plus de 10 ans, une opposition ne peut plus être formulée sur le fondement d’une irrégularité de la construction initiale sauf cas limitativement prévus par la loi

Bon à savoir :

Penser à conserver les autorisations d’urbanise sollicitées et le descriptif précis des travaux réalisés avec la date d’achèvement des travaux.
Penser à conserver les factures des entreprises et demander leur attestation d’assurance responsabilité civile décennale.

Thomas PLOTTIN, notaire.

Voir nos articles sur les autorisations d’urbanisme

Achat, vente : frais de notaire et fiscalité de l’immobilier

Publié le 28 septembre 2018 - 11 h 29 min

Que recouvrent les « frais de notaire » payés lors d’un achat immobilier ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, en plus du prix de vente et des frais d’agence s’il y a lieu, l’acquéreur doit s’acquitter des « frais de notaire » ou plus précisément des « frais d’achat ». Ces frais d’acquisition sont composés à plus de 85% par des impôts et des taxes (appelés aussi droits d’enregistrement) reversés au Département, à la commune et à l’Etat, et par la rémunération de l’office notarial (environ 15%).

Comment sont calculés les frais d’achat pour un logement neuf ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur peut être amené à payer un impôt sur la plus-value immobilière. Comment est-il calculé, quels sont les cas d’exonération ? La réponse en vidéo 🙂

La vente d’un bien inachevé

Publié le 25 septembre 2018 - 11 h 20 min

Certains événements de la vie, tels que la mutation professionnelle, le divorce ou les naissances, peuvent bouleverser un projet de construction, poussant ainsi les particuliers à vendre leur maison avant que celle-ci ne soit achevée. La vente d’un bien inachevé par un particulier est donc devenue une chose assez courante, qui mérite que l’on s’attarde sur son cadre juridique et fiscal.

La vente d’un bien inachevé, le cadre juridique

La vente d’un bien inachevé par un particulier implique que ce bien soit vendu à l’acquéreur « en l’état ». Par suite, l’acte de vente, qui sera reçu par le Notaire, devra détailler les travaux ayant déjà été effectués par le vendeur et les travaux restant à être faits par l’acquéreur, permettant l’achèvement de la maison.

Les garanties
En terme de garanties, le vendeur est redevable envers l’acquéreur de la garantie décennale pour les travaux qu’il a déjà effectués (en pratique, les garanties décennales des entreprises étant intervenues sur le chantier vont profiter à l’acquéreur).

Le permis de construire
Sur le plan de l’urbanisme, le permis de construire qui a été délivré au vendeur, devra faire l’objet d’un arrêté de la Mairie autorisant le transfert au profit de l’acquéreur. Ce transfert permettra à l’acquéreur de devenir titulaire de l’autorisation de construire. Il pourra ainsi terminer les travaux de construction et déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auprès de la Mairie, afin de se voir délivrer une attestation de conformité. Attention, cela implique que le vendeur ait bien respecté les prescriptions du permis de construire concernant les travaux qu’il a déjà effectués (dans le cas contraire, un permis de construire modificatif pourra être demandé à la Mairie) et que l’acquéreur se conforme bien également à cette autorisation pour les travaux restant à effectuer.

La vente d’un bien inachevé, le cadre fiscal

Le transfert des taxes d’urbanisme
Le transfert du permis de construire au profit de l’acquéreur engendre également le transfert des taxes d’urbanisme liées à la construction (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, etc…). La taxe d’aménagement est par exemple exigible en deux fractions égales après la délivrance du permis : au 14ème mois pour la première, puis au 26ème mois pour la seconde.

Par suite, selon la date de délivrance dudit permis d’origine (fait générateur de l’exigibilité des taxes), les taxes d’urbanisme seront soit réclamées à l’acquéreur par l’administration fiscale, soit elles auront été d’ores et déjà versées par le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte ce paramètre lors de la détermination du prix de vente de la maison.

La fiscalité de l’acte de vente
> Droits d’enregistrement pour l’acquéreur
Quant à la fiscalité applicable à l’acte de vente du bien immobilier inachevé entre particuliers, l’acquéreur sera soumis, en principe, à la taxation aux droits d’enregistrement (5,09 % du prix de vente en Isère, l’Indre et le Morbihan, 5,80 % du prix de vente pour les autres départements).

> Plus-value immobilière pour le vendeur
Le vendeur, quant à lui, sera imposé au titre de la plus-value immobilière (34,5 % de la plus-value nette réalisée). Celle-ci sera calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain, majoré du coût des travaux de construction déjà effectués (d’où l’importance de bien conserver les factures) et des frais d’acte de vente réglés lors de l’achat.

Patricia ARBET, notaire.

Les servitudes entre voisins

Publié le 4 septembre 2018 - 15 h 14 min

Laisser le passage, permettre l’écoulement des eaux… Les servitudes créent des obligations entre propriétaires de terrains voisins. Elles s’imposent aux propriétaires successifs : à vérifier avant d’acheter !

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est un droit attaché à un bien immobilier, bâti ou non. Quand elle concerne des particuliers, elle lie deux propriétés (ou « fonds »): celle à qui profite la servitude, le fonds dominant, et celle qui supporte la servitude, le fonds servant. Ainsi une servitude de passage oblige un propriétaire à laisser ses voisins traverser sa propriété ; une servitude de vue limite les possibilités de créer des ouvertures, fenêtres ou autres, donnant sur la propriété voisine.

Que se passe t’il au niveau des servitudes en cas de vente du bien ?

La servitude se transmet aux propriétaires successifs du fonds concerné, qui la subiront ou en bénéficieront selon le cas. Il faut donc absolument avoir connaissance des éventuelles servitudes qui grèvent le terrain avant toute acquisition, d’autant qu’elles peuvent déprécier la valeur du bien immobilier puisqu’elles en restreignent l’usage. A cet effet, le notaire analysera les titres de propriété antérieurs et les documents d’urbanisme afin de vous informer d’éventuelles servitudes. Certaines pourraient contrecarrer vos projets. Difficile par exemple de creuser une piscine si les canalisations de votre voisin traversent le jardin !

A lire également : Comment faire l’acquisition d’une servitude ?

Quelles sont les différentes catégories de servitudes ?

Les servitudes peuvent être imposées par la loi ou découler d’une convention entre voisins. Par exemple, le code civil impose certaines distances pour effectuer des plantations et oblige les propriétaires à laisser s’écouler les eaux de pluie qui ruissellent des terrains attenants.

Parmi ces servitudes légales qui s’imposent à tous, on notera que l’article 682 du Code civil reconnait au propriétaire d’un terrain enclavé le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant à sa propriété (y compris pour le raccorder aux réseaux d’eau, d’électricité…), moyennant une indemnité. A défaut d’accord amiable, le tribunal de grande instance est compétent pour déterminer l’emplacement du passage et le montant de l’indemnité. Celle-ci peut être versée en une seule fois ou de manière périodique. D’autres servitudes résultent d’usages locaux encore en vigueur, par exemple la servitude de tour d’échelle, qui permet au voisin d’obtenir un droit de passage le temps d’effectuer des travaux.

A côté des servitudes légales, les servitudes conventionnelles résultent généralement d’un accord entre propriétaires voisins. Ces servitudes ne seront opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou ont fait l’objet d’une publicité foncière. D’où la nécessité de recourir à un notaire afin de les instaurer par acte authentique.

Philippe CASTETS, notaire.

Copropriété sans syndic… Comment en sortir ?

Publié le 31 juillet 2018 - 10 h 42 min

Un immeuble divisé en plusieurs lots est soumis au régime de la copropriété. Cette copropriété, qu’elle dispose ou non d’un règlement de copropriété, est régie par la loi du 10 juillet 1965. Ces immeubles collectifs comprennent des parties privatives, propriétés exclusives des copropriétaires, et des parties communes, propriétés partagées par l’ensemble des copropriétaires. C’est la gestion et le bon fonctionnement de ces parties communes, ainsi que le respect de l’usage des parties privatives, qui relèvent de la mission du syndic. Pourtant certaines copropriétés ne désignent aucun syndic – qu’il soit professionnel ou bénévole. Si un regard rapide peut laisser penser que l’absence de syndic est une chance, surtout dans les petites copropriétés, un regard plus attentif démontrera assurément le contraire.

Avantages d’une copropriété sans syndic ?

L’argument du coût est souvent évoqué, notamment pour des parties pouvant être considérées comme « accessoires ». C’est oublier que les parties communes concernent des parties essentielles de l’immeuble, tels façades ou toiture, permettant la conservation des parties privatives.

Sans syndic, il sera souvent difficile de prendre des décisions relatives à des travaux pourtant nécessaires, et impossible de contraindre un copropriétaire récalcitrant.

De même, sans syndic, vous risquez de vous heurter à la réticence des compagnies d’assurance pour la souscription d’une assurance sur les parties communes, pourtant obligatoire.

Attention aux conséquences d’une copropriété sans syndic !

Les difficultés pratiques sont certaines, ainsi qu’elles viennent d’être évoquées.

L’obligation légale doit également être rappelée : l’article 17 de la loi de 1965 dispose que l’exécution des décisions prises en assemblée générale est confiée à un syndic. Aucune exception n’est prévue à cette obligation. Aussi, toute situation contraire est illégale.

D’ailleurs, sans désignation d’un syndic, une action en justice pour la défense de la copropriété, ou l’exécution des décisions prises en assemblée générale, sera tout simplement impossible.

Solutions pour sortir d’une copropriété sans syndic

Par la désignation d’un administrateur provisoire : tout copropriétaire peut solliciter le président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci aura pour mission de convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour sera la désignation d’un syndic.

Existe également l’hypothèse d’une copropriété, qui a bien désigné un syndic, mais ce dernier se trouve empêché (maladie ou faillite), et ne peut plus accomplir sa mission; le président du conseil syndical peut alors avoir le pouvoir de convoquer une assemblée générale destinée à son remplacement.

Enfin, et ce depuis la loi du 6 Août 2015, quand la copropriété est sans syndic, il est possible pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un syndic. Les règles de formes et de délais de convocation devront naturellement être respectées, mais cette nouvelle possibilité, permet une plus grande souplesse de désignation.

Cilia PICHOUX, notaire.

Bonus / Attention à l’illusion du « syndic de fait »
Un syndic de fait est la personne qui gère dans les faits les parties communes en appelant les charges de copropriété ou payant l’assurance des parties communes. Il est indispensable de rappeler qu’un « syndic de fait » n’est pas un syndic, et que cette expression ne recoupe aucune reconnaissance juridique. Aussi, toute action de sa part peut être contestée. Il est utile de rappeler aux syndics bénévoles, qu’un mandat de syndic ne peut excéder 3 ans, et qu’à défaut de renouvellement par l’assemblée générale des copropriétaires dans cette période, leurs actions seront qualifiées de « syndic de fait », revenant à une copropriété sans syndic.

Puits et source… De l’eau dans mon jardin

Publié le 31 juillet 2018 - 8 h 48 min

Vous souhaitez créer un puits ou exploiter une source sur votre propriété. Avant de vous lancer, nous vous informons sur les règles à suivre.

Je veux forer un puits dans ma propriété, quelles sont les formalités ?

Depuis le 1^er janvier 2009, tout particulier souhaitant réaliser un puits ou un forage à des fins d’usage domestique doit le déclarer en mairie au plus tard un mois avant le début des travaux. Cette déclaration précise comprendra plusieurs indications, dont les principales caractéristiques de l’ouvrage et les usages auxquels l’eau prélevée est destinée. Dans le mois suivant l’achèvement des travaux, une seconde déclaration doit être faite et préciser la date de l’achèvement. Lorsque l’eau est destinée à la consommation humaine, il devra être fourni une analyse de sa qualité par un laboratoire agréé.

Il y a un puits sur le terrain que j’achète

Tous forages ou puits réalisés avant le 31 décembre 2008 devaient être déclarés avant le 31 décembre 2009. Il est important de signaler l’existence de ce puits à votre notaire lors de la préparation du dossier d’acquisition, car il s’assurera auprès du vendeur que celui-ci l’a bien déclaré en mairie, et à défaut lui demandera de régulariser la situation avant la signature de l’acte de vente. La déclaration vise à faire prendre conscience aux particuliers l’importance de l’impact de ces ouvrages sur la qualité et la quantité des eaux des nappes phréatiques. En effet, l’eau est un bien commun à protéger. Or, une mauvaise réalisation ou exploitation pourrait polluer la nappe phréatique. Cela répond à une préoccupation environnementale et à un enjeu de santé publique. Les services de distribution d’eau potable ont la possibilité de contrôler l’ouvrage de prélèvements et les réseaux intérieurs de distribution d’eau, aux frais du propriétaire.

Quelles utilisations pour ce puits ou cette source ?

Les prélèvements d’eau d’un puits ou d’une source sont réalisés à des fins domestiques, c’est-à-dire « destinés exclusivement à la satisfaction des besoins des personnes physiques propriétaires ou locataires des installations et de ceux résidant habituellement sous leur toit, dans les limites des quantités d’eau nécessaires à l’alimentation humaine, aux soins d’hygiène, au lavage et aux productions végétale ou animales réservées à la consommation familiale de ces personnes » (article 214-5 du code de l’environnement).

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, si l’eau de votre terrain est saine et non polluée, vous pouvez l’utiliser en alimentation autonome. Il n’y a aucune obligation de raccordement au réseau de distribution d’eau potable. Vous devrez cependant faire réaliser des analyses régulières pour vérifier que cette eau est potable. Si vous proposez cette maison à la location, sachez que vous devez garantir à vos locataires en permanence la potabilité de l’eau au moyen d’analyses à réaliser à vos frais, votre responsabilité civile ou pénale pourrait être engagée en cas d’accident. Il est important également de souligner que l’absence d’eau potable (si vous n’êtes pas par ailleurs raccordé au réseau public) pourrait entrainer une interdiction d’habiter prononcée par le préfet, à la demande du maire.

Puits ou source, cela mérite les explications approfondies de votre notaire !

Cécile SEIGNOVERT, notaire.

Acheter un bien « non conforme »

Publié le 16 juillet 2018 - 18 h 18 min

Cette fois c’est sûr, vous l’avez trouvée : C’est LA maison de vos rêves !! Elle correspond en tous points à vos critères, le vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation avec goût. Mais attention, bien que conforme à vos attentes, elle ne l’est pas forcément à la règlementation…

Qu’est-ce qu’un bien « non conforme » ?

Avant la réalisation de certains travaux (construction d’origine puis par exemple extension, ajout d’une fenêtre…) le propriétaire doit demander une autorisation à la mairie, qui peut être une simple déclaration préalable de travaux, ou un permis de construire.
Dans tous les cas, à la fin de ces travaux, il devra déposer une déclaration qui permet d’attester auprès de la mairie de leur achèvement et de leur conformité à l’autorisation d’urbanisme accordée (« DAACT »).
A compter de ce dépôt, la mairie bénéficie d’un délai de trois mois pour se rendre sur place afin de contrôler cette conformité.

Quels risques encourez-vous en achetant un bien « non conforme » ?

Après l’achat, les sanctions administratives relatives à cette non-conformité vous seront transmises en qualité de nouveau propriétaire du bien, et vous en en subirez seul les conséquences.

Elles sont les suivantes :

– 1er risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’obligation de mise en conformité

La mairie a un délai de 10 ans, à compter de l’achèvement, pour demander la mise en conformité de la construction (pouvant aller jusqu’à la destruction)
Ainsi, si les travaux réalisés sur le bien que vous achetez ont été réalisés depuis moins de 10 ans, vous risquez de subir cette demande de mise en conformité par l’administration.
Au-delà du délai de 10 ans, la demande de mise en conformité n’est plus à craindre.

– 2ème risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’obligation de régularisation en cas de nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Si vous souhaitez réaliser des travaux nécessitant une nouvelle autorisation d’urbanisme, la situation ancienne devra être régularisée. A défaut, la nouvelle autorisation d’urbanisme pourrait vous être refusée.
Toutefois, si ces travaux antérieurs « non conformes » sont achevés depuis plus de dix ans, l’administration ne pourra pas refuser la nouvelle demande d’autorisation en se fondant sur l’irrégularité de la construction initiale (sauf si cette dernière a été réalisée sans permis de construire).

– 3ème risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’impossibilité de reconstruire à l’identique

En cas de destruction du bien, vous ne pourrez pas le reconstruire à l’identique (c’est-à-dire que la reconstruction devra être réalisée conformément à l’autorisation délivrée, et non à la construction réellement réalisée)
Dans tous les cas, lorsque vous achetez un bien ayant fait l’objet de travaux de la part du vendeur, signalez-le à votre notaire afin de lui permettre de recueillir et de vous fournir toutes les informations à ce sujet.

Pascale FAVIER, notaire

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