Retrouvez le nouveau numéro du magazine Passez à l’acte, à destination des élus des collectivités locales de la Drôme, l’Isère et les Hautes-Alpes
« Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE. » Le premier trimestre 2023 est une période charnière pour l’activité immobilière, avec deux sujets d’actualité qui se télescopent : la hausse des taux d’intérêt et l’entrée en application progressive des obligations de performance énergétique.
Hors série spécial Collectivités locales – au sommaire
- Observatoire immobilier prix dans la Drôme, L’Isère, Les Hautes-Alpes
- Marché immobilier, comment restaurer la confiance : les leviers des collectivités locales,
- En bref : urbanisme, environnement, préemption
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Comment se caractérise le marché immobilier au premier trimestre 2023 ?
O.G. : Le début d’année 2023 est caractérisé par une lente remise en route du marché des transactions, comparé aux années 2021 et 2022, qui demeurent des années atypiques : un million de transactions ont été réalisées en 2022 dans l’hexagone, ce qui constitue une année record, faisant craindre la probabilité d’une “ bulle immobilière ”. Aujourd’hui, la reprise n’est pas là. L’activité immobilière accuse un ralentissement qui se traduit par un début de baisse des prix de -2 % dans les grandes villes, à Paris, Lyon, Bordeaux… Les professionnels de l’immobilier confirment que le délai moyen pour concrétiser une vente, qui est d’environ deux mois et demi, s’est légèrement allongé.
Deux sujets d’actualité se télescopent : la hausse des taux d’intérêt et l’entrée en vigueur progressive des obligations de performance énergétique. Quelles conséquences sont attendues ?
O.G. : On constate, de fait, une diminution de 40 % en un an des attributions de prêts. C’est énorme. Pourquoi ? Les taux d’intérêt ont augmenté, passant de 1 à 3 % en moyenne entre mars 2022 et mars 2023. Même si ce taux reste raisonnable, il constitue une barrière psychologique à l’achat. Parallèlement, pour éviter une surchauffe de l’immobilier, les banques ont limité le taux d’endettement maximum à 35 %, et la durée d’endettement, est passée de 30 ans à 25 ans.
Conséquence : de nombreux dossiers ont été refusés, ce qui diffère d’autant les ventes. Le second frein, conjoncturel, porte sur le climat économique et international. À ce jour, les prix n’ont pas encore diminué, car il y a peu d’offres et de nombreux acquéreurs potentiels. De fait, la pierre demeure une valeur refuge. Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les habitations classées G+, ne peuvent plus faire l’objet de bail. Deux solutions se présentent aux propriétaires-bailleurs : vendre ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique. D’où la crainte d’une chute des prix de l’immobilier, liée à l’abondance de biens sur le marché. La finalité de la loi est noble, mais les moyens pour y parvenir nécessiteraient de vraies mesures d’accompagnement, notamment des propriétaires-bailleurs les plus modestes : prêts bonifiés, possibilité d’échelonner les travaux dans le temps, donner au syndic le pouvoir d’agir afin d’engager des travaux collectivement. Parallèlement, le neuf est extrêmement bien classé en termes de DPE. Les pouvoirs publics devraient
accorder des aides plus conséquentes pour favoriser l’acquisition de logements neufs. La confiance des acquéreurs doit être restaurée.
Quels pourraient être les moyens d’actions des élus à l’échelle d’une collectivité ?
O.G. : Le premier levier consisterait à rendre disponible des terrains, afin de favoriser les constructions neuves. À terme, les retombées économiques et fiscales sont nombreuses pour la collectivité. Le second levier concerne les enjeux de performance énergétique, liés à la hausse du coût de l’énergie. Les collectivités locales peuvent être force de proposition en matière de solutions alternatives et collectives de chauffage. Par exemple, dans les Hautes- Alpes, certaines communes, notamment la ville d’Embrun, ont abandonné l’hiver dernier leur chaufferie au fuel, au profit d’un chauffage au bois collectif. C’est un succès tout à la fois économique et écologique.
Entretien avec OLIVIER GONNET Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble.