Author Archives: Catie Levet

À l’heure où la plupart de nos aînés peinent à boucler leur fin de mois, la vente en viager trouve de nombreux adeptes. En effet, cette opération permet au vendeur de percevoir un complément de revenus tout en conservant éventuellement la jouissance de son bien.

Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente jusqu’à la fin de ses jours, laquelle est revalorisée régulièrement pour tenir compte de l’évolution des prix.

Pour l’acquéreur, ce système peut permettre d’accéder à la propriété sans nécessairement recourir à un emprunt bancaire. Cela peut donc présenter un avantage pour les acquéreurs ne pouvant être assurés à cause d’un problème de santé.

En dépit de ses particularités, le viager reste avant tout une vente dont l’objectif principal est de transférer la propriété d’un bien entre un vendeur et un acquéreur. La rente n’est finalement qu’une modalité de paiement du prix.

La vente en viager répond, compte tenu de ses caractéristiques, à des règles spécifiques. Avant de s’engager dans ce procédé complexe, mieux vaut en connaître les pièges et les possibilités de remise en question.

1/ Le viager, une vente spécifique, mais une vente tout de même

La vente en viager répond aux conditions de la vente traditionnelle et notamment la nécessité pour les parties de tomber d’accord sur la chose et sur le prix. 

Concernant le prix, le principe est simple : Le « débirentier » (acquéreur) verse au « crédirentier » (vendeur) une somme payable comptant le jour de la signature de l’acte de vente (le bouquet) et une rente viagère sa vie durant.

Le terme « viager » vient de « viage » qui signifie en vieux français « temps de vie ». Cette durée de vie doit nécessairement être aléatoire sous peine de nullité du contrat.

Comme dans une vente classique, le vendeur peut conventionnellement se réserver certains droits.

L’occupation du bien

Le vendeur a la faculté de se réserver un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu, voire même de conserver l’usufruit du bien. On parle alors de viager « occupé ».

La réserve d’usufruit est plus protectrice pour le vendeur qui peut alors louer le bien et en percevoir les loyers.

Si le vendeur souhaite ne pas conserver l’usage du bien, la vente porte alors sur la pleine propriété de celui -ci et on parle alors de viager « libre ».

Bien entendu, l’occupation du bien a une influence directe sur le montant du prix car l’indisponibilité temporaire du bien est de nature à en diminuer sensiblement la valeur.

Le calcul de la rente

Les parties sont libres de fixer le montant des arrérages de la rente au taux qui leur convient. Mais toute évaluation incohérente risque de provoquer la nullité du contrat en cas de prix dérisoire. En effet, le prix doit être réel et sérieux.

On fait donc en pratique référence à des barèmes édités par des compagnies d’assurance pour déterminer le montant de la rente. 

Le calcul de la rente dépend nécessairement de la présence ou non d’un bouquet, du nombre de crédirentier et de leur espérance de vie au moment du contrat.

Si la transaction comprend un bouquet, c’est seulement le surplus du prix qui est converti en rente viagère après déduction des réserves effectuées par le vendeur.

Le taux de rendement du bien vendu est également un paramètre à prendre en compte pour calculer celle-ci.

L’indexation de la rente

Les clauses d’indexation de la rente sont libres. L’indexation est indispensable pour assurer l’équilibre du contrat dans le temps, notamment en période d’inflation. L’indice choisi n’a pas à être en lien avec l’activité des parties. En pratique, les rentes sont le plus souvent indexées sur l’indice des prix à la consommation et révisables annuellement à la date anniversaire du contrat, à l’initiative du crédirentier.

L’indexation ne doit pas avoir pour effet de porter le montant des échéances à un montant supérieur en capital à la valeur du bien cédé en contrepartie. 

A  contrario, le montant des échéances doit au minimum se voir appliquer le montant des majorations forfaitaires légales.

Le paiement de la rente

Les dates des échéances de la rente peuvent être fixées librement. La rente peut être payée mensuellement, trimestriellement, annuellement, à terme échu ou d’avance.

S’il existe plusieurs débirentiers, la solidarité ne se présume pas. Il convient donc de prévoir dans le contrat que les acquéreurs seront solidairement engagés par son paiement ce qui permet au crédirentier d’exiger le paiement en totalité à l’un ou à l’autre de ceux-ci.

Lorsque le bien vendu appartient à un couple, il convient de veiller à ce que la rente soit réversible sur la tête du survivant afin d’offrir au conjoint survivant le même avantage qu’une retraite. Cet élément devra être précisé dans le contrat.

Enfin, en cas de décès du débirentier, son obligation de payer la rente se transmet à ses héritiers.

La vente en viager doit être négociée et rédigée avec précaution faute de quoi, elle peut être remise en cause.

2/ La remise en cause de la vente en viager

La remise en cause de la vente peut résulter des parties elles-mêmes ou d’un tiers au contrat.

L’annulation du contrat par les parties à la vente

Pour garantir le vendeur contre les risques de non-paiement de la rente, il est fortement recommandé de prévoir que le bien vendu sera grevé du privilège de vendeur.

Cette sûreté qui fonctionne comme une hypothèque doit être inscrite au service de la publicité foncière par le notaire rédacteur de l’acte de vente. En cas de non-paiement des échéances, il permettra au vendeur, à l’issue d’une procédure judiciaire, de faire saisir le bien afin d’en recouvrer la propriété.

L’annulation du contrat peut également résulter de la mise en œuvre par le vendeur de l’action résolutoire si celle-ci a été expressément prévue dans l’acte de vente. Cette résolution doit être prononcée judiciairement.

Remise en cause du contrat par un tiers

Outre les possibilités d’annulation de la vente pour absence d’aléa (décès du crédirentier rapidement après la vente ou caractère dérisoire du prix), le code civil prévoit qu’une vente en viager est présumée être une donation déguisée quand elle est consentie entre parent et enfant (article 918 du Code civil). Pour que cette transaction soit incontestable, il faut donc en faire accepter le principe aux autres enfants dans l’acte lui-même. 

Enfin, au plan fiscal, l’immeuble vendu avec réserve d’usufruit à un futur héritier est sensé rester la propriété du vendeur si ce dernier décède rapidement après la vente. L’acquéreur héritier peut donc être amené à payer des droits de succession sur la totalité du bien quand la vente et le décès du crédirentier sont trop rapprochés.

 Malgré ses nombreux pièges, la vente en viager suscite beaucoup d’intérêts auprès des propriétaires à la recherche d’un complément de revenu. Malheureusement, à une époque où l’espérance de vie ne cesse d’augmenter et où les taux d’intérêts sont historiquement bas, elle ne rencontre pas autant de succès auprès des candidats acquéreurs. Conscients que ce montage répond à un réel besoin sociologique, les pouvoirs publics ont créé un fonds d’investissement en viager destiné à investir dans les grandes villes françaises. Il existe également des fonds privés d’investisseurs en viager.

Emmanuelle MOLLET, notaire.

L’achat  immobilier en France est devenu une opération de plus en plus complexe qui peut ressembler parfois au parcours du combattant !

Pour ne pas vous lancer dans une aventure immobilière hasardeuse ou catastrophique, 10 conseils ou idées pour anticiper et acheter un bien immobilier « malin et serein ».

1/ Épluchez les petites annonces

Comparez attentivement les offres des particuliers, des agences immobilières, des journaux et des sites web.

2/ Établissez clairement votre budget total pour votre achat

Le budget comprend le prix de vente mais également les frais d’acte improprement appelés « frais de notaire », les frais de garantie (demandés par votre banquier en contrepartie du prêt qu’il vous accorde), des frais de dossier…etc.

3/ Procurez-vous des informations fiables sur les prix pratiqués

A cet égard, votre notaire peut utilement vous aider et vous renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier où vous souhaitez acheter.

4/ Identifiez et repérez les défauts que le bien (maison ou appartement) peut receler

Pour cela, l’avis et les conseils de votre notaire sont précieux : situation, urbanisme, copropriété en difficultés, travaux régulièrement réalisés, conformité… Tout doit être pris en compte, après signature, il sera trop tard. Faites estimer précisément les travaux à effectuer par un expert immobilier ou un architecte.

5/ Demandez l’ensemble des expertises réalisées par votre vendeur pour la signature de l’avant contrat

Diagnostic Amiante, Diagnostic Plomb, Etat parasitaire, Etat des risques naturels et technologiques…etc.

A cet égard et en cas de diagnostic positif c’est-à-dire faisant état d’anomalies ou de présence d’amiante par exemple, il est utile de prendre attache avec l’expert qui les a réalisés lequel sera le plus à même de vous renseigner sur le coût des travaux à entreprendre.

6/ Achetez un logement loué

C’est-à-dire avec un locataire déjà en place. À la fin du bail et à condition de respecter scrupuleusement les conditions de reprise de son bien ou de congé pour vendre, vous pouvez le récupérer pour l’habiter, voire même le vendre. À la clé, une décote comprise entre 12 et 15% du prix d’acquisition. A cet égard, la décote n’est pas une obligation légale, mais elle est d’usage. Avant d’acheter, il est indispensable de recueillir des informations sur le locataire en place, d’éventuels incidents de paiement et votre notaire saura vous renseigner utilement.

7/ Achetez un bien à rénover

Acheter un bien à rénover permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, variable selon l’importance des travaux et la zone géographique du bien si le marché y est tendu. Pour un simple rafraîchissement, comptez entre 300 et 400 euros le mètre carré. Pour une rénovation complète (électricité, double vitrage, changement de chaudière, etc.), la facture tourne autour de 700 à 900 euros. Pour estimer le coût des travaux, il est vivement conseillé de faire venir un architecte. Les honoraires sont libres, mais il faudra débourser en moyenne entre 8 et 10% du montant des travaux hors taxes. Pour réaliser une bonne affaire, il vous faudra vérifier que le coût de revient, prix et travaux, ne dépasse pas celui d’un bien de bonne facture dans le même secteur géographique.

8/ Achetez un local commercial

C’est un nouveau mode de vie très urbain et de plus en plus en vogue. L’achat d’un local commercial tel qu’un ancien entrepôt ou un ancien atelier…

Il permet non seulement de payer de 10 à 20% moins cher que pour un logement traditionnel situé dans un même quartier, mais aussi d’acquérir une surface atypique en centre-ville, ce qui peut avoir son charme. En rez-de-chaussée, le local commercial peut offrir de beaux volumes avec un sous-sol et des lieux de stockage. Mais attention, cette opération n’est pas sans risque. Le coût des travaux doit être estimé avec soin dans la mesure où l’on crée un lieu de vie (une cuisine, une salle de bains, etc.).Par ailleurs, un changement d’affectation du bien immobilier doit être obtenu de la copropriété et du service d’urbanisme de la ville, se référant au plan local d’urbanisme (PLU). Des sites Internet sont spécialisés dans ce type de biens mais rien ne vaut le bouche-à-oreille…

9/ Achetez en viager

Environ 4.500 transactions sont effectuées chaque année en viager, principalement en région parisienne et sur la Côte d’Azur. En plein essor, le viager permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote sur le prix du bien, puisque le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès (95% sont des viagers occupés). 

Le jour de la transaction, l’acheteur appelé « le débirentier » verse un capital, dit « le bouquet », au vendeur appelé « Le crédirentier », qui correspond en moyenne à 30% de la valeur estimée du bien. Ensuite, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée et vice versa. Pour acheter en viager, il faut disposer de liquidités suffisantes, car les banques ne financent pas ce type d’acquisition. Et surtout il ne faut pas négliger le risque « Jeanne Calment ». En effet, si le vendeur « joue les prolongations » de nombreuses années, l’opération sera financièrement perdante. Il faut aussi avoir conscience que le viager engage l’acheteur : le crédirentier peut annuler la vente en viager grâce à la clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente. Dans ce cas, aucune indemnité de rupture ne sera versée.

10/ Empruntez malin !

En outre et pour une bonne acquisition, il faut emprunter malin ! Pour cela, il vous faudra  trouver le banquier ou le courtier qui répondra le mieux à vos besoins ! Evitez les courtiers payants ! En effet, quand la collaboration aboutit à la souscription d’un contrat de prêt, le client ne devra verser aucune somme au courtier lequel sera rémunéré par la banque sans impact sur le coût global du crédit.

Le courtier en prêt et assurance de prêt permettra donc :

• Au futur emprunteur de se voir proposer, selon la prestation recherchée, une consultation, un devis gratuit ou une simulation comparative en ligne et gagner un temps considérable.
• D’économiser du temps et de l’argent : Son travail consistera à proposer votre dossier à différentes banques et à vous proposer celle réalisant la meilleure offre.
• De négocier un contrat sur mesure : un courtier en prêt ne se borne pas à négocier « un taux » mais il va également pour vous et dans le cadre de son mandat, négocier le taux de votre assurance et au besoin vous proposer une délégation d’assurance c’est-à-dire une assurance autre que celle proposée par l’organisme bancaire souvent bien trop chère ! Le courtier négociera également en fonction de votre profil les indemnités de remboursement anticipées…
• Bref, à chacun son métier !

En clair, vous l’aurez compris, il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès de tous les professionnels concernés !!

Rémi PORCELLA, notaire.

Même s’il n’est pas obligatoire, un compromis de vente est généralement signé avant l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier.

Cet acte fixe d’ores et déjà les conditions de la transaction, dans l’attente du prêt de l’acquéreur et des vérifications du notaire, préalables à la signature de l’acte de vente définitif.

Cet écrit, établi par un notaire ou une agence immobilière, engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. 

Il convient dès lors d’être vigilant sur sa rédaction.

Que contient un compromis de vente ?

Le compromis prévoit et arrête l’ensemble des conditions de la vente. 

Outre la mention du prix de vente, de la description du bien vendu et des frais occasionnés par l’opération, certains points méritent d’être soulignés.

Un délai de rétractation 

En principe, le vendeur et l’acquéreur ne peuvent se dédire après avoir signé un compromis.
Néanmoins, la loi offre à l’acquéreur la possibilité de se rétracter pendant un délai de 10 jours après la notification d’une copie du compromis qui lui aura été faite par l’intermédiaire immobilier.

L’acquéreur n’a pas à justifier au vendeur la raison de son souhait de se rétracter et les éventuelles avances sur le prix et les frais qu’il aura réalisées devront lui être restituées.

Une condition suspensive de prêt

Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien immobilier se fait par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Le contrat prévoit dès lors que si l’acquéreur n’obtient pas le crédit souhaité, le compromis est nul et non avenu.

Il sera néanmoins imposé à l’acquéreur de faire ses démarches bancaires dans un délai précis et, en cas de refus de prêt, de présenter au vendeur une attestation de la banque justifiant de ce refus.

Diverses conditions suspensives

Le compromis sera également conclu sous diverses conditions suspensives tenant aux vérifications faites par le notaire chargé de la vente.

Le compromis pourra ainsi être annulé si le titre de propriété du vendeur ou les renseignements pris auprès de la mairie par le notaire révèlent des vices ou des servitudes importantes, non mentionnées par le vendeur au compromis.

Par ailleurs, les mairies disposent souvent de la faculté de se substituer à un acheteur immobilier. Le compromis sera ainsi conclu sous la condition de l’absence de préemption par la mairie.

Les diagnostics immobiliers

La loi impose au vendeur de réaliser différents diagnostics par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié, lesquels seront annexés au compromis. Ces diagnostics portent sur la recherche dans le bien immobilier vendu de plomb, d’amiante, sur sa performance énergétique ainsi que ses systèmes électriques et de gaz 

Ces informations peuvent être précieuses pour l’acquéreur afin de connaître les vices présents.

Quelles sommes lors d’un compromis de vente ?

L’usage veut qu’en général l’acquéreur verse à la signature du compromis une avance sur le prix de 5 ou 10 % du prix du bien. 

Par ailleurs, le notaire en charge de la vente demandera une avance sur ses frais comprise entre 350 et 500 euros. 

Ces avances seront déduites du versement du prix et des frais lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui interviendra entre 2 et 3 mois après le compromis.

Quel est le coût d’un compromis de vente ?

La rédaction d’un compromis de vente reste en principe gratuite. 

Néanmoins attention la pratique consistant pour le professionnel immobilier à facturer le compromis de vente tend à se développer.

Florent GASCON, notaire.