Copropriété : usage privatif d’une partie commune, une liberté réglementée !

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DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIVE SUR PARTIES COMMUNES

Il est fréquent de voir certains lots de copropriété bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, un balcon ou une terrasse. Comme son nom l’indique, le droit jouissance exclusive permet à son titulaire d’utiliser privativement une partie commune. Toutefois, cette qualification hybride a plusieurs conséquences.

Copropriété et usage exclusif des parties communes

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d’usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les balcons, terrasses, jardins, cours, combles, couloirs. Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit être prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l’article 26.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis), soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

Concession du droit de jouissance exclusive

Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. Lorsqu’il n’a pas été prévu par le règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusive peut être concédé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui devra être prise à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, voire à l’unanimité, notamment s’il est concédé à titre gratuit.

Le titulaire du droit de jouissance n’est pas le propriétaire

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune n’est pas un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire.

Le titulaire du droit de jouissance n’étant pas propriétaire de la partie commune qui en est grevée, par exemple, en cas d’expropriation d’un terrain soumis à un droit de jouissance exclusive, c’est le syndicat des copropriétaires qui encaissera l’indemnité d’expropriation. Il n’est pas non plus possible de vendre un droit de jouissance exclusif indépendamment du lot de copropriété dont il est l’accessoire.

Le copropriétaire ne peut pas construire

Dans le même ordre d’idée, un copropriétaire ne dispose pas du droit de construire (une piscine, une véranda etc…) sur la partie commune dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il a obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut, la sanction est la démolition de la construction et la remise des lieux dans leur état antérieur.

Travaux et entretien

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l’usage de l’immeuble. Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation.

En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires. Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d’entretien spécifiques. En revanche, les dépenses relatives au gros-oeuvre de l’immeuble (travaux d’étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l’ensemble des copropriétaires.

Un copropriétaire doit supporter les travaux qui auraient été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires sans pouvoir s’y opposer.

Les réparations et l’entretien courant de la partie commune grevée d’une jouissance exclusive, par exemple, l’élagage des arbres ou l’entretien d’une cour, incombe à son titulaire.

Le copropriétaire ne peut pas transformer

En outre, le titulaire d’un droit de jouissance exclusive doit en user conformément à sa destination, c’est-à-dire qu’il ne peut pas en transformer sa nature. Ainsi, un jardin ne pourrait pas être transformé en parking. De même, l’usage qui en est fait doit respecter les droits des autres copropriétaires et ne pas leur causer de préjudice. Par exemple, il a pu être décidé qu’un copropriétaire ne peut pas aménager un jardin dont il a la jouissance exclusive comme accès à son cabinet médical.

Remise en cause ou litige

La remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.

En cas de litige, le juge détermine les conditions d’usage privatif de cette partie commune au cas par cas.

Jérome QUENARD, Amélie URSO MEHDIB, notaires

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