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Opérations immobilières des collectivités locales : le guide pratique

opérations immobilières des collectivités locales

Mairies et offices notariaux constituent sans doute les réseaux les plus denses du territoire avec la même mission : le service public de proximité.

Le guide pratique des opérations immobilières des collectivités locales

Inséré dans le tissu local, le notaire est au cœur des échanges économiques. Sur la cour d’appel de Grenoble, avec 307 notaires dans l’Isère, 127 dans la Drôme et 47 dans les Hautes-Alpes, près de 200 offices notariaux sont implantés dans 160 communes. Et 1500 collaborateurs sont au service des particuliers, des professionnels et des décideurs locaux.

Le notaire est traditionnellement un interlocuteur privilégié des collectivités locales grâce à son expertise particulière en droit immobilier ainsi qu’en droit public. 

Les collectivités réalisent des opérations immobilières classiques : vente, acquisition, échange, location, et d’autres techniques contractuelles comme le crédit-bail, le bail emphytéotique, le bail à construction qui doivent se combiner avec les règles du droit public. 

La sécurité juridique de l’opération est en jeu. Le notaire maîtrise aussi bien le droit privé que le droit public et assure auprès des collectivités locales, un conseil impartial, contrôle de légalité pour leurs décisions et rédaction d’actes.

En matière d’urbanisme et d’environnement, le notaire est un conseil avisé lors de l’élaboration de PLU, de lotissement communal et accompagne les collectivités dans la gestion et l’évolution de leurs projets fonciers. 

Le notaire assure l’exécution des délibérations et reste un interlocuteur indispensable pour la rédaction de contrats et les montages complexes. 

Le notariat dispose d’outils informatiques indispensables aux collectivités locales. Grâce notam­ment aux bases de données immobilières, le notaire apporte son expertise pour évaluer le juste prix d’une transaction.

Dans le souci d’accompagner toujours mieux les collectivités locales dans leurs projets immobiliers, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes ont imaginé ce guide pratique. 

L’objectif est d’apporter aux élus et techniciens des éclairages juri­diques sur les points suivants :  

  • Promettre de vendre ou vendre avant déclassement du domaine public
  • La vente d’un bien dépendant du domaine public
  • Opération immobilière et avis de la direction de l’immobilier de l’Etat
  • Le prix de vente des biens immobiliers d’une collectivité
  • Les lotissements communaux
  • L’acquisition en VEFA par une collectivité
  • Les clauses anti-spéculatives
  • Procédure DPU : droit de visite du bien  et incidences sur le délai de préemption

>> Téléchargez le guide pratique des opérations immobilières des collectivités locales en cliquant sur le visuel ci-après…

 

Les réponses du “Quiz de l’élu” spécial Congrès des Maires

Les réponses au quiz de l'élu des notaires

Les différents Congrès des Maires permettent aux élus de l’Isère, des Hautes-Alpes et de le Drôme de se rassembler le temps d’une journée riche en informations et échanges… L’occasion pour nous d’organiser le “quiz de l’élu” sur le stand des notaires. Vous avez participé, voici les réponses aux questions posées.

1/ Peut-on constituer une servitude sur le domaine public ?

Oui mais sous condition
Aux termes de l’article L.2122-4 du CGPPP : « Des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l’article 639 du Code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques (…) qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l’affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s’exercent. »Mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement des divisions en volumes, ce texte peut permettre un usage plus étendu. Antérieurement la jurisprudence n’admettait que les servitudes qui préexistait à l’incorporation du bien dans le domaine public. Sa mise en place nécessite la prise d’une délibération et la conclusion d’une convention de servitudes. La délibération devra notamment prévoir la contrepartie de la servitude (occupation du domaine public).Une servitude constitue un droit réel et par principe ne peut être remis en cause, sauf accord des parties.

2/ La vente d’un bien du domaine public nécessite t’elle toujours une désaffectation préalable ?

NON
Les étapes pour exclure un bien du domaine public sont les suivantes :
1 la désaffectation , 2 le déclassement.
La chronologie de ses deux étapes est importante, de sorte que par principe une collectivité ne peux pas déclasser un bien qui n’aurait pas été désaffecté au préalable.Mais il existe un assouplissement prévu à l’article L 2141-2 du CGPPP  dont l’objet a été étendu en 2017. Par dérogation à l’article L. 2141-1, le déclassement d’un immeuble appartenant au domaine public artificiel des personnes publiques et affecté à un service public ou à l’usage direct du public peut être prononcé dès que sa désaffectation a été décidée alors même que les nécessités du service public ou de l’usage direct du public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement. Ce délai ne peut excéder trois ans. Toutefois, lorsque la désaffectation dépend de la réalisation d’une opération de construction, restauration ou réaménagement, cette durée est fixée ou peut être prolongée par l’autorité administrative compétente en fonction des caractéristiques de l’opération, dans une limite de six ans à compter de l’acte de déclassement. En cas de vente de cet immeuble, l’acte de vente stipule que celle-ci sera résolue de plein droit si la désaffectation n’est pas intervenue dans ce délai. L’acte de vente comporte également des clauses relatives aux conditions de libération de l’immeuble par le service public ou de reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public, afin de garantir la continuité des services publics ou l’exercice des libertés dont le domaine est le siège. Toute cession intervenant dans les conditions prévues au présent article donne lieu, sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa, à une délibération motivée de l’organe délibérant de la collectivité territoriale, du groupement de collectivités territoriales ou de l’établissement public local auquel appartient l’immeuble cédé. Pour les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics, l’acte de vente doit, à peine de nullité, comporter une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités inscrites dans la clause résolutoire de l’acte de vente doivent faire l’objet d’une provision selon les modalités définies par le code général des collectivités territoriales. »Il est donc possible de procéder à un déclassement par anticipation, afin notamment de ne pas retarder une opération quand l’affectation se prolonge, cela permet également à la collectivité de financer des équipements permettant de relocaliser ceux existant dans les biens objets de la vente.

3/ Une collectivité peut-elle acquérir des biens en l’état futur d’achèvement ?

OUI
Le recours à la VEFA n’est pas illicite mais reste toutefois très encadré. A l’origine le juge administratif avait mis en place des conditions cumulatives, qui si elles étaient remplies entrainait l’illégalité de l’opération pour absence de respect du Code des marchés publics. :

  1. L’opération porte sur la construction même d’un immeuble
  2. Pour le compte de la collectivité ;
  3. L’immeuble est entièrement destiné à la collectivité ;
  4. L’immeuble est conçu en fonction des besoins propres de la collectivité.

L’ordonnance n°2015-899 du 23 juillet 2015 corrigé par le décret n°2016-360 du 25 mars 2016 sont venus modifiés cette jurisprudence bien établie, désormais : 

I. – Les acheteurs peuvent passer un marché public négocié sans publicité ni mise en concurrence préalables dans les cas suivants : (…)3° Lorsque les travaux, fournitures ou services ne peuvent être fournis que par un opérateur économique déterminé, pour l’une des raisons suivantes : (…)b) Des raisons techniques. Tel est notamment le cas lors de l’acquisition ou de la location d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire assortie de travaux répondant aux besoins de l’acheteur qui ne peuvent être réalisés par un autre opérateur économique que celui en charge des travaux de réalisation de la partie principale de l’immeuble à construire ;

(…) Les raisons mentionnées aux b et c ne s’appliquent que lorsqu’il n’existe aucune solution alternative ou de remplacement raisonnable et que l’absence de concurrence ne résulte pas d’une restriction artificielle des caractéristiques du marché public. En conclusion le recours à la VEFA n’est pas illégal à partir du moment où elle n’a pour objet qu’une partie minime de l’opération avec lequel forme avec un tout indissociable, et qu’elle est financièrement opportune.

4/ Quelle est la procédure de cession d’un chemin rural ?

Les chemins ruraux sont avant tout des chemins d’intérêt local et même plus précisément d’intérêt agricole. Ils ont pour vocation spécifique de desservir les terres et divers héritages ou exploitations et accessoirement les bâtiments plus ou moins isolés ou épars des activités rurales. Ils font partie du domaine privé de la commune (art. L.161-1 du code de la voirie routière, art. L.161-1 du code rural et de la pêche maritime et art. L.2212-1 1° du code général de la propriété des personnes publiques).

Malgré cette appartenance au domaine privé – qui dispense donc de la procédure de « déclassement », laquelle à pour objet de faire perdre à un bien son caractère de dépendance du domaine public – leur aliénation est strictement réglementée. Aux termes de l’article L.161-10 du code rural et de la pêche maritime : « Lorsqu’un chemin rural cesse d’être affecté à l’usage du public, la vente peut être décidée après enquête par le conseil municipal, à moins que les intéressés, groupés en association syndicale conformément à l’article suivant, n’aient demandé à se charger de l’entretien dans les deux mois qui suivent l’ouverture de l’enquête. Lorsque l’aliénation est ordonnée, les propriétaires riverains sont mis en demeure d’acquérir les terrains attenants à leurs propriétés.Si, dans le délai d’un mois à dater de l’avertissement, les propriétaires riverains n’ont pas déposé leur soumission, ou si leurs offres sont insuffisantes, il est procédé à l’aliénation des terrains selon les règles suivies pour la vente des propriétés communales ».Cette procédure vise essentiellement à garantir les droits des usagers (c’est l’objet de l’enquête) et les droits des propriétaires riverains (c’est le sens du droit de priorité qui leur est reconnu).

5/ Une collectivité peut-elle vendre un bien à l’Euro symbolique ?

Les biens composant le domaine privé des collectivités locales ne peuvent pas faire l’objet d’aliénations à l’euro symbolique ou à un prix inférieur à leur valeur, en raison du principe qui interdit aux personnes publiques de faire des libéralités aux particuliers. L’interdiction édictée concerne en effet les seules cessions gratuites (ou à des conditions trop avantageuses) consenties au profit des personnes privées poursuivant des fins d’intérêt privé. Par ailleurs, ne sont prohibées que les libéralités stricto sensu, c’est-à-dire les cessions qui procèdent véritablement d’une intention libérale et sont consenties sans contrepartie aucune. Dès lors que la cession comporte une contrepartie pour la collectivité cédante, l’opération ne peut plus être assimilée à une libéralité et ne tombe plus sous le coup de la prohibition ci-dessus rappelée.

6/ Peut-on édifier une construction sur un emplacement réservé ?

Pour garantir la disponibilité de l’emplacement réservé, les terrains concernés sont rendus inconstructibles. Il s’agit toutefois d’une inconstructibilité relative et temporaire, puisque le bénéficiaire de la réserve, une fois acquis les biens en cause, pourra réaliser le projet qui avait justifié le classement, conformément aux prescriptions et règles définies par le PLU pour la zone. Le propriétaire d’un bien situé dans un emplacement réservé peut, en dépit de l’inconstructibilité inhérente au classement, obtenir l’autorisation d’édifier des constructions temporaires sur son terrain. Seules les constructions à caractère définitif sont interdites, pour garantir la disponibilité de l’emplacement par rapport à la réalisation du projet ayant justifié sa création.

7/ Lorsqu’un conseil municipal délibère sur un projet de vendre un bien immobilier, le maire doit-il lire le projet avant de recevoir l’autorisation de le signer ?

Le maire n’est pas tenu de lire en conseil municipal l’intégralité de l’acte authentique avant que le conseil ne délibère et lui donne l’autorisation de le signer (réponse ministérielle n°4398, JO SENAT 12 juillet 2018).

Il est de bonne pratique de joindre aux pièces du dossier soumises aux conseillers municipaux un projet de l’acte, surtout lorsqu’il s’agit d’un contrat particulier ou comprenant des clauses particulières.

Pour des actes courants, type vente immobilière, conclus aux conditions d’usage et de droit, la production d’un projet n’est pas indispensable.

8/ La commune doit-elle entretenir un mur séparant une propriété privée et une voie publique ?

En l’absence de titre attribuant la propriété du mur au propriétaire du terrain en bordure duquel il est édifié, le mur doit être qualifié d’accessoire de la voie publique et appartenant au domaine public. La commune doit donc l’entretenir, alors même qu’elle ne l’aurait pas construit. (Cour d’Appel de Bordeaux, 24 août 2017).

9/ En cas de refus illégal de permis de construire, la commune ne doit-elle verser des dommages et intérêts au demandeur pour manque à gagner, du fait de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière ?

Non. Le droit à indemnisation est subordonné au caractère direct et certain des préjudices invoqués. Le Conseil d’Etat indique que le manque à gagner ne revêt qu’un caractère éventuel, sauf si le demandeur justifie de circonstances particulières (CE 15 avril 2016, Sociétéles Trois Coteaux).

 

Vente à l’euro symbolique par une collectivité publique

LA VENTE A L’EURO SYMBOLIQUE

En préambule, on rappellera que toutes les cessions immobilières, par une collectivité territoriale (de + de 2000 habitants), sont soumises à la consultation préalable de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE) dès le premier euro et sans condition de montant.

La collectivité souhaite parfois céder son bien immobilier à un prix symbolique ou un prix bien inférieur à sa valeur vénale (notamment celle déterminée par la DIE).

I) Vente à l’euro symbolique : le principe

D’une façon générale, les biens composant le domaine privé des collectivités locales ne peuvent pas faire l’objet d’aliénations à l’euro symbolique ou à un prix inférieur à leur valeur, en raison du principe qui interdit aux personnes publiques de faire des libéralités aux particuliers.

Ce principe s’entend strictement. Cette interdiction concerne les seules cessions gratuites (ou à des conditions trop avantageuses) consenties au profit des personnes privées poursuivant des fins d’intérêt privé (Décision Cons. Constit. 25-26 juin 1986). Par ailleurs, ne sont prohibées que les libéralités stricto sensu, c’est-à-dire les cessions qui procèdent véritablement d’une intention libérale et sont consenties sans contrepartie aucune.

II) Vente à l’euro symbolique : les exceptions

Dès lors que la cession comporte une contrepartie pour la collectivité cédante (c’est-à-dire une compensation pour la commune ou l’intérêt général dont elle a la charge), l’opération ne peut plus être assimilée à une libéralité et ne tombe plus sous le coup de l’interdiction ci-dessus rappelée.

Qu’est-ce qu’une contrepartie ? Il s’agira de déterminer les avantages que la cession est susceptible de procurer à la collectivité cédante, eu égard à l’ensemble des intérêts publics dont cette dernière a la charge, et de s’assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité.

Qu’en est–il dans le secteur de l’intervention économique ?

Depuis le 1er janvier 2005 (date d’entrée en vigueur de la loi du 13 août 2004), les ventes de terrains nus ou aménagés aux entreprises sont soumises à la même réglementation que les ventes de bâtiments neufs ou rénovés, c’est-à-dire que le prix doit être calculé par référence aux conditions du marché, avec possibilité toutefois de consentir, dans certaines zones, des rabais selon des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat (CGCT, art. L.1511-3 et art. R. 1511-4 et s.).

Cette évolution législative met donc fin à la jurisprudence dite “Commune de Fougerolles” (Conseil d’Etat, 3 novembre 1997) qui validait les ventes de terrain, par une collectivité territoriale au profit d’une entreprise, à l’euro symbolique ou à un prix inférieur à leur valeur mais avec des contreparties suffisantes.

Mais un arrêt du CE “Commune de Mer” en date du 25 novembre 2009 a ravivé les débats. Le CE a jugé qu’une collectivité locale pouvait légalement céder à une association un bien immobilier pour un prix inférieur à sa valeur « dès lors que cette cession était justifiée par des motifs d’intérêt général et comportait des contreparties suffisantes ».

Toutefois, à ce jour, le juge administratif ne s’est pas encore prononcé sur les cessions, au profit des entreprises, de biens appartenant à une personne publique à un prix inférieur aux conditions du marché.

En revanche, en droit communautaire, la réponse paraît plus nette : une telle cession serait contraire aux régimes des aides économiques à l’immobilier d’entreprise.

Julien MINIO, notaire

L’achat en VEFA par une collectivité publique

L’achat en VEFA par une collectivité publique. La réforme de la commande publique intervenue avec l’ordonnance du 23 juillet 2015 et son décret d’application du 25 mars 2016 impacte fortement la pratique des collectivités publiques d’acquérir en l’état futur d’achèvement (VEFA) des biens qui leur étaient destinés. Pratique qui a d’ailleurs contribué durant ces dernières années à permettre la production de nombreux équipements publics (crèches, parkings, locaux associatifs…). Quels sont les changements apportés par la réforme lorsque le bien que la collectivité souhaite acquérir est sur le marché, et lorsque le bien n’est pas sur le marché.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, il est possible de résumer simplement la situation de la manière suivante :

Achat en VEFA par une collectivité publique 1ère hypothèse

Le bien à vendre que la collectivité souhaite acquérir est sur le marché (bien en commercialisation, permis déposé…). Dans ce cas, la collectivité publique peut recourir à la VEFA pour acheter tout ou partie d’un ensemble immobilier. Elle peut même demander des travaux complémentaires si ces derniers peuvent être considérés comme indivisibles des travaux principaux et accessoires à ces derniers ;

Dans cette hypothèse, la réforme n’a rien changé.

Achat en VEFA par une collectivité publique 2ème hypothèse 

Le bien à vendre n’est pas sur le marché. La collectivité le commande pour répondre à ses propres besoins et en précise les spécificités. Dans ce cas, depuis la réforme, on entre dans le champ de la commande publique quel que soit le mode de réalisation de l’équipement public même si la personne publique n’est pas le maître de l’ouvrage et quel que soit son coût. En effet la condition de maîtrise d’ouvrage ne figure plus au nombre des critères du marché public de travaux.

En conséquence, dans cette hypothèse, l’acquisition de l’équipement doit être qualifiée de marché public de travaux. La possibilité pour une personne publique d’acquérir un bien qu’elle a commandé et dont elle n’est pas maître d’ouvrage sans mise en concurrence est désormais étroitement encadrée et n’est possible que pour des raisons techniques. “Tel est notamment le cas lors de l’acquisition ou de la location d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire assortie de travaux répondant aux besoins de l’acheteur qui ne peuvent être réalisés par un autre opérateur économique que celui en charge des travaux de réalisation de la partie principale de l’immeuble à construire.

Les raisons mentionnées aux b et c de l’article 30 du décret du 25 mars 2016 sus visé ne s’appliquent que lorsqu’il n’existe aucune solution alternative ou de remplacement raisonnable et que l’absence de concurrence ne résulte pas d’une restriction artificielle des caractéristiques du marché public ». Les conditions de recours à cette possibilité sont donc très strictes et doivent être examinées au cas par cas.

Par ailleurs, les règles d’exécution des marchés n’étant pas compatibles avec celles de la VEFA, notamment en matière de paiement du prix, les collectivités publiques (Etat et ses EPA, collectivités locales et ses établissements publics) soumises à ces règles doivent désormais recourir à d’autres types de contrats que la VEFA et mettre en en œuvre des marchés publics de travaux avec des acomptes assortis d’un transfert de propriété.

Etant ici précisé qu’il est possible d’établir soit un ou deux contrats. Toutefois, il faut prévoir des clauses liant ces deux contrats.

Laurence CROS, notaire

 

Autorisations d’urbanisme : les délais contraignant l’administration et conséquences en cas de non respect

Au fur et à mesure de l’instruction d’un dossier d’autorisations d’urbanisme, différents délais doivent être respectés par l’administration pour exiger des pièces supplémentaires, notifier des prorogations d’instruction et délivrer les autorisations. Ce dispositif se veut contraignant pour l’administration qui en cas de non respect ne pourra pas demander des compléments, proroger, ou simplement s’opposer à la demande. Les délais d’instruction varient selon le type d’autorisation d’urbanisme sollicitée.

Le certificat d’urbanisme

Le délai d’instruction est fixé à un mois pour le certificat d’urbanisme d’information générale et à deux mois pour le certificat opérationnel à compter de la réception de la demande en mairie. A défaut de réponse, le demandeur obtient un certificat d’urbanisme tacite.

Par définition ce certificat tacite ne donne aucune information, son seul effet est de cristalliser les dispositions d’urbanisme applicables. En conséquence, un CU opérationnel tacite ne permet pas de considérer que l’administration a agréé l’opération. L’absence de réponse n’a alors que peu de conséquence.

Les autorisations de construire

Délai d’un mois à respecter

L’administration a tout d’abord une obligation de délivrer un récépissé de la demande contenant un numéro d’enregistrement ainsi que la date à laquelle le dossier est reçu. Cette demande sera affichée au plus tard quinze jours après le dépôt de la demande en mairie.

Le délai d’instruction liant la collectivité compétente ne court qu’à compter de la réception d’un dossier complet. Toutefois, l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter de la date du dépôt de la demande pour notifier une demande de pièces complémentaires ou un délai d’instruction
différent du délai de droit commun indiqué initialement dans le récépissé. C’est un premier délai contraignant.

A défaut d’une telle notification ou en cas de notification tardive, le dossier sera réputé complet et en l’absence de réponse expresse, un permis tacite naîtra à l’échéance de délai de droit commun. Cette contrainte permet au demandeur d’être fixé un mois après le dépôt de son dossier sur le délai dans lequel il sera instruit. Dans le délai d’un mois, il doit lui être précisé s’il bénéficie du délai d’instruction de droit commun ou si un délai particulier ou une majoration de délai s’impose.

Délais d’instruction de droit commun

L’article R 423 23 du Code de l‘urbanisme fixe un délai d’instruction de droit commun :

  • un mois pour une déclaration préalable,
  • deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ainsi qu’un permis de démolir,
  • trois mois pour les autres projets.

Le délai d’instruction à la différence du délai de recours n’est pas un délai franc ce qui signifie qu’il expire, jour pour jour, deux mois plus tard pour un permis de maison individuelle par exemple.

Délais d’instruction particuliers

Il existe certaines exceptions au délai de droit commun portant le délai d’instruction à six mois dont les plus notables sont la présence dans le champ de visibilité d’un monument historique, l’ouverture d’un établissement recevant du public, un projet au sein d’un parc national existant ou envisagé. De même, le permis devant être précédé d’une autorisation de défrichement est soumis à un délai de instruction de trois mois minimum, de sept mois lorsque le défrichement est soumis à la reconnaissance
de la situation et de l’état du terrain, de neuf mois lorsque le défrichement est soumis à enquête publique. Ces délais sont autonomes et ne s’ajoutent donc pas à celui de droit commun.

Majorations de délais

Le délai d’instruction peut également faire l’objet de délais de majoration qui s’ajoutent au délai de droit commun, sans pouvoir se cumuler entre eux :

  • un mois par exemple pour un projet soumis à un régime d’autorisation autre que le Code de l’urbanisme, (reconstruction après catastrophe naturelle, accessibilité d’un logement aux personnes handicapées, stationnement et densité dans certaines communes carencées, …),
  • deux mois pour les projets en zone agricole exigeant une dérogation à la distance réglementaire entre les habitations et les bâtiments agricoles, les projet de surélévation nécessitant des dérogations aux règles de construction dans certaines communes.

Prorogations exceptionnelles de délais

Le délai d’un mois peut simplement permettre de signifier au demandeur que son projet est susceptible d’être exceptionnellement prolongé pour tenir compte de procédures et avis particuliers qui ne sont pas encore connues. Si par suite, les conditions de prorogation se confirment, le demandeur devra être informé avant l’expiration du délai d’instruction notifié initialement. (Ainsi le délai d’instruction du permis est prolongé de trois mois quand le Préfet a décidé de prolonger de trois mois le délai d’instruction d’une autorisation de défrichement, de cinq mois si la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation
d’aménagement commercial ou cinématographique dont le refus de CDAC a fait l’objet d’un recours devant la CNAC).

Non respect du délai d’instruction

De manière expresse, la demande de permis va recevoir soit une décision de refus, soit un sursis à statuer, soit une décision favorable assortie de prescriptions, soit une décision favorable accordant une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme, soit une décision favorable.
Mais, si à l’issue du délai d’instruction, aucune autorisation n’a été notifiée, le demandeur devient titulaire d’une décision favorable tacite. Il en est également ainsi pour les permis modificatifs ou les demandes de transfert.
Peu importe qu’une décision expresse ait été signée avant l’expiration de ce délai si elle est notifiée après. Toutefois, la notification tardive d’un refus exprès s’analyse comme un retrait administratif du permis tacite né à l’expiration du délai d’instruction. Il est noté qu’en principe, c’est l’ensemble des services ou commissions saisis qui est contraint par les délais. Un avis consultatif sera réputé favorable à la demande si aucune réponse n’a été communiquée dans le mois (délai de droit commun), délai pouvant souvent être majoré selon les services consultés (ainsi : quatre mois pour les services de l’Architecte des bâtiments
de France, cinq mois pour la Préfecture chargée de donner son accord sur un ERP).
Il existe là encore des hypothèses dans lesquelles le permis ne peut être qu’exprès et pour lesquelles l’absence de décision dans le délai d’instruction ne vaut pas permis tacite : nécessité d’une autorisation du Ministère de la défense, d’une autorisation au titre des sites classés, des réserves naturelles, projet sur un immeuble inscrit ou adossé à un monument historique, projet au sein d’un parc naturel national, nécessité d’une autorisation d’exploitation commerciale ou cinématographique, d’une CDAC ou en d’une CNAC. De même, si dans le délai d’instruction, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis défavorable ou des prescriptions particulières, le permis ne pourra être tacite.

Tout bénéficiaire d’une autorisation tacite pourra obtenir un certificat sur simple demande attestant qu’il est titulaire d’une autorisation et la date de cette dernière. Depuis 2012, l’administration doit également indiquer à quelle date le dossier d’instruction a été envoyé au contrôle de légalité. La connaissance de cette date est essentielle puisque le Préfet pourra contester à tout moment ladite autorisation si le dossier ne lui a pas été notifié préalablement.

Or, à la différence de la décision expresse qui devient exécutoire à la date de sa notification au contrôle de légalité, un permis de construire tacite, comme d’ailleurs une décision de non opposition à déclaration préalable, est exécutoire immédiatement, sans condition de transmission en Préfecture.
Un permis de démolir ne peut lui être mis en oeuvre avant un délai de quinze jours.Dans tous les cas, l’administration sera tenue d’afficher le permis dans les huit jours (quinze jours pour les déclarations) de la délivrance en mairie et ce pendant deux mois. Toutefois, l’inaction n’a ici plus de conséquence puisque seul l’affichage sur le terrain déclenche le délai de recours des tiers.

Prorogation du délai de validité du permis

Le permis de construire peut être prorogé uniquement d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. Là encore, la prorogation sera acquise si aucune décision n’a été notifiée à l’intéressé dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Contrôle de la conformité des travaux

Une fois le chantier achevé, le titulaire doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. L’administration dispose alors d’un délai de trois mois (si le recollement des travaux est une simple faculté) et de cinq mois (si le recollement est une obligation : immeuble inscrits, secteur sauvegardé, parc national, ERP, immeuble situé dans un plan de prévention des risques naturels ou technologiques,…) pour contrôler les travaux et imposer si nécessaire le dépôt d’une autorisation modificative ou des travaux supplémentaires. Toutefois, l’expiration du délai ne fait pas naître de décision implicite admettant la conformité des travaux. Celle-ci reste contestable pénalement et civilement et ne donne pas de droit acquis en cas de demande de reconstruction à l’identique après sinistre. A l’issue de ce délai, un simple certificat de non contestation doit être d’ailleurs délivré par le maire et en cas de refus, par le Préfet et non un certificat de conformité. A une période où la construction a le plus besoin d’être sécurisée puisqu’elle est achevée, le silence de l’administration n’est cette fois plus créateur de droit.

La durée de validité des autorisations d’urbanisme – En savoir plus

Philippe LINTANFF, notaire

Les autorisations d’urbanisme : quelle durée de validité ?

Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme ?

Un décret du 5 janvier 2016 a augmenté les délais de validité de l’ensemble des autorisations d’urbanisme. La durée de validité des décisions de non opposition à déclaration préalable comme des permis de construire a été portée à trois ans. Les permis d’aménager ou de démolir sont également concernés par l’allongement de la durée de validité des autorisations d’urbanisme.

Augmentation de la durée des délais de validité

Les autorisations obtenues avant le 7 janvier 2016 (date d’entrée en vigueur du décret) et encore en cours de validité lors de la publication du décret bénéficient de cette prorogation à trois ans.

  • En cas de recours par un tiers contre l’autorisation, l’autorisation est suspendue c’est-à-dire que le délai recommencera à courir pour le temps qu’il restait à courir lors de l’introduction de l’action.
  • En cas de recours administratif, le délai de validité est interrompu c’est-à-dire qu’un nouveau délai de validité de trois ans va courir à compter de la notification du jugement validant l’autorisation.

Ces délais ne varient pas que l’autorisation soit expresse ou tacite. Simplement, le point de départ n’est pas similaire : le délai court pour les décisions expresses de la date à laquelle elles ont été notifiées et pour les décisions tacites de la date à laquelle elles ont été acquises. C’est le commencement des travaux qui doit être engagé dans ce délai. Le dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à caractériser le début des travaux qui doit être matérialisé par exemple par la mise en place de travaux préparatoires de type sondages, terrassements ou clôtures. A défaut, l’autorisation sera périmée.

Déclaration préalable

Attention, pour les déclarations préalables, il convient de distinguer selon l’existence de travaux ou l’absence de travaux à réaliser (pour une division foncière ou un changement destination). En cas d’existence de travaux à réaliser, il importe que ces travaux soient entamés dans le délai de trois ans qui suit l’obtention de l’autorisation. Par contre, dans l’hypothèse où aucun travaux n’existe, la décision de non opposition devra trouver à s’appliquer dans le délai de trois ans, par exemple pour une division par la signature de l’acte authentique dans ce délai.

Arrêt des travaux

L’autorisation administrative sera également périmée si les travaux sont arrêtés volontairement pendant plus d’un an, mais une fois le délai initial de validité écoulé. En outre, une autorisation d’urbanisme, une fois obtenue, peut faire l’objet d’une prorogation à la demande de son bénéficiaire.
Ainsi, un permis de construire peut être prorogé d’une année si une demande est faite au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité dudit permis. La prorogation sera acquise si aucune décision n’est notifiée au demandeur dans les deux mois de sa demande. Elle prendra effet à compter de la date d’expiration du délai de validité initial de la décision.

Prorogation des délais et évolution des règles d’urbanisme

Il convient toutefois de préciser que cette prorogation peut être refusée si les règles d’urbanisme ont évolué défavorablement (annulation d’un plan local d’urbanisme ayant rendu le terrain inconstructible par exemple) rendant illicites les travaux initialement autorisés et que cette prorogation peut être demandée à tout moment et donc dès les premiers mois de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. La combinaison
de ces deux règles permet au titulaire d’une autorisation de demander la prorogation de son autorisation dès son obtention pour éviter le refus d’une prorogation en raison de règles qui pourraient évoluer défavorablement dans les trois ans.
Depuis le décret susvisé, la prorogation peut en outre être renouvelée une fois. Ainsi par le jeu des prorogations, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut atteindre cinq ans.

En savoir plus sur les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.

Procédure Droit de Préemption (DPU) – Le droit de visite du bien

PROCÉDURE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU) – LE DROIT DE VISITE DU BIEN

Possibilité offerte à la commune de visiter le bien et incidence sur le délai de préemption

Les dispositions des articles D 213-13-1 et suivants du Code de l’urbanisme, applicables aux déclarations d’intention d’aliéner notifiées à compter du 1er janvier 2015, prévoient que le titulaire du droit de préemption urbain peut solliciter une visite du bien. Cette demande est admise si elle est effectuée dans le délai dont il dispose pour préempter (deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner).

Formalisme lié à la demande de visite du bien dans le cadre du Droit de Préemption Urbain

La demande de visite doit être adressée au propriétaire ou son représentant, ainsi qu’à son notaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d’huissier, ou par remise en mains propres contre récepissé. Pour être recevable, la demande de visite doit également comporter certaines mentions obligatoires listées à l’article D 213-13-4 du Code de l’urbanisme : les références de la déclaration d’intention d’aliéner, le contenu des articles L 213-2, D 213-13-2 et D 213-13-3, l’identité et les coordonnées de l’agent à contacter pour organiser les modalités de la visite, et le fait que la visite doit être faite en présence du propriétaire et du représentant du titulaire du droit de préemption, ou de leurs mandataires.
Le respect des mentions susvisées est essentiel, car une demande de visite incomplète pourra être inopposable au propriétaire.
De même, la forme de la notification comportant la demande de visite permettra de décompter le délai conféré au propriétaire pour faire connaître sa réponse.

Liberté du propriétaire

Le propriétaire n’est pas tenu d’accéder à cette demande. Son refus peut être exprès, ou tacite (si huit jours après la réception de la demande de visite, il n’a pas donné son accord au titulaire du droit de préemption).
L’acceptation du propriétaire doit être écrite et adressée au titulaire du droit de préemption dans les mêmes conditions que la demande de visite. Il sera opportun de rappeler au propriétaire, dans le courrier comportant la demande de visite, le délai et les formes de son acceptation.

Modalités de la visite

Si le propriétaire donne son accord pour qu’une visite soit effectuée, celle-ci doit intervenir dans les quinze jours ouvrés suivant la réception de cette réponse. A défaut, cela s’analyse comme un refus de visite, ou une renonciation du titulaire du droit de préemption à sa demande de visite. Le propriétaire doit informer les occupants mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner de la date et de l’heure retenues pour la visite. La visite se clôture par l’établissement d’un constat contradictoire précisant les noms et qualité des personnes présentes. Ce constat doit être daté et signé par le propriétaire, le titulaire du droit de
préemption, ou leurs représentants.

Incidence sur le délai de préemption

La demande de visite, faite dans le respect du formalisme ci-dessus, suspend le délai de deux mois prévu par l’article L 213- du Code l’urbanisme (délai de préemption). Ce délai reprend après le refus exprès ou tacite du propriétaire ou la visite du bien. L’article L 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit enfin que si après la période de suspension susvisée, le délai de préemption restant est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Exemple – Droit de visite dans le cadre du Droit de Préemption Urbain – Délais

La déclaration d’intention d’aliéner est présentée au titulaire du droit de préemption le 16 mai 2018. Ce dernier peut, jusqu’au 16 juillet 2018, requérir de visiter le bien. Cette demande, dûment réalisée en la forme, est reçue par le propriétaire le 11 juin 2018.
Dans ce cas, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

  • Le propriétaire refuse expressément la visite. Ce refus est notifié au titulaire du droit de préemption le 18 juin 2018. Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et sept jours, soit jusqu’au 23 juillet 2018).
  • Le propriétaire refuse tacitement la demande de visite. Ce refus résulte de l’absence d’accord exprès dans les huit jours suivant la réception de la demande émanant du titulaire du droit de préemption.
    Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et huit jours, soit jusqu’au 24 juillet 2018).
  • Le propriétaire notifie au titulaire du droit de préemption son accord pour la réalisation d’une visite. Cette réponse est adressée et reçue dans le délai de huit jours suivant la demande, le 15 juin 2018. La visite intervient le 25 juin 2018 soit dans les quinze jours suivant la réponse du propriétaire.
    Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’à la date de la visite, il reprend pour la durée restante (un mois et quatorze jours, soit jusqu’au 8 août 2018).

En tout état de cause, si le délai de préemption restant après la période de suspension est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Arnaud PLOTTIN, notaire assistant

Le projet urbain partenarial (PUP)

Le Projet Urbain Partenarial (PUP). Comment ça marche ?

Créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, le projet urbain partenarial (PUP) a pour but de permettre le développement de l’urbanisme opérationnel d’initiative privée en mettant en place un dispositif de financement d’équipements purement contractuel.

Qu’est-ce que le Projet Urbain Partenarial

Le projet urbain partenarial est défini par les articles L 332-11-3 et L 332-11-4 du Code de l’urbanisme, le premier disposant au I : « Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations  d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L. 132-1, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. »

Les parties au contrat du Projet Urbain Partenarial

Les parties aux contrats sont d’une part, le conseil municipal, l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou le représentant de l’Etat et d’autre part les aménageurs ou les constructeurs, en ce compris les organismes HLM.

Champ d’application territorial du Projet Urbain Partenarial

Il est évident que le PUP n’a pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’une ZAC dans laquelle il est spécifiquement prévu une participation au titre de la ZAC destinée à financer les aménagements et équipements. Il s’applique uniquement dans les zones urbanisées ou à urbaniser à l’exclusion de toutes autres zones, c’est-à-dire : les zones U et AU du plan local d’urbanisme ; les zones U et NA des plans d’occupation des sols, ainsi que des zonages équivalents des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et des anciens plans d’aménagement de zone (PAZ) des ZAC. Sous réserve toutefois que ces zones ne soient pas déjà largement pourvues en équipements publics.
Par ailleurs, la convention de PUP devra définir précisément le périmètre dans lequel il a vocation à s’appliquer et ce périmètre devra figurer en annexe du PLU. Une mise à jour du PLU pourra être rendue nécessaire. Le périmètre pouvant évoluer au fil du temps

Nature des équipements concernés par le Projet Urbain Partenarial

Le PUP a pour unique objet de financer « la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L 332-15 » du Code de l’urbanisme et qui sont rendus nécessaires pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des opérations comprises dans le périmètre du PUP.
Sont donc exclus de la convention : « tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation
en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (…), branchement desdits équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés ». ainsi que les équipements généraux de la commune (marché, salle des fêtes, parking…).
En revanche, la réalisation d’une école ou d’une crèche entre dans son champ
d’application. Par ailleurs le contrat devra mentionner la liste des équipements précis à réaliser.

Participation 

La convention de PUP doit également prévoir le montant de la participation mise à la charge de l’opérateur, Le délai de paiement ainsi que le délai d’exclusion de la taxe d’aménagement qui ne peut excéder 10 ans. Le paiement peut être fait en numéraire ou par la remise de terrain bâtis ou non, mais ne peut se faire par la réalisation de travaux dans le cadre de l’opération (obligation de mise en concurrence dans le cadre des marchés publics). Le montant de la participation doit être proportionnelle aux besoins des futurs usagés ou habitant, de sorte que si la capacité des équipements les excèdent, l’opérateur ne participera qu’à due concurrence. Si le coût de réalisation des équipements est supérieur à celui indiqué dans la convention de PUP, aucun complément ne peut être exigé à défaut d’avenant à la convention. Un avenant pourra également être régularisé à l’effet de réaliser un équipement non initialement prévu.
Il sera de bonnes pratiques de prévoir ab initio dans la convention de PUP la possibilité de régulariser des avenants afin de prévenir la modification de la programmation ou la possibilité d’évolution des engagements financiers.
Il est précisé que l’extrait de la convention de PUP mentionnant le périmètre et la part et nature des équipements constitue une pièce obligatoire de la demande d’autorisation d’urbanisme. La régularisation de la convention doit donc être un préalable à toutes demandes d’autorisation lorsque l’opération est susceptible d’être concernée.

Claire GRIBAUDO, notaire

Les clauses anti-spéculatives des aides à l’accession sociale

clauses anti-speculatives

La hausse des prix des terrains et des logements constatée depuis quelques années, a rendu plus difficile l’accession à la propriété par les particuliers.

Aussi, les collectivités locales, dont les communes, conscientes de ces difficultés, ont mis en place des dispositifs d’aide à l’accession sociale afin de favoriser sur leur territoire l’installation de ménages aux revenus insuffisants pour assumer des prix élevés, par exemple : primes aux accédants, vente de terrain ou de logement à un prix préférentiel ou inférieur au prix du marché.

En contrepartie des avantages consentis, et pour s’assurer que l’aide accordée ne soit pas détournée de son objet, les collectivités locales assortissent la vente de clauses dites « anti-spéculatives ».

En pratique, ces clauses anti-spéculatives peuvent prendre diverses formes. On relèvera principalement :

Clauses anti-spéculatives des aides à l’accession sociale : l’interdiction d’aliéner

Son objectif est d’interdire la revente dans un certain délai (généralement compris entre 5 et 10 ans). Une interdiction absolue de revente doit être écartée. Il faut en effet intégrer au raisonnement un certain nombre de paramètres qui peuvent conduire un acquéreur à la revente « obligée » de sa résidence principale (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle…)

Les clauses organisant un contrôle du prix et une faculté de rachat en cas de revente

Son objectif est de contraindre l’acquéreur à prendre l’engagement en cas de revente du bien, dans le délai fixé contractuellement, d’obtenir l’accord de la collectivité venderesse sur le prix de cession. L’objectif est alors d’éviter que la revente intervienne uniquement dans un objectif spéculatif, alors que l’opération a bénéficié d’une aide de la collectivité. Cette clause, qui sera souvent utilisée par les opérateurs HLM à l’occasion d’une opération d’accession sociale, est en principe associée à un pacte de préférence ou à une faculté de réméré.

Les clauses anti-spéculatives limitant et/ou imposant l’usage du bien

Deux hypothèses sont à distinguer :

  • Si la vente porte sur un terrain à bâtir : obligation sera faite à l’acquéreur de construire dans un délai déterminé sous peine de dommages et intérêts. Cette obligation de faire, pourra également être érigée en condition résolutoire de la vente.
  • Si la vente porte sur un logement : obligation sera faite à l’acquéreur d’occuper le bien à titre de résidence principale. Cette clause s’accompagne souvent d’une interdiction de louer qui peut dans certaines hypothèses être levée.

Les clauses imposant le remboursement de l’aide en cas de plus value après revente

En cas de revente par l’acquéreur dans un délai conventionnellement fixé pour un montant supérieur au prix d’acquisition (en principe revalorisé en fonction d’un indice), celui-ci s’oblige à rembourser l’avantage dont il a bénéficié.

Ces diverses clauses anti-spéculatives, constituent des atteintes à l’exercice libre du droit de propriété, tel qu’il résulte de l’article 537 du Code Civil. En principe, l’acquéreur, devenu propriétaire, doit en effet pouvoir exercer les principales prérogatives de son droit (usus, fructus et surtout abusus).

C’est pourquoi, en application des principes généraux qui gouvernent le droit des obligations, de telles clauses, ne seront valables que si les obligations imposées à l’acquéreur sont limitées dans le temps et que l’acquéreur trouve une contrepartie à l’engagement qu’il prend. Cette contrepartie résidera évidemment dans les conditions financières de la vente.

Une attention particulière devra être apportée à la rédaction de ces clauses.