Category Archives: Patrimoine fiscalité

L’impôt sur la fortune immobilière : principes généraux

Les principes généraux de l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, sont calqués sur les dispositions de l’ISF. Il en est ainsi des règles concernant le foyer fiscal, la territorialité, le fait générateur et le barème et les modalités de calcul (plafonnement, imputation de l’impôt sur la fortune immobilière payé à l’étranger et réductions pour don) ; seule la réduction pour investissement dans le capital de PME à partir du 1er janvier 2018 n’est pas reconduite.

Sauf exception, l’usufruitier est imposé sur la valeur de la pleine propriété ; une exception nouvelle significative concerne l’usufruit légal du conjoint survivant qui bénéficiera de l’imposition répartie, quelle que soit la date d’ouverture de la succession (avant ou après le 1er janvier 2018), quand l’usufruit conventionnel est expressément exclu de l’imposition répartie.

Le Pacte Dutreil n’a plus d’intérêt au regard de l’IFI ; cependant, les pactes conclus avant le 1er janvier 2018 restent valables et les redevables sont tenus de respecter les engagements de conservation jusqu’à leur terme pour ne pas risquer une remise en cause de l’exonération d’ISF dont ils ont bénéficié.

L’impôt sur la fortune immobilière : une assiette réduite aux seuls biens et droits immobiliers. Une définition de l’immobilier plus étendue

Le champ d’application de l’impôt est limité aux seuls biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société. L’assiette d’imposition est toutefois étendue aux contrats de crédit-bail et aux contrats de location-accession.

Les contrats d’assurance-vie et les contrats de capitalisation sont, a priori, exclus de l’ISF. Cependant, les contrats rachetables exprimés en unités de compte et investis en tout ou partie en biens ou droits immobiliers sont assujettis à l’IFI pour la part représentative des biens immobiliers. De même, les investissements en « pierre-papier » entrent dans le champ d’application de l’impôt.

Des biens exclus du champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière

Le dispositif prévoit l’exclusion de l’assiette du champ d’application de l’IFI :

• Les faibles participations (-10%) dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier imposable
• Les faibles participations (-10%) dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé de biens et droits immobiliers dans la limite de 20% de leur actif.
• Immobilier affecté par une société opérationnelle à sa propre activité ou, dans certains cas, à l’activité d’une ou plusieurs sociétés du groupe.

Des biens exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière

Les immeubles utilisés dans le cadre d’une activité professionnelles sont, comme pour l’ISF, exonérés d’imposition, que l’immeuble soit détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société et utilisé par un exploitant individuel, une société de personne ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les bois, forêts et bien ruraux bénéficient des mêmes règles d’exonération que pour l’ISF.

Les dettes immobilières répondent à des règles de déduction particulières

Seules sont admises en déduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), comme pour l’ISF, les dettes nées et non contestées au 1^er janvier de l’année d’imposition. Le dispositif prévoit une liste de dettes autorisées dont sont exclus :

• Les impositions à la charge du bénéficiaire du bien (taxe d’habitation par exemple), l’impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers,
• Les emprunts familiaux.
• La déduction d’autres dettes est plafonnée :
• Emprunts in fine ;
• Emprunts conclus par les redevables dont l’actif imposable excède 5 M€ et le montant des dettes relatives à ces actifs est supérieure à 60% de la valeur du patrimoine imposable.
• Certaines dettes supportées par les sociétés pour l’acquisition d’un actif imposable sont exclues pour l’évaluation des titres de la société :
• Comptes courants d’associés destinés à l’acquisition ou à des travaux sur un bien imposable ;
• Emprunts par l’acquisition d’un bien du redevable par une société qu’il contrôle.

Evaluation

Les règles d’évaluation des actifs sont calquées sur celles de l’ISF. L’évaluation des titres des sociétés qui entrent dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est quelque peu compliquée car elle suppose de déterminer le ratio immobilier de la société pour calculer la valeur imposable de la participation. Ce calcul est d’autant plus compliqué que la chaîne de participation sera longue.

La taxe d’habitation

Le dégrèvement de taxe d’habitation annoncé au cours de la campagne présidentielle est applicable dès 2018. Le dispositif entrera progressivement en vigueur :

• 30% en 2018
• 65% en 2019
• 100% en 2020

Ce dispositif a vocation à bénéficier à 80% des contribuables. Il s’agit de ceux dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 28.000 € majoré de 8.500 € pour les deux premières demi-parts, et de 6.000€ les demi-parts suivants.

Julien MINIO, notaire

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Propriétaire ou acquéreur d’un appartement vous envisagez de le louer. Aujourd’hui deux solutions s’offrent à vous : le louer vide ou meublé.

L’imposition des loyers ne sera pas la même en fonction de la manière dont vous louez l’appartement.

Les revenus tirés d’un bien loué sont imposés différemment selon qu’ils proviennent d’un bien loué nu (revenus fonciers) ou loué meublé (bénéfices industriels et commerciaux).

Louer vide ou meublé : comparons les 2 solutions.

IMPOSITION EN CAS DE LOCATION NUE

Les revenus sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Quand, après déduction des charges, la loca­tion fait apparaître un bénéfice, il est ajouté aux autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

En dessous de 15.000 € de revenus par an, le régime simplifié micro-foncier est applicable de plein droit. Il permet de déduire forfaitairement 30% des revenus au titre des charges. Cela n’est intéressant que si les charges sont inférieures à 30%, sinon il est possible d’opter pour le régime réel qui devient applicable pendant 3 ans. Au-delà de 15.000 € de revenus par an, il faut établir une déclaration 2044 détaillant les loyers, frais et charges.

IMPOSITION DE LA LOCATION MEUBLEE

Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%

Pour les recettes inférieures à 70.000 €, le contribuable relève du régime « micro-bic » et ses revenus sont diminués forfaitairement de 50%. Au-delà de 70.000 € de recette ou sur option, il s’agit du régime réel BIC qui permet de déduire des recettes l’ensemble des charges, dont les intérêts d’emprunt, ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

Enfin le régime des déficits et de la plus-value diffère selon que le loueur est professionnel ou non professionnel.

Pour les loueurs professionnels, les déficits sont imputables sur le revenu global (sauf amortisse­ment) et le régime des plus-values est celui des professionnels (à court terme ou long terme). Pour les non professionnels, le déficit n’est imputable que sur les revenus de même nature pendant 10 ans et le régime de la plus-value est celui des particuliers.

Pour revendiquer le statut de loueur profes­sionnel, il faut que l’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce en qualité de loueur meublé professionnel, que les recettes du foyer fiscal tirées de cette activité soient supérieures à 23.000 € et qu’elles soient supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Louer vide ou meublé : pas de régime miracle !

Entre louer vide ou meublé, la solution à retenir n’est donc pas universelle et dépendra essentiellement de votre taux d’imposition personnel. Une étude personnalisée de votre foyer fiscal sera donc nécessaire avant d’opter pour tel ou tel régime et votre notaire peut vous y aider.

Nicolas BLANCHON, notaire

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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : pour tout savoir !
Parmi les grands changements que connaissent les français sur le plan fiscal depuis le 1er janvier 2018, avec la hausse de la CSG et la « Flat tax », il y a la création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Êtes-vous concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ? Quels sont les biens pris en compte ? Comment est-il calculé ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Qui est concerné ?

Il existe un seuil de déclenchement pour être soumis à cet impôt.

Seuil d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Il s’agit des contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1,3 million d’euros. Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1^er janvier de chaque année.

Les contribuables concernés

Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France à raison de tous leurs biens immobiliers (qu’ils soient situés en France ou à l’étranger),

Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger mais uniquement sur leurs seuls biens situés en France,

Et les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l’étranger les 5 dernières années, uniquement que sur leurs biens situés en France, pendant les 5 années qui suivent leur retour.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Quelle est son assiette taxable ?

L’assiette est constituée du patrimoine immobilier détenu par le redevable directement ou indirectement par le biais d’une société.

L’assiette est recentrée sur les actifs immobiliers

En résumé, seule la « pierre » est concernée. Les biens imposables sont, sauf exceptions :

• les biens et droits immobiliers  (bâtis ou non) qui appartiennent au contribuable.
• les parts ou actions des sociétés ou organismes qui leur appartiennent à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Exclusion et Exonération

Sont donc exclus de l’IFI, les autres biens meubles : meubles meublants et autres meubles corporels, espèces, titres, livrets d’épargne, contrats d’assurance-vie rachetables sauf s’ils comportent des unités de compte composées d’actifs immobiliers imposables (ex unités de comptes constituées de parts de SCPI ou d’OPCI).
Sont également exclus les biens immobiliers affectés à l’activité « professionnelle » du contribuable (que ce soit une activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale). La location meublée professionnelle échappe à l’IFI.
Il existe les régimes d’exonération existant en matière d’ISF pour certains types de biens fonciers « ruraux ».

L’impôt sur la fortune immobilière : comment est-il calculé ?

Le foyer fiscal

L’imposition est déterminée au regard de l’ensemble des personnes composant votre foyer fiscal. Votre foyer fiscal est composé : soit d’une personne vivant seule (célibataire, veuf, divorcé ; soit de personnes vivant en couple (mariées ou pascées).

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont pris en compte.

Evaluation / Déduction

La valeur des biens imposables est déterminée selon leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

A noter que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.

Certaines dettes immobilières peuvent être déduites : ex emprunts immobiliers en cours, dettes liées au paiement de travaux (amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement), des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières comme la taxe foncière.

Le barème

Bien que le seuil d’entrée soit fixé à 1,3 million d’euros, l’IFI est calculé sur le patrimoine taxable dépassant le seuil de 800.000 € selon un barème progressif dont le taux varie de 0,50% à 1,50%.

Important : C’est à vous de vous déclarer redevable de cet impôt et d’estimer le montant de votre patrimoine. Ne prenez aucun risque, contactez votre notaire pour faire le point sur votre situation.

Julien MINIO, notaire

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La société civile immobilière (SCI) est la société préférée des français et celle la plus fréquemment rencontrée par la pratique notariale. Outil de détention du patrimoine immobilier familial ou professionnel, la SCI présente de nombreux avantages sur le plan juridique, fiscal, patrimonial et social car celle-ci permet notamment d’organiser la gestion délicate de l’indivision quand la propriété d’un bien immobilier est détenue par plusieurs personnes.

Comment constitue-t-on une SCI ?

Pour donner naissance à une SCI, il faut tout d’abord signer les statuts de la SCI. Les statuts constituent le contrat initial de la société. Aux termes des statuts, vont être posées les règles qui vont régir la vie de la SCI en tant que personne morale (nom, durée, siège social, objet social etc), mais également celles régissant les rapports entre les associés (majorité, condition de cession de parts).

Les statuts désigneront notamment le ou les premiers gérants de la société.

Le Notaire sera notamment là pour conseiller et orienter les parties dans la rédaction des statuts qui seront rédigés « sur mesure ». Ils doivent répondre aux attentes des futurs associés, de leurs situations patrimoniales et des leurs souhaits quant à l’organisation de la société et les pouvoirs du gérant.

L’avantage non négligeable de la SCI est de pallier les carences de l’indivision (détention de la propriété d’un bien par plusieurs personnes). Le régime de l’indivision est posé par le Code civil et est bien souvent constitutif de querelles, de difficultés. Le régime de l’indivision est un régime qui doit être temporaire car général. A l’inverse, la SCI va s’inscrire dans le temps. Les règles seront posées et connues dès le début et seront surtout voulues. Ce qui n’est pas le cas de l’indivision qui est, bien souvent, un régime subi. Il est de nature, plus facile d’accepter les règles spécifiques dont on est l’auteur plutôt que subir des règles générales et inappropriées au cas d’espèce.

Les statuts de la SCI organiseront également les règles applicables aux cessions de parts et à l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. Aussi, et communément, il sera prévu que la cession de parts à un tiers nécessitera l’agrément de la collectivité des associés réunis en assemblée générale. Un droit de préférence sera, par ailleurs stipulé au profit des associés de la SCI pour acquérir, en cas de cession et en priorité, les parts de l’associé cédant. Un contrôle des associés sera donc initialement organisé pour garantir qu’un tiers susceptible de perturber l’équilibre de la société ne devienne associé.

Les statuts, une fois signés seront déposés au greffe du Tribunal de Commerce compétent avec les documents d’usage pour l’immatriculation de la société.

Peut-on créer seul une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut être au minimum deux associés. Toutefois, la répartition du capital social entre les associés n’est pas prédéfinie par la loi. Aussi, il est possible de créer une SCI avec deux associés dont l’un ne détiendra qu’1% du capital social.

Peut-on modifier les statuts initiaux en cas de changement de situation propre à la société (changement de siège social, de gérant, etc. ) ou de la situation propre des associés ?

Les statuts peuvent être modifiés autant de fois que la situation l’imposera. Les associés réunis en assemblée générale décideront de la modification des statuts de la SCI.

Seule ombre au tableau, les modifications apportées peuvent nécessiter la réalisation de formalités de publicité (insertion dans un journal d’annonces légales et au greffe du Tribunal de Commerce) couteuses.

L’organisation de gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers constitue t’elle le seul avantage de la SCI ?

La SCI peut également constituer un outil de transmission patrimoniale. En effet, il sera plus aisé de transmettre des parts de SCI à ses enfants plutôt qu’un bien transmis en indivision au sein d’une donation. En effet, favoriser la transmission de parts de SCI plutôt que la transmission d’un bien immobilier à ses enfants en indivision permettra notamment de conserver les vertus de la donation partage qui présente un intérêt significatif par rapport à la donation simple. Votre Notaire sera également là afin de vous expliquer cet intérêt.

Il sera également possible de prévoir une réserve d’usufruit avec réversion au profit de son conjoint sur les parts transmises à l’instar de la transmission directe d’un bien immobilier.

L’intérêt supplémentaire de la transmission des parts d’une SCI résidera également dans la possibilité d’organiser dans les statuts les pouvoirs du gérant qui sera bien souvent le donateur, en lui réservant notamment le pouvoir de vendre le bien sans avoir à solliciter l’accord des associés de la société.

Enfin, quelles sont les conséquences de la constitution d’une SCI sur le plan fiscal ?

La SCI est une société fiscalement transparente. Sauf option expresse, la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les revenus issus, par exemple des produits locatifs de la SCI seront imposés directement dans le patrimoine des associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI.

En conclusion, la SCI reste une valeur sûre pour la détention de biens immobiliers, pour l’organisation de la gestion de biens immobiliers. Elle présente également et,  de plus en plus, des intérêts dans la transmission de son patrimoine. Votre notaire sera là pour vous créer, tel un couturier, une SCI « sur mesure ».

Nicolas JULLIARD, notaire  

 

En complément de cet article, visionnez la vidéo de l’Emission 9h50 Le matin diffusée sur France 3 le 9 janvier 2018, consacrée à la SCI.