Prix immobilier dans le secteur Nord Drôme, bilan 2022 et perspectives 2023
Il s’agit d’un secteur essentiellement rural, qui comprend les communes de Saint Rambert d’Albon – Anneyron au Nord, Hauterives à l’Est, Saint Vallier, Saint Donat sur l’Herbasse au Sud.
Vidéo : panorama des prix de l’immobilier dans le secteur Nord Drôme
Quelle tendance globale : en chiffres une légère augmentation des volumes des ventes en 2022 par rapport à 2021, ce qui montre toujours un attrait pour ce secteur. En effet, traditionnellement il s’agit d’un marché qui séduit une clientèle locale, mais également de plus en plus d’urbains à cause de la crise sanitaire et donc du désir de s’excentrer, les contraintes en termes de transport n’étant plus problématiques grâce au télétravail.
En termes de chiffres en fonction de la catégorie des biens :
Prix des appartements dans le nord Drôme
On constate pour les appartements anciens une hausse significative de plus de 16 % sur l’ensemble du secteur, avec un prix médian de 1410 € du m², soit un prix médian pour les appartements de 3 pièces (qui représentent un volume de ventes des plus important) de 105.000 €.
Concernant la commune de ST VALLIER, la plus représentative du secteur pour ce type de bien, on constate une augmentation de 14,4 %, avec un prix médian du m² pour un trois pièces de 1.000 €, soit un prix médian de 69.000 €.
Le marché des appartements neufs est inexistant pour ce secteur.
Prix des maisons dans le nord Drôme
Le marché le plus représentatif du secteur, soit l’habitat individuel ancien avec un volume des ventes de 538, a connu une hausse modérée de 5 % sur l’ensemble. Ainsi, une maison de 5 pièces avec une surface de terrain médiane de 800 m² présente un prix médian de 220.000 €.
Pour aller plus en détail, la commune de SAINT DONAT SUR L’HERBASSE enregistre une hausse plus importante que le reste du secteur, soit 13,1 % soit un prix avoisinant pour une maison de 5 pièces de 270.000 €. Les communes d’ANNEYRON et SAINT UZE ont, en revanche, constaté une baisse du prix médian du m² entre -0,9 et -3,2 %.
Le marché de l’habitat individuel neuf : affiche un prix médian de 236.000 € pour une surface de construction médiane de 101 m² et un terrain d’environ 520 m².
Prix des terrains à bâtir dans le nord Drôme
Les terrains à baîtir se raréfient, mais la demande reste forte pour ce type de bien. S’agissant des terrains d’une surface de moins de 600 m², les prix ont connu une baisse, tandis que pour les surfaces de 600 à 900 m², les prix ont légèrement augmentés. Pour des surfaces plus importantes, les prix ont baissé, ce qui se traduit par une baisse médiane de l’ensemble de 4,6 %.
En conclusion : Les prix se tiennent en progression en 2022 dans le secteur Nord Drôme, avec un déséquilibre entre l’offre et la demande qui reste fort, notamment pour les maisons individuelles.
Prix de l’immobilier dans le Vercors, Diois et vallée de la Drôme, bilan 2022 et perspectives 2023
Vidéo : panorama des prix de l’immobilier dans le Vercors, Diois et Vallée de la Drôme
Si l’on devait s’en tenir aux seules impressions, on pouvait s’attendre à constater une augmentation spectaculaire de l’indice médian des prix des maisons anciennes ; tant nous avions le sentiment d’une augmentation déraisonnée des prix pratiqués. Fort heureusement les statistiques permettent de relativiser un peu ce que nos sensations nous laissent imaginer ; et nous ramener vers un peu de raison (ou un peu moins de déraison). Il s’agit de mon secteur d’exercice, où le marché des maisons anciennes prédomine largement.
Prix des maisons anciennes dans le Vercors et Diois
Hormis les maisons de ville ou village, les biens se trouvant en périphérie se destinent généralement au marché des résidences secondaire. C’est-à-dire à destination d’acquéreurs ayant généralement un potentiel financier bien supérieur aux résidents actuels.
Il faut admettre que l’augmentation du prix médian a été important à DIE : de l’ordre de 14,4%. La maison médiane est vendue au prix de 215 000 €, pour 98 m² de surface habitable et environ 370 m² de terrain. Puisqu’il n’y a pas de distinction parmi les biens dans les statistiques présentées, on peut imaginer que pour certains biens attractifs, l’augmentation du prix médian a été bien supérieure aux 14,4% annoncés, ce qui permettrait peut-être de réconcilier les données statistiques avec les impressions des notaires. Comme toujours la ville de DIE connaît des prix supérieurs au secteur du Diois (augmentation de 6,2 % du prix médian, soit 180 000 €). L’augmentation du prix médian dans le Vercors a été aussi supérieure à 10 % (de l’ordre de 13,4%).
Prix des terrains à bâtir dans le Vercors et Diois
Les terrains à bâtir sont plutôt rares dans le secteur. Il s’agit donc d’un marché très marginal.
Dans le Diois, le prix médian est de 63.400 €, soit 81 € par m². Ce qui est bien inférieur aux 128 € que l’on constate dans le département. La surface médiane est aussi supérieure à la moyenne départementale, soit de l’ordre de 850 m².
Dans le Vercors le prix médian est de 65.500 € (soit à peu près identique à celui du Diois) ; mais le prix au m² est inférieur (60 €, pour un terrain de 1040 m²).
Le panier est donc à peu près similaire dans le Diois et le Vercors, mais le terrain est d’une surface plus importante dans le Vercors.
Prix de l’immobilier dans la vallée de la Drôme
La tendant est à peu près similaire pour l’ensemble des biens.
Les maisons anciennes ont subi une augmentation du prix médian de 9,8%, pour atteindre 242.700 €.
Les appartements anciens ont vu le prix médian augmenter de 7%, pour atteindre 118.800 € (1680 € au m²).
Les terrains à bâtir ont atteint un prix médian de 77.000 €, soit une augmentation de 8,8%.
Les prix de l’immobilier dans l’agglomération valentinoise, bilan 2022 et perspectives 2023
Pour l’agglomération valentinoise, l’année 2022 aura été marquée une nouvelle fois par une forte progression des prix tant pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes. Même si nous ressentons un ralentissement dans l’augmentation des prix depuis septembre et un retour de la négociation en fin d’année.
Vidéo – panorama des prix de l’immobilier à Valence et agglomération
Prix des appartements dans l’agglomération valentinoise
Les appartements anciens progressent de + 9,8 % pour la commune de Valence avec un prix médian de 1960 €. Pour mémoire en fin 2020 nous étions à 1610 € du mètre carré soit une progression en deux ans de près de + 22 % !
Au niveau des quartiers : le centre-ville continue à avoir le vent en poupe avec + 11,2 % en une année et un prix médian à 2060 € du mètre carré ;
De la même manière, le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans continue sa progression avec environ + 10% et un prix médian s’établissant désormais à 2010 € du m². Soit une augmentation en deux ans de 30%, qui consacre ainsi la plus forte progression durant cette période.
Ces chiffres s’expliquent par les effets positifs de la politique menée par la Ville depuis plusieurs années ayant abouti à une amélioration de ces quartiers ; mais également en raison d’un bon renouvellement du parc immobilier ces dix dernières années. (la notion d’ appartements anciens correspondant à des immeubles de plus de 5 ans.)
La plus forte progression en une année revient au quartier englobant les avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec + 12 %.
La commune de Bourg-les-Valence affiche quant à elle un prix en léger retrait par rapport à Valence avec une médiane s’établissant à 1660 €.
Prix des maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise
Le prix médian des maisons anciennes a continué sa progression en 2022.
Toutefois la hausse a été moins marquée que pour les appartements anciens.
La Ville de Valence progresse de + 3,7 %, ce qui est bien loin des 10 % de progression constatés pour les appartements anciens. La médiane se situe à 245.000 € pour la commune de Valence.
On se souviendra qu’à la sortie du confinement les maisons anciennes étaient beaucoup plus dynamiques que les appartements.
Le retour vers un marché plus sage semble commencer par ce type de bien. On notera toutefois, la forte progression, une fois de plus, pour le quartier situé entre la rue des Alpes et l’avenue de Romans avec + 13,5 % et un prix médian s’établissant à 255.000 €.
Les prix médians les plus hauts restent, une nouvelle fois constatés au sein du quartier de Châteauvert, avec 308.800 € de médiane.
Il faut globalement relativiser l’ensemble de ces fortes progressions (maisons et appartements anciens), car depuis septembre 2022 un ralentissement dans l’augmentation des prix est constaté, ainsi qu’un retour à la normale des volumes de vente. Ce ralentissement est dû à la fin de l’effet catalyseur de la crise sanitaire mais aussi à la remontée progressive des taux d’intérêts.
Les indices avancés du marché immobilier (IAMI) basés sur les avant-contrats annoncent d’ailleurs une légère contraction des prix pour ce début d’année 2023.
Prix des appartements neufs dans l’agglomération valentinoise
Les Appartements neufs ont eux aussi progressé, leurs prix dépendent bien évidemment du standing de l’immeuble, la médiane se situant aujourd’hui entre 3.600 € et 3.900 € du mètre carré.
Le secteur du neuf a été particulièrement chahuté cette année, en raison d’une augmentation irraisonnée des matières premières et des services. Certains promoteurs préférant retarder leur projet, plutôt que de prendre le risque de travailler à perte.
Johan Montbarbon, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et publient les statistiques immobilières sur les six secteurs qui composent le département :
Les prix de l’immobilier en montagne : Oisans, Vercors, Belledonne, Chartreuse.
A quelques exceptions, le marché de l’immobilier de montagne connait une progression linéaire par rapport aux années précédentes. Le marché de station en Isère est un marché principalement de résidences secondaires, avec peu d’étrangers, à la différence des stations savoyardes. Tous massifs confondus, la tendance à la hausse constatée l’an passé se confirme.
Des différences importantes perdurent néanmoins entre les différents massifs.
Les écarts de prix entre les différents massifs de BELLEDONNE, de la CHARTREUSE , du VERCORS ou encore celui de l’OISANS sont très significatifs.
La Chartreuse semble connaitre un regain d’intérêt puisque, tant concernant le collectif que l’habitat individuel, les prix connaissent une croissance de plus de 18 % par rapport à l’année précédente.
Dans le collectif
Le massif de l’Oisans : le secteur progresse fortement à hauteur de 19,9 % avec un prix médian à 4860 €/m². La progression d’HUEZ ralentit par rapport à 2021 : + 3,4 % le prix au m2 atteint 6040€/m²; Les Deux Alpes connaît une progression forte sur le secteur, le prix/m² médian s’établit à 4820 €/m² en augmentation de +18,2%,
Le massif de Belledonne : le prix médian poursuit sa hausse de + 12,8% et atteint 2400€/m². Chamrousse concentre la majeur partie des ventes (environ 53% des ventes) avec un prix médian de 2610 €/m² en hausse de 13,4%.
Le massif du Vercors : la progression ralentit par rapport à l’année 2021 à 7,4 % et le prix médian s’établit à 2050 €/m².
Le massif de la Chartreuse : à la différence de l’année 2021 la Chartreuse connait une progression à deux chiffres à 18,3 % avec un prix médian de 2210 €/m².
Dans l’habitat individuel
Le massif de la Chartreuse connaît la plus forte progression à 18,9 % avec un prix médian à 234 000 €, suivi de Belledonne : + 13,8 % avec un prix médian de 274 300 €.
Le massif de l’Oisans connait une progression similaire de 13,2 % avec un prix médian à 215 000 €.
Typologie de l’immobilier de montagne
Pour les appartements
Le marché est dominé, à l’exception de la Chartreuse, par les ventes de biens de petite taille (studio, 1 pièce). En effet, la vente de biens de 2 et 3 pièces représente la majorité des ventes en Chartreuse, (environ 67,5 %).
La commune d’HUEZ reste la plus chère du département avec un prix médian 6 040 E/m² ; cette tendance à la hausse se confirme d’année en année.
Pour les maisons
Le marché sur le secteur de l’Oisans se concentre sur la vente de maisons de 1 à 4 pièces (envion 54,5 % des ventes) alors que sur les secteurs de Belledonne, de la Chartreuse et du Vercors la majeure partie des ventes se concentre sur la vente de maison de 4 à 6 pièces ; la vente des maisons de 6 pièces représente 35,3 % du marché en Chartreuse et 47,9 % dans le Vercors. Les prix sont globalement à la hausse dans toutes les stations.
Le réchauffement climatique interroge sur le devenir des stations de moyenne montagne. Le modèle économique principalement tourné vers les sports d’hiver doit évoluer pour assurer la pérénnité du marché.
Les prix de l’immobilier à Grenoble et dans l’agglomération grenobloise – bilan 2022 et perspectives 2022
Grenoble, prix des appartements
Pour la troisième année consécutive, l’augmentation des prix est stable à GRENOBLE. Le prix du mètre carré des appartements anciens y a progressé globalement de 4,6%. Mais, il faut surtout noter une explosion du volume des transactions. De 2790 en 2021, on passe à 3205 soit près de 15% de ventes supplémentaires ! Cela est d’autant plus remarquable que 2021 faisait déjà office d’exception. En effet, le nombre de ventes oscillait plutôt autour de 2000 de 2018 à 2020.
Les quartiers les plus chers restent Europole, l’île verte puis l’hyper centre avec des prix médians de 3.080 à 3.270 €/m². Suivent les secteurs Berriat et Grands boulevards avec respectivement des prix de 2790 et 2680 €/m² Les prix de l’ensemble de ces quartiers progressent entre 2.5% pour Berriat et 5.4% pour les grands boulevards, un secteur dont les prix croissent de 6% par an sur 3 ans.
Comme l’année dernière, les augmentations les plus notables sont à mettre au crédit des quartiers plus éloignés du centre, souvent plus abordables. Ainsi, les prix du mètre carré augmentent de 8.4% dans le quartier des eaux claires et de 10.1% dans le secteur « Alliés alpins ». Les prix des appartements anciens y oscillent entre 2.060 euros pour les alpins et 2.230 €/m² pour eaux claires.
Leur attractivité pourra s’expliquer par leur prix qui restent plus accessibles.
Agglomération de Grenoble
Le secteur de Grenoble nord a progressé de +4,2% avec 2200 €/m². Les communes de St Martin le Vinoux, Saint Egrève et Sassenage ont enregistré des hausses de plus de 10% pour atteindre un prix/m² médian proche de 2500 €. Avec +7,1% Seyssinet-Pariset a atteint 2270 €/m². Fontaine, bien qu’en hausse (3,7%) reste la ville la moins chère 1830 €/m² alors que Fontanil affiche le prix le plus élevé (3060 €/m²) en hausse +6,3%, devançant Seyssins (2890 €/m²) qui avec Voreppe (2390 €/m²) sont les seules communes à avoir baissé (respectivement -2,5% et -0,2%).
Le secteur Grenoble sud est resté l’un des moins chers (2050 €/m²) avec une variation de +0,5%. A l’exception de Varces (+7,7%) et Vif (+11,2%, les principales communes.
Logement neuf
Le marché du neuf, en Isère, a enregistré une hausse globale de 4,7% des prix de vente. A Grenoble, les quartiers Europole (+4,9 %) et Berriat (+5,8%) ont été les plus dynamiques avec un prix/m² supérieur à 4 400 €.
Après Grenoble, St Egrève est la commune enregistrant le plus de ventes, avec un prix médian/m² de 3650€. Échirolles (3500 €/m²) et Voreppe (3680€/m²) ont baissé, de -2,1% et -1,5%, alors que Seyssins avec +12% et Eybens avec +2,9% ont avoisiné 3900 €/m². Meylan et la Tronche sont les communes les plus chères (+5000 €/m²) ; Saint Martin d’Hères est la plus abordable, en progression toutefois +5,4% (3490 €/m²).
Maisons anciennes
Le marché des maisons anciennes, avec un prix médian de 276 000 €, révèle une hausse de 9% en Isère. Des corrections se sont opérées sur des communes dont l’augmentation était importante en 2021. En 2022, Claix a perdu -4,2%, Saint-Martin-d’Hères -10,9 %, Sassenage -2,6%, Vif -0,3 %. Dans le secteur Grenoble Nord, Seyssinet Pariset a continué sa progression (+15,5%), comme Seyssins (+9,3%), Saint-Égrève (+7,6%) et Voreppe (+ 3,6 %).
Marché des terrains à bâtir
L’offre reste rare sur les secteurs grenoblois avec des prix toujours en hausse. Le prix médian se situe à 155 000 € pour Grenoble sud, 160 000 € pour Grenoble Grésivaudan et 177 000 € pour Grenoble nord, pour une surface médiane de 520 à 600 m².
Les prix de l’immobilier dans le Grésivaudan – Bilan 2022 et perspectives 2023
Le marché de l’immobilier du Grésivaudan continue à bien se porter, ce secteur de notre département reste l’un des plus prisés ; il est composé essentiellement de résidences principales. Ce territoire garde toute son attractivité, les volumes de vente et les prix continuent de progresser significativement. Le dynamisme économique, la proximité de Chambéry et Grenoble attirent toujours plus d’acquéreurs.
Les prix des appartements anciens dans le Grésivaudan
Comme l’année précédente : les appartements anciens totalisent à eux seuls 42% des ventes du secteur (en baisse par rapport à l’année précédente (49%)). A titre comparatif, le reste du marché des ventes est représenté par les maisons (31%), les logements neufs (19%) et les terrains à bâtir (8%). Plus de 70% des ventes concerne des 3 pièces et des 4 pièces, ce qui est conforme là encore aux tendances des années précédentes. (environ 60 % en 2021)
En ce qui concerne les prix
Stations de ski de l’Oisans mises à part, le GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m2 de 2.810 €, en augmentation de 6,9 % par rapport à l’an dernier. Les variations de prix médians sont toutefois, comme les années passées, très disparates selon les secteurs: On enregistre une baisse sur la commune de CROLLES : – 4,7 % avec un prix médian de 2 920 €/m² ou sur VILLARD-BONNOT : – 1,8 % avec un prix médian à 2 380 €/m² A l’inverse de l’année précédente, DOMENE connait la plus forte progression : + 19 % avec un prix médian de 2 490 €/m² D’autres communes connaissent une progression significative :
Tant sur la rive droite :
MONTBONNOT SAINT MARTIN : + 12,1 % avec un prix médian à 4 090 €/ m², SAINT MARTIN D HERES : + 9,8 % avec un prix médian à 2 130 €/m² ou encore SAINT ISMIER : + 9,4 % avec un prix médian à 4 320 €/m²
Que sur la rive gauche :
LE VERSOUD : + 9,9 % avec un prix médian à 3 230 €/m² ou TENCIN : + 8,8 % avec un prix médian à 3 330 €/m²
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, il est stable. Le profil type de l’acquéreur comme lors de l’année précédente est celui du cadre supérieur qui représente pour les acquisitions d’appartements anciens 27,2 % du volume des ventes, 38,8 % pour les appartements neufs, 40 % pour les maisons individuelles et 33,8 % pour les terrains à bâtir. Seules les professions intermédiaires représentent en volume une part plus importante des ventes d’appartements anciens : 33 % Comme les années précédentes, la majorité des acquéreurs a moins de 40 ans (84,5 %) Concernant les vendeurs, sans surprise, ils sont majoritairement représentés par les retraités (30,9 %).
Les prix des maisons dans le Grésivaudan
En ce qui concerne les volumes : comme les années précédentes, les ventes de maisons représentent plus de 30 % du volume total des ventes du secteur (31 %), mais seulement un peu plus de 10% du marché total de l’Isère. Le volume reste donc stable dans l’ensemble, et le secteur l’un des plus cher de l’Isère.
Pour la vente des maisons anciennes, le secteur du Grésivaudan connait une progression de 4 %, avec un prix médian de 384 900 €, alors que dans le même temps le secteur de Grenoble progresse de + 11,8 % avec un prix médian à 277 200 €.
Comme pour les appartements anciens, les variations de prix médians sont toutefois très disparates :
CROLLES/BERNIN: une évolution d’un peu plus de 3 % avec un prix médian à CROLLES : 422 400 € et à BERNIN de 479 200 €
CORENC : 629 100 € (+ 8,5%),
MONTBONNOT SAINT MARTIN connait la plus forte progression : + 14 % avec un prix médian à 564 400 €, suivit de SAINT ISMIER: 525.000 €, +9,4 % à l’an dernier
VILLARD-BONNOT : connait comme l’année dernière une belle progression : + 5,7 % avec un prix médian à 309 700 €
Certains secteurs sont en recul :
MEYLAN : – 9,8 % avec un prix médiant à 579 100 € ; CHAPAREILLAN : 288 400 € en recul de 5,7 % ou encore PONTCHARRA: 259 900 €, -5,1 % par rapport à l’an passé ou encore SAINT MARTIN D URIAGE : -4,7 % ( 451 500 €) ou TENCIN : – 4,8 % ( 294 500 €) ou encore SAINT MARTIN D HERES : – 2 % (333 000 €).
Les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent, comme par le passé, très exceptionnelles.
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, on constate toujours que :
Les cadres et professions intermédiaires représentent environ 68 % des acquéreurs, ce qui est logique eu égard au budget important dont il faut disposer pour acquérir ce type de biens.
La tranche des 40-41 ans représente un peu plus de 79 % des acquéreurs , ce qui confirme là encore que ce type de biens est en adéquation avec les besoins et les ressources des personnes de cet âge-là.
La très grande majorité (93,8 %)des maisons vendues est détenue pour durée comprise entre 13 ans et 16 ans .
Les prix des appartements neufs dans le Grésivaudan
Le marché des appartements neufs représente environ 18% des ventes dans le secteur. Ce secteur totalise environ 22 % des parts du marché isérois, contre 15 % l’année précédente. Le prix médian est de 4 370 €/m2 , bien plus élevé que dans l’ancien (2 850 €/m²), et en progression par rapport à l’an dernier (+ 7,3%).
Comme pour les autres marchés, il y a des disparités suivant les communes : + 8,4 % à CROLLES (4 510 €/m²) contre + 3,6 % à SAINT MARTIN D HERES ( 3 570 €/m²). Le marché reste plutôt stable, la majeur partie des biens vendus sont des 2 pièces (32,7 %) et 3 pièces (45,7 %) . Tous secteurs confondus, la surface habitable médiane se situe aux environ de 60 m².
Pour les profils : comme pour les autres catégories de biens, la hausse des prix entraine une sélection des acquéreurs. La part des cadres supérieurs (38,8 %) et des professions intermédiaires (28,1 %) représente la majorité des acquéreurs. Les retraités représentent 17 % des acquéreurs, la plus forte quote-part tous marchés confondus.
Les prix des terrains à bâtir dans le Grésivaudan
Tous secteurs géographiques confondus, le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN, Le volume des ventes est néanmoins supérieur à l’année précédente avec 236 références de transactions sur un an contre environ 100 l’année précédente. Au total, les ventes de terrains à bâtir dans le secteur représentent environ 8% des ventes de ce secteur : et 12,8 % du volume des ventes du département. Le détachement parcellaire est une pratique bien éprouvée dans le secteur, et la taille des terrains à construire n’a pas cessé de baisser. Le prix médian au m² est de 300 € alors qu’il est de 155 € dans le département de l’Isère. Il est en hausse de 2,7 % (: 323 €/m² pour les terrains de moins de 600 m², de 300 € pour les terrains compris entre 600 et 899 m² et de 245 € pour les terrains de 900 à 1499 m²).
Des disparités perdurent sur le secteur :
le prix médian à BERNIN est de 434 € : 442 €/m² pour les terrains de moins de 600 m² et de 370 €/m² pour le terrain de 600 à 899 m²
alors qu’à PONCHARRA, le prix médian est de 207 € : 208 €/m² pour les terrains de moins de 600 m² et de 148 €/m² pour le terrain de 600 à 899 m²
Comme pour les autres marchés, les profils des acquéreurs est celui des cadres et professions intermédiaires, représentant ensemble 65 % des acheteurs. Ils sont 75,7 % a se situer dans la tranche. Les retraités représentent toujours près de 70% des vendeurs. Il faut souligner qu’ils sont nombreux dans le secteur à avoir acquis par le passé des maisons avec de grands jardins, jardins qu’ils n’hésitent plus à détacher pour optimiser le gain de la revente.
Les prix de l’immobilier dans le Voironnais, St Marcellin et la Bièvre – Bilan 2022 et perspectives 2023
L’engouement du Secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE, s’est maintenu sur l’année 2022…du moins pendant le premier semestre jusqu’à la fin de l’été.
La « greentrification » ( recherche d’espace vert, fuite de l’habitat urbain ) évoquée par Maître LINTANFF, Notaire à SAINT MARCELLIN, dans sa présentation de l’année 2021, n’a pas faibli, bien au contraire.
Le péri-urbain voir le semi-rural ont toujours « le vent en poupe » notamment les villes bénéficiant à proximité immédiate de la présence de structures autoroutières ou plus généralement de transports en communs, favorisant les déplacements vers les métropoles urbaines de GRENOBLE ou LYON, ce qui participe à leur attractivité.
En effet il ne faut pas oublier que s’il fait bon de vivre dans des villes à taille humaine, il n’en demeure pas moins que les principales activités économiques du département de l’Isère et du Rhône sont concentrées au sein ou en périphérie immédiate des grandes agglomérations de Grenoble et de Lyon.
Ainsi, le phénomène initié post confinement marquant l’arrivée de cadres ( quadra et quinquagénaires) résident jusqu’à présent dans les centres urbains et ayant un pouvoir d’achat parfois important a eu pour effet, d’entrainer une pénurie de biens, une augmentation des prix de vente, notamment concernant les maisons individuelles et les terrains à bâtir.
Pour autant, le marché immobilier sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE de l’année 2022 peut être découpé en deux temps bien distincts.
Le premier semestre ainsi que la période estivale, avec un dynamisme similaire à celui connu en 2021 et une fin d’année de septembre à décembre, accusant un net ralentissement pour lequel la hausse des taux d’intérêts, le niveau bas du taux d’usure, les refus de prêt et l’augmentation du cout des matériaux ne sont pas étrangers. Malgré une fin d’année compliquée, l’année 2022 reste une bonne année avec une progression tout marché confondu de 16,40% du volume des ventes pour le VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN et de 1,80% pour la BIEVRE. Le premier semestre a été ainsi porté par un souhait d’acquérir vite, l’augmentation des taux d’intérêt, commençant déjà à se faire ressentir avec une pression notamment sur le budget des primo-accédants.
Les avant-contrats (promesse de vente et compromis) devaient se signer rapidement pour permettre de déposer les demandes de prêt et ainsi figer le taux d’intérêt des prêts.
Sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN
L’Age moyen des parties aux actes de vente reste globalement jeune, puisqu’il est de 43 ans pour les acquéreurs, et de 58 ans pour les vendeurs.
Acquéreurs par tranche d’âge
29 ans et moins : 17,8% / 30-39 ans : 30,1% / 40-49 ans : 20,3% / 50-59 ans : 14,7% / 60 ans et + : 17,10 %
Sur le secteur BIEVRE, l’Age moyen des parties aux actes de vente reste également jeune, puisqu’il est de 44 ans pour les acquéreurs, et de 58 ans pour les vendeurs.
Acquéreurs bièvre par tranche d’âge
29 ans et moins : 16,5% / 30-39 ans : 31,3% / 40-49 ans : 19,1% / 50-59 ans : 14,7% / 60 ans et + : 18,4 %.
Habitat collectif ancien
L’habitat collectif ancien s’est porté aussi bien en 2022 qu’en 2021 puisqu’il est possible de constater une progression des volumes des ventes de 16,40 %( 853 ventes en 2022 contre 532 en 2021) et une progression des prix de 6,60% avec un prix médian de 1.970,00€ ( contre 1.850,00€ en 2021). Ce marché est porté notamment par les primo-accédants, les prix étant plus faible que dans le neuf et les investisseurs qui même avec une enveloppe budgétaire moyennant peuvent investir, la demande locative étant soutenue.
VOIRON reste la ville centre du PAYS VOIRONNAIS comptabilisant le plus de vente, puisque 325 ventes d’appartements anciens ont été recensées sur son territoire suivi de SAINT MARCELLIN avec 85 , Rives 70 suivi de prêt de Tullins avec 58 ventes. VOIRON affiche donc une augmentation du volume des ventes remarquable des appartements anciens de plus de 26,46% face à SAINT MARCELLIN à plus de 14%.
Les prix ont également évolué d’1,3% pour VOIRON, 8,2% pour SAINT MARCELLIN. Une progression significative des prix des appartements anciens sur MOIRANS est à souligner de plus 11,60%. C’est la plus forte augmentation sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN.
Nul doute toutefois, que la loi Climat et résilience va avoir un impact inévitable sur le marché des appartements ancien sur le secteur conduisant notamment à la sortie de nombreux appartements du parc locatif. Les appartements affichant des performances énergétiques à revoir risquent de peiner à trouver preneur.
Marché immobilier collectif neuf
Le marché immobilier neuf s’est également bien porté sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN puisqu’il affiche une progression du volume des ventes de 14,45 % ( 285 ventes en 2022 contre 249 sur 2021 ) et un prix médian en légère augmentation de 0,91 % (3.300,00€ / m² en 2022 contre 3270,00€ / m² sur 2021).
VOIRON participe au développement du marché immobilier neuf sur le secteur puisque la ville enregistre à elle seule 32,63% des mutations. La production de logements neufs est également à souligner pour les villes de MOIRANS et de RIVES puisqu’elles comptabilisent toutes les deux 32,28 % des ventes ( 41 ventes réalisées sur chacune des communes en 2022). Comme nous l’avons constaté, l’intérêt des acquéreurs est sensible sur la ville de VOIRON, avec une progression des prix de 9% entre 2021 et 2022 portant le prix médian de m² à 3.740,00€ suivi de MOIRANS avec une progression de 2,5% soit un prix médian relevé à 3.250,00€.
COUBLEVIE n’est pas en reste puisque la commune enregistre un prix médian à 3.560,00€/m². Bien que la ville de RIVES enregistre une progression du volume des ventes, une légère baisse du prix médian est à constater de -1,80% pour un prix médian de 3.110,00€ / m². Nul doute que la présence de gares ferroviaires sur ces communes participent à leur attractivité.
Le marché VOIRONNAIS est porté également par la production de logements répondant aux souhaits de retraités qui contraint de quitter leur maison individuelle du fait de l’âge souhaitent néanmoins restés sur le secteur tout en se rapprochant de la ville centre proposant une offre plus importante que dans les villes avoisinantes en matière de commerces et de services de santé. Les grands appartements en centre-ville de VOIRON avec des espaces extérieurs généreux, sont plébiscités par cette catégorie de la population dont le pouvoir d’achat reste important du fait de la vente de leur maison.
Le marché de l’immobilier neuf reste marginal sur le secteur de la BIEVRE, offrant principalement un habitat individuel.
L’habitat individuel ancien
Le marché de la maison individuelle ancienne reste le produit « phare » du secteur et le produit le plus plébiscité notamment du fait du jardin qui l’accompagne quasi systématiquement. Il reste également le produit où l’offre est la plus importante sur un territoire allant du semi-urbain ( VOIRON – COUBLEVIE-SAINT MARCELLIN), à semi-rural ( CHIRENS – SAINT GEOIRS EN VALDAINE ) et rural ( IZEAUX – CHATTE). Il est possible de constater sur ce secteur une hausse du volume des ventes pour les maisons individuels de 5,80% ( 1403 mutations enregistrées en 2022 contre 1326 sur 2021), ainsi qu’une hausse des prix de vente de 7,2%.
Certaines communes présentent une augmentation significative des prix comme SAINT MARCELLIN (11,30%), LA BUISSE (17,60%), MONTFERRAT ( 15,10%), SAINT ANDRE LE GAZ (19,80%) ou encore VOIRON (18,20%). La commune de COUBLEVIE reste en tête des communes présentant un prix médian des maisons individuelles de 378.100,00 € suivi de prés de LA BUISSE avec un prix Médian à 355.000,00€ et de VOIRON à 350.200,00€. Les communes semi-rurales tel que CORBELIN, SAINT ROMANS, CHATTE, AOSTE, présentent une offre de vente de maisons entre 210.000,00€ et 250.000,00 €. Certaines communes affiches néanmoins une baisse des prix par rapport à 2021 comme pour les communes de VINAY ( -13,60%), de RIVES ( – 2,20%) ou LE PONT DE BEAUVOISIN (-5,20%).
La BIEVRE affiche également un résultat tout aussi honorable avec une progression des prix de vente de 10,90% allant même vers une augmentation des prix sur BREZINS de 14 %.
Ainsi le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE de part la diversité de l’offre de produits qu’il propose est un secteur séduisant, pour tous les budgets même s’il est vrai, la raréfaction des produits tend à conduire à une augmentation des prix de l’habitat individuel.
Terrain à bâtir
A l’instar de l’habitat individuel, le terrain à bâtir est également tout autant plébiscité qu’en 2021 voir plus, puisqu’il est possible de constater une augmentation du volume des ventes de plus 46,50% ( 378 ventes sur 2022 contre 258 en 2021) sur le Secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN. Bien que l’augmentation des couts de construction est indéniable, force et de constater qu’il n’a dissuader les acquéreurs de maintenir leur souhait d’acquérir un terrain pour y édifier leur maison d’habitation. Une augmentation des prix est également à constater pour 15,9% ( légèrement inférieure à l’augmentation constatée en 2021 fixée à 17,10%).
La vente de terrains à bâtir dans la BIEVRE a pu également enregistrer une hausse du volume des ventes de 33,90 %, un prix médian au m² de 77,00€ soit une augmentation de 13,80%
Sur le VOIRONNAIS, la commune de COUBLEVIE reste la commune où le prix au m² est le plus élevé du secteur avec un prix médian à 266,00€ / m².
Le dynamisme de la commune de TULLINS n’est pas négligeable puisque la commune enregistre le plus de mutation de terrain sur le secteur avec 43 mutations sur 2022 et un prix au m² médian supérieur à VOIRON ( 190,00€ / m²).
Perspective sur 2023 et retour sur le premier trimestre
La tendance au ralentissement des opérations immobilières tout marché confondu initiée sur le dernier trimestre 2022 s’est poursuivie sur le premier trimestre 2023. La hausse significative des taux et le renforcement des conditions d’octroi des prêts immobiliers à inévitablement impacté le marché immobilier.
Ce ressenti impact tout le secteur et tout type de biens immobiliers, comme le constat également Maître LINTANFF notaire à SAINT MARCELLIN, qui précise que « depuis le début de l’année , les prix se sont stabilisés en raison notamment du faible volume. Les acquéreurs sont moins présents, préoccupés par l’inflation et les refus bancaires ».
Maître Gaelle GOJON, Notaire à CHIRENS constate également ce phénomène sur son territoire d’activité. Maître GOJON, confirme « un ralentissement des transactions liées entre outre par l’augmentation des taux immobiliers mais également par une demande d’un apport personnel plus important des établissements bancaires.
Maître GOJON a fait pu également faire le constat d’une demande grandissante « d’apport personnel des établissements bancaires pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique et tout en espérant une « une stabilité des prix ».
Les prix immobiliers dans le nord Isère et l’Isère rhodanienne – Bilan 2022 et perspectives 2023
En ce début d’année 2023, force est de constater que le marché immobilier aura atteint son apogée en 2022. L’inflation conjuguée à la hausse des taux d’intérêt enclenchée au dernier semestre 2022 aura eu raison de la croissance exponentielle de ce secteur économique insufflée par et depuis la crise sanitaire.
Le départ 2022 « sur les chapeaux de roues » se sera finalement soldé par une amorce de la baisse du volume des ventes, annonçant l’amorce corrélative d’une baisse des prix. Espérons que cette baisse ne soit pas vertigineuse…L’entrée en vigueur de la réforme énergétique relative à la loi Climat du 22 Août 2021 dans le contexte inflationniste qui est le nôtre, laisse en conséquence présager une année immobilière 2023 plus terne.
2022 reste un bon « cru immobilier » pour l’ensemble du territoire national mais également pour le nord du département de l’Isère, qui a bénéficié d’un volume de vente en progression de 23 % sur un an.
Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne ont bénéficié d’une dynamique de marché solide sur les trois premiers trimestres.
Le marché du neuf aurait pu se comporter bien mieux qu’il ne s’est comporté tant la demande est forte, mais ce dernier se heurte depuis quelques années à une pénurie de foncier liée à une politique urbanistique et fiscale drastique en la matière. Le marché du nord du département étant marqué par de jeunes acquéreurs, ainsi qu’un parc immobilier ancien, nous pouvons craindre une chute des ventes et une baisse brutale des prix à venir si les conditions bancaires ne cessent de s’assouplir. Toujours est-il, ne cédons pas à la panique, la situation permettra un retour à la négociation facteur utile à la régulation des prix qui ont subit une augmentation de 25 % depuis 5 ans. Si nous ne connaissons pas l’avenir, nous pouvons en revancher analyser le passé et l’année 2022, en dissociant dans le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, l’habitat individuel à l’habitat collectif. L’habitat individuel s’impose encore et toujours avec la même constante observée depuis de nombreuses années : 4 ventes sur 6 concerne des logements individuels
L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Les ventes de maisons
Malgré le recul du marché en fin d’année, la vente de maisons fait carton plein en 2022 tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne.
En Isère Rhodanienne, les prix ont grimpé de 6,9 % et le volume des ventes de 10,89 %, situant le prix médian désormais à 272.800 €
Dans le Nord Isère, la progression est également significative, avec 5,65 % de vente en plus et 8,7% d’augmentation du prix médian, situant ce dernier à 277.000,00 €.
Le vecteur d’attractivité est toujours le même, la proximité de l’agglomération Lyonnaise. Plus le bien est proche du Rhône, plus sa valeur est importante. On constate globalement (même si d’autres critères entrent bien évidemment en compte) que le prix médian est supérieur à 300.000 € lorsque le bien se situe à moins d’une heure de Lyon et inférieur à 300.000 € lorsque l’on dépasse ce gap d’une heure.
Les villes à succès sont toujours les mêmes. Pour exemple : HEYRIEUX (prix médian 364.000 €), TIGNIEU-JAMEZIEU (343.600,00 €), VIENNE (325.000,00 €), DIEMOZ (338.000,00 €, RUY (344.600,00 €).
Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne
2022 marque une inversion de tendance entre le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne. Contrairement à l’année passée, le volume de vente a progressé en Isère Rhodanienne avec 122 transactions de plus et régressé dans le Nord Isère avec 19 transactions de moins.
Les prix ont logiquement subi la loi de l’Offre et la Demande. La demande étant supérieure à l’offre, les prix ont considérablement augmenté avec plus 10 € le m2 dans le Nord Isère et plus 32 € le m2 en Isère Rhodanienne, portant ainsi les prix médians respectivement à 140 € et 184 € le m2. S’il est vrai que les statistiques sont plus facilement chamboulées lorsque les références sont moindres comme en l’espèce, nous pouvons tout de même prédire une augmentation des prix des terrains à bâtir sur 2023 et ce malgré la conjoncture qui est la nôtre.
La raréfaction de ces biens couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques de la loi CLIMAT devrait préserver le secteur du terrain à bâtir, sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension.
L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne
L’habitat collectif ne s’est jamais aussi bien comporté tant dans le Nord Isère qu’en Isère Rhodanienne, avec près de 8% d’augmentation du volume des ventes.
La situation de l’ancien
Le Nord Isère enregistre 113 ventes de plus que l’année passée et l’Isère Rhodanienne 58. Le prix médian explose dans le Nord Isère et dans l’Isère Rhodanienne, avec respectivement 260 € et 140 € d’augmentation du prix médian. Il faut désormais débourser 2.390 € du m2 dans le Nord Isère et 2.100 € le m2 en Isère Rhodanienne.
La loi CLIMAT va très certainement influencer ce secteur pour 2023 tant l’amélioration énergétique dans le collectif d’habitation peut être un casse-tête du point de vue économique et architectural. Les prédictions semblent plus compliquées sur ce registre…
La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne
A l’instar des terrains à bâtir, la tendance s’inverse cette année, car le volume des ventes régresse en Isère Rhodanienne avec 41 % de baisse enregistrée et augmente dans le Nord Isère avec 25,7 % d’augmentation. Ce marché étant fondé sur la signature de contrats de réservation, les prix sont logiquement stables, car calqués sur les prix des exercices antérieurs.
Les prix se maintiennent en Isère Rhodanienne avec un prix médian amputé seulement de 30 € le m2 portant ce dernier à 3.570 € et progresse dans la même proportion dans le Nord Isère avec 150 € de plus le m2, ce qui est exactement la même augmentation que celle constatée entre 2020 et 2021. Le prix médian au m2 est désormais de 3.450 €.
Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne
En 2021, ma conclusion était la suivante : « L’annonce d’une remontée des taux d’intérêts et de la flambée de la dépense énergétique pourrait inverser la tendance et faire perdre à nos secteurs un peu plus reculés du département leurs heures de gloire… » Force est de constater que cette crainte est aujourd’hui d’actualité et que les vecteurs de croissance immobilière sont contrés à ce jour par une conjoncture bancaire et inflationniste peu favorable. Le début 2023 n’est pas catastrophique, mais ne s’inscrit plus du tout dans la tendance de ces trois dernières années. Gageons qu’il ne s’agisse que d’un retour à la normal et que ce retour assainisse le marché et les prix qui avaient atteint des sommets.
Immo en vue – table ronde de l’immobilier. Conjoncture des marchés de la location, de la promotion, de la construction, du logement social, du financement, du foncier.
L’accès au logement, quelles perspectives ? Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? L’immobilier, toujours valeur refuge ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné
Après les tendances et analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, tous les marchés sont passés en revue, lors de la table-ronde, réunissant les représentants des secteurs de la location, de la construction, de la promotion immobilière, du foncier, du logement social, du financement avec la participation d’élus de nos territoires.
Lutter contre le mal logement,association UN TOIT POUR TOUS : Mme Michèle DARAN, présidente M. Arthur LHUISSIER, directeur
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