Les dirigeants peuvent avoir intérêt à posséder à titre personnel leurs locaux professionnels. 

Si l’opération est intéressante pour construire son patrimoine privé, elle est aussi avantageuse pour l’entreprise. Explications.  Face à une opportunité d’acquisition de murs commerciaux se pose automatiquement une question : qui doit acquérir ? : 

– L’exploitant personne physique
– Une société d’exploitation
– Une société civile immobilière. 

C’est souvent cette dernière possibilité qui est adoptée. 

Qu’est-ce qu’une SCI, Société Civile Immobilière ?

La société civile immobilière est avant tout une « société civile », ce qui veut dire que son activité doit obligatoirement être « civile ». Elle ne peut donc pas faire, à titre principal, des actes de commerce. 

La gestion d’un immeuble et la location est un acte civil par nature, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale. 

En revanche, lorsque les locaux sont loués meublés ou équipés, la location devient un acte commercial. Une SCI qui ferait des actes commerciaux (+ de 10% de son activité) perdrait alors l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés. 

La SCI permet la protection du patrimoine personnel

Loger dans une SCI les murs de l’entreprise les abrite des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Ainsi, en cas de liquidation judiciaire par exemple, les locaux seront hors de portée des créanciers, à condition, bien sûr, que la forme sociale de votre entreprise n’engage pas votre responsabilité sur vos actifs personnels. 

Toutefois, cette protection implique que les associés « jouent le jeu de la SCI » et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés. 

Si la SCI se révèle être un « poids mort » que l’on n’a pas activé, si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion ou s’il n’a jamais réuni ou consulté les associés, les créanciers de la société d’exploitation n’auront aucun mal à démontrer que la SCI est fictive et demanderont que la procédure collective soit étendue à cette dernière. Il en sera de même si l’on constate des versements anormaux entre les deux structures, une surévaluation des loyers, un enrichissement de la SCI au détriment de la structure d’exploitation, etc.. 

Enfin, si la SCI se porte caution de la société d’exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s’affaiblira considérablement.

SCI = Facilités de gestion

D’une manière générale, la SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux. 

La SCI permet à la fois d’être propriétaire et locataire des locaux et de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. 

Pour le dirigeant, c’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine en s’assurant des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise et en prévision, par exemple, de la cessation d’activité. 

Attention, ne surévaluez pas pour autant les loyers : si la rentabilité est forte, l’administration examinera à la loupe le montage et les sommes perçues pourraient être requalifiées comme revenus distribués aux associés avec une majoration possible de 40 % pour mauvaise foi.

Acquisition commune
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs associés ? La SCI est un moyen pratique d’éviter les contraintes liées à la détention du bien en indivision.  En effet, en cas de mésentente entre associés, l’indivision présente un inconvénient majeur car chacune des parties peut demander unilatéralement au tribunal la mise en vente des murs.  En SCI, non seulement les associés détiennent uniquement des parts sociales qui sont plus faciles à partager, mais en outre, un seul associé ne pourra pas exiger la dissolution de la SCI. 

SCI = Facilités de transmission et de cession

Transmettre via une SCI
Une SCI permet également de préparer la succession dans de meilleures conditions. Par le jeu des abattements fiscaux renouvelables, on peut ainsi optimiser la transmission familiale en donnant la quantité de parts correspondant à l’exonération, soit par exemple, 100.000 € par enfant et par parent tous les quinze ans.  Des parts sociales peuvent aussi être attribuées dès la création aux enfants. Ces parts prendront de la valeur avec le temps et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des impôts à payer.  Pour garder la main sur la gestion des locaux, n’oubliez pas, toutefois, en rédigeant les statuts, de vous réserver les droits de vote et de vous désigner comme gérant. 

Cession facilité via une SCI
Séparer la propriété des murs et de l’exploitation dès l’acquisition, facilite également la cession indépendante de l’un ou de l’autre sans incidences particulières.  Pour les acquéreurs d’un fonds commercial, il est souvent plus simple et financièrement plus facile de ne pas acquérir en même temps les murs commerciaux car le coût de l’immobilier représente un frein indéniable lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan. 

La fiscalité de la SCI

La fiscalité ne doit pas être l’unique critère décisionnel car chaque formule présente des avantages et des inconvénients et chaque situation doit être étudiée au cas par cas. 

Une SCI à l’IR, solution la plus naturelle 

D’une manière générale, quand les loyers perçus demeurent modestes, avec une fiscalité supportable pour votre foyer ou un risque important de plus-value potentielle à la revente, il est souvent conseillé d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu. 

Ainsi, par le jeu de la translucidité fiscale, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté directement par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant. 

Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale constituée entre plusieurs associés personnes physiques, on appliquera le régime des revenus fonciers, qui permettra aux associés d’imputer sur leur revenu global une partie du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal). 

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles et on ne pourra pas pratiquer d’amortissements, par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux marginal, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%), ce qui peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement). 

En revanche, en matière de cessions immobilières, le régime de l’impôt sur le revenu se révèle avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet notamment de bénéficier d’abattements à partir de la sixième année de détention et d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 

Une SCI à l’IS pour les actifs importants 

Si l’investissement immobilier est conséquent, la SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable). 

Il sera alors possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commission d’agence…. Et surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. 

Mais en cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera, pouvant entrainer une plus-value presque égale au prix de cession lorsque l’immeuble vendu est totalement amorti. 

En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.

La SCI est souvent adoptée pour l’acquisition de biens immobiliers pour les différents avantages et facilités de gestion, transmission et cession qui viennent d’être évoqués. Afin que ces différents avantages puissent être optimisés, il est toutefois impératif de faire étudier chaque cas par un notaire.

Florent CHARLES, notaire.

La création, la vie, la dissolution ou la vente des sociétés est rythmée par de nombreux actes et des échéances importantes. Il est important que toutes les formalités liées à la vie de la société soient respectées pour éviter les difficultés. 

Les formalités liées à a création d’une société

A l’origine lors de la constitution de la société, le notaire va rédiger les statuts en tenant compte des projets de ses clients et aussi par exemple de leur situation matrimoniale.
Les statuts signés par acte authentique avec le notaire vont simplifier les formalités postérieures auprès du greffe. Le notaire va aussi réunir toutes les pièces et obtenir rapidement l’immatriculation de la société. La relation avec le greffe s’effectue notamment par l’envoi d’un formulaire spécifique pour chaque formalité et parfois aussi une publication dans un journal d’annonces légales.
Tout ceci est pris en charge par le notaire.

Les formalités auprès du Greffe du tribunal de commerce

De la constitution à la dissolution/ liquidation en passant par les changements de gérants, de nom, de siège social, les cessions de parts, les modifications d’associés, toutes  ces étapes  se concrétisent souvent par une décision collective des associés prise en assemblée générale.
Mais cette décision et les bouleversements qu’elle entraîne nécessite souvent et oblige à une modification des mentions figurant au greffe du tribunal de commerce.
Le notaire en tant que juriste habilité réalise ces formalités sur demande de ses clients. 

Les formalités liées à la vente d’une société

Le notaire intervient aussi parfois à l’occasion d’une vente pour constater lors d’une assemblée générale l’accord des associés valablement exprimé. Bien souvent seule une décision collective au sein de la société peut valider une vente, un emprunt hypothécaire, un cautionnement et des cessions de parts par exemple.
Le notaire qui a la maîtrise du dossier et toutes les pièces entre les mains va naturellement rédiger les procès-verbaux et participer à l’établissement des formalités postérieures.

Les Assemblées Générales 

Souvent la mise en place de l’assemblée générale au-delà des règles de forme de convocation nécessite l’intervention de personne ad hoc ou extérieur tel un commissaire aux apports, le conjoint d’un associé ou ses héritiers. L’analyse des statuts permettra de réaliser une assemblée générale conforme tant au regard du fond que de la forme (par exemple choix de la majorité pour voter).

Les formalités liées à la refonte des statuts

À d’autres moments de la vie des sociétés, à l’occasion d’apport, de cession de parts, de changements de gérants, il est nécessaire d’établir outre les formalités qui viennent d’être décrites mais aussi une refonte des statuts. Ces statuts à jour seront présentés au greffe pour remplacer les anciens, devenus obsolètes.
Le notaire qui a suivi toute la vie de la société accomplit sans mal cette formalité.

L’accomplissement des formalités liées à la vie des sociétés est primordial

Les formalités liés à la vie des sociétés nécessitent souvent en premier lieu une lecture et une analyse précise des règles fixées par les statuts pour mettre en œuvre ces formalités afin d’accomplir une procédure irréprochable qui ne soit pas susceptible d’être attaquée plus tard, par exemple par des associés à la position minoritaire ou opposant virulent.
Enfin le bon accomplissement des formalités postérieures va assurer la pleine efficacité de la décision et notamment son opposition aux tiers par la publication au greffe du tribunal de commerce.
Un retard de mise en œuvre ou une formalité non accomplie peut causer de lourd préjudice avec parfois des conséquences financières.

Il en va de même lors des étapes de dissolution et liquidation, sans même parler des hypothèses où figure à l’actif du bilan un immeuble à partager.Par une vision globale et la prise en compte des souhaits des associés, le notaire est incontournable sur la question des formalités en matière de société.

Phiippe JACQUET, notaire.

« Ma petite entreprise ne connaît pas la crise ! » chante Alain BASHUNG.

Sauf que dans la réalité, toute entreprise comporte des risques dont notamment l’exposition du patrimoine de l’entrepreneur au droit de poursuite des créanciers liés à l’activité. 

Selon le statut de l’entrepreneur, plusieurs leviers peuvent être utilisés pour limiter la portée de ce risque, soit par la déclaration d’insaisissabilité, le choix d’un statut tel que l’Entreprise Individuelle à Responsabilité limitée (EIRL), le choix d’un régime matrimonial adapté ou enfin, la mise en société.

Patrimoine de l’entrepreneur, le cas de l’entrepreneur individuel

La souplesse de la création de l’entreprise individuelle est l’un des atouts majeurs de cette forme juridique d’activité. 

Cependant, ce statut a un inconvénient de taille : il n’y a pas de séparation entre le privé et le professionnel. C’est le principe de l’unicité de patrimoine.  De ce fait, l’entrepreneur peut voir ses biens personnels, dont sa résidence principale, soumise aux risques de l’activité.

Les solutions suivantes sont à étudier afin de remédier à cette situation délicate :

L’insaisissabilité :
Quel que soit le mode de détention, en pleine propriété, en indivision, en nue-propriété ou en usufruit, cette mesure protège les biens immobiliers de l’entrepreneur individuel en empêchant les créanciers de les saisir. 

Depuis la Loi Macron de 2015, l’insaisissabilité est automatique pour la résidence principale du chef d’entreprise, et sur option pour ses autres biens personnels.

La mise en place de cette option se fait par déclaration devant notaire qui en effectue la publication. Même si sa durée est illimitée, elle ne concerne que les créanciers dont la dette est postérieure. Toutefois, cette protection est inefficace pour les dettes antérieures et vis-à-vis de l’Administration Fiscale en cas de fraude.

L’entreprise Individuelle à Responsabilité Limités (EIRL) :
Entré en vigueur en 2010, ce statut particulier de l’entreprise individuelle permet de créer un patrimoine dit « d’affectation », qui seul peut être saisi en cas de difficultés. Les biens personnels sont ainsi mis à l’abri.

Le patrimoine d’affectation se compose à titre obligatoire des biens nécessaires à l’activité professionnelle (local commercial, matériel, véhicule de société). Attention toutefois à bien évaluer les biens affectés.

Pour sa mise en place, il convient d’effectuer une déclaration sur un registre spécial, au Greffe du Greffe du Tribunal de Commerce pour les commerçants, au répertoire des Métiers pour les artisans, et au Tribunal de Grande Instance pour les professionnels libéraux et auto-entrepreneurs.

Le régime matrimonial en faisant le bon choix  :
En l’absence de contrat prénuptial, les époux sont automatiquement soumis au régime de la communauté légale où tous les biens acquis en cours d’union sont communs. Par conséquent, l’entrepreneur, dans son activité, engage ses biens propres mais aussi les biens de la communauté. Le risque de faillite peut donc toucher tout le patrimoine du couple.

Les régimes matrimoniaux de type séparatistes sont les plus adaptés pour que le patrimoine du conjoint de l’entrepreneur soit protégé des risques de la faillite sociale.

Choisir son contrat de mariage avec son notaire permettra de trouver le bon équilibre entre les souhaits d’union et la limitation des risques sociaux sur le patrimoine du couple. 

De même, l’entrepreneur déjà marié, doit envisager le changement de régime matrimonial pour arriver à la même protection.

Patrimoine de l’entrepreneur, la mise en société

En plus d’être obligatoire lorsque l’on veut entreprendre à plusieurs, créer une société permet au chef d’entreprise de distinguer son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel. C’est le moyen le plus efficace pour protéger ses biens personnels.

Pour le choix du type de société, il faut privilégier la forme commerciale (SARL, SAS, SA) car la responsabilité des associés est limitée à l’apport contrairement à l’entreprise individuelle ou la société civile où la responsabilité est indéfinie.

Si pour l’obtention d’un financement, le dirigeant est amené à se porter caution de sa société, il est vivement conseillé d’opter pour une caution réelle (hypothèque sur un bien déterminé) plutôt que la caution personnelle qui exposerait l’ensemble de son patrimoine personnel.

Zenab AMIDOU, notaire.

Vous avez conclu un bail commercial avec le propriétaire des murs de votre entreprise, ou vous avez repris un bail en cours, et la date de fin de bail fixée au contrat arrive bientôt.

Mais pas de panique, ne contactez pas tout de suite les déménageurs ! En effet, l’arrivée à échéance du bail commercial ne met pas fin automatiquement à ce dernier.

En effet, ce type de bail vous apporte une protection particulière, car après son terme le bail se prolonge tacitement. Toutefois le dépassement de la durée du bail commercial sans renouvellement n’est pas sans danger.

La tacite prolongation du bail commercial à l’arrivée du terme

A l’arrivée du terme contractuel (c’est à dire à l’issue de la durée du bail commercial, qui est au minimum de 9 ans), si aucune des parties n’a demandé son renouvellement ou donné congé dans les conditions légales, le bail ne prend pas fin : il continue pour une durée indéterminée.

Ainsi, si le bailleur ne vous a pas adressé de congé, vos droits sur le local abritant votre entreprise seront maintenus, sans pouvoir en être évincé. Les conditions du bail d’origine restent applicables (notamment le loyer n’est pas modifié, en dehors de l’indexation contractuelle).

Toutefois, vous n’avez pas intérêt à laisser perdurer cette situation de prolongation tacite.

Les dangers de la prolongation tacite du bail commercial pour le preneur

• La possibilité de donner congé à tout moment pour le bailleur

Après le dépassement de la durée du bail, il pourra prendre fin par la volonté de l’une des parties, en respectant un préavis de six mois.

Ainsi, le bailleur pourra, en respectant ledit préavis, vous donner congé. Vous devrez donc quitter les lieux, même s’il devra néanmoins dans ce cas vous verser une indemnité d’éviction.

• Le déplafonnement en cas de dépassement de la durée de 12 ans

Mais le plus gros risque sera qu’au-delà d’une durée totale de douze années, (soit une tacite prolongation de trois ans en cas de bail initial d’une durée de neuf ans), le bailleur ne sera plus tenu par le plafonnement du loyer. Il pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de la règle du plafonnement (limité à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux), en se basant sur la valeur locative. Le loyer pourra donc subir une augmentation importante.

Les précautions à prendre par le preneur en cas de prolongation tacite du bail commercial

Lorsque la date de fin de bail commercial est dépassée, il n’est toutefois pas trop tard !

Ainsi, sauf dans l’hypothèse où vous souhaitez, à brève échéance, quitter les locaux objets du bail commercial, il vous est vivement conseillé d’adresser au bailleur une demande de renouvellement. Cette demande devra être formulée par huissier.

Le bailleur aura un délai de trois mois pour accepter ce renouvellement. A défaut, il sera réputé l’avoir accepté tacitement. Il ne pourra ainsi pas procéder au déplafonnement, et le nouveau bail recommencera pour une nouvelle durée de 9 ans.

Pascale FAVIER, notaire