Immobilier, 8 conseils pour bien acheter

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immobilier, 8 conseils

Vous rêvez de devenir propriétaire de votre résidence principale ? C’est aujourd’hui le bon moment ! Toutefois cette décision se mûrit. Il faut se poser les bonnes questions pour éviter les erreurs et trouver le bien qui vous convient le mieux : Pour quel projet de vie ? Quel est le type de bien recherché ? A quel prix ? Quel est mon budget ? Comment prospecter ?

Voici les 8 conseils à suivre pour réussir son achat en toute sérénité !

1 – Pour bien acheter, soyez sûr de vous !

Assurez-vous que le moment est opportun avant d’investir toutes vos économies et de vous endetter. Au regard des frais engendrés et du montant de l’investissement envisagé, mieux vaut acheter lorsque l’on se sent prêt. La patience est la principale qualité dont vous devrez faire preuve durant votre projet d’acquisition immobilière.

2 – Pour bien acheter, déterminez les caractéristiques du bien recherché

Ce temps de réflexion vous permettra de déterminer les caractéristiques du bien qui répondra au mieux à votre projet de vie : délai de détention future du bien, lieu de situation du bien, achat dans le neuf ou dans l’ancien, appartement ou maison, nombre de pièces …

Une fois votre projet déterminé, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire pour connaître les conditions actuelles du marché immobilier.

3 –Pour bien acheter, fixez votre budget

Avant d’acquérir le bien immobilier de votre rêve, déterminez votre budget global et votre plan de financement (apport et prêt envisagé).

Il faudra garder à l’esprit qu’en sus du prix de vente, vous devrez vous acquitter des frais de notaire, d’une éventuelle commission d’agence, des frais de prêt et de garantie (caution ou hypothèque), du coût des travaux envisagés et d’autres frais comme la taxe foncière et taxe d’habitation, l’assurance habitation et des charges de copropriété ou de lotissement le cas échéant.

4 –  Pour bien acheter, prenez le temps d’éplucher les petites annonces immobilières

Par une agence immobilière ou de particulier à particulier, il faut y consacrer du temps et ne pas se précipiter. Il faut accepter de se déplacer, de visiter plusieurs biens, être capable de passer les logements au peigne fin pour déceler leurs défauts.

Ne vous contentez jamais d’une seule visite ! Cela n’est pas suffisant pour bien évaluer l’état du bien, la luminosité, le bruit extérieur, l’activité environnante et le coût des éventuels travaux à réaliser.

5 – Pour bien acheter, soyez curieux !

Posez le maximum de questions au vendeur ou à l’agence immobilière et réclamez l’ensemble des documents relatifs à la situation matérielle et juridique du bien vendu : les éventuelles autorisations d’urbanisme obtenues pour la construction du bien ou pour des travaux d’agrandissement, les assurances souscrites, les éventuelles servitudes, le type d’assainissement, les différents diagnostics immobiliers réalisés, les documents et informations relatifs à la copropriété ou au lotissement.

6 – Pour bien acheter, formulez une offre raisonnable

Une fois votre choix effectué, formulez une offre d’achat raisonnable au regard des prix du marché immobilier. L’offre d’achat n’est pas un acte anodin, elle engage son auteur. Elle doit être bien formulée et mentionner le prix proposé mais également les conditions de votre acquisition (notamment le recours à un prêt) et la durée de validité de votre proposition.

7 – Pour bien acheter, régularisez un compromis de vente devant un professionnel 

Une fois votre offre acceptée par le vendeur, prenez contact avec votre notaire pour la régularisation du compromis ou promesse de vente. L’avant contrat engagera chacune des parties et précisera l’ensemble des conditions de la vente au regard des accords intervenus entre vous et le vendeur. Il s’agit de l’acte le plus important. Au compromis, on se dit tout !

8 – Pour bien acheter, finalisez votre financement et devenez enfin propriétaire 

Pour bénéficier des meilleures conditions possibles pour votre prêt immobilier (taux d’emprunt, frais de dossier, assurance décès, indemnité de remboursement anticipé), n’hésitez pas à contacter plusieurs banques et faire jouer la concurrence. Vous pourrez également faire appel à un courtier dans votre quête du meilleur prêt.

Une fois votre prêt obtenu, et la date de signature fixée chez le notaire, revisiter le bien immobilier avec votre vendeur pour vous assurer de son état et procéder aux relevés des compteurs pour les transferts de contrat. Il ne restera ensuite plus qu’à signer l’acte de vente.

Bonus : Conseil aux couples, achetez à deux, achetez heureux !

Quel beau projet que de vouloir acquérir son chez soi à deux. Toutefois, pour éviter que cela ne devienne un sujet houleux, mieux vaut prendre quelques précautions. La question épineuse étant : Qui paie quoi ?

Qu’en pense le notaire ? Le notaire aura à cœur que les proportions indiquées correspondent au financement réel de chacun. A défaut de précision, les acquéreurs sont réputés acquérir le bien moitié chacun. S’ensuit le risque, si cela ne correspond pas à la réalité, que l’Administration qualifie l’opération de donation déguisée, soumise à une taxe de 60% sur la fraction donnée pour les concubins.

Rédiger un contrat équitable : La solution, c’est un contrat équitable, dans lequel on fait apparaître le financement réel de chacun. Cela évitera de se brouiller avec la belle famille qui a contribué à l’effort financier et rendra moins compliquée la séparation éventuelle (d’un point de vue financier…).

  • Pour les époux mariés en communauté et les partenaires de PACS en indivision : l’enjeu est de déclarer tout emploi de fonds propres (fonds détenus avant le mariage ou le pacs, ou reçus depuis par donation ou succession), pour qu’en cas de séparation, l’époux ou le partenaire récupère sa mise. Sinon, par principe le bien est commun ou indivis (moitié chacun), même s’il existe une disparité des revenus employés par les deux acquéreurs. Le prix est réparti moitié chacun.
  • Pour les époux et les partenaires de PACS séparés de biens et pour les concubins : Il est prudent d’indiquer dans l’acte d’acquisition la manière dont l’achat est financé, ce qui figera définitivement les proportions de chacun. Le calcul de ces quotes-parts est fait en fonction des apports initiaux de chacun et des facultés respectives de remboursement de l’emprunt ; l’idéal étant que cette détermination résulte de la contribution réelle de chacun. Si l’un des membres du couple  verse plus que ce qu’il a indiqué ou rembourse le crédit pour un montant supérieur à ce qu’il ne devrait, il ne retrouvera pas son compte en cas de séparation, lors de la revente du bien et du partage du prix de vente !

Seule la mort nous séparera ! 

Contrairement aux époux, les partenaires et les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Alors, si le survivant ne souhaite pas se retrouver en indivision avec les héritiers de de son compagnon, la rédaction d’un testament s’impose, à minima en usufruit. Toutefois, les concubins qui sont taxés lourdement (60%), voudront sûrement chercher d’autres solutions.

Julien MINIO et Gabrielle GOURGUE, notaires

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