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Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Choisir le mode de détention des locaux nécessaires à l’activité est une décision importante de gestion que doit prendre le chef d’entreprise. Plusieurs solutions sont possibles avec des conséquences juridiques, fiscales, et économiques différentes. L’entreprise peut, soit détenir directement l’immeuble, soit indirectement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, soit opter pour une solution plus innovante, le démembrement de propriété entre le dirigeant et l’entreprise.

LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER

Le bien est détenu directement dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur ou encore dans la société d’exploitation.

Les avantages

Détention dans le patrimoine privé

L’entrepreneur est directement propriétaire de l’immeuble et son patrimoine privé en est augmenté. Ce choix simplifie la détention car il n’y a ni structure supplémentaire à créer, ni bail commercial à établir.
L’entrepreneur peut déduire de ses résultats imposables la valeur d’un loyer normal pour l’occupation du bien. En contrepartie, il doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
De même, en cas de travaux importants sur le bien immobilier, il peut appliquer le déficit foncier.
Par ailleurs, la revente du bien bénéficie de la plus-value immobilière des particuliers, qui baisse avec l’écoulement du temps.

Détention dans le patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Dans cette hypothèse, le bien est également acheté en direct, mais inscrit au bilan de l’entreprise ou de la société d’exploitation. Les avantages de cette option sont nombreux.
La solvabilité de l’entreprise est augmentée et l’obtention de financements est facilitée.
Sont déductibles du résultat de l’entreprise l’ensemble des frais afférents à l’immeuble acquis : les frais d’acquisition, les frais financiers, la taxe foncière, les intérêts de l’emprunt immobilier.
L’amortissement est applicable aux constructions et permet de réduire le résultat imposable.
Le patrimoine immobilier détenu par l’entreprise est exclu de l’IFI du dirigeant.
Le pacte Dutreil, dispositif fiscal exonérant à hauteur de 75 % des transmissions à titre gratuit des entreprises, peut être mis en place.

Les inconvénients

Le choix de la détention directe de l’actif immobilier présente plusieurs inconvénients.
Dans le patrimoine privé, les charges déductibles de l’immeuble sont limitées et le bien est inclus dans le périmètre de l’IFI du dirigeant.
Dans le patrimoine professionnel, les difficultés se présentent dès lors que l’activité économique liée à l’exploitation se porte mal et ou cas de projet de cession de l’actif immobilier immobilisé.
En effet, la survenance d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) expose directement l’immeuble inscrit au bilan aux risques de saisie.
En cas de transmission intrafamiliale, l’immeuble inscrit au bilan peut compliquer la composition des lots à partager entre les enfants repreneurs ou non repreneurs.
Par ailleurs, lors de la transmission à titre onéreux (vente, apport) de l’entreprise, la valeur patrimoniale de la société est artificiellement augmentée de l’immeuble, ce qui peut peser sur l’endettement du repreneur et donc sur l’attractivité de l’entreprise.
Concernant le volet fiscal, la cession de l’immeuble détenu par l’entreprise est taxée à la plus-value professionnelle, quelle que soit la durée de détention du bien cédé ; l’assiette de calcul de cet impôt est assez lourde, compte tenu de la prise en compte des amortissements. Ainsi, l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminué par une imposition conséquente de la revente.
Compte tenu des désavantages importants de la détention directe de l’immeuble, le dirigeant devra privilégier, lorsqu’il a le choix, la solution de la détention indirecte.

LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Le montage consiste à constituer une SCI qui acquiert l’immeuble en s’endettant et le donne en location à la société d’exploitation (SARL, SAS). L’autre montage résulte du rachat, par la SCI, de l’immeuble détenu au bilan de l’entreprise dans le cadre d’une opération de refinancement, bel outil de création de trésorerie pour l’entreprise.
Le dirigeant est associé dans les deux structures. Les autres associés de la SCI peuvent être la famille du chef d’entreprise ou des tiers, voire également l’entreprise dont la trésorerie pourra être utilisée.

La SCI ayant l’avantage d’offrir une grande liberté contractuelle, le chef d’entreprise devra veiller à se faire nommer gérant majoritaire afin d’en garder la maîtrise.
Durant la période de fonctionnement, les loyers constitueront une charge déductible pour la société d’exploitation et un revenu foncier pour la SCI.
Le patrimoine immobilier est ainsi protégé d’une éventuelle procédure collective que subirait l’entreprise. Outre le fait de constituer un complément de revenus à la retraite du dirigeant, la SCI lui permet également d’organiser la transmission équilibrée de son patrimoine entre ses enfants repreneurs et non repreneurs de l’entreprise.

Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Le régime fiscal de la SCI peut être à l’impôt sur les revenus (IR), on parle de SCI semi-transparente, ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI est dite semi-transparente en cas d’option pour l’impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, le résultat est imposable selon la qualité de chaque associé. Pour les associés personnes physiques, le résultat sera soumis aux revenus locatifs et bénéficiera de plus-value immobilière des particuliers. Ce choix impose, bien entendu, que la société conserve bien une activité civile de location nue et ne se livre pas à une activité commerciale (marchand de biens) sous peine d’être soumise de plein droit à l’IS.
La SCI peut opter pour l’IS. Le compte de résultat est établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et est soumis à l’impôt sur les sociétés. Les cessions sont taxées à la plus-value professionnelle.

UNE STRATÉGIE MIXTE : L’ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Dans ce dispositif, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des biens, pour une période fixée, généralement entre quinze et vingt ans, et la nue-propriété est acquise par le dirigeant. Ainsi, la société d’exploitation jouit de l’immeuble et peut l’occuper sans avoir de loyers à régler durant toute la période du démembrement. Elle peut amortir l’usufruit, déduire les frais d’acquisition, prendre à sa charge et amortir les travaux.

Le dirigeant, privé de revenus fonciers durant la période fixée, devra financer sa nue-propriété, généralement avec un prêt in fine.
Les avantages sont nombreux. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire, n’ayant pas de revenus locatifs qui viendraient alourdir son taux marginal d’imposition, est dispensé de l’imposition des revenus fonciers, protégé des aléas des risques locatifs et de l’IFI. Il bénéficie, néanmoins, de la durée de détention de la plus-value immobilière des particuliers.
Le patrimoine du chef d’entreprise est valorisé puisqu’il récupère à l’extinction de l’usufruit, sans fiscalité complémentaire, la pleine propriété d’un bien dont il a assumé uniquement le coût de la nue-propriété.
Cette période correspondant généralement au départ en retraite du dirigeant et à la baisse de ses autres revenus, les loyers lui procureront un complément de revenus.

LES LIMITES DE CETTE SOLUTION

L’Administration reste très vigilante sur ce dispositif d’optimisation afin qu’il ne constitue pas un montage à but majoritairement fiscal. Les cas de remise en cause du montage étant fréquents, il conviendra de se ménager les éléments de preuve justifiant qu’à l’extinction de l’usufruit, l’opération reste économiquement avantageuse pour la société d’exploitation.
Par ailleurs, depuis 2012, le cédant est soumis à la fiscalité des revenus fonciers, dont l’aspect confiscatoire a freiné ce système sauf dans l’hypothèse d’une personne morale soumise à l’IS (promoteur, marchand de biens…), pour laquelle le schéma demeure intéressant.

CONCLUSION

Le mode de détention de l’immobilier d’entreprise relève d’un enjeu majeur dont les divers paramètres nécessitent une collaboration étroite entre le notaire, l’expert-comptable, l’avocat et le banquier autour du chef d’entreprise. Cet accompagnement global permettra de définir au mieux les objectifs et préciser une stratégie adaptée au mode de détention de l’immobilier professionnel.

Zénab AMIDOU, notaire

La distribution du prix dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce

La distribution du prix dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires

La cession d’un fonds de commerce emporte certaines particularités provenant de sa nature et de son objet. Parmi celles-ci, la distribution du prix est notable. Cette distribution n’est pas envisageable avant l’expiration de délais.

LES DÉLAIS

Lors de la cession d’un fonds de commerce, deux publicités sont prévues afin d’informer les éventuels créanciers de ladite cession :

– Une première dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de l’acte de cession. Le cédant doit déclarer la cession auprès de l’administration fiscale dans les 45 jours de cette publication dans un journal d’annonces légales, et son résultat auprès de l’administration fiscale dans les 60 jours de cette même publication. Dès cette dernière déclaration effectuée, ou à défaut de déclaration, à l’expiration de ce délai, le délai de solidarité fiscale commence à courir. Celui-ci est par défaut de 90 jours. Il peut être réduit de 90 à 30 jours si trois conditions cumulatives sont respectées :

• l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;

• la déclaration de résultats a été déposée dans les temps, c’est-à-dire dans les 60 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;

• au dernier jour du mois qui précède la vente, le vendeur est à jour de ses obligations fiscales déclaratives et de paiement.

– Une seconde dans le Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) à la diligence du greffier du tribunal de commerce dans des délais qui varient selon les greffes. Tout créancier du cédant peut former opposition au paiement du prix dans les 10 jours qui suivent la dernière en date des publications légales (publication au Bodacc). Les créanciers inscrits auront un droit de surenchère.

Tant que ces délais de solidarité fiscale, et d’opposition et de surenchère ne sont pas expirés, le prix de la vente est indisponible et reste dans les mains du séquestre pour être distribué ensuite au regard des droits des créanciers par ordre de préférence.

Le séquestre obligatoire du prix d’une vente de fonds de commerce est extrêmement important pour :

– l’acquéreur, afin de lui garantir qu’il n’aura pas à subir le paiement d’un supplément de prix,
– les créanciers publics (administration fiscale) et privés (inscrits ou chirographaires) qui peuvent se faire payer de leur créance, disposant, par la publicité légale, d’une faculté de surenchère et de se faire payer par le séquestre sur le prix de vente,
– le vendeur, en termes de délais pour recevoir ses fonds, car il en a toujours besoin rapidement pour investir dans une autre acquisition.

Ces délais sont conformes aux dispositions de l’article L143-21 du Code de commerce disposant que le prix d’acquisition d’un fonds de commerce doit être réparti par le séquestre dans un délai de 105 jours à compter de la date de la vente, sauf lorsque la déclaration du résultat n’a pas été déposée dans le délai. Dans ce dernier cas, le délai est prolongé de 60 jours.

LA SOLIDARITÉ FISCALE ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR PROFITANT AU TRÉSOR PUBLIC SUR LE PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

L’acquéreur et le vendeur sont tenus solidairement d’un point de vue fiscal aux termes de l’article 1684 du Code général des impôts (CGI). Autrement dit, l’administration fiscale peut solliciter le vendeur ou l’acquéreur pendant le délai de solidarité fiscale visé plus haut pour obtenir le paiement de certains impôts ou taxes, d’autant que l’article 1663 du CGI dispose qu’en cas de cession de fonds de commerce, l’impôt sur le revenu du cédant et l’impôt sur les sociétés sont immédiatement exigibles pour la totalité.

Cette solidarité porte sur le recouvrement des impôts suivants : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, taxe d’apprentissage.

L’OPPOSITION

Durant le délai d’opposition, tout créancier, en ce compris l’administration fiscale, peut faire opposition. En effet, comme tout créancier, l’administration fiscale peut s’opposer au paiement du prix de cession du fonds mais elle n’est pas soumise au délai d’opposition de 10 jours après la publication au Bodacc. Après ce délai, les comptables du Trésor peuvent encore procéder par voie d’avis à tiers détenteur.

Toute opposition ne doit être faite que par exploit d’huissier (huissier privé ou huissier du Trésor public) ou par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf pour les oppositions émanant de l’Urssaf et des caisses de retraite en vertu des articles L 652-3 et R 652-3 du Code de la sécurité sociale. L’acte doit contenir, à peine de nullité, le montant de la créance, sa cause ainsi qu’une élection de domicile dans le ressort du tribunal de la situation du fonds. Le notaire n’est cependant pas le juge de la validité de ces oppositions. La créance doit être certaine et ne pas revêtir un caractère litigieux, peu importe qu’elle soit exigible ou non.

LA SURENCHÈRE

Les créanciers inscrits, à savoir ceux titulaires d’un privilège de vendeur ou de nantissement, n’ont pas l’obligation de faire opposition pour faire valoir leur créance. Ils profitent par ailleurs du droit de faire surenchère, prévu par l’article L143-13 du Code de commerce, c’est-à-dire la possibilité de requérir sa mise aux enchères publiques, en offrant de porter le prix principal, non compris le matériel et les marchandises, à un dixième en sus et de donner caution pour le paiement des prix et charges ou de justifier de solvabilité suffisante. Une fois ces délais expirés, la distribution du prix peut intervenir.

LA DISTRIBUTION DU PRIX PAR LE SÉQUESTRE APRÈS L’EXPIRATION DES DÉLAIS

La distribution peut être amiable ou judiciaire.

La distribution amiable du prix de vente est privilégiée lorsqu’elle est possible et ne pourra avoir lieu que lorsque le montant des oppositions intervenues dans les formes et délais légaux est définitif. Le montant des oppositions est considéré comme définitif lorsque :

– les délais d’opposition et de surenchère sont expirés,
– tous les montants dus sur les inscriptions sont purgés,
– le délai de solidarité fiscale qui lie le vendeur et l’acquéreur est expiré.

En cas d’échec ou d’impossibilité de la distribution amiable, la répartition du prix se fera par distribution judiciaire, dans l’ordre ci-après mentionné, en sollicitant auprès du juge la nomination d’un séquestre répartiteur ou le dépôt des fonds à la Caisse des dépôts et consignations.

Dans l’attente de cette répartition, il est possible d’engager auprès du juge une action en cantonnement ou une action en mainlevée afin de libérer une partie des fonds.

L’ORDRE DE DISTRIBUTION DU PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

La distribution du prix par le séquestre après expiration des délais de surenchère et d’opposition se fait par distribution amiable ou judiciaire en respectant l’ordre des créanciers en fonction de leurs garanties :

1/ Les frais de justice (honoraires et déboursés de l’avocat ou du notaire séquestre),
2/ Le Trésor public en vertu des articles 1920 et suivants du CGI,
3/ Le bailleur sur les éléments corporels uniquement en vertu de l’article 2102-1 du CGI,
4/ Les contributions indirectes en vertu de l’article 1927 du CGI,
5/ Le créancier bénéficiant d’un privilège de vendeur inscrit,
6/ Les créanciers bénéficiant d’un privilège de nantissement inscrit, venant par priorité en fonction de la date de leur inscription (le 1er inscrit, puis le 2e, etc.),
7/ L’Urssaf, les salariés et les caisses de retraite,
8/ Les créanciers chirographaires ayant fait opposition dans les formes et délais légaux : dans le cas où la somme restant à partager serait inférieure à celle due, ils ne recevront qu’une partie proportionnelle de leur créance, suivant la règle du marc le franc.

Cet ordre de distribution explique que le séquestre ne peut se départir des fonds qu’à partir du moment où il a connaissance, en plus des frais de distribution, du montant de la créance du Trésor public qui prime les autres créanciers, même inscrits, mais dont les délais sont les plus longs. Dans le cas où le séquestre paierait un créancier inscrit avant de connaître la créance du Trésor public, mais pendant le délai légal de solidarité vendeur/acquéreur et que la créance du Trésor public dépasserait ce qui a déjà été payé au créancier inscrit, le Trésor public pourrait poursuivre le séquestre et l’acquéreur pour exiger d’eux le paiement de la différence.

Alexandre Bavoux, notaire.

Podcasts Flash Conseils Business des notaires pour les créateurs et dirigeants d’entreprise

Retrouvez nos 13 podcasts des Flash Conseils Business des notaires. Cette série de podcasts a pour vocation de guider le dirigeant dans les moments décisifs de la vie de l’entreprise, de sa création à sa cession.

Au programme : 10 problématiques qui touchent tous les entrepreneurs : régime matrimonial, forme sociale, statuts, achat fonds de commerce ou titre, immobilier d’entreprise et patrimoine professionnel, holding, fiscalité, vente ou transmission familiale…  ! La présence du notaire au coté des chefs d’entreprise et ses conseils en droit des affaires est essentielle lors des grands étapes de la vie de dirigeant.

Podcast – Pourquoi faire appel à un notaire pour son entreprise ?

 

Podcast – Sommaire – la vie du chef d’entreprise, de la création à la transmission

 

Podcast – Avant de devenir entrepreneur : le choix du régime matrimonial

 

Podcast – Le commencement de l’activité : le choix de la forme sociale

 

Podcast – Le commencement de l’activité : la rédaction des statuts

 

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : le choix entre cession de fonds de commerce et cession des titres de la société

 

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : Le recours à une holding de rachat

 

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : le régime fiscal de la holding

 

Podcast – L’immobilier d’entreprise : les modes de détention du patrimoine professionnel

 

Podcast – La cession d’entreprise : La valorisation de l’entreprise

 

Podcast – La cession d’entreprise : La Garantie d’Actif Passif

 

Podcast – La transmission familiale de l’entreprise : le pacte Dutreil

 

Pocast – La transmission familiale : transmission à soi-même – l’OBO – (Owner By Out)

La SCI, une bonne formule pour acquérir les murs de son entreprise

La SCI pour acquérir ses locaux professionnels

Les dirigeants peuvent avoir intérêt à posséder à titre personnel leurs locaux professionnels. 

Si l’opération est intéressante pour construire son patrimoine privé, elle est aussi avantageuse pour l’entreprise. Explications.  Face à une opportunité d’acquisition de murs commerciaux se pose automatiquement une question : qui doit acquérir ? : 

– L’exploitant personne physique
– Une société d’exploitation
– Une société civile immobilière. 

C’est souvent cette dernière possibilité qui est adoptée. 

Qu’est-ce qu’une SCI, Société Civile Immobilière ?

La société civile immobilière est avant tout une « société civile », ce qui veut dire que son activité doit obligatoirement être « civile ». Elle ne peut donc pas faire, à titre principal, des actes de commerce. 

La gestion d’un immeuble et la location est un acte civil par nature, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale. 

En revanche, lorsque les locaux sont loués meublés ou équipés, la location devient un acte commercial. Une SCI qui ferait des actes commerciaux (+ de 10% de son activité) perdrait alors l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés. 

La SCI permet la protection du patrimoine personnel

Loger dans une SCI les murs de l’entreprise les abrite des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Ainsi, en cas de liquidation judiciaire par exemple, les locaux seront hors de portée des créanciers, à condition, bien sûr, que la forme sociale de votre entreprise n’engage pas votre responsabilité sur vos actifs personnels. 

Toutefois, cette protection implique que les associés “jouent le jeu de la SCI” et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés. 

Si la SCI se révèle être un “poids mort” que l’on n’a pas activé, si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion ou s’il n’a jamais réuni ou consulté les associés, les créanciers de la société d’exploitation n’auront aucun mal à démontrer que la SCI est fictive et demanderont que la procédure collective soit étendue à cette dernière. Il en sera de même si l’on constate des versements anormaux entre les deux structures, une surévaluation des loyers, un enrichissement de la SCI au détriment de la structure d’exploitation, etc.. 

Enfin, si la SCI se porte caution de la société d’exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s’affaiblira considérablement.

SCI = Facilités de gestion

D’une manière générale, la SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux. 

La SCI permet à la fois d’être propriétaire et locataire des locaux et de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. 

Pour le dirigeant, c’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine en s’assurant des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise et en prévision, par exemple, de la cessation d’activité. 

Attention, ne surévaluez pas pour autant les loyers : si la rentabilité est forte, l’administration examinera à la loupe le montage et les sommes perçues pourraient être requalifiées comme revenus distribués aux associés avec une majoration possible de 40 % pour mauvaise foi.

Acquisition commune
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs associés ? La SCI est un moyen pratique d’éviter les contraintes liées à la détention du bien en indivision.  En effet, en cas de mésentente entre associés, l’indivision présente un inconvénient majeur car chacune des parties peut demander unilatéralement au tribunal la mise en vente des murs.  En SCI, non seulement les associés détiennent uniquement des parts sociales qui sont plus faciles à partager, mais en outre, un seul associé ne pourra pas exiger la dissolution de la SCI. 

SCI = Facilités de transmission et de cession

Transmettre via une SCI
Une SCI permet également de préparer la succession dans de meilleures conditions. Par le jeu des abattements fiscaux renouvelables, on peut ainsi optimiser la transmission familiale en donnant la quantité de parts correspondant à l’exonération, soit par exemple, 100.000 € par enfant et par parent tous les quinze ans.  Des parts sociales peuvent aussi être attribuées dès la création aux enfants. Ces parts prendront de la valeur avec le temps et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des impôts à payer.  Pour garder la main sur la gestion des locaux, n’oubliez pas, toutefois, en rédigeant les statuts, de vous réserver les droits de vote et de vous désigner comme gérant. 

Cession facilité via une SCI
Séparer la propriété des murs et de l’exploitation dès l’acquisition, facilite également la cession indépendante de l’un ou de l’autre sans incidences particulières.  Pour les acquéreurs d’un fonds commercial, il est souvent plus simple et financièrement plus facile de ne pas acquérir en même temps les murs commerciaux car le coût de l’immobilier représente un frein indéniable lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan. 

La fiscalité de la SCI

La fiscalité ne doit pas être l’unique critère décisionnel car chaque formule présente des avantages et des inconvénients et chaque situation doit être étudiée au cas par cas. 

Une SCI à l’IR, solution la plus naturelle 

D’une manière générale, quand les loyers perçus demeurent modestes, avec une fiscalité supportable pour votre foyer ou un risque important de plus-value potentielle à la revente, il est souvent conseillé d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu. 

Ainsi, par le jeu de la translucidité fiscale, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté directement par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant. 

Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale constituée entre plusieurs associés personnes physiques, on appliquera le régime des revenus fonciers, qui permettra aux associés d’imputer sur leur revenu global une partie du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal). 

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles et on ne pourra pas pratiquer d’amortissements, par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux marginal, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%), ce qui peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement). 

En revanche, en matière de cessions immobilières, le régime de l’impôt sur le revenu se révèle avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet notamment de bénéficier d’abattements à partir de la sixième année de détention et d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 

Une SCI à l’IS pour les actifs importants 

Si l’investissement immobilier est conséquent, la SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable). 

Il sera alors possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commission d’agence…. Et surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. 

Mais en cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera, pouvant entrainer une plus-value presque égale au prix de cession lorsque l’immeuble vendu est totalement amorti. 

En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.

La SCI est souvent adoptée pour l’acquisition de biens immobiliers pour les différents avantages et facilités de gestion, transmission et cession qui viennent d’être évoqués. Afin que ces différents avantages puissent être optimisés, il est toutefois impératif de faire étudier chaque cas par un notaire.

Florent CHARLES, notaire.

Les formalités liées à la vie des sociétés

Les formalités liées à la vie des sociétés

La création, la vie, la dissolution ou la vente des sociétés est rythmée par de nombreux actes et des échéances importantes. Il est important que toutes les formalités liées à la vie de la société soient respectées pour éviter les difficultés. 

Les formalités liées à a création d’une société

A l’origine lors de la constitution de la société, le notaire va rédiger les statuts en tenant compte des projets de ses clients et aussi par exemple de leur situation matrimoniale.
Les statuts signés par acte authentique avec le notaire vont simplifier les formalités postérieures auprès du greffe. Le notaire va aussi réunir toutes les pièces et obtenir rapidement l’immatriculation de la société. La relation avec le greffe s’effectue notamment par l’envoi d’un formulaire spécifique pour chaque formalité et parfois aussi une publication dans un journal d’annonces légales.
Tout ceci est pris en charge par le notaire.

Les formalités auprès du Greffe du tribunal de commerce

De la constitution à la dissolution/ liquidation en passant par les changements de gérants, de nom, de siège social, les cessions de parts, les modifications d’associés, toutes  ces étapes  se concrétisent souvent par une décision collective des associés prise en assemblée générale.
Mais cette décision et les bouleversements qu’elle entraîne nécessite souvent et oblige à une modification des mentions figurant au greffe du tribunal de commerce.
Le notaire en tant que juriste habilité réalise ces formalités sur demande de ses clients. 

Les formalités liées à la vente d’une société

Le notaire intervient aussi parfois à l’occasion d’une vente pour constater lors d’une assemblée générale l’accord des associés valablement exprimé. Bien souvent seule une décision collective au sein de la société peut valider une vente, un emprunt hypothécaire, un cautionnement et des cessions de parts par exemple.
Le notaire qui a la maîtrise du dossier et toutes les pièces entre les mains va naturellement rédiger les procès-verbaux et participer à l’établissement des formalités postérieures.

Les Assemblées Générales 

Souvent la mise en place de l’assemblée générale au-delà des règles de forme de convocation nécessite l’intervention de personne ad hoc ou extérieur tel un commissaire aux apports, le conjoint d’un associé ou ses héritiers. L’analyse des statuts permettra de réaliser une assemblée générale conforme tant au regard du fond que de la forme (par exemple choix de la majorité pour voter).

Les formalités liées à la refonte des statuts

À d’autres moments de la vie des sociétés, à l’occasion d’apport, de cession de parts, de changements de gérants, il est nécessaire d’établir outre les formalités qui viennent d’être décrites mais aussi une refonte des statuts. Ces statuts à jour seront présentés au greffe pour remplacer les anciens, devenus obsolètes.
Le notaire qui a suivi toute la vie de la société accomplit sans mal cette formalité.

L’accomplissement des formalités liées à la vie des sociétés est primordial

Les formalités liés à la vie des sociétés nécessitent souvent en premier lieu une lecture et une analyse précise des règles fixées par les statuts pour mettre en œuvre ces formalités afin d’accomplir une procédure irréprochable qui ne soit pas susceptible d’être attaquée plus tard, par exemple par des associés à la position minoritaire ou opposant virulent.
Enfin le bon accomplissement des formalités postérieures va assurer la pleine efficacité de la décision et notamment son opposition aux tiers par la publication au greffe du tribunal de commerce.
Un retard de mise en œuvre ou une formalité non accomplie peut causer de lourd préjudice avec parfois des conséquences financières.

Il en va de même lors des étapes de dissolution et liquidation, sans même parler des hypothèses où figure à l’actif du bilan un immeuble à partager.Par une vision globale et la prise en compte des souhaits des associés, le notaire est incontournable sur la question des formalités en matière de société.

Phiippe JACQUET, notaire.

 

Patrimoine de l’entrepreneur… Protéger ses biens dans le cadre de son activité professionnelle

protéger le patrimoine de l'entrepreneur individuel

« Ma petite entreprise ne connaît pas la crise ! » chante Alain BASHUNG.

Sauf que dans la réalité, toute entreprise comporte des risques dont notamment l’exposition du patrimoine de l’entrepreneur au droit de poursuite des créanciers liés à l’activité. 

Selon le statut de l’entrepreneur, plusieurs leviers peuvent être utilisés pour limiter la portée de ce risque, soit par la déclaration d’insaisissabilité, le choix d’un statut tel que l’Entreprise Individuelle à Responsabilité limitée (EIRL), le choix d’un régime matrimonial adapté ou enfin, la mise en société.

Patrimoine de l’entrepreneur, le cas de l’entrepreneur individuel

La souplesse de la création de l’entreprise individuelle est l’un des atouts majeurs de cette forme juridique d’activité. 

Cependant, ce statut a un inconvénient de taille : il n’y a pas de séparation entre le privé et le professionnel. C’est le principe de l’unicité de patrimoine.  De ce fait, l’entrepreneur peut voir ses biens personnels, dont sa résidence principale, soumise aux risques de l’activité.

Les solutions suivantes sont à étudier afin de remédier à cette situation délicate :

L’insaisissabilité :
Quel que soit le mode de détention, en pleine propriété, en indivision, en nue-propriété ou en usufruit, cette mesure protège les biens immobiliers de l’entrepreneur individuel en empêchant les créanciers de les saisir. 

Depuis la Loi Macron de 2015, l’insaisissabilité est automatique pour la résidence principale du chef d’entreprise, et sur option pour ses autres biens personnels.

La mise en place de cette option se fait par déclaration devant notaire qui en effectue la publication. Même si sa durée est illimitée, elle ne concerne que les créanciers dont la dette est postérieure. Toutefois, cette protection est inefficace pour les dettes antérieures et vis-à-vis de l’Administration Fiscale en cas de fraude.

L’entreprise Individuelle à Responsabilité Limités (EIRL) :
Entré en vigueur en 2010, ce statut particulier de l’entreprise individuelle permet de créer un patrimoine dit « d’affectation », qui seul peut être saisi en cas de difficultés. Les biens personnels sont ainsi mis à l’abri.

Le patrimoine d’affectation se compose à titre obligatoire des biens nécessaires à l’activité professionnelle (local commercial, matériel, véhicule de société). Attention toutefois à bien évaluer les biens affectés.

Pour sa mise en place, il convient d’effectuer une déclaration sur un registre spécial, au Greffe du Greffe du Tribunal de Commerce pour les commerçants, au répertoire des Métiers pour les artisans, et au Tribunal de Grande Instance pour les professionnels libéraux et auto-entrepreneurs.

Le régime matrimonial en faisant le bon choix  :
En l’absence de contrat prénuptial, les époux sont automatiquement soumis au régime de la communauté légale où tous les biens acquis en cours d’union sont communs. Par conséquent, l’entrepreneur, dans son activité, engage ses biens propres mais aussi les biens de la communauté. Le risque de faillite peut donc toucher tout le patrimoine du couple.

Les régimes matrimoniaux de type séparatistes sont les plus adaptés pour que le patrimoine du conjoint de l’entrepreneur soit protégé des risques de la faillite sociale.

Choisir son contrat de mariage avec son notaire permettra de trouver le bon équilibre entre les souhaits d’union et la limitation des risques sociaux sur le patrimoine du couple. 

De même, l’entrepreneur déjà marié, doit envisager le changement de régime matrimonial pour arriver à la même protection.

Patrimoine de l’entrepreneur, la mise en société

En plus d’être obligatoire lorsque l’on veut entreprendre à plusieurs, créer une société permet au chef d’entreprise de distinguer son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel. C’est le moyen le plus efficace pour protéger ses biens personnels.

Pour le choix du type de société, il faut privilégier la forme commerciale (SARL, SAS, SA) car la responsabilité des associés est limitée à l’apport contrairement à l’entreprise individuelle ou la société civile où la responsabilité est indéfinie.

Si pour l’obtention d’un financement, le dirigeant est amené à se porter caution de sa société, il est vivement conseillé d’opter pour une caution réelle (hypothèque sur un bien déterminé) plutôt que la caution personnelle qui exposerait l’ensemble de son patrimoine personnel.

Zenab AMIDOU, notaire.

Divorce et entreprise

divorce et entreprise

Divorce et entreprise : une situation qui doit être appréhendée par tout chef d’entreprise. L’anticipation est le quotidien du chef d’entreprise, appréhender des environnements qui évoluent en permanence est le propre du dirigeant.

Cependant, il n’est pas rare de constater que, dans bien des cas, l’activité d’une entreprise est mise en péril à cause d’évènements survenant dans la vie privée du dirigeant : le divorce en fait partie. Comment cela se passe si le chef d’entreprise s’est marié sans contrat de mariage ? Comment anticiper face au divorce, en adaptant le régime matrimonial et en choisissant le bon statut juridique ?

DIVORCE ET ENTREPRISE :  QUELS SONT LES RISQUES ENCOURUS PAR LE DIVORCE ?

Ce risque concerne surtout les époux mariés sous le régime de la communauté légale, c’est-à-dire, sans contrat de mariage préalable.

Lors du partage de divorce, le sort de l’entreprise nécessite de déterminer qui en est propriétaire.

Si l’entreprise a été créée avant le mariage ou reçue par donation ou succession, elle constitue un bien propre pour l’époux concerné et est exclue du partage.

Cependant, le Juge peut octroyer une indemnité l’époux ayant travaillé bénévolement dans l’entreprise sans avoir le statut de conjoint collaborateur.

Si l’entreprise a été créée en cours d’union par un époux sans disposition particulière, elle constitue un bien commun. En effet, la communauté se compose des biens acquis au cours du mariage par les époux ensemble ou séparément.

Dans le cadre du divorce, la valeur de l’entreprise ou des parts de la société fait donc partie de l’actif à partager. Il faudra donc la faire valoriser par un expert.

Le compte courant d’associé alimenté pendant le mariage constitue également un bien commun à répartir.

Lors du partage, même si l’entreprise est attribuée, de façon générale, à l’époux exploitant, ce dernier devra indemniser l’autre conjoint en lui versant une soulte.

Cette soulte est égale à la moitié de la valeur de l’entreprise ; ce qui peut conduire le chef d’entreprise à vendre son outil professionnel pour la régler.

Quant au conjoint non-attributaire de l’entreprise, il n’est pas automatiquement libéré des dettes et emprunts communs liés à l’activité et court le risque d’être poursuivi en cas de faillite du dirigeant même après le divorce.

DIVORCE ET ENTREPRISE : COMMENT ANTICIPER FACE AU DIVORCE ?

Choisir le régime matrimonial

Avant de se marier, le chef d’entreprise doit consulter un notaire pour l’aider à bien choisir son régime matrimonial. Plusieurs solutions existent comme le contrat de mariage de séparation de biens ou de participation aux acquêts.

Si les époux sont déjà mariés sans contrat, il faudra passer par un changement de régime matrimonial pour adopter la séparation des biens.

Ainsi, l’époux propriétaire de l’entreprise n’aura aucun compte à rendre à l’autre. Il sera seul maître à bord pour la gestion de l’entreprise et protègera sa famille des éventuels risques professionnels.

Pour ceux qui souhaitent s’unir pour le meilleur et le pire, c’est-à-dire sous le régime de la communauté, le pire peut être atténué. Il faudra que les futurs époux établissent un contrat de mariage aménageant leur communauté avec des clauses destinées de protéger l’entreprise : la déclaration de biens propres ou la clause d’immobilisation portant sur l’entreprise, la clause alsacienne (clause de reprise des apports à la communauté en cas de divorce), la clause modifiant  le régime des récompenses.

Bien choisir le statut de l’entreprise

Autre solution : préférer la forme sociétaire plutôt que l’exercice de l’activité sous forme d’entreprise individuelle et faire renoncer son conjoint à revendiquer la qualité d’associé.

Ainsi, même si les parts de la société sont des biens communs, cela empêchera l’intervention du conjoint dans la vie de la société. Sera par conséquent limité, le risque de paralysie des organes sociaux en cas de crise familiale.

Attention cependant à la prestation compensatoire !

Celle-ci est attribuée à l’époux ayant de faibles revenus et sert à compenser la baisse de niveau de vie occasionnée par le divorce. Le chef d’entreprise peut être amené à verser à son ex-conjoint des sommes importantes pouvant le conduire à vendre certains éléments d’actifs de son entreprise.

Anticiper la séparation n’a jamais fait divorcer, c’est pourquoi prendre connaissance des diverses options avant la survenance du conflit ne peut qu’être conseillé au chef d’entreprise prudent.

Couple et entreprise

Zenab AMIDOU, notaire

 

En savoir plus sur le divorce

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Le bail commercial et l’arrivée de son échéance : les conséquences pour le preneur

bail commercial échéance

bail commercial à échéance

Vous avez conclu un bail commercial avec le propriétaire des murs de votre entreprise, ou vous avez repris un bail en cours, et la date de fin de bail fixée au contrat arrive bientôt.

Mais pas de panique, ne contactez pas tout de suite les déménageurs ! En effet, l’arrivée à échéance du bail commercial ne met pas fin automatiquement à ce dernier.

En effet, ce type de bail vous apporte une protection particulière, car après son terme le bail se prolonge tacitement. Toutefois le dépassement de la durée du bail commercial sans renouvellement n’est pas sans danger.

La tacite prolongation du bail commercial à l’arrivée du terme

A l’arrivée du terme contractuel (c’est à dire à l’issue de la durée du bail commercial, qui est au minimum de 9 ans), si aucune des parties n’a demandé son renouvellement ou donné congé dans les conditions légales, le bail ne prend pas fin : il continue pour une durée indéterminée.

Ainsi, si le bailleur ne vous a pas adressé de congé, vos droits sur le local abritant votre entreprise seront maintenus, sans pouvoir en être évincé. Les conditions du bail d’origine restent applicables (notamment le loyer n’est pas modifié, en dehors de l’indexation contractuelle).

Toutefois, vous n’avez pas intérêt à laisser perdurer cette situation de prolongation tacite.

Les dangers de la prolongation tacite du bail commercial pour le preneur

  • La possibilité de donner congé à tout moment pour le bailleur

Après le dépassement de la durée du bail, il pourra prendre fin par la volonté de l’une des parties, en respectant un préavis de six mois.

Ainsi, le bailleur pourra, en respectant ledit préavis, vous donner congé. Vous devrez donc quitter les lieux, même s’il devra néanmoins dans ce cas vous verser une indemnité d’éviction.

  • Le déplafonnement en cas de dépassement de la durée de 12 ans

Mais le plus gros risque sera qu’au-delà d’une durée totale de douze années, (soit une tacite prolongation de trois ans en cas de bail initial d’une durée de neuf ans), le bailleur ne sera plus tenu par le plafonnement du loyer. Il pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de la règle du plafonnement (limité à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux), en se basant sur la valeur locative. Le loyer pourra donc subir une augmentation importante.

Les précautions à prendre par le preneur en cas de prolongation tacite du bail commercial

Lorsque la date de fin de bail commercial est dépassée, il n’est toutefois pas trop tard !

Ainsi, sauf dans l’hypothèse où vous souhaitez, à brève échéance, quitter les locaux objets du bail commercial, il vous est vivement conseillé d’adresser au bailleur une demande de renouvellement. Cette demande devra être formulée par huissier.

Le bailleur aura un délai de trois mois pour accepter ce renouvellement. A défaut, il sera réputé l’avoir accepté tacitement. Il ne pourra ainsi pas procéder au déplafonnement, et le nouveau bail recommencera pour une nouvelle durée de 9 ans.

Pascale FAVIER, notaire

Couple et entreprise font-ils bon ménage ?

couple entreprise

entreprise en couple

Couple et entreprise ne font peut-être pas toujours bon ménage…

Qu’il s’agisse d’une union libre ou organisée par le PACS ou le mariage, quand l’aventure de l’entreprise se conjugue, au surplus à deux, les difficultés peuvent se multiplier.

De nombreuses questions se posent au chef d’entreprise et à son conjoint. Esprit d’entreprise et protection du patrimoine personnel sont-ils conciliables ? Comment ce dernier peut-il participer à l’entreprise ?

Face à ces enjeux, des solutions adaptées aux intérêts de l’entreprise et du couple doivent être trouvées, tout au long de la vie professionnelle de l’entrepreneur…pour que le couple constitue non pas un frein mais un moteur pour l’entreprise !

Liberté d’entreprendre et autonomie de gestion de l’entreprise

Concubins, partenaires pacsés, couples mariés, aucun de ces statuts ne restreint la liberté d’entreprendre !

Au surplus, à l’instar des concubins et parte­naires pacsés, chaque époux marié dispose d’une totale autonomie dans l’exercice de sa profession, son conjoint ne pouvant pas s’immiscer dans l’exercice de sa profession.

Couple et entreprise, partage de la réussite…et des difficultés

couple et entreprise

Liberté et autonomie n’excluent en aucun cas le partage des gains, fruit de la réus­site de l’époux entrepreneur. En ce sens, les époux mariés sous le régime légal de la communauté de biens, à défaut de contrat de mariage, profiteront des revenus issus de l’entreprise.

Au contraire, l’entrepreneur concubin, celui pacsé depuis 2007, ou marié sous le régime de la séparation de biens sera seul titulaire des revenus générés par l’entreprise, sauf à avoir l’esprit partageur !

Statut du couple et statut de l’entreprise…intimement liés !

La détention de l’entreprise pendant la durée de vie du couple dépend également du statut (marié ou non du couple) et le cas échéant, d’un éventuel contrat de mariage.

Egalement, les difficultés économiques de l’entreprise n’auront pas les mêmes conséquences sur le couple, au vu du statut juridique de celui-ci et de l’entreprise.

Face aux créanciers de l’époux entrepreneur…un conjoint mal protégé ? Quelle protection pour le conjoint ? 

Alors que le concubin, le partenaire pacsé de l’entrepreneur ou l’époux marié sous le régime de la séparation de biens ne pourra pas être inquiété par les difficultés du chef d’entreprise, les créanciers professionnels d’un époux marié sous le régime de la com­munauté de biens pourront saisir les biens propres du chef d’entreprise (acquis avant le mariage ou par donation/succession au cours du mariage) et les biens communs (acquis pendant le mariage par l’un et/ou l’autre des époux). Le conjoint est donc très peu protégé.

Des saisies sur salaire peuvent ainsi être mises en place, mais ses biens propres restent insaisissables.

Si la loi applicable aux époux mariés apparaît insatisfaisante dans le temps, un correctif est possible, en recourant à un changement de régime matrimonial.

Le recours à une société, au statut de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée ou à la déclaration d’insaisissabilité pourra limiter les risques pour le conjoint, le concubin ou le partenaire, mais…

Les méfaits du cautionnement

En effet, le cautionnement du conjoint de l’entrepreneur est souvent le « sésame » du crédit professionnel.

Et pour cause, par ce seul acte, le conjoint réunit son patrimoine à celui de son époux entrepreneur pour former la garantie de l’établissement financier.

Lorsque le couple unit ses efforts…

Certains couples font le choix de travailler ensemble dans l’entreprise de l’un d’eux ou le second rejoint, avec le temps, celui qui a tenté l’aventure.

Les concubins pourront être alors soit asso­ciés dans la même société s’ils souhaitent se placer sur un pied d’égalité, soit l’un pourra être salarié de l’autre, si un seul est porteur du projet.

Outre ces deux statuts, le partenaire pac­sé ou le conjoint de l’entrepreneur pourra adopter le statut de conjoint ou partenaire collaborateur de ce dernier, mais ne pourra pas notamment être rémunéré. Il est donc impératif, dès lors que la collaboration excède la simple entraide, de faire le choix parmi l’un de ces statuts.

Le couple face aux difficultés et même au décès de l’entrepreneur

Contrairement à une idée trop répandue, le partenaire pacsé comme le concubin ne dispose d’aucun droit sur l’entreprise en cas de décès ; ces personnes ne sont en effet pas héritières l’une de l’autre. Pour y remé­dier, la rédaction d’un testament s’impose, aux termes duquel les droits de chacun seront précisément déterminés.

Seuls les époux peuvent véritablement faire valoir des droits sur l’entreprise, en cas de décès de leur conjoint.

Toutefois, la situation du veuf ou de la veuve de l’entrepreneur peut se révéler plus ou moins délicate en présence d’enfants d’une première union.

Le mandat à effet posthume

Un outil, le mandat à effet posthume, permet, depuis 2007, au chef d’entreprise de confier la gestion de l’entreprise, consé­cutivement à son décès, à son conjoint, son partenaire, concubin mais également à une tierce personne.

Le mandat de protection future

Un autre dispositif, le mandat de protection future peut également permettre au chef d’entreprise d’organiser la gestion de son entreprise en cas de difficultés personnelles (exemple : santé, accident…) l’empêchant d’exercer.

Trouver l’harmonie grâce au notaire

La création, la reprise d’entreprise et la pérennité de celle-ci nécessitent donc une analyse de la situation familiale et patrimoniale de l’entrepreneur.

Le notaire, spécialiste du droit de la famille et conseil avisé du chef d’entreprise, saura vous proposer diverses solutions adaptées et gages d’une parfaite harmonie entre le couple et l’entreprise.