Catie Levet - Magazine des notaires de l'Isère, Drôme et hautes-Alpes

Tout ce qu’il faut savoir sur la procuration

Publié le 1 août 2018 - 12 h 01 min

Petits services ou engagement décisif, les procurations permettent de se faire représenter pour de nombreux actes de la vie civile. Cet acte juridique permet de donner à un tiers le pouvoir d’agir en son nom. Il évite de se déplacer soi-même lorsque l’on est empêché ou éloigné, par exemple. La procuration peut concerner des actes simples aussi bien que des engagements importants ; elle peut viser une action précise à un moment donné, ou s’étendre au plus large éventail d’actes juridiques. Un acte notarié est nécessaire pour les actes plus importants (acceptation d’une donation, contrat de mariage…).

Qu’est-ce qu’une procuration ?

La procuration ou mandat, est un acte d’une personne, appelée mandant, qui donne le pouvoir à une autre personne, appelée mandataire, d’accomplir un acte pour son compte. La procuration est un pouvoir de représentation du mandant par le mandataire. Le mandataire régularisera un acte, aux lieu et place du mandant.

La forme de la procuration (ou mandat)

Le mandat peut être tacite, expresse, apparent, écrit voire verbal, général, spécial.

L’absence de support écrit du mandat engendrera un problème de preuve, notamment quant à l’étendue des pouvoirs que le mandant a voulu conférer au mandataire.

Aussi, la sécurité juridique nécessite que les procurations soient écrites.

L’écrit peut être sous seing privé, c’est-à-dire signé par le mandant seul ; il peut être notarié, c’est-à-dire signé par le mandant par-devant un notaire, qui lui-même signera l’acte contenant procuration.
La procuration établie par acte notariée s’impose, en la forme, pour permettre au mandant d’être représenté dans un certain nombre d’actes notariés, tels que les actes contenant donation, donation-partage, constitution d’hypothèque…

Le mandataire doit accepter le mandat ; cette acceptation toutefois, peut être tacite si le mandataire, bien que n’ayant pas accepté expressément le mandat qui lui a été conféré, a exécuté le mandat qui lui a été donné.

Les effets à l’égard du mandataire et du mandant

Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et ne doit pas outrepasser les pouvoirs qui lui ont été conférés.
Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.
Le mandant est tenu d’exécuter les engagements que le mandataire a pris, conformément aux dispositions du mandat qui lui a été consenti.
Le mandant n’est pas tenu de ce qui a pu être fait au-delà des pouvoirs donnés au mandataire. Aussi, il est important de vérifier les pouvoirs du mandataire qui se présentera pour régulariser un acte pour le compte du mandant afin de contrôler l’étendue des pouvoirs du mandataire.

La fin de la procuration (ou mandat)

La procuration prend fin :

Par la renonciation par le mandataire, au mandat, à charge pour lui de le notifier au mandant.
Par la révocation du mandat, par le mandant.
Par suite du décès du mandant ou du mandataire ; leurs héritiers ne sont pas tenus par les procurations que leur auteur, le mandant, a pu consentir, ni par les procurations consenties au mandataire.
Par suite de la tutelle du mandataire ou du mandant. En conséquence il est opportun voire nécessaire, de vérifier quand se présente le mandataire, sa capacité et également la capacité du mandant et si ce dernier survit.

La procuration est un acte important

Consentir une procuration (ou mandat) et accepter une procuration, n’est pas anodin. Cela nécessite confiance entre mandant et mandataire car le mandataire va agir et engager le mandant. La responsabilité du mandataire est également engagée, car le mandataire répondra de ses fautes s’il commet des fautes de gestion.

Sylvie CHEF D’HOTEL DIEVAL, notaire

Les 5 procédures pour divorcer

Publié le 1 août 2018 - 7 h 37 min

Depuis la loi de modernisation de la justice du 21ème siècle, entrée en vigueur au 1^er janvier 2017, il existe 5 procédures de divorce applicables. Petit tour d’horizon de ces différentes procédures…

Divorcer par consentement mutuel contractuel

Désormais, avec cette procédure, le divorce est prononcé sans l’intervention d’un juge ! Cela suppose l’accord des époux sur toutes les conditions du divorce.

En présence de biens immobiliers, le notaire rédige un acte liquidatif sous condition suspensive de dépôt au rang des minutes d’une convention de divorce. Puis, une convention de divorce réglant tous les effets de la séparation est rédigée par les deux avocats (un pour chaque époux obligatoirement). Cette dernière et l’état liquidatif le cas échéant sont notifiés à chaque époux qui dispose d’un délai de réflexion de 15 jours avant de signer ce document avec leurs avocats.

Enfin, la convention et ses annexes sont déposées au rang des minutes d’un notaire. Ce dépôt donne force exécutoire et produit les mêmes effets qu’un jugement définitif.

Divorcer par consentement mutuel judiciaire

En cas de présence d’un enfant mineur, demandant à exercer son droit d’être entendu par un juge, le divorce par consentement mutuel sera judiciaire.

Les époux doivent s’entendre sur un projet de convention réglant tous les effets du divorce qui sera soumis à l’homologation du juge.

Il s’agit de la seule procédure judiciaire dans laquelle les époux peuvent avoir le même avocat.

Divorcer sur acceptation du principe de la rupture du mariage

Ce cas concerne les époux qui sont d’accord sur le principe du divorce mais pas sur tous les effets de celui-ci (ex : prestation compensatoire…). Le juge, après tentative de conciliation, prononcera le divorce et statuera sur toutes les conséquences de celui-ci.

Divorcer par suite de l’altération définitive du lien conjugal

Ce cas concerne la demande de divorce formée par un seul époux qui devra alors justifier que les époux vivent séparément depuis au moins deux ans.

Comme précédemment, le juge, après tentative de conciliation, prononcera le divorce et statuera sur toutes les conséquences de celui-ci.

Divorcer par faute

Il s’agit ici du cas où l’un des époux reproche à l’autre des faits constitutifs d’une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage qui rendent intolérable la vie commune.

Dans les trois derniers cas de divorce, le juge tentera toujours une conciliation, à l’issue de laquelle, en cas d’échec, celui-ci rendra une ordonnance de non conciliation dans laquelle il prend des mesures provisoires, en attendant que le jugement définitif soit rendu.

L’aide juridictionnelle

Peu importe la procédure choisie, il est possible de bénéficier de l’aide juridictionnelle. Cette aide financière de l’Etat au profit des personnes qui veulent faire valoir leurs droits en justice est octroyée à condition que leurs ressources soient inférieures à un certain plafond.

Olivier MARCE, notaire

En savoir plus sur le divorce

Copropriété sans syndic… Comment en sortir ?

Publié le 31 juillet 2018 - 10 h 42 min

Un immeuble divisé en plusieurs lots est soumis au régime de la copropriété. Cette copropriété, qu’elle dispose ou non d’un règlement de copropriété, est régie par la loi du 10 juillet 1965. Ces immeubles collectifs comprennent des parties privatives, propriétés exclusives des copropriétaires, et des parties communes, propriétés partagées par l’ensemble des copropriétaires. C’est la gestion et le bon fonctionnement de ces parties communes, ainsi que le respect de l’usage des parties privatives, qui relèvent de la mission du syndic. Pourtant certaines copropriétés ne désignent aucun syndic – qu’il soit professionnel ou bénévole. Si un regard rapide peut laisser penser que l’absence de syndic est une chance, surtout dans les petites copropriétés, un regard plus attentif démontrera assurément le contraire.

Avantages d’une copropriété sans syndic ?

L’argument du coût est souvent évoqué, notamment pour des parties pouvant être considérées comme « accessoires ». C’est oublier que les parties communes concernent des parties essentielles de l’immeuble, tels façades ou toiture, permettant la conservation des parties privatives.

Sans syndic, il sera souvent difficile de prendre des décisions relatives à des travaux pourtant nécessaires, et impossible de contraindre un copropriétaire récalcitrant.

De même, sans syndic, vous risquez de vous heurter à la réticence des compagnies d’assurance pour la souscription d’une assurance sur les parties communes, pourtant obligatoire.

Attention aux conséquences d’une copropriété sans syndic !

Les difficultés pratiques sont certaines, ainsi qu’elles viennent d’être évoquées.

L’obligation légale doit également être rappelée : l’article 17 de la loi de 1965 dispose que l’exécution des décisions prises en assemblée générale est confiée à un syndic. Aucune exception n’est prévue à cette obligation. Aussi, toute situation contraire est illégale.

D’ailleurs, sans désignation d’un syndic, une action en justice pour la défense de la copropriété, ou l’exécution des décisions prises en assemblée générale, sera tout simplement impossible.

Solutions pour sortir d’une copropriété sans syndic

Par la désignation d’un administrateur provisoire : tout copropriétaire peut solliciter le président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci aura pour mission de convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour sera la désignation d’un syndic.

Existe également l’hypothèse d’une copropriété, qui a bien désigné un syndic, mais ce dernier se trouve empêché (maladie ou faillite), et ne peut plus accomplir sa mission; le président du conseil syndical peut alors avoir le pouvoir de convoquer une assemblée générale destinée à son remplacement.

Enfin, et ce depuis la loi du 6 Août 2015, quand la copropriété est sans syndic, il est possible pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un syndic. Les règles de formes et de délais de convocation devront naturellement être respectées, mais cette nouvelle possibilité, permet une plus grande souplesse de désignation.

Cilia PICHOUX, notaire.

Bonus / Attention à l’illusion du « syndic de fait »
Un syndic de fait est la personne qui gère dans les faits les parties communes en appelant les charges de copropriété ou payant l’assurance des parties communes. Il est indispensable de rappeler qu’un « syndic de fait » n’est pas un syndic, et que cette expression ne recoupe aucune reconnaissance juridique. Aussi, toute action de sa part peut être contestée. Il est utile de rappeler aux syndics bénévoles, qu’un mandat de syndic ne peut excéder 3 ans, et qu’à défaut de renouvellement par l’assemblée générale des copropriétaires dans cette période, leurs actions seront qualifiées de « syndic de fait », revenant à une copropriété sans syndic.

Puits et source… De l’eau dans mon jardin

Publié le 31 juillet 2018 - 8 h 48 min

Vous souhaitez créer un puits ou exploiter une source sur votre propriété. Avant de vous lancer, nous vous informons sur les règles à suivre.

Je veux forer un puits dans ma propriété, quelles sont les formalités ?

Depuis le 1^er janvier 2009, tout particulier souhaitant réaliser un puits ou un forage à des fins d’usage domestique doit le déclarer en mairie au plus tard un mois avant le début des travaux. Cette déclaration précise comprendra plusieurs indications, dont les principales caractéristiques de l’ouvrage et les usages auxquels l’eau prélevée est destinée. Dans le mois suivant l’achèvement des travaux, une seconde déclaration doit être faite et préciser la date de l’achèvement. Lorsque l’eau est destinée à la consommation humaine, il devra être fourni une analyse de sa qualité par un laboratoire agréé.

Il y a un puits sur le terrain que j’achète

Tous forages ou puits réalisés avant le 31 décembre 2008 devaient être déclarés avant le 31 décembre 2009. Il est important de signaler l’existence de ce puits à votre notaire lors de la préparation du dossier d’acquisition, car il s’assurera auprès du vendeur que celui-ci l’a bien déclaré en mairie, et à défaut lui demandera de régulariser la situation avant la signature de l’acte de vente. La déclaration vise à faire prendre conscience aux particuliers l’importance de l’impact de ces ouvrages sur la qualité et la quantité des eaux des nappes phréatiques. En effet, l’eau est un bien commun à protéger. Or, une mauvaise réalisation ou exploitation pourrait polluer la nappe phréatique. Cela répond à une préoccupation environnementale et à un enjeu de santé publique. Les services de distribution d’eau potable ont la possibilité de contrôler l’ouvrage de prélèvements et les réseaux intérieurs de distribution d’eau, aux frais du propriétaire.

Quelles utilisations pour ce puits ou cette source ?

Les prélèvements d’eau d’un puits ou d’une source sont réalisés à des fins domestiques, c’est-à-dire « destinés exclusivement à la satisfaction des besoins des personnes physiques propriétaires ou locataires des installations et de ceux résidant habituellement sous leur toit, dans les limites des quantités d’eau nécessaires à l’alimentation humaine, aux soins d’hygiène, au lavage et aux productions végétale ou animales réservées à la consommation familiale de ces personnes » (article 214-5 du code de l’environnement).

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, si l’eau de votre terrain est saine et non polluée, vous pouvez l’utiliser en alimentation autonome. Il n’y a aucune obligation de raccordement au réseau de distribution d’eau potable. Vous devrez cependant faire réaliser des analyses régulières pour vérifier que cette eau est potable. Si vous proposez cette maison à la location, sachez que vous devez garantir à vos locataires en permanence la potabilité de l’eau au moyen d’analyses à réaliser à vos frais, votre responsabilité civile ou pénale pourrait être engagée en cas d’accident. Il est important également de souligner que l’absence d’eau potable (si vous n’êtes pas par ailleurs raccordé au réseau public) pourrait entrainer une interdiction d’habiter prononcée par le préfet, à la demande du maire.

Puits ou source, cela mérite les explications approfondies de votre notaire !

Cécile SEIGNOVERT, notaire.

Bien immobilier au Portugal…Succession et fiscalité

Publié le 30 juillet 2018 - 12 h 16 min

De nombreuses personnes résidantes en France sont propriétaires de biens immobiliers à l’étranger. Un nombre grandissant de résidents français possèdent un bien immobilier au Portugal suite à un héritage, à une acquisition à titre de résidence secondaire ou en vue d’y séjourner pour la retraite. Lors du décès de tels propriétaires, une succession internationale devra être réglée (45 0000 par an dans l’union européenne). Se pose alors la question de la transmission successorale du bien situé à l’étranger et de son traitement fiscal.

Qui hérite du bien au Portugal ?

La loi applicable est celle de la dernière résidence habituelle du défunt. Lorsqu’une personne décédée résidait habituellement en France, c’est la loi successorale française qui s’applique à l’ensemble des biens situés en France et à l’étranger, et cela quelle que soit la nationalité de la personne décédée. Les héritiers définis par la loi française héritent des biens situés en France et également de ceux situés à l’étranger dans les mêmes proportions.

Exemple : une personne laisse pour lui succéder son conjoint survivant pour l’usufruit et ses enfants pour la nue propriété, le conjoint sera alors usufruitier des biens en France et au Portugal, les enfants auront alors la nue propriété des mêmes biens.

Si une personne rédige un testament, ce dernier sera applicable aux biens en France et aux biens situés au Portugal sauf si le défunt en a décidé autrement. En effet, pour éviter que le lieu de dernière résidence soit incertain, ou pour faire bénéficier les héritiers d’une situation qui leur serait plus favorable, une personne peut choisir par le biais d’un testament que sa succession obéisse à la loi de l’Etat dont elle a la nationalité plutôt qu’à la loi de l’Etat dans lequel elle résidait au moment du décès, pour l’ensemble de ses biens ou une partie de ses biens seulement (loi nationale au détriment de la loi de résidence).

Ainsi, une personne résidant habituellement en France mais possédant la nationalité portugaise, pourra soumettre à la loi portugaise la succession de ses biens situés en France et ceux situés au Portugal.

Le choix de la loi applicable présente notamment l’avantage de la stabilité puisque le changement de résidence ne le remettra pas en cause. À défaut, à chaque changement de résidence, il conviendra de se renseigner sur les règles successorales locales qui ont des conséquences différentes notamment en matière de protection du conjoint survivant et en matière d’égalité entre les enfants.

Quelles démarches pour hériter d’un bien situé au Portugal ?

Que fait le notaire en France ?

Le notaire français, saisi par les héritiers, va effectuer toutes les démarches concernant les biens situés en France. Il va établir un acte de notoriété et dresser les actes concernant uniquement les biens immobiliers situés en France. En effet, le notaire français n’a qu’une compétence foncière nationale et non internationale. C’est le notaire portugais qui sera compétent pour dresser les actes concernant les biens immobiliers situés au Portugal.

Depuis le 17 août 2015, le notaire français peut délivrer un certificat successoral européen à la demande des héritiers ce qui, après traduction officielle, évitera au notaire portugais d’établir lui même un acte de notoriété.

Quelles sont les démarches à faire au Portugal ?

Il appartient aux héritiers, munis de l’acte de notoriété dressé par le notaire français (ou du certificat successoral européen), de se rapprocher d’un notaire étranger, en l’espèce, d’un notaire portugais, afin que ce dernier dresse les actes concernant le bien situé au Portugal. Le notaire portugais aura besoin d’une traduction de l’acte de notoriété français. Souvent, ce dernier établit des procurations, qui, une fois traduites en français, pourront être signées par les héritiers devant le notaire français. Cela évite aux héritiers de se déplacer plusieurs fois au Portugal.

Quelle est la fiscalité d’une succession avec un bien immobilier au Portugal ?

La fiscalité en France

Le notaire français aura la mission d’établir également une déclaration fiscale de succession dans les 6 mois du décès. Cette déclaration devra faire état de tous les biens de la personne décédée situés tant en France qu’au Portugal ; Aucune convention fiscale n’existe entre la France et le Portugal, la totalité des biens dépendant de la succession du défunt sera imposée par la France quelque soit l’état de résidence des héritiers.

La fiscalité au Portugal

Le notaire étranger devra également soumettre à l’impôt portugais les biens situés au Portugal. Pour éviter une double imposition, le montant de l’impôt acquitté à l’étranger à raison des mêmes biens sera imputé sur l’impôt exigible en France. Cela nécessite que les héritiers fournissent au notaire français des justificatifs de paiement ou non de l’impôt à l’étranger. L’impôt sur les successions au Portugal est quasi inexistant, aucune déduction ne sera alors effectuée en France. Les héritiers paieront donc des droits de succession sur les biens situés en France et au Portugal.

Au plan fiscal, quels sont les risques si on n’informe pas le notaire de l’existence d’un bien à l’étranger ?

Les héritiers seraient tentés de ne pas informer le notaire en France de l’existence d’un bien à l’étranger mais attention, les pays européens développent de plus en plus leur coopération fiscale. Par ailleurs, en cas d’omission d’un bien situé à l’étranger dans la déclaration fiscale dressée par le notaire français, l’administration fiscale française peut effectuer un redressement fiscal auprès des héritiers pendant 6 années après celle au cours de laquelle est intervenu le décès (paiement des droits de succession sur les valeurs omises augmentés des pénalités et majorations fiscales).

Il existe des conventions fiscales entre la France et des pays étrangers pour régir la fiscalité des successions, le Portugal n’en fait pas partie pour l’instant ; Ces conventions prévoient très souvent que le bien immobilier est soumis à la fiscalité du pays où il est situé.

Dès lors qu’une personne est propriétaire de biens dans plusieurs pays, il est opportun de se rapprocher de son notaire afin de se renseigner sur l’organisation de la transmission de ses biens au moyen d’un testament ou de l’anticipation d’une transmission de son vivant au moyen d’une donation.

Site pour des informations utiles sur le règlement d’une succession dans un pays étranger : www.successions-europe.eu

Elodie PHILIP, notaire.

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Les abattements en cas de donation et succession

Publié le 30 juillet 2018 - 10 h 15 min

Donation ou succession, certaines situations donnent droit à certains abattements sous conditions. On vous éclaire sur le sujet de manière à vous permettre de savoir de quels abattements vous êtes en mesure de bénéficier.

Qu’est-ce qu’un abattement ?

La transmission des biens de son vivant ou en cas de décès peut entrainer le paiement de taxes appelées droits de donations ou succession. Cette taxation n’est pas automatique puisqu’on déduit au préalable des abattements : l’abattement est une « réduction » appliquée sur la valeur d’un bien. Ce n’est que le montant supérieur à l’abattement qui sera taxé.

Quel est le montant de cet abattement ? Et dans quel cas s’applique t’il ?

Le montant de l’abattement dépend du lien de parenté entre donateur/défunt et donataire/héritier.

Certains abattements s’appliquent en cas de :

succession et de donation,
succession uniquement,
donation uniquement.

Montant en cas de donation et succession :

100 000 € par parent et par enfant (enfant et ascendant également)
15 932 € entre frère et sœurs
7 967 € entre oncle/tante et neveu/nièce

Montant en cas de succession :

1 594 € entre personnes non parentes

Montant en cas de donation :

31 865 € entre grands-parents et petits-enfants

Exemple : Mr et Mme X mariés sous le régime de la communauté, ont acquis un bien d’une valeur ce jour de 300 000 €. Ils décident d’en faire donation à leurs deux enfants en pleine propriété. Chacun des parents est donc propriétaire de la moitié du bien soit 150 000 €. Ils font chacun donation de cette part à leurs deux enfants soit 75 000 € par enfant. On applique l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent (75 000 € – 100 000 € ). Les enfant n’auront pas de droits de donations sur cette transmission .

Abattement supplémentaire pour les donations de sommes d’argent :

Il existe un abattement supplémentaire pour les donations de somme d’argent, qui est d’un montant de 31 865 €.

Certaines conditions cumulatives sont requises :
– Nature du bien : somme d’argent uniquement.
– Lien de parenté entre donateur et donataire : parent/enfant, grands-parents/ petits enfant ; oncle tante / neveu nièce en l’absence d’enfant du donateur.
– Moins de 80 ans pour le donateur.
– Majorité pour le donataire.

Abattement spécifique :

Les donations entre conjoint bénéficient d’un abattement de 80 724 €

Lorsque l’héritier ou le donataire est atteint d’un handicap il est appliqué un abattement de 159 325 € pouvant se cumuler avec les autres abattements mentionnés ci-dessus

Fréquence des abattements :

Tous les 15 ans les abattements peuvent être de nouveau appliqués pour de nouvelles donations.

Olivia DESCHAMPS, notaire.

Acheter un bien « non conforme »

Publié le 16 juillet 2018 - 18 h 18 min

Cette fois c’est sûr, vous l’avez trouvée : C’est LA maison de vos rêves !! Elle correspond en tous points à vos critères, le vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation avec goût. Mais attention, bien que conforme à vos attentes, elle ne l’est pas forcément à la règlementation…

Qu’est-ce qu’un bien « non conforme » ?

Avant la réalisation de certains travaux (construction d’origine puis par exemple extension, ajout d’une fenêtre…) le propriétaire doit demander une autorisation à la mairie, qui peut être une simple déclaration préalable de travaux, ou un permis de construire.
Dans tous les cas, à la fin de ces travaux, il devra déposer une déclaration qui permet d’attester auprès de la mairie de leur achèvement et de leur conformité à l’autorisation d’urbanisme accordée (« DAACT »).
A compter de ce dépôt, la mairie bénéficie d’un délai de trois mois pour se rendre sur place afin de contrôler cette conformité.

Quels risques encourez-vous en achetant un bien « non conforme » ?

Après l’achat, les sanctions administratives relatives à cette non-conformité vous seront transmises en qualité de nouveau propriétaire du bien, et vous en en subirez seul les conséquences.

Elles sont les suivantes :

– 1er risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’obligation de mise en conformité

La mairie a un délai de 10 ans, à compter de l’achèvement, pour demander la mise en conformité de la construction (pouvant aller jusqu’à la destruction)
Ainsi, si les travaux réalisés sur le bien que vous achetez ont été réalisés depuis moins de 10 ans, vous risquez de subir cette demande de mise en conformité par l’administration.
Au-delà du délai de 10 ans, la demande de mise en conformité n’est plus à craindre.

– 2ème risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’obligation de régularisation en cas de nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Si vous souhaitez réaliser des travaux nécessitant une nouvelle autorisation d’urbanisme, la situation ancienne devra être régularisée. A défaut, la nouvelle autorisation d’urbanisme pourrait vous être refusée.
Toutefois, si ces travaux antérieurs « non conformes » sont achevés depuis plus de dix ans, l’administration ne pourra pas refuser la nouvelle demande d’autorisation en se fondant sur l’irrégularité de la construction initiale (sauf si cette dernière a été réalisée sans permis de construire).

– 3ème risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’impossibilité de reconstruire à l’identique

En cas de destruction du bien, vous ne pourrez pas le reconstruire à l’identique (c’est-à-dire que la reconstruction devra être réalisée conformément à l’autorisation délivrée, et non à la construction réellement réalisée)
Dans tous les cas, lorsque vous achetez un bien ayant fait l’objet de travaux de la part du vendeur, signalez-le à votre notaire afin de lui permettre de recueillir et de vous fournir toutes les informations à ce sujet.

Pascale FAVIER, notaire

L’habilitation familiale en 10 questions clés

Publié le 16 juillet 2018 - 18 h 16 min

Depuis le 26 février 2016, une nouvelle mesure judiciaire, « l’habilitation familiale », permet de représenter un proche vulnérable sans avoir à passer par une mesure de tutelle ou curatelle.

1 – Quel est l’OBJECTIF de l’habilitation familiale ?

Celui de permettre aux familles, capables de pourvoir seules aux intérêts de leur proche vulnérable, d’assurer sa protection sans avoir à recourir aux mesures traditionnelles de protection judiciaire que sont la curatelle ou la tutelle.

Une fois l’habilitation familiale prononcée par le juge, le but est de ne plus faire intervenir le juge des tutelles, sauf difficulté particulière : une place prépondérante est ainsi donnée à la famille dans la représentation d’un de ses membres.

habilitation-familiale-alternative

2 – QUI peut être concerné par l’habilitation familiale ?

Les familles dans lesquelles est présente une personne vulnérable majeure (personne affaiblie par l’âge, touchée par la maladie, ou atteinte d’un handicap) hors d’état de manifester sa volonté.

Le juge ne peut pas ordonner une habilitation familiale lorsqu’il peut être suffisamment pourvu aux intérêts du majeur par la représentation de droit commun (procuration) ou par un mandat de protection future.

3 – A QUELLE FAMILLE s’adresse l’habilitation familiale ?

Compte tenu du fait, qu’une fois l’habilitation familiale prononcée, la personne habilitée exercera sa fonction sans contrôle particulier du juge, cette mesure nécessite un consensus familial. Une bonne entente et une confiance entière vis-à-vis de la personne habilitée doit préexister.

4 – QUELLE PERSONNE peut être habilitée ?

Seuls les enfants, les petits-enfants, les parents, les grands-parents, les frères et sœurs ainsi que le partenaire de Pacs ou le concubin peut bénéficier de ce nouveau dispositif.

Une ou plusieurs personnes peuvent être habilitées par le juge.

Pourquoi le conjoint ne figure pas sur cette liste ?

Le conjoint bénéficie déjà d’une disposition similaire : conformément à l’article 219 du Code civil, si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut se faire habiliter par la justice à le représenter, d’une manière générale, ou pour certains actes particuliers, dans l’exercice des pouvoirs résultant du régime matrimonial.

habilitation-familiale-conjoint

5 – COMMENT mettre en place une demande d’habilitation familiale ?

La demande doit être présentée au juge des tutelles de la résidence habituelle du majeur vulnérable, par une des personnes pouvant être habilitées. La requête est adressée au greffe du tribunal d’instance.

Cette requête doit comprendre à peine d’irrecevabilité :

les nom, prénoms et adresse du majeur vulnérable,
l’énoncé des faits justifiant l’ouverture de la mesure,
l’identité des personnes appartenant à l’entourage du majeur (il s’agit des personnes susceptibles d’être habilitées),
le nom du médecin traitant du majeur concerné,
dans la mesure du possible, les éléments relatifs à la situation familiale, financière et patrimoniale de la personne à protéger.

Cette requête doit être accompagnée d’un certificat médical circonstancié (selon lequel la personne est hors d’état de manifester sa volonté) établi par un médecin inscrit sur une liste établie par le procureur de la République, impliquant que la mesure est nécessaire.

Un modèle de requête et un formulaire sont disponibles sur le site : «service-public.fr »

6 – SUR QUELS CRITERES le juge va-t-il prendre sa décision ?

Outre, le fait que la personne à protéger doit être hors d’état de manifester sa volonté, le juge va également vérifier l’adhésion, ou à défaut, l’absence d’opposition des proches qui entretiennent des liens étroits et stables avec la personne (ou qui manifestent de l’intérêt à son égard), et dont il a connaissance au moment où il prend sa décision. Il détient ici, un pouvoir d’appréciation quant aux personnes susceptibles de s’y opposer.

Une large place à la famille de la personne vulnérable est donnée dans la mise en place de cette mesure. Le juge va statuer sur l’étendue de la mesure en décidant d’une habilitation spéciale pour un acte particulier ou d’une habilitation générale, dont la durée initiale est de dix ans.

habilitation-familiale-duree

7 – QUELLE EST L’ETENDUE des pouvoirs de la personne habilitée ?

Le régime de l’habilitation familiale vise à mettre en place une mesure de représentation afin que la personne habilitée agisse au nom et pour le compte de la personne protégée, afin de sauvegarder ses intérêts.

Les pouvoirs de la personne habilitée vont dépendre du contenu de l’habilitation qui peut être spécial à un acte déterminé (vente d’un bien par exemple) ou générale (ainsi la personne habilitée peut accomplir l’ensemble des actes portant sur les biens et la personne du majeur). Cette habilitation peut porter sur les biens de la personne vulnérable ou sur sa protection personnelle.

8 – QUELLE PUBLICITE est donnée à la mise en place de l’habilitation familiale ?

La décision statuant sur une demande de délivrance d’une habilitation familiale est notifiée au majeur concerné, à ses proches et à la personne demandant à être habilitée ; avis en est donné au procureur de la République. Cette décision est susceptible d’appel dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision.

Les jugements accordant, modifiant ou renouvelant une habilitation familiale à portée générale, font l’objet d’une mention en marge de l’acte de naissance par le biais d’une inscription au répertoire civil. Ils sont opposables aux tiers deux mois après cette inscription.

En revanche, l’habilitation familiale spéciale à un acte ne fait pas l’objet de cette publicité.

9 – QUEL RECOURS en cas de difficultés ?

D’une part, si la personne habilitée outrepasse ses pouvoirs (en accomplissant un acte qui n’entre pas dans le champ de son habilitation ou qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge des tutelles) : l’acte est nul « de plein droit » : l’action en nullité peut être exercée dans le délai de 5 ans. Pendant ce délai, l’acte peut aussi être confirmé avec l’autorisation du juge.

D’autre part, les règles de responsabilité relative au mandat s’appliquent à l’habilitation familiale : la personne habilitée :

doit remplir le mandat qui lui est confié et peut être condamnée à des dommages et intérêts en cas d’inexécution ;
est responsable en cas de faute dans sa gestion,
doit rendre compte de sa gestion.

Enfin, le juge des tutelles doit statuer sur les difficultés pouvant survenir dans la mise en œuvre de l’habilitation, à la demande d’un des proches de la personne protégée. Le juge peut à tout moment, modifier l’étendue de la mesure voire y mettre fin.

10 – Comment PREND FIN l’habilitation familiale ?

Hormis le cas de décès de la personne vulnérable, l’ordonnance prévoit quatre causes de cessation de l’habilitation familiale :

Le placement du majeur sous sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle.
Un jugement définitif de mainlevée prononcé par le juge des Tutelles, si les causes ayant justifié l’habilitation familiale ont disparu.
L’accomplissement des actes pour lesquels l’habilitation avait été délivrée.
L’absence de renouvellement de la mesure à l’expiration de la durée fixée par le juge.

Après un peu plus d’un an d’existence, la mesure commence à être connue et sollicitée. Il faut cependant attendre encore un peu pour pouvoir avoir du recul sur son utilisation concrète.

Gabriel NALLET, notaire

Biens à l’étranger, pensez à faire un testament

Publié le 4 juillet 2018 - 16 h 25 min

Vous souhaitez acheter un bien immobilier à l’étranger mais vous vous inquiétez de la façon dont il sera transmis à vos héritiers ?

Lorsque le patrimoine est dispersé dans plusieurs États, la succession peut effectivement être plus complexe à régler. Ainsi, pour limiter les risques de contentieux et assurer la tranquillité de la transmission de votre patrimoine, vous pouvez en anticiper les conséquences.

Quelle est la loi applicable en matière de succession internationale ?

La succession est dite internationale lorsque les héritiers sont étrangers ou lorsque le défunt possédait des biens à l’étranger. Un règlement européen adopté le 4 juillet 2012 et entrée en vigueur le 17 août 2015 précise les règles de compétence dans une telle situation.

Auparavant, si la succession comprenait des biens immeubles, la loi du pays où ils se situaient s’appliquait, tandis que la loi du lieu du dernier domicile du défunt était retenue pour les biens meubles.

Dorénavant la loi applicable est la loi où demeurait le défunt au moment du décès, que les biens soient meubles ou immeubles.

Par exemple, si vous êtes français, que vous résidez en Italie et que vous possédez des biens en Espagne, la loi italienne s’appliquera à votre succession.

Peut-on désigner une autre loi applicable ?

Pour éviter que le lieu de dernière résidence soit incertain, ou pour faire bénéficier vos héritiers d’une situation qui leur serait plus favorable, vous pouvez également choisir par le biais d’un testament que votre succession obéisse à la loi de l’Etat dont vous avez la nationalité plutôt qu’à la loi de l’Etat dans lequel vous résidez. (loi nationale au détriment de la loi de résidence).

Ainsi, dans l’exemple précédant, alors même que vous résidez en Italie, la loi française pourra s’appliquer à votre succession.

Le règlement européen s’applique à tous les pays de l’Union européenne à l’exception du Royaume-Uni, du Danemark et de l’Irlande, et pour les décès survenus à partir du 17 août 2015.

En cas de pluri-nationalités, le règlement met sur le même plan les différentes nationalités.

Par exemple : une personne ayant la nationalité française, suisse et libanaise, aura le choix entre trois lois pour régir sa succession.

Quels sont les droits des héritiers lorsque les biens sont à l’étranger ?

C’est en vertu de la loi applicable alors définie que seront déterminés les héritiers et la part qui leur revient. Par exemple, si la loi française s’applique, il n’y a pas de distinction selon les États pour déterminer les héritiers puisque « tous les enfants, issus ou non du mariage du défunt, viennent à la succession de celui-ci ».

Selon les législations des divers États, ces règles varient ; mais en principe les héritiers pourront recueillir l’ensemble des biens, quelle que soit leur localisation.

Par ailleurs, un certificat successoral européen a été mis en place, permettant aux héritiers, légataires, exécuteurs testamentaires ou administrateurs de la succession de « prouver leur statut et/ou leurs droits ou pouvoirs dans un autre pays de l’UE ». Il s’agit d’un document optionnel, qui est reconnu dans tous les pays de l’UE sans qu’il soit nécessaire d’accomplir une procédure spécifique.

Clotilde DELPUECH, notaire

Division de terrain : comment s’y prendre ?

Publié le 19 juin 2018 - 11 h 18 min

Je vends un bout de jardin… comment faire ? Un nombre croissant de propriétaires décident de vendre une partie de leur propriété en tant que parcelle constructible, afin d’en dégager un profit.

En effet, vendre un bout de son jardin peut s’avérer être une opération très avantageuse sur le plan financier, les prix de vente des terrains à bâtir étant de plus en plus élevés, notamment en zones urbaines.

Mais comment procéder à cette division de terrain ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour la division de terrain ?

Pour répondre à ces questions, il y a trois aspects à prendre en compte : la division physique du terrain (1), pour s’assurer de son accès, sa division cadastrale (2) par le biais de l’intervention d’un géomètre, et la division administrative du terrain conférée par une autorisation d’urbanisme (3).

1 – Division de terrain, la division physique : s’assurer de l’accès

La première chose à faire dans le cadre du détachement d’un terrain est d’en définir son accès. Comment l’accès à la future maison sera-t-il assuré ? Où passeront les réseaux de cette future maison ? Où passent les réseaux du bien restant appartenir au propriétaire ?

Si l’accès au terrain doit être effectué via un chemin situé sur la partie restant appartenir au propriétaire, ou inversement, il faudra en définir les modalités dans un acte contenant constitution de servitude. Il en est de même si les réseaux de la future construction seront situés sur la parcelle restant appartenir au propriétaire, ou bien s’il est traversé par des réseaux et canalisations desservant la propriété conservée.

Ces servitudes seront le plus souvent constituées dans l’acte de vente dudit terrain, qui sera reçu par un Notaire. Les modalités d’exercice de ces servitudes y seront alors déterminées avec précision.

Toutes ces questions sont essentielles pour définir précisément les modalités de l’opération de division et présenter le projet avec clarté à vos futurs voisins!

2 – Division de terrain, la division cadastrale : l’intervention du géomètre

Diviser un terrain implique l’intervention d’un géomètre-expert dont la mission sera en premier lieu d’établir des plans matérialisant la division projetée (vous en aurez besoin pour déposer la demande d’autorisation d’urbanisme détaillée ci-dessous) faisant notamment figurer l’emplacement du chemin d’accès, des futurs réseaux et des réseaux existants.

De plus, le géomètre dressera un document d’arpentage, destiné à être publié au service du cadastre, afin de conférer de nouveaux numéros cadastraux à la fois à la parcelle détachée et à la parcelle restant appartenir au propriétaire.

Enfin, le géomètre réalisera le bornage fixant définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher.

https://vimeo.com/342198089

3 – Division de terrain, la division administrative : l’autorisation d’urbanisme

Enfin, la division d’un terrain doit être obligatoirement précédée de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : un arrêté de non opposition à déclaration préalable de division ou un permis d’aménager.

Ce dernier est nécessaire pour les divisions créant plusieurs lots à bâtir lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. La déclaration préalable s’applique dans les autres cas.

Cette demande d’autorisation doit être déposée à la Mairie, accompagnée d’un dossier comportant notamment les plans dressés par le géomètre.

Une fois le délai d’instruction de la Mairie écoulé (un mois dans le cadre de la déclaration préalable et trois mois dans le cadre du permis d’aménager), si l’autorisation de division est accordée par la Mairie, elle doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain, et ce pendant une durée de deux mois minimum, afin de purger le délai de recours des tiers (voisins par exemple). Afin de s’assurer de l’absence de contestation de cet affichage, le mieux est de le faire constater par un huissier de justice.

Patricia ARBET, notaire

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Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

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– 3ème risque en cas d’achat d’un bien « non conforme » : l’impossibilité de reconstruire à l’identique

1 – Quel est l’OBJECTIF de l’habilitation familiale ?

2 – QUI peut être concerné par l’habilitation familiale ?

3 – A QUELLE FAMILLE s’adresse l’habilitation familiale ?

4 – QUELLE PERSONNE peut être habilitée ?

5 – COMMENT mettre en place une demande d’habilitation familiale ?

6 – SUR QUELS CRITERES le juge va-t-il prendre sa décision ?

7 – QUELLE EST L’ETENDUE des pouvoirs de la personne habilitée ?

8 – QUELLE PUBLICITE est donnée à la mise en place de l’habilitation familiale ?

9 – QUEL RECOURS en cas de difficultés ?

10 – Comment PREND FIN l’habilitation familiale ?

Quelle est la loi applicable en matière de succession internationale ?

Peut-on désigner une autre loi applicable ?

Quels sont les droits des héritiers lorsque les biens sont à l’étranger ?

1 – Division de terrain, la division physique : s’assurer de l’accès

2 – Division de terrain, la division cadastrale : l’intervention du géomètre

3 – Division de terrain, la division administrative : l’autorisation d’urbanisme

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