Category Archives: Patrimoine fiscalité

À qui appartient l’argent et quels sont les pouvoirs des époux sur leur argent ? Cette question se pose en cas de divorce ou de décès mais rarement lors du mariage. Beaucoup de personnes mariées pensent avoir la pleine propriété de leurs revenus quelle qu’en soit la source (salaires, revenus des capitaux, loyer, etc.). Or, lorsque les époux se marient sans faire de contrat de mariage et qu’ils se trouvent ainsi soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts, tous leurs revenus, quels qu’ils soient, sont communs s’ils sont perçus pendant le mariage. Cela signifie que les deux époux sont propriétaires desdites sommes. En revanche, les sommes détenues par les époux avant le mariage demeurent propres à chacun.

Argent dans le couple : compte bancaire et argent commun

Cette règle de propriété commune vient se heurter aux règles bancaires qui prévoient que seul le titulaire d’un compte bancaire peut disposer des sommes placées sur ce compte. Dans ces conditions, même si les deux époux sont propriétaires de l’argent placé sur ce compte ouvert au nom de l’un d’eux seulement (salaires de l’un ou des deux époux…), seul son titulaire pourra verser ou retirer les fonds qui y sont placés. Sans procuration sur ce compte, le conjoint ne pourra pas effectuer d’opérations dessus. 

Le compte joint entre époux permet de pallier cette difficulté car il va pouvoir être utilisé par les deux époux (sous réserve que l’intitulé du compte indique Monsieur ou Madame et non Monsieur et Madame).

Argent dans le couple : argent propre et projet commun

Quand un époux perçoit des liquidités lors d’une donation ou dans le cadre d’une suc­cession (y compris le prix de vente d’un bien reçu par héritage ou donation), ces fonds de­meurent la propriété de cet époux : ils lui sont propres. Toutefois, pour éviter une confusion de ces sommes propres avec de l’argent commun, il faut que les fonds perçus soient isolés sur un compte spécialement ouvert à cet effet ou réemployés dans un achat immobilier ou un investissement ; dans cette dernière hypothèse, l’époux devra déclarer vouloir conserver la nature propre du réin­vestissement des fonds et que son conjoint reconnaisse la réalité de ce remploi. 

Dans ces conditions, le bien acquis avec les sommes réemployées demeurera la propriété de l’époux qui a financé l’investissement. Si les sommes qui lui sont propres sont versées sur des comptes déjà alimentés par de l’argent commun, notamment un compte joint crédi­teur ouvert aux deux noms des époux, il ne sera plus possible de dissocier les deux et la totalité des sommes placées sera considérée comme dépendant de la communauté. 

Toutefois, lors du partage de la communauté (en cas de divorce ou de décès), l’époux qui aura versé des sommes lui étant propres dans ce ”pot commun” pourra les récupérer dans le cadre du partage sous certaines conditions.

A lire également : Choisir son contrat de mariage

Argent commun et bien propre

A l’inverse, si de l’argent commun est utilisé pour financer un bien propre à l’un des époux, ce dernier devra indemniser la communauté lors du partage. 

Contrairement à ce que pensent beaucoup de couples, les loyers d’un bien immobilier propre à l’un des époux (maison, apparte­ment, terrain, local…) sont communs.

Mais attention, s’ils sont utilisés pour financer des travaux effectués sur ce bien immobilier appartenant à un seul des époux, ce dernier devra également indemniser la communauté lors du partage !

Les mêmes règles s’appliquent aux époux mariés sous un autre régime de communau­té (communauté universelle ou communauté conventionnelle). En revanche, les époux ma­riés sous le régime de la séparation des biens conservent, chacun en ce qui la propriété des sommes qu’ils perçoivent (salaires, loyers, intérêts, revenus des capitaux mobiliers etc.).

Parler argent avant le mariage

Avant de se marier, il est donc important que les futurs époux réfléchissent à la manière dont ils veulent gérer et posséder leur argent. Le recours au notaire qui saura les conseiller et établir, le cas échéant, un contrat de mariage sur mesure est donc fortement conseillé.

Carole IMPERATRICE, notaire

SCI et impôt sur les sociétés, le principe

Par défaut, une société civile relève de l’impôt sur le revenu (IR).

Les associés peuvent toutefois opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) lors de sa constitution ou en cours de vie sociale.

Attention cette option est irrévocable !

Toutefois, la Loi de Finances 2019 a prévu une seule possibilité de retour à l’IR dans les cinq ans de l’option.

Trop souvent ce régime fait peur en raison du coût fiscal lors de la revente du bien.

Pourtant, le choix de cette option peut s’avérer très avantageux pour:

• Des investissements immobiliers qui n’auraient pas vocation à être revendus ou dont les associés n’ont pas besoin de se distribuer les profits, préférant les épargner pour reporter dans le temps leurs versements.
• La détention d’un bien sur lequel aucune plus-value conséquente n’est prévue, mais qui génère des revenus locatifs élevés. 
• Des investissements importants et ceux qui sont en lien avec une activité professionnelle 

SCI et impôt sur les sociétés, un exemple concret

Luke (35 ans) et Leïa (37 ans) sont frère et sœur et disposent de sommes d’argent dont ils ont hérité.

Ils souhaitent investir ensemble dans l’immobilier et ont trouvé des locaux à GRENOBLE, vendus pour la somme de 500.000 €, actuellement loués à un cabinet médical.

Le loyer annuel est de 42.000 € charges comprises.

Ils sont tous deux actuellement imposés sur le revenu dans la tranche à 41%.

Ils viennent consulter Maître YODA, leur notaire attitré, pour savoir comment réaliser cet investissement.

Ce dernier leur conseille de constituer une société civile immobilière qui opterait pour l’IS en mettant en avant les nombreux avantages de cette solution dans leur cas.

Pour expliquer son propos, il leur propose de comparer les perspectives de revenus à court et long terme, selon que la société s’assujettit ou non à l’IS, via les deux tableaux de simulation suivants :

• LA SCI RESTE A L’IR

ESTIMATION DES REVENUS FONCIERS ET DE L’IMPOT
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Amortissement	0	0	0	0	0	0
Assurance	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Intérêts déductibles	– 7295	– 6842	– 6383	0	0	0
Résultat imposé (revenu foncier)	33805	34677	35559	48824	49320	49822
IR (tranche à 41%) + PS (prélèvements sociaux – 17,2%)	19675	20182	20695	28415	28704	28996
CALCUL DES LIQUIDITES DISPONIBLES
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Frais	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Annuité d’emprunt (500.000 € sur 15 ans au taux de 1,5%)	– 37472	– 37472	– 37472	0	0	0
IR + PS	– 19675	– 20182	– 20695	– 28415	– 28704	– 28996
Disponible	– 16047	– 16135	– 16225	20408	20616	20825

Soit un net disponible NEGATIF au terme de 20 années de – 148.972 €

Pendant la durée du prêt, les associés sont donc taxés alors que la société ne peut distribuer aucun revenu.

Si le bien est revendu au bout de 20 ans pour 700.000 €, Luke et Leïa seront taxés au régime des plus values des particuliers au taux de global de 36,2%, qui entraînera une imposition de 12.988 €, compte tenu des abattements.

Les bénéfices nets pour la société seront donc de 700.000 € –  12.988 € –  148.972 €, soit un total disponible de 538.040 €

 

• LA SCI OPTE POUR L’IS

ESTIMATION DES RESULTATS ET DE L’IMPOT
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Amortissement	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000
Frais d’achat de l’immeuble et de constitution de la société	– 45000	0	0	0	0	0
Assurance	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Intérêts déductibles	– 7295	– 6842	– 6383	0	0	0
Déficit reportable	0	– 27195	– 8518	0	0	0
Résultat imposé (Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC)	– 27195	– 8518	11041	32824	33320	33822
IS à 15%	0	0	1656	4924	4998	5073
CACLUL DES LIQUIDITES DISPONIBLES
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Frais	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Annuité d’emprunt (500.000 € sur 15 ans au taux de 1,5%)	– 37472	– 37472	– 37472	0	0	0
IS à 15%	0	0	1656	4924	4998	5073
Disponible	3628	4047	2814	43900	44322	44748

Soit un disponible net POSITIF au bout de 20 ans de : 272.087 €

Pendant la durée du prêt, les associés ne subissent aucune taxation et peuvent mettre les bénéfices générés en réserve ou les réinvestir.

Si le bien est revendu après 20 ans pour 700.000 €, Luke et Leïa seront taxés au régime des plus-values professionnelles : l’assiette taxable à l’IS est constituée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c’est à dire la valeur d’achat sous déduction des amortissements pratiqués et admis en déduction).

La plus-value sera taxée à 15% jusqu’à 38120 € et à 28% pour le solde soit un impôt total à verser de 140.645 €.

Les bénéfices nets pour la société seront donc de 700.000 € – 140.645 € + 272.087 € = 831.442 € que les associés peuvent se verser sous forme de dividendes, qui seront taxés à 30%, soit un total disponible de 582.009 €

SCI et impôt sur les sociétés, les atouts

Assujettir sa SCI à l’IS permet :

• une plus faible imposition des bénéfices dans l’hypothèse d’une politique de mise en réserve et de réinvestissements (15% jusqu’à 38120 € de bénéfice puis 28% au delà pour l’IS contre 62,2% dans les plus hautes tranches de l’IR).

Bon à savoir : au-delà de 38120 €, le taux d’IS doit être diminué progressivement à 25% en 2022.

• de réduire la base imposable puisque les amortissements sont déductibles du résultat imposable et que l’intégralité des frais de l’achat du bien, des travaux éventuels, sans limitation, sont déductibles.
• de maîtriser la distribution des revenus, ce qui peut s’avérer très utile pour faire jouer le plafond de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et permet de différer la distribution dans le temps pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse.

SCI et impôt sur les sociétés, rien n’est jamais parfait 

Il ne faut cependant pas négliger les inconvénients de cette option :

• La double imposition quand les bénéfices sont distribués aux associés (IS + Prélèvement Forfaitaire Unique à 30%).
• L’impossibilité d’imputer le déficit fiscal de la société sur le revenu global ou sur le revenu foncier des associés.
• La nécessité de respecter des obligations comptables strictes.
• Les loyers impayés sont imposables.
• Les plus-values sont coûteuses en cas de revente. 
• Le capital de la société doit être entièrement libéré pour que le seuil de 15% puisse s’appliquer.

Pour résumer : prenez rendez-vous avec votre notaire pour chiffrer l’opération et discuter de son opportunité en fonction de votre projet et de vos attentes !

Sophie DELATTE, notaire

PACS et impôts sur le revenu

Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont soumis aux mêmes règles que les personnes mariées. Les signataires d’un PACS doivent en principe faire une déclaration commune de revenus (en ce compris les personnes composant leur foyer fiscal) l’année de la signature du PACS. Ils peuvent cependant opter pour deux déclarations séparées des revenus encaissés jusqu’à la signature du pacs et de leur quote-part des revenus perçus après cette date.

PACS et impôts : Principe d’imposition commune

Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont, par principe, soumis à une imposition commune pour les revenus perçus durant l’année de la conclusion du PACS et pour les années postérieures, ce qui conduit à la souscription d’une seule déclaration de revenus l’année suivant la perception des revenus et à l’envoi d’un seul avis d’imposition adressé au nom des partenaires. Le paiement doit être effectué par l’un des partenaires, peu importe lequel, les partenaires étant solidaires du paiement de l’impôt sur le revenu.

La déclaration commune se fait, sauf exceptions permettant le dépôt papier, sur le site impots.gouv.fr avec le numéro fiscal de l’un des deux partenaires. 

Cette imposition commune souffre d’exceptions :

– Elle est remise en cause si le PACS prend fin au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante, pour un motif autre que le mariage entre les partenaires, ou le décès de l’un d’entre eux. Une déclaration rectificative devra alors être déposée par les partenaires.

– Par ailleurs, en cas de séparation, l’imposition sera séparée pour l’année de la séparation. 

– En cas de décès, deux déclarations seront à souscrire : une commune pour la période antérieure au décès, et une individuelle au survivant pour la période postérieure au décès.

PACS et impôts :Exception à l’imposition commune la première année

Si un époux est plus fortuné que l’autre, il peut être opportun que ce dernier apporte à la communauté ses

Les partenaires peuvent opter pour une imposition séparée pour les revenus perçus l’année de la conclusion du pacte civil de solidarité. Cette option d’imposition séparée est irrévocable et doit être exercée dans les délais prévus pour le dépôt de la déclaration de revenus. Dans ce cas, ils devront remplir des déclarations individuelles sur l’ensemble des revenus et charges individuelles pour l’année de conclusion du PACS. Cependant, ils ne pourront bénéficier de cette option que pour l’année de conclusion du PACS et on retrouvera les règles applicables à l’imposition commune et ses exceptions l’année d’après.

Quel que soit le mode de déclaration choisi, les déficits fonciers constatés sont imputables dans les conditions de droit commun.

Le PACS présente certains avantages en matière d’impôt sur le revenu permettant de faire bénéficier les partenaires des mêmes avantages que les couples mariés (quotient familial, abattement, plafonds, etc…) et plus particulièrement si l’un des deux partenaires a de faibles ressources par rapport à l’autre. Ainsi, le montant commun de revenus imposable net sera divisé par un nombre de parts correspondant à la situation familiale des partenaires pacsés et au nombre de personnes à charge. On peut citer également que le plafond d’investissement dans les PME ouvrant droit à une réduction d’impôt est de 100 000 euros pour eux, contre 50 000 euros pour les célibataires. Les membres du couple ont alors tout intérêt dans ce cas à signaler leur PACS le plus tôt possible au fisc afin de faire moduler leur taux de prélèvement à la source. La mise en commun des revenus et des charges peut être également désavantageuse car elle peut entraîner la perte de certaines allocations soumises aux revenus d’un des partenaires.

Il est à noter que la vie commune fait partie des obligations du PACS et est une condition nécessaire à l’imposition commune des partenaires pacsés. Les partenaires pacsés qui ne vivent pas sous le même toit doivent effectuer des déclarations de revenus séparées. D’après l’article 6, 4) du Code général des Impôts, en cas d’abandon de la résidence commune par l’un des partenaires et si chacun dispose de revenus distincts, les partenaires doivent remplir des déclarations individuelles de revenus. Les partenaires peuvent également conserver une imposition séparée des revenus s’ils ont deux domiciles séparés (pour raisons professionnelles par exemple). Dans ce cas, les partenaires doivent obligatoirement l’indiquer dans la convention de PACS et ils ne pourront pas opter ultérieurement pour une déclaration commune des revenus sauf suite à une modification de leur convention de PACS revenant sur ce domicile distinct.

 

 

PACS et impôts sur la fortune immobilière (IFI)

Les partenaires pacsés sont assimilés aux couples mariés en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (II de l’article 885 W du Code général des impôts) sans que l’administration ait besoin d’apporter la preuve du concubinage. Ils devront donc le cas échéant souscrire une déclaration commune si, au 1^er Janvier de l’année d’imposition, ils étaient pacsés et si l’ensemble des biens immobiliers détenus atteignait une valeur supérieure à 1.3 million d’euros. L’IFI ne se calcule pas suivant la situation familiale (marié, pacsé, célibataire, etc.). La mise en commun des biens peut donc caractériser un désavantage du PACS. Le code général des impôts ne prévoit pas, à la différence des époux, de dérogation à l’imposition commune.

Droits de succession et droits de donation

Droits de succession :

Le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité est totalement exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA du 21 août 2007, ainsi que du prélèvement institué par l’article 990 I du code général des impôts applicable en matière d’assurance vie.

Droits de donation :

Conformément à l’article 790 F du Code général des impôts, après un abattement de 80.724,00 €, les partenaires sont imposés suivant le barème suivant :

Moins de 8 072 euros : 5%
Entre 8 072 euros et 15 932 euros : 10% ;
Entre 15 932 euros et 31 865 euros : 15% ;
Entre 31 865 euros et 552 324 euros : 20% ;
Entre 552 324 euros et 902 838 euros : 30% ;
Entre 902 838 euros et 1 805 677 euros : 40% ;
Supérieure à 1 805 677 euros : 45%.

Ce régime est remis en cause si le PACS prend fin au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante, pour un motif autre que le mariage entre les partenaires, ou le décès de l’un d’entre eux.

Il existe un abattement spécifique de 159.325,00 euros bénéficiant aux personnes handicapées (sous conditions) qui peut se cumuler avec l’abattement de 80.724,00 euros.

PACS et impôts locaux

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est établie au nom des personnes ayant la disposition personnelle ou la jouissance des lieux au 1^er janvier de l’année d’imposition. Si les deux partenaires pacsés vivent ensembles au 1^er janvier, la taxe d’habitation sera due par les deux. A défaut, seul le propriétaire ou le locataire devra s’en acquitter.

La taxe foncière

Chaque partenaire est tenu individuellement de la taxe foncière pour les biens dont il est le seul propriétaire. La conclusion du PACS n’a pas d’impact sur la taxe foncière. Elle ne sera donc due communément que si les partenaires sont propriétaires d’un bien immobilier en indivision.

Obligation des partenaires de PACS à l’égard de l’impôt : la solidarité fiscale

Conformément à l’article 1691 bis du Code général des impôts, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont solidairement tenus au paiement de l’impôt sur le revenu lorsqu’ils ont souscrit à une déclaration commune. 

La même règle doit être observée pour la taxe d’habitation lorsque les partenaires vivent sous le même toit. 

Si les partenaires sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, ils en sont également solidairement tenus au paiement (article 1723 ter 00 B du Code général des impôts). Une décharge de cette solidarité peut cependant être obtenue dans certaines conditions (ressources, séparation notamment). 

Aucune solidarité n’est prévue pour la taxe foncière.

Alexandre BAVOUX, notaire

Découvrez le panorama des mesures fiscales 2019 impactant les revenus, les investissements immobiliers, les crédits d’impôt et l’activité professionnelle suite à la promulgation de la loi de finances 2019.

1) Mon portefeuille en 2019

Prime exceptionnelle exonérée d’impôt :
Tout employeur peut verser une prime exceptionnelle avant le 31/03/19, d’un montant de 1000 € totalement exonérée de charges salariales et d’impôt sur le revenu

Les heures supplémentaires, dans la limite de 5000 € sont exonérées de charges salariales et d’impôt sur le revenu.

Modification du barème de l’impôt sur le revenu :
Le barème est revalorisé à la hausse (+1,6%). par exemple, pour la 1^ère tranche à 14%, l’économie d’impôt pour  une personne seule peut être de 70 €.

Retraite et CSG :
Le montant de la retraite a été rehaussé à 2 000€ net pour une personne seule au lieu de 1 200 € pour l’abaissement du taux réduit de la CSG.

Prélèvement à la source Aménagement du dispositif pour les employeurs particuliers :

• Les particuliers employeurs sont dispensés, à titre temporaire et exceptionnel, d’effectuer une retenue à la source sur les salaires versés en 2019.  C’est le salarié qui a alors la charge de s’acquitter de l’impôt selon un système exceptionnel et transitoire d’acompte.  Les personnes concernées sont :
• les salariés employés par les particuliers à leur domicile
• les assistants maternels
• les gardes-chasse, gardes-pêche, gardes forestiers, tous particuliers sont occupés à la mise en état et à l’entretien des jardins ainsi que les employés de maison au service d’un exploitant agricole lorsqu’ils exercent habituellement leur activité sur le lieu de l’exploitation agricole.

2) Mieux investir en 2019

Pour mieux investir cette année, pas de nouveautés mais des aménagements.

• Les dispositifs  d’investissement immobilier PINEL et CENSI BOUVARD sont prolongés jusqu’en 31 décembre 2021.

Le dispositif LOI PINEL est élargi à l’ancien, notamment dans les centres villes (sous certaines conditions) 

Le dispositif CENSI BOUVARD s’applique à la location meublée pour les résidences services ou étudiantes et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant de l’investissement réalisé. 

• L’ECO PRET A TAUX ZERO permet de financer des travaux réalisés en faveur de la transition énergétique. Il est reconduit jusqu’au 31 décembre de 2019 et permet d’emprunter jusqu’à 30 000 €.
• Le Crédit d’impôt Transition Energie (CITE) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2019 et permet de bénéficier d’un crédit d’impôt ; il y a quelques modifications (pour les dépenses liées aux coûts de main d’œuvre et les dépenses réalisées pour l’achat de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées). 
• Le cumul ECO PRET et CITE est possible.

3) Mon entreprise en 2019

Transmission d’entreprise à ses enfants : PACTE DUTREIL

Vous pouvez toujours bénéficier du dispositif PACTE DUTREIL qui consiste en l’exonération de 75% de la valeur des parts de la société à transmettre.

• 3 nouveautés, 3 simplifications

1. L’engagement collectif de conservation des parts peut porter que sur 17% des parts (contre 34% jusqu’à décembre 2018).
2. Les  sociétés à associé unique peuvent souscrire le PACTE DUTREIL à 75%.
3. Les obligations déclaratives sont supprimées pour tous les pactes DUTREIL signés à partir au 1er janvier 2019

Les Entreprises familiales : IS ou IR
Les Entreprises familiales peuvent choisir soit l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou Impôt sur le Revenu (IR). 

Avant, on ne pouvait pas revenir sur son choix si l’on avait opté et choisi l’Impôt sur les Sociétés (IS) ; Désormais, il est possible de faire marche arrière pendant les 5 premières années de vie de la société. Si la marche arrière est faite une fois, on ne revient pas sur son choix initial

Investissement PME industrielle
Toute entreprise industrielle qui investit dans la digitalisation, la robotisation peut bénéficier d en 2019, d’un amortissement accru, c’est-à-dire d’un sur-amortissement exceptionnel de 40 %, de leur valeur d’origine, réparti linéairement sur la durée d’utilisation du bien.

Acte des sociétés
A compter du 1^er janvier 2019, les actes se rapportant aux opérations liées à l’existence et à la dissolution des sociétés, qui étaient jusqu’à présent soumis au droit fixe de 375 € ou 500 € selon le montant du capital social, sont désormais enregistrés gratuitement.

 

Un mariage, un divorce, une nouvelle rencontre et c’est reparti de plus belle, avec les problématiques liées à l’achat ou la gestion d’une résidence principale : appréhension à s’engager, volonté de protéger son concubin en présence de beaux-enfants, besoin de se prémunir des difficultés qui pourraient surgir en cas de décès…

Votre notaire est là pour vous proposer des solutions adaptées et notamment le recours à une SCI avec démembrement croisé des parts.

Rappels importants : les droits du concubin dans la succession

• Le survivant d’un couple non marié n’est pas considéré comme un héritier en droit français 
• En cas de décès du concubin, le survivant peut être mis à la porte de chez lui par ses beaux-enfants qui peuvent le contraindre à vendre si rien n’a été envisagé pour le protéger
• Faire un testament au profit de son concubin entraîne des droits de succession taxés à 60% (après abattement de la somme de…1594 € !).

Le principe de la SCI avec démembrement croisé des parts

Le démembrement croisé consiste pour un couple de concubins à :

• Constituer une SCI et à recevoir des parts sociales en pleine propriété en contrepartie de leurs apports (le bien immobilier s’ils en sont déjà propriétaires, ou bien une somme d’argent pour l’acheter ensuite).
• S’échanger la nue-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales

L’illustration de la SCI entre concubins

Monsieur Jean GOISSE et Madame Annie RINCOMPRANDRE sont tous deux divorcés et parents de deux enfants issus d’un premier mariage.

Ils ne souhaitent plus se remarier et l’idée même d’un PACS les terrorise.

Ils disposent de 250.000 € de liquidités chacun qu’ils souhaitent investir dans l’achat d’un joli mas dauphinois pour y habiter.

Sur les conseils de Maître YODA, leur notaire, ils créent une SCI de 1000 parts au capital de 500.000 € pour lequel chacun apporte 250.000 € et reçoit donc 500 parts sociales en toute propriété.

Ils sont nommés tous deux co-gérants.

Annie et Jean échangent ensuite la nue-propriété de leurs parts respectives : âgés tous deux de 50 ans, la valeur de la nue-propriété est donc retenue pour 40% (art 669 du CGI).

Cette opération génère un coût fiscal de 5% sur la valeur de la nue-propriété échangée soit 500.000 € x 40% x 5% = 10.000 €.

Annie récupère la nue-propriété des parts numérotées de 1 à 500 ainsi que l’usufruit des parts 501 à 1000. 

Jean obtient l’usufruit des parts 1 à 500 et la nue-propriété des parts 501 à 1000.

Au décès de l’un des deux, ses deux enfants reçoivent en héritage la nue-propriété des parts.

Le survivant qui reste gérant devient usufruitier de la totalité des parts et conserve donc la jouissance totale et la maîtrise du logement du couple.

Les atouts du démembrement des parts de SCI

Ce mécanisme permet :

– une protection efficace des concubins ;

– de ne pas léser les enfants et beaux-enfants, le tout sans complications du point de vue civil ;

– d’éviter les droits de succession à 60% puisque l’extinction de l’usufruit se réalise sans frais ;

– de se protéger des risques de litige et de vente forcée liés à l’indivision sur le bien.

Quelques remarques sur la SCI 

En contrepartie de la protection apportée, il faut prendre en compte les éléments suivants :

• Les frais liés à la constitution de la société, à l’échange des parts ;
• La nécessité d’assurer un suivi comptable ;
• Les concubins qui ne disposeraient pas d’un tel apport peuvent emprunter à titre personnel pour libérer le capital ou le libérer ultérieurement.

Nota bene : un capital social faible est à éviter car il entraîne un compte-courant d’associé qui échappe au démembrement de propriété.

Sophie DELATTE, notaire.

Les notaires de l’Isère, de la Drôme et des Hautes-Alpes vous proposent un aperçu global du calendrier fiscal 2019 sous la forme d’une infographie, avec toutes les dates clés de l’année fiscale 2019.

De janvier à décembre 2019, repérez les dates importantes du calendrier fiscal 2019.

Calendrier fiscal 2019, les dates à ne pas oublier

> Calendrier fiscal / janvier 2019
– 15 janvier : Entrée en vigueur du prélèvement à la source
– du 1er janvier au 31 août : Application du taux de prélèvement à la source calculé sur les revenus 2017

> Calendrier fiscal / avril 2019
– vers le 10 avril : Ouverture du service de déclaration des revenus 2018 sur internet
– entre mi-avril et début juin : Après la déclaration des revenus 2018, le fisc communique le nouveau taux de prélèvement applicable en septembre 2019

> Calendrier fiscal / mai 2019
– vers le 16 mai : Date butoire pour la déclaration des revenus 2018 en version papier

> Calendrier fiscal / août 2019
– à partir du 1er août : Ouverture du service de correction de la déclaration par internet (jusqu’au 1er décembre)
– 23 août : Mise en ligne de l’avis de taxe foncière
– fin août : Réception de l’avis d’imposition sur les revenus 2018

> Calendrier fiscal / septembre 2019
– du 1er septembre 2019 au 31 août 2020 : Application du taux de prélèvement à la source calculé sur les revenus 2018

> Calendrier fiscal / octobre 2019
– à partir du 1er octobre : Mise en ligne de l’avis de taxe d’habitation
– 15 octobre : Paiement de la taxe foncière si paiement non dématérialisé
– 21 octobre : Paiement de la taxe foncière si paiement par internet

> Calendrier fiscal / novembre 2019
– 15 novembre : Paiement de la taxe d’habitation si paiement non dématérialisé
– 20 novembre : Paiement de la taxe d’habitation et de la redevance TV  si paiement par internet

> Calendrier fiscal /décembre 2019
– 16 décembre : Paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants si paiement non dématérialisé
– 20 décembre : Paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants si paiement par internet

Une infographie pour mémoriser quelques grands repères sur l’impôt en France.

La France est le pays européen avec la fiscalité la plus lourde selon un récent classement Eurostat mais qui paie vraiment l’impôt ? Quelques éléments de réponse en infographie…

En savoir plus sur les foyers qui paient l’impôt sur le revenu

> Moins d’un foyer sur 2 paient l’impôt sur le revenu
En 2017, la France compte au total  37,9 millions de foyers fiscaux.
16,5 millions sont soumis à l’impôt sur le revenu soit 43 %
21,4 millions sont non imposables

> Moins de foyers fiscaux imposés mais plus d’impôt sur le revenu collecté
Malgré une baisse continue du nombre de foyers fiscaux depuis 2014, l’impôt sur le revenu collecté est en hausse et atteint 77 milliards d’euros en 2017.

> 4400 euros d’impôt sur le revenu
Il s’agit de la moyenne d’impôt payé par l’ensemble des foyers fiscaux imposables. Cela correspond à un revenu annuel moyen par foyer fiscal imposable de 4 300 euros.

> 2 régions en tête de l’impôt sur le revenu
La région Ile de France arrive en tête avec 22 % des foyers imposables français suivie par Auvergne Rhône-Alpes avec 12% des foyers imposables de l’hexagone.

> 1/4 de l’impôt sur le revenu payé par 1 %
40 % de l’impôt est payé par 90 % des foyers
35 % de l’impôt est payé par les 9 % les plus riches
25 % de l’impôt est payé par les 1% les plus riches

Dans le domaine du terrain à bâtir, personne n’est oublié dans le jeu des taxations. Le vendeur d’un terrain devenu constructible peut être taxé lors de la vente du terrain. Le propriétaire de terrains constructibles peut subir une majoration de la taxe foncière. Enfin, le bâtisseur est redevable de plusieurs taxes (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive…).

Terrain à bâtir… Le vendeur taxé

1/ Une taxe communale (article 1529 CGI)

La Commune a la possibilité de mettre en place une taxe spéciale sur la première cession d’un terrain nu devenu constructible après son achat. Cette taxe égale à 10% de la plus-value calculée en prenant en compte le prix d’acquisition actualisé avec l’indice des prix à la consommation. Sont toutefois exonérés de cette taxe: 

-les terrains qui sont devenus constructibles plus de 18 ans avant la date de cession,

-les plus-values inférieures à 200% soit trois fois le prix d’achat.

exemple:
Prix d’acquisition actualisé:7.000 €
Prix de vente: 100.000 €
Montant de la taxe : 9.300 € (100.000-7.000) x 10%

2/ Une taxe nationale (article 1605 nonies CGI)

L’Etat a mis en place une taxe qui s’applique à la cession d’un terrain devenu constructible après le 13 janvier 2010 dès lors que le prix de cession est plus de dix fois supérieur au prix d’achat.

exemple :
Prix d’acquisition actualisé : 7.000 €
Prix de vente : 287.000 €
Assiette de la taxe: 287.000 -7000 = 280.000 €

Le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition est de 41 (287.000/7000)

	Assiette de la taxe	Taux applicable	Montant de la taxe
Part de la plus value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’achat soit 210.000 € (7000×30)	210.000	5%	10500
Part de la plus value restant à taxer (280.000-210.000)	70.000	10%	7000
Total			17.500

Terrain à bâtir… Le propriétaire taxé

Depuis le 1er janvier 2015, la valeur locative utilisée pour le calcul de la taxe foncière des terrains constructibles situés dans certaines communes peut être majorée. Cette majoration s’applique sur 80% de la valeur locative.

Ainsi les propriétaires de terrains constructibles dans des communes en zone urbaine dense (plus de 50.000 habitants) sont soumis d’office à une majoration de la taxe foncière sans qu’aucune délibération du conseil municipal ne soit nécessaire. (25% et 3€ du m2 pouvant être modulé)

Et les propriétaires dans des communes non situées en zone urbaine dense subissent une majoration comprise entre 0 et 3€ m2 (sur délibération du conseil municipal)

En cas de vente d’un terrain à bâtir, classé au cadastre comme du terrain agricole, un complément de taxe foncière sur l’année de la cession et les deux années précédentes pourra également être réclamé au propriétaire cédant en vertu de l’article 1509-V du CGI.

Terrain à bâtir… Le bâtisseur taxé

Avant de pouvoir poser sa première pierre il faudra là aussi s’acquitter:

*d’une taxe d’aménagement qui est composée d’une part communale et d’une part départementale. Son montant sera notamment fonction de la surface de plancher du bien bâti, des installations ou aménagements spécifiques (place de parking, piscine etc…). Elle sera versée en 2 parts égales, 12 et 24 mois après la date de délivrance du permis de construire.

*d’une redevance d’archéologie préventive qui est due si les travaux entrepris affectent le sous-sol avec un taux de 0,40% calculé selon les modalités de la taxe d’aménagement.

*Et enfin quelques taxes supplémentaires selon la nature et la localisation de la construction tel que la participation pour voiries et réseaux, participation pour non réalisation des aires de stationnement, participation pour équipements publics exceptionnels (…).

Romy JAMANN CHAUFFERIN, notaire.