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Faire construire la maison de vos rêves

Vous réalisez votre rêve : faire construire votre maison…Mais que choisir : maison sur-mesure ou maison clés en mains ? Pour vous aider à répondre à cette question, voici un focus sur les deux contrats principaux applicables en matière de construction : le contrat de construction de maison individuelle (ou CCMI) et le contrat d’architecte.

1) Constructeur ou architecte : quelles missions ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

En concluant un CCMI, vous désignez un professionnel, nommé le constructeur, qui sera en charge d’effectuer l’intégralité des travaux. Ce contrat, strictement encadré par la loi, peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, vous faites construire votre maison d’après un plan que le constructeur propose. Dans le second cas, le constructeur se limite à l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Dans tous les cas, une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques de la maison et de ses éléments d’équipement doit être dressée.

Le contrat d’architecte

Le contrat d’architecte, quant à lui, est conclu avec un architecte qui peut prendre en charge la maitrise d’œuvre (suivi du chantier..). Son contenu est librement négocié entre les parties, ce qui est peut-être considéré comme moins protecteur que le CCMI, mais permettant d’adapter plus aisément le projet à vos souhaits. Pas de plan type, votre projet est établi sur mesure. Selon les missions que vous décidez de lui confier, l’architecte établit les plans et coordonne les travaux. Mais il ne se charge pas lui-même de la construction.

2) La maîtrise du coût : quelles garanties ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI doit obligatoirement mentionner le prix de la construction, qui est forfaitaire et définitif. En cas de dépassement du prix convenu, cela relève de la responsabilité du constructeur. En cas de défaillance de ce dernier, le surcoût sera pris en charge par un garant (en principe un établissement de crédit), car la loi impose au constructeur de souscrire une garantie. Quant au paiement du prix, il est effectué en plusieurs versements exigibles au fur et à mesure de l’avancement des travaux, avec un encadrement légal strict.

Le contrat d’architecte

L’architecte quant à lui, définit en général l’enveloppe financière des travaux. En cas de dépassement, mais uniquement lorsque l’architecte s’est engagé sur la base d’un prix plafond, sa responsabilité peut être mise en cause. Il est également du devoir de l’architecte de vérifier les comptes établis par les entreprises, qu’il vous présente

3) Date de livraison : quelles obligations ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

La date de livraison et les pénalités à la charge du constructeur en cas de retard de livraison, sont des mentions obligatoires du contrat de CCMI. Le constructeur engage donc sa responsabilité.

Il est ici précisé que le constructeur a l’obligation de souscrire une garantie de livraison, auprès notamment d’un établissement de crédit, lequel prendra en charge les travaux de construction et les pénalités de retard en cas de défaillance du constructeur.

Le contrat d’architecte

L’architecte peut quant à lui être chargé de diriger l’exécution des travaux, en coordonnant les différents corps de métiers, et surveiller la bonne exécution (en faisant notamment reprendre les malfaçons dès leur constatation). Par suite, il peut être tenu des conséquences d’un retard mais uniquement lorsque celui-ci provient d’une faute de sa part. Seul le manquement d’accomplissement de certaines diligences peut lui être reproché

4) Garanties de l’ouvrage

Il convient de préciser que les constructeurs et architectes sont tenus de garantir l’ouvrage. Ils doivent ainsi la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.

Pour conclure, le choix entre les deux types de contrats devra être effectué en fonction de vos attentes : le constructeur dans le cadre d’un CCMI sera votre seul interlocuteur, vous livrant ainsi une maison clés en mains, alors que l’architecte aura pour mission de vous assister dans la définition de votre projet (qui sera établi sur-mesure), vos relations avec les entreprises et lors de la réception des travaux.

Patricia ARBET, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique “SPECIAL IMMOBILIER”.

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Professionnel du droit, il est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le “Guide pratique spécial immobilier” :

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Tout savoir sur le permis de construire en 6 points

Tout savoir sur le permis de construire

Dans quel cas un permis de construire est obligatoire ? Que doit contenir la demande de permis de construire ? A quels délais est-on soumis ? Quelle est la procédure d’obtention d’un permis de construire ?… On vous dit tout !

1) L’obligation du permis de construire 

Un permis de construire est nécessaire selon la nature du projet envisagé sur le bien. 

On distingue trois types de projets : 

– ceux qui ne nécessitent aucune autorisation,
– ceux qui nécessitent une simple déclaration préalable,
– et ceux qui exigent un permis de construire.

Les règles diffèrent selon que l’autorisation porte sur une nouvelle construction ou sur une construction existante.

Construction nouvelle :

Principe : les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles dispensées de formalités et de celles soumises à déclaration préalable.

Exceptions :

> Dispense de toutes formalités (sauf sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques ou sites classés ou en instance)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de moins de 12 m,
– habitations légères de loisirs sur terrain de camping de moins de 35 m² de surface de plancher,
– éoliennes d’une hauteur de moins de 12 m,
– panneaux photovoltaïques installés au sol et qui ne dépassent pas 1,80 m de hauteur, et une puissance inférieure à 3kw,
– piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m²,
– châssis et serres d’une hauteur de moins de 1,80 m,
– clôtures et murs d’une hauteur de moins de 2 m,
– mobilier urbain,
– caveaux et monuments funéraires dans un cimetière,
– murs de soutènement,
– constructions temporaire pour une durée maximum de 3 mois, sauf exception.

> Soumis à déclaration préalable :

– toutes constructions d’une surface de plancher de plus de 5 m² et de moins de 20 m², avec une hauteur de moins de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de plus de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– habitations légères de loisirs sur terrain de camping d’une surface de plancher de plus de 35 m²,
– murs d’une hauteur de 2 m et plus,
– piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m², non couvert ou dont la couverture a une hauteur de moins de 1,80 m
– châssis et serres d’une hauteur entre 1,80 m et 4 m, et dont la surface au sol est n’excède pas 2.000 m²,
– panneaux photovoltaïques installés au sol qui dépassent 1,80 m de hauteur, avec une puissance inférieure à 3kw, et ceux dont la puissance est comprise entre 3kw et 250kw quel que soit la hauteur,
– certaines constructions et clôtures, situées dans les sites patrimoniaux, abords de monuments historiques, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux, prévues à l’article R421-11 & R421-12 du Code de l’Urbanisme.

Travaux sur existant :

Principe : les travaux sur existant sont dispensés de toute formalité, sauf ceux expressément soumis à permis de construire ou déclaration préalable.

Exception :

> Travaux sur existant soumis à permis de construire :

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m²,
– en zone urbaine d’un PLU, travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m², ou travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² et inférieure ou égale à 40 m² tel que prévu à l’article R431-2 du Code de l’urbanisme
– travaux sur immeuble inscrit en tout ou partie au fichier des monuments historiques à l’exception des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

> Travaux sur existant soumis à déclaration préalable :

– travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,
– changement de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations prévues par la loi (R151-27 du Code de l’urbanisme) (ex : grange en habitation, local commercial en habitation, local professionnel en habitation) ; ATTENTION un permis de construire est nécessaire si le changement de destination a pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
– travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt culturel, historique, architectural, paysager, patrimonial ou écologique selon les dispositions d’urbanisme applicables ou une délibération spécifique de la commune.
– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’une commune disposant d’un PLU).

– travaux ayant pour effet la transformation d’une surface de plus de 5 m² close et couverte en surface de plancher 

2) Le contenu du permis de construire

Formulaire permis de construire

Le dossier de demande de permis de construire doit être établi sur un formulaire normé ( Cerfa n°13406 pour une maison individuelle et Cerfa n°13409 pour les autres projets). Il permet d’indiquer le contenu du permis de construire.

Permis de construire obligation architecte

En principe la demande de permis de construire doit être élaborée par un architecte. 

Cependant le recours à l’architecte n’est pas obligatoire lorsque des personnes physiques souhaitent édifier ou modifier une construction (autre qu’agricole) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m².

Pièces dossier permis de construire

La liste des pièces à fournir dans le cadre de la demande de permis de construire sont prévues aux articles R431-5 et R431-6 du Code de l’urbanisme

La liste des pièces complémentaires selon la situation et la nature du projet sont énumérées aux articles R 431-13 à R431-33-1 et R431-34-1 du Code de l’Urbanisme.

3) Le coût du permis de construire

Le coût du permis de construire va dépendre, en dehors de la construction elle-même, des principaux éléments suivants :

– la nécessité de son élaboration par un architecte, ce qui est rendu obligatoire à partir de 150 m² de surface de plancher,

– des études et sondages rendus obligatoires par la Mairie, (exemple : étude de sol, rapport environnemental, étude d’impact, etc.),

– des taxes et participations exigibles, (exemple : taxe locale d’équipement (TLE), taxe d’aménagement (TA), archéologie préventive, etc.)

– de la configuration des lieux et de ses contraintes (exemple : raccordement aux réseaux, empierrement et terrassement spécifiques),

– et de la souscription le cas échéant des assurances liées à la construction, notamment l’assurance dommage-ouvrage ou décennale.

4) Le délai du permis de construire

Cette notion de “délai du permis de construire” couvre plusieurs temps et étapes du permis de construire :

– l’élaboration du dossier de permis de construire, avec le cas échéant son architecte,
– l’instruction de la demande de permis de construire par la Mairie,
– la purge des délais de recours et de retrait, après délivrance de l’autorisation,
– et la réalisation des travaux.

Elaboration du permis de construire

Le délai d’élaboration du dossier de permis de construire va dépendre du type de projet envisagé, de sa complexité, du nombre de pièces à réunir pour le dossier, et de l’intervention ou non d’un architecte. 

Le délai habituel est en général de 2 à 3 mois pour élaborer son projet et établir le dossier de permis de construire.

Instruction du permis de construire

A compter du dépôt en Mairie d’un dossier complet le délai d’instruction d’un permis de construire est de :

– deux mois pour une maison individuelle,
– et de trois mois pour les autres projets.

Suite au dépôt en Mairie, cette dernière adresse un récépissé de dépôt indiquant la date et le numéro d’enregistrement de la demande.

Bon à savoir :

– l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande pour réclamer des pièces complémentaires à la demande reçue. Cette réclamation est faite par lettre recommandée avec accusé réception, ou en cas d’accord du demandeur par courriel. 

A défaut de demande dans ce délai, le dossier est réputé complet. 

En cas de réception d’une telle demande les pièces manquantes doivent être adressées sous 3 mois, à défaut la demande de permis de construire est rejetée tacitement. 

– des délais d’instruction particuliers existent. Voici les principaux :

Le délai d’instruction est porté à 5 mois dans les cas suivants :

– le projet est situé dans un parc national ou ayant vocation à l’être,

– le projet porte sur un bien inscrit au titre des monuments historiques,

– le projet porte sur des travaux relatifs à des établissements recevant du public,

Le délai d’instruction est prolongé de 2 mois si le projet est situé dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique afin d’obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France (ABF).

5) La délivrance du permis de construire

Une fois l’instruction réalisée, le permis de construire peut être délivré sous deux formes :

– soit un permis de construire exprès : c’est-à-dire la réception par le demandeur de l’arrêté de permis de construire en lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courriel si le demandeur l’a autorisé dans sa demande, 

– soit un permis de construire tacite, c’est-à-dire que le défaut de réponse de la part de la Mairie dans le délai légal d’instruction vaut autorisation. Dans ce cas, il est possible de demander à la Mairie un certificat d’obtention de permis de construire tacite.

ATTENTION l’obtention définitive d’un permis de construire a lieu qu’après affichage du permis de construire et purge du délai de recours des tiers et de retrait administratif de l’autorisation.

6) L’affichage du permis de construire

A compter de la délivrance d’un arrêté de permis de construire deux affichages sont obligatoires :

– l’Affichage par Monsieur le Maire : l’arrêté doit être affiché par extrait à la Mairie dans les 8 jours à compter de sa délivrance ;

– l’Affichage par le demandeur : la mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de la voie publique, pendant toute la durée du chantier. ATTENTION : C’est l’affichage sur le terrain qui déclenche le début du délai de recours de 2 mois.

Il est vivement conseillé de faire procéder à la constatation du respect de cet affichage par huissier et à plusieurs reprises pendant la durée du chantier.

L’affichage sur le terrain doit être effectué sur un panneau rectangulaire d’une taille supérieure à 80 cm, et qui indique notamment :

– le nom du bénéficiaire,
– la date de délivrance de l’autorisation,
– le numéro et la date d’affichage du permis en Mairie,
– la nature du projet,
– la surface du terrain et la surface de plancher autorisée,
– la hauteur de la ou des constructions,
– l’adresse de la Mairie où le dossier de permis de construire peut être consulté
– le nom de l’architecte auteur du projet,
– le rappel du délai recours et de ses modalités de notification

Purge des délais légaux

A compter de la délivrance de l’arrêté de permis de construire par la Mairie, il est nécessaire de procéder à l’affichage de la décision. 

En effet deux délais sont à respecter :

– le délai de retrait administratif : ce délai de 3 mois court à compter de la date de délivrance de l’arrêté de permis de construire. L’autorité compétente peut en effet retirer l’autorisation de permis de construire dans ce délai si notamment cette dernière a été délivrée illégalement.
– le délai de recours des tiers : ce délai court à compter d’une période d’affichage continue sur le terrain de 2 mois. 

ATTENTION à défaut d’affichage sur le terrain, le délai de recours des tiers ne débute pas. Sont cependant irrecevables les recours formulés plus d’un an après la déclaration d’achèvement des travaux.

Une fois ces délais légaux respectés et purgés, l’autorisation de permis de construire est définitivement obtenue.

Antoine EXERTIER, notaire.

Tout savoir sur le permis de construire

 

Les travaux sur les parties communes

Les travaux sur les parties communes

Le propriétaire d’un lot de copropriété peut librement réaliser des travaux à l’intérieur de son lot, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Toutefois, certains travaux, de par leur nature, peuvent avoir pour effet de porter atteinte aux parties communes de l’immeuble ou peuvent conduire à une véritable appropriation de parties communes. Dans ces hypothèses, les travaux nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Les travaux affectant les parties communes

Les travaux affectant les parties communes sont des travaux qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation. Ce sont également les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– les travaux impliquant le passage de conduits ou canalisations à travers les parties communes.

– le percement ou l’agrandissement d’une fenêtre.

– l’ouverture d’une trémie dans le plancher afin de créer un duplex.

– le percement d’un mur porteur.

– la pose d’une fenêtre de toit pour éclairer une pièce.

– la pose de climatiseur sur la toiture de l’immeuble.

Les travaux affectant les parties communes de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux entraînant une approbation de parties communes

Les travaux entraînant une appropriation de parties communes doivent être autorisés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– l’annexion du sol par la construction d’une véranda.

– l’édification d’une construction sur un jardin en jouissance privative.

– la fermeture d’un balcon ou d’une loggia.

Toujours est-il que la distinction entre les travaux affectant les parties communes et ceux entraînant une appropriation de parties communes se révèle parfois délicate.

Il convient de rappeler qu’une simple autorisation donnée par le syndic, par le conseil syndical, par un copropriétaire majoritaire ou même par l’ensemble des copropriétaires n’a aucune valeur juridique. De même, une clause du règlement de copropriété autorisant, par avance, un copropriétaire à réaliser des travaux affectant les parties communes est réputée non écrite.

Enfin, il est à noter que les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou entraînant une appropriation de parties communes, réalisés par un copropriétaire sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise.

Julie MAISTRE DU CHAMBON, notaire.

Agrandir sa maison, les travaux sur existant, une liberté contrôlée

Agrandir sa maison, les travaux sur existant, une liberté contrôlée

Les réformes législatives et/ou réglementaires en matière d’urbanisme et d’environnement encouragent le renouvellement urbain, la densification, l’extension du bâti ou encore la surélévation. Cette évolution est indispensable pour éviter une consommation inutile de l’espace naturel ou agricole dont la destination doit être préservée pour les générations futures. 

La réalisation de travaux sur un bâtiment existant se présente alors comme le moyen de répondre à ces attentes. Il s’agit de la liberté retrouvée de pouvoir faire évoluer sa maison au gré d’évènements professionnels ou familiaux.  

Pour autant cette liberté demeure une liberté contrôlée à plusieurs niveaux : par l’autorité publique souvent ; par le voisinage parfois et par le notaire … toujours !

Alors avant de vous lancer dans vos projets, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un professionnel.

Agrandir sa maison, une liberté encadrée par la règle d’urbanisme

Le contrôle a priori par l’administration de la conformité du projet par rapport au règlement d’urbanisme (PLU, PLUi, POS, Carte communale, RNU…)

Les travaux sur existants sont par principe exemptés de toute autorisation sauf dispositions spécifiques prévues par le Code de l’Urbanisme aux articles R.421-14 à R 421-17-1.

Ainsi, dans les zones urbaines qui sont couvertes par un document d’urbanisme, la nature de l’autorisation dépendra de la surface de plancher créée. Un permis de construire sera prescrit pour toute extension supérieure à 40m² ou pour des extensions ayant pour objet de créer une emprise au sol ou une surface de plancher comprise entre 20 et 40m² si la surface totale de surface excède certains maximas. En dessous de ces seuils, et sauf cas particuliers, seule une simple déclaration de travaux sera a priori nécessaire.

Dans les zones non urbaines en revanche toute augmentation de la surface de plancher supérieure à 20m² supposera obligatoirement un permis de construire.

A l’inverse, et quelle que soit la zone concernée, les travaux portant modification des façades ou de l’aspect extérieur de l’immeuble ne supposent qu’une simple déclaration préalable de travaux sauf en cas de changement de destination (passage d’une destination commerciale à une destination d’habitation par exemple).

Par ailleurs en application de la jurisprudence administrative, il conviendra également de vérifier au préalable la situation du bien par rapport à la réglementation actuelle. Si un bâtiment existant est non conforme (par suite de l’évolution des règles d’urbanisme ou par suite du non-respect d’une règle à la construction), les travaux envisagés ne pourront être autorisés que s’ils rendent le bien plus conforme à la réglementation ou encore s’ils sont étrangers à la non-conformité. 

Bon à savoir :

  • L’évolution d’une annexe d’habitation telle que cave ou garage en habitation n’est soumise à aucun contrôle (si cette transformation n’est accompagnée d’aucuns travaux de structure ou de façade).
  • Certaines dispositions spécifiques autorisent la dérogation aux règle fixées par le document d’urbanisme si le projet est particulièrement remarquable en matière d’économie d’énergie par exemple.
  • Penser à établir les déclarations fiscales (formulaires H2 ou IL) en cas de travaux.
  • Des travaux ne pourront être refusés sur un bâtiment non conforme mais légalement édifié il y a plus de dix ans uniquement si les travaux envisagés aggravent la non-conformité.

Agrandir sa maison, une liberté parfois entravée par la règle de droit privé

Un contrôle souvent a posteriori aux conséquences parfois dramatiques 

Vous sortez du service de l’urbanisme le sourire aux lèvres, votre projet va être accepté.

 Attention, quelques vérifications s’imposent.

La simple autorisation d’urbanisme ne constitue pas un blanc-seing vous autorisant à démarrer les travaux d’extension ou de transformation de votre maison. Outre le contrôle par les tiers de la légalité de l’autorisation à l’occasion du « recours des tiers » contre le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux, la situation juridique de votre bien peut constituer un obstacle à la réalisation de votre projet.

  • Le règlement du lotissement ou de copropriété

Pensez à consulter le cahier des charges du lotissement ou le règlement de copropriété dont dépend votre maison. En copropriété, le terrain constitue une partie commune sur laquelle chaque copropriétaire ne peut bénéficier que d’un droit de jouissance parfois exclusif. Ce simple droit de jouissance impose d’obtenir des autorisations pour réaliser des travaux d’extension ou des travaux modifiant la destination de l’ensemble immobilier. Certaines clauses ou dispositions de ces documents qui constituent la règle commune à plusieurs propriétaires, sont inviolables. 

  • La servitude de droit privé

Certaines charges peuvent grever la plénitude de votre droit de propriété, il s’agit de servitudes. Il pourra s’agir par exemple de l’interdiction de construire sur un certain périmètre ou encore d’élever au-dessus d’une certaine hauteur plus restrictive que celle prévue par la règle d’urbanisme. Ces servitudes sont généralement conférées au profit d’un autre terrain et cela indépendamment des changements successifs de propriétaires.

Dans ces situations et alors même que votre autorisation d’urbanisme est purgée de tous recours, un voisin pourrait vous opposer le non-respect d’une telle clause de droit privé pour obtenir l’interdiction de faire réaliser vos travaux ;  voire leur démolition…

Bon à savoir :

  • Certaines clause d’un lotissement peuvent disparaître par l’écoulement du temps
  • Certaines servitudes qualifiées de non apparentes ne sont pas opposables au tiers de bonne foi en cas de non transcription au service de la publicité foncière.
  • « L’erreur commune ne fait pas le droit » : la simple circonstance qu’un voisin ait pu à un moment réaliser des travaux sans l’autorisation de la copropriété, en violation d’un cahier des charges ou d’une servitude de droit privé ne vous autorise pas à vous exonérer du respect de la règle.

Agrandir sa maison, une liberté surveillée lors de la revente du bien

Le contrôle systématique du notaire, seul garant de la sécurité juridique de son acte

La réalisation de travaux sur existants peut constituer à bien des égards un obstacle lors de la revente d’un bien. Il appartient au notaire de vérifier la correspondance entre la chose vendue et la désignation du bien dans le titre de propriété antérieure ou au permis de construire. A cet égard il interroge le vendeur sur l’existence de travaux sur le bien vendu.

Pourquoi ? 

Car la réalisation de travaux en infraction avec les règles d’urbanisme ou les règles de droit privé peut avoir des conséquences sur la transaction. L’acquéreur doit être informé de la fragilité juridique du bien qu’il acquiert. 

De la même façon la réalisation de travaux depuis moins de dix ans fait entrer de plein droit la vente dans le régime de la garantie des vices de construction. 

  • L’acquéreur pourra-t-il librement réaliser d’autres travaux sur le bien à l’avenir ? 
  • Pourra- t-il reconstruire le bien après sinistre à l’identique de ce qu’il a vu et visité ? 
  • Les constructions ont-elles été réalisées par une entreprise assurée en responsabilité civile décennale ? 
  • Pourra-t-il se retourner contre l’entreprise qui a fait les travaux ?
  • Risquera-t-il une action en contestation ou en démolition de la part d’un voisin ou de la copropriété.

Il est certain que l’écoulement du temps permettra de purger la plupart des situations. Lorsque la construction est achevée depuis plus de 10 ans, une opposition ne peut plus être formulée sur le fondement d’une irrégularité de la construction initiale sauf cas limitativement prévus par la loi 

Bon à savoir :

  • Penser à conserver les autorisations d’urbanise sollicitées et le descriptif précis des travaux réalisés avec la date d’achèvement des travaux.
  • Penser à conserver les factures des entreprises et demander leur attestation d’assurance responsabilité civile décennale.

Thomas PLOTTIN, notaire.

Voir nos articles sur les autorisations d’urbanisme

Les autorisations de travaux pour les constructions nouvelles et les constructions existantes

les autorisations de travaux à demander selon le type de travaux à réaliser

En termes de formalités et d’autorisation, on peut distinguer 3 catégories d’opérations : les opérations qui ne nécessitent aucune formalité, les opérations qui exigent seulement une déclaration préalable et les opérations subordonnées à l’obtention d’un permis de construire.

Toutefois, le champ d’application s’apprécie différemment s’il s’agit d’une construction neuve ou seulement de travaux.

Pour les constructions nouvelles

La notion de construction renvoie à celle de bâtiment, mais il s’agit aussi de tout ouvrage relevant de l’activité créatrice (four de boulangerie, excavation dans un rocher pour réaliser un garage, ouvrage pré-fabriqué sur parpaing, abri de jardin…)

Constructions nouvelles dispensées de toute formalité en dehors des secteurs sauvegardés et sites classés

  • toutes constructions d’une surface plancher de moins de 2 m2 et de moins de 12 m de haut,
  • habitations légères sur terrains de camping de moins de 35 m2 de shon (surface hors œuvre nette)
  • éoliennes de moins de 12 m,
  • piscines dont la taille du bassin est inférieure ou égale à 10m2,
  • châssis de serres de moins de 1,80 m de haut,
  • clôtures et murs de moins de 2 m,
  • mobilier urbain
  • constructions funéraires dans un cimetière.

De même, sont dispensés de formalités les murs de soutènement et les infrastructures terrestres maritimes ou fluviales, type voie, pont, infrastructure portuaires ou aéroportuaires ainsi que celles qui sont couvertes par le secret défense.

Constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (en dehors des secteurs sauvegardés)

  • constructions d’une surface plancher comprise entre 2 et 20 m²,
  • habitations légères de loisirs de plus de 35 m²,
  • constructions autres qu’éoliennes de plus de 12 m de haut et de moins de 2 m² de shon,
  • lignes de distribution d’électricité inférieures à 63 k volts,
  • murs de plus de 2 m de haut,
  • piscines dont le bassin est inférieur ou égal à 100 m² et dont l’éventuelle couverture à une hauteur de moins de 1,8 m,
  • châssis de serres dont la hauteur est comprise entre 1,8 m et 4 m et de moins de 2000 m².

Dans les secteurs sauvegardés, les ouvrages d’infrastructures terrestres, maritimes et fluviales sont soumis à déclaration préalable ainsi que les constructions inférieures ou égales à 20 m², mur et clôture. Dans tous les autres cas de figure une demande de permis de construire doit être faite au préalable.

Pour les constructions existantes

A l’inverse des constructions nouvelles le principe est la liberté à l’exception de ceux exigeant un permis de construire ou déclaration préalable.

Travaux soumis à Permis de Construire

  • Toute création de shob (surface hors œuvre brute) supérieure à 20 m²,
  • Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade lorsque ces
  • travaux s’accompagnent d’un changement de destination,
  • Travaux ayant pour effet de modifier le volume des bâtiments et de percer ou d’agrandir une ouverture sur mur extérieur,
  • Travaux sur immeuble inscrit au fichier des monuments historiques à l’exception des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

Travaux soumis à déclaration préalable

  • Travaux de ravalement ou modifiant l’aspect extérieur du bâtiment,
  • Travaux modifiant ou supprimant un élément du bâtiment présentant un intérêt patrimonial ou paysager,
  • Travaux créant un shob de plus de 2 m² et moins de 20 m²
  • Les simples changements de destinations définies à l’article R 123-9 du Code d’urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, fonction d’entrepôt, service public ou d’intérêt collectif).

Pour les constructions temporaires, lorsqu’elles sont implantées pour moins de 3 mois, il y a dispense de formalités. Toutefois, il existe des délais différents si l’on est dans un site classé, un secteur sauvegardé (15 jours) ou si la construction est utilisée pour un relogement d’urgence (1 an) ou lié à une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive (durée de la manifestation ou du chantier dans la limite d’un an).

Philippe JACQUET, notaire