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Conseils aux collectivités locales : Don ou legs, les règles à connaitre

Magazine spécial collectivités locales

Retrouvez le nouveau numéro du magazine Passez à l’acte, à destination des élus des collectivités locales de la Drôme, l’Isère et les Hautes-Alpes – Automne 2023

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Don ou legs à une commune : les règles à connaître

Les biens peuvent être transmis aux communes, soit par donation, soit par legs. Aucune restriction n’existe. Ni quant à la nature du bien : bien immobilier ou mobilier, à usage culturel, social, éducatif ou encore sportif… Ni quant à la situation du bien : sur le territoire de la commune, sur une commune limitrophe, voire dans toute la France ou même à l’étranger. Par Moréna Paget, notaire

Questions à Christian Novel Nouveau Président du Conseil Régional des Notaires de la Cour d’Appel de Grenoble.

« Nous ne sommes pas là que pour rédiger un contrat, mais pour apporter le meilleur conseil possible ».

Conseils en bref :

  • DPU : le propriétaire doit être l’auteur de la déclaration
  • Projet de construction en surplomb du domaine public
  • Un courriel entre le maire et des élus est-il un document administratif communicable
  • Autorisation d’urbanisme tacite suite à une demande de pièce non exigée par la loi

Les notaires au congrès des maires – Quiz

  • 6/10 : congrès des maires Hautes Alpes, le quattro Gap
  • 14/10 : congrès des maires Isère, salle polyvalente Beaurepaire
  • 26/10 : congrès des maires Drome, Parc des expositions Valence
  • Peut-on vendre un bien appartenant au domaine public de la commune ?

Les réponses aux quiz spécial congrès des maires

1.Peut-on vendre un bien appartenant au domaine public de la commune ?

La réponse est non.

Rappelons que le domaine public est imprescriptible et inaliénable. Ces principes figurent aujourd’hui à l’article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P).

Le principe d’inaliénabilité interdit toutes les formes d’aliénation du domaine public.

Le principe d’imprescriptibilité, quant à lui, empêche d’acquérir par prescription la propriété d’un bien du domaine public ou tout autre droit réel sur ce bien.

2. Le cadastre (référence cadastrale existante) est-il un élément suffisant pour déterminer que le bien appartient au domaine privé de la commune ?

La réponse est non. ATTENTION l’existence d’une référence cadastrale n’est pas suffisante pour déterminer la domanialité privée.

Le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) confère un fondement législatif du domaine public immobilier. En application des dispositions de l’article L.2111-1 du CG3P font partie du domaine public les biens appartenant à une personne publique et qui sont :

*soit affectés à l’usage direct du public ;

*soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Le CG3P donne donc une définition à contrario du domaine privé des personnes publiques : les biens n’appartenant pas au domaine public relèvent du domaine privé.

3. Que doit faire la commune pour vendre un bien appartenant au domaine public ?

Pour pouvoir sortir du domaine public, les biens doivent faire l’objet d’une désaffectation matérielle et d’un déclassement juridique.

Pour que le bien soit matériellement désaffecté, il doit perdre sa destination d’utilité publique. Autrement dit le bien n’est effectivement plus affecté à l’usage direct du public ou à un service public exemple : un bâtiment est fermé, un équipement public est détruit…

Une fois la désaffectation matérielle constatée, la commune doit procéder à son déclassement juridique. Le déclassement est obligatoire. Il doit revêtir un caractère exprès pour permettre le transfert du bien du domaine public au domaine privé

IMPORTANT :

En l’occurrence, le conseil municipal doit adopter une délibération dans laquelle il « constate » la désaffectation matérielle du tènement et « décide » son déclassement juridique (conformément à l’article L. 2141-1 précité du CG3P).

Conclusion : pour procéder à la vente de la parcelle, le conseil municipal devra, au préalable, procéder à son déclassement juridique. Rappelons que le déclassement juridique est une compétence exclusive du conseil municipal.

4. Quel est le seuil (prix d’acquisition) pour la saisine de l’avis des domaines lors d’une acquisition amiable par une commune ?

Lors d’une acquisition amiable, ou par adjudication ou par exercice du droit de préemption hors ZAD, l’avis des domaines est obligatoire pour tous les biens dont la valeur vénale est égale ou supérieure à 180 000 €, hors droits et taxes. Attention pour toutes les préemptions avec révision de prix, la saisine est obligatoire sans condition de montant.

Petit rappel : lors d’une acquisition poursuivie par voie d’expropriation ou par exercice du droit de préemption en ZAD il n’existe aucun seuil : consultation obligatoire pour tous les biens.

5. Lors de la vente d’un bien par la commune, existe-t-il un prix de vente minimum pour la saisine de l’avis des domaines ?

La réponse est non – Lors de la vente d’un bien par la commune il n’existe aucun seuil lié au montant de la vente mais : toutes les communes dont le nombre d’habitant est supérieur à 2000 habitants la consultation est obligatoire pour tous les biens.

6. Quel est le délai dont dispose la commune pour décider de préempter un bien ?

La commune dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de l’avis de réception postal ou électronique ou de la décharge de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour décider d’acquérir.

Exemple : si la DIA est réceptionnée le 4 mars le délai s’achève le 4 mai à minuit.

Nuance : en cas de demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien, le délai de réponse est suspendu à compter de la réception de la demande. Il reprend à compter de la réception des éléments communiqués, du refus du propriétaire de laisser visiter, de la visite du bien ou de l’absence de visite dans les 15 jours de l’acceptation du propriétaire. Si le délai restant à courir est inférieur à 1 mois, la commune dispose d’un mois pour se prononcer.

Participer ici au quiz spécial congrès des maires – du 5 au 30 octobre –

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Moyen d’action des collectivités en faveur de l’immobilier

Retrouvez le nouveau numéro du magazine Passez à l’acte, à destination des élus des collectivités locales de la Drôme, l’Isère et les Hautes-Alpes

« Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE. » Le premier trimestre 2023 est une période charnière pour l’activité immobilière, avec deux sujets d’actualité qui se télescopent : la hausse des taux d’intérêt et l’entrée en application progressive des obligations de performance énergétique.

Hors série spécial Collectivités locales – au sommaire

  • Observatoire immobilier prix dans la Drôme, L’Isère, Les Hautes-Alpes
  • Marché immobilier, comment restaurer la confiance : les leviers des collectivités locales,
  • En bref : urbanisme, environnement, préemption

Télécharger votre version départementale

Comment se caractérise le marché immobilier au premier trimestre 2023 ?

O.G. : Le début d’année 2023 est caractérisé par une lente remise en route du marché des transactions, comparé aux années 2021 et 2022, qui demeurent des années atypiques : un million de transactions ont été réalisées en 2022 dans l’hexagone, ce qui constitue une année record, faisant craindre la probabilité d’une “ bulle immobilière ”. Aujourd’hui, la reprise n’est pas là. L’activité immobilière accuse un ralentissement qui se traduit par un début de baisse des prix de -2 % dans les grandes villes, à Paris, Lyon, Bordeaux… Les professionnels de l’immobilier confirment que le délai moyen pour concrétiser une vente, qui est d’environ deux mois et demi, s’est légèrement allongé.

Deux sujets d’actualité se télescopent : la hausse des taux d’intérêt et l’entrée en vigueur progressive des obligations de performance énergétique. Quelles conséquences sont attendues ?

O.G. : On constate, de fait, une diminution de 40 % en un an des attributions de prêts. C’est énorme. Pourquoi ? Les taux d’intérêt ont augmenté, passant de 1 à 3 % en moyenne entre mars 2022 et mars 2023. Même si ce taux reste raisonnable, il constitue une barrière psychologique à l’achat. Parallèlement, pour éviter une surchauffe de l’immobilier, les banques ont limité le taux d’endettement maximum à 35 %, et la durée d’endettement, est passée de 30 ans à 25 ans.

Conséquence : de nombreux dossiers ont été refusés, ce qui diffère d’autant les ventes. Le second frein, conjoncturel, porte sur le climat économique et international. À ce jour, les prix n’ont pas encore diminué, car il y a peu d’offres et de nombreux acquéreurs potentiels. De fait, la pierre demeure une valeur refuge. Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE.

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les habitations classées G+, ne peuvent plus faire l’objet de bail. Deux solutions se présentent aux propriétaires-bailleurs : vendre ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique. D’où la crainte d’une chute des prix de l’immobilier, liée à l’abondance de biens sur le marché. La finalité de la loi est noble, mais les moyens pour y parvenir nécessiteraient de vraies mesures d’accompagnement, notamment des propriétaires-bailleurs les plus modestes : prêts bonifiés, possibilité d’échelonner les travaux dans le temps, donner au syndic le pouvoir d’agir afin d’engager des travaux collectivement. Parallèlement, le neuf est extrêmement bien classé en termes de DPE. Les pouvoirs publics devraient
accorder des aides plus conséquentes pour favoriser l’acquisition de logements neufs. La confiance des acquéreurs doit être restaurée.

Quels pourraient être les moyens d’actions des élus à l’échelle d’une collectivité ?

O.G. : Le premier levier consisterait à rendre disponible des terrains, afin de favoriser les constructions neuves. À terme, les retombées économiques et fiscales sont nombreuses pour la collectivité. Le second levier concerne les enjeux de performance énergétique, liés à la hausse du coût de l’énergie. Les collectivités locales peuvent être force de proposition en matière de solutions alternatives et collectives de chauffage. Par exemple, dans les Hautes- Alpes, certaines communes, notamment la ville d’Embrun, ont abandonné l’hiver dernier leur chaufferie au fuel, au profit d’un chauffage au bois collectif. C’est un succès tout à la fois économique et écologique.

Entretien avec OLIVIER GONNET Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble.

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : artificialisation et stratégie foncière

IMMO EN VUE – TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER : Artificialisation et stratégie foncière 

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

 

ZAN, où en est-on ? La densification comme solution ? Pierre Papait Géomètre-expert et président de l’UNGE Isère

 

Comment se décline l’objectif  ZAN au quotidien d’une collectivité – Quelle stratégie foncière dans la répartition habitat / agriculture / foncier économique :  Joel Gullon Président de Bièvre Isère Communauté

 

Voir les autres tables rondes de l’Immo en vue

Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

 

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Special collectivités : loi climat & résilience, urbanisme

Les notaires Isère Drôme Hautes-Alpes vous apportent leur éclairage et leur expertise dans ce numéro spécial “collectivités locales”, destiné aux maires, élus et techniciens de nos départements.

Au sommaire de notre magazine “Collectivités Locales” [Numéro Octobre 2022] 

  • La loi climat et résilience : une vraie boite à outils
  • Les dernières préconisations en matière de diagnostic
  • Règles d’urbanisme et procédure de modification

 » Le DPE est devenu essentiel. Dès le 1er janvier 2023, les habitations classées G ne pourront plus bénéficier de bail ». 

Olivier Gonnet, Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble (38).

Envie de relire notre numéro Hors-série d’Octobre 2022 ?

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien chers lecteurs : Téléchargez ici notre hors série spécial collectivités locales – Octobre 2022

Les différents modes d’acquisition d’un bien immobilier par une commune

Les différents modes d’acquisition d’un bien immobilier par une commune

Les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine qui leur est propre et peuvent devenir propriétaires selon différents moyens. La propriété des communes et les règles relatives aux modalités d’acquisition sont régies par le Code général de la propriété des personnes publiques. Ces acquisitions peuvent être à titre onéreux ou à titre gratuit.

 

LES ACQUISITIONS À TITRE ONÉREUX

Une commune peut acquérir les biens immobiliers selon les règles de droit commun. Ainsi, sous réserve de respecter les conditions de forme et de fond qui lui sont propres, elle peut procéder à des acquisitions amiables ou à des échanges. La commune peut également, au titre de ces prérogatives de puissance publique, acquérir les biens selon des procédés de contraintes. Il s’agit de l’expropriation et de la préemption.

 

L’EXPROPRIATION

« Les personnes publiques mentionnées à l’article L. 1 peuvent acquérir des immeubles et des droits réels immobiliers par expropriation. Cette procédure est conduite dans les conditions fixées par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». (termes de l’article L 1112-2 du Code de la propriété des personnes publiques)Cette procédure exorbitante de droit commun permet de contraindre une personne à lui céder un bien moyennent une indemnité. Ou éventuellement de le céder à une autre personne.

Le recours à l’expropriation, dans la mesure où elle porte atteinte au droit de propriété, est très encadrée. Et nécessite donc le respect strict des règles qui l’encadrent.

 

Quelles en sont les conditions ?

L’expropriation est conditionnée à la reconnaissance de l’utilité publique. Cela nécessite donc que le projet doive être réellement justifié. Ou bien qu’il ne peut pas être évité et que l’atteinte au droit de propriété de la personne concernée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.

 

Les phases de la procédure d’expropriation

1- Une phase administrative au cours de laquelle la collectivité doit établir une déclaration d’utilité publique. Tout cela avant de prendre un arrêté de cessibilité.

2- Une phase judiciaire aux termes de laquelle le juge prononcera le transfert de propriété au moyen d’une ordonnance d’expropriation.  Et où le montant de l’indemnité sera fixé.

Il est ici précisé que la commune et le propriétaire concerné peuvent, en amont de la phase judiciaire, s’accorder sur le montant de l’indemnité et procéder à une vente amiable.

 

LA PRÉEMPTION

Le droit de préemption est la faculté reconnue à une personne de se substituer à l’acquéreur d’un bien que son propriétaire a mis en vente.

La loi reconnaît plusieurs droits de préemption dont la commune est titulaire. Leur champ d’application diffère ainsi en fonction du type de droit de préemption concerné.

 

Les différents droits de préemption

  • Le droit urbain et celui instauré dans les zones d’aménagement différé, qui nécessitent une délibération de la commune pour les instaurer.
  • Le droit sur les parcelles boisées. Légal, il a vocation à s’appliquer si la propriété possède une parcelle boisée contiguë gérée conformément à un document d’aménagement. En matière de parcelles boisées, la commune dispose également d’un droit de préférence, même si elle n’est propriétaire d’aucune parcelle contiguë.

Les modalités d’exercice de ces droits de préemption varient en fonction de leur nature. Néanmoins, le propriétaire qui envisage de céder son bien (entrant dans le champ d’application du droit de préemption) doit procéder à une notification auprès de la commune. Le tout au moyen d’une déclaration d’intention d’aliéner.

 

Comment obtenir le droit de préemption ?

Cette déclaration doit contenir le prix et les conditions de la vente. Elle constitue une offre de vente et la commune dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. L’absence de réponse équivaut refus.

Si la commune décide de préempter, la vente doit être constatée dans les délais prévus par la loi.

Dans certains cas, la commune peut décider de préempter à un prix différent. Le vendeur peut alors accepter, renoncer ou saisir le juge de l’expropriation.

Les communes ont également la faculté d’instaurer un droit de préemption sur les fonds de commerce et les fonds artisanaux qui sont qualifiés de biens mobiliers.

 

Les acquisitions à titre gratuit

La commune peut également devenir propriétaire à titre gratuit. Soit selon des modes d’acquisition de droit commun avec les dons et legs avec toutefois quelques particularités. Soit au moyen de procédures particulières dans le cadre des biens sans maître.

 

LES DONS ET LEGS

La loi autorise les dons et legs au profit des communes. Les règles applicables sont celles de droit commun, de sorte que la donation ou le legs peuvent être assortis de charges et conditions. Cela est possible sous réserve toutefois que celles-ci soient d’une part compatible avec l’utilisation du bien par la commune. Ou bien qu’elles ne rendent pas l’exécution de la libéralité impossible.

 

Que le loi dit-elle d’autre ?

La loi prévoit expressément cette possibilité aux termes des articles L 2242-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales. Aux termes de ces textes, le conseil municipal est compétent pour statuer sur l’acceptation du don ou du legs. Néanmoins, il est possible pour le maire de la commune d’accepter à titre conservatoire les dons et legs. Avant même la délibération et à ce titre procéder à toute demande en délivrance. Si tel est le cas, la délibération du conseil municipal aura effet au jour de l’acceptation par le maire. Le conseil municipal peut également déléguer au maire la faculté d’accepter les dons et legs sans charge.

Si des charges ont été stipulées la commune pourra, selon les règles de droit commun, demander une révision judiciaire de celles-ci.

 

LES BIENS SANS MAÎTRES

Le régime des biens sans maître est précisé aux termes des articles L1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques, qui les définit de la manière suivante :

« Sont considérés comme n’ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l’article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté. Ce délai est ramené à dix ans, lorsque les biens se situent dans le périmètre :

  • d’une grande opération d’urbanisme
  • d’une opération de revitalisation de territoire et de l’habitation
  • dans une zone de revitalisation rurale 
  • dans un quartier prioritaire de la politique de la ville 

La présente phrase ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription 

2° Soit sont des immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription ».

 

Quelles en sont les conditions ?

Si le bien est issu d’une succession en déshérence, le bien est incorporé dans le patrimoine de la commune de droit, à moins que celle-ci n’y renonce. Dans ce cas, la propriété sera transférée à l’État. Une délibération de la commune pour formaliser l’acquisition est toutefois conseillée.

Si le bien est sans maître**, l’incorporation dans le patrimoine de la commune doit se faire selon une procédure spécifique. La commune doit tout d’abord procéder à une enquête pour s’assurer que le bien est effectivement sans propriétaire connu. Il faudra ensuite établir les trois actes suivants.

 

Les trois actes et étapes :

1- Le maire devra prendre un arrêté qui constate la réunion des conditions précitées.

2- Il devra ensuite être pris une délibération du conseil municipal pour constater qu’aucun propriétaire ne s’est fait connaître dans les six mois de la publication de l’arrêté.

3- Il devra être pris un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune.

Ces actes devront être publiés au service de la publicité foncière dont le notaire pourra se charger. Il est ici précisé que le recours à ces procédures n’empêche pas la contestation du véritable propriétaire de son droit de propriété.

** Absence de propriétaires connus et aucune perception acquittée depuis plus de trois ans.

 Claire Gribaudo, notaire.

 

Des questions à poser à un notaire près de chez vous ?

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Eclairage sur le fonds de commerce sur le domaine public et conseils pratiques dans le hors-série collectivités locales

ZOOM SUR NOTRE HORS-SERIE

Les notaires Isère Drôme Hautes-Alpes vous apportent leur éclairage et leur expertise dans ce numéro spécial « collectivités locales », destiné aux maires, élus et techniciens de nos départements.

Au sommaire de notre magazine « Collectivités Locales » [Numéro Avril 2022] 

  • Le notaire, un conseiller pour l’élu. Un trait d’union vers les professions du droit
  • Fonds de commerce sur le domaine public et occupation précaire [ENTREPRISE]
  • Conseils pratiques en matière de délibération, mise en concurrence, droit de préemption [

« Le notaire a une mission de conseil auprès d’une mairie. Les maires et les élus ne peuvent pas maîtriser tous les domaines. Le notaire peut, au-delà d’une opportunité mutation, apporter son expertise sur l’exercice d’un droit.

À titre d’exemple il faut savoir que le droit de préemption est complexe et le notaire est à même d’apporter les bonnes informations sur les modalités d’exercice. La diversité des domaines qu’a à traiter un maire fait, qu’en matière d’urbanisme, le notaire est un vrai partenaire ».

Olivier Gonnet, Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble (38).

Envie de relire notre numéro Hors-série d’Avril 2022 ?

Nous vous invitons à cliquez sur ce lien chers lecteurs : Télécharger ici notre hors série spécial collectivités locales – Avril 2022

 

Retrouvez également notre magazine « Collectivités Locales » [Numéro Avril 2021] :

Au sommaire de cette édition de 2021 :

  • Le déclassement par anticipation
  • Promesse de vente de biens du domaine public, sous condition suspensive de déclassement
  • Conseils pratiques en matière d’acceptation de libéralité, de mise en concurrence, de vente d’un bien du domaine privé, délégation de signature.

Envie de lire à nouveau notre numéro Hors-série d’Avril 2021 ?

Retrouvez notre édition de l’année dernière en cliquant sur ce lien : Télécharger ici notre hors série spécial collectivités locales – Avril 2021

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Dons ou legs à une commune : les règles à connaitre

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, l’Etude des notaires

Don ou legs à une commune : les règles à connaître

Les biens peuvent être transmis aux communes, soit par dons, c’est-à-dire qui s’exécutent du vivant du donateur, aux termes d’un acte de donation, soit par legs, c’est-à-dire aux termes d’un testament qui vient à s’exécuter après la mort du disposant, personne physique. Aucune restriction n’existe quant au bien, objet de la disposition, qui peut être un bien immobilier ou mobilier. Ce peut être des biens à usage culturel, social, éducatif ou encore sportif, sans que cette liste ne soit limitative. Enfin, rien n’interdit à une collectivité publique de recevoir un bien, à l’extérieur de son territoire, sur une commune limitrophe, voire dans toute la France ou même à l’étranger.

 

LES PARTICULARITÉS D’UNE DONATION OU D’UN LEGS À UNE COMMUNE

Depuis les lois de décentralisation (1982-1983), l’acceptation des libéralités par les communes n’est plus soumise à l’autorisation de l’État. Seul un contrôle de légalité des décisions de l’autorité ayant accepté la libéralité est effectué par le préfet. L’assemblée délibérante les accepte librement, dans le respect des dispositions du Code général des collectivités territoriales et sous réserve du respect des principes de légalité et de spécialité

Règles communes aux dons et legs

Lorsque le bien est donné ou légué à une collectivité publique, les règles relatives à l’acte de libéralité en lui-même, sont celles du droit privé. Le disposant peut donc y inclure toutes les clauses usuelles en la matière et grever celle-ci de charges et conditions. Celles-ci doivent cependant être compatibles avec la future utilisation du bien par la personne publique et ne pas rendre impossible l’exécution de la libéralité.

La validité et l’interprétation des libéralités ne peuvent être appréciées que par le juge judiciaire, le juge administratif n’étant compétent que pour apprécier les actes administratifs ayant accepté la libéralité.

Les règles du droit privé, relatives aux libéralités et issues du Code civil, vont devoir se combiner avec celles du droit public régissant la dévolution et la gestion des biens du patrimoine de la personne publique.

Aux termes des dispositions du Code général des collectivités territoriales, le conseil municipal statue sur l’acceptation des dons et legs faits à la commune. Le maire peut accepter les dons et legs à titre provisoire et former, avant l’autorisation du conseil municipal, toute demande en délivrance. Par ailleurs, il peut, par délégation du conseil municipal, accepter les dons et legs qui ne sont pas grevés de charges ou conditions.

Les règles propres aux donations

En matière de donation, il y a généralement lieu à acceptation provisoire par le maire, qui a pour effet de rendre la donation irrévocable alors même que le donateur viendrait à décéder avant l’acceptation définitive par le conseil municipal. En pratique, après avoir accepté provisoirement et fait procéder s’il y a lieu à une expertise des biens, objet de la donation, le maire invite le conseil municipal à se prononcer, notamment sur les conditions particulières de la donation. La délibération du conseil municipal l’autorisant à accepter définitivement la donation rétroagira au jour de l’acceptation provisoire. Précision ici faite que la donation doit être reçue par acte notarié et il n’est pas possible de recourir à un acte administratif.

Cependant, de nombreux dons manuels sont effectués sans formalisme. Cette pratique a été validée par la Cour de cassation. Mais cette procédure exclut alors tout contrôle du notaire ou la possibilité d’introduire des clauses particulières et est contraire au principe d’acceptation de la donation par l’organe délibérant.

Les règles propres aux legs

Tout notaire constitué dépositaire d’un testament contenant un legs en faveur d’une commune est tenu, dès l’ouverture du testament, d’adresser au maire la copie intégrale des dispositions testamentaires. En cas de legs à une commune, les héritiers sont admis à formuler des réclamations relativement aux dispositions testamentaires auprès du ministre de l’Intérieur, dans un délai de six mois à compter de l’ouverture du testament. En cas de réclamation, le ministère informe le maire ou le représentant de l’établissement. La commune ne peut alors accepter le legs qu’après autorisation donnée par décret en Conseil d’État. Il convient donc d’attendre l’expiration du délai de réclamation avant de faire accepter définitivement le legs. En ce qui concerne les actes à établir pour recueillir un legs, il existe les mêmes procédures que pour une personne privée.

Entrée du bien dans le patrimoine de la personne publique

Le bien objet de la libéralité va entrer dans le domaine de la commune et dès lors, en fonction de sa nature et de sa destination, va être inclus soit dans le domaine public, soit dans le domaine privé de la commune et être soumis en conséquence aux statuts et aux règles de fonctionnement propres à ces domaines, notamment quant aux règles de l’inaliénabilité et de l’imprescriptibilité propres au domaine public.

Rappel : les libéralités en faveur des personnes publiques sont exonérées de toute perception des droits de mutation à titre gratuit.

UNE POSSIBILITÉ DE REVENIR SUR LES CHARGES ?OUI MAIS AVEC L’ACCORD DU JUGE…

La nécessaire exécution des charges régulièrement acceptées

Au plan des principes, lorsqu’une libéralité grevée de charges a été acceptée par son bénéficiaire, celui-ci est tenu d’exécuter lesdites charges. La circonstance que le bénéficiaire de la libéralité soit une commune est à cet égard indifférente. Cela ne le dispense nullement de l’exécution des charges qu’elle a régulièrement acceptées et dont elle ne peut s’exonérer qu’aux termes d’une procédure régulière de révision judiciaire des charges et conditions, diligentée conformément aux dispositions des articles 900-2 à 900-8 du Code civil.

La procédure de révision judiciaire des charges et conditions

En vertu des dispositions susvisées, le juge peut autoriser la modification de cette charge. Pour être admise, une telle action suppose que quatre conditions soient réunies :

– L’exécution de la libéralité est pour le gratifié extrêmement difficile ou sérieusement dommageable : seuls les changements de circonstances entraînant les conséquences les plus graves sont susceptibles de donner lieu à révision des charges. Cependant, la jurisprudence se montre souple, et le juge peut en conséquence aménager l’exécution des charges ou autoriser la vente du bien en ordonnant l’emploi du prix de vente en rapport avec la volonté du disposant.

– L’évolution de la situation contemporaine de la libéralité : une révision n’est pas admise si la lourdeur dénoncée existe dès l’origine. La loi exige une aggravation par suite d’un changement de circonstances résultant d’une dépréciation économique du bien, de l’évolution des mœurs ou des pratiques sociales, ou encore l’évolution technologique ou médicale. Ce changement de circonstances doit être extérieur à la personne du gratifié, postérieur à la date d’effet de la libéralité, et ne devait donc pas être connu de lui à cette date. Il n’est pas besoin qu’il soit imprévisible, il suffit que ses incidences sur l’exécution de la libéralité soient effectives.

– Les diligences du gratifié : le gratifié doit justifier des diligences qu’il a faites pour exécuter ses obligations.

– Un délai de dix années : la révision ne peut être demandée que dix ans après la mort du disposant ou une précédente révision.

Ce n’est que lorsque ces quatre conditions sont réunies que le juge tient de la loi des pouvoirs de révision très larges. Les mesures de révision sont celles édictées par le Code civil, soit l’aménagement ou la modification des charges, soit la restitution du bien, soit la cession de tout ou partie du bien.

La procédure de révision judiciaire, une procédure obligée

La commune ne saurait en principe se contenter d’une autorisation donnée amiablement par les héritiers. Étant ici précisé que si les héritiers donnent leur accord sur le principe de la modification des charges ou autorisent le cas échéant l’aliénation du bien légué, le risque d’une révocation judiciaire se trouve écarté.

Moréna Paget, notaire.

Opérations immobilières des collectivités locales : le guide pratique

opérations immobilières des collectivités locales

Mairies et offices notariaux constituent sans doute les réseaux les plus denses du territoire avec la même mission : le service public de proximité.

Le guide pratique des opérations immobilières des collectivités locales

Inséré dans le tissu local, le notaire est au cœur des échanges économiques. Sur la cour d’appel de Grenoble, avec 307 notaires dans l’Isère, 127 dans la Drôme et 47 dans les Hautes-Alpes, près de 200 offices notariaux sont implantés dans 160 communes. Et 1500 collaborateurs sont au service des particuliers, des professionnels et des décideurs locaux.

Le notaire est traditionnellement un interlocuteur privilégié des collectivités locales grâce à son expertise particulière en droit immobilier ainsi qu’en droit public. 

Les collectivités réalisent des opérations immobilières classiques : vente, acquisition, échange, location, et d’autres techniques contractuelles comme le crédit-bail, le bail emphytéotique, le bail à construction qui doivent se combiner avec les règles du droit public. 

La sécurité juridique de l’opération est en jeu. Le notaire maîtrise aussi bien le droit privé que le droit public et assure auprès des collectivités locales, un conseil impartial, contrôle de légalité pour leurs décisions et rédaction d’actes.

En matière d’urbanisme et d’environnement, le notaire est un conseil avisé lors de l’élaboration de PLU, de lotissement communal et accompagne les collectivités dans la gestion et l’évolution de leurs projets fonciers. 

Le notaire assure l’exécution des délibérations et reste un interlocuteur indispensable pour la rédaction de contrats et les montages complexes. 

Le notariat dispose d’outils informatiques indispensables aux collectivités locales. Grâce notam­ment aux bases de données immobilières, le notaire apporte son expertise pour évaluer le juste prix d’une transaction.

Dans le souci d’accompagner toujours mieux les collectivités locales dans leurs projets immobiliers, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes ont imaginé ce guide pratique. 

L’objectif est d’apporter aux élus et techniciens des éclairages juri­diques sur les points suivants :  

  • Promettre de vendre ou vendre avant déclassement du domaine public
  • La vente d’un bien dépendant du domaine public
  • Opération immobilière et avis de la direction de l’immobilier de l’Etat
  • Le prix de vente des biens immobiliers d’une collectivité
  • Les lotissements communaux
  • L’acquisition en VEFA par une collectivité
  • Les clauses anti-spéculatives
  • Procédure DPU : droit de visite du bien  et incidences sur le délai de préemption

>> Téléchargez le guide pratique des opérations immobilières des collectivités locales en cliquant sur le visuel ci-après…

 

Les réponses du « Quiz de l’élu » spécial Congrès des Maires

Les réponses au quiz de l'élu des notaires

Les différents Congrès des Maires permettent aux élus de l’Isère, des Hautes-Alpes et de le Drôme de se rassembler le temps d’une journée riche en informations et échanges… L’occasion pour nous d’organiser le « quiz de l’élu » sur le stand des notaires. Vous avez participé, voici les réponses aux questions posées.

1/ Peut-on constituer une servitude sur le domaine public ?

Oui mais sous condition
Aux termes de l’article L.2122-4 du CGPPP : « Des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l’article 639 du Code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques (…) qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l’affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s’exercent. »Mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement des divisions en volumes, ce texte peut permettre un usage plus étendu. Antérieurement la jurisprudence n’admettait que les servitudes qui préexistait à l’incorporation du bien dans le domaine public. Sa mise en place nécessite la prise d’une délibération et la conclusion d’une convention de servitudes. La délibération devra notamment prévoir la contrepartie de la servitude (occupation du domaine public).Une servitude constitue un droit réel et par principe ne peut être remis en cause, sauf accord des parties.

2/ La vente d’un bien du domaine public nécessite t’elle toujours une désaffectation préalable ?

NON
Les étapes pour exclure un bien du domaine public sont les suivantes :
1 la désaffectation , 2 le déclassement.
La chronologie de ses deux étapes est importante, de sorte que par principe une collectivité ne peux pas déclasser un bien qui n’aurait pas été désaffecté au préalable.Mais il existe un assouplissement prévu à l’article L 2141-2 du CGPPP  dont l’objet a été étendu en 2017. Par dérogation à l’article L. 2141-1, le déclassement d’un immeuble appartenant au domaine public artificiel des personnes publiques et affecté à un service public ou à l’usage direct du public peut être prononcé dès que sa désaffectation a été décidée alors même que les nécessités du service public ou de l’usage direct du public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement. Ce délai ne peut excéder trois ans. Toutefois, lorsque la désaffectation dépend de la réalisation d’une opération de construction, restauration ou réaménagement, cette durée est fixée ou peut être prolongée par l’autorité administrative compétente en fonction des caractéristiques de l’opération, dans une limite de six ans à compter de l’acte de déclassement. En cas de vente de cet immeuble, l’acte de vente stipule que celle-ci sera résolue de plein droit si la désaffectation n’est pas intervenue dans ce délai. L’acte de vente comporte également des clauses relatives aux conditions de libération de l’immeuble par le service public ou de reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public, afin de garantir la continuité des services publics ou l’exercice des libertés dont le domaine est le siège. Toute cession intervenant dans les conditions prévues au présent article donne lieu, sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa, à une délibération motivée de l’organe délibérant de la collectivité territoriale, du groupement de collectivités territoriales ou de l’établissement public local auquel appartient l’immeuble cédé. Pour les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics, l’acte de vente doit, à peine de nullité, comporter une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités inscrites dans la clause résolutoire de l’acte de vente doivent faire l’objet d’une provision selon les modalités définies par le code général des collectivités territoriales. »Il est donc possible de procéder à un déclassement par anticipation, afin notamment de ne pas retarder une opération quand l’affectation se prolonge, cela permet également à la collectivité de financer des équipements permettant de relocaliser ceux existant dans les biens objets de la vente.

3/ Une collectivité peut-elle acquérir des biens en l’état futur d’achèvement ?

OUI
Le recours à la VEFA n’est pas illicite mais reste toutefois très encadré. A l’origine le juge administratif avait mis en place des conditions cumulatives, qui si elles étaient remplies entrainait l’illégalité de l’opération pour absence de respect du Code des marchés publics. :

  1. L’opération porte sur la construction même d’un immeuble
  2. Pour le compte de la collectivité ;
  3. L’immeuble est entièrement destiné à la collectivité ;
  4. L’immeuble est conçu en fonction des besoins propres de la collectivité.

L’ordonnance n°2015-899 du 23 juillet 2015 corrigé par le décret n°2016-360 du 25 mars 2016 sont venus modifiés cette jurisprudence bien établie, désormais : 

I. – Les acheteurs peuvent passer un marché public négocié sans publicité ni mise en concurrence préalables dans les cas suivants : (…)3° Lorsque les travaux, fournitures ou services ne peuvent être fournis que par un opérateur économique déterminé, pour l’une des raisons suivantes : (…)b) Des raisons techniques. Tel est notamment le cas lors de l’acquisition ou de la location d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire assortie de travaux répondant aux besoins de l’acheteur qui ne peuvent être réalisés par un autre opérateur économique que celui en charge des travaux de réalisation de la partie principale de l’immeuble à construire ;

(…) Les raisons mentionnées aux b et c ne s’appliquent que lorsqu’il n’existe aucune solution alternative ou de remplacement raisonnable et que l’absence de concurrence ne résulte pas d’une restriction artificielle des caractéristiques du marché public. En conclusion le recours à la VEFA n’est pas illégal à partir du moment où elle n’a pour objet qu’une partie minime de l’opération avec lequel forme avec un tout indissociable, et qu’elle est financièrement opportune.

4/ Quelle est la procédure de cession d’un chemin rural ?

Les chemins ruraux sont avant tout des chemins d’intérêt local et même plus précisément d’intérêt agricole. Ils ont pour vocation spécifique de desservir les terres et divers héritages ou exploitations et accessoirement les bâtiments plus ou moins isolés ou épars des activités rurales. Ils font partie du domaine privé de la commune (art. L.161-1 du code de la voirie routière, art. L.161-1 du code rural et de la pêche maritime et art. L.2212-1 1° du code général de la propriété des personnes publiques).

Malgré cette appartenance au domaine privé – qui dispense donc de la procédure de « déclassement », laquelle à pour objet de faire perdre à un bien son caractère de dépendance du domaine public – leur aliénation est strictement réglementée. Aux termes de l’article L.161-10 du code rural et de la pêche maritime : « Lorsqu’un chemin rural cesse d’être affecté à l’usage du public, la vente peut être décidée après enquête par le conseil municipal, à moins que les intéressés, groupés en association syndicale conformément à l’article suivant, n’aient demandé à se charger de l’entretien dans les deux mois qui suivent l’ouverture de l’enquête. Lorsque l’aliénation est ordonnée, les propriétaires riverains sont mis en demeure d’acquérir les terrains attenants à leurs propriétés.Si, dans le délai d’un mois à dater de l’avertissement, les propriétaires riverains n’ont pas déposé leur soumission, ou si leurs offres sont insuffisantes, il est procédé à l’aliénation des terrains selon les règles suivies pour la vente des propriétés communales ».Cette procédure vise essentiellement à garantir les droits des usagers (c’est l’objet de l’enquête) et les droits des propriétaires riverains (c’est le sens du droit de priorité qui leur est reconnu).

5/ Une collectivité peut-elle vendre un bien à l’Euro symbolique ?

Les biens composant le domaine privé des collectivités locales ne peuvent pas faire l’objet d’aliénations à l’euro symbolique ou à un prix inférieur à leur valeur, en raison du principe qui interdit aux personnes publiques de faire des libéralités aux particuliers. L’interdiction édictée concerne en effet les seules cessions gratuites (ou à des conditions trop avantageuses) consenties au profit des personnes privées poursuivant des fins d’intérêt privé. Par ailleurs, ne sont prohibées que les libéralités stricto sensu, c’est-à-dire les cessions qui procèdent véritablement d’une intention libérale et sont consenties sans contrepartie aucune. Dès lors que la cession comporte une contrepartie pour la collectivité cédante, l’opération ne peut plus être assimilée à une libéralité et ne tombe plus sous le coup de la prohibition ci-dessus rappelée.

6/ Peut-on édifier une construction sur un emplacement réservé ?

Pour garantir la disponibilité de l’emplacement réservé, les terrains concernés sont rendus inconstructibles. Il s’agit toutefois d’une inconstructibilité relative et temporaire, puisque le bénéficiaire de la réserve, une fois acquis les biens en cause, pourra réaliser le projet qui avait justifié le classement, conformément aux prescriptions et règles définies par le PLU pour la zone. Le propriétaire d’un bien situé dans un emplacement réservé peut, en dépit de l’inconstructibilité inhérente au classement, obtenir l’autorisation d’édifier des constructions temporaires sur son terrain. Seules les constructions à caractère définitif sont interdites, pour garantir la disponibilité de l’emplacement par rapport à la réalisation du projet ayant justifié sa création.

7/ Lorsqu’un conseil municipal délibère sur un projet de vendre un bien immobilier, le maire doit-il lire le projet avant de recevoir l’autorisation de le signer ?

Le maire n’est pas tenu de lire en conseil municipal l’intégralité de l’acte authentique avant que le conseil ne délibère et lui donne l’autorisation de le signer (réponse ministérielle n°4398, JO SENAT 12 juillet 2018).

Il est de bonne pratique de joindre aux pièces du dossier soumises aux conseillers municipaux un projet de l’acte, surtout lorsqu’il s’agit d’un contrat particulier ou comprenant des clauses particulières.

Pour des actes courants, type vente immobilière, conclus aux conditions d’usage et de droit, la production d’un projet n’est pas indispensable.

8/ La commune doit-elle entretenir un mur séparant une propriété privée et une voie publique ?

En l’absence de titre attribuant la propriété du mur au propriétaire du terrain en bordure duquel il est édifié, le mur doit être qualifié d’accessoire de la voie publique et appartenant au domaine public. La commune doit donc l’entretenir, alors même qu’elle ne l’aurait pas construit. (Cour d’Appel de Bordeaux, 24 août 2017).

9/ En cas de refus illégal de permis de construire, la commune ne doit-elle verser des dommages et intérêts au demandeur pour manque à gagner, du fait de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière ?

Non. Le droit à indemnisation est subordonné au caractère direct et certain des préjudices invoqués. Le Conseil d’Etat indique que le manque à gagner ne revêt qu’un caractère éventuel, sauf si le demandeur justifie de circonstances particulières (CE 15 avril 2016, Sociétéles Trois Coteaux).