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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier financements

Immo en vue – Table ronde de l’immobilier : financements de l’immobilier

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Évolution du taux emprunteurs en 2023 – Primo-accédants : quels bons dossiers ? Jérôme Coulaud, directeur des Solutions Immobilières Caisse d’Epargne Rhône Alpes

 

À qui profite la remontée du taux d’usure – Financer un projet de réhabilitation : Alain Chorel, directeur du Pôle Immobilier Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes

Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : artificialisation et stratégie foncière

IMMO EN VUE – TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER : Artificialisation et stratégie foncière 

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

 

ZAN, où en est-on ? La densification comme solution ? Pierre Papait Géomètre-expert et président de l’UNGE Isère

 

Comment se décline l’objectif  ZAN au quotidien d’une collectivité – Quelle stratégie foncière dans la répartition habitat / agriculture / foncier économique :  Joel Gullon Président de Bièvre Isère Communauté

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

 

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : habitat social et rénovation, réhabilitation urbaine

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : habitat social et rénovation, réhabilitation urbaine

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Télécharger ici le compte-rendu de la table ronde – publiée dans les Affiches

Hausses des tarifs énergétiques et conséquence –  État des lieux de la rénovation de logements sociaux : Patricia Dudonné, Présidente d’Absise

 

Contrats de Mixité Sociale, Cadre de vie et travaux de réhabilitation urbaine ; Guillaume Lissy, maire de Seyssinet Pariset

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Immo en vue Table ronde des experts Observatoire immobilier des notaires mal logement, location réhabilitation

Immo en vue – table ronde de l’immobilier : problématique du mal logement, conjoncture du marché de la location, enjeux de la réhabilitation et besoin de logements

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Lutter contre le mal logement, association UN TOIT POUR TOUS : Mme Michèle DARAN, présidente M. Arthur LHUISSIER, directeur

 

État des lieux des logements locatifs – Problématique de la montée en charges des copropriétés : Jean-Paul Girard Président de la FNAIM de l’Isère

 

 

Enjeux de réhabilitation de l’ancien – Comment accompagner le besoin de logements : Frédéric de Azevedo, Président de Saint-Marcellin Vercors Isère communauté

 

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Isère Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Chaque année, dans le cadre de l’Observatoire de l’immobilier de l’Isère – l’immo en vue, les notaires de l’Isère présentent une proposition à  destination des pouvoirs publics. Découvrez la proposition de l’Observatoire de l’immobilier des notaires 2023.

Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

 

 

La chasse aux passoires thermiques a commencé…. Le 1er janvier 2023, la première échéance du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, institué par la loi Climat de 2021, est entrée en vigueur.

ésormais, les logements classés en G lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an sont considérés comme indécents et sont donc interdits de mise en location.

En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent » et pouvoir être mis en location, un logement doit :-à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;-à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;-à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE. Ces mesures s’appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrat, aux biens dépendant du parc privé (location nue ou meublée) comme du parc social.

En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).

De même, certains bien classés monuments historiques pourront continuer à être loués, même s’ils présentent une consommation supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an. Selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), en janvier 2022, près de 500.000 logements dépassaient le seuil fatidique de 450 KWh d’énergie consommée par mètre carré et par an. Si la plupart de ces biens sont occupés par leurs propriétaires et ne tombent donc sous le coup d’aucune contrainte, près de 200.000 sont loués, dont 140.000 dans le parc privé.

Le propriétaire bailleur, afin de respecter les critères de décence énergétique, doit ainsi procéder à la réalisation de travaux de rénovation (isolation des murs, isolation de la toiture, installation de fenêtres à double vitrage, rénovation du système de chauffage).

Le calendrier mis en place par les autorités est critiqué par le secteur immobilier, qui le juge trop rapide et craint qu’un grand nombre de biens sortent du parc locatif, alors que le pays souffre d’une pénurie de logements. Les aides financières existantes telles que MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Sérénité, MaPrimeRénov’ Copropriété ou encore le dispositif Loc’Avantages, sont soumises, pour la plupart à des conditions de revenus.

La proposition de l’Observatoire des notaires  : mettre en place des dispositifs profitant à tous, sans conditions de revenus : des dispositifs d’incitation fiscale, tels des allègements d’impôts ou des crédits d’impôts Un dispositif fiscal incitatif avec un large champ d’application, des aides pour tous, pour une rénovation énergétique rapide et de qualité.

 

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

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TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER

Achat sur plan : tout savoir

Ce qu’il est bon de savoir à propos de l’achat sur plan

La principale caractéristique de cette vente est que le bien est vendu en cours de construction. Elle permet à un promoteur de financer son opération avant que les travaux soient terminés, au moyen des fonds versés par les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, l’acquéreur est protégé par des garanties financières et juridiques afin de sécuriser cette transaction immobilière.

Vous avez trouvé le lieu et la situation idéaux pour votre projet immobilier (commerces, transports, écoles, etc.) et avez rencontré un promoteur vous présentant un projet répondant à vos attentes. Il est l’heure de concrétiser vos ententes par écrit.

L’avant-contrat en matière d’achat sur plan est un contrat de réservation qui se distingue de l’avant-contrat dans l’ancien (compromis). La signature du contrat de réservation ne contraint pas le vendeur à construire, ni à vendre. Il s’engage uniquement à vous réserver le lot désigné au contrat si l’opération voit le jour, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie consigné (2 à 5 % du prix de vente selon la durée de livraison). Ce contrat contient toutefois des mentions obligatoires sous peine de nullité, notamment prix, consistance des biens vendus, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur. L’acquéreur bénéficie d’une faculté de rétractation de dix jours conformément à la loi, comme pour une vente immobilière classique.

Le promoteur a réuni toutes les autorisations d’urbanisme purgées des recours, il a obtenu les garanties financières d’achèvement et les assurances obligatoires, le programme peut donc se réaliser. De votre côté, vous avez obtenu votre financement. Le notaire du programme vous notifie un projet d’acte valant offre de vente, les plans cotés du bien vendu et la notice descriptive technique.

Vous avez encore un mois de réflexion avant de signer l’acte de vente. Le contrat devra contenir la désignation du bien vendu, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison, les matériaux et équipements prévus pour la construction, les autorisations d’urbanisme, les garanties financières et les assurances de constructions.

Vous voici propriétaire d’un bien en cours de construction, quelles sont vos garanties que le projet ira bien jusqu’au bout, que vous aurez bien les clés de votre logement et dans les délais prévus ?

Dois-je payer la totalité du prix de vente le jour de la signature de l’acte chez le notaire ?

Le prix de vente mentionné dans l’acte n’est pas réglé en totalité le jour de la signature de l’acte de vente. Il est stipulé payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, conformément à la loi et selon un échelonnement précisé dans l’acte. Le calendrier des paiements est d’application impérative. Des appels de fonds intermédiaires sont autorisés sous réserve que le vendeur n’outrepasse pas les seuils maximums réglementaires et que les travaux soient concrètement réalisés. Il doit en justifier en remettant à l’acquéreur une attestation d’un architecte ou cabinet indépendant.

Le bien n’est pas encore achevé et le vendeur est en faillite, que se passe-t-il ?

La loi vous protège en garantissant l’achèvement du bien par une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, que le vendeur doit obligatoirement souscrire avant la signature de l’acte de vente. Cette garantie prendra le relais en cas de défaillance du vendeur afin de vous assurer de l’achèvement de votre bien.

Les travaux sont terminés, puis-je prendre possession de mon logement ?

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés les malfaçons et les défauts apparents. Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

Le moment « clé » de l’acquisition sur plan est la livraison. Cette étape est l’une des plus importantes du processus, c’est le moment de vérifier que votre logement correspond à vos attentes et surtout aux documents contractuels que vous avez signés (plan, notice technique). Il est recommandé d’être très attentif et de se faire éventuellement accompagner par un professionnel du bâtiment pour effectuer une livraison prudente et sereine.

Différents schémas sont possibles :

  • la livraison s’effectue sans réserve, le logement correspond aux plans contractuels, aucune anomalie, ni défauts apparents, les clefs sont remises, la prise de possession a lieu et le solde du prix est payé ;
  • la livraison s’effectue avec des réserves notées dans un procès-verbal, les clefs sont remises, la prise de possession et le paiement du solde du prix ont lieu. Le vendeur a l’obligation de lever les réserves dans l’année.

À l’issue de ces deux premières situations, un procès-verbal de réception est signé entre les parties, avec ou sans mention de réserves. Ce document est à conserver par l’acquéreur.

  • le refus de livraison : vous contestez l’achèvement (le bien est inutilisable ou non terminé) ou les réserves sont contredites par le vendeur, il n’y a pas de prise de possession, ni de remise de clés et le solde du prix n’est pas réglé.

Les promoteurs ont souvent la bonne pratique d’organiser une prévisite avant la livraison officielle, ce qui permet de pointer les éventuels problèmes que les entreprises encore sur place pourront résoudre rapidement. Cela évite un éventuel refus de livraison.

Attention, dans le cadre d’une vente dans un immeuble collectif, cette livraison ne concerne que votre appartement, la livraison des parties communes s’effectuera par le syndic de copropriété que vous aurez choisi en assemblée générale.

J’ai intégré mon logement, mais je découvre par la suite des anomalies, que puis-je faire ?

Le bien livré ne doit comporter aucune malfaçon, non-façon ou défaut de conformité. À défaut, le vendeur s’expose à différentes sanctions légales : travaux de mise en conformité, diminution du prix, voire résolution de la vente. La vente sur plan est donc très protégée et offre de nombreuses garanties.

La protection se situe au niveau des garanties légales dues par le vendeur, à savoir :

La garantie de parfaitement achèvement : avec la garantie des vices et défauts de conformité apparents (défauts perceptibles au terme d’un simple examen visuel, décelable par un individu prudent et diligent, dépourvu de compétences techniques), la loi impose au promoteur-vendeur de lever les réserves dans l’année suivant la livraison.

La garantie d’isolation phonique : cette réglementation permet de demander au promoteur de diligenter une expertise afin de s’assurer que les normes en matière d’isolation phonique ont bien été respectées. Cette garantie est d’un an à compter de la livraison et bénéficie au premier occupant. Elle s’éteint donc en cas de départ anticipé du premier occupant dans l’année de la livraison.

La garantie biennale cette garantie joue dans les deux ans à compter de la livraison, pour les désordres qui affectent des éléments d’équipements qui sont dissociables du gros œuvre, comme une porte qui se voile, le moteur du volet roulant qui présente des dysfonctionnements.

La garantie dommages-ouvrage : cette garantie, de dix ans à compter de la réception des travaux des entreprises par le promoteur, couvre les vices affectant le gros œuvre de l’immeuble, son squelette (murs, planchers, toiture, étanchéité). Il s’agit de défauts non visibles qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Cette assurance obligatoire fournie par une compagnie agréée par l’État a pour fonction de payer les travaux de réparation des vices en dehors de toute recherche de responsabilité, à charge pour elle d’actionner à postériori l’assurance de l’entreprise à l’origine du sinistre. La jurisprudence étend la garantie aux désordres liés aux éléments d’équipements du bien dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Comme vous pouvez le constater, le législateur veille à votre protection tout au long de votre projet d’acquisition sur plan. La présence de différents intervenants professionnels (promoteur, banque, notaire) est aussi un gage de sécurité. Il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.

Valérie Prévosto-Roy, notaire.

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, janvier 2023

Organiser la cérémonie, commander le champagne et… prendre rendez-vous chez le notaire !

Les couples qui préparent leur mariage ne pensent pas forcément à cette dernière étape. En effet, ne vous êtes-vous pas dit « On ne va quand-même pas parler de divorce avant même d’être marié(e)s ! » ? Pourtant, le contrat de mariage, même s’il n’est pas obligatoire, vous protège contre les aléas de la vie.

Un contrat de mariage, pour quoi faire finalement ? Explications.

En l’absence de contrat de mariage signé devant notaire, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Ce dernier prévoit que les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté, tandis que ceux acquis avant ou reçus par donation ou succession restent des biens propres.

Conclure un contrat de mariage permet donc simplement de choisir un régime matrimonial applicable à son union…

Concrètement, le régime matrimonial est ce qui définit l’ensemble des règles qui vont s’appliquer au sein du couple, et du couple vis-à-vis des tiers. Ainsi, la loi vous ouvre d’autres perspectives que la communauté réduite aux acquêts pour faire du « sur-mesure » en fonction de votre mode de vie, vos objectifs et vos besoins pour avoir un régime matrimonial qui vous ressemble. Le contrat de mariage vous permettra ainsi d’aménager, voire d’écarter le régime légal de la communauté d’acquêts en adoptant l’un des régimes prévus par la loi. Il en existe plusieurs : le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, la communauté universelle, le régime de la séparation de biens pure et simple ou avec société d’acquêts, et le régime de la participation aux acquêts.

… qui sera le plus adapté à votre situation

L’objectif sera donc de choisir plutôt que de subir. Le rendez-vous chez votre notaire vous permettra de mener une réflexion à deux. Ce dernier vous interrogera sur votre vie, vos habitudes, votre vie professionnelle… Il vous mettra en garde et vous avertira, il essaiera d’anticiper les futurs conflits, des choix possibles au moment de la fin de votre mariage, évoquera avec vous la situation d’un divorce ou du décès de votre conjoint.

  • L’un a plus de patrimoine que l’autre

En l’absence de contrat de mariage, et si l’un des futurs époux est propriétaire d’un bien acquis avant l’union, par donation par exemple, constituant pour lui un bien propre, lequel sera loué pendant l’union à un tiers, alors les revenus locatifs de ce bien dépendront de la communauté des époux. En cas de divorce, l’époux propriétaire ne pourra réclamer aucune indemnité à l’autre qui aura bénéficié pendant des années des revenus de ce bien.

Une même réflexion peut être envisagée si un bien a été acquis à crédit par un seul des futurs époux avant l’union. A défaut de contrat de mariage, et dans la mesure où dans le régime légal de la communauté d’acquêts les gains et salaires sont communs, alors c’est la communauté qui sera réputée rembourser le crédit. Cela va donc faire naître des mouvements de valeurs entre les différents patrimoines des époux, qui donneront lieu à rééquilibrage notamment en cas de divorce, et pourra être source de conflit. Ou encore si la construction du logement du couple est envisagée sur un terrain appartenant à un seul des époux. La mise en communauté du terrain pourra être opportune.

  • L’un travaille en indépendant

Vos vies professionnelles orienteront également votre choix de contrat. Vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise ? Un projet de création d’entreprise se prépare ? Alors le régime de la séparation de biens est mieux adapté puisqu’il mettra en principe le conjoint à l’abri des créanciers professionnels, en cas de faillite par exemple.

  • Vous renoncez à votre carrière pour vous occuper des enfants

Le régime de la participation aux acquêts peut en effet être conseillé aux couples dont l’un au moins des époux exerce une profession libérale indépendante ou à risques professionnels. A la dissolution du régime (par décès ou divorce), l’époux qui ne travaille pas ou a cessé de travailler bénéficiera de l’accroissement du patrimoine réalisé par l’activité de son conjoint. Il s’agit d’un régime hybride : pendant la durée du mariage, il fonctionne comme si les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens ; à la dissolution du régime, chacun des époux a le droit de participer pour moitié en valeur aux acquêts nets constatés dans le patrimoine de l’autre, et mesurés par la double estimation du patrimoine originaire et du patrimoine final.

  • Remariage et enfants nés de précédentes unions

Les familles recomposées sont de plus en plus nombreuses. Mais cette situation n’est pas sans conséquence, et nécessite de s’organiser au mieux tout à la fois pour se protéger (chat échaudé craint l’eau froide) et transmettre son patrimoine, afin d’éviter toute mésentente. En effet, plus que dans n’importe quelle autre relation, un couple ayant des enfants d’un premier lit doit mûrement réfléchir à son régime matrimonial. En l’absence de contrat de mariage, les enfants issus de la précédente union du défunt pourront par exemple exiger que les sommes présentes sur les comptes bancaires et placements alimentés par les revenus du couple entrent dans la succession, et soient partagés par moitié. C’est la raison pour laquelle le régime de la séparation de biens est vivement recommandé pour les familles recomposées. De cette façon, le patrimoine de chacun est préservé et les enfants non communs partageront uniquement les biens propres de leur parent décédé, évitant ainsi tout mélange de patrimoine.

En cas de changement important dans votre vie professionnelle ou familiale, votre notaire vous orientera pour modifier ou changer votre régime matrimonial, en fonction de vos besoins, différents à chaque étape de votre vie.

Il pourra par exemple être judicieux d’avantager son conjoint : au travers d’un aménagement du régime légal, par une clause de préciput permettant au conjoint de prélever un bien de la communauté avant tout partage avec les héritiers (ce qui peut permettre au survivant de conserver l’intégralité de la résidence principale par exemple) ou par l’adoption d’un régime de communauté universelle. L’adoption d’un tel régime pourra en effet être conseillé à des époux âgés et sans enfant, ou dont les enfants sont adultes et autonomes. La communauté universelle permettra de répartir les richesses puisque, par la mise en commun de tous les biens, le plus argenté transfèrera la moitié de son patrimoine propre ou personnel à son conjoint. L’adoption d’une communauté universelle par des époux inégalement fortunés constituera donc un avantage matrimonial. Pour l’accroître, la communauté universelle s’accompagne le plus souvent d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant. Attention néanmoins le plan fiscal : les enfants du couple ne bénéficieront de l’abattement sur les droits de succession qu’une seule fois, au décès de leur second parent, et non à chacun des décès.

Gare également aux époux susceptibles de vivre à l’étranger.

Dans certains cas, et si les époux n’ont pas choisi la loi applicable à leur régime matrimonial dans un contrat de mariage, la loi applicable deviendra celle du nouveau pays d’adoption, dès lors que le couple y vit depuis 10 ans. Le changement de réglementation se fera automatiquement, sans que l’accord du couple soit nécessaire… et sans qu’il soit nécessairement informé. Pour éviter toute mauvaise surprise, la meilleure solution consiste donc à se tourner vers son notaire, avant le mariage pour établir un contrat de mariage, adapter ou changer son régime matrimonial si ce dernier n’est plus adapté après l’union.

Le notaire est le seul professionnel habilité à rédiger un contrat de mariage.

Il faudra donc le consulter avant de passer devant le Maire. Si vous choisissez cette option, un certificat de contrat de mariage vous sera délivré par le notaire après la signature du contrat de mariage. Ce document fera partie du dossier à déposer à la mairie pour votre mariage civil. Tarifé par l’état, le coût d’un contrat de mariage (sans apport ni dot) est d’environ 280,00 Euros.

Rédigé par Adam DEBERNARDI, notaire

L’immo en vue – l’évènement immobilier : analyse des marchés immobiliers de l’Isère

L’immo en vue – L’évènement immobilier en Isère

Le 30 mars prochain, pour la 3ème édition de l’Immo en vue, la Chambre des notaires de l’Isère dressera le panora­ma de l’immobilier en Isère.

« Le pre­mier volet de la conférence L’lmmo en Vue sera consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère par quatre notaires locaux : Clé­ment Dubreuil, Nicolas Julliard, Moréna Pa­get et Jean-Philippe Pauget. Ces données se fondent sur les actes authentiques de vente signés au cours de l’année 2022. Le second volet portera sur le recueil des analyses des acteurs du marché immobilier, autour d’une table ronde animée par Les Affiches de Gre­noble et du Dauphiné », précise Maître Auré­lie Bouvier, notaire, déléguée régionale à la communication.

L’immo en vue se penchera également sur la problématique du mal logement avec la participation de l’association Un Toit pour tous, qui apportera son éclairage sur le contexte en Isère et les dispositifs de lutte.

 

Sur inscription – cliquer ici

 

Suivre la conférence en live ici

9h40 – L’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère 
  • Évolution des prix et analyses par secteur, tendances du marché et perspectives.
  • Lutter contre le mal logement, avec la participation de l’Association un toit pour tous.
  • Questions/Réponses
11h00 – La Table-ronde du marché de l’immobilier des Affiches avec la participation des acteurs immobiliers et élus
  • Décryptage des tendances et enjeux de l’immobilier à travers cinq thématiques : marché immobilier de la location, construction, foncier, logements sociaux, financement.
  • Questions/Réponses

 

Acheter un terrain : étapes, délais, points de vigilance

Tout ce qu’il faut savoir avant l’achat d’un terrain à bâtir

Article publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique L’Etude des notaires.

Achat d’un terrain diffus / Achat d’un terrain en lotissement.

L’achat d’un terrain à bâtir isolé appartenant à un particulier ne vous apportera pas les mêmes garanties que l’achat d’un terrain en lotissement. En effet, un particulier n’a notamment pas d’obligation de bornage alors que l’achat d’un terrain en lotissement imposera au vendeur de vous remettre un plan de bornage afin de vous garantir la superficie dudit terrain et ses limites. Aussi, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir isolé, si vous souhaitez un bornage afin de positionner correctement votre future construction, vous pourrez solliciter la réalisation d’un bornage contradictoire mais à vos frais (sauf à le négocier aux frais du vendeur, mais il n’aura aucune obligation d’acceptation).

Par ailleurs et alors qu’un terrain en lotissement sera viabilisé en limite de parcelle par le vendeur, un particulier n’a aucune obligation à ce sujet. Aussi, il conviendra, si le terrain est vendu viabilisé par un particulier, de s’assurer qu’il est bien desservi en limite de propriété par l’ensemble des réseaux (ce qui est rarement le cas). Et à défaut de faire le point sur la réalisation de cette viabilisation (points de raccordement, gravité, servitude éventuelle nécessaire, etc.) et surtout sur le coût de cette viabilisation, qui peut représenter un budget non négligeable.

Enfin, la signature d’une promesse de vente d’un terrain diffus ne vous ouvrira pas de délai de rétractation, contrairement à l’achat d’un terrain en lotissement. Veillez donc à prendre le temps de bien relire la promesse de vente et à ne signer que si tout est parfaitement clair pour vous !

Avant de commencer vos recherches.

Même si vous risquez d’être fort surpris, la première chose à faire n’est pas de trouver un terrain (sauf à avoir un budget illimité…).

Tout d’abord, l’une des premières choses à faire avant de s’engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, c’est de voir son banquier… En effet, il est important de connaître sa capacité maximale d’emprunt afin de déterminer son budget maximum achat et construction (y compris les différentes taxes, les viabilisations, les aménagements intérieurs, etc.).

Vous pourrez ensuite contacter des constructeurs et/ou architectes afin de déterminer vos souhaits (superficie, matériaux, dépendances, annexes, etc.) et le budget afférent.

À ce sujet, plusieurs types de constructions peuvent être envisagés :

– L’auto construction ou la construction par l’intermédiaire d’un architecte. Attention dans ce cas à ce que votre banque accepte de vous prêter sans assurance dommage ouvrage ;

– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat facilite vos démarches, étant géré par un professionnel.

C’est alors que vous pourrez commencer à chercher un terrain qui correspond à vos attentes et à votre budget.

Avant de vous engager.

Avant de vous engager, il est important de vous informer sur les risques naturels.

Si le terrain se trouve en zone moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol G1 devra vous être fournie par le vendeur. Il est à noter qu’en dehors de ces zones, votre vendeur n’aura aucune obligation de vous fournir une quelconque étude de sol. Dans ce cas, on le verra un peu plus loin, nous ne pourrons que vous conseiller de la réaliser à vos frais afin de vous assurer de la qualité du terrain acheté.

Par ailleurs, un terrain en zone violette nécessitera des contraintes de constructions très importantes et potentiellement très onéreuses et une zone rouge interdira toute construction.

Vous trouverez parfois ces informations en ligne sur les sites internet des mairies. À défaut, il conviendra de contacter le service urbanisme de la mairie afin d’obtenir ces informations.

Vous profiterez de ce contact pour obtenir les informations concernant la constructibilité du terrain. À ce sujet, les règles seront différentes selon que la commune dans laquelle vous achetez le terrain est soumise :

– au règlement national d’urbanisme (RNU), ce qui vous imposera de respecter le Code de l’urbanisme ;

– ou à un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui vous imposera de respecter le règlement de zone.

Avant de signer la promesse de vente.

Comme nous l’avons vu précédemment, la signature d’une promesse de vente hors lotissement vous engage sans délai de rétractation. Vous serez cependant couvert par les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un financement, mais il conviendra de veiller à une rédaction conforme à vos projets.

Il conviendra à ce sujet, que vous achetiez en ou hors lotissement, de fournir à votre notaire préalablement à ladite signature :

– la surface de plancher maximum envisagée et les annexes éventuelles envisagées pour la construction à édifier ;

– la date à laquelle vous vous engagez à déposer votre demande de permis de construire ;

– le montant et la durée maximum de prêt envisagé, le cas échéant. Il est important que ces données concernent tant l’achat du terrain que la construction envisagée (y compris les taxes, viabilisations, assurance construction éventuelle, etc.).

Par ailleurs, il est important que votre promesse de vente comporte une condition relative à une étude de sols (indépendamment de l’éventuelle étude G1 susvisée), afin de bénéficier d’une porte de sortie pour le cas où cette étude révèle la nécessité de travaux très importants (pieux, radiers, etc.). En effet, une fois le terrain acheté, vous n’aurez plus de recours contre votre vendeur, sauf à ce qu’il ait lui-même enterré des déchets sur le terrain. Mais dans ce cas, il faudra pouvoir prouver que ces déchets étaient déjà sur le terrain avant votre achat et que vous ne les y avez pas mis vous-même…

Entre la promesse de vente et la vente.

Une fois la signature de la promesse de vente réalisée, il convient d’agir pour optimiser les délais. Bien souvent, les acquéreurs ont l’impression que les délais prévus à la promesse de vente sont larges. Or, chaque démarche nécessite un travail important et vous pourrez être surpris des délais nécessaires à l’obtention de votre permis de construire et de votre offre de prêt.

Tout d’abord, il est important avant d’engager rapidement l’étude de sol. Cette étape vous permettra de déposer une demande de permis de construire tenant compte des éventuels aléas du terrain.

Il convient ensuite de déposer votre demande de permis de construire. La mairie bénéficiera alors d’un délai d’un mois pour solliciter des pièces complémentaires. À défaut d’une telle demande reçue dans le délai d’un mois de la demande de permis de construire, la mairie a deux mois, à compter de la demande de permis, pour délivrer le permis de construire ou le refuser.

En cas d’obtention, il faudra sans délai afficher le permis de construire sur le terrain et faire constater cet affichage par un huissier de justice.

En cas de refus, un recours sur le refus pourra être réalisé. Il est important dans ce cas de prévenir tant votre notaire que votre vendeur.

Une fois le permis de construire obtenu, deux délais commenceront à courir :

– le recours des tiers de deux mois, à compter de l’affichage du permis sur le terrain

– le retrait administratif de trois mois, à compter de la délivrance du permis de construire.

L’obtention de votre financement n’est pas à négliger au milieu de ces nombreuses démarches liées à l’obtention du permis de construire. Dans l’idéal, vous pouvez tenter de bloquer le taux de votre futur prêt dès la signature de la promesse de vente. Cependant, votre offre de prêt concernant bien souvent la construction, elle ne pourra être éditée qu’à l’obtention du permis de construire. Vous pourrez donc, une fois la demande de permis déposée, prendre le temps de finaliser votre demande de prêt afin d’être prêt dès réception de votre permis de construire. Une fois l’ensemble de ces étapes réalisées, vous pourrez régulariser l’achat de votre terrain et la construction pourra enfin commencer !

Jennifer Pitarch, notaire.