Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne un tiers du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet. Le notaire sera à vos côtés pour vous accompagner.
1) Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain à bâtir ?
L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction…). Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine ou une servitude de canalisation pouvant traverser le terrain. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact de l’implantation de la fufure maison, en fonction par exemple de règles de retrait par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pourra être demandé. Attention : ce certificat est une simple information sur la faisabilité du projet et pas une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire.
2) Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ?
Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers, au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire.
3) Qu’en est-il des droits de préemption sur le terrain à bâtir ?
Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme, la Safer, préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits.
4) Quels sont les avantages d’acheter un terrain dans un lotissement et les précautions à prendre ?
Dans un lotissement, le terrain est vendu viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. Vous devez cependant respecter certaines règles d’urbanisme ; votre projet de construction peut être refusé par la mairie si des critères architecturaux précis (couleur, hauteur…) s’appliquent dans la zone où se trouve le terrain. Il est donc recommandé de vous assurer de la faisabilité de votre projet avant de signer toute promesse de vente.
Vous pouvez aussi consulter le PLU ou le plan d’occupation des sols (Pos) s’il est toujours en vigueur.
Ces documents donnent des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d’aménagement locaux. À défaut de PLU ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.
Il est également indispensable de consulter l’éventuel cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus. Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c’est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement…) et également sur les limitations du droit de construire. Il s’impose de plein droit et ne se prescrit pas. Le règlement de lotissement peut imposer des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d’un certain type de matériaux, couleurs…).
Ces documents peuvent être consultés auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement ou auprès du lotisseur. L’achat d’un terrain dans un lotissement garantit également la contenance du terrain par la présence d’un bornage du terrain.
5) Quels sont les délais pour acheter un terrain à bâtir ?
En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État, les taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, redevances…). À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise.
Frédéric BRAUD, notaire
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