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Isère Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Chaque année, dans le cadre de l’Observatoire de l’immobilier de l’Isère – l’immo en vue, les notaires de l’Isère présentent une proposition à  destination des pouvoirs publics. Découvrez la proposition de l’Observatoire de l’immobilier des notaires 2023.

Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

 

 

La chasse aux passoires thermiques a commencé…. Le 1er janvier 2023, la première échéance du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, institué par la loi Climat de 2021, est entrée en vigueur.

ésormais, les logements classés en G lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an sont considérés comme indécents et sont donc interdits de mise en location.

En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent » et pouvoir être mis en location, un logement doit :-à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;-à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;-à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE. Ces mesures s’appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrat, aux biens dépendant du parc privé (location nue ou meublée) comme du parc social.

En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).

De même, certains bien classés monuments historiques pourront continuer à être loués, même s’ils présentent une consommation supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an. Selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), en janvier 2022, près de 500.000 logements dépassaient le seuil fatidique de 450 KWh d’énergie consommée par mètre carré et par an. Si la plupart de ces biens sont occupés par leurs propriétaires et ne tombent donc sous le coup d’aucune contrainte, près de 200.000 sont loués, dont 140.000 dans le parc privé.

Le propriétaire bailleur, afin de respecter les critères de décence énergétique, doit ainsi procéder à la réalisation de travaux de rénovation (isolation des murs, isolation de la toiture, installation de fenêtres à double vitrage, rénovation du système de chauffage).

Le calendrier mis en place par les autorités est critiqué par le secteur immobilier, qui le juge trop rapide et craint qu’un grand nombre de biens sortent du parc locatif, alors que le pays souffre d’une pénurie de logements. Les aides financières existantes telles que MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Sérénité, MaPrimeRénov’ Copropriété ou encore le dispositif Loc’Avantages, sont soumises, pour la plupart à des conditions de revenus.

La proposition de l’Observatoire des notaires  : mettre en place des dispositifs profitant à tous, sans conditions de revenus : des dispositifs d’incitation fiscale, tels des allègements d’impôts ou des crédits d’impôts Un dispositif fiscal incitatif avec un large champ d’application, des aides pour tous, pour une rénovation énergétique rapide et de qualité.

 

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, janvier 2023

Organiser la cérémonie, commander le champagne et… prendre rendez-vous chez le notaire !

Les couples qui préparent leur mariage ne pensent pas forcément à cette dernière étape. En effet, ne vous êtes-vous pas dit « On ne va quand-même pas parler de divorce avant même d’être marié(e)s ! » ? Pourtant, le contrat de mariage, même s’il n’est pas obligatoire, vous protège contre les aléas de la vie.

Un contrat de mariage, pour quoi faire finalement ? Explications.

En l’absence de contrat de mariage signé devant notaire, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Ce dernier prévoit que les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté, tandis que ceux acquis avant ou reçus par donation ou succession restent des biens propres.

Conclure un contrat de mariage permet donc simplement de choisir un régime matrimonial applicable à son union…

Concrètement, le régime matrimonial est ce qui définit l’ensemble des règles qui vont s’appliquer au sein du couple, et du couple vis-à-vis des tiers. Ainsi, la loi vous ouvre d’autres perspectives que la communauté réduite aux acquêts pour faire du « sur-mesure » en fonction de votre mode de vie, vos objectifs et vos besoins pour avoir un régime matrimonial qui vous ressemble. Le contrat de mariage vous permettra ainsi d’aménager, voire d’écarter le régime légal de la communauté d’acquêts en adoptant l’un des régimes prévus par la loi. Il en existe plusieurs : le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, la communauté universelle, le régime de la séparation de biens pure et simple ou avec société d’acquêts, et le régime de la participation aux acquêts.

… qui sera le plus adapté à votre situation

L’objectif sera donc de choisir plutôt que de subir. Le rendez-vous chez votre notaire vous permettra de mener une réflexion à deux. Ce dernier vous interrogera sur votre vie, vos habitudes, votre vie professionnelle… Il vous mettra en garde et vous avertira, il essaiera d’anticiper les futurs conflits, des choix possibles au moment de la fin de votre mariage, évoquera avec vous la situation d’un divorce ou du décès de votre conjoint.

  • L’un a plus de patrimoine que l’autre

En l’absence de contrat de mariage, et si l’un des futurs époux est propriétaire d’un bien acquis avant l’union, par donation par exemple, constituant pour lui un bien propre, lequel sera loué pendant l’union à un tiers, alors les revenus locatifs de ce bien dépendront de la communauté des époux. En cas de divorce, l’époux propriétaire ne pourra réclamer aucune indemnité à l’autre qui aura bénéficié pendant des années des revenus de ce bien.

Une même réflexion peut être envisagée si un bien a été acquis à crédit par un seul des futurs époux avant l’union. A défaut de contrat de mariage, et dans la mesure où dans le régime légal de la communauté d’acquêts les gains et salaires sont communs, alors c’est la communauté qui sera réputée rembourser le crédit. Cela va donc faire naître des mouvements de valeurs entre les différents patrimoines des époux, qui donneront lieu à rééquilibrage notamment en cas de divorce, et pourra être source de conflit. Ou encore si la construction du logement du couple est envisagée sur un terrain appartenant à un seul des époux. La mise en communauté du terrain pourra être opportune.

  • L’un travaille en indépendant

Vos vies professionnelles orienteront également votre choix de contrat. Vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise ? Un projet de création d’entreprise se prépare ? Alors le régime de la séparation de biens est mieux adapté puisqu’il mettra en principe le conjoint à l’abri des créanciers professionnels, en cas de faillite par exemple.

  • Vous renoncez à votre carrière pour vous occuper des enfants

Le régime de la participation aux acquêts peut en effet être conseillé aux couples dont l’un au moins des époux exerce une profession libérale indépendante ou à risques professionnels. A la dissolution du régime (par décès ou divorce), l’époux qui ne travaille pas ou a cessé de travailler bénéficiera de l’accroissement du patrimoine réalisé par l’activité de son conjoint. Il s’agit d’un régime hybride : pendant la durée du mariage, il fonctionne comme si les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens ; à la dissolution du régime, chacun des époux a le droit de participer pour moitié en valeur aux acquêts nets constatés dans le patrimoine de l’autre, et mesurés par la double estimation du patrimoine originaire et du patrimoine final.

  • Remariage et enfants nés de précédentes unions

Les familles recomposées sont de plus en plus nombreuses. Mais cette situation n’est pas sans conséquence, et nécessite de s’organiser au mieux tout à la fois pour se protéger (chat échaudé craint l’eau froide) et transmettre son patrimoine, afin d’éviter toute mésentente. En effet, plus que dans n’importe quelle autre relation, un couple ayant des enfants d’un premier lit doit mûrement réfléchir à son régime matrimonial. En l’absence de contrat de mariage, les enfants issus de la précédente union du défunt pourront par exemple exiger que les sommes présentes sur les comptes bancaires et placements alimentés par les revenus du couple entrent dans la succession, et soient partagés par moitié. C’est la raison pour laquelle le régime de la séparation de biens est vivement recommandé pour les familles recomposées. De cette façon, le patrimoine de chacun est préservé et les enfants non communs partageront uniquement les biens propres de leur parent décédé, évitant ainsi tout mélange de patrimoine.

En cas de changement important dans votre vie professionnelle ou familiale, votre notaire vous orientera pour modifier ou changer votre régime matrimonial, en fonction de vos besoins, différents à chaque étape de votre vie.

Il pourra par exemple être judicieux d’avantager son conjoint : au travers d’un aménagement du régime légal, par une clause de préciput permettant au conjoint de prélever un bien de la communauté avant tout partage avec les héritiers (ce qui peut permettre au survivant de conserver l’intégralité de la résidence principale par exemple) ou par l’adoption d’un régime de communauté universelle. L’adoption d’un tel régime pourra en effet être conseillé à des époux âgés et sans enfant, ou dont les enfants sont adultes et autonomes. La communauté universelle permettra de répartir les richesses puisque, par la mise en commun de tous les biens, le plus argenté transfèrera la moitié de son patrimoine propre ou personnel à son conjoint. L’adoption d’une communauté universelle par des époux inégalement fortunés constituera donc un avantage matrimonial. Pour l’accroître, la communauté universelle s’accompagne le plus souvent d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant. Attention néanmoins le plan fiscal : les enfants du couple ne bénéficieront de l’abattement sur les droits de succession qu’une seule fois, au décès de leur second parent, et non à chacun des décès.

Gare également aux époux susceptibles de vivre à l’étranger.

Dans certains cas, et si les époux n’ont pas choisi la loi applicable à leur régime matrimonial dans un contrat de mariage, la loi applicable deviendra celle du nouveau pays d’adoption, dès lors que le couple y vit depuis 10 ans. Le changement de réglementation se fera automatiquement, sans que l’accord du couple soit nécessaire… et sans qu’il soit nécessairement informé. Pour éviter toute mauvaise surprise, la meilleure solution consiste donc à se tourner vers son notaire, avant le mariage pour établir un contrat de mariage, adapter ou changer son régime matrimonial si ce dernier n’est plus adapté après l’union.

Le notaire est le seul professionnel habilité à rédiger un contrat de mariage.

Il faudra donc le consulter avant de passer devant le Maire. Si vous choisissez cette option, un certificat de contrat de mariage vous sera délivré par le notaire après la signature du contrat de mariage. Ce document fera partie du dossier à déposer à la mairie pour votre mariage civil. Tarifé par l’état, le coût d’un contrat de mariage (sans apport ni dot) est d’environ 280,00 Euros.

Rédigé par Adam DEBERNARDI, notaire

L’immo en vue – l’évènement immobilier : analyse des marchés immobiliers de l’Isère

L’immo en vue – L’évènement immobilier en Isère

Le 30 mars prochain, pour la 3ème édition de l’Immo en vue, la Chambre des notaires de l’Isère dressera le panora­ma de l’immobilier en Isère.

« Le pre­mier volet de la conférence L’lmmo en Vue sera consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère par quatre notaires locaux : Clé­ment Dubreuil, Nicolas Julliard, Moréna Pa­get et Jean-Philippe Pauget. Ces données se fondent sur les actes authentiques de vente signés au cours de l’année 2022. Le second volet portera sur le recueil des analyses des acteurs du marché immobilier, autour d’une table ronde animée par Les Affiches de Gre­noble et du Dauphiné », précise Maître Auré­lie Bouvier, notaire, déléguée régionale à la communication.

L’immo en vue se penchera également sur la problématique du mal logement avec la participation de l’association Un Toit pour tous, qui apportera son éclairage sur le contexte en Isère et les dispositifs de lutte.

 

Sur inscription – cliquer ici

 

Suivre la conférence en live ici

9h40 – L’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère 
  • Évolution des prix et analyses par secteur, tendances du marché et perspectives.
  • Lutter contre le mal logement, avec la participation de l’Association un toit pour tous.
  • Questions/Réponses
11h00 – La Table-ronde du marché de l’immobilier des Affiches avec la participation des acteurs immobiliers et élus
  • Décryptage des tendances et enjeux de l’immobilier à travers cinq thématiques : marché immobilier de la location, construction, foncier, logements sociaux, financement.
  • Questions/Réponses

 

Web conférence : les droits de la famille

Vous avez des questions sur le mariage, le pacs, l’union libre, ou encore l’achat à deux, les donations, les successions…

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes ont répondu en live, lors de la conférence en ligne organisée avec le Dauphiné Libéré.

Retrouvez le replay de cette conférence et profitez toutes les explications et conseils qui vous permettront d’y voir plus clair pour vos projets familiaux.

 

Au sommaire : Tout ce qu’il faut savoir sur les droits de la famille : mariage, pacs, couples, achat immobilier, société civile immobilière, familles recomposées, testament, héritage, donations, successions, adoption, régimes de protection (tutelle, curatelle, habilitation familiale)…., les notaires répondent à vos interrogations.

 

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

1/ La vente de la résidence familiale

Je peux vendre seul : Faux

L’un des époux ne peut pas vendre le logement familial sans l’accord de son conjoint, quand bien même il en serait seul propriétaire.

Résidence principale, pas d’impôt de plus-value : vrai et faux

Pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value, le bien immobilier doit constituer la résidence principale au moment de la vente. A titre indicatif, l’administration fiscale accorde le bénéfice de cette exonération à l’époux ayant quitté le domicile depuis moins d’une année.

J’ai payé plus que toi, tu dois m’indemniser : vrai

Il est l’heure de faire les comptes qui auront des répercussions sur la répartition du prix de vente lorsque l’un des époux a assumé des dépenses à la place de l’autre.

Si nous vendons avant le divorce, les frais seront moindres : vrai pour les époux séparés de biens, faux pour les autres.

Pour le cas particulier des époux mariés sous le régime de la communauté, il convient d’être particulièrement attentif sur la chronologie des opérations. Le droit de partage appliqué par l’administration porte sur le bien ou son prix de vente. Bonne nouvelle, le taux de cette taxe était de 2,50 % en 2020, puis 1,80 % en 2021 et 1,10 % en 2022.

Pour éviter cette taxe, divorcer avant de vendre et prévoyez une convention d’indivision.

2/L’acquisition d’un nouveau logement par l’un des époux

Aucune difficulté pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens puisque leurs patrimoines sont indépendants. En revanche, sous le régime de la communauté, le logement acquis par l’un risque d’entrer en communauté ce qui confèrerait à l’autre époux des droits sur ce bien. Plusieurs techniques permettent d’éviter cette situation, il est donc impératif de consulter son notaire avant de s’engager dans une telle acquisition. La nature de la procédure de divorce influencera notamment le choix de la méthode à retenir.

La question du financement de l’acquisition doit également entrer en considération. Ainsi, si le bien doit être acquis avec des fonds provenant d’une donation familiale, l’autre époux n’aurait aucun droit sur le bien. Si, au contraire, il est nécessaire de recourir à un emprunt bancaire, l’établissement financier pourrait exiger l’accord du conjoint (si le divorce n’était finalement pas prononcé, le prêt constituerait une dette de la communauté). Enfin, si la nouvelle acquisition s’envisageait avec une tierce personne, il pourrait être judicieux de recourir à une société civile immobilière (SCI) pour éviter par exemple que cette tierce personne ne se retrouve en indivision avec l’autre conjoint, notamment en cas de décès avant que le divorce n’ait abouti.

En conclusion, la vente ou l’acquisition de la résidence principale en cours de divorce regorge de potentielles difficultés pour lesquelles votre notaire pourra vous conseiller en amont.

                                                                                                              Emilie BONTOUX notaire assistant

                                                                                                              Laurence CHAMPENOIS, notaire

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

  • Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

  • de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
  • d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Aujourd’hui la situation de couple ne se limite plus au cadre du mariage. Prenant acte de cette diversification des formes de conjugalité, le Code Civil consacre une place plus ou moins grande au statut du mariage, du Pacs et du concubinage.

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Né en 1999, le pacte civil de solidarité (PACS) est de son côté un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.

Quant au mariage, et jusqu’à la Loi 2013-404 du 17 mai 2013, il s’agissait d’une union stable entre un homme et une femme résultant d’une déclaration reçue en forme solennelle en vue de la création d’une famille. La nouvelle Loi a consacré le droit au mariage des personnes de même sexe.

Il résulte donc de ces définitions que ces différentes formes de conjugalité ne présentent pas la même nature, le mariage étant à la fois une institution et un contrat, le Pacs se limitant à l’aspect contractuel tandis que le concubinage relève uniquement de l’état de fait.

A ces différences de natures sont liées des statuts juridiques distincts.

Ainsi, si vous êtes marié, pacsé ou simple concubin, vos droits diffèrent en cas de décès de votre moitié.

Le mariage est synonyme de sécurité

Dans le cadre d’un mariage, le conjoint survivant a toujours vocation à recevoir une partie de la succession de son époux décédé, en plus des droits qu’il tire de son régime matrimonial.

En effet, et même sans disposition particulière pour assurer l’avenir du conjoint survivant, celui-ci ne se trouvera pas démuni. Il reçoit une part de succession du défunt, variable selon les héritiers en présence : quand le défunt laisse des enfants, si au moins un d’entre eux est né d’une union précédente, le conjoint survivant a droit à un quart de la succession.

Si les enfants sont communs, le survivant a le choix entre un quart de la succession ou l’usufruit de la totalité de celle-ci ; si le défunt n’avait pas d’enfants mais laisse ses deux parents, le conjoint survivant héritera de la moitié de la succession (si un seul parent est encore en vie, des trois quarts).

Avec une donation entre époux (donation au dernier vivant) ou un testament, les époux peuvent se transmettre une part plus importante de succession. Si le défunt laisse des enfants (nés ou non d’une précédente union), le veuf ou la veuve a droit : soit à la totalité de la succession en usufruit, soit à un quart de la succession en pleine propriété et aux trois quarts en usufruit, soit à la moitié de la succession en présence d’un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois et plus.

L’union libre est synonyme de précarité

Les couples non mariés ne profitent pas de la même protection que les époux : le concubin survivant reste étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite.

Sans testament, le concubin n’a aucun droit à la succession. Ainsi, celui-ci se trouve dépourvu :

– en matière de droit au logement : s’il appartenait au concubin décédé, le survivant n’a aucun droit car le concubin survivant ne bénéficie pas de la protection relative au logement. Bien plus, le concubin survivant, s’il n’est pas propriétaire, n’a même pas droit à un maintien temporaire dans le logement ;

– en cas d’acquisition en commun du logement : de leur vivant, les concubins étaient en indivision ; au décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de l’autre concubin. Pour contourner cet obstacle, les deux concubins peuvent avoir prévu dans l’acte d’achat du logement une clause de rachat au profit du concubin survivant : sous réserve de désintéresser les héritiers, le survivant pourra ainsi acquérir la propriété totale du logement. Ils peuvent encore chacun léguer leur part à l’autre dans l’indivision ;

– en matière de bail :

* Soit le bail aura été signé par un seul d’entre eux, et l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du signataire du bail, son concubin a droit de se maintenir dans les lieux. Néanmoins, le transfert du bail au profit du survivant est possible à condition qu’il ait vécu dans le logement avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. A défaut, il ne peut pas rester dans les lieux, sauf accord du propriétaire. Il en va de même si le contrat de location datait de moins d’un an : la situation du concubin survivant est donc extrêmement précaire.

* Soit le bail aura été cosigné par les deux concubins, et si l’un disparaît, le survivant devient seul titulaire du bail, quelle que soit la durée du concubinage.

Lorsqu’on n’est pas marié, il est donc indispensable de prévoir l’avenir le plus tôt possible, sachant cependant que la fiscalité n’est guère incitative en cas de concubinage.

La seule solution est de prévoir un testament ou une donation, en prenant garde de ne pas léser les héritiers « officiels » du défunt et en respectant les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Mais le coût fiscal sera de toute façon très élevé pour le survivant qui devra s’acquitter des droits de succession.

Pacs, un testament est impératif

À la différence des conjoints mariés, les partenaires de Pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre.

Si l’un d’entre eux décède sans avoir fait de testament, ses biens vont à sa famille selon les règles légales, comme dans le concubinage.

Le partenaire survivant bénéficie toutefois de certains droits successoraux, telle que l’attribution du véhicule de son partenaire décédé (mais uniquement si le défunt l’a prévu par testament), si celui-ci lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ou l’exercice de sa profession, sous condition de l’absence de pluralité de demandes, où le juge sera chargé de trancher en fonction des intérêts en présence.

Le partenaire survivant dispose également de certains droits sur son logement :

– Le droit de jouissance temporaire sur le logement : au décès de son partenaire, le survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale à l’époque du décès et sur le mobilier qui s’y trouve (sauf testament contraire du défunt). Ce droit lui permet de se maintenir dans les lieux gratuitement pendant les douze mois consécutifs au décès, que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué.

Dans cette dernière hypothèse, et si contrat de bail était au seul nom du partenaire décédé, le contrat de location est transféré au survivant sans condition de durée du Pacs, mais en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

En cas de bail au nom des deux partenaires, le contrat de location se poursuit au profit du partenaire survivant.

Que le bail soit au nom des deux partenaires ou d’un seul, le survivant a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession, sauf s’il en a été privé par testament.

Lorsque le logement était détenu en propriété, en indivision entre les deux partenaires, le survivant bénéficie du même droit de jouissance gratuite pendant un an. Lors des opérations de partage, il pourra demander l’attribution préférentielle du logement.

– L’attribution préférentielle du logement : le partenaire survivant peut se faire attribuer la propriété du logement qu’il occupe à l’époque du décès et de son mobilier lorsqu’il se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé. Cette attribution préférentielle est de droit pour le partenaire, mais seulement à la condition que le défunt l’ait prévue par testament. S’il ne l’a pas fait, et si l’un des héritiers du partenaire décédé demande également l’attribution préférentielle, c’est le juge qui tranchera.

En pratique, le partenaire survivant ne peut demander l’attribution préférentielle que :

* s’il dispose de droits en propriété sur le logement, ce qui suppose que le logement soit indivis entre les partenaires ;

* et s’il a les moyens de désintéresser les héritiers. Contrairement au conjoint survivant, il ne peut pas exiger de délais pour le paiement de la soulte.

Si le bien était indivis entre le partenaire décédé et un (ou plusieurs) tiers, le partenaire survivant bénéficie, sauf exception, du maintien dans les lieux pendant un an, l’indemnité d’occupation due au(x) tiers coïndivisaire(s) étant remboursée par la succession.

Passé ce délai de douze mois, le partenaire n’a aucun droit au maintien dans les lieux.

La loi offrant néanmoins peu de droits au survivant, les partenaires de Pacs ont tout intérêt à organiser eux-mêmes leur protection. Contrairement aux époux, ils ne bénéficient d’aucun outil spécifique de protection en cas de décès : il n’existe ni avantages matrimoniaux, ni donations au dernier vivant, ni quotité disponible spéciale entre partenaires.

Ils peuvent cependant mettre en œuvre d’autres moyens, avec un avantage essentiel sur les simples concubins : ils sont exonérés de toute taxation au décès.

Seul l’établissement d’un testament permet aux partenaires de Pacs d’hériter l’un de l’autre. Les possibilités de legs entre partenaires sont multiples, cependant l’option retenue dépendra de la situation personnelle des partenaires et notamment de l’étendue des droits que le testateur entend accorder au survivant, de l’existence ou non d’enfants, etc.

Cependant, de la même manière que pour les concubins, les règles successorales relatives à la réserve héréditaire (et au droit de retour des parents également) peuvent largement limiter les effets du testament fait au profit du partenaire survivant.

Par testament, le partenaire de Pacs peut recevoir : l’intégralité des biens du défunt, si ce dernier n’avait pas d’enfant ; la moitié de la succession s’il existe un enfant, un tiers avec deux enfants et un quart avec trois enfants et plus

Ainsi, la part qu’il est possible de transmettre au partenaire (comme au concubin par ailleurs) dépend éminemment de l’existence de descendants, héritiers réservataires. Une part minimum du patrimoine leur est obligatoirement réservée.

L’assurance-vie en cas de décès constitue également un bon moyen pour les partenaires de se transmettre un capital.

Quant à la protection sociale, le partenaire de pacs ou le concubin survivant n’ont pas le droit de toucher la pension de réversion après le décès de leur compagne ou de leur compagnon.

Héritage sans droits à payer pour les conjoints et partenaires de pacs

S’agissant du paiement de l’impôt sur la transmission du patrimoine, les règles diffèrent selon que le couple ait été marié, pacsé ou ait été dans une relation de concubinage.

Alors que le conjoint marié bénéficie d’une exonération de droit de succession et de donation, le concubin relève du taux le plus élevé pour les transmissions à titre gratuit : celui qui est prévu pour les personnes sans lien de parenté. La valeur de ce qu’il recevra, réduit de 1594€, sera taxée à 60%.

Par contre le PACS, s’il ne donne aucun droit de succession « automatique », du moins bénéficie-t-il d’une fiscalité plus attrayante puisque la loi a aligné en août 2007 la fiscalité applicable aux couples pacsés sur celle des couples mariés concernant les transmissions à titre gratuit, c’est-à-dire les transmissions par donation ou succession :

– les donations consenties au partenaire relèvent du tarif applicable aux époux et pour la perception des droits de donation, il est effectué un abattement de 80 724 € sur la part du partenaire lié au donateur par un PACS (cet abattement est remis en cause en cas de rupture du PACS au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l’un d’eux) ;

– le partenaire lié au défunt par un PACS est, comme le conjoint survivant, exonéré de droits de succession, quelle que soit l’antériorité du PACS (CGI, art. 796-0 bis).

Il est donc particulièrement intéressant de voir que les deux types d’union fondés sur un contrat (mariage ou le PACS) sont davantage protecteurs du conjoint survivant non marié. Ils permettent une transmission plus aisée du patrimoine.

Au contraire, le seul concubinage peut faire courir un risque au conjoint survivant non marié qui devra assurer les charges du ménage, qui peuvent être élevées en présence d’enfants, sans que ne lui soit dévolue une part dans la succession.

Au surplus, si une part lui est dévolue, il devra s’acquitter d’un impôt qui peut contribuer à accroître les problèmes du concubin non pacsé.

Ainsi, face à ce même risque du décès de l’autre, les conséquences, essentiellement pécuniaires, peuvent être désastreuses.

Quelle que soit donc votre situation, s’entourer des conseils d’un notaire revêt un intérêt tout particulier pour s’assurer que celui qui vous survivra sera protégé.

Me Adam DEBERNARDI, notaire

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit notamment de la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.

La plus-value est tout simplement la différence entre le prix d’achat (ou valeur du bien lorsque vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de revente.

C’est ce gain réalisé lors de la revente qui fait l’objet d’une taxation, après application d’un certain nombre de correctifs (abattement pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses…)

Lors du calcul de l’impôt, le prix d’acquisition d’origine peut notamment être majoré des dépenses de travaux qui ont été réalisés dans le bien vendu, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire.

I – Evaluation au montant réel

Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez supporté financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :

1°) Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. 

Sont exclues les dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins qu’elles ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration)

2°) Ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu (notamment déduites au titre de vos revenus fonciers)

3°) Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non par vous-même.

Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier du montant des travaux si l’administration vous en fait la demande.

II – Evaluation forfaitaire

Alternativement, à défaut de remplir les conditions ci-dessus, il est possible d’appliquer ce qu’on appelle « le forfait travaux » qui consiste à majorer de 15% la valeur d’acquisition. Ce forfait n’est applicable que si vous vendez un immeuble bâti que vous possédez depuis plus de 5 ans.

Il n’y a alors pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Ce forfait de 15 % est une simple faculté et ne se cumule pas avec les frais réellement supportés.

Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait de manière automatique à défaut de pouvoir justifier des frais réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.

Mais, depuis une jurisprudence récente, le forfait de 15 % semble devoir être écarté si en cas de contrôle vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez engagé des travaux dans le bien.

Ainsi, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais elle réserve à l’Administration le droit d’apporter la preuve contraire.  Conservez donc vos factures !

Me Clotilde DELPUECH, notaire

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Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

La déduction du prix du mobilier du bien acquis est souvent présentée comme un bon moyen de réduire les « frais de notaire » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour rappel, les frais d’acquisition payés au notaire sont composés pour la majeure partie de taxes (droits de mutation pour 6% environ du prix et taxe sur la valeur ajoutée). La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1% du prix de vente.

Lorsque les parties décident d’intégrer la valeur du mobilier dans le prix de vente, la partie du prix correspondante à ce mobilier ne sera pas soumise aux droits de mutation.

Il peut donc paraitre séduisant de prime abord d’intégrer du mobilier pour réduire ses frais d’acquisition.

Toutefois, cette pratique peut s’avérer pénalisante.

Avant d’exposer les avantages et inconvénients, il faut revenir sur la définition de « mobilier ». Il s’agit des meubles meublants et objets de décoration et ou d’équipements vendus avec une maison ou un appartement (table, chaises, lit, matelas, électroménager…etc).

Ne peuvent être intégrés à cette liste, que les meubles qui peuvent être enlevés sans causer de dégâts au bien et qui ne lui sont pas indissociablement liés.

Par exemple, un radiateur ou une baignoire ne peuvent pas être intégrés dans la liste car ils sont attachés à l’immeuble.

Ensuite, la valorisation de ces meubles ne peut pas excéder 5 à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé d’utiliser les factures et d’appliquer une décote par année de détention.

La liste du mobilier doit être ventilée article par article pour pouvoir être déduite. Chaque élément doit donc être valorisé indépendamment des autres.

Vous l’aurez compris, valoriser le mobilier permet de réduire les frais de notaire d’une somme d’environ 6% du mobilier.

Par exemple, pour un prix de 200 000 euros dont 5 000 euros de mobilier, les frais seront réduits de 300 €.

Intégrer une liste du mobilier vendu permet aussi à l’acquéreur de se ménager la preuve des meubles qui ne peuvent pas être emportés par le vendeur lors de son déménagement.

Toutefois, la valorisation de ce mobilier ne présente pas toujours un avantage.

  • Premièrement, il y a toujours un risque de contestation de l’administration fiscale qui pourra réclamer les factures et estimer que la valorisation est trop élevée par rapport à la vétusté des meubles et réclamer les taxes, intérêts de retard et majoration lors d’un redressement.
  • Deuxièmement, si à une époque les banques finançaient sans difficulté le mobilier, elles refusent aujourd’hui de l’intégrer dans le prêt immobilier, demandant aux acquéreurs de les financer avec leur apport personnel.
  • Troisièmement, en cas de revente d’une résidence secondaire (la résidence principale n’est pas concernée), il n’est pas possible d’ajouter au prix de l’immeuble le prix des meubles pour le calcul de l’impôt sur la plus-value. Par exception, si les meubles sont récents et que le vendeur a conservé les factures, les meubles pourront être déduits en tenant compte de la vétusté (décote par année de détention).

Concrètement, si le prix d’achat de 200 000 € comprenait 5 000 € de mobilier, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la plus-value, que de 195 000 € et le vendeur sera taxé à l’impôt sur la plus-value sur les 5 000 € de mobilier.

Pour résumer le mobilier est non déductible de la plus-value pour le vendeur et déductible des droits de mutation pour l’acquéreur.

Pour économiser 6%, l’acquéreur prend le risque de payer un impôt de 36,2% à la revente !

Enfin, du côté du vendeur, il n’y a pas d’avantage à intégrer du mobilier :

  • La fraction du prix correspondant aux meubles ne se déduit pas de la base taxable à la plus-value immobilière (dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ne pourra pas déduire les 5 000 € des 200 000 € du prix de vente pris en compte pour la plus-value),
  • Si la valorisation dépasse la valeur vénale du mobilier vendu et que l’un des éléments tombe en panne avant la vente le vendeur devra le remplacer par un objet de valeur équivalente.

Ainsi si un four est estimé à 500 € alors qu’il est ancien et qu’il ne fonctionne plus avant la vente (et qu’il n’est pas réparable), le vendeur devra racheter un four ou le remplacer par un autre d’une valeur de 500 €.

Vous l’aurez compris, intégrer du mobilier dans une vente immobilière présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de s’engager ; n’hésitez pas à en parler à votre notaire, il sera là pour vous conseiller.

Me Carole OLIVIER-IMPERATRICE

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Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ? 

Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ?

Vous venez de perdre votre père ou votre mère et vous consultez votre Notaire pour le règlement de la succession.

Parmi tous les documents/informations à fournir, vous devez mentionnez les donations dont vous avez pu bénéficier de la part de la personne décédée.

Cette demande vous surprend peut-être, pourquoi en parler ? Après tout il s’agit du passé !

Ces éléments sont pourtant essentiels à votre Notaire pour régler la succession de votre parent, nous allons vous expliquer pour quelles raisons.

Celles-ci sont orientées autour de deux grands axes :

Tout d’abord, cela tient à un aspect plutôt connu, il s’agit du rappel fiscal.

Actuellement, il est possible de transmettre à chacun de ses enfants un montant de 100 000 € tous les 15 ans. Cela signifie qu’au moment de la succession, il faut regarder dans le rétroviseur pour savoir si le défunt a réalisé des donations 15 ans avant son décès.

Si c’est le cas, l’enfant qui a bénéficié de la donation ne bénéficiera plus l’exonération de 100 000 € ou peut-être pas en totalité selon le montant qui lui a été donné.

Prenons l’exemple d’une donation réalisée le 26 octobre 2017 par M. DUPONT à son fils Daniel pour un montant de 80 000 €. Lorsque M. DUPONT décède le 18 novembre 2021, la donation a 4 ans (donc moins de 15 ans !), ce qui signifie que dans la succession de son père, Daniel n’aura pas 100 000 € d’abattement mais plus que 20 000 € (100 000 € – 80 000 €).

Vous le voyez cette information est donc importante pour que votre Notaire puisse établir une déclaration fiscale de succession sans erreur.

La seconde raison pour laquelle votre Notaire doit connaître les donations réalisées par la personne décédée concerne cette fois le droit civil, c’est ce qu’on l’appelle le rapport civil.

L’objet de ce mécanisme est d’assurer l’égalité entre les héritiers en réintégrant fictivement les donations réalisées aux biens laissés à son décès par la personne décédée.

Les droits de chacun des enfants seront ainsi calculés sur ce total (biens donnés et biens existants au décès).

La répartition des biens restants sera différente entre les héritiers pour prendre en compte les donations déjà réalisées : celui qui a bénéficié d’une donation recevra donc moins sur les biens existants au décès que son cohéritier qui n’a pas bénéficié de donation.

Dans ce domaine, il n’est plus du tout question de durée, cela concerne toutes les donations réalisées par le défunt au cours de sa vie, même plus de 15 ans avant le décès. Cette opération peut s’avérer complexe, surtout si la personne est décédée âgée en ayant commencé tôt à réaliser des donations.

Prenons l’exemple de M. DURAND décédé à l’âge de 93 ans qui avait consenti une donation à sa fille Monique lorsqu’il avait l’âge de 42 ans. Monique devra donc rapporter à la succession de son père cette donation réalisée il y a plus de plus de 50 ans !

Vous l’aurez compris votre Notaire n’est pas juste curieux, il souhaite simplement régler la succession que vous lui avez confié avec toutes les cartes en mains.

Me Delphine GRANGEON

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