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Diagnostic de performance énergétique : ce qui change

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE  ENERGETIQUE EN 2022.

CE QUI VA CHANGER !

Vous souhaitez vendre votre logement ? En faisant du tri dans vos papier, vous retrouvez l’ancien diagnostic de performance énergétique (DPE).Celui qui vous avait été fourni lors de votre propre acquisition.

Est-il encore valable ? Pouvez-vous le réutiliser ?

Vous appelez aussitôt votre notaire qui vous parle de la réforme du DPE et de ses conséquences.

Rappelons tout d’abord que l’objectif du législateur est de lutter contre les passoires thermiques. Pour les identifier, le DPE dans sa nouvelle version devient l’outil de référence pour détecter les logements les plus énergivores et les plus polluants.

Son but premier est d’indiquer de manière plus fiable au futur acquéreur, plusieurs choses :

  • une estimation de la consommation énergétique du logement
  • son taux d’émission de gaz à effet de serre

Tout cela au travers des étiquettes énergie. Ainsi, l’acquéreur parfaitement informé sera alors davantage en mesure d’envisager des travaux pour améliorer la qualité énergétique du logement.

Pratique donc !

 

NOUVELLE PRÉSENTATION POUR DAVANTAGE DE FIABILITÉ

Le nouveau DPE signe notamment la fin… :

  • de la méthode dite « sur facture », qui consistait à apprécier la qualité énergétique d’un logement en analysant la facture de consommation d’énergie produite par le vendeur.
  • des DPE « vierges » qui étaient produits lors des ventes de logements inoccupés ou non chauffés pour lesquelles les vendeurs n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Désormais, la nouvelle méthode de calcul s’appuie uniquement sur des éléments objectifs. On y retrouve par exemple les caractéristiques physiques du logement : structure du bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage.

Le calcul intègre aussi de nouveaux paramètres :

  • consommations énergétiques en matière d’éclairage ou de ventilation
  • nouveaux scénarii météo
  • phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs

Sa présentation évolue de même pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques.

Il permet ainsi d’apporter des informations complémentaires comme :

  • le détail des déperditions thermiques
  • l’état de la ventilation et de l’isolation
  • la présence de cheminée à foyer ouvert
  • l’indicateur de confort d’été
  • les recommandations de travaux
  • les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières. A savoir : l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.

 

 

UNE NOUVELLE OPPOSABILITÉ POUR DAVANTAGE DE RESPONSABILITÉ

Fini le DPE purement informatif ! Le DPE devient opposable !

Comme pour les diagnostics électriques ou la présence d’amiante ou de plomb, le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant à l’acquéreur.

Les recommandations sont la seule partie du DPE qui ne gardent qu’un caractère informatif.

Bon à savoir donc !

 

UNE DURÉE DE VALIDITÉ INCHANGÉE

Depuis le 1er juillet 2021, tous les nouveaux DPE ont une durée de validité de 10 ans.

En revanche, pour les anciens DPE la règle est la suivante :

  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu’au 31 décembre 2022.
  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En conclusion, si vous avez besoin ou si vous souhaitez faire établir un nouveau DPE, pensez bien à fournir les détails et justificatifs de tous les travaux réalisés.

Sans oublier aussi tous les éléments techniques du logement ou du bâtiment en copropriété (chauffage, ventilation…), afin que votre DPE reflète au mieux la qualité énergétique de votre logement !

 

LA NOUVELLE METHODE DE CALCUL

Depuis le 1er juillet 2022, une nouvelle méthode de calcul permet d’obtenir des informations plus fiables pour le locataire ou l’acquéreur.

Le DPE permet ainsi au propriétaire de pointer du doigt les travaux à effectuer. Ainsi les logements étiquetés de A à D sont valorisés et inversement les logements de E à G sont dans le collimateur.

En effet, dès 2025 les logements les plus énergivores [classés G] seront interdits à la location.  Le même sort est réservé aux logements classés F en 2028 et pour ceux classés E en 2034.

Un bonne nouvelle pour les nouveaux propiétaires qui pourront ainsi profiter de bien immobilier avec une meilleure performance énergétique de leur logement !

Les propriétaires concernés qui souhaitent vendre, devront eux effectuer ces travaux pour améliorer leur DPE.

 

Clotilde DELPUECH Notaire

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Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Choisir le mode de détention des locaux nécessaires à l’activité est une décision importante de gestion. Un véritable pour tout bon chef d’entreprise. Plusieurs solutions sont possibles avec des conséquences juridiques, fiscales, et économiques différentes. L’entreprise a le choix de détenir du patrimoine immobilier sous plusieurs formes.

Entrepreneurs & dirigeants, ce nouvel article est pour vous !

LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER

Dans le cas présent, le bien est détenu directement dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur. Ou encore via une société d’exploitation.

 

Les avantages du patrimoine privé

L’entrepreneur est directement propriétaire de l’immeuble et son patrimoine privé en est augmenté.

Ce choix simplifie la détention car il n’y a ni structure supplémentaire à créer, ni bail commercial à établir. Le chef d’entreprise peut déduire de ses résultats imposables la valeur d’un loyer normal pour l’occupation du bien. En contrepartie, il doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

En cas de travaux importants sur le bien immobilier, il peut appliquer le déficit foncier.
Par ailleurs, la revente du bien bénéficie de la plus-value immobilière des particuliers.

 

Les avantages du patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Dans cette hypothèse, le bien est également acheté en direct. Seulement il sera inscrit au bilan de l’entreprise ou de la société d’exploitation. Et là encore, beaucoup d’avantages !

  • Une meilleure solvabilité de l’entreprise
  • L’obtention facilitée de financements
  • Des frais déductibles des résultats de l’entreprise (frais d’acquisition, frais financiers, taxe foncière, intérêts de l’emprunt…)
  • L’amortissement applicable aux constructions permettant de réduire le résultat imposable.
  • Un patrimoine immobilier exclu de l’IFI du dirigeant
  • Profiter du pacte Dutreil, dispositif fiscal exonérant à hauteur de 75 % des transmissions à titre gratuit des entreprises

 

Les inconvénients

Dans le patrimoine privé, les charges déductibles de l’immeuble sont limitées. Le bien lui est inclus dans le périmètre de l’IFI du dirigeant.
Dans le patrimoine professionnel, des difficultés peuvent se présenter dans certains cas. Par exemple, lorsque l’activité économique liée à l’exploitation se porte mal et ou cas de projet de cession de l’actif immobilier immobilisé.

Il peut arriver que la survenance d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) expose directement l’immeuble. Et donc à un risque de saisie.

En cas de transmission intrafamiliale, l’immeuble inscrit au bilan peut compliquer la composition des lots à partager entre enfants, repreneurs ou non repreneurs. Lors de la transmission à titre onéreux (vente, apport) de l’entreprise, la valeur patrimoniale de la société est artificiellement augmentée de l’immeuble. Ce qui peut peser sur l’endettement du repreneur et donc sur l’attractivité de l’entreprise.

Concernant le volet fiscal, la cession de l’immeuble détenu par l’entreprise est taxée à la plus-value professionnelle. Et ce qu’elle que soit : la durée de détention du bien cédé.

Ainsi, l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminué par une imposition conséquente de la revente. Compte tenu des désavantages importants de la détention directe de l’immeuble, le dirigeant devra privilégier la solution de la détention indirecte.

 

LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Le montage consiste à constituer une SCI qui acquiert l’immeuble en s’endettant et le donne en location à la société d’exploitation (SARL, SAS). L’autre montage résulte du rachat, par la SCI, de l’immeuble détenu au bilan de l’entreprise dans le cadre d’une opération de refinancement.

Un bel outil de création de trésorerie pour l’entreprise.

 

Et dans le détail…

Le dirigeant est associé dans les deux structures. Les autres associés de la SCI peuvent être la famille du chef d’entreprise ou des tiers. Voire également l’entreprise dont la trésorerie pourra être utilisée.

La SCI offre une grande liberté contractuelle. Dès lors le chef d’entreprise devra veiller à se faire nommer gérant majoritaire afin d’en garder la maîtrise.

Durant la période de fonctionnement, les loyers constitueront une charge déductible pour la société d’exploitation. Mais avant tout un revenu foncier pour la SCI.

Le patrimoine immobilier sera ainsi protégé d’une éventuelle procédure collective que subirait l’entreprise. Outre le fait de constituer un complément de revenus à la retraite du dirigeant, la SCI lui permet également d’organiser la transmission équilibrée de son patrimoine immobilier pro.

 

Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Le régime fiscal de la SCI peut être à l’impôt sur les revenus (IR). On parle de SCI semi-transparente ou à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est dite semi-transparente en cas d’option pour l’impôt sur le revenu.

Dans cette hypothèse, le résultat est imposable selon la qualité de chaque associé. Pour les associés personnes physiques, le résultat sera soumis aux revenus locatifs et bénéficiera de plus-value immobilière des particuliers. Ce choix impose que la société conserve bien une activité civile de location nue. Mais aussi qu’elle ne se livre pas à une activité commerciale (marchand de biens) sous peine d’être soumise de plein droit à l’IS.

La SCI peut également opter pour l’IS. Le compte de résultat sera établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Puis il sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Les cessions seront elles taxées à la plus-value professionnelle.

 

UNE STRATÉGIE MIXTE : L’ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Dans ce dispositif, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des bienspour une période fixée. Cette période dure généralement entre quinze et vingt ans avant l’acquisition par le dirigeant. Ainsi, la société d’exploitation jouit de l’immeuble et peut l’occuper sans avoir de loyers à régler durant toute la période du démembrement. Elle peut ainsi amortir l’usufruit, déduire les frais d’acquisition, prendre à sa charge et amortir les travaux.

Le dirigeant, privé de revenus fonciers durant la période fixée, devra financer sa nue-propriété, généralement avec un prêt in fine. Les avantages sont nombreux :

  • pas de revenus locatifs
  • un taux marginal d’imposition stable
  • pas d’imposition des revenus fonciers
  • protection des aléas des risques locatifs et de l’IFI

Le dirigeant en bénéficie durant la durée de détention de la plus-value immobilière des particuliers. Son patrimoine immobilier sera valorisé & récupéré à l’extinction de l’usufruit. Sans fiscalité complémentaire, il récupera également la pleine propriété d’un bien dont il a assumé uniquement le coût de la nue-propriété. Cette période correspondent généralement au départ en retraite du dirigeant et à la baisse de ses autres revenus.

 

LES LIMITES DE CETTE SOLUTION

L’Administration Française reste très vigilante sur ce dispositif d’optimisation afin qu’il ne constitue pas un montage à but majoritairement fiscal. Les cas de remise en cause du montage sont fréquents. Il conviendra de regrouper les éléments de preuve justifiant qu’à l’extinction de l’usufruit, l’opération reste économiquement avantageuse pour la société d’exploitation.

Par ailleurs, depuis 2012, le cédant est soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Une prérogative dont l’aspect confiscatoire a freiné ce système. Sauf cas dans lequel l’hypothèse d’une personne morale est soumise à l’IS (promoteur, marchand de biens…) et pour laquelle le schéma demeure intéressant.

 

CONCLUSION

Le mode de détention de l’immobilier d’entreprise relève d’un enjeu majeur dont les divers paramètres nécessitent une collaboration étroite entre le notaire, l’expert-comptable, l’avocat et le banquier autour du chef d’entreprise. Cet accompagnement global permettra de définir au mieux les objectifs. Et ainsi demettre en place une stratégie adaptée au mode de détention de l’immobilier professionnel.

Zénab AMIDOU, notaire

 

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Passer sa retraite au Portugal

retraite au portugal

La retraite au Portugal ? Une idée de plus en plus répandue chez les Français et pour cause : des prix de l’immobilier plus bas qu’en France conjugués à une fiscalité attractive, font du Portugal une destination très privilégiée. Prendre sa retraite au Portugal est aujourd’hui une vraie alternative pour bon nombre de retraités.

Passer sa retraite au Portugal pour profiter d’un paradis fiscal ?

De 2013 à 2021, le régime fiscal du Portugal était un argument de choix pour les retraités français à la recherche d’un nouveau pays d’accueil. Les bénéficiaires du régime général et les indépendants n’avaient pas à payer d’impôts sur leurs pensions de retraite. Ce régime fiscal d’exonération a pris fin le 1eravril 2021.

Les retraités qui se sont installés au Portugal avant le 31 mars 2021 et qui ont demandé le statut de résident non habituel (RNH) ne payent aucun impôt sur leurs revenus, ni en France, ni au Portugal, pendant 10 ans. Après cette période, ils sont soumis au régime d’impôt progressif du Portugal.

Vous l’aurez compris, grâce à ce statut fiscal du résident non habituel (NHR), les pensions de retraite ne sont pas imposées pendant 10 ans, ni en France, ni au Portugal !

Attention, cet avantage ne concerne pas les retraités de la fonction publique, dont les pensions restent imposées en France.

Du changement pour les nouveaux arrivants, après 2021 !

Donc jusqu’en 2021, à la condition de passer au moins 6 mois au Portugal, un retraité français était exonéré d’imposition sur sa pension de retraite déclarée au Portugal, et ce pendant dix ans !

Les nouveaux arrivants, depuis le 1er avril 2021, sont imposés au Portugal à hauteur de 10 % sur leurs revenus, pendant 10 ans. Ils sont ensuite soumis au régime d’impôt progressif du Portugal.

Passer sa retraite au Portugal continue de représenter un intérêt non négligeable !

A noter cependant que seules les pensions de retraite bénéficient de ce régime très favorable. Si vous percevez d’autres revenus de la France (revenus fonciers par exemple), ils sont non seulement taxés en France, mais aussi imposés au Portugal (avec le système d’imputation de l’impôt français pour éviter une double imposition).

Le Portugal ne connait pas d’impôt sur la fortune immobilière, ni de prélèvements sociaux.

« La misère est moins pénible au soleil » chantait Aznavour. Et quand on songe aux conditions de vie parfois difficile des retraités en France, imposés tous azimuts malgré la modicité de leurs pensions, on comprend le souhait de certains de s’expatrier au Portugal. Passer sa retraite au Portugal permet vraiment aux retraités d’accroître leur niveau de vie au quotidien.

Passer sa retraite au Portugal pour un coût de la vie moins cher qu’en France ?

C’est vrai ! Au Portugal, seules les températures sont plus élevées qu’en France.

Pour le reste, le coût de la vie reste moins cher qu’en France, mais les prix sont en progression.

Et les prix de l’immobilier restent encore plus abordables ! Pour 300.000 €, vous pouvez vous offrir une belle villa avec piscine, alors qu’en France il faudrait compter au minimum le double. La baisse des prix a été la conséquence d’une importante crise économique et immobilière, qui s’est traduite par de nombreuses saisies immobilières, et des ventes en chute libre.

Le pays se redresse doucement, mais sûrement, et les réformes fiscales engagées notamment en faveur des retraités y ont été sans doute pour quelque chose !

Exonération des charges sociales

Comme toutes les pensions de retraite perçues à l’étranger, vos pensions françaises reçues au Portugal sont exonérées de CSG-CRDS.

 

testament pour les biens à l'étranger

 

Le revers de la médaille ? Passer sa retraite au Portugal ne représent-t-il que des avantages ?

Malgré tous les atouts de ce pays, s’exiler au Portugal ne doit pas être une décision prise à la légère, car elle peut être lourde de conséquences.

1/ Le système de santé au Portugal est moins avantageux qu’en France.

Il est moins cher certes, mais beaucoup moins performant ; or il est important de noter que c’est bien avec l’âge , et donc au moment de la retraite, que les problèmes de santé se font plus nombreux.

L’assurance maladie

Vous acquitterez une cotisation d’assurance maladie, variable suivant les pensions (3,2 % sur la pension du régime de base des salariés et 4,2 % sur la pension du régime de retraite complémentaire).

Dans tous les cas, vous devez vous inscrire auprès du régime d’assurance maladie portugais. Vous bénéficierez sur place des remboursements du régime public local, et vous serez également remboursé lors de vos séjours en France par l’assurance maladie française.

2/ L’expatriation peut aussi avoir des effets inattendus sur le plan civil pour les retraités expatriés au Portugal :

  • Dans certains cas, elle engendrera un changement automatique du régime matrimonial de l’expatrié ; régime qui pourra alors être inadapté à la situation du particulier alors qu’il l’était jusqu’à présent ;
  • sur le plan successoral, il faut prendre garde aux effets à l’étranger de dispositions qu’on aura pu prévoir en France : l’application de la donation au dernier vivant est-elle possible à l’étranger ? est-ce la loi française ou portugaise qui va régir ma succession ? etc….

En clair, il ne faut céder au chant des sirènes de la fiscalité portugaise, et consulter votre notaire afin de faire un bilan patrimonial complet avant de prendre votre décision de partir couler une douce retraite au Portugal.

Réaliser des travaux dans son appartement

 

Article publié en partenariat avec le magazine Les Affiches de Grenoble et si Dauphine, rubrique L’étude des notaires.

 

Droit et contraintes pour réaliser des travaux dans son appartement

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété et vous souhaitez le rénover ou le transformer ? Avant de vous lancer, certaines précautions s’imposent, car en fonction de la nature et de l’endroit des travaux envisagés, vous devrez requérir au préalable certaines autorisations, et notamment celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, rassurez-vous, la plupart des travaux et aménagements peuvent être réalisés en toute liberté et ne nécessitent nullement l’accord de vos voisins. Ainsi vous pouvez librement aménager une salle de bains ou une cuisine, créer ou supprimer une cloison (hors murs porteurs), faire une isolation intérieure, installer une mezzanine intégrée dans l’espace existant, poser des revêtements de sols (sauf contrainte spécifique du règlement de copropriété)…

En revanche, dès que les travaux envisagés ont un impact sur les parties communes de l’immeuble ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez requérir, avant leur réalisation, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit l’obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble […] ».

Quels sont les travaux qui affectent les parties communes ?

Avant de répondre à cette question, il est important de comprendre de quoi il s’agit quand on parle de « parties communes ». En effet, si on comprend aisément que le local vélos ou le hall d’entrée de l’immeuble soient qualifiés de « parties communes » on comprend moins facilement qu’à l’intérieur même de notre appartement certains éléments soient également qualifiés de « parties communes ». Et pourtant ce point est essentiel car c’est cette distinction qui vous permet de savoir si vos travaux nécessitent au préalable l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont notamment les suivantes : les murs porteurs, les canalisations qui traversent le logement, les coffres, gaines et têtes de cheminées… Tous les travaux qui ont un impact sur ces éléments sont considérés comme des travaux sur des parties communes et nécessitent un accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions ci-après visées.

En conséquence, voici quelques exemples de travaux sur parties communes à usage privatif qui nécessitent un accord de l’assemblée générale : abattre un mur porteur un sein de son logement, raccorder l’évacuation d’un nouveau WC aux canalisations de l’immeuble, installer un insert…

Quels sont les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ?

En copropriété, les travaux « affectant l’aspect extérieur de l’immeuble » doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’assemblée générale. Que signifie cette notion, qui n’est pas toujours bien comprise du grand public et qui s’avère être source d’un abondant contentieux ?

En premier lieu, il faut insister sur un point : si vos travaux ne sont visibles d’aucun endroit, ils n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel est le cas pour des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété. Par définition, de tels travaux « invisibles » ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation.

En second lieu, si vos travaux sont visibles, sont-ils préjudiciables à l’harmonie de l’immeuble ? Le juge, en cas de contentieux, appréciera la situation au cas par cas. Ainsi la création d’un conduit extérieur requiert l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que, visible de tous depuis la rue, ce conduit affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, certains travaux discrets peuvent être dispensés d’autorisation, dès lors qu’ils ne nuisent pas à l’harmonie générale de l’immeuble.

On voit donc que l’aspect extérieur de l’immeuble est une notion délicate à manier et dépendra beaucoup de l’appréciation des juges en cas de contentieux. L’analyse de la jurisprudence se révèle donc utile pour se déterminer.

Exemples de travaux qui nécessitent systématiquement l’autorisation de l’assemblée générale :

  • la création d’une véranda sur une terrasse
  • la fermeture d’un balcon
  • la création de nouvelles ouvertures (velux, chiens-assis…)
  • la pose de nouveaux volets ou de barreaux aux fenêtres
  • la modification des couleurs des volets
  • l’édification d’une construction dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda…).

Attention, dans certains cas, les travaux nécessitent également une autorisation d’urbanisme, qui pourra prendre la forme soit d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, soit d’un arrêté de permis de construire.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

  • Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
  • Création d’ouvertures donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux…)
  • Changement de couleur des volets ou des fenêtres
  • Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.

Comment obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ?

En premier lieu, il est important de préciser que seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux que vous souhaitez réaliser.

  • Aucune clause du règlement de copropriété ne peut autoriser d’avance certains travaux. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.

En second lieu, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Il vous faudra :

  • prendre attache auprès du syndic de votre copropriété afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
  • joindre à la demande d’inscription les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, plans…), afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause.

Si vous ne souhaitez pas attendre la tenue de l’assemblée générale annuelle, vous pouvez également requérir le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui statuera sur votre projet de travaux. Les frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale resteront alors à votre charge.

Lors de l’assemblée générale, à quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

Généralement l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sera votée à la majorité absolue. Cette majorité (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Comment faire si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale ?

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote des copropriétaires lorsqu’il est nécessaire sont illégaux. Le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux, en outre il peut également réclamer des dommages et intérêts. La décision d’intenter une action en justice par le syndicat des copropriétaires doit être votée par l’assemblée générale. Ce recours peut être exercé pendant cinq ans depuis la loi Élan du 25 novembre 2018. Ce délai était auparavant de dix ans. Il est néanmoins possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux. Cette autorisation dite « a posteriori » vaudra régularisation et aura pour effet de faire disparaître l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable. 

Clotilde Delpuech, notaire

Tout savoir sur le consentement à la procréation médicalement assistée (PMA)

Consentement à PMA : un jeu d’enfant ?

L’assistance médicale à la procréation (PMA) offre à de nombreux couples l’espoir d’avoir un enfant, tout en soulevant des questions juridiques, pouvant nécessiter, en fonction de la technique utilisée, le recueil d’un consentement éclairé.

Qui peut avoir recours à la PMA ?

La procréation médicalement assistée (PMA) s’adresse aux couples hétérosexuels. Ceux-ci peuvent être indifféremment mariés, ou non, dans la mesure où ils peuvent apporter la preuve d’une vie commune d’au moins deux ans. Ils doivent être en âge de procréer et concernés par une stérilité ou infertilité médicalement constatée, sauf à ce que l’un des membres du couple soit porteur d’une maladie grave, susceptible d’être transmise au conjoint ou à l’enfant. Ils doivent également consentir préalablement au transfert des embryons ou à l’insémination.

Après la décision du Conseil constitutionnel rendue le 29 juillet 2021, la loi n°2021-1017 relative à la loi bioéthique a été promulguée le 2 août et publiée ce jour au Journal officiel. Elle constitue une évolution du cadre bioéthique avec l’élargissement du recours à l’assistance médicale à la procréation (AMP) aux couples de femmes et aux femmes non mariées, tout en garantissant de nouveaux droits pour les enfants nés d’une AMP.

Ce texte crée un cadre juridique et prévoit des mesures strictes notamment pour la sécurisation de la filiation des enfants.

Le couple de femmes et/ou femme non mariée, devront exprimer leur consentement devant un notaire qui rédigera un acte authentique , comme cela est déjà le cas pour les couples hétérosexuels recourant à l’AMP. (Voir ci-après)

C’est à l’occasion de la réception de cet acte que sera recueillie également la reconnaissance conjointe de l’enfant à naitre par le couple de femmes. L’acte authentique reçu par le notaire permettra ainsi d’établir aussi la filiation de l’enfant de façon incontestable. Il sera donc mentionné dans l’acte de naissance intégral, que  » les deux mères auront reconnu l’enfant à telle date devant notaire « .

Le notaire devra s’assurer dans tous les cas de la liberté du consentement qu’il recueille et informer les futurs parents des conséquences extra-patrimoniales et patrimoniales que ce consentement à l’AMP et que cette reconnaissance de l’enfant à naitre impliquent.

PMA : Un peu de biologie…

On distingue deux grandes techniques de procréation médicalement assistée (PMA) :

  • la technique endogène réalisée avec les gamètes du couple,
  • la technique exogène faisant appel à un tiers donneur, pouvant être un don de gamètes masculins, ou féminins, voire un don d’embryon, en cas de double infertilité du couple, appelé ”accueil d’embryon”.

Quelle que soit la technique utilisée, elle nécessite naturellement un consentement auprès du corps médical qui s’assure de la compréhension tant du protocole que des conséquences médicales éventuelles.

PMA : Un peu de formalisme…

Néanmoins, avec l’utilisation de la technique exogène procédant à une dissociation de la filiation et de la génétique, le législateur a exigé que le recueil du consentement prenne un formalisme particulier.

Ce consentement est depuis la loi du 23 mars 2019 exclusivement reçu par un notaire, qui va informer le couple des conséquences de leur acte au regard de la filiation.

Aucun lien de filiation ne pourra être établi avec le tiers donneur et l’enfant issu de la PMA. Il ne peut y avoir également aucune action en responsabilité à l’encontre dudit tiers, qui a effectué son don anonymement, et gratuitement.

PMA : Beaucoup d’effets…

Le consentement donné à une PMA devant notaire interdira toute action aux fins d’établissement ou de contestation de filiation. Ce principe supportera néanmoins deux exceptions : si l’enfant n’est pas issu de la PMA ou si le consentement a été privé d’effet. Ce dernier sera privé d’effet en cas de décès, de dépôt d’une requête en divorce ou en séparation de corps ou de cessation de la communauté de vie, survenant avant la réalisation de la procréation médicalement assistée.

Il est également privé d’effet lorsque l’homme ou la femme le révoque, par écrit et avant la réalisation de la procréation médicalement assistée, auprès du médecin chargé de mettre en œuvre cette assistance. Aussi, juridiquement, l’enfant né d’un couple ayant recours à une méthode de PMA a le statut d’enfant du couple. A l’égard de la mère, la filiation résulte de la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant. Quand le couple est marié, le père de l’enfant sera le mari. En revanche quand le couple n’est pas marié, le père doit reconnaître l’enfant, le consentement à la PMA n’emportant pas reconnaissance de paternité. Mais le père qui aurait consenti à la PMA et ne reconnaîtrait pas l’enfant qui en est issu engagerait sa responsabilité tant envers la mère que l’enfant. Sa paternité pourra alors être judiciairement déclarée.

PMA : Pas du tout cher…

Afin de permettre l’accessibilité de cet acte pour tous les couples, l’acte de recueil du consentement est exonéré de tout droit d’enregistrement et ne donnera lieu qu’à la perception d’un émolument de 76,92 € hors débours et formalités éventuels.

 

 

Cilia PECHOUX, notaire

Solidarité étudiants : les notaires se mobilisent

Les Notaires de France se mobilisent pour soutenir les étudiants

Cours à distance, manque de relations sociales et d’échanges, logements de taille réduite, perte de jobs étudiants… les restrictions liées au contexte sanitaire accentuent les situations d’isolement et de précarité pour la population étudiante. La crise sanitaire touche particulièrement les étudiants. Malgré les réouvertures de certains sites d’enseignement, les perspectives de retour à la normale sont ténues, le moral des étudiants reste bas.

Les Notaires de France soutiennent les étudiants avec des actions de solidarité.

Parrainage « 1 notaire / 1 étudiant »

« Les étudiants représentent une composante essentielle de l’avenir de la Nation, mais également de notre profession pour ceux inscrits en faculté de droit. Certains d’entre eux sont frappés par les conséquences de la crise sanitaire et connaissent des situations de précarité et d’isolement. Il est juste que la solidarité intergénérationnelle joue pleinement entre ceux qui ont suivi et ceux qui suivent des études. » – David Ambrosiano, Président du CSN.

Les Notaires de France lancent une opération de parrainage pour soutenir les étudiants en droit !

Forts du succès de l’opération «3620 dites notaire» de début mars, le Conseil supérieur du notariat (CSN) accentue ses actions pour soutenir les étudiants en droit avec le mise en place d’une opération de parrainage « un notaire / un étudiant » pour une durée de trois mois.

Partout en France, les notaires de France se mobilisent pour parrainer les étudiants en droit jusqu’à la fin de l’année universitaire.

Pres de 20 notaires de la Drôme Isère et Hautes-Alpes se sont portés volontaires pour accompagner les étudiants.

Cette opération permettra aux étudiants en droit d’échanger et d’être conseillés par des notaires à propos de leur orientation, des thèmes étudiés, de la méthodologie de travail et l’organisation du monde judiciaire et juridique, le travail du notaire…

L’échange, en visio-conférence, sera également l’occasion d’évoquer la situation matérielle et psychologique de l’étudiant.

Selon l’évolution de la situation sanitaire, il pourra être également reçu (une journée à minima) dans une étude afin de découvrir le quotidien d’un office notarial.

Les étudiants qui souhaitent être parrainés sont invités à s’inscrire à l’adresse mail dédiée : parrainage.etudiants@notaires.fr

Collecte de dons au profit des étudiants

Une collecte de dons a déjà débuté auprès de tous les notaires en partenariat et sous l’égide de la Fondation de France.
Une page dédiée « Notaires de France » sur la plateforme de la Fondation de France permet dès à présent aux notaires de faire des dons en ligne et soutenir des associations aidant les étudiants au quotidien sur le plan alimentaire, matériel et psychologique.
👉https://dons.fondationdefrance.org/solidarite-etudiants-csn/

« 3620 dites notaires » spécial étudiants – Bilan

Du 1er au 4 mars, les notaires de France ont tenu des permanences téléphoniques afin de répondre aux besoins d’écoute et de conseil des étudiants en droit ou des jeunes intéressés par le notariat. Près de 500 jeunes ont pris contact par le biais du « 3620 diteq notaires ».

 

 

 

Quoi de neuf en 2021 ?

Panorama des nouveautés 2021

Chaque nouvelle année apporte son lot de nouveautés et 2021 ne fait pas exception : élargissement de MaPrimeRénov’, baisse du tarif des notaires et du droit de partage, réduction d’impôt pour les prestations compensatoires…

Qui peut bénéficier de MaPrimeRénov’ au 1er janvier 2021 ?

Les propriétaires, copropriétaires et bailleurs d’un logement occupé ou loué à titre de résidence principale peuvent bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ sans condition de ressources. En revanche, les autres conditions d’éligibilité demeurent applicables. Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique. Il peut atteindre jusqu’à 90 % du montant du devis. La plupart des travaux de rénovation énergétique qui visent à réduire la consommation d’énergie sont concernés. Tous les devis signés depuis le 1er octobre 2020 sont éligibles.

Baisse du tarif des notaires en 2021 : quel impact ?

La somme versée au notaire, improprement appelée « frais de notaire » comprend les taxes reversées à l’Etat, les débours acquittés pour le compte du client et la rémunération du notaire (émoluments et honoraires). Le tarif du notaire, c’est-à-dire sa rémunération représente 10 % des « frais de notaire. »

En 2021, les tarifs réglementés du notaire (les émoluments) connaissent une baisse : les émoluments diminuent de 1,9 %.

Par exemple, pour une transaction immobilière de 100 000 €, l’impact de la baisse du tarif est de 23,16 €.

Quels sont les autres actes profitant de cette baisse du tarif ?

Cette baisse s’applique à tous les actes notariés. Deux actes bénéficient d’une réduction sensible :

  • le montant de l’établissement du pacte civil de solidarité (pacs) chez un notaire est réduit à 102 € au lieu de 230,77 €.
  • La mainlevée d’une hypothèque est tarifée à 93,60 € pour un capital inférieur à 77 090 € et à 180 € pour un capital supérieur.

Quelle baisse est prévue pour le droit de partage ?

Depuis le 1er janvier 2021, le droit de partage (droit d’enregistrement perçu par l’Etat) est passé à 1,8% contre 2,5 % sur la valeur nette des biens indivis concernés.

Cependant, ce droit de partage réduit ne concerne que les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de pacs.

Cette diminution est indépendante de la baisse du tarif du notaire.

Quelles sont les autres nouveautés de 2021 ?

  • Concernant les divorces, toutes les prestations compensatoires feront l’objet d’une réduction d’impôt en 2021.
  • Les plus aisés pourront profiter d’un premier dégrèvement de 30 % sur leur taxe d’habitation cette année.

Enfin, d’autres dispositifs ont été renouvelés pour 2021 :

Focus immobilier : quelles perspectives 2021 ?

En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer ? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ? Retrouvez la note de conjoncture immobilière de janvier 2021.

En 2021, votre notaire toujours plus à votre disposition

Le notaire intervient à de nombreux moments de la vie : projet immobilier, projet familial (mariage, divorce, pacs), transmission, etc.

Le notaire est une aide précieuse pour obtenir des informations sur les nouveautés et sur les impacts qu’elles peuvent avoir sur votre situation et sur vos futurs projets. Grâce à son expertise, le notaire vous aidera à mettre en place une stratégie optimale en anticipant les évolutions législatives.

 

Grand jeu des étudiants

GRAND JEU DES ÉTUDIANTS

Jeu organisé du 10 novembre 2020 au 11 janvier 2021

Jeu des étudiants : le grand gagnant

Vous êtes très nombreux à avoir participé à notre sondage pour mieux connaître les #métiers du #notariat ! Merci de votre intérêt.🙏

👏Bravo à Andy de Soyans (Drôme) qui remporte l’IPHONE 12 offert par les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes.

Jeu des Étudiants avec NRJ 

Retrouvez les gagnants du Grand jeu des étudiants organisé du 16 au 20 novembre 2020, avec les radios NRJ Grenoble (103.2) et NRJ Vallée du Rhône (100.2)

BRAVO aux fidèles auditrices de NRJ Grenoble et NRJ Vallée du Rhône :

-Jennifer, de Grenoble
-Lauriane, d’Allex

qui ont gagné l’enceinte connectée Apple HomePod, offerte par les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes.

Les métiers du notariat 

Tu cherches ta voie professionnelle ou tu souhaites changer d’orientation ? Alors tu es au bon endroit !

Savais-tu que le notariat propose des jobs diversifiés avec de nombreuses possibilités d’évolution ?

Tu aimes le contact humain, tu veux te sentir utile, aider les gens à concrétiser leurs projets ?
Aucun doute possible, le notariat est fait pour toi !

Découvrez les métiers du notariat

Le jeu des étudiants : c’était ici👇

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Le notaire spécialiste de la transmission de patrimoine :

Le notaire spécialiste de la transmission de patrimoine

Voir l’article –ITW Me Moine Les Affiches

“La gestion patrimoniale est évidemment l’un des cœurs de métier du notaire qui a toujours été le conseil des familles, notamment dans la transmission de leur patrimoine.

Elle se doit d’être réfléchie d’un point de vue fiscal, mais aussi du point de vue du droit de la famille.

Ainsi les parents qui ont plusieurs enfants doivent utiliser la donation-partage pour transmettre leurs biens, afin que les donations effectuées ne soient pas réévaluées au moment du décès du donateur.

Le notaire conseil en transmission d’entreprise

Par ailleurs, le notaire intervient souvent sur le volet de la transmission d’entreprise : il peut conseiller le dirigeant sur le pacte Dutreil, qui permet au dirigeant de réduire de manière significative les droits de transmission, en respectant un certain nombre de conditions.
Il est important d’avoir une approche globale pour à la fois au maximum la fiscalité et réussir sa transmission. 
Plus généralement, le notaire joue le rôle de conseiller concernant les investissements patrimoniaux envisagés par son client, sur les différents moyens d’acquisition d’un bien”.
Interview d’Olivier MOINE, president de la chambre des notaires de l’Isère.
Extrait de l’article publié dans les Affiches De Grenoble et du Dauphiné, dossier spécial Gestion de patrimoine, 6 novembre 2020.
En savoir plus :

Passez à l’acte, le magazine d’infos des notaires pour vous – octobre 2020

Chaque trimestre, les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes publient un magazine d’informations, disponible dans les 221 offices notariaux Drôme Isère Hautes-Alpes.

Découvrez le dernier numéro (en téléchargement ci-dessous), également disponible auprès de votre notaire.

Au sommaire – Passez à l’acte – octobre 2020

Au fil de nos rubriques, vous découvrirez différents sujets, toujours très variés et inspirés d’autant de situations rencontrées dans nos offices.

”Parlons Famille” ! Tout léguer par testament, est-ce judicieux ? Alors même que l’intention du testateur est de gratifier le légataire, ce dernier peut se retrouver sans rien !

”Parlons Cash” ! L’USUFRUIT : terme courant pour nous, certainement moins pour vous… Mais que recouvre cette notion, quels sont les droits et obligations de chacun, comment s’éteint ce droit? Autant de questions auxquelles nous répondrons le plus clairement possible !

”Parlons Bien” ! Pour anticiper la transmission de patrimoine, il est fréquent que des parents envisagent de donner leur résidence principale de leur vivant. Or, donner c’est se déposséder !
Vous constaterez que certaines précautions sont indispensables.

”Parlons Business” ! La SCI est souvent présentée comme un outil privilégié pour gérer, conserver ou transmettre le patrimoine familial. attention, la vie d’une SCI ne s’arrête pas à la  signature des statuts. Des obligations comptables s’imposent.

”Parlons A” ! On s’intéresse dans ce numéro à Fabien ALEXANDRE, joueur professionnel de rugby qui se lance dans de nouveaux projets.

Concernant l’actualité fiscale, nous tenterons de vous éclairer sur un nouvel abattement
temporaire de 100 000 € mis en place pour aider à la construction de maison, la création d’entreprise ou encore la rénovation énergétique.

Si nos articles suscitent de nouvelles questions ou l’envie de passer à l’acte, n’hésitez pas à en parler avec votre notaire.

Laurianne RAGEAU, notaire, président du comité de pilotage communication