Article publié dans le magazine Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique L’Etude des notaires.
Achat d’un terrain diffus / Achat d’un terrain en lotissement.
L’achat d’un terrain à bâtir isolé appartenant à un particulier ne vous apportera pas les mêmes garanties que l’achat d’un terrain en lotissement. En effet, un particulier n’a notamment pas d’obligation de bornage alors que l’achat d’un terrain en lotissement imposera au vendeur de vous remettre un plan de bornage afin de vous garantir la superficie dudit terrain et ses limites. Aussi, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir isolé, si vous souhaitez un bornage afin de positionner correctement votre future construction, vous pourrez solliciter la réalisation d’un bornage contradictoire mais à vos frais (sauf à le négocier aux frais du vendeur, mais il n’aura aucune obligation d’acceptation).
Par ailleurs et alors qu’un terrain en lotissement sera viabilisé en limite de parcelle par le vendeur, un particulier n’a aucune obligation à ce sujet. Aussi, il conviendra, si le terrain est vendu viabilisé par un particulier, de s’assurer qu’il est bien desservi en limite de propriété par l’ensemble des réseaux (ce qui est rarement le cas). Et à défaut de faire le point sur la réalisation de cette viabilisation (points de raccordement, gravité, servitude éventuelle nécessaire, etc.) et surtout sur le coût de cette viabilisation, qui peut représenter un budget non négligeable.
Enfin, la signature d’une promesse de vente d’un terrain diffus ne vous ouvrira pas de délai de rétractation, contrairement à l’achat d’un terrain en lotissement. Veillez donc à prendre le temps de bien relire la promesse de vente et à ne signer que si tout est parfaitement clair pour vous !
Avant de commencer vos recherches.
Même si vous risquez d’être fort surpris, la première chose à faire n’est pas de trouver un terrain (sauf à avoir un budget illimité…).
Tout d’abord, l’une des premières choses à faire avant de s’engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, c’est de voir son banquier… En effet, il est important de connaître sa capacité maximale d’emprunt afin de déterminer son budget maximum achat et construction (y compris les différentes taxes, les viabilisations, les aménagements intérieurs, etc.).
Vous pourrez ensuite contacter des constructeurs et/ou architectes afin de déterminer vos souhaits (superficie, matériaux, dépendances, annexes, etc.) et le budget afférent.
À ce sujet, plusieurs types de constructions peuvent être envisagés :
– L’auto construction ou la construction par l’intermédiaire d’un architecte. Attention dans ce cas à ce que votre banque accepte de vous prêter sans assurance dommage ouvrage ;
– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat facilite vos démarches, étant géré par un professionnel.
C’est alors que vous pourrez commencer à chercher un terrain qui correspond à vos attentes et à votre budget.
Avant de vous engager.
Avant de vous engager, il est important de vous informer sur les risques naturels.
Si le terrain se trouve en zone moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol G1 devra vous être fournie par le vendeur. Il est à noter qu’en dehors de ces zones, votre vendeur n’aura aucune obligation de vous fournir une quelconque étude de sol. Dans ce cas, on le verra un peu plus loin, nous ne pourrons que vous conseiller de la réaliser à vos frais afin de vous assurer de la qualité du terrain acheté.
Par ailleurs, un terrain en zone violette nécessitera des contraintes de constructions très importantes et potentiellement très onéreuses et une zone rouge interdira toute construction.
Vous trouverez parfois ces informations en ligne sur les sites internet des mairies. À défaut, il conviendra de contacter le service urbanisme de la mairie afin d’obtenir ces informations.
Vous profiterez de ce contact pour obtenir les informations concernant la constructibilité du terrain. À ce sujet, les règles seront différentes selon que la commune dans laquelle vous achetez le terrain est soumise :
– au règlement national d’urbanisme (RNU), ce qui vous imposera de respecter le Code de l’urbanisme ;
– ou à un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui vous imposera de respecter le règlement de zone.
Avant de signer la promesse de vente.
Comme nous l’avons vu précédemment, la signature d’une promesse de vente hors lotissement vous engage sans délai de rétractation. Vous serez cependant couvert par les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un financement, mais il conviendra de veiller à une rédaction conforme à vos projets.
Il conviendra à ce sujet, que vous achetiez en ou hors lotissement, de fournir à votre notaire préalablement à ladite signature :
– la surface de plancher maximum envisagée et les annexes éventuelles envisagées pour la construction à édifier ;
– la date à laquelle vous vous engagez à déposer votre demande de permis de construire ;
– le montant et la durée maximum de prêt envisagé, le cas échéant. Il est important que ces données concernent tant l’achat du terrain que la construction envisagée (y compris les taxes, viabilisations, assurance construction éventuelle, etc.).
Par ailleurs, il est important que votre promesse de vente comporte une condition relative à une étude de sols (indépendamment de l’éventuelle étude G1 susvisée), afin de bénéficier d’une porte de sortie pour le cas où cette étude révèle la nécessité de travaux très importants (pieux, radiers, etc.). En effet, une fois le terrain acheté, vous n’aurez plus de recours contre votre vendeur, sauf à ce qu’il ait lui-même enterré des déchets sur le terrain. Mais dans ce cas, il faudra pouvoir prouver que ces déchets étaient déjà sur le terrain avant votre achat et que vous ne les y avez pas mis vous-même…
Entre la promesse de vente et la vente.
Une fois la signature de la promesse de vente réalisée, il convient d’agir pour optimiser les délais. Bien souvent, les acquéreurs ont l’impression que les délais prévus à la promesse de vente sont larges. Or, chaque démarche nécessite un travail important et vous pourrez être surpris des délais nécessaires à l’obtention de votre permis de construire et de votre offre de prêt.
Tout d’abord, il est important avant d’engager rapidement l’étude de sol. Cette étape vous permettra de déposer une demande de permis de construire tenant compte des éventuels aléas du terrain.
Il convient ensuite de déposer votre demande de permis de construire. La mairie bénéficiera alors d’un délai d’un mois pour solliciter des pièces complémentaires. À défaut d’une telle demande reçue dans le délai d’un mois de la demande de permis de construire, la mairie a deux mois, à compter de la demande de permis, pour délivrer le permis de construire ou le refuser.
En cas d’obtention, il faudra sans délai afficher le permis de construire sur le terrain et faire constater cet affichage par un huissier de justice.
En cas de refus, un recours sur le refus pourra être réalisé. Il est important dans ce cas de prévenir tant votre notaire que votre vendeur.
Une fois le permis de construire obtenu, deux délais commenceront à courir :
– le recours des tiers de deux mois, à compter de l’affichage du permis sur le terrain
– le retrait administratif de trois mois, à compter de la délivrance du permis de construire.
L’obtention de votre financement n’est pas à négliger au milieu de ces nombreuses démarches liées à l’obtention du permis de construire. Dans l’idéal, vous pouvez tenter de bloquer le taux de votre futur prêt dès la signature de la promesse de vente. Cependant, votre offre de prêt concernant bien souvent la construction, elle ne pourra être éditée qu’à l’obtention du permis de construire. Vous pourrez donc, une fois la demande de permis déposée, prendre le temps de finaliser votre demande de prêt afin d’être prêt dès réception de votre permis de construire. Une fois l’ensemble de ces étapes réalisées, vous pourrez régulariser l’achat de votre terrain et la construction pourra enfin commencer !
Jennifer Pitarch, notaire.
