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Logement – Spécial magazine passez à l’acte – Hiver 2023

Le logement est au cœur des préoccupations de chacun. Pendant les 4 jours du logement, du 11 au 14 décembre, les notaires sont à l’écoute des Français

Dans un contexte économique chahuté, marqué par les difficultés d’accès à l’emprunt et la raréfaction des produits peu énergivores, les notaires de la Drôme, des Hautes-Alpes, de l’Isère et de l’Ardèche ont souhaité mettre l’accent sur des questions qui leur sont très fréquemment posées.

Des solutions alternatives de financement en passant par les points de vigilance en cas d’achat, le sujet des passoires thermiques etc…, vous devriez trouver dans ce magazine des premiers éléments de réponse.

Un conseil : avant de passer à l’acte, n’hésitez pas à pousser la porte de l’Etude de votre notaire pour une analyse personnalisée de votre problématique !

Au sommaire :

  • Financer son achat, des solutions existent
  • Vérifier avant d’acheter : les points de vigilance
  • Acheter à deux : mieux vaut prévenir que guérir
  • Acheter en copropriété : que doit-on payer ?
  • Maison et assainissement : mon installation est-elle conforme ?
  • Passoire thermique : puis-je louer librement
  • Construire en couple sur le terrain d’un seul
  • La SCPI en 5 questions

Télécharger le magazine Passez à l’acte SPECIAL LOGEMENT ICI

Retrouvez nos conseils dans la vidéo ACHETER A DEUX

Et pour en savoir toujours plus, retrouvez toutes nos vidéos « passez à l’acte le mag » ici

Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

La déduction du prix du mobilier du bien acquis est souvent présentée comme un bon moyen de réduire les « frais de notaire » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour rappel, les frais d’acquisition payés au notaire sont composés pour la majeure partie de taxes (droits de mutation pour 6% environ du prix et taxe sur la valeur ajoutée). La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1% du prix de vente.

Lorsque les parties décident d’intégrer la valeur du mobilier dans le prix de vente, la partie du prix correspondante à ce mobilier ne sera pas soumise aux droits de mutation.

Il peut donc paraitre séduisant de prime abord d’intégrer du mobilier pour réduire ses frais d’acquisition.

Toutefois, cette pratique peut s’avérer pénalisante.

Avant d’exposer les avantages et inconvénients, il faut revenir sur la définition de « mobilier ». Il s’agit des meubles meublants et objets de décoration et ou d’équipements vendus avec une maison ou un appartement (table, chaises, lit, matelas, électroménager…etc).

Ne peuvent être intégrés à cette liste, que les meubles qui peuvent être enlevés sans causer de dégâts au bien et qui ne lui sont pas indissociablement liés.

Par exemple, un radiateur ou une baignoire ne peuvent pas être intégrés dans la liste car ils sont attachés à l’immeuble.

Ensuite, la valorisation de ces meubles ne peut pas excéder 5 à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé d’utiliser les factures et d’appliquer une décote par année de détention.

La liste du mobilier doit être ventilée article par article pour pouvoir être déduite. Chaque élément doit donc être valorisé indépendamment des autres.

Vous l’aurez compris, valoriser le mobilier permet de réduire les frais de notaire d’une somme d’environ 6% du mobilier.

Par exemple, pour un prix de 200 000 euros dont 5 000 euros de mobilier, les frais seront réduits de 300 €.

Intégrer une liste du mobilier vendu permet aussi à l’acquéreur de se ménager la preuve des meubles qui ne peuvent pas être emportés par le vendeur lors de son déménagement.

Toutefois, la valorisation de ce mobilier ne présente pas toujours un avantage.

  • Premièrement, il y a toujours un risque de contestation de l’administration fiscale qui pourra réclamer les factures et estimer que la valorisation est trop élevée par rapport à la vétusté des meubles et réclamer les taxes, intérêts de retard et majoration lors d’un redressement.
  • Deuxièmement, si à une époque les banques finançaient sans difficulté le mobilier, elles refusent aujourd’hui de l’intégrer dans le prêt immobilier, demandant aux acquéreurs de les financer avec leur apport personnel.
  • Troisièmement, en cas de revente d’une résidence secondaire (la résidence principale n’est pas concernée), il n’est pas possible d’ajouter au prix de l’immeuble le prix des meubles pour le calcul de l’impôt sur la plus-value. Par exception, si les meubles sont récents et que le vendeur a conservé les factures, les meubles pourront être déduits en tenant compte de la vétusté (décote par année de détention).

Concrètement, si le prix d’achat de 200 000 € comprenait 5 000 € de mobilier, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la plus-value, que de 195 000 € et le vendeur sera taxé à l’impôt sur la plus-value sur les 5 000 € de mobilier.

Pour résumer le mobilier est non déductible de la plus-value pour le vendeur et déductible des droits de mutation pour l’acquéreur.

Pour économiser 6%, l’acquéreur prend le risque de payer un impôt de 36,2% à la revente !

Enfin, du côté du vendeur, il n’y a pas d’avantage à intégrer du mobilier :

  • La fraction du prix correspondant aux meubles ne se déduit pas de la base taxable à la plus-value immobilière (dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ne pourra pas déduire les 5 000 € des 200 000 € du prix de vente pris en compte pour la plus-value),
  • Si la valorisation dépasse la valeur vénale du mobilier vendu et que l’un des éléments tombe en panne avant la vente le vendeur devra le remplacer par un objet de valeur équivalente.

Ainsi si un four est estimé à 500 € alors qu’il est ancien et qu’il ne fonctionne plus avant la vente (et qu’il n’est pas réparable), le vendeur devra racheter un four ou le remplacer par un autre d’une valeur de 500 €.

Vous l’aurez compris, intégrer du mobilier dans une vente immobilière présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de s’engager ; n’hésitez pas à en parler à votre notaire, il sera là pour vous conseiller.

Me Carole OLIVIER-IMPERATRICE

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Réaliser des travaux dans son appartement

 

Article publié en partenariat avec le magazine Les Affiches de Grenoble et si Dauphine, rubrique L’étude des notaires.

 

Droit et contraintes pour réaliser des travaux dans son appartement

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété et vous souhaitez le rénover ou le transformer ? Avant de vous lancer, certaines précautions s’imposent, car en fonction de la nature et de l’endroit des travaux envisagés, vous devrez requérir au préalable certaines autorisations, et notamment celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, rassurez-vous, la plupart des travaux et aménagements peuvent être réalisés en toute liberté et ne nécessitent nullement l’accord de vos voisins. Ainsi vous pouvez librement aménager une salle de bains ou une cuisine, créer ou supprimer une cloison (hors murs porteurs), faire une isolation intérieure, installer une mezzanine intégrée dans l’espace existant, poser des revêtements de sols (sauf contrainte spécifique du règlement de copropriété)…

En revanche, dès que les travaux envisagés ont un impact sur les parties communes de l’immeuble ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez requérir, avant leur réalisation, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit l’obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble […] ».

Quels sont les travaux qui affectent les parties communes ?

Avant de répondre à cette question, il est important de comprendre de quoi il s’agit quand on parle de « parties communes ». En effet, si on comprend aisément que le local vélos ou le hall d’entrée de l’immeuble soient qualifiés de « parties communes » on comprend moins facilement qu’à l’intérieur même de notre appartement certains éléments soient également qualifiés de « parties communes ». Et pourtant ce point est essentiel car c’est cette distinction qui vous permet de savoir si vos travaux nécessitent au préalable l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont notamment les suivantes : les murs porteurs, les canalisations qui traversent le logement, les coffres, gaines et têtes de cheminées… Tous les travaux qui ont un impact sur ces éléments sont considérés comme des travaux sur des parties communes et nécessitent un accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions ci-après visées.

En conséquence, voici quelques exemples de travaux sur parties communes à usage privatif qui nécessitent un accord de l’assemblée générale : abattre un mur porteur un sein de son logement, raccorder l’évacuation d’un nouveau WC aux canalisations de l’immeuble, installer un insert…

Quels sont les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ?

En copropriété, les travaux « affectant l’aspect extérieur de l’immeuble » doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’assemblée générale. Que signifie cette notion, qui n’est pas toujours bien comprise du grand public et qui s’avère être source d’un abondant contentieux ?

En premier lieu, il faut insister sur un point : si vos travaux ne sont visibles d’aucun endroit, ils n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel est le cas pour des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété. Par définition, de tels travaux « invisibles » ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation.

En second lieu, si vos travaux sont visibles, sont-ils préjudiciables à l’harmonie de l’immeuble ? Le juge, en cas de contentieux, appréciera la situation au cas par cas. Ainsi la création d’un conduit extérieur requiert l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que, visible de tous depuis la rue, ce conduit affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, certains travaux discrets peuvent être dispensés d’autorisation, dès lors qu’ils ne nuisent pas à l’harmonie générale de l’immeuble.

On voit donc que l’aspect extérieur de l’immeuble est une notion délicate à manier et dépendra beaucoup de l’appréciation des juges en cas de contentieux. L’analyse de la jurisprudence se révèle donc utile pour se déterminer.

Exemples de travaux qui nécessitent systématiquement l’autorisation de l’assemblée générale :

  • la création d’une véranda sur une terrasse
  • la fermeture d’un balcon
  • la création de nouvelles ouvertures (velux, chiens-assis…)
  • la pose de nouveaux volets ou de barreaux aux fenêtres
  • la modification des couleurs des volets
  • l’édification d’une construction dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda…).

Attention, dans certains cas, les travaux nécessitent également une autorisation d’urbanisme, qui pourra prendre la forme soit d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, soit d’un arrêté de permis de construire.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

  • Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
  • Création d’ouvertures donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux…)
  • Changement de couleur des volets ou des fenêtres
  • Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.

Comment obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ?

En premier lieu, il est important de préciser que seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux que vous souhaitez réaliser.

  • Aucune clause du règlement de copropriété ne peut autoriser d’avance certains travaux. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.

En second lieu, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Il vous faudra :

  • prendre attache auprès du syndic de votre copropriété afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
  • joindre à la demande d’inscription les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, plans…), afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause.

Si vous ne souhaitez pas attendre la tenue de l’assemblée générale annuelle, vous pouvez également requérir le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui statuera sur votre projet de travaux. Les frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale resteront alors à votre charge.

Lors de l’assemblée générale, à quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

Généralement l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sera votée à la majorité absolue. Cette majorité (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Comment faire si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale ?

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote des copropriétaires lorsqu’il est nécessaire sont illégaux. Le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux, en outre il peut également réclamer des dommages et intérêts. La décision d’intenter une action en justice par le syndicat des copropriétaires doit être votée par l’assemblée générale. Ce recours peut être exercé pendant cinq ans depuis la loi Élan du 25 novembre 2018. Ce délai était auparavant de dix ans. Il est néanmoins possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux. Cette autorisation dite « a posteriori » vaudra régularisation et aura pour effet de faire disparaître l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable. 

Clotilde Delpuech, notaire

Travaux éco-responsables en copropriété : peut-on faire ce qu’on veut ?

Bornes de recharges électriques, rangements à vélo, quelles autorisations faut-il pour engager des travaux éco-responsable en copropriété ?

Je suis en copropriété et je souhaite installer une borne de recharge pour mon véhicule électrique dans mon garage. Comment faire ?

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il s’agit notamment de la décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5.

Il faut cependant la majorité de l’article 25 de ladite loi, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour procéder à l’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

La majorité de l’article 25 est requise également pour autoriser certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Cela peut correspondre à la mise en place dans son garage, partie privative, d’une borne de recharge nécessitant le passage d’un câblage d’une taille suffisante pour permettre l’ampérage demandé dans les parties communes.

Et pour ranger nos vélos, en toute sécurité, dans une partie commune ?

La majorité de l’article 24 est requise pour l’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.

Ainsi, avoir une conduite éco-responsable est plus compliqué en copropriété qu’ailleurs mais le législateur, en retenant les majorités les plus simples à obtenir a souhaité encourager ces modifications sans compromettre le droit de propriété de chaque copropriétaire.

Alexandre BAVOUX, notaire

Acheter une partie commune en copropriété : étapes et votes du projet

Achat d’une partie commune : un pour tous, tous pour un !

Vous souhaitez acheter les combles au-dessus de votre appartement, un local, la loge du gardien dans la copropriété : quelles démarches suivre pour mener à bien votre projet ?

L’inscription de votre proposition d’achat à l’ordre du jour

Vous devez demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’inscrire votre demande et éventuellement votre projet de travaux, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle ou d’une assemblée générale extraordinaire. Votre proposition d’achat doit contenir un certain nombre d’informations : une description de l’opération ; une évaluation des nouveaux tantièmes du lot résultant de la cession de la partie commune ; un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ; une proposition de prix. Le prix la vente sera partagé entre tous les copropriétaires sans exception, l’acquéreur y compris, à hauteur des parts de chacun dans la copropriété.

Le vote de votre demande

La même assemblée doit voter, à la fois, sur la vente de la partie commune, sur la modification du règlement de copropriété et sur l’éventuelle autorisation de réaliser des travaux liés à la vente. En tant que copropriétaire, vous prenez part au vote.

Un vote à la double majorité

Les décisions liées à la vente d’une partie commune doivent être prises à la majorité
des membres du syndicat de copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc obtenir deux majorités lors du scrutin : la majorité des voix de l’ensemble
des copropriétaires présents, représentés et absents à l’assemblée générale, et au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Parfois l’unanimité

Si la vente d’une partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble, la décision doit être prise à l’unanimité. C’est le cas, par exemple, de la vente d’une loge de gardien quand elle s’accompagne de la suppression du service de conciergerie dans la copropriété. Cela a un impact sur la destination de l’immeuble et nécessite, par conséquent, une adoption de la décision à l’unanimité.

Pour les travaux : la majorité absolue !

Lorsque le projet d’acquisition d’une partie commune s’accompagne de travaux nécessaires
sur le gros œuvre de l’immeuble (par exemple, le percement d’un mur porteur), l’assemblée générale doit les autoriser à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents à l’assemblée générale. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation
de la décision.

La signature des actes chez le notaire

Deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, la délibération devient définitive si aucun copropriétaire, qui a voté contre la décision ou qui n’a pas été représenté à l’assemblée générale, a saisi le tribunal judiciaire d’une demande en annulation de la délibération. Les actes peuvent alors être signés chez le notaire. Au nom du syndicat de copropriétaires, le syndic signe l’acte de vente et le modificatif du règlement, qui seront publiés au service de la publicité foncière, afin qu’ils soient opposables à tous. En cas de non respect de cette procédure, vous pourriez être contraint à une remise en état à vos frais !

Moréna PAGET, notaire

Chemin d’exploitation : droits et obligations des propriétaires

Extrait de l’article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’étude des notaires.

Votre terrain est desservi par un chemin et vous vous interrogez sur la nature de celui-ci.

Serait-il un chemin d’exploitation et le cas échéant, vous vous demandez les règles qui le régissent ? Le régime des chemins d’exploitation est tout à fait singulier.

Le contentieux relatif à ces chemins et les décisions de justice qui en résultent le démontrent. Dès lors, quels sont les critères d’application et le régime de ces chemins particuliers ?

CHEMIN D’EXPLOITATION ET DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le chemin d’exploitation est une propriété privée dans la mesure où il est créé par des particuliers sur des parcelles leur appartenant et pour leurs besoins propres. Ce n’est donc ni un chemin rural, ni un chemin communal.  Ce n’est pas non plus une servitude de passage, puisqu’il ne résulte pas d’une convention.

La jurisprudence considère que les propriétaires riverains disposent d’une propriété indivise sur l’assiette qui le constitue, une sorte d’indivision forcée. Pour autant, les copropriétaires d’un chemin d’exploitation ne sont pas soumis aux règles de l’indivision telles que prévues par les articles 815 et suivants du Code civil.

Cette propriété résulte d’une présomption forcée, puisqu’en général, toute la difficulté de la qualification d’un chemin d’exploitation résulte du fait qu’il est rarement relaté par écrit. La doctrine a fondé cette copropriété sur la présomption que chacun des riverains a sacrifié à l’usage commun une portion de leur fonds.

Rénovation énergétique : tout savoir sur Ma Prime Renov’ 2021

Qu’est-ce que Ma Prime Renov’ 2021 ?

Disponible depuis le 1er janvier 2020, Ma Prime Renov’ est une aide à la rénovation énergétique. C’est une prime forfaitaire qui permet par exemple de financer l’installation d’une pompe à chaleur, d’une chaudière à très haute performance énergétique, d’un poêle à bois ou encore de procéder à des travaux d’isolation et de ventilation dans votre habitation. Elle est versée aux bénéficiaires dès la fin des travaux.

Qui sont les bénéficiaires de Ma Prime Renov ?

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif, qui était jusqu’ici réservé aux propriétaires résidant dans le logement concerné, est également ouvert aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires.
Par ailleurs, la prime est accessible à tous les foyers, sans condition de revenus.

Comment la prime Rénov sera-t-elle calculée ?

Elle dépend de la nature du chantier engagé, de la localisation du logement et du niveau de revenus du foyer.
Le gouvernement a établi quatre catégories de contribuables : bleue pour les foyers les plus modestes, jaune, violette et rose pour les ménages les plus aisés.
Un barème spécifique est réservé aux biens situés en Ile de France.

Quels sont les travaux éligibles à la Prime Rénov ?

Les travaux ayant fait l’objet de devis et commencés depuis le 1er octobre 2020 sont éligibles aux nouvelles modalités de l’aide et les dossiers de demande d’aide MaPrimeRénov’ peuvent être déposés à compter du 1er janvier 2021 sur le site www.maprimerenov.gouv.fr
Ces derniers doivent impérativement être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Comment ça marche en pratique ?

Avant de vous lancer dans les travaux de rénovation énergétique de votre logement, vous pouvez faire une simulation sur le site www.faire.gouv.fr/aides-de-financement/simulaides, pour savoir à quelles aides ils seraient éligibles.
La demande doit ensuite être faite sur le site internet dédié : http://maprimerenov.gouv.fr.
Le dossier est ensuite étudié sur justificatifs puis validé.
Les travaux peuvent alors commencer et à leur achèvement, il vous faudra vous connecter à nouveau sur le site maprimerenov.gouv.fr pour demander le versement de la prime.

L’aide est-elle cumulable avec d’autres ?

La réponse est OUI !
Ma Prime Rénov’ est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités locales ou celles d’Action logement.
Par ailleurs, vos travaux bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %.

Sophie DELATTE,notaire

Copropriété : usage privatif d’une partie commune, une liberté réglementée !

DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIVE SUR PARTIES COMMUNES

Il est fréquent de voir certains lots de copropriété bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, un balcon ou une terrasse. Comme son nom l’indique, le droit jouissance exclusive permet à son titulaire d’utiliser privativement une partie commune. Toutefois, cette qualification hybride a plusieurs conséquences.

Copropriété et usage exclusif des parties communes

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d’usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les balcons, terrasses, jardins, cours, combles, couloirs. Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit être prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l’article 26.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis), soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

Concession du droit de jouissance exclusive

Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Lorsqu’il n’a pas été prévu par le règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusive peut être concédé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui devra être prise à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, voire à l’unanimité, notamment s’il est concédé à titre gratuit.

Le titulaire du droit de jouissance n’est pas le propriétaire

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune n’est pas un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire.

Le titulaire du droit de jouissance n’étant pas propriétaire de la partie commune qui en est grevée, par exemple, en cas d’expropriation d’un terrain soumis à un droit de jouissance exclusive, c’est le syndicat des copropriétaires qui encaissera l’indemnité d’expropriation. Il n’est pas non plus possible de vendre un droit de jouissance exclusif indépendamment du lot de copropriété dont il est l’accessoire.

Le copropriétaire ne peut pas construire

Dans le même ordre d’idée, un copropriétaire ne dispose pas du droit de construire (une piscine, une véranda etc…) sur la partie commune dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il a obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut, la sanction est la démolition de la construction et la remise des lieux dans leur état antérieur.

Travaux et entretien

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l’usage de l’immeuble. Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation.

En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires. Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d’entretien spécifiques. En revanche, les dépenses relatives au gros-oeuvre de l’immeuble (travaux d’étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l’ensemble des copropriétaires.

Un copropriétaire doit supporter les travaux qui auraient été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires sans pouvoir s’y opposer.

Les réparations et l’entretien courant de la partie commune grevée d’une jouissance exclusive, par exemple, l’élagage des arbres ou l’entretien d’une cour, incombe à son titulaire.

Le copropriétaire ne peut pas transformer

En outre, le titulaire d’un droit de jouissance exclusive doit en user conformément à sa destination, c’est-à-dire qu’il ne peut pas en transformer sa nature. Ainsi, un jardin ne pourrait pas être transformé en parking. De même, l’usage qui en est fait doit respecter les droits des autres copropriétaires et ne pas leur causer de préjudice. Par exemple, il a pu être décidé qu’un copropriétaire ne peut pas aménager un jardin dont il a la jouissance exclusive comme accès à son cabinet médical.

Remise en cause ou litige

La remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.

En cas de litige, le juge détermine les conditions d’usage privatif de cette partie commune au cas par cas.

Jérome QUENARD, Amélie URSO MEHDIB, notaires

Les servitudes entre voisins

servitudes entre voisins

Laisser le passage, permettre l’écoulement des eaux… Les servitudes créent des obligations entre propriétaires de terrains voisins. Elles s’imposent aux propriétaires successifs : à vérifier avant d’acheter !

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est un droit attaché à un bien immobilier, bâti ou non. Quand elle concerne des particuliers, elle lie deux propriétés (ou « fonds »): celle à qui profite la servitude, le fonds dominant, et celle qui supporte la servitude, le fonds servant. Ainsi une servitude de passage oblige un propriétaire à laisser ses voisins traverser sa propriété ; une servitude de vue limite les possibilités de créer des ouvertures, fenêtres ou autres, donnant sur la propriété voisine. 

Que se passe t’il au niveau des servitudes en cas de vente du bien ?

La servitude se transmet aux propriétaires successifs du fonds concerné, qui la subiront ou en bénéficieront selon le cas. Il faut donc absolument avoir connaissance des éventuelles servitudes qui grèvent le terrain avant toute acquisition, d’autant qu’elles peuvent déprécier la valeur du bien immobilier puisqu’elles en restreignent l’usage. A cet effet, le notaire analysera les titres de propriété antérieurs et les documents d’urbanisme afin de vous informer d’éventuelles servitudes. Certaines pourraient contrecarrer vos projets. Difficile par exemple de creuser une piscine si les canalisations de votre voisin traversent le jardin !  

A lire également : Comment faire l’acquisition d’une servitude ?

Quelles sont les différentes catégories de servitudes ?

Les servitudes peuvent être imposées par la loi ou découler d’une convention entre voisins. Par exemple, le code civil impose certaines distances pour effectuer des plantations et oblige les propriétaires à laisser s’écouler les eaux de pluie qui ruissellent des terrains attenants. 

Parmi ces servitudes légales qui s’imposent à tous, on notera que l’article 682 du Code civil reconnait au propriétaire d’un terrain enclavé le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant à sa propriété (y compris pour le raccorder aux réseaux d’eau, d’électricité…), moyennant une indemnité. A défaut d’accord amiable, le tribunal de grande instance est compétent pour déterminer l’emplacement du passage et le montant de l’indemnité. Celle-ci peut être versée en une seule fois ou de manière périodique. D’autres servitudes résultent d’usages locaux encore en vigueur, par exemple la servitude de tour d’échelle, qui permet au voisin d’obtenir un droit de passage le temps d’effectuer des travaux. 

A côté des servitudes légales, les servitudes conventionnelles résultent généralement d’un accord entre propriétaires voisins. Ces servitudes ne seront opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou ont fait l’objet d’une publicité foncière. D’où la nécessité de recourir à un notaire afin de les instaurer par acte authentique. 

Philippe CASTETS, notaire. 

Copropriété sans syndic… Comment en sortir ?

copropriété sans syndic

Un immeuble divisé en plusieurs lots est soumis au régime de la copropriété. Cette copropriété, qu’elle dispose ou non d’un règlement de copropriété, est régie par la loi du 10 juillet 1965.  Ces immeubles collectifs comprennent des parties privatives, propriétés exclusives des copropriétaires, et des parties communes, propriétés partagées par l’ensemble des copropriétaires.  C’est la gestion et le bon fonctionnement de ces parties communes, ainsi que le respect de l’usage des parties privatives, qui relèvent de la mission du syndic.  Pourtant certaines copropriétés ne désignent aucun syndic – qu’il soit professionnel ou bénévole.  Si un regard rapide peut laisser penser que l’absence de syndic est une chance, surtout dans les petites copropriétés, un regard plus attentif démontrera assurément le contraire.

Avantages d’une copropriété sans syndic ?

L’argument du coût est souvent évoqué, notamment pour des parties pouvant être considérées comme « accessoires ». C’est oublier que les parties communes concernent des parties essentielles de l’immeuble, tels façades ou toiture, permettant la conservation des parties privatives. 

Sans syndic, il sera souvent difficile de prendre des décisions relatives à des travaux pourtant nécessaires, et impossible de contraindre un copropriétaire récalcitrant.

De même, sans syndic, vous risquez de vous heurter à la réticence des compagnies d’assurance pour la souscription d’une assurance sur les parties communes, pourtant obligatoire.

Attention aux conséquences d’une copropriété sans syndic !

Les difficultés pratiques sont certaines, ainsi qu’elles viennent d’être évoquées. 

L’obligation légale doit également être rappelée : l’article 17 de la loi de 1965 dispose que l’exécution des décisions prises en assemblée générale est confiée à un syndic. Aucune exception n’est prévue à cette obligation. Aussi, toute situation contraire est illégale. 

D’ailleurs, sans désignation d’un syndic, une action en justice pour la défense de la copropriété, ou l’exécution des décisions prises en assemblée générale, sera tout simplement impossible.

Solutions pour sortir d’une copropriété sans syndic

Par la désignation d’un administrateur provisoire : tout copropriétaire peut solliciter le président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci aura pour mission de convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour sera la désignation d’un syndic.

Existe également l’hypothèse d’une copropriété, qui a bien désigné un syndic, mais ce dernier se trouve empêché (maladie ou faillite), et ne peut plus accomplir sa mission; le président du conseil syndical peut alors avoir le pouvoir de convoquer une assemblée générale destinée à son remplacement.

Enfin, et ce depuis la loi du 6 Août 2015, quand la copropriété est sans syndic, il est possible pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un syndic. Les règles de formes et de délais de convocation devront naturellement être respectées, mais cette nouvelle possibilité, permet une plus grande souplesse de désignation. 

Cilia PICHOUX, notaire.

 

Bonus / Attention à l’illusion du « syndic de fait »
Un syndic de fait est la personne qui gère dans les faits les parties communes en  appelant les charges de copropriété ou payant l’assurance des parties communes. Il est indispensable de rappeler qu’un « syndic de fait » n’est pas un syndic, et que cette expression ne recoupe aucune reconnaissance juridique. Aussi, toute action de sa part peut être contestée. Il est utile de rappeler aux syndics bénévoles, qu’un mandat de syndic ne peut excéder 3 ans, et qu’à défaut de renouvellement par l’assemblée générale des copropriétaires dans cette période, leurs actions seront qualifiées de « syndic de fait », revenant à une copropriété sans syndic.