Immobilier – quels constats dans les Hautes-Alpes 1er bilan 2023 avec BFM d’ICI TV

Hervé Pace, Marie-Christine Audiffred et Marie Fortoul, notaires dans les Hautes-Alpes livrent leurs expertises sur la conjoncture immobilière, sur BFM D’Ici Tv.

L’actualité des prix immobiliers dans les Hautes-Alpes

Au plan national, on relève une décote importante sur le volume des ventes immobilière liée à la hausse des taux d’intérêt et le contexte inflationniste. On note au 1er trimestre 2023, 25% de compromis en moins par rapport à 2022.

Les département des Hautes-Alpes se caractérise par un marché de résidences principales dans le sud du département (gapençais, Champsaur, Grand Buech) et de résidences secondaires dans le nord du département avec une majorité d’appartements (Briançonnais, Guillestrois..). On compte près de 60 000 résidences secondaires dans les Hautes-Alpes.

Télécharger l’Observatoire immobilier des notaires – Hautes-Alpes, 1er trimestre 2023

Les nouvelles réglementations énergétiques pour l’immobilier en 2023 : quels impacts sur l’achat et la location ?

Pour mettre en vente ou location, il faut réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui donne une classification du bien en fonction de sa consommation énergétique ; Depuis 2023, si le bien est classé en G, on ne peut plus louer le bien. Les propriétaires préfèrent conserver le bien, plutôt que de faire les travaux qui peuvent être importants.

L’offre de location se réduit. Les biens classés en F ne pourront plus être loués au 1er janvier 2028 et les biens classés en E seront interdits à la location à partir de 2034.

Pour les ventes de maison, il faut aussi également faire un audit énergétique.

La location saisonnière n’est pas astreinte à cette réglementation de DPE. Les propriétaires ont tendance à mettre en location leur bien à la saison ou à la semaine, ce qui pose un problème de logement pour les résidents hauts-alpins.

Conseil pour un achat immobilier

Avant d’acheter ou de vendre, il faut associer son notaire dès le début de projet. Le notaire a un regard d’expert sur toute la réglementation juridique et fiscale. Le notaire connait les prix du marché. Il conseille sur les modalités d’acquisition et accompagne les acquéreurs pour mettre en place une protection selon la situation familiale (mariage, pacs, sci…).

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Chaque année, l’Observatoire de l’immobilier de la Drôme présente les statistiques sur l’évolution du marché immobilier dans la Drôme. 

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• Télécharger la conjoncture Immobilière dans la Drôme – mai 2023

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• Télécharger le dossier complet « les chiffres de l’immobilier des notaires » – bilan 2022, analyses et perspectives 2023

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Vidéo – les tendances générales au plan national et départemental

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et publient les statistiques immobilières sur les six secteurs qui composent le département :

• Valence et agglomération valentinoise

• Périphérie valentinoise

• Nord Drôme

• Tain l’Hermitage et Romans

• Diois, Vercors, Vallée de la Drôme

• Plaine de Montélimar, Drôme provençale

Bilan 2022 et tendances 2023

L’analyse est basée sur les actes authentiques de vente, centralisées par les notaires, sur l’année écoulée. L’année 2022 rejoint l’année 2021 en termes de volume, nous franchissons une nouvelle fois la barre du million de transactions avec 1.116.000 ventes pour le territoire national. Nous restons donc encore bien au-dessus des records enregistrés avant la crise sanitaire. Rappelons-le, avant la Covid, les bonnes années se situaient entre 850.000 et 950.000 transactions.

Les raisons de ce phénomène de surchauffe auront été l’effet de rattrapage post-confinement et l’effet d’anticipation dans la prise de décision d’achat. La Covid ayant joué un rôle d’accélérateur. A cela ce sont ajoutés des taux d’intérêt historiquement bas.

Il convient toutefois de préciser que derrière ce score exceptionnel pour l’année prise dans son intégralité, nous constatons depuis septembre 2022 un retour à la normal, avec des volumes plus habituels : l’effet catalyseur de la sortie de crise sanitaire s’estompe et les taux d’intérêt remontent.

Sur certains secteurs du territoire national, notamment les grandes villes (PARIS, LYON), mais aussi certaines villes préfectorales, le retour à la normal est plus brutal.

Dans ces villes, les primo-accédants se voient peu à peu exclus du marché. En effet, les prix médians du mètre carré très élevés avaient déjà pour effet d’en exclure une partie, la remontée des taux et la bonne progression des prix de ces deux dernières années, ont fini par avoir raison des primo-accédants pour ces secteurs tendus.

En Drôme, nous ne ressentons pas ce phénomène de blocage, les prix médians du mètre carré, qui ont certes augmentés, restent à des niveaux qui n’excluent pas l’accès au marché, et ce malgré la remontée des taux.

La disparition de l’effet « sortie de crise sanitaire » et un accès au crédit devenu plus compliqué, devraient entraîner une restructuration du marché, pour revenir à un niveau habituel de transactions.

Ce phénomène entamé à la fin de l’été ne joue pas encore sur les prix.

En effet, les prix continuent d’augmenter, même si l’on constate depuis plusieurs mois un ralentissement dans la hausse des prix : les prix augmentent toujours, mais moins vite.

Cela se ressent sur le terrain, avec le retour de la négociation. L’acquéreur a à nouveau son mot à dire.

On note également que la performance énergétique joue désormais un rôle primordial dans cette négociation.

Indice des prix immobiliers

Au niveau des indices des prix on constate encore à la fin 2022, de très bonnes performances, et une évolution départementale légèrement plus soutenue que le reste de la province avec :

• APPARTEMENTS ANCIENS : Province +6,6% ; Drôme +8,6%
• MAISONS ANCIENNES : Province +7,3% ; Drôme +7,7 %

Pour le département de la Drôme

L’indice des prix a augmenté de +26 % en 4 ans tant pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes.

Afin de donner la tendance pour le début de l’année 2023 nous pouvons nous tourner vers les Indices Avancées du Marché Immobilier (IAMI) basés sur les avant-contrats, qui pour le premier trimestre laissent apparaître une légère contraction des prix.

Johan MONTBARBON, notaire à VALENCE, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme, Membre de l’IAMI

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

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L’analyse est basée sur les actes authentiques de vente, centralisées par les notaires, sur l’année écoulée. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. 

De cette base de données vont être établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. De cette base de données sont établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites.

Bilan immobilier 2022 et tendances 2023 en Isère – Tous les prix dans l’Observatoire de l’immobilier des notaires – Immo en vue

Chaque année, l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère dresse le panorama des prix de l’immobilier dans 12 secteurs du département et les évolutions. Les données sont présentées et analysées lors de l’évènement immobilier « l’Immo en vue ».

Copyright photo Groupe Compra

Revoir le replay de l’évènement immobilier l’IMMO EN VUE

Retrouvez les séquences par secteurs ci-dessous.

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

• Grenoble et agglomération grenobloise

• Grenoble Grésivaudan, Vallée du Grésivaudan

• Voironnais St Marcellin, La Bièvre

• Nord Isère, Isère Rhodanienne

• Montagne : Oisans, Vercors, Chartreuse, Belledonne

• La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

• Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

• Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

• Télécharger le compte rendu de la table ronde des acteurs de l’immobilier 

Les tendances départementales de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

L’année 2022 fait suite à une année 2021 ex­ceptionnelle par le volume de transactions, marquée par le rattrapage lié à la pandémie du Covid. Au plan national, 1.116.000 transactions ont été enregistrées à fin novembre 2022.

En Isère, le marché est resté globale­ment dynamique même si l’on observe à l’automne un ralentissement du nombre de transactions » relève Maître Stanislas Dufresne, notaire, président de la chambre des notaires de l’Isère. Les volumes tous biens confondus ont progressé de +7,2%.

« Le marché reste porté par une demande importante, mais il y a davantage d’attentisme. Les acquéreurs achètent moins rapidement, et négocient. Autre spécificité de l’année écoulée, le mar­ché s’est révélé moins accessible aux pri­mo-accédants. Les acquéreurs, qui dis­posent de peu d’apport personnel, rencontrent davantage de difficultés à obte­nir un prêt, atteignant la limite du taux d’usure. Malgré tout, l’immobilier reste une valeur refuge », note Maître Stanislas Dufresne.

Des dynamiques de marché disparates

Ainsi, au vu des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, on ne constate pas de baisse de prix, mais les dy­namiques de marché sont disparates selon les territoires. Le ralentissement est plus important en ville qu’en secteur périurbain ou à la campagne. La demande de maisons est forte, et leurs prix ont continué d’aug­menter :

• + 8,1% en Isère pour les maisons anciennes, avec un prix médian qui atteint 277 200 €.
• + 6,2% pour les apparte­ments, Le prix par m² médian s’établit à 2 440 €

Le marché du neuf, quant à lui, a en­registré une hausse globale de 4,3% des prix de vente. Les ménages ne souhaitent pas être isolés, préfèrent bénéficier des ser­vices, mais plus proches de la nature, dans un cadre de vie moins stressant que la ville.

Les communes périurbaines proches de la métropole grenobloise, qui offrent ce type d’environnement, demeurent attractives et voient leurs prix augmenter. On constate aussi des hausses dans les centralités pé­riurbaines, qui bénéficient également de projets de revitalisation.

Le télétravail rend la proximité du lieu de tra­vail moins décisive dans les choix. Toute­fois, les secteurs qui créent de l’emploi, comme la ville de Crolles dans le Grésivau­dan, témoignent d’un marché immobilier plus dynamique. De même, malgré la pers­pective de raréfaction de la neige, les sta­tions de ski restent un marché porteur, en volume de transactions et en prix.

En 2022, la problématique énergétique se dégage. Les acquéreurs sont beaucoup plus attentifs au Diagnostic de performance énergétique (DPE). A la fois les bailleurs, dont l’inquiétude porte sur les passoires énergétiques qui peuvent être retirées de la location, mais également les propriétaires occupants compte-tenu de la hausse du coût de l’énergie et des difficultés de re­vente. De fait, le prix d’acquisition tient compte des travaux de rénovation ther­mique à réaliser.

Le marché reste porté par une demande importante, mais il y a davantage d’attentisme. Les acquéreurs achètent moins rapidement, et négocient.

Autre spécificité de l’année écoulée, le mar­ché s’est révélé moins accessible aux pri­mo-accédants. Les acquéreurs, qui dis­posent de peu d’apport personnel, rencontrent davantage de difficultés à obte­nir un prêt, atteignant la limite du taux d’usure. Malgré tout, l’immobilier reste une valeur refuge.

Stanislas Dufresne, notaire, président de la chambre des notaires

Table ronde des acteurs de l’immobilier

Après les tendances et analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, tous les marchés sont passés en revue, lors de la table-ronde, réunissant les représentants des secteurs de la location, de la construction, de la promotion immobilière, du foncier, du logement social, du financement  avec la participation d’élus de nos territoires.

Voir la table ronde des acteurs de l’immobilier

https://passezalacte.com/immo-en-vue-table-ronde-des-experts-observatoire-de-limmobilier-des-notaires/

Prix immobilier dans la plaine de Montélimar et la Drôme provençale, bilan 2022 et perspectives 2023

Le Secteur de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE sont composés de la partie de notre département située au Sud de Montélimar et s’étendant à l’Est jusqu’au Baronnies.

Vidéo – panorama des prix immobiliers dans les secteurs plaine de Montélimar et Drôme provençale

Tendance générale dans ces secteurs sur 2022

Nous avons pu constater un volume de transaction en 2022 équivalent à celui de 2021, c’est-à-dire une année record en volume de transactions sur les 20 dernières années.

Sur la chronologie de 2022 : retenons que cette année a été très dynamique, et ce tout au long de l’année, pour commencer à ralentir doucement au cours du quatrième trimestre.

Les prix, quant à eux ont continuer à s’envoler. Cette euphorie irrationnelle peut s’expliquer par la poursuite du besoin croissant des populations urbaines et péri-urbaines de marquer un changement dans leur mode de vie tant sur le plan personnel que professionnel, et par le recours au télétravail, désormais incontournable dans la plupart des entreprises.

Ce dynamisme a par ailleurs été encouragé et soutenu par les faibles taux d’intérêts des prêts immobiliers accordés jusqu’en fin d’année 2022.

La hausse des transactions s’est, cette année encore, traduite par une hausse des prix sur les secteurs de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE, quels que soit la typologie des biens vendus.

Prix des appartements anciens

Sur la plaine de Montélimar : les prix se sont emballés avec une augmentation de 11,2 %

En Drôme Provençale : même tendance avec une augmentation moyenne des prix de l’ordre de 9%

La majeure partie des transactions est, comme à l’accoutumée, constituée par les ventes de T3/T4.

Prix des appartements neufs

Tendance des prix sur la plaine de Montélimar : léger recul de l’indice des prix de 2,8 % avec un prix médian de 2.750 € / m² soit une diminution de 50 € sur un an, la plupart des transactions recensées étant en effet des queues de programme.

Prix des maisons anciennes

Sur la Plaine de Montélimar : Augmentation de l’indice des prix de 3,3 %. Pour acheter une maison ancienne de 110 m², il aura fallu débourser l’an passé 240.000 € en moyenne sur l’ensemble du secteur, les prix allant même jusqu’à 300.000 € sur des communes comme SAUZET ou MONTBOUCHER SUR JABRON.

En Drôme Provençale : Très forte augmentation de l’indice des prix de 10,8 %, la plus grosse part des ventes a été constituée par des maisons de 100 m² à 150 m² avec un peu de terrain qui se sont négociées dans une gamme de prix allant de 180.000 à 500.000 € suivant l’attractivité des communes.

DONZERE et PIERRELATTE pour les communes les moins attractives et SUZE LA ROUSSE, NYONS et GRIGNAN en haut de tableau.

Prix des maisons neuves

Pour la plaine de Montélimar : Quasi stagnation des prix sur un an avec un prix médian toujours aux alentours de 2.400 € / m².

En ce qui concerne le secteur de la Drôme Provençale : Augmentation des prix de l’ordre de 8 % par rapport à l’an dernier avec un prix médian de 2.450 € / m²

Prix des terrains à bâtir

Sur la plaine de Montélimar, les prix affichés en 2022 ont eu tendance à stagner par rapport à 2021 (220 €/m² en moyenne) mais avec des terrains toujours plus petits (autour de 400 m² l’an passé)

En Drôme Provençale : Après une reprise de l’indice des prix à la hausse amorcée en 2021, l’année 2022 a été marquée par une forte augmentation des prix de 9.5% en moyenne.

Sur ce secteur, les prix affichés en 2022 étaient de 130 € / m² sur des communes comme DONZERE ou PIERRELATTE pour grimper jusqu’à 160 € / m² sur SAINT PAUL TROIS CHATEAUX.

La part de marché constituée des ventes de terrains de moins de 600 m² demeure encore largement majoritaire.

Perspectives 2023

Même si les secteurs de la Plaine de Montélimar et de la Drôme provençale restent très attractifs, les français doivent faire face au durcissement réel des conditions d’octroi des prêts immobiliers (hausse des taux bancaires, nouvelle norme HCSF pour le calcul du taux d’endettement), à l’inflation galopante, et au climat de morosité ambiante sur fond de guerre en Ukraine et de réforme des retraites…

Tous ces facteurs, condensés sur une période réduite, ne peuvent avoir qu’un effet délétère et laissent à penser que l’année 2023 sera une année de retour à la normale en termes de volumes de transactions, marquée par de brusques ralentissements, comme celui que nous pouvons d’ailleurs observer dans nos Offices depuis le début de cette année.

Ce ralentissement devrait en toute logique faire fléchir l’indice des prix relevés ces dernières années.

Une chose semble néanmoins certaine, plus on descendra vers le Sud de la Drôme, plus les prix resteront importants.

Antoine BROUARD, notaire

Voir les autres secteurs

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• Valence et agglomération valentinoise

• Périphérie valentinoise

• Nord Drôme

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• Diois, Vercors, Vallée de la Drôme

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Les prix de l’immobilier dans l’agglomération valentinoise, bilan 2022 et perspectives 2023

Pour l’agglomération valentinoise, l’année 2022 aura été marquée une nouvelle fois par une forte progression des prix tant pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes. Même si nous ressentons un ralentissement dans l’augmentation des prix depuis septembre et un retour de la négociation en fin d’année.

Vidéo – panorama des prix de l’immobilier à Valence et agglomération

Prix des appartements dans l’agglomération valentinoise

Les appartements anciens progressent de + 9,8 % pour la commune de Valence avec un prix médian de 1960 €. Pour mémoire en fin 2020 nous étions à 1610 € du mètre carré soit une progression en deux ans de près de + 22 % !

Au niveau des quartiers : le centre-ville continue à avoir le vent en poupe avec + 11,2 % en une année et un prix médian à 2060 € du mètre carré ;

De la même manière, le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans continue sa progression avec environ + 10% et un prix médian s’établissant désormais à 2010 € du m². Soit une augmentation en deux ans de 30%, qui consacre ainsi la plus forte progression durant cette période.

Ces chiffres s’expliquent par les effets positifs de la politique menée par la Ville depuis plusieurs années ayant abouti à une amélioration de ces quartiers ; mais également en raison d’un bon renouvellement du parc immobilier ces dix dernières années. (la notion d’ appartements anciens correspondant à des  immeubles de plus de 5 ans.)

La plus forte progression en une année revient au quartier englobant les avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec + 12 %.

La commune de Bourg-les-Valence affiche quant à elle un prix en léger retrait par rapport à Valence avec une médiane s’établissant à 1660 €.

Prix des maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise

Le prix médian des maisons anciennes a continué sa progression en 2022.

Toutefois la hausse a été moins marquée que pour les appartements anciens.

La Ville de Valence progresse de + 3,7 %, ce qui est bien loin des 10 % de progression constatés pour les appartements anciens. La médiane se situe à 245.000 € pour la commune de Valence.

On se souviendra qu’à la sortie du confinement les maisons anciennes étaient beaucoup plus dynamiques que les appartements.

Le retour vers un marché plus sage semble commencer par ce type de bien. On notera toutefois, la forte progression, une fois de plus, pour le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans avec + 13,5 % et un prix médian s’établissant à 255.000 €.

Les prix médians les plus hauts restent, une nouvelle fois constatés au sein du quartier de Châteauvert, avec 308.800 € de médiane.

Il faut globalement relativiser l’ensemble de ces fortes progressions (maisons et appartements anciens), car depuis septembre 2022 un ralentissement dans l’augmentation des prix est constaté, ainsi qu’un retour à la normale des volumes de vente. Ce ralentissement est dû à la fin de l’effet catalyseur de la crise sanitaire mais aussi à la remontée progressive des taux d’intérêts.

Les indices avancés du marché immobilier (IAMI) basés sur les avant-contrats annoncent d’ailleurs une légère contraction des prix pour ce début d’année 2023.

Prix des appartements neufs dans l’agglomération valentinoise

Les Appartements neufs ont eux aussi progressé, leurs prix dépendent bien évidemment du standing de l’immeuble, la médiane se situant aujourd’hui entre 3.600 € et 3.900 € du mètre carré.

Le secteur du neuf a été particulièrement chahuté cette année, en raison d’une augmentation irraisonnée des matières premières et des services. Certains promoteurs préférant retarder leur projet, plutôt que de prendre le risque de travailler à perte.

Johan Montbarbon, notaire

Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et publient les statistiques immobilières sur les six secteurs qui composent le département :

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• Périphérie valentinoise

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