Que comprennent les frais d’achat immobilier ?

Article Publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires – le 18 mai 2022,

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire. Les règles tant fiscales que tarifaire s’appliquent et s’imposent au notaire. Elle sont les mêmes pour tous.

 

 

LES IMPÔTS ET LES TAXES, APPELÉS DROITS D’ENREGISTREMENT OU TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculé d’après la valeur du bien, leur montant varie selon le lieu géographique. Pour l’Isère, au 1er juin 2022, les droits d’enregistrement ont augmenté de 0,7 %. Soit un taux départemental passant de 3,8 % à 4,5 %.

DROITS D’ENREGISTREMENT

• Droit départemental 4,5 %
• Taxe communale additionnelle 1,2
• Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (calculé sur le montant du droit départemental) 2,37 %*.

 

Quel est le rôle des collectivités ?

Chaque année, du 1er juin au 31 mai, les conseils départementaux fixent le tarif de la taxe de publicité foncière. Mais aussi ceux des droits d’enregistrement exigibles sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers.

Ils peuvent à titre facultatif instituer un abattement sur l’assiette de ces droits. Mais également réduire le taux de ces droits d’enregistrement jusqu’à 0,70 % pour certaines mutations. Ou encore voter l’exonération de ces droits pour certains types de cessions.

De la même manière, les conseils municipaux peuvent réduire le taux de cette taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement jusqu’à 0,50 % pour certaines mutations. Et cela même s’ils perçoivent directement la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement. Il peuvent également voter une exonération de cette taxe communale pour certaines cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Toutes ces décisions sont prises par délibération

Depuis un certain temps, le Département de l’Isère n’avait pas voté cette augmentation. Nous étions quatre départements à ne pas avoir eu l’augmentation : le Morbihan, l’Indre, l’Isère et Mayotte.

Or, à compter du 1er juin 2022, en Isère, le taux de la taxe départementale passe à 4,5 %. Cela correspond à une augmentation de 700 euros environ de taxe par tranche de 100 000 euros. Voici un exemple chiffré de l’impact de cette augmentation, pour un prix de 200 000 euros.

 

1- Vente en Isère avant le 1er juin 2022

Montant droit départemental 3,8 % X 200.000 =7600 euros
Taxe communale additionnelle 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,37 % X 7600 = 180,12 euros
Soit un total de 10.180 euros

 

2- Vente en Isère après le 1er juin 2022

Coût du droit départemental = 4,5 % X 200.000 = 9.000 euros
Taxe communale additionnelle = 1,2 % X 200.000 = 2.400 euros
Prélèvement pour frais d’assiette […] = 2,37 % X 9000 = 213,30 euros
Montant total de 11.613 euros

 

Taux réduit : un droit départemental 0,70 % + un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental 2,14 %.

 

LA RÉMUNÉRATION DU NOTAIRE

La rémunération du notaire est appelée émoluments, lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal. Le tarif qui datait de 1978, a été remanié par :

Le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice ;
L’arrêté du 26 février 2016 figurant les tarifs réglementés des notaires ;
Un décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels de droit ;
Le nouvel arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2020 au 28 février 2022.

Ainsi, la vente ou cession de gré à gré (art A444-91 du Code commerce) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, dont voici le barême !

TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE

Le calcul se fait tranche par tranche, de 0 à 6500 euros : 3,870 % — De 6500 euros à 17.000 euros : 1,596 % — De 17.000 euros à 60.000 euros : 1,064 % — Plus de 60.000 euros : 0,799 %

Exemple sur un prix de 200 000 euros :

0 à 6500 euros 3,870 % X 6500 = 251,55 €
6500 euros à 17.000 euros 1,596 % X 10500 = 167,58 €
17.000 euros à 60.000 euros 1,064 % X 43000 = 457,52 €
Plus de 60.000 euros 0,799 % X 140000 = 1118,60 € soit un total de 1995,25 €

 

Des réduction de frais possibles

Une réduction des émoluments pour les ventes à petits prix a été instituée. En effet, aux termes de l’article R 444-9 du Code commerce, la somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien. Ou doit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant. Ce qui est le cas des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, caves ou parkings. Ce plafond n’a pas d’impact sur les taxes fiscales générées par l’opération.

Il est également possible de procéder à une remise à certaines conditions. Lorsqu’une prestation afférente à un bien ou un droit est d’une valeur supérieure à 100 000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise concerne alors toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art R 444-10 II du Code de commerce).

 

Et lorsque le prix de l’acte dépasse 10 M€ ? 

… une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art R 444-10 II du Code de commerce).

Les taux de remise par catégorie d’acte et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office. Ils doivent être affichés sur place.

Sous réserve d’observer cette réglementation, il appartient au notaire de décider par catégorie de prestations d’appliquer ou de ne pas appliquer une remise au taux et dans les domaines qu’il choisit. Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site internet, les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranche d’assiettes. Dès lors qu’il respecte cette obligation d’information, le notaire peut modifier, pour de nouveaux dossiers, les taux de remise qu’il pratique. Si plusieurs notaires doivent recevoir l’acte, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.

 

LES FORMALITÉS

Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d’arpentage ; une notification nécessaire à la purge d’un droit de préemption (pour chacune des notifications). Une demande concernant l’état civil des personnes physiques et l’immatriculation des personnes morales.

 

FRAIS & DÉBOURS

Ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre-expert, syndic…). Il y a lieu de prendre également en compte certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

Comme vous pouvez le voir, les frais dits de notaire pour l’acquisition sont dans une proportion de deux tiers pour l’État et d’un tiers pour l’étude notariale.

Ne pas oublier que l’émolument du notaire n’est autre que la rémunération de l’étude, et donc de son fonctionnement.

Me Géraldine Thomann-Rousset, notaire

 

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Règlement de comptes…de copro !

Ça y est ! Après plusieurs mois de recherche, vous avez eu le coup de cœur pour un appartement situé dans une copropriété sympa. Pour être définitivement propriétaire, en plus du prix de vente, des frais d’acquisition et de garanties, que devez-vous régler lors de la vente ?

Acheteur, vendeur, qui paie quoi ? Que prévoit la loi ?

Les principes sont les suivants. La loi oblige le syndic, pour l’acte de vente, à délivrer aux frais du vendeur, un document appelé « état daté » qui synthétise les informations relatives aux lots de copropriété vendus. Il reprend les informations financières sur lesquelles les comptes entre vendeur et acquéreur seront basés. Le syndic réclame toutes les sommes au propriétaire des lots de copropriété qu’il connait lors de son appel de fonds, peu importe la date de la vente donc pour le syndic. Le notaire solde, lors de la vente, le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente, et informe ce dernier du nouveau copropriétaire. Ainsi après la vente, l’acquéreur ne payera pas les sommes initialement dues par le vendeur auprès du Syndic.

Que prévoit la convention des parties ?

Parce que la loi n’est pas toujours équitable sur ce sujet, votre acte de vente, ainsi que l’avant-contrat, contiennent, le plus souvent, une convention entre vendeur et acquéreur au sujet des comptes de la copropriété. Cette convention, issue de la pratique, a pour objectif de prévoir entre les parties un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété. A noter que cette convention peut varier entre les professionnels du droit selon les départements et régions. Indépendamment du règlement par le notaire du solde de compte dû par le vendeur auprès du syndic, la convention porte sur trois éléments de comptes : les frais de fonctionnement, les épargnes et les travaux.

1-Les frais de fonctionnement (ou charges courantes du budget prévisionnel)

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires
vote un budget prévisionnel pour la copropriété correspondant à ses frais de fonctionnement, ainsi que la périodicité des appels de fonds (annuel, semestriel ou trimestriel ) à réaliser auprès de chaque
copropriétaire pour couvrir ce budget. La convention prévoit alors un remboursement par l’acquéreur au vendeur du prorata temporis de l’appel de fonds en cours lors de la vente. De même, elle précise que lors de l’approbation des comptes de l’exercice concerné, la restitution ou le complément demandé par le Syndic pour couvrir le budget réellement dépensé fera le profit ou la perte de l’acquéreur. En d’autres termes, les comptes sont définitifs entre vendeur et acquéreur lors de la vente.

2 – Les épargnes (ou fonds de réserve, fonds de travaux et autres avances)

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider la mise en place d’une «épargne» pour la copropriété, appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits, en vue de financer de futurs travaux non encore décidés et votés. Avant la loi ALUR, il s’agissait de fonds de réserve, et depuis, il s’appelle fonds de travaux. La loi prévoit que cette épargne reste attachée aux lots de copropriété. Ainsi, lors du changement de propriétaire effectué par le syndic, ces sommes sont mises au nom
de l’acquéreur. La convention prévoit un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes épargnées (parfois également à la demande du Syndic lui-même).

3 – Les travaux : qui vote paye !

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux à réaliser pour la
copropriété et en voter le budget. La convention prévoit le principe équitable du « qui vote paye ». Ainsi les travaux dont le coût a été voté en assemblée générale demeureront à la charge effective de celui du vendeur ou de l’acquéreur qui a voté à cette assemblée. Sauf accords différents entre les parties dans l’acte, il convient de tirer trois conséquences : les travaux votés avant la signature de
l’avant-contrat demeureront à la charge du vendeur ; les travaux votés après la vente
demeureront à la charge de l’acquéreur ; et enfin si entre l’avant-contrat et la vente une assemblée est convoquée par le syndic, la convention prévoit que si le vendeur transmet à l’acquéreur la convocation et le
pouvoir à son profit pour voter à sa place, qu’il s’y rende ou non, alors les travaux votés demeureront à sa charge. A défaut de transmission de ces documents, les travaux votés demeureront à la charge du vendeur. A noter enfin qu’en dehors des comptes de copropriété, vous devez prévoir lors de la vente de rembourser, au titre de l’année en cours, le prorata temporis de la taxe foncière établie sur le dernier avis connu. Le calcul, faisant état du montant à régler, est préparé par le notaire pour la signature de l’acte de vente, à réception des éléments du syndic.  Prévoyez donc un mode de règlement de cette somme et n’hésitez pas à demander conseils à votre notaire.

Bonne acquisition !

Antoine EXERTIER, notaire

COPROPRIETE – DIVISER POUR MIEUX RENTABILISER

Diviser pour mieux rentabiliser, tel est l’espoir de certains propriétaires lorsqu’ils
s’aperçoivent que le bien qu’ils possèdent est d’une surface trop importante pour un rendement optimisé. Cet espoir est souvent réalisé par le découpage d’un lot de copropriété en différents logements, juridiquement individualisés, afin d’être exploités, loués ou encore revendus de manière individuelle. Mais ce découpage nécessite la prise en compte de contraintes juridiques et pratiques.

Préalable – Le bricolage ne s’improvise pas !

En ce qui concerne les contraintes pratiques, lors de la division, il est notamment nécessaire de prévoir : Le respect des normes de décence prescrites, comprenant un critère de surface et de volume, ainsi que des exigences sanitaires. La séparation des réseaux secs et humides (eau, électricité, téléphone, etc.), en intégrant la pose de nouveaux compteurs ; il est recommandé d’éviter le passage de réseaux d’un lot à l’autre. L’installation de toilettes et sanitaires car l’installation d’un sani/broyeur ou de toilettes chimiques est soumise à une réglementation spécifique. L’installation d’un accès indépendant. Il conviendra parfois de créer un SAS commun. La séparation des différents lots par des cloisonnements isolants. La mise en place d’une boîte aux lettres.

La libre disposition de son bien, mais pas sans limite.

Avant toute division d’un lot de copropriété il convient d’analyser le règlement de copropriété. Ce dernier peut éventuellement autoriser la division, avec ou sans condition, ou interdire la division de lots. En l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété, il convient de considérer que la division d’un lot pour créer des logements est libre, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette atteinte sera constatée lorsque le lot est situé dans un secteur où l’habitat apparaît comme préservé ou bien dans une résidence de standing. La division doit être compatible avec la structure et les éléments d’équipement de l’immeuble mais ne doit pas altérer les conditions de vie de ses occupants. En effet, une surpopulation au sein de la copropriété pourrait générer des troubles de jouissance anormaux.

L’accord de l’assemblée générale…sinon rien !

Afin de garantir une sécurité juridique de l’opération de division, il convient d’obtenir l’accord préalable des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Le recours à l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire pour approuver la nouvelle répartition des charges attribuée aux lots nouvellement créés, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne fixerait pas ces règles de répartition. L’approbation de la nouvelle répartition des charges peut intervenir a posteriori de l’opération de division. Les éventuels travaux qui touchent à la modification de l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble devront aussi être approuvés lors de cette assemblée générale.

L’inconvénient du recours à l’assemblée générale réside dans sa longueur et sa lourdeur, mais il vient pallier le risque du refus de division du lot et approuve la nouvelle répartition des charges en amont de l’opération de division.

Modificatif de l’état descriptif

La division des lots de copropriété nécessite l’établissement d’un modificatif de l’état
descriptif de division. Ce document, établi sous forme notariée, est publié au service de la publicité foncière. Il prévoit la suppression du lot existant et crée les nouveaux lots issus de la division ; il permet également la publication de la nouvelle répartition des charges. Son coût est généralement supporté par le propriétaire à l’initiative de la division.

Stationnement

Enfin, en ce qui concerne les stationnements, il convient de consulter les documents d’urbanisme. En effet, le nombre de places de stationnement exigé est fréquemment déterminé en fonction du nombre de logements. Dans cette hypothèse, la création de nouveaux logements pourrait être conditionnée à la création de stationnement.

Avant tout, consulter votre notaire !

Avant de diviser son lot, un certain nombre de prérequis est à envisager par le propriétaire.
Il vous est fortement conseillé de consulter votre notaire pour un tel projet !

Jean-Baptiste GRIMA, notaire

Afin de vous accompagner dans votre projet immobilier, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes mettent à votre disposition un guide pratique « SPECIAL IMMOBILIER ».

Le notaire est acteur essentiel de votre projet immobilier. Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération. 

Retrouvez toutes les informations utiles pour bien mener votre projet d’achat immobilier dans le « Guide pratique spécial immobilier » : 

• 9 conseils pour acheter en toute sérénité
• Bien acheter : check liste des pièces à fournir 
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• Faire construire la maison de vos rêves
• Acheter à deux, acheter heureux
• Assurance de prêt…libre de choisir

Télécharger ici le GUIDE PRATIQUE IMMOBILIER

Pas de projet immobilier sans notaire : les étapes du compromis à la signature de l’acte de vente.

1) A quel moment le notaire intervient-il dans la vente ?

Le notaire peut rédiger le compromis ou la promesse de vente (appelé avant-contrat). Il constitue ensuite le dossier qui lui permettra de rédiger l’acte de vente. Il est présent parfois encore plus en amont puisqu’un notaire peut être mandaté par un propriétaire immobilier pour trouver un acquéreur. Cette activité de négociation s’exerce dans le respect d’une déontologie spécifique à la profession.

2) Quels sont les délais ?

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes. La première étape après qu’acquéreur et vendeur se sont mis d’accord est la signature de l’avant contrat (un compromis ou une promesse de vente). Pour cela, pas de délai minimum. Néanmoins, pour le rédiger, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents et des informations importantes concernant le bien vendu : les diagnostics obligatoires, le titre de propriété du vendeur, et, pour les lots de copropriété, des documents spécifiques à obtenir auprès du syndic de la copropriété. Ces informations sont nécessaires à la parfaite information de l’acquéreur.

Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien pour obtenir la liste des pièces qui seront à fournir. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur dispose, sauf cas particulier, d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification que lui adressera l’office notarial.

Ensuite, pendant que le notaire effectue l’ensemble des formalités administratives, il revient à l’acquéreur de rechercher son financement, sauf s’il dispose déjà des fonds nécessaire à l’achat. En effet, l’avant-contrat prévoit, si l’acquéreur a besoin d’un prêt pour l’acquisition, une clause suspensive d’obtention de prêt, qui lui permet de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé.

3) Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?

En parallèle, le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… S’y ajoutent de nombreux documents spécifiques lorsque le bien est en copropriété.

Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la proposition d’achat effectuée à la mairie, cette dernière dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer.

Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé.

Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose ! Tous ces éléments lui permettront de rédiger le projet d’acte de vente qu’il vous transmettra avant le rendez-vous de signature.

4) Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

Une fois votre prêt obtenu et après que le notaire a procédé aux vérifications habituelles et aux formalités administratives préalables, vous signerez l’acte de vente et serez alors propriétaire. Le jour de la vente, le notaire vous donne lecture et explications de l’acte, auquel il est encore possible d’apporter des corrections ou des précisions. Aujourd’hui, l’acte de vente se signe sous format numérique chez votre notaire dans la plupart des cas. La signature sur tablette permet d’éviter de parapher chacune des pages de l’acte et de consacrer davantage de temps aux questions de chacun. L’acte sur support électronique est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé très sécurisé mis en place par la profession notariale. Une fois l’acte signé, la remise des clefs est effectuée et le notaire se charge de verser les fonds au vendeur : la vente est dite parfaite !

5) Le notaire effectue-t-il des formalités après la vente ?

Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Le notaire doit encore ”officialiser” l’opération auprès de l’administration, en publiant l’acte au service de la publicité foncière, qui confère la preuve de la propriété. L’office adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Elle lui est retournée, le plus souvent sous forme dématérialisée, revêtue des ”immatriculations” de l’administration fiscale. Le délai d’enregistrement par l’administration est variable d’une région à l’autre.

Laurianne RAGEAU, notaire

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