La plus-value immobilière par l’exemple…

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Depuis plusieurs années, la plus-value immobilière est calculée par votre Notaire et réglée par son intermédiaire auprès de l’administration fiscale. Vous n’avez plus à vous occuper de rien ou presque. Il reste une chose que le Notaire ne fait pas encore, régler la note de 36,2% à votre place !

Ce taux de 36,2 % correspond à un impôt sur le revenu de 19%, plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2% (depuis le 01.01.2018).

Lorsqu’on vend un bien à un prix plus élevé que son prix d’achat, on réalise alors un gain soumis à un impôt de plus-value immobilière.

Calcul de plus-value immobilière : prenons un exemple.

Vous héritez en 2000 de la maison de votre père estimée à 200.000 euros dans la succession, avant de la revendre 270.000 euros en 2018. Les frais et droits de succession liés à la succession ont été de 22.000 euros.

Le prix de revient à prendre en compte est ainsi de 200.000 + 22.000 + 30.000 euros (correspondant à un forfait de travaux égal à 15% de l’estimation de départ 200.000 euros).

La plus-value est la différence entre le prix de vente de 270.000 euros moins le prix de revient de 252.000 euros, soit une plus value brute de 18.000 euros.

Vous êtes propriétaire depuis 18 ans, vous avez donc droit à un abattement sur cette plus-value théorique de 78% au titre de l’impôt sur le revenu et de 21,45 % au titre des prélèvements sociaux.

Après application des abattements et des taux d’imposition de 19% et de 17,2%, le total de la plus-value immobilière s’élève à la somme de 3184 euros.

Des cas bien précis d’exonération de plus-value immobilière.

  • Le cas le plus fréquent est la vente de la résidence principale à condition qu’elle le soit toujours au moment de la cession. Attention en cas de déménagement, le logement perd son caractère de résidence principale, sauf si la vente intervient dans un délai normal, estimé à environ un an en pratique.
  • L’exonération pour durée de détention de plus de trente ans est également fréquente. Notez que si vous faites construire une maison, la date part du début des travaux, soit l’ouverture du chantier. Et oui, la patience a un prix !
  • Ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale peuvent être exonérés de plus-value pour la vente de leur résidence secondaire, à condition notamment de réemployer le prix de vente dans l’achat d’une résidence principale sous un délai de 24 mois.
  • Si la quote-part du prix de vente de chacun des vendeurs est inférieur à 15.000 euros, ces derniers seront également exonérés de toute imposition (exemple un parking de 30.000 euros vendu par un couple).

Retenez que la plus value est prélevée par le notaire dès la signature de l’acte (vente, partage, apport en société…) donnant lieu à cette imposition. Le taux est certes élevé, mais il diminue d’autant plus qu’on détient le bien depuis plusieurs années. La majeure partie des ventes restent exonérées de plus-value s’agissant de la vente des résidences principales, mais pour combien de temps encore ?

En pratique les calculs s’avèrent souvent bien plus complexes selon l’origine des biens, la nature des travaux effectués, les cas d’exonération très particuliers, etc. …

Un simulateur gratuit calcul de plus-value immobilière est mis à votre disposition. (http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-des-plus-values-immobilieres-sur-maison-et-appartement)

Bien entendu, faites valider préalablement vos calculs par votre notaire.

impôt sur la fortune immobilière

Edouard MALATRAY, notaire

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